Bijlage 4 Beantwoording technische vragen Het Klooster scenario-onderzoek bouw

Technische vragen 1 Agendapunt

6. Het Klooster scenario-onderzoek

Indiener(s)

Coolen-Pero (D66), Jan Wesenbeek (GL-PvdA), (VVD)

Inleiding Voor de oordeelsvormende avond op donderdag 2 maart a.s. zijn voor agendapunt 6, Het Klooster scenario-onderzoek, vooraf de volgende technische vragen ingediend. Beantwoording vindt uiterlijk plaats op woensdag 1 maart a.s., om 16.00 uur. Vragen D66: 1. In het raadsvoorstel wordt gesproken over mogelijke subsidie voor verduurzaming: wat zijn de mogelijkheden hiervoor en op welke termijn kan de subsidie worden aangevraagd? Antwoord: Er zijn op dit moment geen mogelijkheden voor subsidie. We hebben in 2022 een subsidieverzoek gedaan op basis van de DUMAVA regeling. Helaas, zijn we daarvoor uitgeloot en kunnen we pas in 2024 een nieuwe poging wagen. In 2024 gaat de regeling opnieuw open en is er nieuw budget beschikbaar. Zodra de voorwaarden bekend zijn, zullen we uitzoeken of het mogelijk is om subsidie aan te vragen. 2. Bij scenario 2 wordt gekozen om de E en W installaties te optimaliseren, moeten deze installaties op termijn toch vervangen worden? En zo ja, zit deze vervanging wel in scenario 1? Antwoord: Naar aanleiding van de aanbesteding en het scenario-onderzoek is door de installatietechnisch adviseur onderzocht of het E- en W-installatie ontwerp geoptimaliseerd en vereenvoudigd zou kunnen worden. Uit het onderzoek zijn onderdelen met de minste gevolgen voor de gebruikers/gebruikseisen meegenomen. Dit levert een besparing van circa € 400.000,- op.

Het overgrote deel van de bezuiniging bestaat uit het vereenvoudigingen o.a. andere verwarmings- en koelingssystematiek, verminderen aansluitpunten voor data(slimmer plaatsen), alternatieve fabricaten voor sanitair en regeltechnische installaties toestaan. Het hergebruik van onderdelen is hierin minimaal en betreft alleen luchtkanalen, kabelgoten, kabelwegen en de hoofd verdeelkast. Deze kunnen minimaal nog 25 jaar meegaan. In scenario 1 van het scenario-onderzoek is deze besparing van € 400.000,- niet meegenomen. Deze besparing kan ook in scenario 1 worden doorgevoerd. 3. Wat is het financiële risico als de E- en W installaties kapot gaan? Leidt dit tot meerkosten? Antwoord: De E- en W- installatie wordt bijna in zijn geheel vervangen. Het hergebruik van onderdelen is hierin minimaal en betreft alleen luchtkanalen, kabelgoten, kabelwegen en de hoofd verdeelkast. Deze kunnen minimaal nog 25 jaar meegaan. Hierin zitten geen financiële risico’s.

1 Technische vragen staan in artikel 48 van het Reglement van Orde. Beantwoording door het college is

de dag voorafgaand aan de vergadering om 16:00.

Pagina 1/6

Vragen [GL-PvdA]: De renovatie van de zolder wordt niet gerealiseerd. Wel wordt de opgang gerealiseerd, waardoor op een later tijdstip de inrichting/afwerking mogelijk is. 1. Wat zijn de kosten van de realisering van de opgang? Antwoord: De kosten voor het realiseren van de opgang zijn opgebouwd uit verschillende kostenposten. Hieronder een beknopte opsomming: ▪ Bouwkundige ruimte t.b.v. trappenopgang realiseren ▪ Trap realiseren ▪ Liftschacht realiseren inclusief lift ▪ Vluchtroute aanpassen van zolder naar buiten toe. Deze kosten worden grof geraamd op circa € 100.000,-/140.000,- incl. BTW. Dit zijn de kosten als de opgang tijdens de grote verbouwing wordt meegenomen. Indien wordt besloten om deze opgang later te realiseren dan vallen de kosten aanzienlijk hoger uit. Zie ook het antwoord op vraag 2. 2. Kan de realisering niet tot het latere moment uitgesteld worden, waarop besloten zou worden tot inrichting/afwerking? Antwoord: Het later realiseren van de inrichting/afwerking kan ook op een later tijdstip plaatsvinden. Dit leidt echter wel tot fors hogere uitvoeringskosten. Als de inrichting/afwerking op een later tijdstip uitgevoerd wordt, dan vallen de kosten hoger uit om o.a. de volgende redenen: - Als alles in een keer wordt uitgevoerd dan kan alles mee in een werkflow in de verschillende bouwstappen.

Alle bedrijven en onderaannemers zijn dan op locatie om alles in een keer uit te voeren en hoeven niet ‘terug’ te komen. Om de zolder af te werken komen bijna alle disciplines in beeld denk aan, timmerlieden, dakdekkers, afbouwbedrijf, E- W- en Sprinklerinstallateur, schilder, vloerenbedrijf, interieurbouwer enz. - Als het pand in gebruik is dan moet de route naar boven worden beschermd tegen beschadigingen. Dit vanwege transport naar benden van bouwafval en materialen en weer naar boven van bouwstoffen. Een gedeelte zal dan ook via hijskranen van buitenaf voorzien moeten worden. Als het pand in gebruik is dan zal de uitvoering ‘voorzichtiger’ moeten gebeuren om eventuele gevolgschade te voorkomen. - Voor deze uitvoering zal er weer een tijdelijk bouwterrein voor opslag van materialen en afval ingericht moeten worden. - Als de realisatie later wordt uitgevoerd moet rekening gehouden worden met extra werkvoorbereidingen en inkoopkosten. Dit gaat anders mee in de grote verbouwing. Vanuit de gemeente is daarnaast ook sprake van extra begeleidingskosten. - Daarnaast zal de uitvoering gepaard gaan met extra overlast voor de gebruikers van het Klooster. 3. Wat zijn de kosten van de inrichting/afwerking zolder? Antwoord: Deze zijn op circa € 300.000,- incl. BTW geraamd.

Pagina 2/6

4. Is het aannemelijk dat uitstel van de inrichting/afwerking zolder tot een later moment dan tot hogere kosten leidt? Antwoord: Ja, uitstel leidt zeker tot hogere kosten. Zie ook het antwoord op vraag 2. 5. Wat is het aantal m2 van de zolder? Antwoord: De zolder heeft een bruto vloeroppervlak van circa 170 m2. 6. Wat zijn de gebruiksopties en mogelijkheden voor exploitatie? Antwoord: Er ontstaan op zolder een drietal ruimtes (1 grote activiteitenruimte en 2 kleinere spreekkamers) die verhuurd zouden kunnen worden. Voor de exploitatie van de zolder zijn echter nog geen concrete plannen. Daarvoor is aanvullend onderzoek nodig naar bijv. het gebruik van de zolderruimten door diverse doelgroepen. De ruimte heeft namelijk enkele beperkingen. Zo is de zolderruimte bijvoorbeeld minder geschikt voor minder mobiele groepen, waarbij veelvuldig gebruik gemaakt moet worden van de lift (gezien de beperkte capaciteit en snelheid van de lift). 7. In de beeldvormende vergadering is de voorzitter van de vereniging niet gerust over de aanwezige kennis binnen de vereniging een adequaat financieel beheer te voeren. Wat zijn de mogelijkheden om de vereniging in deze te ondersteunen? Antwoord: We zien dit ook als belangrijk aandachtspunt. Dit is ook onderwerp van gesprek met de vereniging.

In de exploitatie is 20.000 euro opgenomen voor inzet van externe expertise en ondersteuning voor het verenigingsbestuur. Het is voor dit onderdeel van belang, dat het bouwproces eerst weer vlot getrokken wordt. Dan kan de vereniging zich ook gaan focussen op de nadere uitwerking van het exploitatiemodel en met ons bekijken welke ondersteuning hierbij noodzakelijk is.

Pagina 3/6

Vragen naar aanleiding van eerdere beantwoording schriftelijke vragen [VVD]: 1. Op de eerste vraag, in de tekst zelf, wordt geen antwoord gegeven. Kunt u dat alsnog doen? “Tevens bleek dat diverse kosten, voor renovatie van de technische installaties in het theater, ten onrechte niet mee zijn genomen in het totale budget voor de renovatie van het Klooster als geheel. Als we deze kosten meenemen, net als de kosten voor de renovatie, de tijdelijke verhuizing van huidige huurders en de financieringskosten, hoe ziet dan het kostenplaatje er uit?” Antwoord: Zie onderstaande tabel eerste kolom. Hierin zijn alle begrote investeringen opgenomen. Bij scenario 2 is ook te zien welke aanvullende investering nog noodzakelijk is.

2. In de beeldvormende vergadering is meerdere malen aangegeven dat, indien we bepaalde investeringen nu niet doen (bijvoorbeeld de elektrische installatie), deze gedurende de economische levensduur alsnog gedaan zouden moeten worden. Met mijn vraag onder nummer 1 wil ik duidelijkheid krijgen over de mogelijke besparingen. Als we nu bijvoorbeeld € 10.000,- kunnen besparen op de elektrische installatie, maar dat heeft tot gevolg dat we over 5 jaar € 15.000,- moeten investeren, dan wil ik dat graag weten. Ik ben dus op zoek naar een vergelijk van daadwerkelijke besparingen t.o.v. uitgestelde, maar gedurende de economische levensduur toch noodzakelijke investeringen. En van die uitgestelde, noodzakelijke investeringen wil ik het vergelijk kunnen maken. Daar leek mij de netto contante waarde methode uitermate geschikt voor. Maar als u op een andere manier dat vergelijk inzichtelijk kunt maken, mag dat natuurlijk ook. Antwoord: De E- en W- installatie wordt bijna in zijn geheel vervangen. Het hergebruik van onderdelen is hierin minimaal en betreft alleen luchtkanalen, kabelgoten, kabelwegen en de hoofd verdeelkast. Deze kunnen minimaal nog 25 jaar meegaan. Het is dan ook niet mogelijk en zinvol om dergelijke vergelijking te maken. Zie ook antwoorden op vraag 2 en 3 van D66.

Pagina 4/6

3. Bij het antwoord op vraag 3 geeft u aan dat bij het opstellen van de visie het uitgangspunt is gekozen om uit te gaan van vergelijkbare huurprijzen. Maar dat was niet de vraag. De vraag is waarom dit zo is, waarom dit als uitgangspunt is genomen? Nogmaals, het is toch heel normaal dat huren na een renovatie omhoog gaan? Antwoord: Er is geen concreet beleid, waarin dit geregeld is. Er is daarom in overleg met gebruikers onderzocht wat een haalbare manier is om te komen tot afspraken. Hierbij is afgesproken, dat uitgegaan wordt van een vergelijkbaar niveau van huurprijzen. Hierbij opgemerkt, dat de huurprijzen voor alle verenigingen/gebruikers gelijk worden getrokken. Dit leidt niet tot forse huurstijgingen. Er worden wel afspraken gemaakt over indexering van de huurprijzen. Indien de huidige huurprijzen fors verhoogd zouden worden dan is dit niet meer op te brengen voor gebruikers (via contributie) en zal de gemeente via subsidiebeleid moeten bijspringen. Dit is in feite vestzak broekzak principe. 4. Mijn vraag 4 was bedoeld om meer inzicht te krijgen in de consequenties van het lenen van meer geld bij stijgende rentes.

Kunnen wij, gezien de stijgende kosten van onze bestaande leningen, nog wel meer lenen? Kunnen wij de extra rentekosten die wij over deze lening zullen moeten betalen nog wel dragen, naast de stijgende kosten voor de bestaande leningen? Hoe hoog zullen deze extra rentekosten zijn? Antwoord: We doen niet aan projectfinanciering maar aan totaalfinanciering. De totale financiële positie, dus inkomsten en uitgaven over de hele linie, bepalen in hoeverre een lening moet worden afgesloten. Het is dus niet zeker dat we een lening moeten afsluiten en hoe hoog die dan is. De kosten van onze bestaande leningen stijgen niet, want ze zijn vastgezet op een relatief laag percentage. Daarom is onze totale rentelast nog laag. Het is ook het doel van het college te voorkomen dat de schuldenlast stijgt. Mede daarom is in de meerjarenbegroting 2023-2026 opgenomen om de reserves flink aan te vullen (75% van het begrotingssaldo). 5. Op vraag 5 geeft u aan dat het Klooster ons, gedurende 25 jaar, tussen de € 900.000,en € 1 miljoen gaat kosten. En daar zit het groot onderhoud gedurende deze periode nog niet bij... Klopt dit? Antwoord: Nee, de ervaring leert dat bij dergelijke renovaties de kosten voor het grootonderhoud de eerste 10 jaar nagenoeg nihil zullen zijn. Er is wel een losse post van ca. € 5.000,- per jaar voor dagelijks onderhoud (onderhoudsservice contracten en keuringen) te verwachten.

Aangezien het complete gebouw voor een periode van 25 jaar wordt gerenoveerd, is de verwachting dat de kosten voor grootonderhoud ook na 10 jaar beperkt zullen zijn. Dit dient op basis van een nieuw meerjarenonderhoudsplan inzichtelijk te worden gemaakt.

6. Vraag 6 gaat u uit te weg omdat u deze te politiek vindt. Deze vraag is ook eigenlijk meer bedoeld voor de wethouder Financiën. De vraag is niet politiek gemotiveerd, maar meer vanuit financiering oogpunt. Om hem anders te stellen: Is het voor onze gemeente, met de schuldenlast die wij hebben, met de stijgende rente en de diverse majeure projecten die vanuit wettelijke verplichtingen gedaan moeten worden, financieel verantwoord om een zo groot, risicovol en niet noodzakelijk project, nu op te pakken?

Pagina 5/6

Antwoord: Wanneer niet voor scenario 2 wordt gekozen zijn er voor Het Klooster direct forse investeringen noodzakelijk om het gebouw veilig en courant te houden. In feite is dit scenario 3: noodzakelijke aanpassingen doen aan het huidige gebouw. Het project renovatie Klooster is samen met enkele andere majeure projecten aangewezen voor analyse van heroverweging (reality check). Dit raadsvoorstel met het onderliggende scenario-onderzoek biedt hiertoe de mogelijkheid. Het is aan de raad om een keuze te maken. 7. Uw antwoord op vraag 7 baart mij zorgen. Om de renovatie te bekostigen lenen wij geld. Dit schrijven we over 25 jaar af. De afschrijving plus financieringskosten plus het exploitatietekort bedraagt bij elkaar tussen de 900.000 en (ongeveer) 1 miljoen. Gezien het feit dat er geen inkomsten zijn, zullen we dit bedrag moeten lenen. Natuurlijk kunnen we het uit een reserve halen, maar dan moeten we voor die reserve weer lenen. Uiteindelijk betekent dit dat we over 25 jaar ongeveer een extra 25 miljoen euro hebben geleend. Klopt dat? Hoewel de renovatie is afgeschreven en het gebouw na de eerste 25 jaar misschien nog wel 25 jaar mee kan, zullen de totale kosten niet veel afnemen. Bij een rentestand van 3% en een exploitatie tekort van € 250.000,- zit je nog steeds op 1 miljoen per jaar. Nu is de vraag of het dit waard is natuurlijk een politieke.

Maar bent u het met mij eens dat het Klooster tot in lengte van dagen ons 1 miljoen per jaar kan gaan kosten? Antwoord: Uitgaande van scenario 1 t/m 3 dient beoordeling plaats te vinden op het verschil in kosten tussen deze 3 scenario’s. Zie daarnaast ook vraag 4. Wij doen aan totaalfinanciering, we sluiten niet voor elke investering een aparte lening af. We rekenen de rekenrente (gemiddelde rente over alle leningen) toe aan de investeringen, dat zijn onze financieringslasten. Het bedrag van € 900.000,- à € 1.000.000,- is voor het overgrote deel al in de huidige begroting opgenomen (ook het exploitatietekort van € 260.000,-). Dat betalen we dus uit de totale inkomsten (algemene middelen), waarvan de algemene uitkering het omvangrijkst is.

Pagina 6/6