2025-66 RIB Bijlage Herijking Woondeal 2025 - Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant - 2025
Tekst van het document
Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant 2025
-1-
versie 20 oktober 2025
Op 11 december 2025 vastgesteld door de Stuurgroep Woondeal Zuidoost-Brabant namens: de 21 gemeenten in de Metropoolregio Eindhoven: Asten – Bergeijk – Best – Bladel – Cranendonck – Deurne – Eersel – Eindhoven Geldrop-Mierlo - Gemert-Bakel – Heeze-Leende – Helmond – Laarbeek Nuenen, Gerwen en Nederwetten – Oirschot – Reusel De Mierden – Someren Son en Breugel – Valkenswaard – Veldhoven – Waalre de 13 woningcorporaties in de Metropoolregio Eindhoven: Bergopwaarts – Compaen – Goed Wonen – Helpt Elkander – Trudo ‘thuis – Volksbelang – Wocom – Woningbelang – WSZ Woonbedrijf – Wooninc. – Woonpartners de provincie Noord-Brabant en de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
-2-
versie 20 oktober 2025
Inleiding Na de Woondeal, die in 2019 is gesloten tussen Rijk, provincie en de 9 gemeenten van het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE), zijn er in 2023 landsdekkend regionale woondeals opgesteld. Een daarvan was de Woondeal Zuidoost-Brabant, die op 9 maart 2023 is ondertekend door de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de provincie Noord-Brabant en de 21 gemeenten en 13 woningbouwcorporaties in de Metropoolregio Eindhoven. Het doel van de Woondeal 2025 is niet veranderd en de focus ligt op realisatie en versnelling van de woningbouw. De Woondeal 2023 is door diverse ontwikkelingen toe aan actualisatie, onder andere: • Nieuwe bevolkings- en woningbehoefteprognoses van Rijk (ABF Research) en provincie Noord-Brabant; • Een sterkere economische groei in de regio dan verwacht; • Het tussen Rijk, provincie, gemeenten en bedrijfsleven gesloten ‘Convenant Rijk en regio investeringen in ondernemingsklimaat microchipsector’ (Beethoven). Daarnaast is een aantal afspraken uit de Woondeal van 2023 verder uitgewerkt of hebben door voortschrijdend inzicht een andere inkleuring gekregen. Daarnaast heeft er eind 2024 een Woontop plaatsgevonden waar verdere accenten en uitgangspunten zijn geformuleerd. Deze Woondeal vertaalt de volkshuisvestelijke opgave zoals eerder vastgesteld in de Woondeal 2023 plus de versnelling als gevolg van het Convenant Beethoven.
Daarnaast wordt een doorkijk gegeven op de woningbouwopgave tot 2040 zoals opgenomen in de Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant. De Woondeal 2025 vervangt de Woondeal 2023. De grootste verschillen en/of wijzigingen t.o.v. de Woondeal 2023 zijn: • Geactualiseerd vanwege nieuwe bevolkings- en woningbehoefteprognoses, sterkere economische groei, en het convenant Beethoven. De woningbouwopgave is verhoogd en er zijn nieuwe doelstellingen toegevoegd; • Toevoegen van een doorkijk naar 2040 met een ambitie om tot dan 100.000 woningen toe te voegen in de regio conform de regionale ontwikkelstrategie; • Het versnellen van 17.000 woningen en 2.280 onzelfstandige studenteneenheden, zoals afgesproken in het Convenant Beethoven; • Specifieke afspraken over aantallen te realiseren nul-tredenwoningen, geclusterde woonvormen voor ouderen, en zorggeschikte woningen. Er wordt een woningmarktonderzoek en woonzorganalyse uitgevoerd om de opgave concreter te maken; • Bevestigt de norm van 30% sociale huur van de nieuwbouwopgave per gemeente en per woondealregio. Er wordt vastgehouden aan de afspraak dat minimaal tweederde van de nieuwe woningen betaalbaar moet zijn; • Specifieke maatregelen zoals het regionale versnellingsteam, conceptueel en industrieel bouwen, en duurzaam bouwen (inclusief BioBased).
Er wordt meer aandacht besteed aan efficiënte en effectieve planprocessen, zoals parallel plannen; • Gebruik van ‘Juno’ van Shintõ Labs als woningbouwmonitor; • Er wordt een uitvoeringsprogramma opgesteld met deelprojecten en bestuursopdrachten; • Verdelingsafspraken over de realisatie van 3.800 studenteneenheden van 2024 t/m 2030, met een verdeling van 60% (2.280) onzelfstandige en 40% (1.520) zelfstandige eenheden; • Actieve bespreking van de resultaten van de "Beter-benutten-scan" en een verdiepende analyse van de potentie voor beter benutten. -3-
versie 20 oktober 2025
De voortgang van de afspraken monitoren betrokkenen jaarlijks. Herijking zal 3-jaarlijks plaatsvinden volgens de cyclus die is vastgesteld op het BO VRO van 12 februari 2025. Daarnaast zal de uitwerking en monitoring van deze woondeal plaatsvinden middels regionaal en lokaal huisvestingsbeleid c.q. huisvestingsprogramma’s waarbij in de toekomst ook de Wet Versterking regie volkshuisvesting toegepast zal worden zodra deze van kracht is. Iedere partij draagt bij aan de realisatie van deze woondeal vanuit eigen rol en verantwoordelijkheden. Leeswijzer en inhoudsopgave In onderstaande figuur is aangegeven hoe deze Woondeal is opgebouwd en waar de verschillende onderdelen te vinden zijn.
De data die uit Juno komen zijn dynamisch, aangezien de ontwikkelingen voortschrijden. In deze woondeal hebben we de data per 1 oktober 2025 gebruikt. De gebruikte begrippen en definities zijn terug te vinden in de Regionale Begrippenlijst Wonen MRE. Deze begrippenlijst wordt jaarlijks geactualiseerd en vastgesteld op de Omgevingsdag Zuidoost-Brabant in december van het voorafgaande jaar. Een link naar de versie van 2025 is als bijlage bijgevoegd.
-4-
versie 20 oktober 2025
DISCLAIMER: De Woondeal is herijkt in 2025. Op het moment van herijking bevindt de Wet versterking regie op de volkshuisvesting zich in het parlementaire traject; inwerkingtreding wordt naar verwachting medio 2026 voorzien. In deze herijking is de invloed van de voorgenomen wet uitsluitend beschreven voor zover deze nu bekend is en in relatie tot de huidige en voorgenomen afspraken binnen de Woondeal. Daar waar mogelijk wordt aansluiting gezocht bij de reeds bekende wetteksten. Aan de beschreven gevolgen kunnen geen rechten worden ontleend; deze kunnen wijzigen naarmate het wetgevingsproces vordert of nadere uitvoeringsregels worden vastgesteld.
-5-
versie 20 oktober 2025
1. Opgave 1.1
Woningbouwopgave
In de Woondeal 2023 is de woningbouwopgave voor de regio en per individuele gemeente vastgesteld. In 2023 is er een nieuwe landelijke en een provinciale woningbehoefteprognose uitgekomen. Hieruit blijkt dat de opgave voor nieuw te realiseren woningen groter is dan eerder geraamd. De regio zet zich, in samenwerking met woningcorporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van deze verhoogde opgave. Elke gemeente neemt een evenwichtig aandeel (‘fair share’) op basis van aantal inwoners van de regionale opgave. Daarnaast is in het Convenant Beethoven afgesproken de bouw van 17.000 woningen en 2.280 onzelfstandige studenteneenheden te versnellen, d.w.z. plannen voor de periode 2030-2040 naar voren te halen (start bouw uiterlijk in 2030). Tevens is in de zomer van 2023 op de regionale Ontwikkeldag de regionale Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant vastgesteld met daarin de ambitie om tot 2040 100.000 woningen aan de regio toe te voegen. Deze ontwikkelingen hebben geleid tot een nieuwe en grotere woningbouwopgave, die in december 2024 is vastgesteld. Zie de tabellen 1 en 2, waarin tevens aangegeven is wat de realisatie is geweest in de afgelopen jaren en wat dat betekent voor de opgave en gemiddelde jaarlijkse productie in de resterende periode. De opgave tot en met 2030 in tabel 1 is een minimaal te realiseren opgave (de donkergroene kolom).
Gemeenten mogen – als daar kwalitatieve, ruimtelijk afgewogen en regionaal afgestemde plannen onder liggen – vooruitlopen op de opgave die tot 2040 in tabel 2 is aangegeven conform de Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant of de provinciale woningbehoefteprognose tot 2040 (welke van de twee het hoogste aantal aangeeft). Tabel 1: Woningbouwopgave t/m 2030 BRUTO
Woondeal
Woondeal
WONINGBOUWOPGAVE
opgave
+ Beethoven
Realisatie
Realisatie
Realisatie
Totaal
opgave
jaarlijks
WOONDEAL ZUIDOOST-BRABANT
2022 t/m 2030
opgave
2022
2023
2024
gerealiseerd
Woondeal
nodig om
2022
+ Beethoven
Woondeal
(CBS-bruto)
(CBS-bruto)
(CBS-bruto)
t/m 2024
2025 t/m 2030
+ Beethoven
Resterende
2022 t/m 2030
Gemiddeld
te realiseren REGIO ZUIDOOST-BRABANT
45.130
62.125
5.255
4.630
4.960
14.845
47.280
7.885
subregio stedelijk gebied Eindhoven
35.920
49.445
3.885
3.105
3.705
10.695
38.750
6.455
Best
1.765
2.430
140
135
195
470
1.960
325
Eindhoven
21.375
29.425
2.435
1.290
2.175
5.900
23.525
3.920
Geldrop- Mierlo
1.575
2.170
205
195
140
540
1.630
270
Helmond
6.450
8.880
500
900
395
1.795
7.085
1.180
Nuenen c.a.
815
1.120
160
60
105
325
795
135
Oirschot
695
955
50
60
265
375
580
95
Son en Breugel
655
900
70
10
15
95
805
135
Veldhoven
1.880
2.590
160
410
360
930
1.660
275
Waalre
710
975
165
45
55
265
710
120
subregio A2-gemeenten
1.955
2.695
235
480
295
1.010
1.685
285
Cranendonck
555
765
40
125
45
210
555
95
Heeze- Leende
315
435
70
155
85
310
125
20
Valkenswaard
1.085
1.495
125
200
165
490
1.005
170
subregio de Kempen
2.600
3.580
485
400
470
1.355
2.225
375
Bergeijk
645
890
100
130
105
335
555
95
Bladel
820
1.130
150
65
70
285
845
140
Eersel
545
910
85
105
165
355
555
95
Reusel- De Mierden
590
650
150
100
130
380
270
45
subregio de Peel
4.655
6.405
650
645
490
1.785
4.620
770
Asten
690
950
100
125
115
340
610
100
Deurne
1.080
1.485
175
175
65
415
1.070
180
Gemert- Bakel
1.270
1.750
160
145
175
480
1.270
210
Laarbeek
735
1.010
65
105
65
235
775
130
Someren
880
1.210
150
95
70
315
895
150
-6-
versie 20 oktober 2025
Toelichting op tabel 1: De lichtgroene kolom bevat de vastgestelde aantallen die opgenomen zijn in de Woondeal 2023. De donkergroene kolom bevat de extra opgave vanuit het convenant Beethoven, naar rato van de woondealopgave verdeeld over de gemeenten. Eersel en Reusel-De Mierden hebben onderling een andere verdeling afgesproken, dit heeft geen consequenties voor de overige gemeenten. De grijze kolommen bevatten de bruto toevoegingen aan de woningvoorraad per gemeente zoals geregistreerd bij het CBS. De rode kolom bevat de resterende opgave voor 2025 t/m 2030 incl. Beethoven en is het verschil tussen de donkergroene en de donkergrijze kolom. De roze kolom is de gemiddeld benodigde jaarlijkse productie om de Woondeal + Beethoven afspraken te kunnen halen. Dus de rode kolom gedeeld door de 6 jaar die nog resteren. Tabel 2: Woningbouwambities tot 2040 BRUTO
Ambitie
Totaal
Resterende
WONINGBOUWAMBITIES
Ontwikkel-
gerealiseerd
ambitie
jaarlijks
Referentie
REGIONALE
strategie
2022
Ontwikkel-
nodig om
provinciale
ONTWIKKELSTRATEGIE
2022 tot 2040
t/m 2024
ZUIDOOST-BRABANT
(en OS De
Gemiddeld
strategie
Ontwikkel-
prognose
2025-2040
strategie
2025-2040
Kempen)
(CBS-bruto)
(of prognose)
te realiseren
REGIO ZUIDOOST-BRABANT
99.895
14.845
91.900
6.130
64.130
subregio stedelijk gebied Eindhoven
62.000
10.695
58.155
3.880
49.860
Best
3.420
470
2.950
195
2.260
Eindhoven
31.960
5.900
31.990
2.135
31.990
Geldrop- Mierlo
2.255
540
2.290
155
2.290
Helmond
13.185
1.795
11.390
760
7.460
Nuenen c.a.
2.420
325
2.095
140
500
Oirschot
1.335
375
960
65
825
Son en Breugel
750
95
1.000
65
1.000
Veldhoven
5.090
930
4.160
275
2.740
Waalre
1.585
265
1.320
90
795
subregio A2-gemeenten
7.350
1.010
6.340
420
2.820
Cranendonck
4.510
210
4.300
285
1.700
Heeze- Leende
905
310
595
40
305
Valkenswaard
1.935
490
1.445
95
815
subregio de Kempen
10.250
1.355
8.895
595
3.815
Bergeijk
3.000
335
2.665
180
940
Bladel
3.000
285
2.715
180
1.165
Eersel
2.750
355
2.395
160
810
Reusel- De Mierden
1.500
380
1.120
75
900
subregio de Peel
20.295
1.785
18.510
1.235
7.635
Asten
2.165
340
1.825
120
990
Deurne
8.555
415
8.140
545
1.690
Gemert- Bakel
4.035
480
3.555
235
2.375
Laarbeek
2.990
235
2.755
185
1.190
Someren
2.550
315
2.235
150
1.390
Toelichting op tabel 2: De gele kolom bevat de aantallen zoals opgenomen in de regionale Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant, vastgesteld op de regionale ontwikkeldag juli 2023 en voor de Kempengemeenten in de subregionale uitwerking Ontwikkelstrategie De Kempen. De raad van Eersel heeft besloten niet verder te willen gaan dan 2.750 woningen, de regio adviseert 5.500 woningen tot 2040. De donkergrijze kolom bevat de bruto toevoegingen aan de woningvoorraad per gemeente zoals geregistreerd bij het CBS. De blauwe kolom bevat de resterende opgave tot 2040 en is het verschil tussen de gele en de donkergrijze kolom. Of de opgave tot 2040 volgens de provinciale prognose, welke van de twee het hoogste aantal aangeeft (de blauw gekleurde getallen). Dit laatste zorgt ervoor dat het verschil tussen ambitie 2022 tot 2040 en de realisatie 2022 t/m 2024 niet overeenkomt met de resterende ambitie van 2025 tot 2040. De lichtgrijze kolom bevat als referentiebeeld de meest recente provinciale prognose. NB: deze cijfers zijn geen bruto woningbouwopgave maar de netto toevoeging aan de woningvoorraad. Berekend door de provinciale prognose 2023-2040 te nemen en dit verminderen met de netto toename van de woningvoorraad in 2022 t/m 2024 zoals di bij het CBS geregistreerd staat.
Opmerking: De opgave onzelfstandige studentenhuisvesting is in de tabel niet opgenomen, omdat deze niet als zelfstandige woningen geregistreerd worden. -7-
versie 20 oktober 2025
In de onderstaande tabel 3 is de afgesproken opgave vanuit de Woondeal en Beethoven uitgewerkt in jaarschijven. De realisatie in de jaren 2022 t/m 2024 en de geplande opleveringen van 2025 t/m 2030, zoals deze per 1 oktober 2025 in de woningbouwmonitor Juno van Shintõ Labs aangegeven zijn. Te zien is hoeveel woningen er per gemeente te veel of te weinig gepland staan in deze periode. En in welke mate de versnellingsopgave vanuit Beethoven gehaald wordt. Wat er extra wordt gerealiseerd is een voorschot op de realisatie van 2031 tot 2040, die in de regionale Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant is afgesproken. Te zien is dat de Woondeal inclusief Beethovenopgave daarmee op regionaal niveau ruimschoots voldoende plannen bevat om gehaald te kunnen worden. Slechts enkele gemeenten hebben de voorlopig aan hen toebedeelde opgave (nog) niet in hun woningbouwplanning zitten. Nadere plananalyses en de tijd zullen uitwijzen in hoeverre deze planning realistisch is. De inzet van middelen via de onlangs opengestelde Beethovenregelingen en de provinciale Flexpoolregeling vergroten de realiteitswaarde van bovengenoemde aantallen. Tabel 3: Woningbouwplanning in jaarschijven (peildatum 1 oktober 2025) BRUTO
Woondeal
WONINGBOUWPLANNING
+ Beethoven
IN JAARSCHIJVEN
opgave
WOONDEAL ZUIDOOST-BRABANT
2022 t/m 2030
2022 t/m 2030
Realisatie
Extra of
Geplande
Geplande
Geplande
Geplande
Geplande
Geplande
+ gepland
tekort
Realisatie Realisatie Realisatie oplevering
oplevering
oplevering
oplevering
oplevering
oplevering
totaal
t.o.v.
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2022 t/m
opgave
(CBS)
(CBS)
(CBS)
(Juno)
(Juno)
(Juno)
(Juno)
(Juno)
(Juno)
2030
Woondeal + Beethoven
REGIO ZUIDOOST-BRABANT
62.125
5.255
4.630
4.960
4.575
7.050
10.608
14.752
11.642
14.321
77.793
15.668
subregio stedelijk gebied Eindhoven
49.445
3.885
3.105
3.705
3.181
5.304
6.461
12.084
9.704
11.257
58.686
9.241
Best
2.430
140
135
195
256
247
643
409
0
779
2.804
374
Eindhoven
29.425
2.435
1.290
2.175
1.867
2.686
2.950
7.284
5.338
5.451
31.476
2.051
Geldrop- Mierlo
2.170
205
195
140
17
296
189
1.044
40
818
2.944
774
Helmond
8.880
500
900
395
229
640
1.003
1.242
1.904
2.129
8.942
62
Nuenen c.a.
1.120
160
60
105
166
363
83
239
184
542
1.902
782
60
265
84
117
1.630
295
249
Son en Breugel
900
70
10
15
22
55
43
167
50
206
638
- 262
Veldhoven
Oirschot
2.590
955
160
50
410
360
493
651
1.119
188
1.026
322
1.044
753
6.016
3.426
675
Waalre
975
165
45
55
47
249
243
351
849
330
2.334
1.359
subregio A2-gemeenten
2.695
235
480
295
393
300
592
234
277
405
3.211
516
Cranendonck
765
40
125
45
61
169
260
77
0
87
864
99
Heeze- Leende
435
70
155
85
176
37
58
52
138
123
894
459
Valkenswaard
1.495
125
200
165
156
94
274
105
139
195
1.453
- 42
subregio de Kempen
3.580
485
400
470
290
453
1.311
726
494
282
4.911
1.331
Bergeijk
890
100
130
105
0
0
349
0
0
0
684
- 206
Bladel
1.130
150
65
70
164
232
396
293
198
67
1.635
505
Eersel
910
85
105
165
105
161
457
426
260
134
1.898
988
Reusel- De Mierden
650
150
100
130
21
60
109
7
36
81
694
44
subregio de Peel
6.405
650
645
490
711
993
2.244
1.708
1.167
2.377
10.985
4.580
Asten
950
100
125
115
57
3
210
293
196
748
1.847
897
Deurne
1.485
175
175
65
181
449
904
451
622
323
3.345
1.860
Gemert- Bakel
1.750
160
145
175
309
145
499
140
101
647
2.321
571
Laarbeek
1.010
65
105
65
101
282
280
427
105
239
1.669
659
Someren
1.210
150
95
70
63
114
351
397
143
420
1.803
593
Toelichting op tabel 3: De groene en grijze kolommen zijn een herhaling uit tabel 1. De zalmkleurige kolommen geven de geplande opleveringen weer zoals ze in de woningbouwmonitor zijn opgenomen.
1.2
-
De rode kolom van deze tabel bevat de aantallen die de gemeenten hebben gerealiseerd of verwachten te realiseren tot en met 2030.
-
En de lichtblauwe kolom laat tenslotte het verschil tussen de opgave en geplande opleveringen zien.
Opgave ouderenhuisvesting
In de herijking van de woondeals zijn op gemeenteniveau afspraken gemaakt over aantallen te realiseren woningen in de categorieën: nultredenwoningen, geclusterde woonvormen voor ouderen en zorggeschikte woningen. De aantallen in deze herijking zijn vooral richtinggevend en hieronder weergegeven. Het is een combinatie van de landelijke cijfers die door ABF zijn gegenereerd en die uit de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose 2023.
-8-
versie 20 oktober 2025
In de regio wordt in 2025 een woningmarktonderzoek uitgevoerd in combinatie met een woonzorganalyse. De gegevens die uit dit onderzoek komen zullen onder andere gebruikt gaan worden om de opgave ouderenhuisvesting en overige huisvesting met een woonzorgcomponent concreter te maken. Tot die tijd doen we het met onderstaande gegevens, daterend van eind 2024.
Tabel 4: voorlopige opgave ouderenhuisvesting 2022 t/m 2030 Zorggeschikte woningen
Geclusterde woningen (voor ouderen)
Nultredenwoningen
Totaal ouderenhuisvesting
Asten
70
35-45
25-250
130-365
Bergeijk
45-55
-5-0
0-15
40-110
Best
60-75
65-130
405-600
530-805
Bladel
85-105
5-45
225-340
315-490
Cranendonck
105-295
5-25
140-390
250-710
Deurne
30-125
95-125
340-515
465-765
Gemeenten
Eersel
30-90
20-100
180-195
230-385
Eindhoven
245-625
800-1.525
1.675-10.685
2.720-12.835
Geldrop-Mierlo
10-85
190-255
725-730
925-1.070
Gemert-Bakel
45-50
45-80
390-645
480-775
Heeze-Leende
45-70
20-95
130-195
195-360
Helmond
120-230
315-500
940-2.670
1.375-3.400
Laarbeek
70-80
70-85
250-390
390-555
Nuenen c.a.
65-70
170-240
160-290
395-600
Oirschot
55-130
30-115
75-280
160-525
Reusel-De Mierden
35-50
10-15
215-230
260-295
Someren
10-60
20-65
120-385
150-510
Son en Breugel
-50-50
30-75
120-230
100-355
Valkenswaard
95-105
145-290
265-295
505-690
Veldhoven
60-125
100-295
700-955
860-1.375
Waalre
-10-25
100-225
235-255
325-505
1.220-2.570
2.265-4.330
7.315-20.540
10.800-27.440
Totaal Zuidoost-Brabant
1.3
Planologische borging
In de woondeal 2023 is afgesproken dat gemeenten zorgen voor voldoende plancapaciteit en dat deze tijdig hard is, zodat vergunningen afgegeven kunnen worden. Dat wil zeggen dat de plancapaciteit 130% van de opgave zou moeten bedragen en minimaal voor 3 jaarschijven hard. Deze afspraak blijft overeind. Onderstaande tabel geeft de stand van zaken weer per 2 april 2025. De gegevens veranderen steeds als er plannen worden gerealiseerd, toegevoegd of in de procedure stappen verder komen. In Juno, de woningbouwmonitor, zijn de actuele gegevens te raadplegen.
-9-
versie 20 oktober 2025
Tabel 5: Plancapaciteit in relatie tot de woningbouwopgave (peildatum 1 oktober 2025) PLANCAPACITEIT WOONDEAL ZUIDOOST-BRABANT
Resterende opgave
Resterende
Plancapaciteiten
Gemiddeld
Totale
Harde
Totale
ambitie
volgens Juno/Shintõ Labs
aantal
plancapaciteit
plancapaciteit
plancapaciteit
woningen
ten opzichte van
per
restopgave
restopgave
rest ambitie
project
Woondeal
Woondeal
Ontwikkel-
+ Beethoven
+ Beethoven
strategie
Ontwikkel-
Woondeal
strategie
+ Beethoven
2025 tot 2040
d.d. 1 oktober 2025 hard
zacht
totaal
2025 t/m 2030 (of prognose)
aantal projecten
ten opzichte van ten opzichte van
REGIO ZUIDOOST-BRABANT
47.280
91.900
26.074
83.984
110.058
1.716
64
233%
55%
120%
subregio stedelijk gebied Eindhoven
38.750
58.155
19.823
59.225
79.048
714
111
204%
51%
136%
Best
1.960
2.950
1.002
2.315
3.317
25
133
169%
51%
112%
Eindhoven
23.525
31.990
13.922
29.373
43.295
267
162
184%
59%
135%
Geldrop- Mierlo
1.630
2.290
677
1.828
2.505
42
60
154%
42%
109%
Helmond
7.085
11.390
1.197
12.766
13.963
103
136
197%
17%
123%
Nuenen c.a.
795
2.095
634
2.139
2.773
52
53
349%
80%
132%
Oirschot
580
960
227
1.999
2.226
63
35
384%
39%
232%
Son en Breugel
805
1.000
124
1.109
1.233
22
56
153%
15%
123%
Veldhoven
1.660
4.160
1.643
5.201
6.844
101
68
412%
99%
165%
Waalre
710
1.320
397
2.495
2.892
39
74
407%
56%
219%
subregio A2-gemeenten
1.685
6.340
1.047
1.964
3.011
184
16
179%
62%
47%
Cranendonck
555
4.300
316
651
967
74
13
174%
57%
22%
Heeze- Leende
125
595
242
342
584
32
18
467%
194%
98%
Valkenswaard
1.005
1.445
489
971
1.460
78
19
145%
49%
101%
subregio de Kempen
2.225
8.895
1.755
4.580
6.335
278
23
285%
79%
71%
Bergeijk
555
2.665
374
369
743
33
23
134%
67%
Bladel
845
2.715
512
1.317
1.829
70
26
216%
61%
67%
Eersel
555
2.395
516
1.919
2.435
95
26
439%
93%
102%
Reusel- De Mierden
270
1.120
353
975
1.328
80
17
492%
131%
119%
subregio de Peel
28%
4.620
18.510
3.449
18.215
21.664
540
40
469%
75%
117%
Asten
610
1.825
355
1.608
1.963
36
55
322%
58%
108%
Deurne
1.070
8.140
1.398
8.271
9.669
217
45
904%
131%
119%
Gemert- Bakel
1.270
3.555
840
2.823
3.663
154
24
288%
66%
103%
Laarbeek
775
2.755
346
3.296
3.642
56
65
470%
45%
132%
Someren
895
2.235
510
2.217
2.727
77
35
305%
57%
122%
Toelichting op tabel 5: De rode en blauwe kolom zijn herhalingen uit de tabellen 1 en 2. De roze kolommen geven de in de woningbouwmonitor geregistreerde plancapaciteiten aan en het aantal woningbouwprojecten. De grijze kolom geeft per gemeente een beeld van de gemiddelde omvang van een woningbouwproject. In de lichtgroene kolom geven de groene percentages aan dat de totale plancapaciteit 130% of meer van de Woondeal + Beethovenopgave bedraagt, de rode percentages dat deze minder is dan 130%. In de donkergroene kolom geven de groene percentages aan dat er in principe voldoende harde plancapaciteit is om 3 jaarschrijven van de opgave te kunnen realiseren, rode percentages geven aan dat het aandeel harde plannen nog te laag is om 3 jaar vooruit te kunnen. De gele kolom geeft aan hoe de totale plancapaciteit zich verhoudt tot de opgave tot 2040.
1.4
Betaalbaarheid
Uit onderzoek van ABF*is gebleken dat uit het oogpunt van de beschikbaarheid van woningen voor lagere en middeninkomens een optimaal bouwprogramma voor ca. tweederde betaalbaar is. Ook vanuit de markt wordt aangegeven dat de programma afspraak ‘tweederde betaalbaar’ realistisch uitvoerbaar is. We houden vast aan de afspraak: minimaal tweederde betaalbaar op gemeenteniveau en op regioniveau, bestaande uit sociale huur, middeldure huurwoningen en betaalbare koop. * ABF Woningmarktverkenning 2024-2039 d.d. 5-12-2024.
1.5
30% sociaal
We houden vast aan de afspraak in de Woondeal 2023 van 30% sociale huur per gemeente en per woondeal-regio in het nieuwbouwprogramma**. Dit is ook vastgelegd in provinciaal beleid wonen en de bijbehorende uitvoeringsagenda. ** Opmerking: Het huidig vigerend beleid van de gemeente Cranendonck gaat uit van 20% sociale huur.
-10-
versie 20 oktober 2025
De opgave sociale huur (het te realiseren aantal sociale huurwoningen) in deze Woondeal incl. Beethoven en de Ontwikkelstrategie Zuidoost is aanzienlijk hoger – ten opzichte van de Woondeal 2023 - dan eerder geraamd. Dit vraagt de komende tijd om de nodige aandacht en nadere uitwerking. Zie ook tabel 6, waarin een link wordt gelegd met de Nationale Prestatieafspraken 2025-2034, die het Rijk met Aedes heeft afgesproken. Uit een doorrekening van de financiële mogelijkheden van de dertien woningcorporaties in ZuidoostBrabant blijkt dat met de opgave uit de Woondeal 2023 de financiële grenzen al werden bereikt. De dertien woningcorporaties in Zuidoost Brabant willen de aanvullende opgave uit de Woondeal 2025 oppakken, maar zijn onder de huidige (financiële) omstandigheden niet in staat om dat te doen. De ondertekenende partijen voeren het gesprek hierover en onderzoeken wat er nodig is om de ambitie waar te maken. De ondertekenende partijen erkennen en onderschrijven dat de werkelijke opgave sociale huur voor de regio Zuidoost Brabant, inmiddels inclusief project Beethoven, aanzienlijk hoger is dan de berekening op basis van de NPA (Herijking doorrekening Nationale Prestatieafspraken, december 2024, p41). Partijen onderschrijven dat de opgave sociale huur uit de NPA voor de regio Zuidoost Brabant vervangen wordt door de opgave uit de Woondeal Zuidoost Brabant 2025.
De NPA kent een systematiek van periodieke actualisatie en hierin zal dus de geactualiseerde woningbouwopgave worden verwerkt. De bepaling van de mate van eventuele (over-)liquiditeit ten behoeve van het verlenen van projectsteun van corporaties in Zuidoost Brabant aan corporaties binnen en buiten de regio wordt bepaald aan de hand van een regionale solidariteitsverkenning. In een dergelijke verkenning wordt gebruik gemaakt van de meest actuele vastgestelde opgave. Waar commerciële partijen de handschoen oppakken om sociale huur te realiseren, tellen uitsluitend woningen mee als sociale huur wanneer de woningen voldoen aan een vastgestelde definitie. De Wet Versterking regie volkshuisvesting benoemt het voornemen om de definitie van een sociale huurwoning wettelijk vast te leggen in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Deze woondeal sluit aan bij deze definitie. Vooruitlopend op het Bkl, geldt onderstaande definitie zoals opgenomen in de memorie van toelichting bij de Wet Versterking regie volkshuisvesting. Een sociale huurwoning is een woning*: •
•
•
met een aanvangshuur onder de sociale huurgrens (2025: € 900,07), welke bij aanvang wordt verhuurd aan huurders met een inkomen onder de DAEB inkomensgrens (2025: € 49.669 voor eenpersoonshuishoudens / € 54.847 voor meerpersoonshuishoudens); en met een instandhoudingstermijn als sociale huurwoning van minimaal 25 jaar; (Korter alleen indien de sociale huurwoningen worden verkocht met een koopconstructie die langdurig de betaalbaarheid van de woning waarborgt. Gedacht kan worden aan constructies zoals KoopGarant en Slimmerkopen.) welke via de huisvestingsverordening beschikbaar kan worden gesteld voor toewijzing aan urgente doelgroepen. Wanneer een gemeente ervoor kiest geen gebruik te maken van de mogelijkheid om woningen beschikbaar te stellen voor toewijzing aan urgente doelgroepen via de huisvestingsverordening, telt de woning toch als sociale huurwoning.
Met de laatste bullet wordt de mogelijkheid geboden om via een huisvestingsverordening sociale huurwoningen van commerciële partijen ook toe te wijzen aan urgente doelgroepen. * Huurwoningen in beheer bij een woningcorporatie en vallend onder de DAEB voldoen altijd aan de definitie van sociale huurwoning.
-11-
versie 20 oktober 2025
Tabel 6: opgave sociale huur OPGAVE SOCIALE HUUR
Opgave
Opgave
Ambitie
Ambitie
Indicatieve
Ontwikkel-
30% sociaal
bruto opgave Nationale
WOONDEAL ZUIDOOST-BRABANT
Woondeal
30% sociaal
strategie
Ontwikkel-
(BRUTO AANTALLEN)
+ Beethoven
+ Beethoven
2022 tot 2040
strategieën
Prestatie
en OS De
2022 tot 2040
Afspraken
2022 t/m 2030 2022 t/m 2030
Kempen
2025 tot 2035
REGIO ZUIDOOST-BRABANT
62.125
18.645
99.895
29.960
10.980
subregio stedelijk gebied Eindhoven
49.445
14.835
62.000
18.595
8.915
Best
2.430
730
3.420
1.025
440
Eindhoven
29.425
8.830
31.960
9.590
5.410
Geldrop- Mierlo
2.170
650
2.255
675
380
Helmond
8.880
2.665
13.185
3.955
1.605
Nuenen c.a.
1.120
335
2.420
725
185
Oirschot
955
285
1.335
400
140
Son en Breugel
900
270
750
225
180
Veldhoven
2.590
775
5.090
1.525
390
Waalre
975
295
1.585
475
185
subregio A2-gemeenten
2.695
810
7.350
2.205
410
Cranendonck
765
230
4.510
1.355
135
Heeze- Leende
435
130
905
270
30
Valkenswaard
1.495
450
1.935
580
245
subregio de Kempen
3.580
1.075
10.250
3.075
545
Bergeijk
890
265
3.000
900
120
Bladel
1.130
340
3.000
900
200
Eersel
910
275
2.750
825
190
Reusel- De Mierden
650
195
1.500
450
35
subregio de Peel
6.405
1.925
20.295
6.085
1.110
Asten
950
285
2.165
650
145
Deurne
1.485
445
8.555
2.565
255
Gemert- Bakel
1.750
525
4.035
1.210
305
Laarbeek
1.010
305
2.990
895
185
Someren
1.210
365
2.550
765
220
Toelichting op tabel 6: In de tabel is de discrepantie tussen de Nationale Prestatie Afspraken 2025-2035 en de Woondeal incl. Beethoven resp. de regionale Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant in beeld gebracht. De groen en lichtblauwe kolommen geven de Woondeal + Beethovenopgave weer en het aandeel sociale huur (30%) daarin. De gele en donkerblauwe kolom laat de woningbouwambitie van de regionale Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant en Ontwikkelstrategie De Kempen zien en het aandeel sociale huur (30%) daarin. In de oranje kolom is de bruto toevoeging van sociale huurwoningen in de periode 2025-2035 weergegeven. De opgave per gemeente is afgeleid uit de Nationale Prestatie Afspraken 2025-2035 tussen Aedes en het Ministerie van VRO, waarin alleen de totaalopgave voor de hele regio is genoemd. Vergelijking met de andere kolommen laat zien dat de opgave vanuit de Woondeal 2025 inclusief Beethoven bijna 2x zo hoog ligt als de opgave vanuit de NPA en die vanuit de ambitie van de regionale Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant ruim 1½ x zo hoog (wanneer je de Woondeal + Beethoven, Ontwikkelstrategie en NPA terugrekent naar gemiddelde jaarlijkse opgave, de aantallen betreffen namelijk verschillende tijdsperiodes). Opmerking: De realisatie van sociale huurwoningen wordt nog niet centraal en eenduidig geregistreerd, alleen de netto toevoegingen in de sociale huurvoorraad van corporaties.
De monitoring is nu nog in handen van de betreffende gemeenten en corporaties.
-12-
versie 20 oktober 2025
2. Realisatie 2.1
Sleutelprojecten
Het vastleggen van regionale sleutelprojecten helpt om middelen en capaciteit te richten. Per 1 oktober 2025 hebben de 21 gemeenten van de regio samen ruim 1.700 woningbouwprojecten onderhanden, variërend van hele kleine van één tot enkele woningen tot hele grote plannen met duizenden woningen. In het kader van de woningbouwversnelling worden door de regio projecten aangewezen als sleutelprojecten. Sleutelprojecten zijn de projecten die het meeste aandacht krijgen en de grootste prioriteit hebben, zoals in de Woontop van december 2024 afgesproken. De sleutelprojecten voorzien samen in het overgrote deel van de woningbouwopgave van de regio. In tabel 7 is een overzicht te vinden van de huidig gedefinieerde sleutelprojecten, dit is en blijft een momentopname. Het doel van de sleutelprojectenlijst in deze Woondeal is zoals hierboven beschreven focus, aandacht van geplande woningbouwprojecten met de lijst als monitoringsmiddel. De projecten op de lijst zijn alle regionaal afgestemd. Indien de lijst ingezet gaat worden voor andere doeleinden dan deze Woondeal, dient dit teruggekoppeld te worden aan de regio en dient de lijst mogelijk geactualiseerd te worden. Alle woningbouwplannen worden door de aangesloten gemeenten bijgehouden in Juno (van Shintõ Labs), de centrale woningbouwmonitor. Daar is dan ook steeds de meest actuele planinformatie te vinden.
Het door het Rijk gevraagde format met detailinformatie over de sleutelprojecten zal zodra dit gereed is separaat worden aangeleverd. De 21 regiogemeenten hebben tevens besloten om het openbare deel van de planinformatie te ontsluiten via een publiek toegankelijke woningbouwmonitor. Via de gemeentelijke websites en de website van de MRE is deze planinformatie te vinden [Publieke Woningbouw Monitor]. Intussen hebben 13 van de 21 gemeenten in de regio hun openbare planinformatie op deze wijze gedeeld, de overige 8 gemeenten volgen nog.
-13-
versie 20 oktober 2025
Tabel 7: Sleutelprojecten Sleutelprojecten woningbouw Zuidoost-Brabant 2025 t/m 2030 Categorieën:
De projecten zijn nog niet, of pas deels in uitvoering. Alle locaties zijn ruimtelijk voorstelbaar evt. met aandachtspunten. Gemeente
Naam project
Momentopname, versie 1 oktober 2025
A
Grote locaties die een bijdrage hebben gekregen van het Rijk
B
Regionaal significante locaties, vanaf ca. 200 woningen
C
Belangrijkste locaties van lokale betekenis, voor zover niet eerder genoemd
Aantal
In- of
woningen
uitbreiding,
Categorie Oplevering vanaf
Ontvangen
Van
bijdrage
tijdelijk 1
Asten
Loverbosch fase 3a
230
uitbreiding
C
2027
2
Asten
Biesvelden 1 & 2 (Loverbosch IV)
670
uitbreiding
B
2030
3
Asten
Ommel hogeweg
150
uitbreiding
C
2029
4
Bergeijk
Kapelledries fase III
60
uitbreiding
C
2027
5
Bergeijk
Hoge Berkt II
235
uitbreiding
B
2033
6
Bergeijk
Molenstraat Eind (Riethoven)
250
uitbreiding
B
2027
7
Bergeijk
Tiliaans Noord fietscross
70
uitbreiding
C
2027
8
Best
Stationsgebied
600
inbreiding
A
2027
9
Best
Aerlesche Erven
880
uitbreiding
B
2023
10
Best
Steegsche Velden- West
700
uitbreiding
B
2028
11
Best
Boomgaard
300
inbreiding
B
2028
12
Bladel
Centrumlocaties Bladel
169
inbreiding
C
?
13
Bladel
Hapert- west
400
uitbreiding
C
2031
14
Bladel
Tussen de Dycken
85
inbreiding
C
2028
15
Cranendonck
Neerlanden II & III
168
uitbreiding
A/C
2025
16
Cranendonck
Boschakkers II
69
uitbreiding
C
2027
17
Deurne
Groene Heerlijkheid
319
inbreiding
A
2026
18
Deurne
Grote Bottel- Binderendreef
328
uitbreiding
B
2027
Centrumlocaties Deurne (Poort van Deurne, Visser,
19- 23 Deurne
317
inbreiding
C
2026
24
Eersel
Wintermans
290
inbreiding
B
2027
25
Eersel
Veldhoek Eersel
175
uitbreiding
C
2026
26
Eersel
Nardushoek
94
uitbreiding
C
2028
27
Eindhoven
1e Lieven de Keylaan/Waghemakerstr/Dr.Cuyperslaan
212
inbreiding
B
2027
28
Eindhoven
Boschdijk 525 (Philips Nederland gebouw VB)
773
inbreiding
B
2027
29
Eindhoven
Castiliëlaan Buurtschap te Veld - Living Lab 040
115
Tijdelijk
A
2025
30
Eindhoven
Castiliëlaan Buurtschap te Veld - Regulier
160
Tijdelijk
A
2025
31
Eindhoven
Cederlaan - Drukkerijkwartier (vh Eindhoven Packaging)
219
inbreiding
B
2030
32
Eindhoven
Daalakkersweg Sectie C
1.400
inbreiding
B
2031
33
Eindhoven
Emmasingelkwadrant Kavel B
529
inbreiding
A
2028
34
Eindhoven
Emmasingelkwadrant fase 1 Kavel A TAC- Focus
249
inbreiding
A
2026
35
Eindhoven
Emmasingelkwadrant Kavel A Victoriatoren
369
inbreiding
A
2028
36
Eindhoven
Emmasingelkwadrant Kavel C fase 4 (vh kantoor
187
inbreiding
A
€ 2.523.052
VRO - WBI 6
€ 862.500
SBI
€ 1.604.732
VRO - WBI 3
€ 5.006.430
VRO - WBI 1
Dunantweg, Kerkstraat, Hogeweg en Lagekerk)
Woonbedrijf) Eindhoven
Gildebuurt / Bakkerstraat e.o.
219
inbreiding
B
2026
38
Eindhoven
Internationale knoop XL - District E (VVV locatie)
729
inbreiding
A
2030
39
Eindhoven
Internationale knoop XL - Kavel 9A - Dutch Mountains
278
inbreiding
A
2032
40
Eindhoven
Internationale knoop XL - Vierlander Kavel 1b (Bogert
283
inbreiding
A
2028
andere deelplannen) en specifiek voor TAC ook € 2.536.502 SBI 1
2029
37
oost)
VRO - WBI 1 (ook voor € 4.500.000
€ 1.500.000
VRO - WBI 2 VRO - WBI 3 (voor meer
€ 23.311.954
dan deze twee deelgebieden)
41
Eindhoven
Internationale knoop XL - Lichthoven 1 (Lightyards)
348
inbreiding
A
2027
€ 2.437.884
VRO - SBI 1
42
Eindhoven
Internationale knoop XL - Lichthoven 2 (Edge)
175
inbreiding
A
2026
€ 2.187.500
VRO - SBI 1
43
Eindhoven
Kanaaldijk Zuid HUGO kavel Noord / Bakkers Hommen
700
inbreiding
B
2029
44
Eindhoven
KanaaldijkZuid/DirkBoutslaan Caai (vh Campina)
733
inbreiding
B
2025
45
Eindhoven
Karel de Grotelaan 355/Humperdincklaan 2-4 INCK
400
inbreiding
B
2028
46
Eindhoven
Marconilaan/hoek Antony van Leeuwenhoeklaan (vh
278
inbreiding
B
2026
Steenhandel Slegers) De Sierlijke Dames 47
Eindhoven
Stadhuisplein Begijnenhof 27- 29
201
inbreiding
A
2029
48
Eindhoven
Stadhuisplein/MO/TiO/ Noordkant - Citywall
330
inbreiding
A
2029
49
Eindhoven
Schellenskwartier Schellens - Vestdijk / Bleekweg
350
inbreiding
B
2031
50
Eindhoven
Stadshart Woensel - WoensXL
3.000
inbreiding
A
2028
51
Eindhoven
Strijp S fase 4 Veld B
110
inbreiding
A
2030
52
Eindhoven
Strijp S fase 4 Veld A
513
inbreiding
A
2029
53
Eindhoven
Strijp S fase 4 Veld C
300
inbreiding
A
2031
54
Eindhoven
Strijp S fase 4 Veld D Delta
237
inbreiding
A
2027
55
Eindhoven
Strijp S fase 4 Veld V
263
inbreiding
A
2028
56
Eindhoven
Strijp S fase 4 Veld W.1 glasgebouw
177
inbreiding
A
2027
57
Eindhoven
Strijp S Veld J.2
200
inbreiding
B
2028
58
Eindhoven
Tongelresche Akkers
455
uitbreiding
B
2028
59
Eindhoven
Vestdijk (Van der Meulen Ansems) VDMA
824
inbreiding
A
60
Eindhoven
Visserstraat e.o. (eigendommen Verouden)
213
inbreiding
A
61
Eindhoven
Winkelcentrum Kastelenplein
900
inbreiding
B
2031
VRO - WBI 6H (voor meer € 5.952.152
dan deze twee deelplannen)
-14-
€ 12.257.424
VRO - WBI 6
€ 6.043.704
VRO - WBI 3
2026
€ 1.967.111
VRO - WBI 6
2027
€ 1.700.000
VRO - SBI 1
versie 20 oktober 2025
Gemeente
Naam project
Aantal
In- of
woningen
uitbreiding,
Categorie Oplevering
Ontvangen
Van
vanaf
bijdrage € 7.814.927
VRO - WBI 2
tijdelijk 62
Geldrop- Mierlo
Centrumimpuls Geldrop
800
inbreiding
A
2026
63
Geldrop- Mierlo
Luchen, Mierlo
500
uitbreiding
B
2025
64
Geldrop- Mierlo
Appelaar en Akert
143
inbreiding
C
2028
65
Gemert- Bakel
Van den Ackerterrein
155
inbreiding
C
2030
66
Gemert- Bakel
Doonheide III
249
uitbreiding
B
2030
67
Gemert- Bakel
Deelse Kampen
800
uitbreiding
B
2029
68
Heeze- Leende
De Bulders
240
uitbreiding
B
2025
69
Heeze- Leende
De Breedvennen
48
inbreiding
C
2027
70
Heeze- Leende
Wilhelminapark Heeze
111
inbreiding
C
2029
71
Helmond
Centrum- noord
900
inbreiding
A
?
€ 8.500.000
VRO - WBI 1
72
Helmond
Brainport Smart District (tijdelijke woningen)
500
tijdelijk
A
?
€ 3.195.540
VRO - WBI 2
73
Helmond
Nieuw Brandevoort (Brainport Smart District)
2.100
uitbreiding
B
2026
74
Helmond
Centrum Plus (excl. Transformatie Stationskwartier en
2.500
inbreiding
B
?
1.500
inbreiding
A
2026
Houtsdonk) 75- 76 Helmond 77- 81 Helmond
Transformatie Stationskwartier en Houtsdonk Helmond- Noord (Adelaarsplein, OMO - Ruusboeclaan ,
581
inbreiding
B
2026
678
inbreiding
B
2027
€ 6.770.133
VRO - WBI 6H
€ 16.123.250
BO MIRT 2022
€ 423.550
VRO - SBI 1
winkelcentrum de Bus, Vondellaan, OMO De Knip) 82- 89 Helmond
Helmond- Oost (Floriskwartier (Oud Moskou), Woonzorgzone (Praktijkschool Straakvense Bosdijk), Ons Francien (Bestevaer/Deurneseweg), van Meelstraat, Garagelocatie Oost, Kleine Willem, Goede Herder Oost en De Braak)
90
Helmond
Wonen op Suyt
199
inbreiding
A
2025
91
Laarbeek
Heuvelsche Velden, Beek en Donk
65
uitbreiding
C
2026
92
Laarbeek
Klokkengieterij, Aarle- Rixtel
63
inbreiding
C
2026
93
Laarbeek
BD Beekse Akkers 2e fase
412
uitbreiding
B
2027
94
Nuenen c.a.
Nuenen- West
225
uitbreiding
B
2025
95
Nuenen c.a.
Vinkenhofjes
137
inbreiding
C
2025
96
Nuenen c.a.
Kloostertuin
115
inbreiding
C
2029
97
Oirschot
De Kemmer
400
uitbreiding
B
2028
98
Oirschot
Ekerschot- Noord fase II
109
uitbreiding
C
2030
99
Oirschot
Oostrand Middelbeers
157
uitbreiding
C
2028
100
Reusel- De Mierden
Rogse Wieken (Hooge Mierde)
94
uitbreiding
C
2027
101
Reusel- De Mierden
Hasselt III (Lage Mierde)
61
uitbreiding
C
2030
102
Someren
Someren- Noordwest
345
uitbreiding
B
2030
103
Someren
Someren- Noordoost
250
uitbreiding
B
2028
Centrumplan : Wilhelminaplein Oost en Noord
139
inbreiding
C
2028
104-105 Someren 106
Son en Breugel
Planetenlaan/Eind
46
inbreiding
C
2028
107
Son en Breugel
Ruysdaalstraat
43
inbreiding
C
2028
108
Valkenswaard
Dommelseweg- Luikerweg
189
inbreiding
C
2030
109
Valkenswaard
Valkenstaete
81
inbreiding
C
2027
110
Valkenswaard
Dorpstraat 86
103
inbreiding
C
2033
111
Veldhoven
City Centrum
750
inbreiding
B
2028
112
Veldhoven
Zilverackers
1.200
uitbreiding
A
2025
€ 1.341.515
VRO - WBI 6H
113
Veldhoven
Djept
302
inbreiding
A
2026
€ 1.230.000
VRO - SBI 1
114
Veldhoven
Genderkwartier
196
inbreiding
B
2025
115
Veldhoven
Homebase de Run
200
inbreiding
B
2030
116
Waalre
Ekenrooi- zuid
229
uitbreiding
B
2030
117
Waalre
Brabantiapark
112
inbreiding
C
2027
118
Waalre
Waalre- noord
610
uitbreiding
B
2025
2.2
Totaal aantal woningen in sleutelprojecten
41.625
Percentage van totale bruto nieuwbouwopgave 2025 t/m 2030
88%
Versnellingsteam /-tafel
Sinds 2024 wordt met een regionaal versnellingsteam gewerkt. In het regionale versnellingsteam werken gemeenten, corporaties, marktpartijen, provincie en Rijk samen aan de versnelling van de (betaalbare) woningbouw. In 2025 gaan we de volgende fase in waarbij specifieke aandacht is voor het monitoren van de regionale opgave en voortgang en het faciliteren van kennisontsluiting en het delen van de opgedane kennis aan de tafels met alle andere betrokkenen bij de woondeal. Dat de versnellingstafels de kennisoverdracht stimuleren, dat partijen geattendeerd worden op complexe issues uit de praktijk. Aan de regionale versnellingstafel wordt door publieke en private partijen focus aangebracht in de realisatie van de locaties/projecten op regionaal abstractieniveau. Er moet meer aandacht zijn voor de communicatie tussen versnellingstafel en de bestuurlijke en ambtelijke tafels in de regio (bijvoorbeeld via een periodieke terugkoppeling). De provincie coördineert een periodiek overleg met en tussen de voorzitters van de regionale versnellingstafels.
-15-
versie 20 oktober 2025
De provincie heeft ook directe lijnen met andere provincies en de landelijke versnellingstafel. Daarnaast organiseert de provincie een aantal malen per jaar een provinciale versnellingstafel via het Bouwplatform Brabant. 2.3
Conceptueel en industrieel bouwen
Om versneld voldoende (betaalbare) woningen te bouwen gaan we conceptueel ontwikkelen en industrieel bouwen stimuleren en opschalen, zo zorgen we voor continuïteit en voorspelbaarheid voor de bouwsector. We zetten in op het realiseren van duurzame woningen waar het kan en betaalbaar is. Om de vergunningverlening voor deze vormen van woningbouw te versnellen dienen zowel industriële bouwers als betrokken onafhankelijke organisatie zoals KIWA, SKG e.d. zorg te dragen voor de benodigde typegoedkeuringen en systeemgoedkeuringen, zodat woningen niet meer in elk project apart getoetst te hoeven worden aan wettelijke vereisten. Als regio zetten wij hierop in middels de gezamenlijke aanbesteding van duurzame sociale huurwoningen door corporaties en gemeenten in Zuidoost-Brabant (WoonST 1.0 en 2.0). 2.4
Duurzaam bouwen
In de regio wordt ingezet in op het bouwen van duurzame woningen en waar het kan BioBased zoals afgestemd in het Convenant Biobased bouwen en telen in de Metropoolregio Eindhoven d.d. 3 december 2024 en ondertekend tijdens de Omgevingsdag in december 2024. De haalbaarheid en betaalbaarheid van ieder project is en blijft maatwerk t.a.v. wensen en eisen. 2.5
Beter benutten bestaande voorraad
Met nieuwbouw alleen wordt het woningtekort niet snel genoeg ingelopen. Daarom is betere benutting van de bestaande woningvoorraad en omzetting van ander vastgoed naar woningen waar mogelijk gewenst. De regio zet zich in om de resultaten van de “Beter-benutten-scan” (StecGroep, 2024) actief te bespreken. In 2025 wordt in de regio gewerkt aan een verdiepende analyse van de potentie voor beter benutten, vertaald naar een realistische ambitie/opgave voor de periode tot en met 2040. De provinciale inzet is om afspraken te maken in de regionale woondeals over deze ambitie/opgave en hoe het beter benutten als middel meegenomen kan worden in de verankering van de woningbouwprogrammering. Het beter benutten van de bestaande voorraad door middel van o.a. Deelwonen en Friendswonen wordt op dit moment niet meegenomen in de realisatieaantallen. Het huisvesten van meerdere huishoudens in één woning draagt wel bij aan verlichting van de druk op de woningmarkt. Het ligt voor de hand om elk gehuisvest huishouden mee te laten tellen voor het vervullen van de woonruimteopgave. Daarom ondersteunen ondergetekenden het principe dat elk huishouden in een Deelwoning en Friendswoning en andere categorieën waarbij corporaties extra huishoudens kunnen vestigen in de sociale huur meetelt voor het vervullen van de opgave. We zetten ons in om dit in de komende periode te operationaliseren. 2.6
Efficiënt en effectief planproces / Parallel Plannen
Op de Woontop in december 2024 is de afspraak gemaakt dat er zoveel mogelijk woningen gerealiseerd worden via de methode van parallel plannen (afspraak 15) waarmee het bouwproces versneld kan worden. Parallel plannen is een van de vormen van een efficiënt en effectief planproces.
-16-
versie 20 oktober 2025
Denk hierbij ook aan de 100-dagen aanpak in Breda, Veldhoven en West-Brabant en de pilots van parallel plannen in o.a. Tilburg, Den Bosch en Eindhoven. Een efficiënt en effectief planproces duidt vooral op het strikter toepassen van het projectmatig werken principe in een korter tijdsbestek dan nu het geval is, door bepaalde onderdelen in de voorbereiding tegelijkertijd uit te voeren. Maar dat betekent ook dat gemeenten keuzen moeten maken door te (leren) prioriteren omdat met de huidige capaciteitstekorten het niet mogelijk is om aan elk initiatief mee te werken. Regionaal wordt in samenwerking met de provincie het effectief planproces gestimuleerd en nader uitgewerkt. Provinciaal wordt er aansluitend gewerkt aan standaardisatie van plandocumenten. 2.7
Kwalitatief (her)programmeren
Met betrekking tot de “handreiking kwalitatief (her)programmeren” (StecGroep, 2024) worden binnen de regio procesafspraken gemaakt om te komen tot een regionaal afwegingskader voor woningbouwplannen. Het regionale kader dient als basis voor iedere gemeente om een woningbouwplan te toetsen aan de afspraken uit de woondeal. Gemeenten zijn vrij om het regionale basis afwegingskader naar eigen wens op lokaal niveau verder in te richten. 2.8
Kritische succesfactoren (KSF)
Om de regionale woningbouwopgave voor elkaar te krijgen, is het nodig dat een aantal kritische succesfactoren (KSF) invulling krijgt. Op veel van de randvoorwaarden is verdere beweging en actie benodigd, omdat zij anders een meer vertragende factor zijn voor de woningbouwopgave en het behalen van de afspraken. Deze randvoorwaarden zijn door de provincie, samen met de andere provincies onderzocht en geprioriteerd. Daarnaast zijn er ook andere kritische succesfactoren, zoals de beschikbare capaciteit bij bouwbedrijven. De Brabantse rapportage is onderdeel van een bredere Nationale rapportage die najaar 2025 wordt gepubliceerd. In deze herijking van de Woondeal is een samenvattende tekst opgenomen. Door beter inzicht te hebben in omvang en impact van de KSF, kan gerichter het gesprek gevoerd worden met relevante partners als het Rijk, gemeenten, woningcorporaties, waterbedrijven, netbeheerders etc. over het toewerken naar aanpak en oplossing van de KSF. Het onderzoek waar het onderstaande uit komt, wordt via het IPO aan het Rijk voorgelegd en zal daar ook verder besproken worden om tot aanpak en oplossingen te komen. Dat vervolg is daarmee geen onderdeel van deze woondeal. De geprioriteerde kritische succesfactoren zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Publiek onrendabele toppen Investeringsruimte woningcorporaties Stikstof Netcongestie Tekort aan ambtelijke capaciteit Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor Drinkwater Herstructurering -17-
versie 20 oktober 2025
Impact op de woningbouwopgave in Brabant: KSF
Impact
Termijn
Publiek onrendabele toppen
Korte termijn
Investeringsruimte woningcorporaties
Lange termijn
Stikstof
Korte termijn
Netcongestie
Korte termijn
Tekort ambtelijke capaciteit
Korte termijn
Vervoer gevaarlijke stoffen spoor, weg, water
Korte termijn
Drinkwater
Korte termijn
Herstructurering
Korte termijn
Toelichting per onderdeel (alle genoemde aantallen en bedragen zijn op provinciaal niveau): Publiek onrendabele top: de publiek onrendabele top wordt voor Brabant ingeschat op 2,6 miljard euro (inclusief de bovenplanse infrastructuur). En raakt ca 72.000 woningen, ofwel ca 55% van de woningbouw tot en met 2030. Investeringsruimte woningcorporaties: het ziet er naar uit dat de Brabantse woningcorporaties tot en met 2030 voldoende investeringsruimte hebben om de volkshuisvestelijke opgave te realiseren. In de regio Zuidoost Brabant geven de corporaties echter aan dat zij financieel niet in staat zijn om de ophoging van de Regionale Woondeal te realiseren en hiervoor oplossingen zoeken. Stikstof: 100% van de woningbouwplannen ligt binnen 25 km van een stikstofgevoelig Natura 2000 gebied. Per woningbouwplan moet afgewogen worden of een effect op het Natura 2000 gebied te verwachten is en of daarmee een natuurvergunning moet en kan worden aangevraagd. Veelal zal een natuurvergunning wel benodigd zijn. Omdat per woningbouwplan een afweging gemaakt moet worden, is niet aan te geven welk aandeel van de woningbouw in Brabant hierdoor vertraagt en welke kosten dit met zich meebrengt. Rijksbesluiten zijn nodig om uit de stikstof impasse te komen, omdat de handelingsruimte van andere partijen (incl. de provincie) om tot een oplossing te komen niet groot genoeg is.
Netcongestie: voor netcongestie kunnen op dit moment geen harde conclusies worden getrokken over de impact op de woningbouwopgave, door gebrek aan informatie. Wel is de verwachting dat deze KSF op korte termijn een zeer grote kans geeft op woningbouwvertragingen, waarbij wijzigingen rondom netreserveringen tot extra onzekerheid leiden. Tekort ambtelijke capaciteit: er is een tekort aan ambtelijke capaciteit bij alle gemeenten en in alle disciplines, maar met name projectmanagers, juristen en vergunningverleners. Het totale tekort bedraagt ca 340 fte. Hiermee is een bedrag gemoeid van 410 miljoen euro. Door het gebrek aan ambtelijke capaciteit ontstaat woningbouwvertraging. De inschatting is dat minimaal 16% van de restopgave woondeal vertraagd wordt, ofwel ca 18.500 woningen. Vervoer gevaarlijke stoffen over spoor, weg en water: voor woningbouw moet rekening gehouden worden met externe veiligheid in de zogenoemde aandachtsgebieden (brand, explosie, -18-
versie 20 oktober 2025
gifwolk) rond weg, spoor en water. Minstens 35% van de restantopgave woondeal is gelegen binnen de aandachtsgebieden rondom spoor, weg en water. Dit betekent niet per definitie dat al deze woningen risico lopen op woningbouwvertraging en/of kostenverhoging. Met name bij grotere binnenstedelijke ontwikkelingen (spoorzones) kan deze KSF tot een stapeling van complexiteit leiden. Drinkwater: drinkwater is in West-Brabant een acuut vraagstuk en is in heel Brabant voor 2030 nijpend. De verwachting is dat dit niet direct voor de woningbouwopgave een effect heeft op de drinkwaterlevering, aangezien voor de drinkwaterbedrijven een leveringsplicht voor huishoudens geldt. Maar het is onzeker of levering van drinkwater de komende jaren nog gegarandeerd kan worden, zonder waterbesparing en de beschikbaarheid van aanvullende bronnen waar op wordt ingezet. Tegelijk is het gebrek aan drinkwater nu direct van impact op benodigde voorzieningen, zoals winkels en medische centra. De toename van het aantal huishoudens in Brabant vraagt immers ook om uitbreiding van voorzieningen. Herstructurering: herstructurering is niet een belemmerende KSF maar een positieve meekoppelkans voor de woningbouwopgave. Wanneer de herstructureringsopgave en het beter benutten van de bestaande voorraad niet tegelijkertijd worden opgepakt, blijven mogelijkheden liggen om de woningbouwopgave te realiseren. 3.
Doelgroepen
3.1
Evenredige opgave
Belangrijker dan de exacte cijfers m.b.t. ouderenhuisvesting en huisvesting voor andere aandachtsgroepen, is de realisatie ervan. Daarop moet in de komende periode de aandacht zich richten. De komende jaren zullen inspanningen in de regio Zuidoost-Brabant zich richten op realisatie en gezonde spreiding van huisvesting voor aandachtsgroepen. Hiertoe zijn reeds diverse gerichte trajecten opgestart; er wordt een regionale woonzorganalyse uitgevoerd, een huisvestingsverordening en urgentieregeling worden regionaal afgestemd. 3.2
Studentenhuisvesting
In de Woondeal 2023 is opgenomen dat nadere afspraken gemaakt worden over de regionale spreiding van de opgave studentenhuisvesting. De opgave bedraagt 3.800 eenheden van 2024 t/m 2030 (waarvan 2.280 onzelfstandig (60%) en 1.520 zelfstandig (40%). Zelfstandige studenteneenheden worden meegeteld als onderdeel van de reguliere woningbouwopgave. Voor de opgave onzelfstandige studenteneenheden geldt: • Eindhoven neemt 75% van deze opgave voor haar rekening; • Helmond neem 15% van deze opgave voor haar rekening; • De overige regiogemeenten staan aan de lat voor de resterende 10%, waarbij de gemeenten in de regio die met fiets en OV goede verbindingen met de onderwijsinstellingen hebben het meest voor de hand liggen als de gemeenten die gezamenlijk die 10% opvangen. Ter concretisering zullen de percentages op lokaal niveau vertaald moeten worden naar locaties en concrete projecten om uitvoering van de afspraak zeker te stellen. En deze projecten zullen in de woningbouwprogrammering een plek moeten krijgen. Via uitwerking van het Convenant Beethoven zullen hiervoor extra middelen ter beschikking worden gesteld. Een periodiek overleg van de betrokken
-19-
versie 20 oktober 2025
overheden, corporaties, onderwijsinstellingen en ontwikkelaars van studentenhuisvesting wordt ingesteld om de planvorming en realisatie te bevorderen en de voortgang te monitoren. 4.
Proces - Sturing - Monitoring
In Brabant heeft inmiddels elke gemeente ‘Juno’ van Shintõ Labs aangeschaft als monitoringssysteem. Via deze monitor zorgen we voor afstemming aan de regionale en lokale versnellingstafel en het periodiek aandragen van de juiste informatie (planlijsten, voortgang, inzicht in alternatieve projecten). Monitoring is een belangrijk item voor alle partijen, zowel voor het Rijk als Provincie en betrokken gemeenten. Naast het toetsen van realisatieafspraken kan middels monitoring ook actief sturing gegeven worden aan (lokaal) beleid. Om monitoring zo efficiënt mogelijk in te richten wordt het programma Juno gehanteerd als uitgangspunt. Juno wordt ingezet voor en door de gemeenten, en is gebruikt als onderliggen voor de publieke woningbouwmonitor. De publiek private monitor (PPM) is in ontwikkeling en ook hiervoor is Juno de basis. De PPM zal worden ingezet bij de regionale versnellingstafel waarbij gemeenten, woningcorporaties, (commerciële) ontwikkelaars, provincie en het Rijk in gesprek zijn over de regionale opgave en versnellingsmogelijkheden. 4.1
Actualisatie afspraken woningbouwopgave
Er is afgesproken om de woondealafspraken periodiek te herijken, dan wel te actualiseren. Ook afspraken die tijdens de Woontop worden gemaakt, leiden indien nodig tot herziening van de woondealafspraken. In overleg met provincies en gemeenten werkt het Rijk aan een actualisatiecyclus. Dit moet leiden tot een cyclus waarbij iedere drie jaar wordt vooruitgekeken naar de komende tien jaar. En waarbij doelstellingen en afspraken bijgesteld kunnen worden. Ook deze woondeal zal in die cyclus worden geactualiseerd. Naast het actualiseren van woondealafspraken, werken we ook met monitoring van afspraken. Monitoring is een doorlopend proces bij de uitvoering van afspraken om te kunnen bijsturen en eventueel in te grijpen bij vertraging in de woningbouwrealisatie. Juno, de regionale woningbouwmonitor is daarbij een belangrijk sturingsinstrument. Actualisatie richt zich op de langere termijn en op de doelstellingen die ten grondslag liggen aan de gemaakte afspraken. Daarom vindt actualisatie, zoals nu is voorzien, eens per drie jaar plaats. 5.
Uitvoeringsagenda en bestuursopdrachten
Na vaststelling van de Woondeal 2023 is besloten om de uitvoering te structureren aan de hand van deelprojecten die als bestuursopdrachten worden vastgesteld door de Stuurgroep Woondeal ZOB, na consultatie van het Platform corporaties MRE en het portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen MRE. Op basis van acties voortkomend uit deze hernieuwde Woondeal (2025) wordt het huidige uitvoeringsprogramma geactualiseerd en geconcretiseerd en gezamenlijk vastgesteld, uiterlijk in het eerste kwartaal van 2026.
Bijlage Ruimte en wonen | Metropool Regio Eindhoven / 2025-Regionale-Begrippenlijst-Wonen.pdf -20-
versie 20 oktober 2025