Jaarrapportage grondexploitaties 2023 - Bijlage 2 Jaarrapportage grondexploitaties 2023
Tekst van het document
JAARRAPPORTAGE PROJECTEN
Zaaknummer: Datum:
2089887 30-4-2024
INHOUDSOPGAVE
Voorwoord
Algemene toelichting
Jaarrapportages per project •
•
Strategische projecten: o Nuenen West (32 Nuenen West en 33 Nuenen West VERWERVINGEN) o Eeneind West Niet-strategische projecten: o Luistruik o Emmastraat o Wederikdreef o De Mijlpaal o Kapperdoes o Eeneind Oost
Totaal jaarrapportages
Bijlagen 1. Leeswijzer kasstroomoverzicht 2. Risicorapportage
VOORWOORD Het is gebruikelijk en volgens de besluitvorming van de raad om jaarlijks de grondexploitaties te herzien. Deze herziening van de grondexploitaties wordt meegenomen in de planning- en control cyclus. In Nuenen gebeurt de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties bij de vaststelling van de jaarrekening. Sinds de jaarrekening 2016 rapporteren we hierover met een jaarrapportage van de projecten. Door vaststelling van de jaarrapportage worden de grondexploitaties herzien. In de jaarrapportage is een algemene toelichting, programma, planning en een grondexploitatie per project en op totaalniveau opgenomen. De onderdelen zijn, als daar aanleiding voor is, voorzien van een inhoudelijke toelichting. Bij de herziening van de grondexploitaties voeren we ook risicoanalyses uit. De resultaten zijn verwerkt in een (geheime) risicorapportage. De risicorapportage is als bijlage gevoegd bij de jaarrapportage. Met de jaarrapportage, inclusief de risicorapportage, heeft de raad een overzicht van en volledig inzicht in de grondexploitaties en bijhorende kansen en risico’s. Door vaststelling van de jaarrapportage stellen zij het herziene financiële kader vast voor uitvoering van de projecten. Daarnaast wordt de raad tweemaal per jaar geïnformeerd met een kwartaalrapportage. Hierin wordt beschreven wat de ontwikkelingen zijn ten opzichte van de jaarrapportage.
Daarmee wordt de raad in de positie gesteld om haar kaderstellende en controlerende rol te vervullen. Ter verduidelijking is een leeswijzer van de jaarrapportage als bijlage toegevoegd.
ALGEMENE TOELICHTING Als er bij de actualisatie van de grondexploitaties wijzigingen zijn die van toepassing zijn op alle grondexploitaties dan wordt dit hier toegelicht. Wijziging rentepercentage Met ingang van 2016 zijn er nieuwe spelregels voor het te hanteren rentepercentage. De commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) stelt dat de aan Bouwgrond In Exploitatie toe te rekenen rente moet worden berekend op basis van de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Deze rente wordt steeds bepaald aan de hand van balanswaardes uit de jaarrekening nadat deze is goedgekeurd door de accountant en formeel is vastgesteld. We hebben bij de vorige herziening van de grondexploitaties, bij de jaarrekening van 2022, rekening gehouden met een rentepercentage van 0,5%. Voor de rentelasten van 2023 is het werkelijke rentepercentage bepaald, dit is 0,19%. Voor de rentelasten voor de komende jaren is aangesloten op de Meerjarenbegroting 2024-2027 waarbij het rentepercentage voor grondexploitaties opnieuw bepaald is en op 0,7% is gesteld. Het effect van de gerealiseerde rentelasten 2023 en het gewijzigde (verhoogde) rentepercentage voor toekomstige ramingen op alle grondexploitaties tezamen bedraagt afgerond € 335.000, - nadelig.
Voor de grondexploitatie Nuenen-West is de impact verreweg het grootst, dit heeft vooral te maken met de lange looptijd van dit project in combinatie met de boekwaarde. Het effect is doorgerekend voordat de overige mutaties in de grondexploitaties verwerkt zijn om een zuiver beeld te geven.
Verplichte tussentijdse winstnemingen Volgens de BBV-richtlijnen moet, als aan de orde, tussentijds winst genomen worden in grondexploitaties. Bij meerjarige projecten betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord (lees: tussentijds winstnemen). Het verantwoorden van tussentijdse winst is daarmee geen keuze, maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. Bij het bepalen van de tussentijdse winst is het wel noodzakelijk voorzichtig te zijn, het voorzichtigheidsbeginsel. De tussentijdse winstneming wordt berekend naar de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd per individuele grondexploitatie. Hiermee wordt de totale winst over de individuele grondexploitatie opgedeeld/toegerekend aan de al verkochte kavels. Voor wat betreft de berekeningsmethodiek en de planinhoudelijke uitgangspunten wordt niet afgeweken van de grondexploitatie of herziening zoals deze tot en met het verslagjaar door de raad is vastgesteld. Alsnog geen gronden zijn verkocht, is er dus nog geen sprake van gerealiseerde winst en nog geen sprake van tussentijdse winstneming.
Daarnaast wordt bij de bepaling van de tussentijdse winstneming rekening gehouden met de risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van de individuele grondexploitaties. De tussentijdse winstnemingen zijn niet verwerkt in de jaarrapportages 2023. De jaarrapportages 2023 zijn juist de basis voor de berekening van de hoogte van deze tussentijdse winstnemingen. De hierdoor bepaalde tussentijdse winstnemingen worden ten eerste opgenomen in de jaarrekening 2023. Na vaststelling van de jaarrekening 2023 worden de tussentijdse winstnemingen verwerkt in de jaarrapportages 2024.
JAARRAPPORTAGE NUENEN WEST Ligging Plangebied (bestemmingsplan)
Project omschrijving Het plan is gelegen ten westen van Nuenen tussen Boord, Vorsterdijk en Wettenseind. De samenwerkingsovereenkomst met Nuenen-West bv (NWbv) en het originele bestemmingsplan stammen uit 2008. Inmiddels is NWbv volledig in handen van BPD Ontwikkeling (BPD). In 2013 is gestart met de herijking. Dit heeft geleid tot de Samenwerkingsovereenkomst Herijking 2017 die in maart 2018 is getekend. Deze wordt onherroepelijk op het moment dat ook het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk is. Tegen zowel het vastgestelde bestemmingsplan als het exploitatieplan is beroep aangetekend. In het tweede kwartaal van 2022 is het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld om aan een deel van de ingestelde beroepen tegemoet te komen. Op dit moment wachten we op een zitting bij de Raad van State en vervolgens op hun oordeel. De bouw van de woningen gaat in de tussentijd gewoon door. Er zijn op dit moment voor 33 nieuwe woningen omgevingsvergunningen verleend. In het eerste kwartaal van 2023 is gestart met de aanleg van bouwwegen en nutsvoorzieningen voor de overige bouwvelden in fase 1. Ten behoeve van het kasstroomoverzicht voor dit project zijn de twee grondexploitaties voor Nuenen West (Nuenen West en Nuenen West Verwervingen) samengevoegd.
Planning
Programma Aantal w oningen/type w oningbouw
ggb
app
Gereed
totaal
aantal
Processtappen
Nog te realiseren %
2024
2025
2026
2027
2028 e.v.
goedkoop
tot € 220.000
262
262
55
21%
v.s.
betaalbaar
€ 220.000 - € 355.000
91
91
91
100%
v.s.
duur
> € 355.000
1.042
1.042
192
1.395
338
subtotaal
1.395
0
25
18
18
18
128
18%
196
52
52
52
498
24%
221
70
70
70
626
Huurw oningen: sociale huur € 450,20 - € 808,06
160
160
v.s.
middelduur
€ 808,06 - € 1.000,00
32
32
v.s.
duur
> € 1.000,00
28
28
subtotaal totaal
2025
2026
2027
2028 ev.
Stedenbouw kundig plan
Koopw oningen: soc.
soc.
Gereed 2024
SOK Herijking
102
64%
32
100%
36
10
12
Bestemmingsplan Ontw erp w oningen
F
Vergunningaanvraag
G
F
Verkoop w oningen
E
G
F
B
E
G
F
Realisatie project
B B
B
Grove indicatie, sommige bouwvelden lopen door elkaar / gelijktijdig 10
8
220
0
220
134
61%
0% 36
10 10
10
10
20
1.615
0
1.615
472
29%
257
80
80
80
646
Met BPD is de realisatie van 80 woningen per jaar overeengekomen. Programma aanvulling: • •
Naast woningbouw is er 2.000 m2 grond uitgegeven voor een basisschool. Naast de gerealiseerde woningen is begin 2024 een vergunning voor 33 nieuwe woningen verleend.
Kasstroomoverzicht
Toelichting kasstroomoverzicht
Resultaat Saldo
Per datum
Bedrag
Eindwaarde 31-12-2034 € 3.285.598 negatief Netto contante 1-1-2024 € 2.642.485 negatief waarde Het resultaat is, volgens prognose, op eindwaarde afgerond € 3.285.000, - negatief. Dit is afgerond € 35.000, - negatiever dan bij de jaarrekening van 2022. Dit komt vooral door een (verplichte) negatieve bijstelling van het toe te passen rentepercentage. Voor een groot deel wordt dat gecompenseerd door hogere verwachte inkomsten a.g.v. verwacht moment van afrekenen van de afspraken m.b.t. Nuenen West Herijking, maar niet volledig.
Het kasstroomoverzicht is gebaseerd op de afspraken volgens de in 2018 met BPD gesloten Samenwerkingsovereenkomst Herijking 2017. De voorziene opbrengsten zijn de vergoedingen voor de verkoop van gemeentelijke eigendommen aan BPD (incl. rentevergoeding), de exploitatiebijdrage voor gemeentelijke planbegeleiding en de verkoop van woningen aan particulieren. De gerealiseerde kosten zijn: gemeentelijke planbegeleiding, tijdelijk beheer van gronden en woningen en kosten voor sloopwerkzaamheden, die doorbelast worden aan BPD. De bijdrage door BPD voor de gemeentelijke bestemmingsreserves (de fondsbijdragen) gebeurt buiten de grondexploitatie, direct naar de betreffende reserves.
JAARRAPPORTAGE EENEIND WEST Project omschrijving
Ligging Plangebied
Voor dit te ontwikkelen bedrijventerrein ligt een onherroepelijk bestemmingsplan. Er zijn twee koop-/anterieure overeenkomsten en een allonge gesloten met de ontwikkelcombinatie Eeneind West. De gemeente heeft hier een faciliterende rol, dit betekent dat de ontwikkelcombinatie de gronden bouw- en woonrijp maakt en deze uitgeeft. Tot op heden heeft de ontwikkelcombinatie nog geen gronden afgenomen. In de overeenkomst is opgenomen dat de gronden volgens een fasering afgenomen dienen te worden. Zolang dit niet gebeurt is de ontwikkelcombinatie rente verschuldigd over de niet afgenomen gronden. De ontwikkelcombinatie heeft de rentefacturen tot op heden niet betaald. Dit heeft tot een juridische procedure geleid. De gemeente is tot tweemaal toe (ook bij het hoger beroep) in het gelijk gesteld en de ontwikkelcombinatie is veroordeeld om tot betaling over te gaan van de rente t/m 2018. Deze rente is recent betaald. De stikstofproblematiek raakt ook dit project. Dit is, samen met het renteaspect, voor de ontwikkelcombinatie en de gemeente aanleiding geweest om in gesprek te gaan met elkaar over het maken van nadere afspraken. Tot nu toe heeft dit nog niet geresulteerd in nieuwe afspraken.
Programma
Planning Oppervlak [m 2]
overig program m a
totaal
Gereed %
aantal
Nog te realiseren
Processtappen
2024
Ontw ikkelingsvoorstel/principeverzoek
2025
2026
kantoren
Grondexploitatie
detailhandel
Overeenkomst
horeca bedrijventerrein
Stedenbouw kundig plan
271.581 0%
271.581
leisure
Ontw erp bedrijfsgebouw en
maatschappelijk
Vergunningaanvraag
overig totaal
Bestemmingsplan
Verkoop kavels
271.581 0%
0
0 271.581
Realisatie project
Gereed
2024
2025
2026
2027
Kasstroomoverzicht
Resultaat
Toelichting kasstroomoverzicht
Saldo
Per datum
Bedrag
Eindwaarde Netto contante waarde
31-12-2027 1-1-2024
€ 2.337.144 € 2.159.160
positief positief
Het resultaat, volgens prognose, op eindwaarde afgerond € 2.337.000, - positief. Dit is afgerond € 7.000, - lager dan bij de jaarrekening 2022. Dit komt vooral door een (verplichte) negatieve bijstelling van het toe te passen rentepercentage en het verlengen van de looptijd met 1 jaar. Voor een groot deel wordt dat gecompenseerd door het aanbestedingsresultaat op de aanneemsom van de sloopkosten van de nog aanwezige opstallen, maar niet volledig.
De grondexploitatie is gebaseerd op de overeenkomsten met de ontwikkelaar. De ontwikkelaar maakt het terrein bouw- en woonrijp. Er zijn daarom uitsluitend kosten opgenomen voor de sloop van de opstallen, maatregelen in het kader van flora & fauna en de planbegeleiding. Naast hetgeen opgenomen in de grondexploitatie staat de te vorderen rente over de periode vanaf 2020 op de balans onder de noemer “niet uit de balans blijkend recht”.
JAARRAPPORTAGE LUISTRUIK Project omschrijving
Ligging Plangebied (concept verkaveling)
Het plan Luistruik ligt nabij rotonde “Het Pluuke”, tussen de Smits van Oyenlaan, Europalaan, Dwerspad en Vincent van Goghstraat. De voetbalvelden van RKSV Nuenen zijn voor het realiseren van de woningbouw verplaatst naar sportpark OudeLanden. Voor deze locatie is een prijsvraag uitgeschreven die door Rabovastgoed is gewonnen. In 2008 is met hen een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Rabovastgoed is later overgegaan in BPD die momenteel samen met Van Wanrooij projectontwikkeling de contractpartner VOF-Park Luistruik vormen. Per fase zijn aanvullende en gewijzigde afspraken vastgelegd in Allonges. Nadat in 2017 het college het woningbouwprogramma en de raad het nieuwe financiële kader heeft vastgesteld, is voor het braakliggende terrein in oktober 2018 de Allonge III gesloten. Op 21 februari 2019 heeft de raad het bestemmingsplan Luistruik vastgesteld. Dit bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk. In 2020 zijn de laatste gronden geleverd en zijn door VOF Park-Luistruik de gronden bouwrijp gemaakt. De bouw is in 2020 gestart, alle woningen zijn gerealiseerd en een groot deel van de woonrijp werkzaamheden zijn afgerond. Momenteel bevindt het project zich in de afrondende fase.
Programma
Planning Aantal w oningen/type
w oningbouw
ggb
app
Gereed aantal
totaal
%
Koopw oningen: soc.
goedkoop
tot € 220.000
v.s.
betaalbaar
€ 220.000 - € 355.000
105
v.s.
duur
> € 355.000
27 132
subtotaal
0 105
105
100%
56
83
83
100%
56
188
188
100%
104
104
104
100%
25
55
55
100%
Huurw oningen: soc.
sociale huur € 450,20 - € 808,06
v.s.
middelduur
€ 808,06 - € 1.000,00
v.s.
duur
> € 1.000,00
subtotaal totaal
30
0 30
129
159
159
100%
162
185
347
347
100%
Het project is afgerond, de grondexploitatie wordt afgesloten bij de jaarrekening 2023. Er zijn nog beperkte uitgaven verwacht voor 2024 op het gebied van plankosten voor overdracht van beheer en een kleine post voor de laatste civiele werken, hiervoor is een voorziening opgenomen.
Kasstroomoverzicht
300 310 320 330 340 360 390
370
Nieuwe Boekwaarde Geboekt in exploitatie totaal 1-1-2023 2023 Planontwikkelingskosten 4.545.157 4.423.821 121.336 Verwerving en sloopwerkzaamheden 3.941.728 3.941.727 Bodemsanering en grondwerken 322.795 322.796 Bouw-en woonrijpmaken 6.307.411 6.299.036 8.375 Fondsbijdagen 8.742.623 8.572.623 170.000 Overige kosten 1.019.810 1.017.101 2.709 Totaal kosten 24.879.524 24.577.104 302.420 Opbrengsten 27.999.447 27.999.447 Totaal opbrengsten 27.999.447 27.999.447 Nominaal saldo (opbrengsten-kosten) 3.119.923 3.422.343 -302.420 Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente 3.052.478 3.053.179 -701 Saldo 67.446 369.164 -301.719 Saldo Cumulatief -
Resultaat
Boekwaarde 31-12-2023 4.545.157 3.941.727 322.796 6.307.411 8.742.623 1.019.810 24.879.524 27.999.447 27.999.447 3.119.923 3.052.478 67.446 -
Toelichting kasstroomoverzicht
Saldo
Per datum
Bedrag
Eindwaarde
31-12-2023
€ 67.446
Alle geraamde opbrengsten zijn al gerealiseerd. De laatste gronden zijn versneld afgenomen in 2020.
positief
Het resultaat op eindwaarde is afgerond € 67.500, - positief. Dit is afgerond € 35.000, - lager dan bij de jaarrekening 2022. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het afboeken van de fondsen en meevaller op de geplande kosten woonrijp maken.
Op dit moment bevindt het project Luistruik zich in de laatste fase, waarbij de gemeente hoofdzakelijk verantwoordelijk is voor toezicht en controle betreffende openbare ruimte (ondergronds en bovengronds). De laatste werkzaamheden zijn begin 2024 gerealiseerd. De grondexploitatie Luistruik wordt afgesloten met een totaalwinst van afgerond € 8,2 miljoen, tot en met 2022 was hier reeds € 8,1 miljoen van genomen.
JAARRAPPORTAGE EMMASTRAAT Project omschrijving
Ligging Plangebied
Deze locatie is beschikbaar gekomen voor herontwikkeling na de verhuizing van de basisschool naar het Andriesplein. In 2013 heeft het college een programma vastgesteld van 4 2^1-kapwoningen en 1 geschakelde woning. Daarna heeft het project lang stilgelegen vanwege het dossier Helpt Elkander. Het college heeft in 2019 het programma heroverwogen, omdat uit het woningbouwprogramma blijkt dat er een grote behoefte is aan seniorenwoningen. In 2019 heeft de gemeenteraad tot een nieuw woningbouwprogramma van 8-17 woningen besloten. Het college heeft besloten de gronden te verkopen op basis van een aanbesteding. De aanbestedingsprocedure is in 2021 doorlopen. Een ontwikkelcombinatie heeft de aanbesteding gewonnen op basis van het beste plan. De ontwikkelaar is, na het doorlopen van een participatietraject, gekomen tot een woningbouwplan van 12 woningen waarvan 4 sociale huurwoningen. Naar verwachting wordt het bestemmingsplan medio 2024 vastgesteld, waarna de gronden naar verwachting medio 2025 worden geleverd en de woningen kunnen worden gerealiseerd.
Programma
Planning Aantal w oningen/type
w oningbouw
ggb
app
Gereed aantal
totaal
Processtappen
Nog te realiseren
%
2024
2025
2026
Ontw ikkelingsvoorstel/principeverzoek
Koopw oningen: soc.
goedkoop
tot € 220.000
v.s.
betaalbaar
€ 220.000 - € 355.000
v.s.
duur
> € 355.000
subtotaal
Grondexploitatie 4
8 8
4
4
0%
0
0%
8
0%
12
0
0%
4
Overeenkomst 8 0
0
12
Huurw oningen: sociale huur € 450,20 - € 808,06
v.s.
middelduur
v.s.
duur subtotaal
Bestemmingsplan Ontw erp
soc.
totaal
Stedenbouw kundig plan
0
0%
€ 808,06 - € 1.000,00
0
0%
> € 1.000,00
0
0%
Vergunningaanvraag Verkoop kavels
0
0
0
0
0%
0
0
0
8
4
12
0
0%
0
0
12
Realisatie project
Gereed
2024
2025
2026 e.v.
Kasstroomoverzicht
300 310 320 330 340 360 390
370
Nieuwe Boekwaarde Geboekt in Boekwaarde Totale exploitatie totaal 1-1-2023 2023 31-12-2023 Prospectie Planontwikkelingskosten € 484.991 € 402.356 € 25.235 € 427.591 € 57.400 € Verwerving en sloopwerkzaamheden € 119.339 € 79.614 € 23.725 € 103.339 € 16.000 € Bodemsanering en Grondwerken € 9.482 € 3.732 € € 3.732 € 5.750 € Bouw-en woonrijpmaken € 5.864 € 5.864 € € 5.864 € € Fondsbijdragen € € € € € € Overige Kosten € 22.700 € 20.180 € 420 € 20.600 € 2.100 € Totaal kosten € 642.376 € 511.746 € 49.380 € 561.126 € 81.250 € Opbrengsten € 806.260 € € € € 806.260 € Totaal opbrengsten € 806.260 € € € € 806.260 € Nominaal saldo (opbrengsten-kosten) € 163.884 € -511.746 € -49.380 € -561.126 € 725.010 € Kostenstijging € 2.579 € € € € 2.579 € Opbrengstenstijging € € € € € € Rentelasten € 47.292 € 38.443 € 1.045 € 39.488 € 7.804 € Saldo € 114.013 € -550.189 € -50.425 € -600.614 € 714.626 € Saldo Cumulatief € € € € € €
2024 21.850 € 16.000 € 5.750 € € € 2.100 € 45.700 € € € -45.700 € 680 € € 4.204 € -50.585 € -651.199 €
2025 13.050 € € € € € € 13.050 € 806.260 € 806.260 € 793.210 € 525 € € 4.558 € 788.126 € 136.928 €
2026 22.500 22.500 -22.500 1.374 -958 -22.915 114.013
Toelichting kasstroomoverzicht
Resultaat Saldo
Per datum
Bedrag
Eindwaarde Netto contante waarde
31-12-2026 1-1-2024
€ 114.013 € 107.437
positief positief
Het resultaat, volgens prognose, op eindwaarde bedraagt afgerond € 114.000, - positief. Dit is afgerond € 30.000, - hoger dan bij de jaarrekening van 2022. De belangrijkste reden hiervoor is dat de geraamde kosten voor archeologisch onderzoek niet meer nodig is op basis van de vooronderzoeken.
De gemeente verkoopt deze locatie als ruwe bouwgrond, hiervoor is een aanbesteding opgezet. In 2019 is een raadsbesluit genomen waarin het woningbouwprogramma is gewijzigd van 5 halfvrijstaande woningen naar 12 woningen, waarvan 4 binnen de sociale categorie. De opstallen op de gronden zijn al gesloopt, alleen een gedeelte van de fundering is nog aanwezig, deze wordt in 2024 verwijderd. De kosten voor het weghalen van de fundering zijn onder de post verwerving en sloop geprognotiseerd. Naar verwachting kunnen de gronden medio 2024 worden geleverd, waarna er door de ontwikkelaar begonnen kan worden met het bouwrijpmaken van de gronden en daaropvolgende de realisatie van het vastgoed.
JAARRAPPORTAGE WEDERIKDREEF Ligging Plangebied
Project omschrijving De basisschool heeft in 2010 haar intrek genomen in de Dassenbucht op het Andriesplein. Hiermee kwam deze locatie vrij. Met Woonstichting Helpt Elkander is een koopovereenkomst gesloten voor herontwikkeling van deze locatie voor sociale woningbouw. In het kader van de vaststellingsovereenkomst met Helpt Elkander is deze koop bekrachtigd voor 25 sociale huurwoningen. Samen met Helpt Elkander is gestreefd naar het optimaal benutten van de locatie voor zowel sociale woningbouw als voor zorgeenheden. Inmiddels is een bestemmingsplan vastgesteld voor maximaal 44 (zorg)woningen. Het bestemmingsplan is op 16 december 2021 vastgesteld, waarna een beroepsprocedure volgde. Begin 2023 heeft de Raad van State uitspraak gedaan, waarin de beroepsgronden ongegrond zijn verklaard. Het programma op deze locatie betreft 41 wooneenheden waarvan 18 sociale huur appartementen en 23 zorgappartementen. De gronden zijn in 2023 geleverd aan Helpt Elkander, waarna met de realisatie van de appartementen is gestart. Naar verwachting kan de grondexploitatie in 2025 worden gesloten.
Programma
Planning Aantal w oningen/type
w oningbouw
ggb
app
totaal
Gereed aantal
Processtappen
Nog te realiseren %
2024
2025
Ontw ikkelingsvoorstel/principeverzoek
Koopw oningen:
Grondexploitatie
soc.
goedkoop
tot € 220.000
0
v.s.
betaalbaar
€ 220.000 - € 355.000
0
0%
v.s.
duur
> € 355.000
0
0%
subtotaal
0
0
0
0
0%
41
41
0%
Overeenkomst Stedenbouw kundig plan 0
0
Huurw oningen:
Bestemmingsplan Ontw erp
soc.
sociale huur € 450,20 - € 808,06
v.s.
middelduur
€ 808,06 - € 1.000,00
0
0%
Vergunningaanvraag
v.s.
duur
> € 1.000,00
0
0%
Verkoop kavels
subtotaal totaal
41
0
41
41
0
0%
0
41
0
41
41
0
0%
0
41
Realisatie project
Gereed
2024
2025
Kasstroomoverzicht
300 310 320 330 340 360 390
370
Nieuwe Boekwaarde Geboekt in Boekwaarde Totale exploitatie totaal 1-1-2023 2023 31-12-2023 Prospectie Planontwikkelingskosten € 279.534 € 194.176 € 29.858 € 224.034 € 55.500 € Verwerving en sloopwerkzaamheden € 1.719 € 1.719 € € 1.719 € € Bodemsanering en Grondwerken € 328 € 328 € € 328 € € Bouw-en woonrijpmaken € 17.104 € € 304 € 304 € 16.800 € Fondsbijdragen € 512.500 € € € € 512.500 € Overige Kosten € 27.153 € 22.635 € 2.517 € 25.153 € 2.000 € Totaal kosten € 838.338 € 218.859 € 32.680 € 251.538 € 586.800 € Opbrengsten € 1.237.249 € 29.574 € 1.207.675 € 1.237.249 € € Totaal opbrengsten € 1.237.249 € 29.574 € 1.207.675 € 1.237.249 € € Nominaal saldo (opbrengsten-kosten) € 398.911 € -189.284 € 1.174.995 € 985.711 € -586.800 € Kostenstijging € 9.517 € € € € 9.517 € Opbrengstenstijging € € € € € € Rentelasten € 11.613 € 20.813 € 399 € 21.213 € -9.600 € Saldo € 377.781 € -210.098 € 1.174.596 € 964.498 € -586.717 € Saldo Cumulatief € € € € € €
Resultaat Saldo
2024 24.750 € € € 16.800 € 512.500 € 2.000 € 556.050 € € € -556.050 € 8.279 € € -6.751 € -557.578 € 406.920 €
2025 30.750 30.750 -30.750 1.238 -2.848 -29.139 377.781
Toelichting kasstroomoverzicht Per datum
Bedrag
Eindwaarde 31-12-2025 € 377.781 positief Netto contante 1-1-2024 € 363.112 positief waarde Het resultaat, volgens prognose, op eindwaarde afgerond € 377.781, - positief. Dat is afgerond € 93.000, - hoger ten opzichte van de jaarrekening 2022. Dit verschil ontstaat doordat er in 2023 minder planontwikkelingskosten zijn gemaakt en dat de exploitatie naar verwachting een jaar eerder zal worden afgesloten dan vorig jaar voorzien.
In de grondexploitatie is een Stimuleringssubsidie bouwimpuls van het rijk ontvangen die in 2024 nog ten goede dient te komen aan dit woningbouwproject. De gemeente dient nog te onderzoeken hoe en in welke vorm deze aan de ontwikkeling ten goede komt. Naar verwachting worden de laatste werkzaamheden voorzien in 2025.
JAARRAPPORTAGE DE MIJLPAAL Project omschrijving
Ligging Plangebied
Op 25 april 2019 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Nuenen-Zuid vastgesteld. Op basis van deze structuurvisie zijn deelprojecten opgestart en uitgewerkt. Eén van die deelprojecten is locatie De Mijlpaal, gelegen aan de Brabantring 1 te Nuenen. Op 15 december 2022 is het bestemmingsplan vastgesteld. Op de locatie zijn twee projecten gestart te weten een gezondheidscentrum en een wooncomplex met 19 appartementen. De gemeente staat aan de lat voor het woonrijp maken van de openbare ruimte binnen het plangebied. Dit zal gefaseerd plaatsvinden. Volgens de planning zal in december 2024 worden gestart met het eerste deel (voorzijde gezondheidscentrum). Naar verwachting zal de grondexploitatie in 2026 worden gesloten.
Programma
Planning Aantal w oningen/type
w oningbouw
ggb
app
Gereed aantal
totaal
Processtappen
Nog te realiseren %
2024
2025
2026
Ontw ikkelingsvoorstel/principeverzoek
Koopw oningen:
Grondexploitatie
soc.
goedkoop
tot € 220.000
0
v.s.
betaalbaar
€ 220.000 - € 355.000
0
v.s.
duur
> € 355.000
totaal woningbouw
0
20
20
20
20
Overeenkomst
0%
0
0%
20
0%
20
Stedenbouw kundig plan 0
0
Oppervlakte (m 2) Overig program m a
Bestemmingsplan Ontw erp
aantal
totaal
%
2024
Commercieel maatschappelijk
1.400
1.400
100%
totaal overig programma
0
1.400
0%
2025
0
2026
0
Vergunningaanvraag 0
Verkoop kavels Realisatie project
Gereed
2024
2025
2026
Kasstroomoverzicht
300 310 320 330 340 350 360 390
370
Nieuwe Boekwaarde Geboekt in Boekwaarde Totale exploitatie totaal 1-1-2023 2023 31-12-2023 Prospectie Planontwikkelingskosten € 742.556 € 444.473 € 76.027 € 520.500 € 222.056 € Verwerving en sloopwerkzaamheden € 52.637 € 46.799 € 838 € 47.637 € 5.000 € Bodemsanering en Grondwerken € € € € € € Bouw- en woonrijpmaken € 779.180 € 52.741 € 45.559 € 98.300 € 680.880 € Fondsbijdragen € € € € € € Planschade € 10.000 € € € € 10.000 € Overige Kosten € 58.334 € 57.884 € € 57.884 € 450 € Totaal kosten € 1.642.706 € 601.897 € 122.423 € 724.320 € 918.386 € Opbrengsten € 1.793.025 € 46.025 € 252.000 € 298.025 € 1.495.000 € Totaal opbrengsten € 1.793.025 € 46.025 € 252.000 € 298.025 € 1.495.000 € Nominaal saldo (opbrengsten-kosten) € 150.319 € -555.872 € 129.577 € -426.295 € 576.614 € Kostenstijging € 25.473 € € € € 25.473 € Opbrengstenstijging € € € € € € Rentelasten € -780 € 507 € 1.057 € 1.564 € -2.344 € Saldo € 125.626 € -556.379 € 128.520 € -427.860 € 553.486 € Saldo Cumulatief € € € € € €
Resultaat Saldo
Eindwaarde Netto contante waarde
2024 70.520 € € € 469.132 € € 10.000 € 150 € 549.802 € 1.495.000 € 1.495.000 € 945.198 € 8.037 € € 2.995 € 934.166 € 506.306 €
2025 90.029 € 5.000 € € 148.399 € € € 150 € 243.578 € € € -243.578 € 9.804 € € -3.544 € -249.838 € 256.468 €
2026 61.506 63.349 150 125.005 -125.005 7.632 -1.795 -130.842 125.626
Toelichting kasstroomoverzicht
Per datum
Bedrag
31-12-2026 1-1-2024
€ 125.626 € 118.380
positief positief
Het resultaat, volgens prognose, op eindwaarde bedraagt afgerond € 125.000, positief. Dit is afgerond € 69.000, - lager dan bij de jaarrekening van 2022. Dit is gelegen in meerkosten voor het bouw- en woonrijpmaken en het indexeren daarvan.
In de grondexploitatie is de gemeente verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken van het plangebied. Dit betekent dat de gemeente bouwrijpe grond levert ten behoeve van woningbouw- en de ontwikkeling omtrent het gezondheidscentrum. De gronden voor de bouw van het gezondheidscentrum zijn geleverd in 2023 en voor de woongroep zijn de gronden in maart 2024 geleverd. De gerealiseerde kosten tot nu zijn: gemeentelijke planbegeleiding, tijdelijk beheer van gronden en woningen en kosten voor sloopwerkzaamheden. Naar verwachting zullen de laatste werkzaamheden in 2026 worden afgerond, waarna de grondexploitatie kan worden gesloten.
JAARRAPPORTAGE KAPPERDOES Project omschrijving
Ligging Plangebied (concept verkaveling)
Dit project omvat de realisatie van tuincentrum Kapperdoes en de bouw van 11 woningen. Hiervoor zijn overeenkomsten gesloten met Coppelmans. De bestemmingsplannen voor beide bouwplannen zijn onherroepelijk. De kosten en opbrengsten voor het onderdeel tuincentrum in deze grondexploitatie betreffen alleen de nieuwe locatie van het tuincentrum. De oude locatie van het tuincentrum en de kosten die hieraan gerelateerd zijn, zijn opgenomen in de grondexploitatie Nuenen West. De gronden voor het tuincentrum zijn in 2017 geleverd, het tuincentrum is inmiddels gerealiseerd. Het woningbouwgedeelte is nog niet gerealiseerd. De ontwikkelaar heeft hier nog geen omgevingsvergunning voor aangevraagd. Het moment van ontvangen van het restant van de exploitatiebijdrage is gerelateerd aan de aanvraag van de omgevingsvergunning. De ontwikkelaar heeft op eigen initiatief een nieuw stedenbouwkundig plan ingediend. Dit heeft geleid tot een wijziging van het bestemmingsplan. In maart 2022 is een nieuwe anterieure overeenkomst getekend voor het wijzigen van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is in 2023 in procedure gebracht en inmiddels onherroepelijk.
Programma
Planning Aantal w oningen/type
w oningbouw
ggb
app
Gereed aantal
totaal
Processtappen
Nog te realiseren %
2024
2025
2026
Ontw ikkelingsvoorstel/principeverzoek
Koopw oningen: soc.
goedkoop
tot € 220.000
v.s.
betaalbaar
€ 220.000 - € 355.000
v.s.
duur
> € 355.000
subtotaal
11 11
0
0
0%
0
0%
11
0%
11
0
0%
Grondexploitatie Overeenkomst 0
0
11
Stedenbouw kundig plan
11
Bestemmingsplan
Huurw oningen: soc.
sociale huur € 450,20 - € 808,06
v.s.
middelduur
v.s.
duur subtotaal
totaal
0
0%
€ 808,06 - € 1.000,00
0
0%
> € 1.000,00
0
0%
Ontw erp Vergunningaanvraag Realisatie project
0
0
0
0
0%
0
0
0
11
0
11
0
0%
0
0
11
Gereed
2024
2025
2026
Kasstroomoverzicht
300 310 320 330 340 350 360 390
370
Nieuwe Boekwaarde Geboekt in Boekwaarde Totale exploitatie totaal 1-1-2023 2023 31-12-2023 Prospectie Planontwikkelingskosten € 561.122 € 467.198 € 32.874 € 500.072 € 61.050 Verwerving en sloopwerkzaamheden € 1.061.961 € 1.061.961 € € 1.061.961 € Bodemsanering en Grondwerken € 1.091 € 908 € 183 € 1.091 € Bouw- en woonrijpmaken € 103.436 € 65.121 € € 65.121 € 38.315 Fondsbijdragen € 1.283.858 € 1.283.858 € € 1.283.858 € Planschade € € € € € Overige Kosten € 683 € 683 € € 683 € Totaal kosten € 3.012.151 € 2.879.729 € 33.057 € 2.912.786 € 99.365 Opbrengsten € 3.536.094 € 3.135.547 € 75.547 € 3.211.094 € 325.000 Totaal opbrengsten € 3.536.094 € 3.135.547 € 75.547 € 3.211.094 € 325.000 Nominaal saldo (opbrengsten-kosten) € 523.943 € 255.818 € 42.490 € 298.308 € 225.635 Kostenstijging € 2.739 € € € € 2.739 Opbrengstenstijging € € € € € Rentelasten € -4.141 € 6.047 € -475 € 5.572 € -9.713 Saldo € 525.345 € 249.771 € 42.965 € 292.736 € 232.609 Saldo Cumulatief € € € € € -
Resultaat Saldo
Eindwaarde Netto contante waarde
€ € € € € € € € € € € € € € € €
25.600 € € € 38.315 € € € € 63.915 € 325.000 € 325.000 € 261.085 € 952 € € -2.049 € 262.182 € 554.919 €
2025 18.100 € € € € € € € 18.100 € € € -18.100 € 729 € € -3.884 € -14.944 € 539.974 €
2026 17.350 17.350 -17.350 1.059 -3.780 -14.629 525.345
Toelichting kasstroomoverzicht
Per datum
Bedrag
31-12-2026 1-1-2024
€ 525.345 € 495.044
positief positief
Het resultaat, volgens prognose, op eindwaarde bedraagt afgerond € 525.000, - positief. Dat is afgerond € 46.000, - hoger dan bij de jaarrekening 2022. Dit komt met name doordat bij de jaarrekening 2022 tussentijdse winstneming heeft plaatsgevonden ten bedrage van AARRAPPORTAGE ENEIND OST circa € 26.000, -. Ook zijn de verwachte plankosten gedaald door het efficiënter projectmatig werken.
J
2024
E
O
Uitgangspunt voor het gedeelte waar deze grondexploitatie betrekking op heeft (het woningbouwgedeelte) is dat de ontwikkelaar de gronden zelf bouw- en woonrijp maakt op een enkel deel na. Daarom zijn binnen de grondexploitatie qua kosten met name nog planontwikkelingskosten geraamd. De opbrengsten die zijn voorzien betreft de overeengekomen exploitatiebijdrage, te verwachten in 2024. Binnen de grondexploitatie Kapperdoes is tot en met 2022 afgerond € 1.3 mln. aan tussentijdse winst genomen.
JAARRAPPORTAGE EENEIND OOST Ligging Plangebied
Project omschrijving Het project Eeneind Oost is grotendeels in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap ontwikkeld. De kopers hebben zich verenigd en opgetreden als ontwikkelaar, de 39 woningen zijn door hen gebouwd en verkocht. Daarnaast waren er 10 kavels voor vrijstaande woningen. In december 2021 is door de raad besloten om de kavel, die gepland stond aan de Hoge Mikkert, niet meer te realiseren. In plaats hiervan wordt het speeltuintje gehandhaafd. In
2022
is
het
laatste
kavel
aan
de
Antoniusschutlaan
geleverd.
Een laatste deel van de wijk is woonrijp gemaakt. Voor de afrondende werkzaamheden in 2024 (overdracht beheer) is een voorziening opgenomen. Bij de jaarrekening 2023 wordt dit project afgesloten.
Programma
Planning Aantal w oningen/type
w oningbouw
ggb
app
Gereed
totaal
aantal
%
Koopw oningen: soc.
goedkoop
tot € 220.000
15
15
15
100%
v.s.
betaalbaar
€ 220.000 - € 355.000
24
24
24
100%
v.s.
duur
> € 355.000
9
9
9
100%
48
48
100%
subtotaal
48
0
Huurw oningen: soc.
sociale huur € 450,20 - € 808,06
v.s.
middelduur
€ 808,06 - € 1.000,00
v.s.
duur
> € 1.000,00
subtotaal totaal
0 0 0 0
0
0
0
0%
48
0
48
48
100%
Het project is afgerond, de grondexploitatie wordt afgesloten bij de jaarrekening 2023. Er zijn nog beperkte uitgaven verwacht voor 2024 op het gebied van plankosten voor de overdracht van het beheer, hiervoor is een voorziening opgenomen.
Kasstroomoverzicht
300 310 320 330 340 350 360 390
370
Boekwaarde Geboekt in Boekwaarde Nieuwe 31-12-2023 2023 1-1-2023 exploitatie totaal 642.147 60.468 € 642.147 € 581.679 € € Planontwikkelingskosten 1.830 € 1.830 € 1.830 € Verwerving en sloopwerkzaamheden € 29.435 € 29.435 € 29.435 € € Bodemsanering en Grondwerken 180.960 € 1.070.640 1.070.639 € 889.679 € € Bouw-en woonrijpmaken 31.000 € 2.686.466 2.686.466 € 2.655.466 € € Fondsbijdragen € € € € Planschade 177.201 € 177.201 € 177.201 € € Overige Kosten 272.428 € 4.607.718 4.607.718 € 4.335.290 € € Totaal kosten € 4.992.580 4.992.580 € 4.992.580 € € Opbrengsten € 4.992.580 4.992.580 € 4.992.580 € € Totaal opbrengsten 384.862 -272.428 € 384.862 € 657.290 € Nominaal saldo (opbrengsten-kosten) € € € € € Kostenstijging € € € € Opbrengstenstijging -166.402 -1.562 € -166.402 € -164.840 € € Rentelasten 551.264 -270.866 € 551.264 € 822.130 € € Saldo € € € € Saldo Cumulatief
Resultaat
Toelichting kasstroomoverzicht
Saldo
Per datum
Bedrag
Eindwaarde
31-12-2023
€ 551.264
positief
Het resultaat, volgens prognose, op eindwaarde afgerond € 551.000, - positief. Dat is afgerond € 5.000, - lager dan de jaarrekening 2022.
Voor het project Eeneind Oost is in 2022 het laatste vrije kavels uit te geven, waardoor alle verwachte opbrengsten zijn gerealiseerd. Het grootste deel van de kosten is al gemaakt. In 2023 is het laatste deel woonrijp gemaakt. Voor de afrondende werkzaamheden (overdracht beheer) wordt een voorziening getroffen. Daarmee kan de grondexploitatie in 2023 worden afgesloten. Eeneind Oost wordt afgesloten met een totaalwinst van € 2.9 miljoen, tot en met 2022 was hier reeds € 2.4 miljoen van genomen.
TOTAAL OVERZICHT JAARRAPPORTAGE Ligging Projecten
Omschrijving In dit overzicht wordt het totaal weergegeven van de jaarrapportages van de projecten behorende bij de jaarrekening 2023. Voor de volgende projecten zijn grondexploitaties vastgesteld: Nuenen West, Eeneind West, Luistruik, Emmastraat, Wederikdreef, De Mijlpaal, Kapperdoes en Eeneind Oost. Op het kaartje hiernaast zijn de projecten met woningbouw in rood aangegeven en de bedrijventerreinen in blauw. Het totaal van de grondexploitaties heeft een positief saldo. De meeste invloed op dit saldo hebben de projecten Nuenen West en Eeneind West, doordat in deze grondexploitaties het meest geïnvesteerde vermogen zit dan wel de meeste opbrengsten zit. Logischerwijs kennen deze projecten ook meer risico’s dan de andere projecten. Ondanks dat alle projecten een andere einddatum hebben zijn in het bijgevoegd totaal kasstroomoverzicht de eindwaarden per project bij elkaar opgeteld om tot een totale eindwaarde te komen. Om zo toch een indicatief inzicht te geven in het totale resultaat op eindwaarde.
Programma woningen
Programma overig programma
Aantal w oningen/type w oningbouw
ggb
app
Gereed
totaal
aantal
oppervlak [m 2]
Nog te realiseren %
2024
2025
2026
2027
2028 e.v.
Koopw oningen: tot € 220.000
277
v.s. betaalbaar
€ 220.000 - € 355.000
220
v.s. duur
> € 355.000
subtotaal
4
281
70
25%
220
220
100%
25
18
22
18
128
%
2023
2024 2025
2026
2027 2028 e.v.
detailhandel horeca
1.097
76
1.173
284
24%
216
52
71
52
498
bedrijventerrein
1.594
80
1.674
574
34%
241
70
93
70
626
leisure
36
41
10
Huurw oningen: soc. sociale huur
€ 450,20 - € 808,06
160
145
305
206
68%
v.s. middelduur
€ 808,06 - € 1.000,00
62
25
87
87
100%
v.s. duur
> € 1.000,00
28
subtotaal
gereed aantal
totaal
kantoren
soc. goedkoop
totaal
overig program m a
28
12
271.581
0
0%
maatschappelijk
2.000
2.000
100%
commercieel maatschappelijk
1.400
1.400
100%
274.981
3.400
1%
totaal
0%
10
10
8
250
170
420
293
70%
36
51
10
10
20
1.844
250
2.094
867
41%
277
121
103
80
646
271.581
0
0
0
271.581
0
0
Totaal kasstroomoverzicht projecten
Resultaat Totaal
Toelichting totaal kasstroomoverzicht
Saldo
Per datum
Bedrag
Eindwaarde Netto contante waarde
31-12-2034 1-1-2024
€ 194.311 € 600.647
positief positief
Het resultaat, volgens prognose, op eindwaarde bedraagt afgerond € 195.000, - positief. De optelling van de verschillen op eindsaldo per project is afgerond € 600.000, - lager dan per 1-1-2023. Dit verschil wordt voor het grootste deel veroorzaakt doordat vorig jaar Luistruik en Eeneind Oost nog in de eindwaarde opgenomen zaten. Deze grexen worden per einde 2023 afgesloten en zitten daarom nu niet meer in de raming. De twee afgesloten grondexploitaties hadden samen een eindwaarde van afgerond € 660.000, - in de cijfers van vorig jaar.
Voor het totale kasstroomoverzicht zijn alle opbrengsten en kosten uit de verschillende grondexploitaties bij elkaar opgeteld. De opbrengsten en kosten in het jaar 2028 ev. zijn alleen voor het project Nuenen West, omdat die verreweg de langste looptijd heeft. De hoogste opbrengsten zijn geprognotiseerd in 2024 en 2026 omdat voor meerdere projecten, maar qua bedrag vooral vanuit Nuenen West en Eeneind West, in die jaren opbrengsten verwacht worden. Voor de kosten ligt de piek in 2024 en 2025 vooral door: planbegeleiding bij projecten, de verwachte sloopkosten in Eeneind West (post verwerving en sloop), de kosten bouw- en woonrijp maken bij De Mijlpaal en de aflossing voor de provinciale lening Herprogrammering Bedrijventerreinen in het project Eeneind West (post fondsbijdragen). De totale winstneming t/m 2022 op de lopende grex Kapperdoes bedraagt € 1.3 miljoen, op de af te sluiten grexen Luistruik en Eeneind Oost samen € 10.5 miljoen.