Huisvesting gemeentehuis - Kaders voor scenario's huisvesting gemeentehuis en CMD

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis en CMD Bijlage voor beeldvormende raadsbijeenkomst 13 februari 2025

1

Inhoudsopgave Inhoudsopgave .....................................................................................2 1. Inleiding ..........................................................................................3 1.a

Aanleiding ....................................................................................................3

1.b

Doelstelling ..................................................................................................4

1.c

Huidige staat gemeentehuis ............................................................................4

1.d

Huidige staat CMD ........................................................................................5

1.e

Terugblik Beeldvormende vergadering van 26 september 2024 ............................5

2. Gebruikte kaders ..............................................................................6 2.a Criteria voor beoordeling kaders en scenario’s .......................................................6 2.b De smileys bij de diverse kaders ..........................................................................7 Kader 1: CMD inpandig huisvesten ja/ nee ........................................................................ 8 Kader 2: DDV inpandig huisvesten ja/nee .......................................................................... 9 Kader 3: Villa behouden ja/nee....................................................................................... 11 Kader 4: Mate van duurzaamheid .................................................................................... 12 Kader 5: Opknappen, verbouwen, nieuwbouw ................................................................. 16 Bijlage 1: Inhoudelijke onderbouwing scenario’s ....................................... 19 Omschrijving scenario’s ................................................................................................. 19 (Basis)Scenario 1: huidige gebouw opknappen en verduurzamen ................................. 19 Scenario 2: Huidige gebouw opknappen en verduurzamen incl. huisvesten CMD of DDV . 20 Scenario 3: Huidige gebouw verbouwen en verduurzamen incl. huisvesten CMD of DDV .

21 Scenario 4: Huidige gebouw verbouwen en verduurzamen incl. huisvesten CMD en DDV . 22 Scenario 5a: Nieuwbouw op de bestaande locatie ...................................................... 23 Scenario 5b: Nieuwbouw op de bestaande locatie, afstoten villa .................................. 24 Scenario 6: Verkoop en nieuwbouw elders (berekening gebaseerd op Nuenen West) ...... 25 Bijlage 2: financiële onderbouwing scenario’s .......................................... 26 Bijlage 3: Verklaring smileys diverse scenario’s ....................................... 27

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

2en CMD

1. Inleiding 1.a

Aanleiding

Startpunt is verduurzaming De aanleiding van het voorliggende vraagstuk omtrent opknappen/verbouwen/ nieuwbouw van het gemeentehuis is gelegen in de door de raad vastgestelde Routekaart Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed van juli 2023. Deze Routekaart komt voort uit het Klimaatakkoord, de Klimaatwet 2023 en de Regionale Energiestrategie 1.0. Hierin zijn opgenomen om in 2030 te komen tot 55% CO2 reductie t.o.v. 1990. In de Routekaart zijn renovatie van het Klooster, Hongerman, MFA Gerwen, kleedlokalen EMK en de HAN opgenomen in ‘Cluster 1’, die samen bijdragen aan 39% CO2 reductie. Verduurzaming van het gemeentehuis is opgenomen in ‘Cluster 2’ wat moet resulteren in totaal 54% CO2 reductie tov 1990. In het aangenomen raadsvoorstel staat dat in 2024 en 2025 ‘Cluster 2’ technisch wordt uitgewerkt. Dat is het startpunt geweest om te komen tot uitwerking van verduurzaming en opknappen van het gemeentehuis. Doordat de raad opdracht heeft gegeven tot deze technische uitwerking, zijn noodzakelijke reparaties en onderhoudswerkzaamheden zo veel mogelijk beperkt en waar mogelijk uitgesteld. Bijvoorbeeld, een dakreparatie nu uitvoeren is kapitaalvernietiging als over een paar jaar het dak alsnog vervangen wordt met dakisolatie voor energiebesparing.

Kansen die leiden tot verbreding van de ‘scope’ In de afgelopen periode hebben zich enkele ontwikkelingen voorgedaan die kansrijk zijn en die de ‘scope’ of omvang van de initiële verduurzamingsopdracht verbreden. • Verhuizing van de bibliotheek naar het gerenoveerde Klooster biedt extra ruimte • •

in het gemeentehuis. Dienst Dommelvallei (DDV) is op zoek naar andere kantoorruimte en heeft aangegeven zich in Nuenen te willen vestigen. De huidige locatie van het Centrum Maatschappelijke Deelname (CMD) is niet optimaal voor cliënten en medewerkers Deze problemen kunnen opgelost worden binnen een verbouwd/vernieuwd gemeentehuis. Het huidige CMD gebouw wordt gehuurd en aanpassingen in een gehuurd pand kunnen gezien worden als desinvesteringen.

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

3en CMD

•

Na verbouw van het Klooster is het Sioux gebouw mogelijk nog beschikbaar voor tijdelijke huisvesting van medewerkers gemeente en/of DDV.

Deze ontwikkelingen bieden kansen voor een verbouwing en zelfs nieuwbouw, daar waar eerst alleen verduurzaming en opknappen van het bestaande gemeentehuis was voorzien. Het verduurzamen en opknappen is het minimale wat nodig is en wat wettelijk vereist is.

1.b

Doelstelling

Het doel van het opknappen/verbouwen/nieuwbouw is om een toekomstbestendig gemeentehuis te hebben dat voldoet aan de volgende eisen: • Duurzaam zijn en voldoen aan normen voor Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO). • Verbinding en bereikbaarheid bevorderen voor inwoners en medewerkers. • Openheid faciliteren via transparante en samenwerkingsgerichte ruimtes. • Geschikt zijn voor projectmatig werken, met flexibele en multifunctionele werkplekken. • Ontmoeten en verbinden ondersteunen door goed geplande informele ruimtes. • Een professionele uitstraling bieden die past bij de ambitie van de gemeente. • Veiligheid garanderen, zowel fysiek als digitaal, voor medewerkers en bezoekers.

1.c

Huidige staat gemeentehuis

Het huidige gemeentehuis voldoet niet meer aan de eisen en wensen van deze tijd. • Het gebouw voldoet niet meer aan de verplichte duurzaamheidseisen voor 2030. • Geen spreekruimten die geschikt zijn voor persoonlijke gesprekken en deze kunnen ook niet op een veilige manier worden verlaten door onze medewerkers • Onderhoud kan niet langer meer worden uitgesteld (bv. CV valt uit in winter en airco doet het niet in de zomer) • Het gebouw nodigt niet uit tot verbinding en ontmoetingen binnen en met medewerkers en inwoners • Het meubilair/ inrichting in het gemeentehuis is niet arbo-proof. • Het huidige gebouw maakt het moeilijk om hybride te werken. • Gebrek aan multifunctionele ruimtes en reguliere werkplekken.

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

4en CMD

1.d

Huidige staat CMD

Het Centrum Maatschappelijke Deelname (CMD) is gevestigd aan Berg 22c. Het CMD is integraal onderdeel van de gemeentelijke organisatie van Nuenen. De huidige situatie bij het CMD: • Niet arbo-conforme werkplekken: met name daglicht en verstelbare bureaus. • Privacy is niet altijd gewaarborgd. • Geen spreekruimten die geschikt zijn voor persoonlijke gesprekken en deze kunnen ook niet op een veilige manier worden verlaten door medewerkers . • Tekort aan werkplekken, zowel standaard als flexibel. • Gebrek aan multifunctionele ruimtes. • Fysieke afstand tussen beleid en uitvoering sociaal domein. • Wij huren pand verdeeld over twee aparte gebouwen. Conclusie: het huidige gemeentehuis en het CMD voldoen op veel punten niet aan de eisen van een toekomstbestendig gemeentehuis. 1.e

Terugblik Beeldvormende vergadering van 26 september 2024

In de beeldvormende vergadering van 26 september 2024 zijn meerdere scenario’s gepresenteerd, van opknappen tot en met nieuwbouw. Naar aanleiding van deze avond heeft de gemeenteraad aangegeven eerst kaderstellende besluitvorming te wensen als basis om enkele scenario’s verder uit te werken. Tijdens deze beeldvormende vergadering zijn suggesties gedaan om een nieuw gemeentehuis op een andere plek dan de huidige te realiseren. De volgende locaties zijn aangedragen: • Smits van Ooijenlaan: plannen woningbouw in vergevorderd stadium. • SIOUX – gebouw: aankoop en verbouw/nieuwbouw vele malen duurder. • Nuenen West: we kunnen niet starten voor 2030, waardoor we moeten desinvesteringen in huidig gebouw (scenario 1 uitvoeren) en het past niet in de huidige plannen. We gaan er van uit dat de mogelijke opbrengst van huidige locatie wegvalt tegen de desinvesteringen.

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

5en CMD

2. Gebruikte kaders Om een keuze te maken tussen de verschillende scenario’s zijn de volgende kaders gebruikt: • CMD wel of niet huisvesten binnen het gemeentehuis. • DDV wel of niet huisvesten binnen het gemeentehuis. • De villa gebruiken of afstoten. • Mate van duurzaamheid. • Voorkeur voor opknappen, verbouwen of nieuwbouw. 2.a Criteria voor beoordeling kaders en scenario’s Om een goede afweging te kunnen maken tussen de verschillende kaders en scenario’s hebben we een aantal criteria gedefinieerd. Criterium

Omschrijving

Waarom belangrijk?

Kosten

Beoordeelt de totale kosten (bouw, renovatie, vergunningen, etc.)

Impact op financiële haalbaarheid en exploitatie

Duurzaamheid

Richt zich op energieefficiëntie, CO₂-reductie en toepassing van duurzame materialen

Voldoen aan wettelijke verplichtingen en gemeentelijke duurzaamheidsdoelen

Flexibiliteit

Meet de aanpasbaarheid van het gebouw aan huidige en toekomstige behoeften

Van belang voor langdurig gebruik en veranderende werkstijlen

Representativiteit

Meet de uitstraling en aantrekkingskracht van het gebouw, inclusief uniformiteit in ontwerp

Belangrijk voor imago en trots van medewerkers en inwoners

Lange-termijn waarde

Beoordeelt levensduur en blijvende functionaliteit

Zorgt voor een toekomstbestendige investering

Risico van realisatie

Evalueert de moeilijkheidsgraad van

Complexere scenario’s brengen hogere risico’s op

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

6en CMD

Omgeving/parkeren

uitvoering, zoals vergunningen en coördinatie

vertragingen en kostenoverschrijdingen

Meet de overlast van de omgeving

Belangrijk voor draagvlak omgeving

2.b De smileys bij de diverse kaders In onderstaande paragrafen wordt voor elke kaderstellend uitgangspunt een overzicht gegeven met “smileys” en met een nadere tekstuele toelichting. De betekenis van de smileys is als volgt:

Groene smiley

Positief effect en /of beter dan de andere varianten.

Oranje smiley

Neutraal of licht negatief effect en/of minder goed dan de groene variant.

Rode smiley

Negatief effect en/of slechtste variant t.o.v. de andere varianten.

. Bij elke kaderstellend uitgangspunt worden de opties ten opzichte van elkaar vergeleken.

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

7en CMD

Kader 1: CMD inpandig huisvesten ja/ nee Het CMD is nu gehuisvest in een gehuurd pand en werkt hier samen met o.a. mensen van de LEV-groep. Daarnaast zit hier ook nog een andere externe huurder. Het pand voldoet niet in zijn geheel aan de arbo- eisen, maar alle kosten voor verandering zijn voor de gemeente. Daarnaast beschikt het pand niet over beveiligde ruimtes welke wel noodzakelijk zijn. Privacy is ook niet altijd optimaal voor onze inwoners. Door de locatie in het centrum zijn beleid en uitvoering van het CMD gescheiden, wat een belemmering is voor integraal werken in het sociaal domein.

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

8en CMD

kosten

duurzaamheid

flexibiliteit

representativiteit

CMD inpandig

CMD huidige locatie

Extra huurinkomsten van 210K

geen extra huurinkomsten en extra investeringen in gehuurd pand

wordt geintegreerd in verbouw/ nieuwbouw en voldoet aan duurzaamheidseisen Betere samenwerking mogelijk door kortere lijnen

Extra investeringen in gehuurd pand Er verandert niets aan de huidige situatie

Geintegreerd in verbouwd Er verandert niets aan de / nieuw pand huidige situatie

lange termijn waarde

Men zit in een pand wat eigendom is

Men zit in een pand wat gehuurd is.

realisatie

Men kan in huidig pand blijven tot dat inrichting gereed is

Investeringen vinden plaats gedurende het werk.

omgeving / parkeren

Er is meer parkeerplek nodig

Er verandert niets aan de huidige situatie

Kader 2: DDV inpandig huisvesten ja/nee De Dienst Dommelvallei (DDV) is nu gehuisvest in Mierlo en moet per 1/1/26 verhuizen naar andere locatie vanwege woningbouwplannen. De vier organisaties (DDV, gemeenten Nuenen, Son & Breugel, Geldrop-Mierlo) hebben uitgesproken dat Nuenen de voorkeur heeft/ krijgt voor de nieuwe huisvesting van de DDV.

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

9en CMD

DDV inpandig

kosten

duurzaamheid

flexibiliteit representativiteit

lange termijn waarde

realisatie omgeving / parkeren

DDV elders

geen extra huurinkomsten en mogelijk duurdere kosten voor huur elders DDV wordt geintegreerd in wordt gehuisvest elders verbouw/ nieuwbouw en en zal dan ook aan voldoet aan duurzaamheidseisen duurzaamheidseisen moeten voldoen Betere samenwerking Er verandert niets aan de mogelijk door kortere huidige situatie lijnen We kunnen ons als een Er verandert niets aan de organisatie presenteren huidige situatie Strategisch is het handig voor behoud huidige Er verandert niets aan de locatie als DDV zich in huidige situatie gemeentehuis vestigt Er zal tijdelijk gebruik is afhankelijk waar ze zich worden gemaakt van een gaan vestigen andere locatie. Er is meer parkeerplek Er verandert niets aan de nodig huidige situatie Extra huurinkomsten van 240K

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

10en CMD

Kader 3: Villa behouden ja/nee De villa is nu onderdeel van het gemeentehuis. Naast het college, zijn hier de bestuursadviseurs, het secretariaat en de secretaris gehuisvest. De villa is een monumentaal pand, waardoor mogelijkheden voor bouwkundige ingrepen beperkt zijn.

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

11en CMD

Kader 4: Mate van duurzaamheid BENG staat voor Bijna Energieneutraal Gebouw en is de wettelijke minimumnorm voor energiezuinig bouwen. Beng richt zich op het beperken van het energieverbruik en het benutten van hernieuwbare energiebronnen. ENG staat voor Energieneutraal Gebouw en gaat een stap verder dan BENG en zorgt ervoor dat het gebouw over een jaar gezien net zoveel energie opwekt als het verbruikt, zonder afhankelijkheid van fossiele energie.

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

12en CMD

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

13en CMD

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

14en CMD

Circulair bouwen richt zich op het hergebruik van materialen, het verminderen van afval en het creëren van flexibele gebouwen die eenvoudig aanpasbaar zijn voor toekomstige behoeften. Binnen het circulaire bouwconcept worden drie niveaus onderscheiden: Circulair I, II en III, waarbij elk niveau verder gaat in termen van duurzaamheid en kosten.

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

15en CMD

Kader 5: Opknappen, verbouwen, nieuwbouw Bij het maken van keuzes over de toekomst van een gebouw is het belangrijk om duidelijk onderscheid te maken tussen opknappen, verbouwen en nieuwbouw. Elk scenario heeft specifieke kenmerken, kosten en impact op de toekomstbestendigheid van het vastgoed. 1. Opknappen Opknappen betekent het verbeteren van de huidige staat van een gebouw zonder grote veranderingen. Denk hierbij aan onderhoudswerkzaamheden zoals schilderwerk, het vervangen van verouderde installaties en het verduurzamen van het pand om te voldoen aan wettelijke eisen. Het doel is om het gebouw netjes en functioneel te houden, zonder grote ingrepen in de indeling of het gebruik. Dit is vaak de snelste en goedkoopste oplossing, maar biedt beperkte mogelijkheden voor toekomstige ontwikkelingen. 2. Verbouwen Bij verbouwen wordt het gebouw aangepast om beter te voldoen aan nieuwe wensen en eisen. Dit kan betekenen dat ruimtes worden heringedeeld, installaties worden vernieuwd en werkplekconcepten worden aangepast. Verbouwen biedt meer mogelijkheden om in te spelen op veranderende behoeften, zoals verduurzaming, modernisering en efficiënter ruimtegebruik. Dit vraagt echter om een grotere investering en kan de dagelijkse werkzaamheden tijdelijk verstoren. 3. Nieuwbouw Nieuwbouw houdt in dat het bestaande gebouw wordt gesloopt en een geheel nieuw pand wordt gebouwd.

Dit biedt de meeste vrijheid om een moderne, duurzame en toekomstbestendige huisvesting te realiseren die volledig aansluit bij de behoeften van de gemeente. Nieuwbouw brengt echter hoge kosten met zich mee en heeft een langere doorlooptijd. Het is een investering in de lange termijn, maar biedt de kans om een gebouw neer te zetten dat klaar is voor de toekomst.

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

16en CMD

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

17en CMD

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

18en CMD

Bijlage 1: Inhoudelijke onderbouwing scenario’s De gemeente Nuenen heeft zes scenario’s opgesteld voor haar toekomstige huisvesting. Deze variëren van renovatie tot nieuwbouw en verschillen in schaal, kosten en strategische impact. De Netto-investeringen zijn de kosten van het gemeentehuis en de villa -/- de inzet van € 1,2 mln reserve. Indien het CMD niet in het gemeentehuis komt zal er daar ook ca. € 400K moeten worden geïnvesteerd.

Scenario

Omschrijving

Netto investering

Scenario 1

Huidige gebouw opknappen en verduurzamen en aanpassen aan huidige eisen.

€ 2,5 miljoen

Scenario 2

Huidige gebouw opknappen en verduurzamen incl. huisvesten CMD of DDV

€ 4,7 miljoen

Scenario 3

Huidige gebouw verbouwen en verduurzamen incl. huisvesten

€ 9,3 miljoen

CMD of DDV Scenario 4

Huidige gebouw verbouwen en verduurzamen incl. huisvesten CMD en DDV

€ 13,6 mln.

Scenario 5a

Nieuwbouw bestaande locatie incl. huisvesten CMD en DDV.

€ 14,3 mln.

Scenario 5b

Nieuwbouw bestaande locatie, afstoten villa en huisvesten CMD en DDV.

€ 15,4 mln.

Scenario 6

Verkoop van het huidige gemeentehuis en villa, en nieuwbouw op een nieuwe locatie.

€ 20,7 mln.

Omschrijving scenario’s (Basis)Scenario 1: huidige gebouw opknappen en verduurzamen Omschrijving In dit scenario blijft de huidige indeling (gemeentehuis en villa) gehandhaafd. De gebouwen worden opgeknapt en verduurzaamd, waarbij ook het achterstallige onderhoud wordt aangepakt. Het scenario gaat uit van minimale aanpassingen aan de binnenkant van het gebouw, die alleen worden doorgevoerd als ze noodzakelijk zijn vanuit een Arbo- en veiligheidsstandpunt. De bibliotheek wordt niet verbouwd en worst

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

19en CMD

gebruikt als werkplek of vergaderruimte. Er wordt rekening gehouden met een nieuwe inrichting van de werkplekken binnen de huidige indeling van het gebouw, inclusief de bibliotheek. Maar er worden geen nieuwe werkplekconcepten of representatieve ontvangstruimtes gerealiseerd. Het totale programma beslaat 4.171 m² BVO op basis van de oude scope. Beoordeling De beoordeling van Scenario 1 is overwegend negatief. Hoewel het opknappen en verduurzamen van het gebouw de esthetiek en duurzaamheid verbeteren, blijft de beperking van de locatie een belemmering voor verdere modernisering en flexibiliteit. Dit scenario draagt niet bij aan de verbetering van de visie op dienstverlening en er vindt geen integratie van de organisatie plaats. Dit scenario draagt bij aan de verduurzaming van monumenten, wat past bij de voorbeeldfunctie van de gemeente. De baliefunctie blijft op de huidige locatie gehandhaafd. Kostenraming Scenario 1 Financien

Bedrag

Netto – Investering gemeentehuis, villa en CMD*

€ 2.950.000

Inrichtingskosten

€ 750.000

Gemiddelde exploitatiekosten eerste 10 jaar**

€ 222.249

^ De Netto investering zijn de investeringskosten - de inzet reserve onderhoud ad. 1,2 mln. " ** Dit zijn de gemiddelde kosten voor de eerste 10 jaar welke jaarlijks in de exploitatie moeten worden gedekt

Scenario 2: Huidige gebouw opknappen en verduurzamen incl. huisvesten CMD of DDV

Omschrijving In dit scenario wordt de bibliotheek verbouwd om voldoende ruimte te creëren voor de huisvesting van het CMD of de DDV. De rest van het gemeentehuis blijft onveranderd, zowel aan de buitenkant als aan de binnenkant. Alle benodigde maatregelen om aan de duurzaamheidseisen van 2030 te voldoen, worden uitgevoerd. Daarnaast wordt het achterstallige onderhoud aan het gemeentehuis aangepakt. Beoordeling Scenario 2 is net als scenario 1 overwegend negatief maar kent een aantal voordelen, zoals het behoud van de vertrouwde locatie voor gebruikers en inwoners, en een besparing op huurkosten van € 210.000 per jaar als het CMD naar het gemeentehuis verhuist. Bij verhuizing van de DDV naar het gemeentehuis levert dit een bijdrage van Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

20en CMD

€ 240.000 per jaar op. Hoewel het opknappen en verduurzamen van de rest van het gebouw de esthetiek en duurzaamheid verbeteren, blijft de beperking van de huidige indeling een belemmering voor verdere modernisering en flexibiliteit. Ook dit scenario draagt niet bij aan de verbetering van de visie op dienstverlening. De integratie tussen uitvoering en beleid wordt wel verbeterd als de CMD naar het gemeentehuis verhuist. Bij verhuizing van DDV naar Nuenen wordt verbinding en afstemming met de DDV sterk verbeterd. De parkeerdruk neemt wel toe. Kostenraming Scenario 2 Financien

Bedrag

Netto – Investering gemeentehuis en villa*

€ 4.650.000

Inrichtingskosten

€ 1.450.000

Gemiddelde exploitatiekosten met CMD eerste 10 jaar**

€ 169.079

Gemiddelde exploitatiekosten met DDV eerste 10 jaar**

€ 161.639

“*

De Netto investering zijn de investeringskosten - de inzet reserve onderhoud ad 1,2 mln

" ** Dit zijn de gemiddelde kosten voor de eerste 10 jaar welke jaarlijks in de exploitatie moeten worden gedekt

Scenario 3: Huidige gebouw verbouwen en verduurzamen incl. huisvesten CMD of DDV Omschrijving In scenario 3 wordt de bibliotheek en de eerste verdieping boven de bibliotheek zodanig verbouwd dat er voldoende ruimte ontstaat voor de huisvesting van ofwel het CMD of de DDV. De binnenkant van het gemeentehuis wordt in zijn geheel aangepast om te voldoen aan de doelstellingen van de gemeente, zoals meer openheid, projectmatig werken, hybride werken, ontmoeten en verbinden. De ontvangstbalie en dienstverlening voor inwoners wordt uitgebreid en gemoderniseerd. Dit omvat uitgebreide renovaties om te voldoen aan de duurzaamheidseisen van 2030, evenals het aanpakken van achterstallig onderhoud en het verbeteren van brandveiligheidsmaatregelen. Beoordeling Scenario 3 biedt een uitgebreide en toekomstgerichte oplossing, waarbij de nadruk ligt op het creëren van een moderne en aantrekkelijke werkomgeving. Dit scenario introduceert moderne werkplekconcepten. Daarnaast wordt de bibliotheek verbouwd om of het CMD of de DDV te huisvesten. De jaarlijkse besparing door de opzegging van het huurcontract van CMD bedraagt € 210.000, en de huisvesting van de DDV levert € 240.000 per jaar op. Dit scenario is jaarlijks het duurste door de uitgebreide verbouwing

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

21en CMD

en modernisering van het gemeentehuis binnen de bestaande buitenmuren. Dit scenario is ideaal voor een visie die gericht is op lange termijn duurzaamheid en modernisering. De integratie tussen uitvoering en beleid wordt verbeterd als het CMD naar het gemeentehuis verhuist. Bij verhuizing van de DDV naar Nuenen wordt verbinding en afstemming met de DDV sterk verbeterd. De parkeerdruk neemt wel toe. Kostenraming Scenario 3 Financien

Bedrag

Netto – Investering gemeentehuis en villa*

€ 9.300.000

Inrichtingskosten

€ 1.990.000

Gemiddelde exploitatiekosten met CMD eerste 10 jaar**

€ 474.402

Gemiddelde exploitatiekosten met DDV eerste 10 jaar**

€ 466.962

“*

De Netto investering zijn de investeringskosten - de inzet reserve onderhoud ad 1,2 mln

" ** Dit zijn de gemiddelde kosten voor de eerste 10 jaar welke jaarlijks in de exploitatie moeten worden gedekt

Scenario 4: Huidige gebouw verbouwen en verduurzamen incl. huisvesten CMD en DDV Omschrijving In scenario 4 wordt de bibliotheek volledig verbouwd om voldoende bruikbare ruimte te creëren. Een deel van het gemeentehuis wordt gesloopt en opnieuw gebouwd om twee verdiepingen met werkplekken te kunnen realiseren (op de plek van de huidige zolder). Hierdoor kunnen zowel het CMD als de DDV gehuisvest worden. De binnenkant van het gemeentehuis wordt in zijn geheel aangepast om te voldoen aan de doelstellingen van de gemeente, zoals meer openheid, projectmatig werken, ontmoeten en verbinding. Alle maatregelen om te voldoen aan de duurzaamheidseisen van 2030 worden uitgevoerd. Daarnaast wordt het achterstallige onderhoud niet alleen aangepakt, maar wordt ook geïnvesteerd in de modernisering van werkplekken en de algemene uitstraling van het gebouw. Beoordeling Scenario 4 biedt een uitgebreide en toekomstgerichte oplossing, waarbij de nadruk ligt op het creëren van een moderne en aantrekkelijke werkomgeving. Dit scenario introduceert moderne werkplekconcepten en zorgt voor een volledige integratie van CMD en DDV, wat de gemeente aantrekkelijker maakt als werkgever. De jaarlijkse besparing door de opzegging van het huurcontract van CMD bedraagt € 210.000, en de huisvesting van de DDV levert € 240.000 per jaar op. Dit scenario is ideaal voor een visie

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

22en CMD

die gericht is op lange termijn duurzaamheid en modernisering. De parkeerdruk neemt toe. Kostenraming Scenario 4 Financien

Bedrag

Netto - Investering*

€ 13.650.000

Inrichtingskosten

€ 1.735.000

Gemiddelde exploitatiekosten eerste 10 jaar** “*

€ 458.863

De Netto investering zijn de investeringskosten - de inzet reserve onderhoud ad 1,2 mln

" ** Dit zijn de gemiddelde kosten voor de eerste 10 jaar welke jaarlijks in de exploitatie moeten worden gedekt

Scenario 5a: Nieuwbouw op de bestaande locatie Omschrijving In dit scenario wordt het gehele gemeentehuis, exclusief de villa, gesloopt en op dezelfde locatie een nieuw gemeentehuis gebouwd, met een verbinding naar de villa. Het nieuwe gebouw heeft een oppervlakte van 3.471 m² en voldoet aan alle moderne eisen en duurzaamheidstandaarden. In de nieuwe locatie worden ook het CMD en de DDV gehuisvest. De nieuwbouw wordt zo gebouwd, dat indien gewenst, er later een andere bestemming aan kan worden gegeven (bijvoorbeeld appartementen). Het wordt een modern gebouw welke voldoet aan de nieuwste gemeentelijke doelstellingen en werkplekconcepten Beoordeling Scenario 5a biedt de mogelijkheid om een volledig nieuw gebouw te realiseren dat voldoet aan alle behoeften en duurzaamheidseisen. Het behouden van de vertrouwde locatie is een voordeel voor inwoners en gebruikers. In het gebouw wordt het CMD en de DDV geïntegreerd. De besparing op huurkosten CMD, de bijdrage van de DDV en de lagere energiekosten maken deze variant zowel financieel als inhoudelijk de beste keuze. (Bij een keuze nieuwbouw zonder CMD en/of DDV is dit scenario niet meer financieel aantrekkelijk). Het pand is toekomstbestendig en flexibel, waardoor het omgebouwd kan worden naar een andere bestemming.

Nadeel is dat er tijdelijk gebruik moet worden gemaakt van een andere huisvesting wat twee keer verhuiskosten met zich meebrengt, Dit scenario is het meest geschikt voor een lange termijnvisie waarin duurzaamheid en modernisering centraal staan. De parkeerdruk neemt toe.

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

23en CMD

Kostenraming Scenario 5a Financien

Bedrag

Netto – Investering gemeentehuis en villa*

€ 14.250.000

Inrichtingskosten

€ 1.735.000 € 83.627

Gemiddelde exploitatiekosten eerste 10 jaar** “*

De Netto investering zijn de investeringskosten - de inzet reserve onderhoud ad 1,2 mln

" ** Dit zijn de gemiddelde kosten voor de eerste 10 jaar welke jaarlijks in de exploitatie moeten worden gedekt

Scenario 5b: Nieuwbouw op de bestaande locatie, afstoten villa Omschrijving In dit scenario worden de kosten voor nieuwbouw verhoogd door de uitbreiding van het benodigde vierkante meters tot 4.171 m² voor diverse gemeentelijke functies, zoals het college, het secretariaat en de trouwzaal. De villa wordt verkocht of verhuurd. Voor het overige is dit scenario gelijk aan 5a. Beoordeling Scenario 5b biedt de meest uitgebreide oplossing met het hoogste niveau van duurzaamheid en integratie van functies. Dit scenario is verder gelijk aan scenario 5a. De villa wordt verkocht of verhuurd waardoor 5 parkeerplaatsen voor de gemeente verloren gaan. Als de villa wordt verkocht gaan we ervan uit dat de extra investeringskosten in het nieuwe gebouw -/- de verwachte verkoopopbrengst, nagenoeg gelijk zullen zijn aan de extra investeringskosten (verduurzaming van de villa) in variant 5a, waardoor jaarlijkse kosten vergelijkbaar zijn. Kostenraming Scenario 5b Financien

Bedrag

Netto - Investering*

€ 15.400.000

Inrichtingskosten

€ 1.735.000

Gemiddelde exploitatiekosten eerste 10 jaar** “*

€ 122.934

De Netto investering zijn de investeringskosten - de inzet reserve onderhoud ad 1,2 mln

" ** Dit zijn de gemiddelde kosten voor de eerste 10 jaar welke jaarlijks in de exploitatie moeten worden gedekt

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

24en CMD

Scenario 6: Verkoop en nieuwbouw elders (berekening gebaseerd op Nuenen West) Omschrijving In dit scenario wordt het huidige gemeentehuis, samen met de bijbehorende gronden en de villa, verkocht. De gemeente kiest ervoor om een nieuw gemeentehuis te bouwen op een locatie in Nuenen West. Het nieuwe gebouw zal een oppervlakte van 4.171 m² hebben en voorzien zijn van 105 parkeerplaatsen. Dit scenario biedt de mogelijkheid om een volledig nieuw pand te ontwikkelen dat voldoet aan alle moderne eisen en duurzaamheidstandaarden, en waarin zowel het CMD als de DDV een plaats krijgen. Beoordeling De nieuwbouw biedt aanzienlijke voordelen, zoals de mogelijkheid om het gebouw volledig in te richten naar de behoeften van alle betrokken partijen en direct te voldoen aan de duurzaamheidseisen. De besparing door de opzegging van het huurcontract van het CMD bedraagt € 210.000 per jaar, en de huisvesting van de DDV levert een jaarlijkse bijdrage van € 240.000 op. Aan de andere kant is het traject van verkoop tot nieuwbouw langdurig en complex, wat kan leiden tot vertragingen in lopende projecten in Nuenen West. Gebruikers en inwoners moeten wennen aan de nieuwe locatie en het CMD verliest mogelijk zijn aanwezigheid in het centrum van Nuenen. De kosten voor het realiseren van de nieuwbouw worden verhoogd door de toevoeging van grondexploitatiekosten.

Doordat niet voor 2030 kan gestart worden zal de mogelijke opbrengst van de huidige locatie wegvallen tegen de noodzakelijke investeringen (scenario 1) in het huidige pand. Deze investeringen kunnen niet zo lang worden uitgesteld en dit leidt uiteindelijk tot een desinvestering. Kostenraming Scenario 6 Financien

Bedrag

Netto - Investering*

€ 20.700.000

Inrichtingskosten

€ 1.735.000

Gemiddelde exploitatiekosten eerste 10 jaar** “*

€ 349.633

De Netto investering zijn de investeringskosten - de inzet reserve onderhoud ad 1,2 mln

" ** Dit zijn de gemiddelde kosten voor de eerste 10 jaar welke jaarlijks in de exploitatie moeten worden gedekt

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

25en CMD

Bijlage 2: financiële onderbouwing scenario’s De volgende financiële uitgangspunten zijn gehanteerd: • • • •

Rentepercentage berekening is 2,0% (huidige begroting 1,1%). Afschrijving: opknappen/verbouwen 25 jaar; nieuwbouw 40 jaar. De gereserveerde middelen voor groot onderhoud ad. € 1,2 mln worden ingezet. Prijspeil 1/1/26, gerekend met ruim 11,5% indexering periode 20242026.

•

Begeleidingskosten 2 jaar ca € 450K (in alle varianten)

•

Inkomsten/kosten DDV (€ 240K)/ CMD (€ 210K) is prijspeil 2024.

scenario

Dit leidt tot het onderstaande kostenoverzicht van de diverse scenario’s bij een rentepercentage van 2% omschrijving

gem kap gem kap lasten gem kap gem kap lasten gemeentehui lasten villa lasten CMD inrichtin s eerste 10 eerste 10 eerste 10 g eerste jaar jaar jaar 10 jaar inrichting

netto investering netto netto gemeentehuis investering investering * villa CMD

400.000

gemiddelde nettokosten overige eerste 10 jaar

1

opknappen en verduurzamen

1.772.882

695.000

750.000

99.991

39.198

60.500

222.249

0

0

0

2A

opknappen met CMD

3.952.387

695.000

1.450.000

222.915

39.198

116.967

379.079

-210.000

0

0

2B 3A

opknappen met DDV verbouwen met CMD

3.952.387 8.593.568

695.000 695.000

400.000 1.450.000 1.990.000

222.915 484.677

39.198 39.198

22.560 116.967 160.527

401.639 684.402

0 -210.000

-240.000 0

0 0

3B

verbouwen met DDV

8.593.568

695.000

400.000 1.990.000

484.677

39.198

22.560 160.527

706.962

0

-240.000

0

4 5A

verbouwen met CMD+DDV nieuwbouw bestaande locatie

12.938.095 13.554.908

695.000 695.000

1.735.000 1.735.000

729.709 579.472

39.198 39.198

139.957 139.957

908.863 758.627

-210.000 -210.000

-240.000 0 -240.000 -225.000

5B

nieuwbouw bestaande locatie, afstoten villa

15.391.292

1.735.000

657.978

139.957

797.934

-210.000

-240.000 -225.000

6

nieuwbouw andere locatie

1.735.000

884.677

139.957

1.024.633

-210.000

-240.000 -225.000

20.694.191 * Netto investering is brutoinvestering - inzet reserve groot onderhoud van 1,2 miljoen

22.560

Totale gemiddelde kapitaallasten eerste 10 jaar bijdrage CMD bijdrage DDV

Daarnaast zijn er nog de volgende kosten en inkomsten bij de scenario’s 5a, 5b en 6:

Incidentele kosten bij nieuwbouw: •

Aframen boekwaarde huidige investeringen gemeentehuis € 430K

•

Verhuiskosten 2 keer € 320K

•

Aanpassing Siouxgebouw € 250K

•

Tijdelijke huurkosten bedragen ca € 650K. Daarnaast vervallen dan ook de exploitatielasten van het huidige gemeentehuis. Die zijn nagenoeg gelijk aan de huurkosten waardoor het budgettair neutraal is

Structurele voordelen bij nieuwbouw: •

Lagere kapitaallasten door aframen boekwaarde € 100K

•

Lagere exploitatiekosten door nieuwbouw € 125K

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

26en CMD

222.249 169.079 161.639 474.402 466.962 458.863 83.627 122.934 349.633

kosten tov elkaar

Bijlage 3: Verklaring smileys diverse scenario’s

kosten

duurzaamheid

Scenario 1: Scenario 2 opknappen/ verduurzamen opknappen en verbouwen gemeentehuis en CMD bieb voor CMD of DDV

Scenario 3 Scenario 4 verbouwen gemeentehuis Verbouwen gemeentehuis en verbouwen bieb voor en verbouwen bieb voor CMD of DDV CMD en DDV

Scenario 5a Nieuwbouw incl CMD , DDV incl. villa

Scenario 5b Nieuwbouw incl CMD , DDV excl. villa

Scenario 6 Nieuwbouw elders

Kosten vallen buiten begroot bedrag en kans op gebreken blijft

Kosten worden met meer dan 100% overschreden dan begroot

Goedkoopste variant

Kosten vallen binnen begroot bedrag

Kosten worden met meer dan 75% overschreden dan begroot

Kosten vallen binnen begroting maar kans op gebreken blijft

Kosten worden met meer dan 100% overschreden dan begroot

Alle Alle Alle Betere maatregelen Betere maatregelen We voldoen aan minimale We voldoen aan minimale duurzaamheidsmaatregel duurzaamheidsmaatregel duurzaamheidsmaatreg mogelijk doordat we alles mogelijk doordat we alles wettelijke eisen wettelijke eisen en kunnen efficient en kunnen efficient elen kunnen efficient verbouwen verbouwen worden uitgevoerd. worden uitgevoerd. worden uitgevoerd.

flexibiliteit

Gebouw en inrichting veranderen niet

Alleen gedeelte voor CMD/ DDV wordt vernieuwd

Alleen gedeelte voor CMD/ DDV wordt vernieuwd

Gebouw kan flexibel van binnen worden ingericht maar contouren gemeentehuis zijn leidend

optimale bouw

optimale bouw

optimale bouw

representativiteit

Aan huidige uitstraling verandert niets

Aan huidige uitstraling verandert niets

Aan binnenzijde kan uitstraling verbeterd worden, buitenzijde verandert niet

Aan binnenzijde kan uitstraling verbeterd worden, buitenzijde verandert niet

optimale bouw

optimale bouw

optimale bouw

Gebouw wordt zo gebouwd zodat deze makkelijk omgebouwd kan worden voor bv appartementen.

Gebouw wordt zo gebouwd zodat deze makkelijk omgebouwd kan worden voor bv appartementen.

Gebouw wordt zo gebouwd zodat deze makkelijk omgebouwd kan worden voor bv appartementen.

lange termijn waarde

realisatie

omgeving / parkeren

Er vindt alleen onderhoud Er vindt alleen onderhoud Binnenzijde wordt modern Binnenzijde wordt modern plaats en gebouw plaats en gebouw ingericht, maar na 25 jaar ingericht, maar na 25 jaar verandert niet, na 25 jaar verandert niet, na 25 jaar herinvesteren en door herinvesteren en door herinvesteren en door herinvesteren en door vorm niet vorm niet huidige vorm niet huidige vorm niet toekomstbestendig toekomstbestendig toekomstbestendig. toekomstbestendig. Werkzaamheden kunnen vrijwel zonder overlast worden uitgevoerd

Werkzaamheden kunnen Werkzaamheden zullen met weinig overlast gefaseerd moeten worden worden uitgevoerd uitgevoerd.

Werkzaamheden zullen gefaseerd moeten worden uitgevoerd.

Er verandert niets aan de huidige situatie

Doordat CMD en/of DDV in gemeentehuis wordt gevestigd is er zonder maatregelen meer vraag naar parkeren.

Doordat CMD en/of DDV Doordat CMD en/of DDV Doordat CMD en/of in gemeentehuis wordt in gemeentehuis wordt DDV in gemeentehuis Doordat CMD en/of DDV gevestigd is er zonder gevestigd is er zonder wordt gevestigd is er in gemeentehuis wordt maatregelen meer vraag maatregelen meer vraag zonder maatregelen gevestigd is er zonder naar parkeren. Er naar parkeren. Er meer vraag naar maatregelen meer vraag kunnen door efficient kunnen door efficient parkeren. Er kunnen naar parkeren. bouwen wel meer bouwen wel meer door efficient bouwen plaatsen worden plaatsen worden wel meer plaatsen gerealiseerd. gerealiseerd. worden gerealiseerd.

Doordat CMD en/of DDV in gemeentehuis wordt gevestigd is er zonder maatregelen meer vraag naar parkeren.

Kaders voor scenario’s huisvesting gemeentehuis

27en CMD

Er zal tijdelijk gebruik Er zal tijdelijk gebruik worden gemaakt van een worden gemaakt van een andere locatie. andere locatie.

Er zal tijdelijk gebruik worden gemaakt van een andere locatie.