A2 Gemeente Nuenen - Rapport waarderingskamer

Memo Rapport waarderingskamer Onderwerp

: Plan van aanpak BSOB naar aanleiding van rapport waarderingskamer

Datum

: 11 maart 2024

Bijlagen

: Waarderingskamer - Rapport onderzoek uitvoering WOZ-proces Nuenen c.a.

Zaaknummer

: 2056011

Documentnummer

: 2072401

Samenvatting: Op 7 december 2023 is vast komen te staan dat de herwaardering van de woningen ten aanzien van Nuenen van onvoldoende kwaliteit is en dat de Waarderingskamer geen instemming geeft dit op beschikking te brengen. Om te kunnen voldoen aan de eisen van de waarderingskamer heeft er een herwaardering plaats gevonden. De herwaardering moest samen met de BSOB opgepakt worden. De reden hiervoor is dat, vanwege de dataconversie op 7 december 2023 er geen mutaties meer mogelijk waren bij de Dienst Dommelvallei. Daarnaast waren er onvoldoende taxateurs beschikbaar om deze herstelactie uit te voeren binnen de Dienst Dommelvallei. Door de herwaardering zijn de WOZ waarden gestegen op basis waarvan uw gemeente heeft besloten de ozb tarieven aan te passen. Deze nieuwe ozb tarieven zijn door uw raad op 25 januari 2024 vastgesteld. Hierdoor zijn de aanslagen van 2024 op tijd opgelegd. Aandachtspunten rapport waarderingskamer (pagina 4 van het rapport): 1. De voortgang van de verzending van de beschikkingen én de dagtekening van de verzending van het 1e kohier. De aanslagen zijn in februari, en dus op tijd opgelegd. 2. De voortgang bij de afhandeling van de bezwaarschriften voor 2023. Deze bezwaren zijn door de BSOB opgepakt en bevinden zich nu in een afrondende fase. 3. De synchronisatie met de LV (Landelijke voorziening) WOZ.

In november heeft Dienst Dommelvallei deze gegevens bijgewerkt en de synchronisatie afgerond. 4. Het ontbreken van een aantoonbaar onderzoek naar de juistheid en volledigheid van de primaire en secundaire objectkenmerken. De juistheid en volledigheid zijn ook bij Dienst Dommelvallei jaarlijks gecontroleerd echter het proces leidde niet tot aantoonbaarheid. BSOB heeft hier standaard processen voor en zal vanaf 2024 dit kunnen aantonen. 5. Het ontbreken van een plan van aanpak om alle objecten eens per 5 jaar gecontroleerd te hebben. Dit plan ontbrak bij Dienst Dommelvallei, maar BSOB heeft hier standaard processen voor en zal vanaf 2024 dit kunnen aantonen.

Plan van aanpak herwaardering Probleemstelling: Op 7 december 2023 is vast komen te staan dat de herwaardering van de woningen ten aanzien van Nuenen van onvoldoende kwaliteit is en dat de Waarderingskamer geen instemming geeft dit op beschikking te brengen. Op 7 december 2023 heeft BSOB een overleg gevoerd met de Waarderingskamer om te kijken welke acties ondernomen moeten worden om tot een niveau te komen dat de WOZwaarden wel op beschikking gebracht mogen worden. Oorzaak: De belangrijkste reden om geen instemming te geven, was dat niet alle marktgegevens waren betrokken in de berekening van de modelwaarden van de groepen binnen de waarderingsapplicatie. Gevolg was dat daarmee niet aangetoond kon worden dat de WOZ-waarden aansluiten op het marktniveau. Er moest dus een herziene herwaardering aan de Waarderingskamer worden aangeleverd, waarbij Dienst Dommelvallei wel kon aantonen dat de WOZ-waarden aansluiten op het marktniveau. Bovenstaande leidde tot het volgende plan van aanpak: Het doel van het plan was de kwaliteit te borgen van de aanslaglegging en daaropvolgend te voorkomen dat de termijnoverschrijding van de aanslagoplegging beperkt bleef, waardoor we in februari zouden kunnen beschikken. 1. In kaart brengen objecten te herzien BSOB heeft in kaart gebracht welke objecten opnieuw herberekend moesten worden. In feite waren dit alle woningen in gemeenten Nuenen. 2.

Opnieuw beoordelen marktanalyse marktgegevens (verkochte objecten) Alle verkochte objecten moesten worden nagelopen. Op het moment dat de marktgegevens om een bepaalde reden niet bruikbaar waren, werden zij eruit gehaald worden. Indien ze wel bruikbaar waren, werden deze transacties in de basis als geschikte marktgegevens geacht om te gebruiken in de berekening van de groepen. 3. Opnieuw doorrekenen scores onderbouwingen Per groep is een top 10 berekening gemaakt op basis van objectieve vergelijkbaarheid. Dat betekent dat per groep een top gemaakt is van marktgegevens welke gebruikt zouden moeten worden ter berekening van de modelwaarde van die groep. Hierdoor is een zuivere top 10 ontstaan waarbij enkel wordt gekeken naar de vergelijkbaarheid op basis van objecttypering, objectkenmerken en locatie/groep. 4. Doorrekenen groepen Alle groepen zijn opnieuw doorgerekend op basis van de 5 best vergelijkbare cijfers uit de onder stap 3 beschreven ‘nieuwe’ top 10 binnen de groep. Dus alle referentieprijzen van de groepen zijn berekend op de 5 marktgegevens uit de top 10 met de hoogste score. Deze 5 marktgegevens zijn ook allemaal gebruikt en worden getoond op het taxatieverslag.

pagina 2 van 3 REFNUMBER

5. Nalopen groepen Alle groepen zijn nagelopen op (extreme) afwijkingen in ratio’s of (extreme) waarde fluctuatie. 6. Aanvraag instemmen te mogen beschikken Op deze manier is gehoor gegeven aan de aanbevelingen van de Waarderingskamer. Na de wijzigingen en controles zijn nieuwe bestanden aangeleverd aan de waarderingskamer en is instemming gegeven te mogen beschikken. Aangehouden tijdspad: - 5 januari 2024: Herwaardering gereed door BSOB door middel van bovenstaand plan van aanpak - 11 januari 2024: Instemming waarderingskamer of we in februari mogen beschikken - 12 januari 2024: Nieuwe tarieven berekenen door Dienst Dommelvallei - 25 januari 2024: Nieuwe tarieven in de raad vastgesteld - 25 februari 2024: Aanslagen zijn opgelegd

pagina 3 van 3 REFNUMBER