Huisvesting gemeentehuis - Presentatie

Kaders en scenario’s gemeentehuis en CMD Beeldvormende raadsvergadering 13 februari 2025

13 februari 2025

Agenda • • • • •

Aanleiding Kaders Financiën Scenario’s Vragen

Doel beeldvormende raadsbijeenkomst: De raad voorzien van voldoende informatie om een scenario te kunnen kiezen.

Aanleiding Waarom moet er iets gebeuren? • Verduurzaming is verplicht • Uitgesteld onderhoud gemeentehuis & CMD is noodzakelijk • Er liggen diverse kansen

Verduurzaming • Klimaatakkoord en later Klimaatwet 2023 o 55% CO2 reductie in 2030 t.o.v. 1990

• Regionale Energiestrategie 1.0 o Verduurzaming maatschappelijk vastgoed

• Routekaart Verduurzaming Maatschappelijk vastgoed o Door raad vastgesteld juli 2023 o In routekaart staat gemeentehuis in Cluster 2 met voorbereiding 2025/2026 o Na Cluster 1 en gemeentehuis staat gemeentelijk vastgoed op 54% reductie t.o.v. 1990

Huidige situatie gemeentehuis Het huidige gemeentehuis voldoet niet aan de eisen en wensen van deze tijd: • • •

• • • •

Het gebouw voldoet niet aan de verplichte duurzaamheidseisen voor 2030. Er zijn geen veilige spreekruimten voor persoonlijke gesprekken. Onderhoud kan niet langer meer worden uitgesteld (bv. CV valt uit in winter en airco doet het niet in de zomer, luchtverversing is defect). Het gebouw nodigt niet uit tot verbinding en ontmoetingen binnen en met medewerkers en inwoners. Het meubilair en inrichting in het gemeentehuis zijn niet arbo-proof. Het huidige gebouw maakt het moeilijk om hybride te werken. Gebrek aan multifunctionele ruimtes en reguliere werkplekken.

Huidige situatie gemeentehuis

Huidige situatie CMD • • • • • • •

De werkplekken zijn niet arbo-conform: met name te weinig daglicht en ontbreken verstelbare bureaus. Privacy is niet altijd gewaarborgd. Er zijn geen veilige spreekruimten voor persoonlijke gesprekken. Er is een tekort aan werkplekken, zowel standaard als flexibel. Gebrek aan multifunctionele ruimtes. Fysieke afstand tussen beleid en uitvoering Sociaal Domein Wij huren pand verdeeld over twee aparte gebouwen.

Huidige situatie CMD

Er moet iets gebeuren Wat is verplicht/noodzakelijk bij gemeentehuis & CMD? o Zo snel mogelijk groot onderhoud; o Verplichte duurzaamheidsmaatregelen; o Werkplekken moeten arbo-proof worden gemaakt.

Scenario 1 (Basisscenario) is minimaal vereist Jaarlijkse gemiddelde kosten : € 222.000 (gereserveerd in begroting € 200.000)

Kansen •

Verhuizing bibliotheek naar Het Klooster biedt extra ruimte in gemeentehuis.​

•

Dienst Dommelvallei (DDV) is op zoek naar andere kantoorruimte en heeft aangegeven zich in Nuenen te willen vestigen.​ Minimale huurbijdrage € 240.000.

•

Problemen CMD kunnen opgelost worden binnen gemeentehuis. Hierdoor ook geen desinvesteringen in gehuurd pand. Besparing huuren exploitatiekosten minimaal € 200.000.

•

Na verbouwing Het Klooster is Sioux gebouw nog beschikbaar voor tijdelijke opvang van medewerkers gemeente en/of DDV.​

Gebruikte Kaders • •

Kaders geven inzicht in verschillen tussen de scenario’s Keuze binnen kaders bepaalt de keuzes van scenario’s

Er kan een keuze worden gemaakt uit de volgende kaders: o CMD wel of niet huisvesten binnen het gemeentehuis o DDV wel of niet huisvesten binnen het gemeentehuis o De villa gebruiken of afstoten o Mate van duurzaamheid o Voorkeur voor opknappen, verbouwen of nieuwbouw

Criteria voor kaders Criterium

Omschrijving

Waarom belangrijk?

Kosten

Beoordeelt de totale kosten (bouw, renovatie, vergunningen, etc.)

Impact op financiële haalbaarheid en

Richt zich op energieefficiëntie, CO₂-reductie en toepassing van duurzame materialen

Voldoen aan wettelijke verplichtingen en gemeentelijke duurzaamheidsdoelen

Flexibiliteit

Meet de aanpasbaarheid van het gebouw aan huidige en toekomstige behoeften

Van belang voor langdurig gebruik en veranderende werkstijlen

Representativiteit

Meet de uitstraling en

Belangrijk voor imago

aantrekkingskracht van het gebouw, inclusief uniformiteit in ontwerp

en trots van medewerkers en inwoners

Lange-termijn waarde

Beoordeelt levensduur en blijvende functionaliteit

Zorgt voor een toekomstbestendige

Risico van realisatie

Evalueert de

Complexere scenario’s

moeilijkheidsgraad van uitvoering, zoals vergunningen en coördinatie

brengen hogere risico’s op vertragingen en kostenoverschrijdingen

Meet de overlast van de omgeving

Belangrijk voor draagvlak omgeving

Duurzaamheid

exploitatie

investering

Omgeving/parkeren

:

Intermezzo: criterium parkeren Waarom is dit een criterium? --> Keuze voor huisvesten CMD en/of DDV leidt tot hogere parkeerdruk. Momenteel 85 parkeerplekken op eigen terrein en 25 plekken aan openbare weg. Capaciteit voldoende om reguliere vraag te voldoen. (uitbreiding mogelijk op binnenterrein) Wettelijk benodigd volgens CROW-normen bij 4.100 m2 BVO: 82 parkeerplekken. Echter ondanks dat we wettelijk voldoen zal met komst CMD en/of DDV parkeerdruk stijgen. Een indicatie: aantal medewerkers 50% thuiswerken DDV 25% thuiswerken CMD 50% bij SB of GM 25% bij clienten op kantoor 40% met auto

CMD

DDV

57

150 -75

-14 -37 -9 34

38

14

15

Toename parkeerdruk circa 29 auto’s bij onveranderd beleid. Sturen op mobiliteit (belonen fietser), deelauto’s, langparkeren elders en sturen op gepland thuiswerken

CMD inpandig huisvesten ja/ nee Huidige situatie: • CMD zit nu in gehuurd pand verdeeld over 2 gebouwen. • Samen met o.a. LEV-groep. • Tevens andere externe huurder • Pand voldoet niet aan de arbo-eisen • Geen beveiligde ruimtes (wel nodig!) • Privacy in pand niet optimaal • Alle kosten voor verandering zijn voor gemeente. • Beleid en uitvoering Sociaal gescheiden.

CMD inpandig

kosten

duurzaamheid

flexibiliteit

representativiteit lange termijn waarde

realisatie

omgeving / parkeren

CMD huidige locatie

DDV inpandig huisvesten ja/ nee DDV inpandig

Huidige situatie: • DDV zit nu in Mierlo • Moet per 1/1/26 gehuisvest zijn op andere locatie vanwege woningbouwplannen. • Voorkeur voor huisvesting in Nuenen (aldus 4 Dommelvalleiorganisaties)

kosten

duurzaamheid

flexibiliteit

representativiteit lange termijn waarde

realisatie

omgeving / parkeren

DDV elders

Villa behouden ja/ nee Villa Behouden Villa afstoten

Huidige situatie: • Villa is nu onderdeel van gemeentehuis. • Villa is monumentaal pand (= bouwkundige ingrepen beperkt) • Bij villa horen 5 parkeerplaatsen • Bewoners villa: o college o bestuursadviseurs o bestuurssecretariaat o gemeentesecretaris

kosten

duurzaamheid

flexibiliteit

representativiteit lange termijn waarde

realisatie

omgeving / parkeren

Mate van duurzaamheid De volgende mate van duurzaamheid kennen we: ENG (Energieneutraal Gebouw): o Volledige energieneutraal o levert aanzienlijke milieuwinst op o substantiële reductie in CO₂-uitstoot BENG (Bijna Energieneutraal Gebouw): o Voldoet aan de minimale wettelijke eisen o Biedt energiezuidige basis Circulair bouwen: • Kan in combinatie met ENG en BENG maar is ambitieus • Hoogste initiële kosten • Nadruk ligt op hergebruik van materialen en volledig modulair ontwerp • Hoogste duurzaamheidsimpact en aanzienlijke restwaarde In onze berekeningen gaan we uit van ENG en niet circulair bouwen

Mate van duurzaamheid BENG

ENG

Circulair I

kosten

kosten

duurzaamheid

duurzaamheid

flexibiliteit

flexibiliteit

representativiteit

representativiteit

lange termijn waarde

lange termijn waarde

realisatie

realisatie

omgeving / parkeren

omgeving / parkeren

Circulair II

Circulair III

Opknappen, Verbouwen of Nieuwbouw Opknappen

Huidige situatie: • Groot onderhoud is uitgesteld (ivm toekomstige duurzaamheidsmaatregelen) • Uitstel is niet langer meer mogelijk --< er moet nu iets gebeuren • Grofweg 3 opties: • Opknappen • Verbouwen • nieuwbouw • Opknappen & verduurzamen is minimaal nodig

kosten

duurzaamheid

flexibiliteit

representativiteit lange termijn waarde

realisatie

omgeving / parkeren

Verbouwen

Nieuwbouw

scenario

Financiën Investering vs Jaarlijkse kosten

omschrijving

netto investering netto netto gemeentehuis investering investering * villa CMD

inrichting

gemiddelde nettokosten overige eerste 10 jaar

1

opknappen en verduurzamen

1.772.882

695.000

750.000

222.249

0

0

0

2A

opknappen met CMD

3.952.387

695.000

1.450.000

379.079

-210.000

0

0

2B 3A

opknappen met DDV verbouwen met CMD

3.952.387 8.593.568

695.000 695.000

400.000 1.450.000 1.990.000

401.639 684.402

0 -210.000

-240.000 0

0 0

3B

verbouwen met DDV

8.593.568

695.000

400.000 1.990.000

706.962

0

-240.000

0

4 5A

verbouwen met CMD+DDV nieuwbouw bestaande locatie

12.938.095 13.554.908

695.000 695.000

1.735.000 1.735.000

908.863 758.627

-210.000 -210.000

-240.000 0 -240.000 -225.000

5B

nieuwbouw bestaande locatie, afstoten villa

15.391.292

1.735.000

797.934

-210.000

-240.000 -225.000

6

nieuwbouw andere locatie

1.735.000

1.024.633

-210.000

-240.000 -225.000

20.694.191 * Netto investering is brutoinvestering - inzet reserve groot onderhoud van 1,2 miljoen

400.000

Totale gemiddelde kapitaallasten eerste 10 jaar bijdrage CMD bijdrage DDV

222.249 169.079 161.639 474.402 466.962 458.863 83.627 122.934 349.633

kosten tov elkaar

Financiële uitgangspunten • Rentepercentage berekening is 2,0% (huidige begroting 1,1%) • Afschrijving: opknappen/verbouwen 25jr; nieuwbouw 40 Jaar. • De gereserveerde middelen voor groot onderhoud ad. € 1,2 mln worden ingezet. • Prijspeil 1/1/26, gerekend met ruim 11,5% indexering periode 2024-2026 • Begeleidingskosten 2 jaar ca € 450K • Inkomsten / kosten DDV (€ 240K)/ CMD (€ 210K) is prijspeil 2024

Extra kosten en baten bij scenario 5a/b en 6 Incidentele kosten bij nieuwbouw: - aframen boekwaarde huidige investeringen gemeentehuis € 430K - verhuiskosten 2 keer. € 320K - aanpassing Siouxgebouw € 250K - huurkosten ca € 650K vallen weg tov exploitatie huidige gemeentehuis Structurele voordelen bij nieuwbouw - lagere kapitaallasten door aframen boekwaarde - lagere exploitatiekosten door nieuwbouw

€ 100K € 125K

Netto-schuldquote en solvabiliteit consequenties van een investering van 15 mln in nieuwbouw Tabel bij programmabegroting 2025-2028

Waarderingscijfer

Minst risicovol

Neutraal

Meest risicovol

Netto schuldquote gecorrigeerd voor alle verstrekte leningen

<90

90-130

>130

Solvabiliteitsratio

>50

20-50

<20

Grondexploitatie

<20

20-35

>35

Structurele exploitatieruimte

>0

0

<0

Belastingcapaciteit

<95

95-105

>105

Indien u kiest voor nieuwbouw uitgaven in 2027 netto 15 mln en bedrag moet geheel geleend worden en alle andere investeringen verlopen conform plan begroting 2025 dan stijgt netto schuldquote naar 96% (neutraal) en solvabiliteit naar 34% (neutraal). In beide gevallen voldoen we aan De gestelde normen. (Iedere extra 7,5 mln lenen stijgt schuldquote met 10%)

Relatie met huidige begroting In de begroting is € 200K structureel gereserveerd voor gemeentehuis Om binnen de begroting te blijven, zijn er 4 scenario’s:

scenario 2a opknappen gemeentehuis en verbouw bieb voor CMD Scenario 2b opknappen gemeentehuis en verbouw bieb voor DDV scenario 5a nieuwbouw met CMD en DDV en behoud villa scenario 5b nieuwbouw met CMD en DDV en villa verhuren/ verkopen

Vergelijk tussen de mogelijke scenario’s (tov elkaar)

Vragen