Document · PDF

Haalbaarheidsstudie woningbouw Gerwen en Nederwetten - Bijlage Haalbaarheidsstudie woningbouw Gerwen Nederwetten 2024

Gemeenteraad 6 februari 2025, gemeente NuenenBij agendapunt: Haalbaarheidsstudie woningbouw Gerwen en Nederwetten42.818 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

WONINGBOUW GERWEN EN NEDERWETTEN HAALBAARHEIDSSTUDIE WONINGBOUW 2

werp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

1:2500

N 0

100m

1:2500

P:\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Nederwetten-ondergrond.dwg

Opdrachtgever: Projectnr:

Gemeente Nuenen NUE009

Datum:

December 2024

WONINGBOUW GERWEN EN NEDERWETTEN HAALBAARHEIDSSTUDIE WONINGBOUW Opdrachtgever: Gemeente Nuenen Projectnr: NUE009 Status: Definitief Datum: December 2024

T 088 - 33 66 333 F 088 - 33 66 099 E info@kragten.nl

© 2024 Kragten Niets uit dit rapport mag worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Kragten. Het is tevens verboden informatie en kennis verwerkt in dit rapport ter beschikking te stellen aan derden of op andere wijze toe te passen dan waaraan in de overeenkomst toestemming wordt verleend.

Opsteller: EVGE Verificatie: TME Validatie: SR

INHOUDSOPGAVE 1

INLEIDING

1.1

DE OPGAVE

1.2

ONDERZOCHTE LOCATIES

GERWEN

2.1

VERSTEDELIJKINGSAKKOORD STEDELIJK GEBIED EINDHOVEN (2021)

2.2

REGIONALE WOONDEAL (2023)

2.3

STRUCTUURVISIE GERWEN 2011

2.4

HINDERCONTOUREN

2.5

CULTUURHISTORIE

2.6

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE GERWEN NOORD

2.7

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE LIESHOUTSEWEG - RUITERWEG

2.8

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE KERKAKKERS

2.9

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE SMITS VAN OYENLAAN

2.10

CONCLUSIES VERSTEDELIJKINGSAKKOORD SGE, PROGRAMMA WONEN VS. ONTWERPSCHETSEN KERN GERWEN

2.11

OVERZICHT BELEID EN AANDACHTSPUNTEN

2.12

MOGELIJKHEDEN WONINGBOUWONTWIKKELING GERWEN

NEDERWETTEN

3.1

VERSTEDELIJKINGSAKKOORD STEDELIJK GEBIED EINDHOVEN (2021)

3.2

REGIONALE WOONDEAL (2023)

3.2

PROGRAMMA WONEN 2020 - 2030 (NEDERWETTEN)

3.3

STRUCTUURVISIE NEDERWETTEN 2014

3.4

HINDERCONTOUREN

3.5

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE BLOEMHOEVE

3.6

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE EIKELKAMPEN - HOEKSTRAAT

3.7

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE HOEKSTRAAT

3.8

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE SPORTPARK

3.9

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE ZUIDWEST

3.10

CONCLUSIES VERSTEDELIJKINGSAKKOORD SGE, PROGRAMMA WONEN VS. ONTWERPSCHETSEN KERN NEDERWETTEN

3.11

OVERZICHT BELEID EN AANDACHTSPUNTEN

3.12

MOGELIJKHEDEN WONINGBOUWONTWIKKELINGEN NEDERWETTEN

NAWOORD

71 5

Ligging Gerwen en Nederwetten

1 INLEIDING 1.1 DE OPGAVE Gemeente Nuenen is binnen de dorpskernen Gerwen en Nederwetten op zoek naar geschikte locaties voor woningbouwontwikkeling. In deze beide kernen zijn in totaal een negental locaties geïnventariseerd, zowel op gemeentelijke gronden als op private gronden. De gemeente is op de hoogte van een aantal private initiatieven en wil onderzoeken hoe en of deze plannen geïntegreerd kunnen worden in de gemeentelijke ontwikkelvisie. Verder staat de gemeente uitdrukkelijk open voor aanvullende initiatieven vanuit de samenleving en wil zij woningbouw actief stimuleren in de kernen. De gemeente ziet hier voor zichzelf een belangrijke rol in weggelegd als initiator en facilitator. Voorliggende haalbaarheidsstudie vormt een afwegingskader, op basis waarvan de gemeente onderbouwde keuzes kan maken voor de ontwikkelingsrichting en eventuele uitwerking. Deze haalbaarheidsstudie is tot stand gekomen door middel van een beknopte analyse per locatie en een quickscan met betrekking tot de actuele planologische wetgeving en beleidsstukken. Hierbij is gekeken naar factoren die invloed hebben op de ontwikkeling van woningen, zowel binnen het plangebied als in de directe omgeving.

1.2 ONDERZOCHTE LOCATIES In totaal zijn er negen locaties geïnventariseerd in de beide dorpskernen samen. Vier van de locaties bevinden zich in Gerwen en vijf in Nederwetten. In de volgende hoofdstukken worden de locaties per dorpskern nader onderzocht en toegelicht. Onderzochte locaties Gerwen 1. Locatie noordrand, Gerwen Noord 2. Locatie Lieshoutseweg 3. Locatie Kerkakkers 4. Locatie Smits van Oyenlaan Onderzochte locaties Nederwetten 1. Locatie Bloemhoeve (oostelijke deel perceel) 2. Locatie Eikelkampen - Hoekstraat 3. Locatie Hoekstraat 4. Locatie Sportpark 5. Locatie Zuidoost

Ten slotte zijn op basis van deze inventarisatie voor elk van de negen locaties de ontwikkelingsmogelijkheden in kaart gebracht in de vorm van één of meerdere (soms gefaseerde) voorbeelduitwerkingen. Aan de voorbeelduitwerkingen in dit document kunnen geen rechten worden ontleend. Deze dienen uitsluitend ter inspiratie binnen de voorliggende rapportage en moeten niet gezien worden als een daadwerkelijk ontwerpplan op de betreffende locatie. Een deel van de onderzochte locaties zijn vanuit eerdere structuurvisies (Structuurvisie Gerwen 2011, Structuurvisie Nederwetten 2014) reeds in beeld als potentiële ontwikkellocatie. Enkele hiervan zijn inmiddels ontwikkeld, maar de meeste locaties zijn nu, 10 jaar later, nog steeds relevant als mogelijke ontwikkellocatie. In de paragrafen 2.1 en 3.1 wordt dieper ingegaan op de bovengenoemde structuurvisies en de relevante locaties. Met het oog op de gevraagde woningbouwopgave voor Gerwen en Nederwetten zijn er daarnaast enkele potentiële ontwikkellocaties toegevoegd in de voorliggende studie. De in de studie opgenomen locaties zijn niet limitatief, maar schetsen de opgave waar de beide kernen voor staan. Het geeft een eerste aanzet voor de te bepalen strategie door de gemeente Nuenen om te komen tot een beantwoording van de woningbouwopgave op de korte en lange termijn.

NB: Aan de voorbeelduitwerkingen in dit document kunnen geen rechten worden ontleend. Deze dienen uitsluitend ter inspiratie binnen de voorliggende rapportage en moeten niet gezien worden als een daadwerkelijk ontwerpplan op de betreffende locatie.

16 A

tsew

Li es ho u

1. NOORDRAND Optioneel C

2. LIESHOUTSEWEG - RUITERWEG

Rui

ter w

Laar

Lie

Moorvensedijk

vel

Heu

kk Kerka

tse

3. KERKAKKERS

ers K

der

ol eP

4. SMITS VAN n OYENLAAN enlaa

Ger wenseweg

its

100m 1:2500 Overzicht locaties Gerwen

P:\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

O an

2 GERWEN In de kern Gerwen worden de volgende vier locaties onderzocht op de mogelijkheden voor woningbouwontwikkeling (zie kaart op pagina 8): 1. locatie noordrand, Gerwen Noord 2. locatie Lieshoutseweg - Ruiterweg 3. locatie Kerkakkers 4. locatie Smits van Oyenlaan De te onderzoeken locaties volgen uit een eerste scan van onderstaande beleidsstukken: • Structuurvisie Gerwen 2011 • Programma Wonen 2020 - 2030 Gemeente Nuenen (kern Gerwen) • Omgevingsvisie Nuenen 2021 • Verstedelijkingsakkoord stedelijk gebied Eindhoven 2021 • Regionale woondeal 2023 Per locatie wordt bekeken wat de mogelijkheden zijn. De hindercontouren worden daarbij in beeld gebracht, waarna een voorbeeldverkaveling in beeld brengt wat de locatie bij kan dragen aan de totale woningbouwopgave voor Gerwen. Hiervan afgeleid is het mogelijk een strategie te bepalen voor de korte en lange termijn.

2.1 VERSTEDELIJKINGSAKKOORD STEDELIJK GEBIED EINDHOVEN (2021) In het verstedelijkingsakkoord SGE zijn voor de kernen in het gebied afspraken gemaakt over de aantallen en de wijze waarop er gebouwd mag worden. Voor de gemeente Nuenen betekent dit het volgende: tot 2030, 2.050 woningen en in totaal tot 2040, 2.900 woningen. Voor de kernen Gerwen en Nederwetten betekent dit dat er van dat aantal in totaal 250 woningen gebouwd mogen worden tot 2040. De voorkeur gaat uit naar bouwen binnen het bestaand stedelijk gebied. Voor nieuwe woningbouwinitiatieven met meer dan 12 woningen buiten bestaand stedelijk gebied geldt het principe 'Nee, tenzij…'. Vastgelegd is dat dorpen zich moeten kunnen blijven ontwikkelen en onderscheiden. Bewust groeien in kwalitatief hoogwaardige plannen en lokaal maatwerk, wat betekent een impuls geven aan zowel het landschap als de dorpsgemeenschap. Onderdeel van de voorgestane ontwikkeling zijn inpassing en versterking van het groenblauwe landschap, klimaatadaptatie, energietransitie en gezondheid.

Programma wonen 2020 - 2030 Gerwen

2.2 REGIONALE WOONDEAL (2023) In de regionale woondeal zijn afspraken gemaakt over de realisatie van woningen in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin. Door het reeds aanwezige woningtekort en de verdere groei van de hightechindustrie in de regio is de druk op de woningmarkt groot. De ambitie van de regio Zuidoost - Brabant is om meer woningen te realiseren (70.000 tot 90.000 tot 2040), zodat het woningtekort sneller wordt ingelopen en de Brainportregio de noodzakelijke schaal- en kwaliteitssprong kan maken. De woondeal beperkt zich tot de minimale opgave tot en met 2030. Gemeenten spannen zich in om zachte woningbouwplannen tijdig om te zetten in harde plannen met daarbij specifieke aandacht voor het zo snel mogelijk opharden van de plannen voor de eerstkomende 3 jaren. Woonbouwrealisatie bestaat uit, minimaal 30% sociale huur, minimaal 16% middenhuur en minimaal 20% betaalbare koopwoningen. Hierbij geldt het minimum van 30% sociale huur en tweederde betaalbaar in de nieuwbouwopgave voor elke gemeente. De verdeling tussen middenhuur en betaalbare koop kan per gemeente verschillen. Gemeenten en corporaties zien realisatie van voldoende sociale huurwoningen als een gezamenlijke verantwoordelijkheid.

De opgave voor Nuenen tot en met 2030 bestaat uit een bruto nieuwbouwopgave van 815 woningen, netto toe te voegen aan de voorraad, 760 woningen, waarvan 505 betaalbare woningen en 230 sociale huur woningen. Nuenen West (1.284 woningen) en Luistruik (112 woningen) zijn in bovenstaande vraag sleutelprojecten voor Nuenen.

2.3

PROGRAMMA WONEN 2020-2030 (GERWEN)

In 2020 is er voor de gemeente Nuenen een Programma Wonen opgesteld. In dit programma is een doorkijk gegeven naar de toekomstige woningbouwontwikkeling voor de afzonderlijke kernen, waaronder Gerwen. De woningbouwontwikkeling is uitgesplitst naar periode, prijsklasse, typologie en status. Als de status hard is, dan is er al een bestemmingsplan aanwezig. In tegenstelling tot de zachte voorraad, waarbij de mogelijke ontwikkelingen geduid zijn, maar de procedures nog doorlopen moeten worden. Voor Gerwen betekent dit (aangegeven in 2020) dat er vanaf de huidige periode, 2024 en verder, nog 80 woningen gerealiseerd dienen te worden. Tot 2030 zo’n 20 woningen en na 2030 zo’n 60 woningen. Tussentijdse veranderingen in de woningmarkt en eventuele vraag van na 2020 zijn hierbij niet in beschouwing genomen.

2.3 STRUCTUURVISIE GERWEN 2011 Om de mogelijke ontwikkelingen voor de dorpskern Gerwen te duiden, is het van belang om te bekijken welke gebieden reeds eerder in het beleid benoemd en vastgelegd zijn, maar nog niet zijn ontwikkeld. De structuurvisie Gerwen 2011 geeft hierop het eerste antwoord. In 2011 zijn er voor de kern Gerwen een drietal gebieden weergegeven als mogelijke projectlocatie. Het gaat hierbij om de volgende locaties: • Omgeving Kerkakkers • De Noordrand • Locatie Zuidwest Naast deze mogelijk te ontwikkelen gebieden ten behoeve van woningbouw, zijn er in de structuurvisie nog een aantal informele dorpsranden aangegeven. Hier zou je kunnen denken aan versterking en afronding van de dorpsrandzone door een groen - blauwe ontwikkeling (water en groen) ter versterking van de landschappelijke overgang naar het buitengebied,

Structuurvisie Gerwen 2011

met daarin opgenomen enkele bebouwingsontwikkelingen. De ontwikkeling moet dan als geheel een bijdrage leveren aan de versterking van de overgang tussen de kern Gerwen en het omringende landschap. Als gekeken wordt naar de voorgestelde locaties in de kern Gerwen, valt op dat maar enkele gebieden in de afgelopen tien jaar zijn ontwikkeld. Het gaat hierbij om een gedeelte van de locatie Zuidwest, waarbij enkele grote percelen zijn ontwikkeld en het garagebedrijf buiten beschouwing is gebleven. Op de locatie Kerkakkers aan de Smits van Oyenlaan – Ter Warden, is één van de voormalige voetbalvelden en daarnaast enkele agrarische percelen tot ontwikkeling gekomen. In deze uitbreiding tot woningbouwlocatie is een gemengd woningbouwprogramma tot uitvoering gebracht. In de overige gebieden geduid in de structuurvisie Gerwen 2011, hebben geen ontwikkelingen plaatsgevonden.

2.4 HINDERCONTOUREN

In en rondom de kern van Gerwen bevinden zich verschillende objecten die hinder kunnen veroorzaken, zoals geur-, stof-, of geluidsoverlast, of die op andere wijze voor overlast of een G risico kunnen vormen voor de omgeving.

Indien er meerdere hindercontouren van toepassing zijn, wordt er uitgegaan van de grootste afstand. In de navolgende paragrafen zal per locatie dieper worden ingegaan op de voor de betreffende locatie relevante hindercontouren.

In onderstaande kaart zijn de verschillende hinderobjecten aangegeven met de bijbehorende hindercontouren. Deze hindercontouren geven de richtafstanden weer dieH de VNG hanteert in de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' ten opzichte van gevoelige objecten. 6

16 A

F 0

100m

Hindercountouren behorend bij hinderobjecten

Specificatie hinderobjecten:

11 12 13 Veehouderij - varkens geurhindercontour: 200 m

Hoveniersbedrijf (b.o. > 500 m2) geluidhindercontour: 50 m

Buurt-/clubhuis geluidhindercontour: 30 m

Tuinbouw spuitcirkel: 50 m

Veehouderij - rundvee geurhindercontour: 100 m

Metaalconstructiewerkplaats geluidhindercontour: 100 m

Veldsportcomplex laats erkp tiew 100m truc ons r geluid geluidhindercontour: 50 alcm u ta to e m rcon

Verlichting sportveld hindercontour: 30 m

Tennisbanen 0m id 3 m geluidhindercontour: 50 el r gelu nd u

100m

a nto oh aut derco in

10 11

Tuincentrum geluidhindercontour: 30 m

1:2500

Hindercontouren Gerwen

P:\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

nisb ten e d hin

h Autohandel geluidhindercontour: 30 m

11 N

cht

rli t ve (me 0m 5 lex mp luid rtco ur ge o p s to veld ercon d hin

hind

tuinbouw spuitzone 5

1:2500

P:\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

2 > 500m rijf b.o. 50m ersbed hoveni ntour geluid co hinder buurt- en clubhuizen 30m hindercontour geluid

Hinder veroorzakende objecten

Legenda

elu id

tuin hin cen de tru rco m nto ur g

100m

1:2500

P:\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

2.5 CULTUURHISTORIE Aan de westzijde van Gerwen grenst een cultuurhistorisch waardevol gebied van provinciaal cultuurhistorisch belang. Het betreft het Broekgebied tussen Breugel en Nuenen. Dit is een kleinschalig landschap met een grote afwisseling aan graslanden, broekbossen (natte boscomplexen) en geïsoleerde oude akkers. Deze waarden en kenmerken worden planologisch beschermd. De toegekende waarden en kenmerken van het broekgebied tussen Breugel en Nuenen bestaan uit de volgende elementen: • De samenhang van de oude akkercomplexen met de percelering en de landschapselementen in het beekdal • De historische boerderijen

• • • • • •

De kleinschalige strookvormige percelen in het gebied De kleine akkercomplexen met bolle ligging en het esdek De broekbossen De bossen op rabatten, langwerpige ophogingen die gelegen zijn tussen greppels De populierenbossen De zandpaden

Op de mogelijk toekomstige optionele uitbreiding van de potentiële ontwikkellocatie Noordrand na, bevinden zich geen percelen van de potentiële ontwikkellocatie binnen het cultuurhistorisch waardevol gebied.

Cultuurhistorisch waardevol gebied Cultuurhistorische waarden Gerwen met geprojecteerde potentiële ontwikkellocaties

2.6 POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE GERWEN NOORD 2.6.1

ANALYSE ONDERGROND GEOMORFOLOGIE Gerwen ligt op een relatief laaggelegen reliëf, tussen de beekdalbodems van de Dommel bij Eindhoven en de Aa bij Helmond. De locatie bestaat uit geïsoleerde heuvels en heuvelruggen, die ontstaan zijn door erosie of afzetting van materiaal door de wind en wordt doorsneden door een dalvormige laagte. Het is een vrij vlak, laaggelegen reliëf, met een lokaal maximaal hoogteverschil van 0,5 m tot 1,5 m. Aan de noordzijde is nog minder reliëf in het landschap aanwezig, met een maximaal hoogteverschil van 0,5 m.

Optioneel

BODEM De locatie bestaat volledig uit hoge zwarte enkeerdgronden. Dit is een bodemtype dat kenmerkend is voor oude akkercomplexen met eeuwenlange bemesting via het potstalsysteem. De bemesting van de akkers vond hierbij plaats door heideplaggen vermengd met de mest van de schapen en koeien op de akkers aan te brengen. Het zijn dikke eerdgronden met een esdek (opgebrachte, bemeste grond, humusrijk) van ten minste 50 cm dik en hebben een hoge ligging ten opzichte van het grondwater. De bovenlaag bestaat uit lemig fijn zand.

Optioneel

Geïsoleerde heuvels en heuvelruggen

Hoge zwarte enkeerdgronden; lemig ﬁjn zand

Dalvormige laagte

Lage enkeerdgronden; leemarm en zwak lemig ﬁjn zand

Vlakte Geomorfologische kaart met geprojecteerde potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord

Bodemkaart met geprojecteerde potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord

HOOGTE

GRONDWATERTRAPPEN

De noordelijke helft van de locatie wordt doorsneden door een sloot. Verder is de locatie vrij vlak en bedraagt de hoogte ca. +15,5 m tot +16,0 m boven NAP. Daar waar de locatie aan de bedrijfspercelen grenst, bevindt zich een hoogtesprong van ongeveer 0,5 meter. Ook aan de noordoostzijde wordt het omliggende terrein wat hoger. Ten westen van de potentiële ontwikkellocatie loopt het terrein juist verder af ter plaatse van de mogelijke uitbreiding (optioneel) van de potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord naar +15.0 NAP met daarin een duidlijk zichtbaar slotenpatroon.

De gemiddeld hoogste grondwaterstand binnen de locatie Gerwen Noord ligt voor het grootste gedeelte tussen de 20 en 100 cm beneden het maaiveld. Verder naar het noordwesten liggen de grondwaterstanden GHG dichter onder het maaiveld en is de bodem natter. Dit geldt vooral op het optioneel aangeduide gedeelte, waar de GHG van 40 cm beneden het maaiveld tot (nagenoeg) op het maaiveld komt.

Optioneel

ca. 14,60 m

GHG 0-20 cm

GHG 100-120 cm

ca. 15,00 m

GHG 20-40 cm

GHG 120-140 cm

ca. 16,00 m

GHG 40-60 cm

ca. 16,60 m

GHG 60-80 cm

ca. 17,60 m

GHG 80-100 cm

Hoogtekaart met geprojecteerde potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord

Optioneel

Gemiddelde hoogste grondwaterstand GHG met geprojecteerde potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord

2.6.2

HISTORISCHE ONTWIKKELING POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE GERWEN NOORD E.O. 1905 In 1905 bestaat de locatie en de directe omgeving uit akkeren grasland. De kern Gerwen is nog erg klein en concentreert zich voornamelijk in een paar straten direct rond de kerk. Ten westen van de geprojecteerde ontwikkellocatie is een kleinschalige, herkenbare strokenverkaveling aanwezig.

1975

1985

Ten opzichte van 1905 is er weinig veranderd voor de locatie en de directe omgeving. De kern Gerwen is inmiddels wel al ﬂink gegroeid, voornamelijk in westelijke richting.

Nog steeds weinig verandering voor de locatie. De kern Gerwen blijft ﬂink uitbreiden, vooral in noordelijke richting.

1995

2005

2020

Direct aangrenzend aan de locatie wordt clubhuis 't Huysven gebouwd. Gerwen breidt zich verder uit totdat er nog maar een kleine groenstook overblijft tussen onze locatie en de woonbebouwing van de kern Gerwen.

Gerwen breidt zich kleinschalig uit tot aan de watergang in noordelijke richting. Deze watergang vormt de huidige zuidelijke grens van de potentiële uitbreidingslocatie Gerwen Noord. In de oostelijke hoek vestigd zich het huidige hoveniersbedrijf.

Op de locatie is er weinig verandering. Uitbreiding van Gerwen beperkt zich voornamelijk tot verdichting in het zuidelijke gedeelte van de kern. Ten westen van de potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord (optioneel uitbreidingsgebied) zijn de restanten van het oude slotenpatroon nog duidelijk herkenbaar. Het optionele gebied ligt in cultuurhistorisch waardevol gebied.

10 P

INVENTARISATIE

2.6.3

1 P

P P

Optioneel P

P P

De potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord bestaat uit een kerngebied van vier percelen met een totale oppervlakte van circa 5,9 ha. De percelen zijn geheel in gemeentelijk bezit en bestaan in de huidige situatie uit akkerland. Het gebied wordt doorkruist door een greppel die onderdeel uitmaakt van een grotere structuur. P Naast het geduide gebied uit de structuurvisie Gerwen 2011, is er een mogelijk scenario B onderzocht waarbij een gedeelte van het aangrenzende perceel van het hoveniersbedrijf mee wordt genomen in de ontwikkeling. Dit deelperceel is circa 0,3 ha groot en bevindt zich in privé-bezit. Ook een mogelijke uitbreiding aan de westzijde van de locatie is onderzocht, bestaande uit nog eens vier percelen van in totaal 2,4 ha. Deze percelen bestaan uit akkerland en zijn in privé-bezit.

P P

De locatie bevindt zich op de overgang van de noordelijke dorpsrand C van Gerwen naar het buitengebied. Aan de zuidkant grenst de locatie direct aan het woongebied van de P dorpskern, begrenst door een watergang. Aan de zuidoostkant sluit de locatie aan op enkele P gedeeltelijk bebouwde, grote percelen, waarop een een club-/buurthuis (gemeentelijke grond) en een hoveniersbedrijf met bedrijfswoning zijn gevestigd (privaat).

P P

P P P P P

P P

In het omgevingsplan is de locatie Gerwen Noord aangeduid als enkelbestemming agrarisch met dubbelbestemming archeologische waarde. P

Luchtfoto locatie plangebied potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord P

Het club-/buurthuis en het hoveniersbedrijf projecteren momenteel een geluidshindercontour van 30m (buurthuis) respectievelijk 50m (hovenier) op de onderzochteD locatie. In het scenario KaartViewer print waarin het hoveniersperceel gedeeltelijk mee wordt ontwikkeld, verkleint zich de hindercontour na de wijziging van het omgevingsplan voor de betreffende locatie.

P P

KaartViewer print P

P P P

P P

P P P

P P

Eigendomskaart gemeentelijke percelen potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord (overig privaat)

P P

Gemeentelijk eigendom

P P

Oblieke luchtfoto potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord

P P

Optioneel

2 3

Legenda:

2 3

Veehouderij - varkens geurhindercontour: 200 m Hoveniersbedrijf (b.o. > 500 m2) geluidhindercontour: 50 m Buurt-/clubhuis geluidhindercontour: 30 m

Hindercontouren op potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord

De voorbeelduitwerking op de potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord, in de vorm van het voorliggende schetsplan, gaat uit van een stapsgewijze ontwikkeling. De basis begint bij de ontwikkeling van de gemeentelijke gronden. Vervolgens vindt er een doorkijk plaats met ontwikkeling van de gronden van het hoveniersbedrijf. Eventueel is het nog mogelijk om op de naastgelegen, ingeklemde agrarische gronden op de lange termijn een aansluitende ontwikkeling te realiseren. Deze gronden hebben echter een hoge GHG en liggen in cultuurhistorisch waardevol gebied, waardoor het de vraag is of er daadwerkelijk mogelijkheden liggen op deze gronden. De voorbeelduitwerking(en) geeft een doorkijk naar een totale ontwikkeling van de geduide percelen. Gefaseerd van korte naar lange termijn. De basis van de uitwerking wordt gevormd door de landelijke omgeving, de aansluiting op de bestaande woonwijk (wegen Geestakker en Sellesakker) en de bestaande, kenmerkende lagen aanwezig in het plangebied. De herkenbare slotenstructuur en het hoogteverloop in het plangebied geven daarbij een duidelijke richting. Het omringende landschap is waardevol. Ten noorden van het plangebied bevindt zich een waardevolle agrarische bebouwingsconcentratie Rullen, met een open agrarisch tussengebied.

Aan de westzijde zijn de oorspronkelijke bebouwingsconcentraties Laar en Hool nog herkenbaar, maar reeds vastgegroeid aan de kern Gerwen. Aan de noordzijde van de geschetste ontwikkeling is een overgangszone gecreëerd, gevrijwaard van bebouwing. De zone zorgt voor behoud van de openheid naar de bebouwingsconcentratie op de rand van de akkers. Het vormt de groene afronding van de kern in het gebied, waar waterberging vanuit de wijk, ecologie en avontuurlijk spelen een plek hebben. Doordat het een doorlopende structuur vormt vanuit de huidige, bestaande aangrenzende wijk, is het tevens een mooi uitloopgebied vanuit de bestaande woonwijk, voor het maken van een ommetje en de overgang naar het agrarisch landschap. Het aangrenzende agrarische perceel aan de westzijde is ingeklemd tussen de bebouwingsconcentratie Laar en Hool en de 'nieuwe wijk'. De diepe percelen aan de Laar met een stevige beplanting op de achterzijde van de percelen, zorgen voor een nog verdere versteviging van de inklemming en zorgt voor een visuele afstand tot het mogelijke plangebied vanuit de bebouwingsconcentratie. De zuidelijke grens en aansluiting op de bestaande wijk, wordt gevormd door het doorzetten van de woonstraten Geestakker en Sellesakker.

De overgang bestaat verder uit de hier aanwezige waterloop met bijbehorende groene zone, wat er voor zorgt dat de ontwikkeling enigzins op zichzelf staat ten opzichte van de bestaande wijk.

De bebouwingstypologie in het plangebied gaat uit van het dorpse bouwen. Een gewenste mix aan woningtypes maakt hier onderdeel van uit, waarbij het voorliggende plan slechts een suggestie is. In het Programma Wonen van de gemeente Nuenen is daarnaast aangegeven dat 30% van de woningen moet bestaan uit de klasse sociale koop / huur bij nieuwbouw.

Omgevingsplan, bestemmingen potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord

VOORBEELDUITWERKING GERWEN NOORD

De locatie Gerwen Noord is reeds geduid in de structuurvisie Gerwen als uitbreidingsgebied. Op de locatie rusten een tweetal hindercontouren die van invloed zijn op de ontwikkeling. Aan te raden is om deze twee eigenaren / bestemmingen mee te nemen in de ontwikkeling van het gebied.

2.6.4

Afhankelijk van de te ontwikkelen, beschikbare, kavels zijn woningaantallen tussen de 90 en 150 woningen haalbaar. De te ontwikkelen woningaantallen, 80 woningen, uit het Programma Wonen 2020 - 2030 voor 2024 en verder voor de kern Gerwen, kunnen hier dus worden ingevuld. 17

Locatie: Gerwen Noord

Potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord ontwikkelscenario 1: ontwikkeling uitsluitend op gemeentelijke gronden

Locatie: Gerwen Noord

Potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord ontwikkelscenario 2: ontwikkeling op gemeentelijke gronden én deel van het private perceel hoveniersbedrijf

NB: Aan de voorbeelduitwerkingen in dit document kunnen geen rechten worden ontleend. Deze dienen uitsluitend ter inspiratie binnen de voorliggende rapportage en moeten niet 19 gezien worden als een daadwerkelijk ontwerpplan op de betreffende locatie.

Locatie: Gerwen Noord

Potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord ontwikkelscenario 3: ontwikkeling gemeentelijke gronden, deel private perceel hoveniersbedrijf, met doorkijk op eventuele westelijke uitbreiding op private gronden

P P

De onderzochte potentiële ontwikkellocatie Lieshoutseweg - Ruiterweg bestaat uit twee P percelen met een totale oppervlakte van circa 1,3 ha. De percelen zijn in privaat bezit en behoren toe aan één eigenaar. De locatieP wordt aan drie zijden omzoomd door een greppel, P watergang en bestaat voornamelijk uit grasland. De locatie bevindt zich aan de oostrand van Gerwen en sluit hier direct aan op het woongebied van de dorpskern. PAan de westkant grenst de locatie aan de Lieshoutseweg met P aan de overzijde van de weg een grootschalig tuinbouwgebied, kwekerij. P P Het tuinbouwgebied, de kwekerij zorgt voor eenP hindercontour op de potentiële P ontwikkellocatie Lieshoutseweg - Ruiterweg. Er dient een zone van 50 m te worden P P aangehouden vanaf de grens van het tuinbouwperceel naar een mogelijke P P woningbouwontwikkeling op de potentiële ontwikkellocatieP aan de Lieshoutseweg - Ruiterweg.

P P P P P

P P

KaartViewer print

INVENTARISATIE

2.7.1

P P

2.7 POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE LIESHOUTSEWEG - RUITERWEG P

P P

De GHG schommelt tussen 60 cm en 100 cm onder het maaiveld. Het gebied loopt lichtelijk P P af in zuidelijke richting.

P P

In het verkeerskundige Voorkeursscenario multimodaliteit van de gemeente Nuenen is de locatie aangeduid ten behoeveP van de ontwikkeling van eenP mogelijke toekomstige P P mobiliteitshub. Een centrale locatie waar verschillende vormen van vervoer samenkomen. P Het doel is om het openbaar vervoer te bevorderen, de mobiliteit te verbeteren en duurzame P P vervoersopties te stimuleren. P

P P

P In het omgevingsplan P is het perceel aangeduid als agrarisch randgebied.

P P

Luchtfoto potentiële ontwikkellocatie Lieshoutseweg - Ruiterweg P

KaartViewer print

PP P

P P

Gemeentelijk eigendom

Eigendomskaart gemeentelijke percelen potentiële ontwikkellocatie LieshoutsewegP - Ruiterweg (overig privaat) P

P P

Oblieke luchtfoto potentiële ontwikkellocatie Lieshoutseweg - Ruiterweg

P PP

P P

2.7.2

VOORBEELDUITWERKING LIESHOUTSEWEG-RUITERWEG

De locatie Lieshoutseweg - Ruiterweg is een locatie gelegen aan een gebiedsontsluitingsweg buiten de bebouwde kom met een snelheidsregime van 80 km/u. Daarnaast is aan de overzijde van de Lieshoutseweg een kwekerij aanwezig met een bijbehorende spuitzone waarin niet gebouwd mag worden. Het huidige agrarische perceel vormt de overgang tussen D de achterzijde van woonpercelen met vrijstaande bebouwing aan de Ruiterweg naar de Lieshoutseweg. De gronden zijn van private eigenaren en zijn in de structuurvisie Gerwen 2011 aangeduid als informele dorpsrand waarin de onsamenhangende ontwikkeling van wonen en landschap een versterking kan betekenen van deze dorpsrand.

Een belangrijk uitgangspunt in de voorbeelduitwerking van de locatie is het vrijhouden F van de spuitvrije zone van bebouwing en het behoud van een groene aansluiting op de Lieshoutseweg. De nieuwe overgangszone wordt daarom als groen-blauwe, landschappelijke structuur ingevuld. In het gebied is ruimte voor groen, water en ecologie en vormt een mooie, klimaatrobuuste overgang, wat de informele overgang versterkt.

Legenda:

Tuinbouw spuitcirkel: 50 m

Hindercontouren op potentiële ontwikkellocatie Lieshoutseweg - Ruiterweg

Buiten de spuitzone wordt een woningbouwprogramma voorgesteld passend binnen de context van de plek, met dorpse, 'agrarische' (beeldkwaliteit) woonvormen. Een gemixt G woningprogramma wordt voorgesteld. Aan de Ruiterweg wordt de entree gevormd door een blok met patiowoningen in de vorm van een samengestelde 'hoeve'. Het blok bestaat uit een ‘hoofdgebouw’, de moderne boerderij, met bijbehorende schuurwoning. In het achtergelegen gebied van de mogelijke ontwikkellocatie, wordt het plan gevormd door een agrarisch hof bestaande uit een samenstelling van een korte rij geschakelde en twee-onder-een-kap woningen (levensloopbestendig), in het beeld van een moderne ‘langgevelboerderij’. De H gezamenlijke agrarische afzonderlijke woonblokken zijn daarbij gepositioneerd rondom een voorruimte, wat zorgt voor een intiem en karakteristiek karakter. In het plangebied is in de voorbeelduitwerking ruimte voor 14 woningen. De haalbaarheid van het gewenste percentage sociale koop of sociale huur (30% ) in het plangebied is de vraag. Dit vanwege de typologie en de waarschijnlijk gewenste beeldkwaliteit op de zichtlocatie aan een van de entrees tot Gerwen. J

Hoogtekaart

Gemiddelde hoogste grondwaterstand GHG

ca. 14,60 m

GHG 40 - 60 cm

ca. 15,00 m

GHG 60 - 80 cm

ca. 16,00 m

GHG 80 - 100 cm

ca. 16,60 m

GHG 100 - 120 cm

ca. 17,60 m

Omgevingsplan, bestemmingen potentiële ontwikkellocatie Lieshoutseweg - Ruiterweg

Voorbeelduitwerking potentiële ontwikkellocatie Lieshoutseweg - Ruiterweg

2.8 POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE KERKAKKERS 2.8.1

ANALYSE ONDERGROND GEOMORFOLOGIE

BODEM

Gerwen ligt op een relatief laaggelegen reliëf, tussen de beekdalbodems van de Dommel bij Eindhoven en de Aa bij Helmond. De locatie bestaat uit geïsoleerde heuvels en heuvelruggen, die ontstaan zijn door erosie of afzetting van materiaal door de wind en wordt doorsneden door een dalvormige laagte. Het is een vrij vlak, laaggelegen reliëf, met een lokaal maximaal hoogteverschil van 0,5 m tot 1,5 m. Aan de noordzijde is nog minder reliëf in het landschap aanwezig, met een maximaal hoogteverschil van een 0,5 m.

De locatie bestaat nagenoeg volledig uit hoge zwarte enkeerdgronden. Dit is een bodemtype dat kenmerkend is voor oude akkercomplexen met eeuwenlange bemesting via het potstalsysteem. De bemesting van de akkers vond hierbij plaats door heideplaggen vermengd met de mest van de schapen en koeien op de akkers aan te brengen. Het zijn dikke eerdgronden met een esdek (opgebrachte, bemeste grond, humusrijk) van ten minste 50 cm dik en hebben een hoge ligging ten opzichte van het grondwater. De bovenlaag bestaat uit lemig fijn zand.

Heuvels, ruggen en welvingen met bijbehorende vlakten en laagten

Hoge zwarte enkeerdgronden; lemig fijn zand

Geïsoleerde heuvels en heuvelruggen

Laarpodzolgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand

Geomorfologische kaart met geprojecteerde potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers

Bodemkaart met geprojecteerde potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers

HOOGTE

GRONDWATERTRAPPEN

Er bevinden zich verschillende hoogte-sprongen op de locatie, meestal op de grenzen tussen de onderlinge percelen. Dit heeft onder andere te maken met de aanwezigheid van greppels, de afwatering van de percelen en de ophoging van de terreinen om ze geschikt te maken voor het gewenste gebruik. Het centrale, groen geduide perceel is met een hoogte van ca. +16 m NAP het laagstgelegen gedeelte van de beschouwde locatie. De zuidelijker gelegen sportvelden liggen ongeveer 1 meter hoger. Verder richting het westen loopt de hoogte van de percelen verder op naar ca. + 17,60 m NAP.

De gemiddeld hoogste grondwaterstand binnen de locatie ligt tussen de 40 cm en 80 cm beneden het maaiveld. In het zuidwestelijke deel is de GHG nog lager met een diepte tussen de 80 cm en 100 cm.

ca. 16,00 m ca. 16,60 m

GHG 0 - 20 cm

GHG 80 - 100 cm

GHG 20 - 40 cm

GHG 100 - 120 cm

GHG 40 - 60 cm

GHG 120 - 140 cm

ca. 17,00 m GHG 60 - 80 cm ca. 17,60 m Hoogtekaart met geprojecteerde potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers

Gemiddelde hoogste grondwaterstand GHG met geprojecteerde potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers

2.8.2

HISTORISCHE ONTWIKKELING POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE KERKAKKERS E.O.

1955

1985

Gerwen groeit en breidt zich uit langs de linten Gerwenseweg en Moorvensedijk. De randen van de locatie raken onderverdeeld in kleinere percelen, maar het grootste gedeelte blijft akker-/grasland.

Gerwen groeit verder. Langs Kerkakkers is lintbebouwing ontstaan en op de achterpercelen van de voormalige agrarische percelen zijn bedrijfspanden ontwikkeld. De agrarische linten ontwikkellen zich tot woonwerklinten. De tennisbanen en sportvelden zijn aangelegd en akkercomplexen en oorspronkelijke graslanden zijn inmiddels nagenoeg verdwenen.

1995

2005

2020

Aan de zuidkant van de locatie is de Smits van Oyenlaan aangelegd. De oorspronkelijke ontsluiting naar de sportvelden komt hiermee te vervallen en vindt nu plaats via deze nieuwe weg.

Aan de noordzijde van de locatie wordt het bebouwingslint verdicht waardoor de locatie vanaf de Moorvensedijk minder zichtbaar wordt. De bedrijfspanden aan Kerkakkers worden verder uitgebreid.

Gerwen blijft groeien en verder verdichten. Direct ten oosten van de locatie is een uitbreidingslocatie toegevoegd en zijn de straten Goudhoeksland en Frits Bakershof aangelegd.

1905 In 1905 bestaat de locatie grotendeels uit akker- en grasland. De oostelijke hoek is wel al bebouwd. De locatie grenst direct aan het oorspronkelijke hart (kerk en omgeving) en de kern van Gerwen, die dan nog vooral bestaat uit enkele kleine bebouwingsconcentraties en agrarische linten.

P P

De onderzochte locatie Kerkakkers bestaat uit een veertigtal (deel)percelen met een totale P oppervlakte van circa 8,6 ha. Hiervan bevindt zich circa 5,2 ha in gemeentelijk eigendom P P en circa 3,4 ha in privaat eigendom. Het privaat eigendom is over meerdere eigenaren P P verdeeld.

INVENTARISATIE

P P

2.8.3

P P

Het noordelijke deel van de gemeentelijke percelen (circa 1,4 hectare) is momenteel in gebruik Pals paardenwei en vormt de kern van hetP onderzoeksgebied. De omliggende percelen, van private eigenaren die interesse getoond hebben in ontwikkeling, kunnen P P hierbij aanhaken. Op de overige gemeentelijke gronden, ten zuiden van de paardenwei, bevindt zich onder andere een Psportcomplex met twee voetbalvelden, tennisbanen en een sportkantine. Deze sportvoorzieningen Pzouden mogelijk in de toekomst, in samenspraak, P P verplaatst kunnen worden naar een andere locatie binnen de gemeente om ruimte te maken P P voor een totale ontwikkeling van de locatie. Het aanhaken van privé - eigenaren van de overige omliggende percelen van het het sportpark is in dat geval ook denkbaar. Bij de P P P P onderzochte ontwikkelingsmogelijkheden op deP percelen is daarom uitgegaan van een P P gefaseerde P ontwikkeling met verschillende mogelijke ontwikkelscenario's die uiteindelijk P kunnen Pleiden tot Peen totale ontwikkeling van het gebied Kerkakkers. P P

P P

KaartViewer print

P P

Luchtfoto potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers

P PP

P P

P In het omgevingsplan is op de locatie een vlak aangewezen met enkelbestemming groen en dubbelbestemming archeologische waarde. Verder is er in het zuidwestelijke deel van Phet P P plangebied een vlak aangewezen voor woningbouw welke in ontwikkeling is.

P P

P In de huidige situatie Pprojecteren de sportvelden en tennisbanen een geluidshindercontour P P van 50 m op de onderzochte locatie, daarnaast hebben de verlichtingsmasten ook hun P impact. Deze hindercontoren komen P te vervallen als het sportcomplex verplaatst wordt. De in P P de nabijheid gelegen metaalconstructiewerkplaats projecteert een hindercontour van 100 m P P op de locatie.

P P

P:\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

Gemeentelijk eigendom Oblieke luchtfoto potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers

1:2500

100m

Eigendomskaart gemeentelijke percelen potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers (overig privaat)

2.8.4

VOORBEELDUITWERKING POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE KERKAKKERS (GERWEN ZUIDOOST) Het gebied Kerkakkers is gelegen binnen de bebouwde kom Gerwen. In hetHrecente verleden is reeds een eerste fase nieuwbouw uitgevoerd op de naastgelegen percelen. In het gebied spelen vele belangen en diverse eigenaren hebben percelen in bezit. De gemeente Nuenen is eveneens eigenaar in het gebied, van het perceel dat in de volksmond de ‘paardenwei’ wordt genoemd. Diverse partijen in het gebied hebben een eigen wens om te ontwikkelen, of om aan te J sluiten als de gemeente aan de slag gaat met het gebied. Door al deze afzonderlijke belangen, eigendommen en bijbehorende hindercontouren, is het van groot belang om in de voorbeelduitwerking reeds te kijken naar al deze afzonderlijke belangen. Deze zijn daarbij verwerkt in een allesomvattende voorbeelduitwerking. Een integraal plan, om het gebied uiteindelijk in zijn geheel tot ontwikkeling te laten komen. De afzonderlijke ontwikkelingen mogen elkaar in de tijd daarbij niet in de weg zitten, maar moeten voortborduren op de ingezette weg en daarop aansluiten. Participeren is dan ook een belangrijk thema om K gezamenlijk te komen tot de juiste integrale keuzes en mogelijkheden.

7 6

Legenda:

6 7 8 9

Metaalconstructiewerkplaats geluidhindercontour: 100 m Veldsportcomplex geluidhindercontour: 50 m Verlichting sportveld hindercontour: 30 m Tennisbanen geluidhindercontour: 50 m

Het gebied is reeds geduid in de structuurvisie Gerwen als ontwikkellocatie.

In de voorbeelduitwerking Kerkakkers is uitgegaan van de diverse belangen en mogelijkheden om in de toekomst te komen tot een mogelijk volledige ontwikkeling van het gebied. In L het voorbeeldplan is er ook van uitgegaan dat zonder uiteindelijke participatie van de afzonderlijke eigenaren of belanghebbenden (sportvoorziening) er een haalbaar en maakbaar plan is. Voor wat betreft de opzet en woningtypologie is aangesloten bij de reeds ontwikkelde eerste fase van het gebied. Dit betekent een grote mix aan woningen met de haalbaarheid van 30% in de betaalbare klasse.

Hindercontouren op potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers

In de ontwikkeling en realisatie van het plan is het van groot belang om de toegankelijkheid M van het plan nader te beschouwen door de fases heen, en dit op de juiste manier te bestemmen. De locatie ‘paardenwei’ is als afzonderlijke ontwikkeling slechts, vanuit Kerkakkers fase 1, op één manier toegankelijk.

Omgevingsplan potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers

In het plangebied is in de voorbeelduitwerking van het totale plan, dus inclusief de voetbalterreinen, ruimte voor ongeveer 165 woningen, waarvan ongeveer 80 woningen op N de terreinen van partijen met mogelijke initiatieven. Er zijn ongeveer 37 woningen haalbaar op paardenwei, de gemeentelijke gronden.16 13 alleen de locatie 14 15

Potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers ontwikkelscenario 1: (voorlopig) behoud sportcomplex, ontwikkeling van uitsluitend gemeentelijke gronden

NB: Aan de voorbeelduitwerkingen in dit document kunnen geen rechten worden ontleend. Deze dienen uitsluitend ter inspiratie binnen de voorliggende rapportage en moeten niet 29 gezien worden als een daadwerkelijk ontwerpplan op de betreffende locatie.

Kerkakkers ontwikkelscenario 2: (voorlopig) behoud sportcomplex, ontwikkeling van gemeentegrond én privé-grondstukken

Potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers ontwikkelscenario 3A: verplaatsing sportcomplex, ontwikkeling gemeentegronden, mogelijke privé-gronden, doorkijk integrale totaalontwikkeling

NB: Aan de voorbeelduitwerkingen in dit document kunnen geen rechten worden ontleend. Deze dienen uitsluitend ter inspiratie binnen de voorliggende rapportage en moeten niet 31 gezien worden als een daadwerkelijk ontwerpplan op de betreffende locatie.

Potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers ontwikkelscenario 3A: verplaatsing sportcomplex, ontwikkeling gemeentegronden, mogelijke privé-gronden, doorkijk integrale totaalontwikkeling, alternatieve variant niet grondgebonden woningen

P P

P P P

P P

2.9 POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE SMITS VAN OYENLAAN

P P

P P P

P P

6 7 Luchtfoto locatie Smits van Oyenlaan

Gemeentelijk eigendom Eigendomskaart gemeentelijke percelen potentiële ontwikkellocatie Smits van Oyenlaan (overig privaat)

KaartViewer print

Oblieke luchtfoto locatie Smits van Oyenlaan

P P

gebied is geen bijzondere waarde toegekend. Direct ten noordoosten van de locatie is in het 1 2 3 4 omgevingsplan een woningbouwontwikkeling aangewezen. P:\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

P P

P N 0 is 25 de 50 locatie 75 100m In het omgevingsplan grotendeels aangewezen als buitengebied. Aan het P

In de GHG zit een groot verloop, van 40 tot 120 cm onder het maaiveld, wat terug te P P voeren is in het hoogteverloop van het Pterrein. De gemeentelijke gronden in het westen liggen P daarbij het laagst en hebben de hoogsteP GHG. P

P PP

1:2500

De locatie bevindt M zich net buiten de geluidshindercontour van de autohandelaar, garagebedrijf, zodatP hier geen rekening mee hoeft te worden gehouden. P P

P P

De locatie bevindt zich aan de zuidkant van de kern Gerwen en sluit direct aan op de P zuidelijke dorpsrand. Aan de zuidkant wordt de locatie begrensd door de Smits van Oyenlaan.

De onderzochte locatie Smits van Oyenlaan bestaat uit een tiental (deel)percelen met een P P totale oppervlakte van circa 3,0 ha. Daarvan is circa 0,8 ha in gemeentelijk bezit en de P P P P overige 2,2 ha in eigendom van verschillende private eigenaren. Het grootste gedeelte van L de percelen bestaat uit grasland enP enkele percelen zijn gesplitste bestaande woonpercelen.

P P

INVENTARISATIE

2.9.1

PP P

P P

2.9.2

De locatie Smits van Oyenlaan is in de structuurvisie aangeduid als een informele dorpsrand als afronding van de kern. Het gebied wordt omsloten door diverse wegen, waarbij de Smits van Oyenlaan een 80 km/u weg betreft.

Een informele dorpsrand vraagt om een dorpsrand zonder harde overgang van wonen naar naar het landschap. Wonen en bijzondere woonvormen worden daarbij geïntegreerd in het landschap. In de zone zijn reeds aan de achterzijde van de kavels aan de Gerwenseweg bebouwingsontwikkelingen in uitvoering of gerealiseerd. Op de overige, diepe kavels zijn hierbij eveneens ontwikkelingen denkbaar in de vorm van tweekappers of vrijstaande woningen op ruim bemeten kavels.

10 11

Aan de rand, in aansluiting op de Laan van Gherwin, op de gemeentelijke percelen zijn eveneens kavels denkbaar. Een groene kadering met geluidswerende maatregelen zijn daarbij noodzakelijk. Dit zal zijn in de ontwikkeling op de achterzijde van de percelen. De ontsluiting van het plangebied zal zijn vanaf de Gerwenseweg. In de entreezone wordt een mix voorgesteld van een korte rij aan eengezinswoningen, twee-onder-één-kappers en enkele vrijstaande woningen.

Legenda: Metaalconstructiewerkplaats geluidhindercontour: 100 m Autohandel geluidhindercontour: 30 m Tuincentrum geluidhindercontour: 30 m

6 10 11

VOORBEELDUITWERKING POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE SMITS VAN OIJENLAAN

6 7 8 Oyenlaan Hindercontouren op potentiële ontwikkellocatie Smits van

Om de hoofdgroenstructuur van de kern Gerwen te behouden, blijft de rest van de locatie, huidige maisveld, grotendeels onbebouwd en wordt de groenstructuur hier robuuster, biodivers en klimaatadaptief gemaakt. Het gebied zal omgevormd worden tot een landschappelijk park, als uitloopgebied vanuit de kern. In deze informele groenzone zijn enkele bijzondere, 12 14 vanuit een collectief. 15 Te denken valt aan 16 natuurinclusieve woonvormen 13 denkbaar, ontwikkeld een groepswoning of in de vorm van tiny houses. Beide varianten bieden de mogelijkheid om vanuit deze collectiviteit eventueel de landschappelijke buitenruimte mee te nemen in de ontwikkeling en het onderhoud. Een duidelijke woonvorm vanuit een bepaalde gemeenschappelijke overtuiging. In het plangebied is in de voorbeelduitwerking, dus inclusief de eventuele bijzondere woonvormen, ruimte voor ongeveer 34 woningen. Dit is gedeeltelijk op gemeentelijke grond, private agrarische gronden en door de splitsing van grote private kavels.

Hoogtekaart

Gemiddelde hoogste grondwaterstand

ca. 14,60 m

GHG 20 - 40 cm

ca. 15,00 m

GHG 40 - 60 cm

ca. 16,00 m

GHG 60 - 80 cm

ca. 16,60 m

GHG 80 - 100 cm

ca. 17,60 m

GHG 100 - 120 cm Omgevingsplan potentiële ontwikkellocatie Smits van Oyenlaan

Potentiële ontwikkellocatie Smits van Oyenlaan ontwikkelscenario 1: ontwikkeling privé-grondstukken - variant met groepswoningen

NB: Aan de voorbeelduitwerkingen in dit document kunnen geen rechten worden ontleend. Deze dienen uitsluitend ter inspiratie binnen de voorliggende rapportage en moeten niet 35 gezien worden als een daadwerkelijk ontwerpplan op de betreffende locatie.

Potentiële ontwikkellocatie Smits van Oyenlaan ontwikkelscenario 2: ontwikkeling privé-grondstukken - variant met tiny houses

2.10 CONCLUSIES VERSTEDELIJKINGSAKKOORD SGE, PROGRAMMA WONEN VS. ONTWERPSCHETSEN KERN GERWEN Het Programma Wonen 2020 - 2030 geeft voor Gerwen aan dat er in de periode 2024 en verder, met de doorkijk na 2030, 80 woningen nodig zijn. In de geschetste plannen is een veelvoud van 309 woningen geschetst, wat de mogelijkheid geeft tot een duidelijke sturing in mogelijkheden, wens en beschikbaarheid. De gemeente Nuenen kent hierbij geen actief grondbeleid. Het verstedelijkingsakkoord SGE biedt tot 2040 nog extra ruimte als gekeken wordt naar de gezamenlijke aantallen voor Gerwen en Nederwetten van 250 woningen tot 2040. -

Gerwen Noord 96 woningen, - Waarvan op gemeentelijke gronden, 86 woningen. - Maximaal 146 woningen, inclusief private gronden en gronden niet geduid in structuurvisie.

Lieshoutseweg - Ruiterweg 14 woningen - Alle woningen op private gronden.

Kerkakkers / Zuidoost 165 woningen - Waarvan op gemeentelijke gronden 37 woningen op locatie ‘Paardenwei’. - Waarvan 49 woningen op gronden van partijen met initiatieven. - Overige woningen op sportvelden en op gronden overige partijen.

Smits van Oyenlaan 34 woningen - Waarvan op gemeentelijke gronden, 9 woningen. - Overige woningen op private terreinen.

Totaal in geschetste plannen 309 woningen - Waarvan op gemeentelijk gronden, 132 woningen. - Woningen op private gronden, 177 woningen.

P P

P P P

P P

P P P P P

PP P P

P P

P P P P P

P P

Op de locatie is een geluidshindercontour van toepassing van het verkeer op de Lieshoutseweg (80 km/u). Woningbouw is niet mogelijk zonder aanvullende akoestische maatregelen en een geluidshinderonderzoek is een vereiste. N Het oostelijke deel van de locatie valt binnen de 50 m spuitcirkel van het naastgelegen tuinbouwperceel waardoor bebouwing op dit gedeelte uitgesloten is. De locatie is volledig in privaat eigendom. In het voorkeursscenario Multimodaliteit wordt de locatie aangewezen als ontwikkelocatie voor een mobiliteitshub. In het voorkeursscenario van de tracéstudie naar de toekomstige snelfietsroute Eindhoven - Gemert grenst de locatie aan de oostkant direct aan het tracé. M

A-watergang begrenst het plangebied. L

P P

Op de locatie zijn geluidshindercontouren van toepassing van omliggende bedrijven, te weten een hoveniersbedrijf (geluidshindercontour: 50 m) en een club-/buurthuis (geluidshindercontour: 30 m). Het kerngebied van de locatie is geheel in gemeentelijk eigendom. Mogelijke uitbreidingspercelen aan de westkant en het hoveniersperceel zijn in privaat eigendom.

P P

OVERIGE AANDACHTSPUNTEN

P P

P PP

WATERSCHAP

P P

P P P

P P

1:2500

A- en een B-watergang begrenzen het plangebied. Westelijke, optionele plandeel door lage ligging en hoge GHG grote kans op (grond-) wateroverlast. P

100m

OVERIGE AANDACHTSPUNTEN -

P P P:\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

P P

- In de Structuurvisie Gerwen wordt de locatie geduid als informele dorpsrand. De J locatie bevindt zich reeds binnen het stedelijk gebied van Gerwen met de Lieshoutseweg L als begrenzing. - In het Omgevingsplan is er geen bijzondere bestemming toegekend aan de locatie. P

P P

GEMEENTELIJK BELEID

P PP

1:2500

P P

100m

P P

\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

P P

P PP

J - In de Omgevingsverordening wordt de locatie aangemerkt als stedelijk gebied en maakt het deel uit van de landelijke kern.

P P

WATERSCHAP

PROVINCIAAL BELEID

In de Structuurvisie Gerwen wordt de locatie reeds als uitbreidingslocatie geduid. Ook in de Omgevingsvisie Nuenen is de locatie nog steeds actueel als ontwikkellocatie. M In het Omgevingsplan is de locatie de enkelbestemming agrarisch toegekend en de dubbelbestemming archeologische waarde (hoge verwachting met esdek). N Ook in de Omgevingsvisie Nuenen is de locatie nog steeds actueel als ontwikkellocatie. P

P P

GEMEENTELIJK BELEID P

P P

J In de Omgevingsverordening wordt de locatie aangemerkt als landelijk gebied. Verder maakt de locatie deel uit van de groenblauwe waarden. Het westelijke , optionele, uitbreidingsgebied van de locatie is van K cultuurhistorische waarde, namelijk als Broekgebied tussen Breugel en Nuenen. Aangemerkt als attentiezone waterhuishouding. P

P P

PROVINCIAAL BELEID

P P

C P

P P

P P P

P P

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE LIESHOUTSEWEG - RUITERWEG

P P

P P P

P P

10 P

P P P

P P

P P P

P P

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE GERWEN NOORD

P P

10 P

2.11 OVERZICHT BELEID EN AANDACHTSPUNTEN 1

P P

4 P

P P

P P P

P P

P P P

P P P P

P P

P P P

P P

- Ook in de Omgevingsvisie Nuenen is de locatie nog steeds actueel als ontwikkellocatie. - In het Omgevingsplan is aan de oostelijke strook van de locatie de enkelbestemming groen toegekend en de dubbelbestemming archeologische waarde (verwachtingswaarde niet nader toegelicht). Het zuidwestelijke gedeelte van de locatie is de enkelbestemming wonen toegekend en de dubbelbestemming archeologische waarde (hoge verwachtingswaarde).

WATERSCHAP -

- In de Structuurvisie Gerwen wordt de locatie reeds als uitbreidingslocatie geduid.

P P P

P P

P P P P

P P P

P P

P P P

P P

P P P P P

P P

P P P

gemengd landelijk gebied waarin verstedelijking afweegbaar is.

P P

B-watergang doorsnijdt als ondergondse kleine buis het plangebied (Paardenwei). Westelijke, optionele plandeel door lage ligging en hoge GHG grote kans op (grond-) wateroverlast.

OVERIGE AANDACHTSPUNTEN - Op de locatie is een geluidshindercontour van toepassing van het aangrenzende metaalconstructiebedrijf (geluidshindercontour: 50 m). Dit is alleen van belang voor de ontwikkelscenario's waarin dit bedrijf niet geamoveerd wordt. - Op de locatie is een geluidshindercontour van toepassing van het aangrenzende veldsportcomplex (met verlichting) (geluidshindercontour: 50 m). Dit is alleen van belang voor de ontwikkelscenario's waarin de voetbalvelden niet geamoveerd worden. - Op de locatie is een geluidshindercontour van toepassing van de aangrenzende tennisbanen (met verlichting) (geluidshindercontour: 50 m). - Op de locatie is een geluidshindercontour van toepassing van het verkeer op de Smits van Oyenlaan (80 km/u). Woningbouw is niet mogelijk zonder aanvullende akoestische maatregelen en een geluidshinderonderzoek is een vereiste. - Het kerngebied van de locatie ('paardenwei') is in gemeentelijk eigendom. De aangrenzende percelen voor mogelijke uitbreidingsscenario's zijn deels gemeentelijk en deels privaat eigendom. - Op een deelperceel van circa 300 m2 in het oostelijke gedeelte van de locatie bestaat een optierecht voor GerwenZO. - In het voorkeursscenario van de tracéstudie naar de toekomstige snelfietsroute Eindhoven - Gemert grenst de locatie aan de zuidkant direct aan het tracé.

GEMEENTELIJK BELEID

WATERSCHAP -

P P

PROVINCIAAL BELEID

P P

- In de Structuurvisie Gerwen wordt de locatie geduid als informele dorpsrand. De locatie bevindt zich reeds binnen het stedelijk gebied van Gerwen met de Smits van Oyenlaan en Laan van Gherwin als begrenzing. - In het omgevingsplan is er geen bijzondere bestemming toegekend aan de locatie.

GEMEENTELIJK BELEID

P P

1:2500

100m

P P

- In de Omgevingsverordening wordt de locatie aangemerkt als vandelijk gebied en

- In de Omgevingsverordening wordt het noordelijke gedeelte van de locatie aangemerkt als stedelijk gebied en maakt het deel uit van de landelijke kern. Het zuidelijke Ngedeelte van de locatie wordt aangemerkt als 12landelijk13gebied en gemengd landelijk gebied 8 9 10 11 14 15 16 waarin verstedelijking afweegbaar is. P

P:\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

P P

9\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

P PP

P P

PROVINCIAAL BELEID

1:2500

P P

100m

P P P

P P

M P

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15043525/1