210119 Commissie Ruimte-Beantwoording Toezegging financiele gevolgen kavelruil Eeneind Oost

memo Onderwerp

: Financiële gevolgen kavelruil Eeneind Oost

Van

: College van Burgemeester en Wethouders

Aan

: De raadsleden

Datum

: 28 januari 2021

Bijlagen

: 1

Corsanr.

: 2021.00968

Inleiding Op 26 oktober 2020 is door de partijen W70, CDA, GL, NN, De Combinatie, D66 en PvdA een initiatiefvoorstel ingediend voor de Kavelruil t.b.v. een officieel speelterrein Eeneind. Op 11 november 2020 heeft u hierop een reactie ontvangen van het college van Burgemeester en Wethouders. In de commissievergadering van 19 januari 2021 is dit onderwerp besproken en heeft de wethouder de volgende toezegging gedaan: College brengt de financiële gevolgen (grove calculatie op hoofdlijnen) in beeld van het ruilen van de kavel aan de Kleine Heiakker met een (kleinere) kavel aan de Hoge Mikkert waarbij een (kleine) speeltuin op deze locatie gehandhaafd blijft en de locatie Kleine Heiakker beschikbaar komt voor spelen en bewegen. In deze memo geven wij u inzicht in de financiële gevolgen van verschillende scenario’s. Tevens geven wij de laatste stand van zaken in het project. Scenario’s Tijdens de commissievergadering is gesproken over meerdere scenario’s. Om een overzichtelijk totaal beeld te geven brengen wij de financiële gevolgen in kaart voor de volgende 5 scenario’s: 1. Oorspronkelijke plan handhaven Aan de Kleine Heiakker blijft een bouwkavel beschikbaar en de speeltuin aan de Hoge Mikkert blijft gehandhaafd; 2. Ontwerp bestemmingsplan vaststellen Aan de Kleine Heiakker komen twee bouwkavels en de speeltuin aan de Hoge Mikkert blijft gehandhaafd; 3.

Oorspronkelijk idee voor kavelruil Aan de Kleine Heiakker komt ruimte voor spelen en de speeltuin aan de Hoge Mikkert maakt plaats voor twee bouwkavels; 4. Alternatieve kavelruil Aan de Kleine Heiakker komt ruimte voor spelen en de speeltuin aan de Hoge Mikkert wordt kleiner waardoor er ruimte komt voor één bouwkavel; 5. Bouwkavel schrappen Aan de Kleine Heiakker komt ruimte voor spelen en de speeltuin aan de Hoge Mikkert blijft gehandhaafd. Verbeeldingen van de scenario’s 1, 2, 3 en 4 staan in Bijlage 1.

De financiële consequenties Zowel de kosten als de opbrengsten van de verschillende scenario’s hebben een effect op de grondexploitatie. Uitgangspunt hierbij is de vastgestelde grondexploitatie waarin is uitgegaan van de realisatie van één bouwkavel aan de Kleine Heiakker. Extra kosten De kosten zijn opgebouwd uit de volgende onderdelen: • Het opstellen van een stedenbouwkundig plan; • Aanpassen van het bestemmingsplan (met bijbehorende onderzoeken); • Extra plankosten (door ambtelijke inzet); • Risico op planschade; • Extra kosten voor bouw- en woonrijp maken; • kosten voor het verplaatsen van de speeltuin (exclusief extra speelvoorzieningen). Bovengenoemde kosten zijn voor de genoemde scenario’s in meer of mindere mate van toepassing, dit is afhankelijk van de mate van wijziging ten opzichte van optie 1. Effect op grondopbrengsten Afhankelijk van de afmetingen van de bouwkavel(s) zijn de opbrengsten per scenario lager of hoger dan in de vastgestelde grondexploitatie is voorzien. Effect op de Grondexploitatie De grondexploitatie Eeneind-Oost heeft een positief resultaat van afgerond € 1,2 mln. De gewijzigde kosten en opbrengsten hebben een positief/negatief effect op de netto contante waarde in de grondexploitatie. Dit effect vertaalt zich (bij afsluiten van de grondexploitatie) door naar de begroting van de gemeente.

Dit betekent dat bij een besluit, inzake dit dossier ,met een negatief effect op de grondexploitatie daarvoor tevens financiële ruimte moet worden gezocht voor de dekking. In onderstaande tabel is de impact op de grondexploitatie weergegeven. Impact grondexploitatie Verschil grondopbrengst Extra kosten Impact grondexploitatie nominaal*

Optie 1 € € €

Resultaat grondexploitatie NCW (1-1-2020) Verschil t.o.v. grondexploitatie * Zonder tijdseffecten

€ 1.204.247 € 1.222.951 € 1.035.087 € € € 18.704 € -169.160 €

-

Optie 2 Optie 3 Optie 4 Optie 5 € 85.125 € -37.125 € -155.250 € -282.750 € 65.000 € 129.000 € 119.000 € 11.000 € 20.125 € -166.125 € -274.250 € -293.750 935.876 € -268.371 €

934.607 -269.640

pagina 2 van 6 2021.00968

Stand van zaken in het project en bestemmingsplan Het project Eeneind-oost is nagenoeg afgerond. Daarnaast zijn voor geheel Eeneind de bestemmingsplannen geactualiseerd. Wij geven u kort de stand van zaken hierover. Verkoop van de kavels Naast de kavel aan de Kleine Heiakker zijn er nog 4 kavels onbebouwd. Daarvan zijn er 2 verkocht en 2 in optie genomen. Zodra de bouwwerkzaamheden op deze kavels zijn afgerond worden ook de laatste twee straten woonrijp gemaakt. Vervolgens kan het project en de bijbehorende grondexploitatie worden afgesloten. Bestemmingsplan Eeneind 2018 Het ontwerp bestemmingsplan heeft van 25 september tot en met 5 november 2020 opnieuw ter inzage gelegen. Daarin is scenario 2 opgenomen. Zodra de raad uitsluitsel geeft over haar voorkeur scenario kan het bestemmingsplan veder worden afgrond. Bij de scenario’s 1, 2 en 5 kan het bestemmingsplan (na een kleine aanpassing) samen met de nota van zienswijzen worden vastgesteld. Bij de scenario’s 3 en 4 is er sprake van een dusdanige wijziging dat er nader onderzoek noodzakelijk is. Pas na een positief advies voor alle aspecten (denk daarbij o.a. aan geluid, bodem en archeologie) kan worden vastgesteld of bouwen aan de Hoge Mikkert mogelijk is. Vervolgens moet het bestemmingsplan (inclusief onderzoeken) worden aangepast en opnieuw (voor de 3e keer) ter inzage worden gelegd.

Dit neemt minimaal 6 maanden extra tijd in beslag.

Bijlagen Bijlage 1: Verbeeldingen van de scenario’s

pagina 3 van 6 2021.00968

Bijlage 1: Verbeeldingen van de scenario’s Verbeelding scenario 1 (Kleine Heiakker 1 bouwkavel van 760 m2)

Aandachtpunt bij dit scenario: de verkoop van deze grote kavel blijkt erg lastig. Door de ligging nabij en het zicht op het spoor is de verkoopbaarheid van dit kavel een aandachtspunt. Verbeelding scenario 2 (Kleine Heiakker 2 bouwkavels van 498 en 483 m2)

Aandachtspunt bij dit scenario: Door de ligging nabij en het zicht op het spoor is de verkoopbaarheid van deze kavels een aandachtspunt. De afmetingen sluiten beter aan bij de vraag op de woningmarkt waardoor deze kavels beter verkoopbaar zijn dan één grote kavel.

pagina 4 van 6 2021.00968

Verbeelding scenario 3 (Hoge Mikkert, 2 bouwkavels van ca 340 en 315 m2 )

Aandachtpunt bij dit scenario: Om op dit perceel te kunnen bouwen kan de voorgevel waarschijnlijk niet in lijn komt te staan met de rest van de straat. Daardoor zou een incourant perceel ontstaan met een zeer beperkte achtertuin en relatief grote voortuin. Als de voorgevel verder naar voren komt te liggen, ontstaat er wel een courant bouwkavel. Hierover moet advies gevraagd worden aan het TRK. Daarnaast is er nader onderzoek noodzakelijk (o.a. geluid,bodem en archeologie). Verbeelding scenario 4 (Hoge Mikkert, 1 bouwkavel van ca 340 m2 en ruimte voor spelen)

Aandachtpunt bij dit scenario: Hierbij zal net als bij scenario 4 de voorgevel verder naar voren komen te liggen om een courant kavel te realiseren. Hierover moet advies gevraagd worden aan het TRK. Daarnaast is er nader onderzoek noodzakelijk (o.a. geluid,bodem en archeologie).

pagina 5 van 6 2021.00968

Bij scenario 5 worden geen van de kavels als bouwkavel ingericht. Hiervan hebben we geen verbeelding opgenomen. Aandachtpunt bij dit scenario: Er is geen rekening gehouden met kosten voor inrichting van beide speelterreinen.

pagina 6 van 6 2021.00968