20250925 Presentatie BOPA Panta Rhei
Tekst van het document
Panta Rhei, Nuenen Beeldvormende raad 25 september 2025
Terugblik Vanaf 2015 Gebiedsontwikkeling “De Vank” •
Panta Rhei maakt onderdeel uit van de integrale gebiedsontwikkeling De Vank
•
In 2015 afspraken over De Vank vastgelegd in anterieure overeenkomst: •
Programma 32 zorgwoningen en 22 woningen/appartementen (verdeeld over 3 locaties)
Gerealiseerd •
2016 zorgwoningen Savant opgeleverd
•
2017 woningen (4st.) en appartementen (2 st.) ‘De Vank’ opgeleverd
Laatste deelplan locatie voormalige scoutingterrein Panta Rhei •
Mei 2020: vaststelling bestemmingsplan ‘Nuenen-Centrum, herziening omgeving De Vank’
•
Zomer 2020: start verkoop appartementen
•
September 2021: Raad van State vernietigt bestemmingsplan voor Panta Rhei
14 appartementen ‘Panta Rhei’
Terugblik Waarom vernietigde RvS het vorige bestemmingsplan? Behandelde en toegewezen beroepsgronden. ‘Het voorziene appartementencomplex is vanwege de omvang en maximale bouwhoogte in strijd met het dorpse karakter van Nuenen en past niet in zijn omgeving.’ •
Team Ruimtelijke Kwaliteit (TRK) heeft het plan voorafgaand aan de ruimtelijke procedure positief beoordeeld, echter de ruimtelijke aanvaardbaarheid oa. ten opzichte van de dubbelbestemming vrijwaringszone - waarde dorpsgezicht bleek onvoldoende uit de verslaglegging.
‘Het voorziene appartementencomplex zorgt vanwege de omvang en maximale bouwhoogte tot onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat’ •
Zonlichttoetreding / schaduwwerking van de bestaande en nieuwe bebouwing op de bestaande bebouwing was onderzocht maar onvoldoende afgewogen.
•
De gevolgen van het gebouw voor de daglichttoetreding was voorafgaand aan het besluit van de raad van de gemeente Nuenen niet onderzocht en dus niet afgewogen.
De Raad van State oordeelde dat de toegewezen beroepsgronden voorafgaand aan het besluit van de raad van de gemeente Nuenen onvoldoende waren gemotiveerd/onderbouwd.
Waarom nu weer plannen? Context •
In de periode 2021-2024 heeft de gemeente Nuenen gewerkt aan de Bouwgids.
•
Het college wenste voor Panta Rhei te wachten op vaststelling van de Bouwgids.
•
Na vaststelling van de Bouwgids in maart 2024 zijn gesprekken hierover gestart.
Afwegingen algemeen •
De uitspraak van de RvS betekende niet dat het plan niet mogelijk is, maar beter onderbouwd diende te worden.
•
Panta Rhei betreft het laatste plandeel uit anterieure afspraken met de gemeente van 2015.
•
Behoefte aan levensloopbestendige woningen is groot. Het programma wat in Panta Rhei wordt gerealiseerd is en wordt in het centrum van Nuenen niet gerealiseerd. De vraag hiernaar is groot!
•
Voldoende basis om ruimtelijk aan te sluiten bij de voorwaarden zoals gesteld in de Bouwgids.
Stedenbouwkundige inpassing Panta Rhei, in relatie tot Bouwgids 2024 Centrum buiten het lint: Er is geen sprake van één overkoepelend Masterplan of stedenbouwkundige opzet. Grote diversiteit aan maat en schaal en diverse manieren van inpassing van gebouw in de omgeving.
Toets pijlers bouwgids: •
Ondergronds parkeren heeft de voorkeur
•
Entree gericht aan straatzijde
•
Bij voorkeur geen galerijen
•
Aandacht voor kwaliteit van groene buitenruimte:
•
Volume en bouwhoogte (tot 5 bouwlagen), mogelijk mits goed onderbouwd: •
•
Schaal en maat van de Luistruik combineren met de fijnzinnige sfeer van de dorpskern • Hoogwaardige afwerking en materialen • Verfijnde detaillering, setback bovenste woonlaag, geleding gebouw • Afstand van het gebouw tot omliggende bebouwing vergelijkbaar met afstanden tussen gebouwen in Luistruik Aanplant van grote bomen die verzachtende werking hebben ten aanzien van de hoogte
Stedenbouwkundige inpassing situatie
Stedenbouwkundige inpassing situatie •
Het gebouw is verschoven t.o.v. v/d Schoorhof (t.a.v. plan 2019)
•
Vergelijkbare afstanden tussen gebouwen in Luistruik.
Stedenbouwkundige inpassing Zicht vanaf de Kerkstraat (historisch lint)
Stedenbouwkundige inpassing Vrijwaringszone - waarde dorpsgezicht
Voorkoming van onevenredige aantasting van de cultuurhistorische waarde en het beeldbepalende karakter van de aanwezige bebouwing en de karakteristieke inrichting van het gebied opgenomen binnen de aangrenzende bestemming ‘Waarde – Beschermd dorpsgezicht’
Stedenbouwkundige inpassing Waarde - beschermd dorpsgezicht Afstand ca. 170 m Aanwezige bebouwing Karakteristieke inrichting
Stedenbouwkundige inpassing Park: waarde - beschermd dorpsgezicht
Onderzoeken Bezonningsstudie •
Geen wettelijke normen voor bezonning en ook geen gemeentelijk beleid hieromtrent.
•
Gemeente Nuenen gebruikt vaak de lichte TNO-norm om plannen te toetsen oa.:
•
•
•
Johan Frisostraat (2023)
•
Vinkjeshof (2023)
•
Pastoor Aldenhuijsenstraat 7-11 (2024)
Lichte TNO-norm: •
ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag
•
in de periode van 19 februari - 21 oktober (gedurende 8 maanden)
•
gemeten vanaf midden vensterbank, op normatieve hoogte van 0,75 m, binnenkant raam van de woonkamer
De woningen aan de Van de Schoorhof 1-11 voldoen aan de lichte TNO-norm, op de Van de Schoorhof 5 na. Bij deze woning komt wel zonlicht binnen, maar in voormelde periode enkele dagen niet op de normatieve hoogte. Het gaat daarbij om 24 dagen, waarbij gemiddeld 9,5 minuut zonlicht tekort wordt gekomen ten opzicht van de 2 mogelijke bezonningsuren. Afstemming hierover vindt zowel met de bewoner als de eigenaar van deze woning plaats.
Onderzoeken Daglicht •
•
Daglichttoetreding is vastgelegd in het bouwbesluit. Bij het bepalen van equivalente daglichtoppervlakte: •
Blijven bouwwerken en daarmee gelijk te stellen belemmeringen, die op een ander perceel liggen, buiten beschouwing.
•
Ook opslag of beplanting op het perceel mag buiten beschouwing gelaten worden.
Voor de woningen Van de Schoorhof zijn daglichtberekeningen gemaakt waarbij Panta Rhei als belemmering is meegenomen. Alle woningen voldoen ook met Panta Rhei.
Proces BOPA BOPA- procedure •
Ruimtelijke onderbouwing fysieke leefomgeving
•
Technische uitwerking van het bouwplan conform Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)
•
Advies van de raad, besluit door college.
Omgevingsdialoog •
16 sept. 2025 – Presentatie direct omwonenden (108 adressen)
•
N.t.b. – Vervolgoverleg bewoners Van de Schoorhof 1-11
Toetsing •
SRK – Stedenbouwkundige inpassing / relatie beschermd dorpsgezicht
Vragen?