2025-68 RIB Toetsing principeverzoek De Pinckart 24

Aan de leden van de gemeenteraad

Raadsinformatiebrief Afdeling: Ontwikkeling Doorkiesnr

: 619

Onderwerp

: toetsing principeverzoek De Pinckart 24

Verzenddatum

: 16 december 2025

Zaaknummer

: 2609868

Geachte leden van de raad, Eerder dit jaar heeft de gemeente een principeverzoek ontvangen voor de herontwikkeling van het voormalige Sioux-gebouw (adres De Pinckart 24, bedrijventerrein Berkenbos), waar momenteel het Klooster Temporalis is gevestigd. De initiatiefnemer wil de huidige bebouwing (op termijn) slopen en de huidige functie wijzigen naar woningbouw met (afhankelijk van de gekozen doelgroep) 84 tot 138 eenheden. Het plan focust zich op de doelgroepen expats en studenten. De locatie dient echter behouden te blijven voor bedrijvigheid, conform het geldende omgevingsplan (voorheen: bestemmingsplan). Het college heeft daarom besloten om niet in te stemmen met het ingediende principeverzoek. Met deze raadsinformatiebrief informeren we uw gemeenteraad over dit besluit. Locatie De locatie ligt op bedrijventerrein Berkenbos, en wordt omringd door andere bedrijven. Berkenbos ligt aan de zuidwestzijde van Nuenen, onder de Europalaan. Aan de achterzijde van het bedrijventerrein staan woningen (Nuenen-West). De omgeving laat zich kenmerken als een redelijk standaard vormgegeven bedrijventerrein qua inrichting van de openbare ruimte. Rondom het perceel zitten bedrijven met verschillende milieucategorieën.

Ondertekend op: 11-12-2025 12:12 Ondertekend door: Jeanke Verbruggen Locatie: Nuenen Reden: Digitaal Uitgaand

Zaaknummer: 2609868

pagina 1 van 4 Documentnummer: 2839226

Afbeeldingen: luchtfoto huidige situatie (links) en uitsnede vigerend omgevingsplan (rechts) Toelichting op principeverzoek De initiatiefnemer wil het perceel graag ontwikkelen tot woningbouw voor specifiek expats en studenten. Er zijn door hem twee studies/scenario’s ingediend met respectievelijk 84 woningen (expats) of 138 woningen (studenten). Beide scenario’s zijn uitgebreid intern beoordeeld en besproken, door verschillende vakdisciplines. Uitkomst daarvan is dat woningbouw op deze locatie ruimtelijk en economisch gezien niet wenselijk is. Economie Voornaamste argumenten om niet in te stemmen met het principeverzoek zijn economisch van aard. Het college wil niet dat de huidige functie onttrokken wordt aan het huidig beschikbare bedrijfsareaal. Er is in Nuenen en in de regio sprake van een structureel tekort aan werklocaties en bedrijventerreinen. In de (door de gemeenteraad vastgestelde) Omgevingsvisie van de gemeente is vastgelegd dat er géén uitbreiding van ruimte voor bedrijvigheid zal plaatsvinden. Het onttrekken van bestaande locaties staat daarom haaks op de actuele en toekomstige behoefte aan bedrijfsruimte. Recente regionale analyses laten zien dat de beschikbaarheid van geschikte bedrijfslocaties in de Brainportregio steeds verder onder druk komt te staan, zowel voor startende als voor uitbreidende bedrijven.

Deze toenemende mismatch tussen vraag en aanbod manifesteert zich ook in Nuenen. De gemeente beschikt niet over een planvoorraad bedrijventerreinen en kent nagenoeg geen leegstand, waardoor er geen reële ruimte is om in te spelen op de huidige en toekomstige ruimtevraag. Elke beschikbare kavel is daarmee van strategisch belang voor het behoud van een gezond en veerkrachtig economisch vestigingsklimaat. Het onttrekken van bedrijfslocaties aan nieteconomische functies vergroot de druk op de markt en beperkt de mogelijkheden voor economische groei en vestiging. Recent is een intensiveringsonderzoek uitgevoerd waaruit blijkt dat het behoud van zogenoemde ‘schuifruimte’ cruciaal is. Op bedrijventerrein zijn hogere milieucategorieën toegestaan, maar bevinden zich momenteel ook bedrijven in lagere categorieën. In een optimaal functionerend

pagina 2 van 4 2609868

vestigingsklimaat is het essentieel dat bedrijven binnen de gemeente kunnen verplaatsen. Dit vereist het behoud van voldoende en geschikte bedrijfspercelen. Op dit moment is er in Nuenen géén sprake van leegstand van bedrijfspanden. Nieuwe (woningbouw)initiatieven op bedrijventerreinen kunnen – ook op de langere termijn – negatieve gevolgen hebben voor het vestigingsklimaat. De komst van woningen of andere niet-bedrijfsmatige functies kan bedrijvigheid verdringen of de aantrekkelijkheid voor bedrijven verminderen, bijvoorbeeld doordat zwaardere milieucategorieën moeilijker realiseerbaar worden. Dit ondermijnt de robuustheid en toekomstbestendigheid van het bedrijventerrein. Hoewel woningbouw een urgente opgave vormt, is er ook blijvende behoefte aan ruimte voor werkgelegenheid en economische ontwikkeling. De inzet van economische ruimte voor niet-dragende functies leidt tot een suboptimaal gebruik van schaarse locaties en biedt geen directe economische waarde, werkgelegenheid of multiplier-effect. Dit staat haaks op het beleidsprincipe om functies te positioneren op plekken waar het maatschappelijke én economische rendement het grootst is. Medewerking aan functieverandering – zoals voorgesteld in het principeverzoek – werkt tevens mogelijk precedentvorming in de hand en kan de druk op bedrijventerreinen verder vergroten.

Dit belemmert niet alleen de mogelijkheden voor lokale ondernemers, maar tast ook het toekomstperspectief van het economische vestigingsklimaat aan. Concluderend geldt dat elke kavel binnen het bedrijventerrein van strategisch belang is. Het toestaan van niet-economische functies vormt een economisch suboptimale en ruimtelijk verstorende ontwikkeling die niet past binnen het gemeentelijk beleid en de provinciale kaders. Vanuit het economisch belang van de gemeente is daarom besloten om geen medewerking te verlenen aan dit principeverzoek. Ruimtelijke argumenten Ruimtelijk en planologisch gezien zijn er argumenten om te constateren dat er geen aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden behaald. De nabijheid van andere bedrijven vormt een nadrukkelijk planologisch argument om geen medewerking te verlenen aan dit principeverzoek. Het principeverzoek betreft het saneren van een bedrijfslocatie, wat op zichzelf staand een milieutechnische verbetering kan betekenen. De projectlocatie is echter op een bedrijventerrein gelegen met vele andere bedrijfsbestemmingen in de directe omgeving. Beoordeeld dient te worden bij een dergelijk verzoek of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse voor de nieuwe woningen. Ook mogen deze woningen de bestaande aanwezige bedrijvigheid niet belemmeren.

Hierbij dient rekening te worden gehouden met de maximaal planologische mogelijkheden voor de omliggende bedrijven. Daarmee telt dus niet alleen de huidige feitelijke situatie. Op korte afstand van de projectlocatie zijn vele bedrijven gelegen, veelal met hoge maximale toelaatbare milieucategorie. Het plan lijkt niet haalbaar gezien de vele hindercirkels die over het projectgebied zijn gelegen. Zo dient rekening te worden gehouden met het LPG-tankstation in de buurt.

pagina 3 van 4 2609868

Ruimtelijk wordt tevens geconstateerd dat het ingediende plan in stedenbouwkundige opzet zich zowel afkeert van het bedrijventerrein als het achterliggende Nuenen-West. Dit is onwenselijk. De afscheiding van Nuenen-West is hard en wordt gekenmerkt door veel steen en hoge muren. Een herontwikkeling kan wel ertoe leiden dat het gebied mooier afgerond en ingevuld kan worden, maar dan dient dat te gebeuren niet op de manier zoals het nu is ingetekend in het principeverzoek. Het plangebied vormt een enclave. De afronding van het nabijgelegen gebied in Nuenen-West kan met dit plan wel een ruimtelijke impuls krijgen. Feitelijk gaan we dan wel op zoek naar oplossingen voor een plan wat daar eigenlijk los van staat (de beeldkwaliteit van Nuenen-West). Klooster Temporalis – opzeggen huurovereenkomst Zoals bekend heeft de gemeente een lopende huurovereenkomst met de eigenaar van de locatie. Het aanwezige bedrijfspand wordt nu gebruikt als maatschappelijke accommodatie ten behoeve van een tijdelijke huisvesting voor verenigingen, stichtingen en maatschappelijke instellingen. Dit in afwachting van de renovatie van Het Klooster. Naar verwachting wordt het vernieuwde Klooster medio volgend jaar (2026) opgeleverd. Er zijn op dit moment geen redenen om aan te nemen dat er langer gebruik zal moeten worden gemaakt van de huurmogelijkheid van het Sioux-gebouw.

Het college heeft daarom conform overeenkomst besloten om de huurovereenkomst formeel op te zeggen. Vervolg De indiener van het principeverzoek is inmiddels van beide besluiten op de hoogte gebracht. Het is niet aan de gemeente maar aan de initiatiefnemer om mogelijk met een nieuw plan voor een andere invulling te komen voor de locatie. Gelet op het besluit van het college is het voorstelbaar dat er in de toekomst een nieuw bedrijf zal worden gevestigd, en/of dat de eigenaar het perceel verhuurt of verkoopt. Als gemeente zijn we daar verder geen partij of belanghebbende in. Het college gaat er van uit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd, Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Nuenen De secretaris De burgemeester, mr. drs. H.P.C. Verbruggen

F.G.F. van Genugten

Deze brief is digitaal verstuurd en daarom niet voorzien van een fysieke handtekening.

pagina 4 van 4 2609868