Herstelbesluit bp Eeneind 2018 - Bijlagen Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan Eeneind 2018

♦♦♦

Gemeente Nuenen

RAADSVOORSTEL Datum raadsvergadering:______ Datum B&W-besluit:__________ Afdeling:_________________ __ Behandelend ambtenaar:______ Portefeuillehouder:____________ Zaaknummer(documentnummer):

17 februari 2022 4 januari 2022 OH-Ontwikkeling Jessica de Vrees C. van Brakel 181599(1003990)

Onderwerp Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan ‘Eeneind 2018’

Beslispunten 1. De 'Nota van zienswijzen bestemmingsplan Eeneind 2018, versie 2021’ vast te stellen. 2. Het bestemmingsplan 'Eeneind 2018' gewijzigd vast te stellen overeenkomstig voornoemde 'Nota van zienswijzen bestemmingsplan Eeneind 2018, versie 2021'. Gelijktijdig vast te stellen de bij dit besluit behorende geometrisch bepaalde planobjecten, zoals vervat in het GML-bestand NL.IMR0.0320.BPEeneind2018-D001 en de daarbij behorende bestanden. Deze maken integraal deel uit van dit besluit. 3. Geen exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van het bestemmingsplan 'Eeneind 2018'. Inleiding Het plangebied van het bestemmingsplan 'Eeneind 2018' bevat het woongebied Eeneind en bedrijventerrein Eeneind met uitzondering van Eeneind II Zuid en Eeneind West. Het geactualiseerde bestemmingsplan heeft voornamelijk een conserverend karakter.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Eeneind 2018’ heeft eind 2020 voor iedereen ter inzage gelegen. Naar aanleiding van diverse zienswijzen op de woonbestemming ter plaatse van het perceel grond aan de Kleine Heiakker dat nu in gebruik is als speelveld heeft de raad op 4 februari 2021, na een initiatiefvoorstel, besloten om deze bouwmogelijkheid te laten vervallen en daarvoor in de plaats een woning mogelijk te maken aan de Hoge Mikkert. In voorliggend bestemmingsplan is dit zo opgenomen. Vanwege de impact van deze wijziging heeft het ontwerpbestemmingsplan van 1 oktober tot en met 11 november 2021 opnieuw ter inzage gelegen. In de aangepaste versie van het ontwerpbestemmingsplan zijn ook wijzigingen uit andere zienswijzen en ambtshalve wijzigingen meegenomen.

Wat willen we bereiken Een actueel planologisch kader voor bedrijventerrein Eeneind en woonwijk Eeneind. Waarmee onder meer een duurzaam en gezond bedrijventerrein Eeneind gefaciliteerd wordt. Dit houdt in een betere kwaliteit van de fysieke ruimte, een beter ondernemersklimaat en verbeteren van de veiligheid in het gebied.

181599 1003990 Pagina 1 van 7

Gemeente Nuenen

Argumenten 1.1 en 2.1 De ingediende zienswijzen leiden tot aanpassing van het bestemmingsplan Tegen het ontwerpbestemmingsplan 'Eeneind 2018’ zijn 22 zienswijzen ingediend. Deze zienwijzen zijn samengevat in een zienswijzennota. Daarin zijn de zienswijzen voorzien van een reactie en is aangegeven of het bestemmingsplan op basis van de zienswijzen al dan niet is aangepast. In de zienswijzennota zijn ook ambtshalve wijzigingen opgenomen voor het bestemmingsplan.

2.2 Het bestemmingsplan komt tegemoet aan uw moties en initiatiefvoorstel September 2019; Uw raad neemt een motie aan waarin uw college de opdracht krijgt de mogelijkheden te onderzoeken om kavel C4129 aan de Kleine Heiakker te ruilen met de speeltuin aan de Hoge Mikkert, zodat kavel C4129 formeel de bestemming speelveld/groen krijgt (en niet langer meer een bouwkavel is) en de speeltuin formeel een woonbestemming krijgt. Juli 2020; Op basis van het onderzoek en de resultaten van de gehouden enquete besluit uw college de kavelruil niet op te nemen in het bestemmingsplan. Daarom heeft het ontwerpbestemmingsplan in september/oktober 2020 ter inzage gelegen met een bouwmogelijkheid op kavel C4129 aan de Kleine Heiakker. Oktober 2020; Uw raad dient een initiatiefvoorstel in met het verzoek de kavelruil alsnog door te voeren. November 2020; Uw college heeft hierop gereageerd met een memo waarbij zij vasthoudt aan haar eerdere besluit geen kavelruil op te nemen in het bestemmingsplan. Januari 2021; Uw college stuurt uw raad een memo over de financiele gevolgen van de kavelruil waarin vijf opties zijn uitgewerkt. Februari 2021; Het initiatiefvoorstel wordt behandeld in de raadsvergadering.

Uw raad besluit dat de kavelruil doorgang moet vinden, waarbij de speeltuin aan de Hoge Mikkert gesplitst moet worden in een bouwkavel en een speeltuintje voor kleine kinderen ter grootte van 200 m^. De bouwkavel aan de Kleine Heiakker komt te vervallen en de grond wordt bestemd als openbare ruimte. Maart 2021; Als aanvulling op het raadsbesluit van 4 februari 2021 draagt uw raad door middel van een aangenomen motie uw college op aan de Hoge Mikkert een bouwkavel te realiseren met een maximale grootte van 320 m^ waarbij rekening wordt gehouden met een achterom voor het naastgelegen woonhuis. In het voorliggende bestemmingsplan is de kavelruil in overeenstemming met uw besluiten opgenomen. Planologisch is dit realiseerbaar en het draagt bij aan de woonbehoefte in Nuenen.

2.3 Een actueel bestemmingsplan draagt bij aan een duurzaam en gezond bedrijventerrein Het is noodzakelijk om het bedrijventerrein weer aantrekkelijk te maken en te houden voor inwoners en ondernemers. We denken dat we ons, samen met de inwoners, ondernemers en partners, moeten richten op de volgende maatschappelijke doelen: (1) het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke ruimte, (2) het verbeteren van het ondernemersklimaat en (3) het verbeteren van de veiligheid in dit gebied. Innovatie en duurzaamheid moeten als rode draad worden verweven door deze doelen. Ee geactualiseerd, gestandaardiseerd en digitaal bestemmingsplan draagt hieraan bij.

Pagina 2 van 7

181599 1003990

• • ♦ * y

Gemeente Nuenen

Vaststelling van het bestemmingsplan is noodzakelijk om uitvoering te geven aan het wijkversterkingsplan Het nieuwe bestemmingsplan helpt bij de aanpak voor het verdwijnen van de malafide bedrijven op dit bedrijventerrein. Daarnaast biedt het duidelijkheid voor bonafide bedrijven die in strijd zijn met het nog geldende bestemmingsplan ‘Eeneind’ van 2008 en het nieuwe bestemmingsplan ‘Eeneind 2018’. Zo is in het bestemmingsplan autohandel (uitgezonderd ter plaatse van de aanduiding) onder verboden gebruik gebracht. Onder voorwaarden kan worden afgeweken van dit verbod. Ook de vestiging van garagebedrijven is niet zondermeer mogelijk.

2.4

Het college heeft het besluit genomen hogere waarden te verlenen in het kader van de Wet geluidhinder voor de kavel Hoge Mikkert Uit het onderzoek naar het verkeerslawaai blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wat betreft de Geldropsedijk met 4 dB wordt overschreden. De maximaal te ontheffen grenswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. Maatregelen om de geluidbelasting terug te dringen tot de voorkeursgrenswaarde zijn niet mogelijk of niet gewenst. Vanuit akoestisch oogpunt levert het bestemmingsplan geen belemmeringen op. Het leefkiimaat ter plaatse en de directe omgeving is gewaarborgd. Het college heeft het definitieve besluit genomen op 11 januari 2022.

2.5

3.1 In dit geval is geen exploitatieplan nodig De raad moet expliciet besluiten over het al dan niet vaststellen van een exploitatieplan. Er hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld, omdat er geen grondexploitatiekosten zijn voor de gemeente en het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid Wro niet noodzakelijk is.

Kanttekeningen en alternatieven 2.1 Alternatief voor de kavelruil In voorliggend bestemmingsplan is de kavelruil in overeenstemming met de raadsbesluiten uitgewerkt. Hierop zijn in totaal 10 zienswijzen ontvangen; 8 individuele zienswijzen, 1 van Actie Comite Behoud Speelplaats en 1 van Wijkraad Eeneind. In totaal hebben bewoners van 96 adressen aangegeven tegen een bouwkavel aan de Hoge Mikkert te zijn. Deze zienswijzen kunnen voor de read mogelijk een reden zijn om haar standpunt met betrekking tot de kavelruil te heroverwegen. Om de raad in staat te stellen een nadere afweging te maken, menen wij dat het goed is om een alternatief en de (financiele) consequenties hiervan in het raadsvoorstel te benoemen. Om tegemoet te komen aan de wensen van een aantal wijkbewoners zonder daarbij andere wijkbewoners te benadelen, is het te overwegen om in afwijking van het voorliggende bestemmingsplan beide locaties (die nu in gebruik zijn als speelveld/speeltuin) te bestemmen als openbare ruimte, waardoor de bouwmogelijkheid voor een woning binnen dit deel van het plangebied komt te vervallen. Dit alternatief draagt mogelijk bij aan de rust in de wijk.

De kavelruil zoals opgenomen in het bestemmingsplan is verwerkt in de jaarrekening en geactualiseerd tijdens de begroting, wat resulteert in een Netto Contante Waarde van € 982.861,00 (1-1-2021). Wanneer de kavelruil vervalt, betekent dit dat er€ 132.600,00 minder grondopbrengsten worden gerealiseerd. Daarbij komen nog kosten voor aanpassing van het bestemmingsplan. Daarentegen zullen de planschadekosten en extra kosten bouw- en woonrijp maken niet worden verbruikt. Concreet betekent dit een negatief effect van ca € 55.000,00 Netto Contante Waarde ten opzichte van de grondexploitatie die is vastgesteld bij de begroting 2022. Pagina 3 van 7

181599_1003990

* * *1

Gemeente Nuenen

Daarnaast is het niet te venwachten is dat de wijkbewoners, die tegen de bouwkavel aan de Hoge Mikkert zijn. in beroep zullen gaan. Mogelijk dat het bestemmingsplan na vaststelling direct onherroepelijk wordt. 2.2 Er is deels afgeweken van de Visie bedrijventerreinen In aanloop naar het bestemmingsplan is de Visie bedrijventerreinen opgesteld. Een planologische visie die in november 2017 door uw college is vastgesteld en vervolgens is verwerkt in het bestemmingsplan. Hiermee zijn mogelijkheden ontstaan voor verruiming van functies en het intensiever gebruiken van de bestaande ruimte. In de Visie Bedrijventerreinen is bepaald dat in het zuidelijk deel van Eeneind I en op Eeneind II bedrijven zijn toegestaan in categorie 3 en 4 en in 2 voor zover het bedrijfsactiviteiten betreft die zijn toegestaan binnen het bestemmingsplan Eeneind II Zuid. In bestemmingsplan Eeneind II Zuid zijn allerlei soorten categorie 2 bedrijven toegestaan volgens de bedrijvenlijst. Dergelijke lichte bedrijven kunnen ook elders gevestigd worden, bijvoorbeeld in gemengd gebied of in een dorpskern. Door categorie 2 bedrijven toe te laten wordt de bedrijventerreinvoorraad voor zwaardere bedrijven verminderd. De provincie geeft in een reactie aan dat oneigenlijk gebruik van bedrijventerreinen tegengegaan moet worden en dat het terrein vrijgehouden moet blijven voor alleen de zwaardere bedrijven.

Vanuit lokaal economisch perspectief onderschrijven we dit lokaal. Het vigerend bestemmingsplan laat op een groot deel van het plangebied bedrijven toe in categorie 3 en 4. Daarnaast zijn in het vigerend bestemmingsplan bedrijven specifiek aangeduid, waaronder ook lichtere bedrijven. Deze werkwijze is nu voortgezet in het nieuwe bestemmingsplan. Er zijn dus alleen categorie 3 en 4 bedrijven toegestaan en als er nu al een categorie 2 bedrijf legaal gevestigd is, is deze mogelijkheid overgenomen door middel van een specifieke aanduiding. Op dit punt is hiermee van de Visie Bedrijventerreinen afgeweken. 2.3 Bedrijfswoningen omzetten naar reguliere woningen wordt slechts beperkt mogelijk De op bedrijventerrein Eeneind aanwezige bedrijfswoningen worden in veel gevallen regulier bewoond. Dit is in strijd met het geldende bestemmingsplan ‘Eeneind’ uit 2008. Bij de actualisatie van een bestemmingsplan moet onder andere worden gekeken naar actueel beleid, een goede ruimtelijke ordening en of strijdig gebruik eventueel gelegaliseerd kan worden. Mensen die in strijd met het bestemmingsplan regulier in een bedrijfswoning wonen, kunnen hieraan niet zondermeer rechten ontlenen. Legalisatie moet goed worden onderzocht.

Het wonen op een bedrijventerrein had jaren alleen als doel dat er toezicht is van de bedrijfseigenaar op zijn/haar bedrijf. De provincie heeft al ruim 20 jaar geleden aangegeven dat zij ook dat liever niet ziet. Er dient een ruimtelijke scheiding te zijn tussen wonen als hindergevoelige functie en bedrijvigheid met een bepaalde mate van hinder zoals toegestaan op een bedrijventerrein. Nieuwe (bedrijfs)woningen zijn dan ook niet meer mogelijk in huidige bestemmingsplannen. Ook niet in voorliggend bestemmingsplan ‘Eeneind 2018'. Het gemeentelijk beleid is verder gericht op functiemenging van wonen, lichte bedrijvigheid en andersoortige functies binnen Berkenbosch, een menging van bedrijvigheid met bedrijfswoningen op Eeneind I en meer hinder veroorzakende bedrijven op Eeneind II. Het omzetten van bestaande bedrijfswoningen naar reguliere woningen is ook niet zonder meer mogelijk. Reguliere woningen genieten namelijk een grotere bescherming tegen hinder (van onder andere geluid, lucht, geur, gevaar) dan bedrijfswoningen. Omzetten kan alleen als de woning geen hinder ondervindt van de bedrijfsvoering van omiiggende bedrijven waaronder het voormalige eigen bedrijf, maar 66k andersom dat de woning geen belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van omiiggende bedrijven waaronder het voormalige eigen bedrijf (volgens de planologische mogelijkheden in het bestemmingsplan).

Pagina 4 van 7

181599_1003990

ap Gemeente Nuenen Gemeentelijk onderzoek naar de mogelijkheden voor aanwezige (regulier gebruikte) bedrijfswoningen is niet in lijn met het algemeen geldend beleid. Reguliere woningen kunnen in het bestemmingsplan 'Eeneind 2018’ ook vanwege de milieuaspecten niet in zijn algemeenheid worden gelegaliseerd. Het zou een beperking opleveren voor de bedrijfsvoering van de aanwezige bedrijven met onder andere planschade als gevolg. Om eigenaren enigszins tegemoet te komen, is in het bestemmingsplan ‘Eeneind 2018’ binnen de bestemming Gemengd (gedeelte Eeneind I) een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het omzetten van een bedrijfswoning naar een reguliere woning. Onder voorwaarde dat door de bewoner kan worden aangetoond dat voor het individuele geval geen belemmeringen aanwezig zijn.

Wat gaan we daarvoor doen Randvoorwaarden Het bestemmingsplan 'Eeneind 2018’ vaststellen. Al dan niet met een bouwmogelijkheid aan de Hoge Mikkert. Het concept vast te stellen bestemmingsplan is al aangepast op de gehonoreerde zienswijzen en ambtshalve wijzigingen. Wanneer besloten wordt de bouwmogelijkheid aan de Hoge Mikkert te laten vervallen, moet deze wijziging nog worden doorgevoerd voordat het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd voor de beroepsmogelijkheid bij de Raad van State. Ook moet de beantwoording van de betreffende zienswijzen in de nota van zienswijzen worden aangepast. Planning Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor zes weken ter inzage gelegd met de mogelijkheid om in beroep te gaan bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt in working met ingang van de dag na de dag waarop de beroepstermijn afloopt. Een eventueel beroep schorst de working van het plan niet. Daarvoor moet een afzonderlijk verzoek om voorlopige voorziening worden gericht aan de Voorzitter van de Raad van State. Wanneer er geen beroep is ingesteld, wordt het bestemmingsplan gelijktijdig met in working treding onherroepelijk. Wanneer er wel beroep is ingesteld, zal dit pas zijn na behandeling in en uitspraak van de Raad van State. Dit kan meer dan een jaar duren.

Communicatie De behandeling van het bestemmingsplan in de commissie Ruimte en de gemeenteraad staat geagendeerd op de gemeentelijke website. De indieners van de zienswijzen krijgen persoonlijk behcht van de behandeling. Het raadsbesluit van de vaststelling van het bestemmingsplan wordt gepubliceerd in de Staatscourant en in het Gemeenteblad. De indieners van de zienswijzen worden ook hiervan persoonlijk op de hoogte gebracht. Het bestemmingsplan wordt op www.ruimteliikeplannen.nl geplaatst.

Er zal ook gebruik worden gemaakt van de wijkraad-appgroep en wijkblad.

Wat mag het kosten De kosten voor het opstellen van het nieuwe bestemmingsplan worden betaaid uit de post 'Bestemmingsplannen bebouwde kom'(6810015). In deze post is voldoende budget beschikbaar.

De kosten als gevolg van het alternatief de kavelruil te laten vervallen, zijn inzichtelijk gemaakt onder punt 2.1 bij de kanttekeningen en alternatieven.

Pagina 5 van 7

181599 1003990

♦* ka Gemeente Nuenen

Evaluatie N.v.t.

Bijiagen

Nr

1 2

3

Omschrijving_________________________________ Vast te stellen bestemmingsplan 'Eeneind 2018’ met bijbehorende bijiagen___________________________ Nota van zienswijzen bestemmingsplan ‘Eeneind 2018, versie 2021’__________________________________ Besluit hogere waarden

Zaaknr.

Documentnr.

181599

181599

1043121 / 1043122 1004042

181599

1039393

Burgemeester en wethouders van Nuenen, Je secretaris,

drs. M. Arents

de burgemee$ter,

0. Houbi

MBA

Pagina 6 van 7

181599_1003990

Gemeente Nuenen

Onderwerp: Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan 'Eeneind 2018’

De raad van de gemeente Nuenen c.a.; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 4 januari 2022; gelet op de desbetreffende bepalingen in de Gemeentewet;

BESLUIT:

1. De ‘Nota van zienswijzen bestemmingsplan Eeneind 2018, versie 2021 ’ vast te stellen. 2. Het bestemmingsplan 'Eeneind 2018' gewijzigd vast te stellen overeenkomstig voornoemde 'Nota van zienswijzen bestemmingsplan Eeneind 2018, versie 2021'. Gelijktijdig vast te stellen de bij dit besluit behorende geometrisch bepaalde planobjecten, zoals vervat in het GML-bestand NL.IMR0.0320.BPEeneind2018-D001 en de daarbij behorende bestanden. Deze maken integraal deel uit van dit besluit. / 3. Geen exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van het bestemmingsplan 'Eeneind 2018'.

Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 17 februari 2022

DE RAAD VOORNOEMD, de griffier,

de voorzitter, V

M.C.P. Laurenssen Msc

Pagina 7 van 7

181599 1003990