Haalbaarheidsstudie woningbouw Gerwen en Nederwetten - Bijlage Notitie ontwikkelstrategie Gerwen en Nederwetten

Notitie: ontwikkelstrategie versnelling woningbouw Gerwen en Nederwetten Datum: 2 december 2024 Djuma: 2160637 Woningbouwopgave Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen heeft de nadrukkelijke wens om het realiseren van nieuwe woningen in de kernen Gerwen en Nederwetten mogelijk te maken en bij voorkeur te versnellen. In de raadsagenda 2022-2026 gemeente Nuenen c.a. heeft de raad aangegeven hieraan de hoogste prioriteit te geven, evenals aan woningen voor jongeren. Daarbij is ook afgesproken dat minimaal 30% per woningbouwplan (meer dan 5 woningen) wordt gerealiseerd in de sociale prijsklasse. Daar is in het coalitieprogramma aan toegevoegd dat de insteek is om te versnellen waar mogelijk en vooral woningtypen te realiseren die bijdragen een divers woningaanbod. Met name door de bouw van betaalbare woningen, zowel sociale huurwoningen als ook betaalbare koopwoningen. Met het toevoegen van een divers woningbouwprogramma voor verschillende doelgroepen, sturen we nadrukkelijk op het versterken van de leefbaarheid en vitaliteit van beide kernen. Een evenwichtige bevolkingsopbouw draagt bij aan de doorstroming op de lokale woningmarkt en aan de instandhouding van de aanwezige voorzieningen. De dorpsraad van Gerwen heeft een visie op Gerwen voor 2029 opgesteld, namelijk ‘Gerwen, een plek in het groen, pal tussen Helmond en Eindhoven’.

De dorpsraad van Nederwetten heeft eveneens een visie voor 2030 opgesteld. Deze kern wil groeien naar 1.250 inwoners, zodat de leefbaarheid en het voorzieningenniveau in de toekomst behouden kan blijven. In de beide visies wordt het belang van uitbreiding van het aantal woningen onderstreept. We zijn daarom in 2023 gestart met een traject om potentiële woningbouwlocaties in de kernen Gerwen en Nederwetten beeld te brengen. Tevens hebben we gesproken met grondeigenaren en de dorpsraden. Het resultaat is vastgelegd in bijgevoegde haalbaarheidsstudie. Voor beide kernen geldt dat er een forse opgave ligt op het gebied van woningbouw met de nadruk op betaalbare woningen voor alle doelgroepen. Zowel voor starters, senioren als gezinnen. Deze opgave is onder andere vastgelegd in het Programma Wonen 2020-2030 dat in 2020 door de raad is vastgesteld. Daarnaast draagt deze woningbouwontwikkeling bij aan de woningbouwopgave van de gemeente, zoals opgenomen in onze woonzorgvisie die de raad in 2024 heeft vastgesteld. Eveneens sluit deze woningbouwopgave aan op het Verstedelijkingsakkoord Stedelijk Gebied Eindhoven (2022), de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (2023) en Regionale ontwikkelstrategie Zuidoost Brabant (2024).

Bouwen met behoud van kernkwaliteiten Zoals ook beschreven in onze Omgevingsvisie Nuenen (2021) zijn onze dorpskernen gelegen in een groene, landelijke en parkachtige omgeving. Kenmerkend voor zowel de kern van Gerwen als Nederwetten is dat de oorspronkelijke, cultuurhistorisch waardevolle, structuren nu nog altijd goed herkenbaar zijn. Beide kernen zijn daarnaast gelegen in een groen en rustig buitengebied. Dit buitengebied kenmerkt zich door een divers landschap met daarin veel natuurwaarden. In de omgevingsvisie hebben we met elkaar vastgelegd dat

1

we het belangrijk vinden om de kernkwaliteiten van zowel onze kernen als het buitengebied naar de toekomst toe te behouden en versterken. We hebben in deze omgevingsvisie ook geconcludeerd dat dit voor spanning zal zorgen met andere maatschappelijke opgaves die om fysieke ruimte vragen. In dit geval de woningbouwopgave voor beide kernen. In onze omgevingsvisie hebben we vastgelegd dat we voor de bouw van nieuwe woningen handelen vanuit een voorkeursvolgorde van transformatie, inbreiding en uitbreiding. Hierbij hechten we bijzonder waarde aan het behoud van het groene en dorpse karakter. Grip op de opgave Om grip te krijgen op de woningbouwopgave is een haalbaarheidsstudie opgesteld. In deze studie hebben we, voor beide kernen, breed gekeken naar potentiële locaties voor woningbouw. Potentiële locaties zijn zowel gericht op transformatie, inbreiding als uitbreiding. Deze studie richt zich op de grotere potentiële ontwikkellocaties, omdat deze bijdragen aan het (versneld) realiseren van de woningbouwopgave. Per locatie is een indicatieve stedenbouwkundige schets opgesteld. Deze schets heeft als doel te verbeelden hoe, op de specifieke locatie, invulling gegeven kan worden aan de ontwikkeling binnen de afspraken van de regionale woondeal, meer specifiek de afspraken over woningbouwprogramma (twee derde betaalbaar, waarvan minimaal 30% sociale huur bij nieuwbouwplannen).

Deze schetsen laten zien hoeveel woningen, uitgesplitst per woningtype en prijsklasse, potentieel gerealiseerd kunnen worden op een bepaalde locatie. Het gebruik van schetsontwerpen draagt daarnaast bij aan de omgevingsdialoog die, ten behoeve van deze studie gevoerd wordt met betrokkenen, ketenpartners, inwoners, omgeving en stakeholders. Het is van belang ten benadrukken dat dit géén uitputtelijke studie naar woningbouwlocaties betreft. Gezien de omvang van de woningbouwopgave e complexiteit van het vraagstuk kunnen ook andere, nu niet onderzochte locaties, in de toekomst geschikt blijken voor (her)ontwikkeling tot woningbouw. Een complex vraagstuk In deze haalbaarheidsstudie is per locatie globaal gekeken naar de belemmeringen, randvoorwaarden, risico’s en kansen waarmee rekening gehouden dient te worden om te komen tot realisatie van woningbouw. Uit deze haalbaarheidsstudie blijkt dat voor veel locaties geldt dat eerst knelpunten opgelost moeten worden alvorens woningbouw mogelijk is, zoals het aanpassen van de huidige bestemming. Ook in ruimtelijke zin zijn er uitdagingen, zoals de aanwezigheid van milieu- en hindercontouren bijvoorbeeld als gevolg van nabijgelegen (agrarische) bedrijven. Het realiseren van woningbouw vraagt op sommige locaties om stevige investeringen. Enerzijds in de openbare ruimte en infrastructuur.

Anderzijds om bijvoorbeeld bestaande (agrarische)bedrijven en maatschappelijk sportvoorzieningen te verplaatsen. Ook beleidsmatig vormt de ontwikkeling van een aantal locaties een uitdaging vanwege de ligging in het waardevolle landschap. Het vergt een verdere verdiepingsslag om voor individuele locaties vast te stellen of knelpunten oplosbaar zijn. Specifiek onderdeel hierbij is de toekomstvisie op de buitensportaccommodaties in Gerwen en Nederwetten. Belangrijke vraag hierbij is of er in de toekomst mogelijkheden zijn om te komen tot samenvoeging van verenigingen en buitensportaccommodaties? Hierdoor ontstaat mogelijk ruimte voor woningbouw. Deze 2

verdieping vraagt eveneens om nader overleg met betrokken partijen, omgeving en onze ketenpartners (bijvoorbeeld Provincie Noord-Brabant en het waterschap). Ook blijkt uit de haalbaarheidsstudie dat de gemeente geen eigenaar is van alle gronden op beschouwde locaties. Over gronden in eigendom van private partijen heeft de gemeente geen zeggenschap. Voor de ontwikkeling van deze locaties is de gemeente dus afhankelijk van de grondeigenaren. Mede, omdat de gemeente in principe geen uitvoering geeft aan actieve grondpolitiek. Deze haalbaarheidsstudie toont dan ook aan dat het oplossen van knelpunten complex is. Dat het tijd en capaciteit vraagt om locaties tot ontwikkeling te brengen en dat mogelijk blijkt dat niet elke locatie ontwikkeld zal kunnen worden. De haalbaarheidsstudie maakt daarmee ook inzichtelijk dat het zeer aannemelijk is dat er locaties zijn waarbij de grondexploitatie een negatief resultaat zal hebben. Voor deze locaties geldt dat deze doorgaans niet ontwikkeld worden door grondeigenaar en/of ontwikkelaar. Tenslotte laat de haalbaarheidsstudie zien dat het wellicht noodzakelijk is om, gezien de maatschappelijke opgave (bouw van woningen en het al dan niet verplaatsen van sportvelden) noodzakelijk kan zijn om af te wijken van eerder vastgestelde beleidskaders, zoals bijvoorbeeld onze Omgevingsvisie Nuenen (2021).

Dit geldt zowel voor nieuwe zoeklocaties als voor de voerkeursvolgorde van transformatie, inbreiding én uitbreiding , zoals beschreven in de omgevingsvisie. Gemeentelijke rol bij gebiedsontwikkeling Om woningbouw te realiseren zijn er op hoofdlijnen drie verschillende vormen van grondbeleid te onderscheiden. 1. Faciliterend grondbeleid. Het initiatief ligt bij de ontwikkelende partij, de gemeente heeft alleen een kaderstellende en toetsende rol. De gemeente heeft minder risico’s maar ook minder grip en invloed op de daadwerkelijke ontwikkeling van de woningbouwlocatie. 2. Actief faciliterend grondbeleid. Het initiatief ligt bij de ontwikkelende partij, maar de gemeente heeft meer regie doordat marktinitiatieven actief gesteund worden, risico’s voor de gemeente zijn beperkt. 3. Actief grondbeleid. De gemeente heeft een sturende rol en verwerft zelf grond of heeft grond in eigendom. De gemeente heeft veel invloed op de ontwikkeling maar loopt ook meer risico. Een tussenvorm is ook mogelijk. In dit geval spreken we veelal over een publiek-privaat samenwerkingsmodel (PPS). Hierbij worden gronden ingebracht in een gezamenlijke onderneming van de gemeente en ontwikkelaars (Gemeenschappelijke Exploitatiemaatschappij) en vervolgens herverdeeld en uitgegeven. We hebben in onze huidige nota Grondbeleid 2019-2023 vastgelegd dat faciliterend grondbeleid de hoofdroute is.

Dit vormt de basis van de rol van de gemeente bij ruimtelijke ontwikkelingen. De gemeente laat het initiatief over aan de markt: de ontwikkeling van gronden (risicodragend) door de gemeente zelf is geen hoofddoel. Als uitvalsroute kan de gemeente kiezen voor een actiever grondbeleid. Hier kan voor worden gekozen indien een ontwikkeling niet door de markt wordt opgepakt en wel bijdraagt aan gemeentelijke ambities of doelstellingen.

3

Gebiedsgerichte ontwikkelstrategie Gerwen en Nederwetten Om voldoende betaalbare woningen te kunnen laten bouwen én de woningbouwopgave te versnellen, zetten we in op een ontwikkelstrategie waarbij het in samenhang ontwikkelen van de locaties in zowel Gerwen als Nederwetten centraal staat. Het bouwen van woningen heeft de hoogste prioriteit en andere ruimtelijke vraagstukken zijn hieraan ondergeschikt. Met deze gebiedsbrede aanpak voorkomen we dat alleen voor de markt interessante locaties ontwikkeld worden. Waarbij maatschappelijke knelpunten blijven bestaan én we onvoldoende resultaat boeken in onze woningbouwopgave. Voor het realiseren van de maatschappelijke opgave, met name het borgen van de leefbaarheid en het behouden van voorzieningen, is het immers cruciaal dat zowel woningbouwlocaties met een positieve grondexploitatie (zoet) als locaties met een negatieve grondexploitatie (zuur) tot ontwikkeling gebracht worden. De gebiedsbrede benadering stelt ons bovendien in staat om de financiële revenuen uit de ene locatie in te zetten om woningbouw op een andere verlieslijdende locatie toch te kunnen realiseren.

Ontwikkelen met een strategische partner Deze gebiedsbrede ontwikkelstrategie vraagt om een actieve rol van ons als gemeente ook al zijn we niet overal grondeigenaar. We kiezen er, vanuit een viertal overwegingen voor om deze actieve rol op te pakken met een strategische partner. Deze overwegingen zijn: I.

Gemeente Nuenen kent nu geen actieve grondpolitiek waarbij we zelf actief investeren. Een actieve houding is echter wel noodzakelijk om regie te houden op de opgave. 4

II. III. IV.

Locaties in deze haalbaarheidsstudie zijn veelal complex en kennen financiële risico’s. Het vergt specifieke kennis en capaciteit om deze te ontwikkelen. De eigen organisatie heeft (mede in relatie tot andere opgaves) onvoldoende capaciteit om deze strategische aanpak zelf op te pakken. De combinatie van bovenstaande punten zorgt ervoor dat we zelfstandig mogelijk minder focus en tempo kunnen aanbrengen in de opgave.

Bij de keuze voor een strategische partner selecteren we op de volgende selectiecriteria: 1. Het bouwen van voldoende betaalbare woningen én het versnellen van de woningbouwopgave staat centraal. 2. Commitment om de revenuen uit individuele grondexploitaties, zonder winstoogmerk, in te zetten om maatschappelijke knelpunten in en rondom Gerwen en Nederwetten op te lossen. 3. Met het bijdragen aan maatschappelijke knelpunten doelen we op: a. Het bouwen van betaalbare woningen. b. Het wegnemen van milieu- en hindercontouren ten behoeve van woningbouw. c. Het verplaatsen van (agrarische)bedrijvigheid ten behoeve van het realiseren van woningbouw en het verminderen van milieuhinder. d. Het verplaatsen van sportvelden, voor zover daar draagvlak voor is e. Het investeren in de lokale leefbaarheid in Gerwen en Nederwetten. 4. We willen als gemeente regie houden op de totale opgave en tegelijkertijd onze eigen risico’s beperken. Dit betekent dat we de planontwikkeling en -uitvoering aan een strategische partner willen overlaten waarbij vooraf duidelijke afspraken zijn gemaakt over het te realiseren woningbouwprogramma. Vervolgproces We zetten in op een gebiedsbrede ontwikkelstrategie. Primaire doel hiervan is het in samenhang ontwikkelen van woningbouwlocaties in Gerwen en Nederwetten.

Zodat zowel woningbouwlocaties met een positieve grondexploitatie (zoet) als locaties met een negatieve grondexploitatie (zuur) tot ontwikkeling gebracht worden. Gezien de complexiteit van de opgave hebben we vanuit een viertal overwegingen besloten om samenwerking te zoeken met een strategische partner. Hiertoe hebben we een aantal selectiecriteria benoemd. De selectiecriteria die we stellen aan een strategische partner zijn dusdanig dat we als gemeente voorzien dat maar één partij in de markt aanwezig is om een deze samenwerking op gebiedsniveau aan te gaan. In de beeldvormende avond van 25 september 2024 heeft ontwikkelmaatschappij Ruimte voor Ruimte Brabant zich gepresenteerd als mogelijke strategische partner voor het realiseren van de woningbouwopgave in Gerwen en Nederwetten. Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte Ruimte voor Ruimte Brabant is een privaat bedrijf met één publieke aandeelhouder; provincie Noord-Brabant. Ruimte voor Ruimte heeft een maatschappelijke doelstelling en zet zich in om zowel de landelijke buitengebieden als dorpen en steden in Brabant een nieuwe toekomst te geven. Zo is het in te zetten als instrument bij het oplossen van binnenstedelijke herstructurering, waaronder leegstand, bedrijfsverplaatsing of beëindiging. En draagt het bij aan revitalisering van binnensteden, woningbouw en nieuwe natuur.

Ook zorgt Ruimte voor Ruimte voor de transformatie van oude recreatieparken. Zo 5

werkt Ruimte voor Ruimte samen met onder andere gemeenten aan de toekomstige leefbaarheid van Brabant.

In de periode volgend op 25 september 2024, is toegewerkt naar een strategische samenwerkingsovereenkomst (SOK). In de SOK leggen gemeente Nuenen en ontwikkelmaatschappij Ruimte voor Ruimte op hoofdlijnen kaders vast waarop beide partijen werken aan de realisatie van de woningbouwopgave in beide kernen. Het betreft nadrukkelijk een overeenkomst op hoofdlijnen. Indien locaties tot ontwikkeling gebracht worden dan worden hier, te zijner tijd, nadere overeenkomsten over afgesloten. Voor deze nadere overeenkomsten maken we gebruik van de model intentie- en anterieure overeenkomsten van gemeente Nuenen. We wijken hierin dus niet af van geldend beleid en ook de raad wordt hierover op de gebruikelijke wijze geïnformeerd. Met het ondertekenen van de SOK geven we opvolging aan de nadrukkelijke wens om het realiseren van nieuwe woningen in de kernen Gerwen en Nederwetten mogelijk te maken en te versnellen. Zowel de raad van de gemeente Nuenen als de Raad van Commissarissen van ontwikkelmaatschappij Ruimte voor Ruimte dienen goedkeuring te geven aan deze SOK. De samenwerking en resultaten worden periodiek, op bestuurlijk niveau, met elkaar geëvalueerd. Conform artikel 4.16 lid 1 van de Aanbestedingswet 2012 publiceren we het voornemen tot het aangaan van de SOK via Tendernet.

6