2025-16 RIB Bijlage Onderbouwing voorstel voorrang doelgroepen woningmarkt - Voorrangsregeling lokale inwoners

Onderbouwing nut en noodzaak voorrang doelgroepen woningmarkt 1. Inleiding Het thema voorrang voor bepaalde doelgroepen speelt in iedere gemeente(raad), gezien de krapte op de woningmarkt waardoor bepaalde doelgroepen in de knel zitten. Het gaat dan bijvoorbeeld om lokale of regionale bindingseisen of voorrang voor bepaalde beroepsgroepen – mogelijk voor sociale huur of nieuwe betaalbare koop. Een wijziging van de huisvestingswet heeft hier per januari 2024 meer mogelijkheden toe gegeven. We hebben besloten dit als SGE gemeenten gezamenlijk op te pakken – ook omdat voorrangsregelingen/ bindingseisen in een gemeente invloed heeft op de woningmarkt in omliggende gemeenten. Wanneer een gemeente bijvoorbeeld lokale bindingseisen invoert, dan heeft dit effect op omliggende gemeenten. En wordt de roep om ook daar bindingseisen te stellen automatisch ook weer groter. In deze notitie geven we inzicht in de mogelijkheden die de wet ons biedt en de praktische uitvoerbaarheid van dergelijke regelingen. Daarnaast gaan we in op de schaarste onderbouwing zowel voor de sociale huur als de betaalbare koop. We sluiten af met een advies.

2. Wetgeving Op 1-1-2024 is de gewijzigde Huisvestingswet 2014 van kracht geworden. De wetswijziging vergroot de mogelijkheden voor gemeenten om te sturen op de woonruimteverdeling. Hieronder wordt kort toegelicht wat deze mogelijkheden zijn. 2.1 Wetswijzigingen gewijzigde Huisvestingsweg 2014 Gemeenten kunnen bij de helft van de beschikbare sociale huurwoningen en nieuwbouw koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens (in 2024: € 390.000,-) voorrang geven aan mensen met een economische, maatschappelijke of lokale binding met de gemeente Daarnaast is het mogelijk om bepaalde beroepen aan te merken als ‘cruciaal’ (zoals leraren, verpleegkundigen en politieagenten) waardoor die met voorrang in aanmerking kunnen komen voor een woning. De wet bevat enkele inhoudelijke wijzigingen op het gebied van de woonruimteverdeling: 1. Middels een huisvestingsvergunningen kan voorrang worden gegeven aan mensen met economische of maatschappelijke binding aan de woningmarktregio, de gemeente of een deel van de gemeente. 2. Woningen waar de regels over woonruimteverdeling op van toepassing zijn, mogen niet in gebruik worden genomen of gegeven zonder een huisvestingsvergunning. Burgemeester en wethouders kunnen voortaan een huisvestingsvergunning verlenen aan mensen met een aantoonbare behoefte aan een betaalbare huurwoning of nieuwbouw koopwoning onder de in de verordening gestelde grens. 3.

Er kan bij maximaal 50% (was voor aanpassing van de wet 25%) van de verleende huisvestingsvergunningen voorrang worden gegeven aan mensen met economische of maatschappelijke binding aan de woningmarktregio, de

4.

5.

gemeente of een deel van de gemeente (zie figuur 1). De keuze voor het te hanteren schaalniveau ligt bij de gemeente, maar dit schaalniveau en het percentage moet wel worden onderbouwd op basis van noodzakelijkheid, proportionaliteit en geschiktheid. De in de huisvestingsverordening op te nemen regels over woonruimteverdeling dienen noodzakelijk, proportioneel en geschikt te zijn om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden. De gemeente moet dit onderbouwen bij de voorbereiding van de huisvestingsverordening. Er mag onderscheid worden gemaakt naar verschillende categorieën vergunning plichtige woningvoorraad. De gekozen categorieën, de percentages verleende vergunningen met voorrang en de schaalniveaus van binding waarvoor gekozen wordt, moet onderbouwd worden aan de hand van schaarste om noodzaak proportionaliteit en geschiktheid van de maatregel aan te tonen in de huisvestingsverordening. Bovenstaande is in onderstaand schema weergegeven:

Verder gelden de volgende ‘meetregels’: • Indien een gemeente in de verordening heeft bepaald dat een urgente groep ook maatschappelijke of economische binding moet hebben of indien binnen de groep personen die urgentie krijgen extra voorrang gegeven wordt aan woningzoekenden die maatschappelijke of economische binding hebben, tellen die ook mee voor de maximale percentages. Wij zijn voornemens om dat in de nieuwe urgentieverordening op te nemen. • De voorrang die eventueel wordt gegeven aan cruciale beroepsgroepen dient ook meegerekend te worden.

2.2 Extra voorrang cruciale beroepsgroepen mogelijk Binnen deze regels voor voorrang voor een huisvestingsvergunning kan op grond van de gewijzigde wet extra voorrang (boven andere woningzoekenden met maatschappelijke of economische binding) worden gegeven aan woningzoekenden in cruciale beroepsgroepen. Van belang is dat er alleen sprake van extra voorrang is als er gekozen is voor voorrang voor woningzoekenden met maatschappelijke- of economische binding aan de gemeente. Onder maatschappelijke binding verstaat de wet dat een woningzoekende 6 jaar onafgebroken of de afgelopen 10 jaar 6 jaar ingezetene is geweest. Van economische binding is sprake als de woningzoekende voor de voorziening in het

bestaan aangewezen is op het duurzaam verrichten van arbeid binnen of vanuit de gemeente. Bij cruciale beroepsgroepen kan bijvoorbeeld gedacht worden aan woningzoekenden die werkzaam zijn bij de lokale politie, brandweer of andere hulpdiensten of die werkzaam zijn in het onderwijs of de zorg. Door schaarste in passende woonruimte kan er binnen een gemeente een tekort ontstaan aan deze beroepsgroep waardoor het wenselijk wordt deze cruciale beroepsgroepen voorrang te geven bij het verlenen van een huisvestingsvergunning in het kader van een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de schaarste. De gemeente kan zelf bepalen wat er onder cruciale beroepsgroepen wordt verstaan, mits onderbouwd wordt waarom deze beroepsgroepen vitaal zijn voor de gemeente en waarom er binnen de gemeente schaarste is aan deze beroepsgroepen en aan woonruimte voor deze beroepsgroepen. Het is nodig om de schaarste van de cruciale beroepen doorlopend te onderbouwen. Er moet dus gemonitord worden op de schaarste van de beroepsgroepen en schaarste aan betaalbare woningen voor deze beroepsgroepen. Mocht een van deze ‘schaarstes’ (dus ofwel de schaarste aan betaalbare woningen voor deze groep ofwel de schaarste aan de groep zelf) zijn opgelost vervalt de voorrang voor deze beroepsgroep.

2.3 Voorrang voor betaalbare nieuwbouw koop Regels voor de woonruimteverdeling konden al worden toegepast in de huursector. Als gevolg van de wetswijziging kunnen ook regels voor het segment betaalbare nieuwbouw koop worden opgenomen in de huisvestingsverordening. Via opkoopbescherming was dit ook al mogelijk. De aanleiding hiervoor is de schaarste aan woningen voor doelgroepen zoals starters, eenverdieners en mensen met een middeninkomen die vaak overboden worden. Betaalbare koopwoningen zijn alle nieuwbouwwoningen tot een bepaalde koopprijs. In 2024 is deze prijsgrens vastgesteld op € 390.000,- (MRE begrippenlijst wonen 2024). Dit betekent concreet dat nieuwbouwkoopwoningen tot deze prijsgrens met voorrang aangeboden kunnen worden aan bijvoorbeeld lokale woningzoekenden (economische of maatschappelijke binding). Die dienen dan een huisvestingsvergunning aan te vragen en te verkrijgen via de gemeente waarmee ze aantonen tot de beoogde doelgroep te horen. In onderstaand schema is deze optie weergegeven.

2.4 Procedure Momenteel moeten gemeenten de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van de huisvestingsverordening al afstemmen met de woningmarktregio (woningmarkt zuid oost Brabant, MRE regio). In aanvulling hierop moet een gemeente na wijziging van de wet ook een advies vragen aan gedeputeerde staten. Het advies wordt gevraagd over de gevolgen van de huisvestingsverordening voor de regionale woningmarkt en over de eventueel in de verordening toe te passen voorrangsregels voor woningzoekenden met maatschappelijke of economische binding of cruciale beroepsgroepen. Gedeputeerde staten hebben zes weken de tijd om advies uit te brengen. Er kan, goed gemotiveerd, van het advies van de gedeputeerde staten worden afgeweken.

3. Praktische uitvoerbaarheid 3.1 Inrichten van een huisvestingsvergunningen systeem De huisvestingswet biedt de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening een vergunningsstelsel op te nemen, om huisvestingsvergunningen te verstrekken. Een zogeheten ‘huisvestingsvergunning’ is een schriftelijke beslissing van de gemeente dat je in een bepaalde woning mag gaan wonen. Gemeenten kunnen een dergelijke vergunning verplicht stellen met de bedoeling schaarse of goedkope woonruimte zo eerlijk mogelijk te verdelen. Verschillende voorwaarden aan economische en of maatschappelijke binding én inkomenseisen dienen hieraan gekoppeld te worden. Op dit moment kennen wij in het SGE enkel een ‘huisvestingsvergunning’ voor urgenten. De corporaties voeren dit voor ons uit. Voor verhuringen in het sociale huursegment en of middenhuursegment hanteren wij een dergelijk systeem niet. Ongeveer de helft van de Nederlandse gemeenten kent wel een huisvestingsvergunning systeem voor sociale huur en of middenhuur woningen. De gemeente is verantwoordelijk voor het behandelen en verstrekken van deze vergunningen. Voor en nadelen van een huisvestingsvergunning systeem + eerlijke verdeling schaarse woningen Door te werken met een vergunningensysteem komen de schaarse huurwoningen enkel terecht bij de doelgroep waarvoor ze bedoeld zijn (qua inkomen en eventueel specifieke doelgroep).

- vraagt heel veel capaciteit van gemeenten (en corporaties) Het inrichten van een dergelijke vergunningsysteem kost erg veel capaciteit van gemeenten en ook corporaties. Er moeten voorwaarden worden gesteld (wie krijgt wel een vergunning en wie niet), aanvraagformulieren worden opgesteld, werkwijzen worden afgestemd (wie doet wat), publiciteit en bekendheid van de nieuwe werkwijze etc. Vervolgens kost het in behandeling nemen van aanvragen en toekennen/ afwijzen van huisvestingsvergunningen ook heel veel capaciteit. Als we kijken naar het aantal

verhuringen in het sociale huursegment afgelopen jaren dan gaat het op SGE niveau om circa 4.500 aanvragen per jaar. En daar komt dan mogelijk de middenhuur en de nieuwbouw betaalbare koopwoningen nog bij. De capaciteit en de kosten die daar mee samenhangen moeten afgewogen tegen de baten. 3.2

Voorbeelden uit het land

3.2.1 Voorrang voor inwoners met economische en of maatschappelijke binding Het is mogelijk, ook voor 1-1-2024, om voorrang te geven aan inwoners met economische en of maatschappelijke binding. Dit dient vastgelegd te worden in de huisvestingsverordening. Tot 2024 ging het om maximaal 25% toewijzing, vanaf 2024 om maximaal 50%.Hieronder enkele voorbeelden: Gemeente Utrecht, verleent woningzoekenden met een maatschappelijke binding aan de kern Haarzuilens, voorrang bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor alle woonruimte in die kern. 3.2.2 Voorrang voor inwoners met een vitaal beroep Verschillende steden in het land hebben een voorrangsregeling voor beroepsgroepen ingesteld. Hieronder enkele voorbeelden: Amsterdam heeft een dergelijke regeling opgetuigd, voor 50 tot maximaal 100 sociale huurwoningen en ook 50 tot 100 middeldure huurwoningen per jaar verdeeld over deze cruciale beroepsgroepen. Voorrangsregeling: hoe het werkt - Sociaal Domein (amsterdam.nl) Hilversum stelt bij wijze van pilot 1 jaar, 30 sociale huurwoningen beschikbaar en Gooische Meren maximaal 10 woningen Voorrang Cruciale Beroepen Woningstichting Naarden Utrecht kent ook een voorrangsregeling voor sociale huur en middenhuur voor bepaalde cruciale beroepsgroepen. Naast de sectoren onderwijs, de zorg en politie worden per 1 juli 2024 ook de beroepsgroepen kinderopvang en brandweer toegevoegd.

Het Vierde Huis voert deze voorrangsregeling voor gemeente Utrecht uit. Voorrang voor je beroep aanvragen - Hetvierdehuis NL Haarlem start bij wijze van proef met het met voorrang aanbieden van 40 middenhuurwoningen aan bepaalde beroepsgroepen voor een periode van 2 jaar. Proef voorrangsregeling zorg- en onderwijspersoneel | Gemeente Haarlem Ter info: Bovenstaande gemeenten hadden allemaal al een huisvestingsvergunningenstelsel ingericht. 3.2.2 Voorrang voor inwoners voor een nieuwbouwkoop woningen < € 390.000 Gemeente Utrecht heeft per 1 juli 2024 een vergunningsplicht ingevoerd voor nieuwbouwkoopwoningen met een verkoopprijs tot € 390.000,-. Wie vanaf 1 juli 2024 een nieuwbouwwoning wil kopen met een verkoopprijs tot € 390.000, heeft daarvoor een huisvestingsvergunning nodig. De gemeente verleent die vergunning als de koper een huishoudinkomen heeft dat niet hoger is dan de landelijke grens voor middeninkomens; € 62.191 voor eenpersoonshuishoudens en € 82.921 voor meerpersoonshuishoudens. Wethouder Dennis de Vries: “Daarmee borgt de gemeente

dat betaalbare koopwoningen ook écht gaan naar de mensen voor wie ze bedoeld zijn: mensen met een middeninkomen. Daarnaast kan de vergunningsplicht bijdragen aan doorstroming vanuit de sociale- of middenhuur, wat weer goed nieuws is voor mensen die zijn aangewezen op díe woningen.” De vergunningsplicht is een onderdeel van de Huisvestingsverordening. nieuwsbericht gemeente Utrecht | gemeente Utrecht

4. Onderzoeksresultaten Kadaster Om te kunnen onderbouwen of dat er een lokale of regionale bindingseis moet worden ingevoerd voor een deel van de nieuwbouw koop heeft het kadaster voor ons, over de periode 2015-2023, het volgende onderzocht: • wat is de herkomst van de kopers van nieuwbouwwoningen < € 390.000 • wat is de leeftijd van deze kopers • wat is de koopprijs van de nieuwbouwwoning • wat is de koper voor koper type (eigen bewoning of niet) Hieronder de resultaten Herkomst kopers nieuwbouwwoningen < €390.000 Op de schaal van de negen SGE-gemeenten valt uit de cijfers het volgende op te maken: • Van alle nieuwbouw koopwoningen over de periode 2015 - 2023 is 59% gekocht door inwoners uit de eigen gemeente. • De ontwikkeling die we zien is dat het percentage inwoners uit de eigen gemeente die een woning kopen is gestegen van 56% in de periode 2015-2018 naar 60% in de periode 2019-2023. • Van alle nieuwbouw koopwoningen over de periode 2015 - 2023 is 83% gekocht door inwoners uit de eigen gemeente of een gemeente binnen de SGE. • Ook hier zien we een stijging van het percentage inwoners die een woning koopt uit de eigen gemeente of een gemeente binnen de SGE. Van 79% over de periode 2015-2018 naar 84% in de periode 2019-2023.

• Het aandeel kopers lokaal vs SGE zijn communiceerde vaten, bijvoorbeeld in Helmond is zichtbaar dat het aandeel kopers lokaal over de jaren is gedaald, maar het aandeel kopers uit het SGE stijgt. • Bijna 1 op de 8 nieuwbouw koopwoningen wordt gekocht door mensen buiten de woningmarktregio. • Er is een afname te zien van kopers buiten de woningmarktregio van gemiddeld 16% over de periode 2015-2018 naar 11% over de periode 20192023. Op gemeenteniveau maken we uit de cijfers op: • In zes van de negen gemeenten wordt meer dan 50% van de nieuwbouw koopwoningen gekocht door inwoners uit de eigen gemeente. • In de gemeenten Best, Son en Breugel en Waalre Eindhoven, Veldhoven en Waalre wordt minder dan 50% van de ‘betaalbare’ nieuwbouw koopwoningen gekocht door inwoners uit de eigen gemeenten.

•

In Geldrop Mierlo, Nuenen, Son en Breugel en Veldhoven Nuenen en Veldhoven wordt afgerond zo’n 90% van de nieuwbouw koopwoningen gekocht door inwoners uit een van de SGE gemeenten.

Leeftijd kopers nieuwbouwwoningen < €390.000 • Kopers tot 35 jaar kopen op de schaal van alle negen gemeenten iets meer dan 1 op 3 nieuwbouw koopwoningen (circa 35%) • Kopers tot 25 jaar zijn er nauwelijks, slechts 4% • Van de kopers tot 35 jaar komt op SGE niveau 55% uit de eigen gemeente (uitschieters Eindhoven 70% en Waalre 25% en Nuenen 29%). Koopprijs van de nieuwbouwwoning 2015-2023 • Slechts 2% van alle nieuwbouwwoningen in het SGE (100 woningen) kenden een prijs < € 275.000,• 18% van alle nieuwbouwwoningen in het SGE (1071 woningen) hadden een prijs tussen de € 275.000- € 390.000,• 80% van alle nieuwbouwwoningen (4809 woningen) hadden een prijs van meer dan € 390.000,- en vallen daarmee buiten de prijsklasse ‘betaalbaar’. • Van alle nieuwbouwkoopwoningen < € 390.000,- ging 51% 59% naar kopers uit de eigen gemeente en 72% 83% naar kopers vanuit de eigen gemeente of een andere SGE gemeenten. *de koopprijzen zijn niet geïndexeerd, analyse is daardoor lastig Type koper van de nieuwbouwwoning • Bijna 9 op de 10 nieuwbouw koopwoningen wordt verkocht aan kopers die de woning als eigenaar gaan bewonen. • De overige woningen worden gekocht als tweede woning (3%) of als verhuurof beleggingsobject (9%) • In ruim 60% van de gevallen in de categorie < € 390.000,- komt de koper / eigenaar-bewoner uit de eigen gemeente.

Uitschieters zijn Nuenen met 36%, Waalre met 31% aan de onderkant. En aan de bovenkant Eindhoven met 73% en Oirschot met 70%. Uitschieters aan de onderkant zijn Veldhoven (33%), Waalre (27%) en Eindhoven (36%). En aan de bovenkant Helmond (64%) en Oirschot (76%). Conclusie kopers nieuwbouw woningen < € 390.000 Op SGE niveau kunnen we concluderen dat er geen sprake is van sterke verdringingseffecten op de nieuwbouw koopmarkt voor woningen met een koopprijs < € 390.000. Gemiddeld gezien wordt 59% van de nieuwbouw koop woningen met een koopprijs < € 390.000,- gekocht worden door inwoners uit de eigen gemeente. En zelfs 83% van de nieuwbouwkopers komt uit een SGE gemeente. Echter zijn er lokaal wel verschillen zichtbaar. In enkele gemeenten ligt het percentage nieuwbouwkoopwoningen dat door eigen inwoners is gekocht lager dan 50%. Het is goed voorstelbaar dat er ook diverse terugkeerders tussen deze kopers zitten (denk aan jongeren die voor studie elders gaan wonen en als ze in een andere levensfase zitten terug willen naar woonplaats waar ze zijn opgegroeid). Dit onderzoek onderbouwt de werking van de Roltrapregio die ons als SGE zo kenmerkt. Denk aan enkele majeure

locaties die juist voor de regionale vraag bedoeld zijn, als Nuenen-West.

5. Onderzoeksresultaten Wooniezie Wooniezie registreert alle woningtoewijzingen in de sociale huur die verhuurd worden door de aangesloten corporaties. Jaarlijks publiceert ze de cijfers in een uitgebreide rapportage. Deze rapportage is op MRE niveau, onze woningmarktregio. In onderstaande tabel het aantal verhuurde woningen in 2023 in de SGE gemeenten en het percentage woningen dat naar eigen inwoners is toegewezen. Gemeente Aantal verhuurde woningen 2023 Percentage naar eigen inwoners Best 154 35% Eindhoven 2610 67% Geldrop- Mierlo 337 50% Helmond 845 59% Nuenen 108 47% Oirschot 64 30% Son en Breugel 61 36% Veldhoven 392 45% Waalre 105 35% Op MRE niveau zijn de cijfers als volgt: • Totaal aantal verhuurde woningen 2023: 5749 • Percentage naar eigen inwoners: 57% • Percentage naar inwoners uit de woningmarktregio MRE: 84% • Percentage naar inwoners van buiten de MRE: 16% Als we kijken naar de cijfers over 2023 dan kunnen we het volgende concluderen: • De meeste verhuringen vinden binnen de eigen gemeente/ regio plaats. • Uit de rest van Nederland kwam 16% van de nieuwe huurders. Dit is inclusief statushouders die vaak van buiten de regio afkomstig zijn. • De gemeenten Best, Oirschot, Son en Breugel en Waalre zitten met een percentage van rond de 35% toewijzing aan inwoners uit de eigen gemeente flink lager dan het gemiddelde.

Gemeente

Aantal verhuurde woningen 2023

Percentage naar eigen inwoners 2023

Aantal verhuurde woningen 2022

Percentage naar eigen inwoners 2022

Aantal verhuurde woningen 2021

Percentage naar eigen inwoners 2021

Aantal verhuurde woningen 2020

Percentage naar eigen inwoners 2020

Aantal verhuurde woningen 2019

Percentage naar eigen inwoners 2019

Best Eindhoven GeldropMierlo Helmond Nuenen Oirschot Son en Breugel Veldhoven Waalre

154 2610 337

35% 67% 50%

170 2568 383

46% 68% 47%

204 2345 309

51% 68% 53%

201 2031 279

58% 66% 62%

186 2436 323

48% 65% 62%

845 108 64 61

59% 47% 30% 36%

955 88 61 61

61% 43% 39% 33%

1121 76 115 57

61% 54% 48% 58%

1046 90 98 64

57% 44% 65% 56%

1111 107 90 73

67% 61% 43% 40%

392 105

45% 35%

291 117

53% 33%

288 95

54% 41%

290 72

56% 54%

246 87

63% 39%

Gemeente Best Eindhoven Geldrop Mierlo Helmond Nuenen Oirschot Son en Breugel Veldhoven Waalre

Gemiddeld % toewijzing eigen inwoners 2015-2023 47,6% 66,8% 54,8% 61% 49,8% 45% 44,6% 54,2% 40,4%

Conclusie lokale toewijzing sociale huurmarkt Uit de cijfers blijkt dat de meeste SGE gemeenten gemiddeld gezien over de afgelopen jaren boven de 50% toewijzen aan lokaal woningzoekenden. Enkele kleinere gemeenten zitten hier wel onder. •

•

•

Het effect is zichtbaar wanneer nieuwbouwcomplexen worden opgeleverd, een hoger aantal verhuurde woningen geeft direct een hoger percentage toewijzing aan eigen inwoners. Wanneer weinig sociale huurwoningen vrijkomen, leidt dit tot weinig mutaties. Daarbij komt dat urgent-woningzoekenden met een beschikking voorrang krijgen. Deze groep bestaat uit urgenten uit de eigen gemeente, maar ook uit de rest van de woningmarktregio of stroomt uit vanuit een asielzoekerscentrum (statushouders). Het woningverdeelsysteem Wooniezie is afgelopen jaren flink uitgebreid, het aantal corporaties dat hun woningen aanbiedt via Wooniezie is toegenomen. Het systeem werkt sterk regionaal. Alle woningaanbod in de hele woningmarktregio is zichtbaar voor woningzoekenden. De transparantie van het woningverdeelsysteem heeft een keerzijde voor lokaal woningzoekenden (beperkt aanbod vrijkomend woningaanbod is voor iedereen zichtbaar en toegankelijk, voor veel woningzoekenden tellen gemeentegrenzen minder maar ligt de focus op het verkrijgen van een woning).

6. Aanbevelingen & Advies Op SGE niveau geen voorrang voor lokaal woningzoekenden sociale huur en betaalbare koop in te stellen Als we de cijfers vanuit Wooniezie en het kadaster bekijken dan is er op de schaal van de gezamenlijke SGE-gemeenten geen aanleiding om een voorrangsregeling in te stellen. De maximale mogelijkheid van 50% toewijzen aan lokaal woningzoekenden binnen de sociale huur en betaalbare nieuwbouwkoop wordt door de meeste gemeenten al (meer dan) ingevuld. Waalre en Son en Breugel zitten wel flink onder dit percentage, voor die gemeenten is er wel aanleiding om iets extra’s te doen voor lokaal woningzoekenden. Hierbij wordt wel opgemerkt dat het gezien de schaal van deze

gemeenten logisch is om het dan te zoeken in regulerende maatregelen. Het (extra) bijbouwen van sociale huurwoningen of het opstarten van pilots gericht op doorstroming biedt waarschijnlijk meer soelaas. Tabel lokale toewijzing huur- koop samen Gemeente

Aantal verhuurde woningen 2019-2023

Percentage naar eigen inwoners 2019-2023

Totaal verkochte betaalbare woningen

Percentage eigen gemeente

Best

915

48%

72

54%

Eindhoven

11990

67%

357

32% 36%

GeldropMierlo

1631

54%

91

47% 49%

Helmond

5078

61%

417

58% 64%

Nuenen

469

50%

36

56%

Oirschot

428

47%

72

75% 74%

Son en Breugel

316

44%

28

50%

Veldhoven

1507

53%

24

33%

Waalre

476

39%

74

26%

Totaal SGE

22810

61%

1171

47% 59%

Voorgesteld wordt om geen huisvestingsvergunning systeem op te zetten. De kostenbaten hiervoor lijken uit verhouding. Het doel moet centraal staan, daar zijn ook andere mogelijkheden voor. Aanbevelingen • Om in enkele kleinere gemeenten lokaal woningzoekenden meer kans te laten maken op sociale huurwoningen kan indien gewenst een pilot worden opgestart, uiteraard binnen de geldende wet- regelgeving. • Nieuwbouwprojecten eerst lokaal onder de aandacht brengen via lokale krant of media. • Corporaties kunnen hun nieuwbouwprojecten deels eerst aanbieden aan eigen bewoners, dit gebeurd al in de praktijk. • Verschillende gemeenten hanteren al lokale bindingseisen in hun SvN Starterslening, een relatief eenvoudige maatregel. • In de nieuwe huisvestingsverordening voor urgent woningzoekenden regionale bindingseisen te gaan stellen. De instroom van huishoudens met een urgentie van buiten onze woningmarktregio zal dan niet meer mogelijk zijn. Meer woningen blijven dan beschikbaar voor lokaal woningzoekenden.

Voorrang voor cruciale beroepsgroepen niet in te stellen Er zijn vooralsnog onvoldoende signalen dat vacatures open blijven staan in bepaalde cruciale beroepsgroepen vanwege het ontbreken van betaalbare woonruimte. De wet stelt dat er aantoonbare schaarste moet zijn vanuit bepaalde groepen, pas dan kan een voorrangsregeling worden ingesteld. Deze schaarste dient tevens steeds opnieuw aangetoond te worden. Dit is een arbeidsintensieve klus. Daarnaast betekent het geven van voorrang aan de ene doelgroep een langere wachttijd voor andere doelgroepen. Het is daarmee een verregaande sturingsmaatregel. Daarnaast blijkt uit de praktijk (gemeente Utrecht) dat voorrangsregeling voor bepaalde cruciale beroepsgroepen voor de sociale huur niet werkt. Het inkomen van deze woningzoekenden ligt vaak te hoog om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. In de middenhuur heeft een voorrangspositie meer kans van slagen. Utrecht geeft politieagenten en leraren voorrang op woningmarkt, en tóch vinden ze meestal geen huis | Utrecht | gelderlander.nl Feit is dat de gemiddelde koopwoning rond de € 450.000,- kost. En dat daarvoor een jaarinkomen nodig is van €95.000,-, het modale inkomen in Nederland is minder dan de helft: € 44.000,-. Dat wil zeggen dan twee modale inkomens niet genoeg zijn om een ‘gemiddelde woning’ te kopen (bron Calcasa maart 2024).

Veel beroepsgroepen kennen een salarisniveau rondom ‘modaal’ waardoor vele woningzoekenden niet in staat zijn een koopwoning te financieren. De focus op ‘beroepsgroepen’ is daarmee beperkt, het gaat om betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Zet in op maatwerkafspraken met initiatiefnemers in het middenhuursegment om bepaalde beroepsgroepen voorrang te geven Initiatiefnemers van woningbouwprojecten, in met name het middenhuursegment blijken bereid om afspraken te maken over het met voorrang toewijzen aan bepaalde beroepsgroepen. Dit gebeurd op vrijwillige basis en is daarmee een echte maatwerkafspraak. Er zijn diverse beleggers die vanuit hun oorsprong, denk aan pensioenfonds, iets voor bepaalde beroepsgroepen willen betekenen. Voorbeelden landelijk, maar ook in Eindhoven zijn regelmatig in het nieuws. • Eindhoven, middenhuurcomplex Groothartje: 25% toewijzing aan huurders met een ‘sleutelberoep’ door Amvest Voor het eerst krijgen verpleegkundige, agent en leraar voorrang op huurwoning: en dat gaat hier in Eindhoven gebeuren | Instagram | ed.nl •

Eindhoven, middenhuurcomplex Vonderpark Kwartier ‘Breevast ontwikkelaar speelt in op de wens van de gemeenteraad en reserveert woningen voor cruciale beroepen als leraren, agenten en verpleegkundigen’. Vonderpark Kwartier in Eindhoven telt straks nóg meer woningen, deels voor mensen met ‘vitaal’ beroep | Eindhoven | bd.nl

•

Vesteda, woningbelegger en verhuurder initieert ook voorrang voor mensen met een sleutelberoep: Voorrang bij Vesteda voor mensen met een sleutelberoep

•

Pensioenfondsen ABP en bpfBouw gaan samen 400 miljoen euro investeren in de bouw van 1500 nieuwe woningen. Daarmee hopen ze ook hun eigen deelnemers, zoals agenten en leraren, aan een betaalbare woning te helpen. Pensioenfondsen willen huurwoningen bouwen voor eigen deelnemers | RTL Nieuws | RTL.nl

Doelgroepenverordening Met ingang van 1 januari 2024 is het niet meer mogelijk om alsnog een doelgroepenverordening vast te stellen. De grondslag hiervoor lag in het oude wettelijke kader dat met ingang van die datum is vervangen door de Omgevingswet. Gemeenten kunnen hooguit nog regels stellen via het Omgevingsplan. Opkoopbescherming De opkoopbescherming zorgt ervoor dat in gewilde gebieden woningen niet kunnen worden opgekocht voor de verhuur. De woningen blijven dan beschikbaar voor mensen die een huis kopen om er zelf in te gaan wonen. Sinds januari 2022 kunnen gemeenten er voor kiezen om een opkoopbescherming in te voeren. Dit kan enkel in buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen of wanneer de leefbaarheid onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur (dit moet worden aangetoond). Een gemeente moet toch een vergunning voor verhuur verlenen in 3 uitzonderingsgevallen: • indien de woning aan familie wordt verhuurd • indien de woning onderdeel is van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand • indien de woning tijdelijk wordt verhuurd. Het Rijk biedt de mogelijkheid aan gemeenten een dergelijke regeling uit te werken voor een periode van 5 jaar. Daarna wordt de werking geëvalueerd en bekeken in de economische situatie op dat moment. De gemeente Eindhoven kent op dit moment een dergelijke regeling: Opkoopbescherming | Gemeente Eindhoven

Conclusie De wet geeft gemeenten de mogelijkheid om maximaal 50% van de sociale huurwoningen én nieuwbouwkoopwoningen < € 390.000,- met voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding met de regio/ woningmarktregio. Daarnaast kan voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een vitaal beroep. Voorrang voor de ene woningzoekende betekent minder kans voor andere woningzoekenden. Een onderbouwing waarom de ene doelgroep voorrang moet krijgen ten opzichte van anderen is dan ook noodzakelijk. Voor het sociale huursegment gebruikten we de data van Wooniezie, voor het betaalbare koopsegment de onderzoeks data van het Kadaster. Daarnaast keken we naar voorbeelden uit de regio en elders in het land.

Uit de cijfers blijkt dat de meeste SGE gemeenten boven de 50% van de vrijkomende sociale huur en betaalbare nieuwbouw koop toewijzing aan lokaal woningzoekenden. Enkele, kleinere gemeenten zitten hieronder. Als we kijken naar toewijzingen naar inwoners vanuit een van de SGE gemeenten dan komen we al boven de 80% uit. Onze roltrapregio wordt daarmee nogmaals bevestigd. Het inregelen van een huisvestingsvergunning systeem vraagt heel veel capaciteit. Dit heeft niet de voorkeur. Er zijn ook andere manieren om het doel, meer kans geven aan lokaal woningzoekenden of aan cruciale beroepsgroepen, te bereiken. • Nieuwbouw, waardoor doorstroming ontstaat op de gehele lokale woningmarkt kan de lokale toewijzing flink naar boven laten stijgen. Met name in kleinere gemeenten is dit zichtbaar (nieuwbouwproject van 30 SH in kleinere gemeente heeft grote impact) • Voor urgent woningzoekenden willen we in een nieuwe urgentieregeling regionale bindingseisen stellen. Dit is ook op verzoek van de corporaties. Tevens kan dit gezien worden als een signaalfunctie dat de sociale woningmarkt zo krap is en we deze zo goed mogelijk moeten inrichten. • Het is mogelijk om in de starterslening (die vele van de SGE gemeenten hanteren) een lokale bindingseis op te nemen. De starterslening is dan enkel toegankelijk voor kopers die al woonachtig zijn in de betreffende gemeente.

Dit geeft een extra aan lokaal woningzoekenden/ woningkopers. • Maatwerkafspraken met marktpartijen in het middenhuursegment om voorrang te geven aan woningzoekenden met cruciale beroepen is goed mogelijk zo blijkt uit de praktijk. • Lokaal adverteren en daarna pas via de reguliere kanalen kan lokaal woningzoekenden een voorrangspositie geven. • Pilot opstarten, uiteraard binnen de geldende wet en regelgeving, is altijd mogelijk en kan zonder aanpassingen in de huisvestingsverordening en zonder vergunningensysteem.

Kritische noot Afgelopen jaren hebben gemeenten en corporaties veel geld en capaciteit ingezet om de woningmarkt juist regionaler en transparanter te laten werken. Denk aan regionale afspraken over grote nieuwbouwlocaties, het regionale woningtoewijssysteem Wooniezie, een regionaal urgentiesysteem etc. Dit in de overtuiging dat het ontschotten van de woningmarkt zorgt voor meer keuzevrijheid en ook meer doorstroming. We functioneren als één woningmarkt. Wanneer we lokaal regels invoeren om de lokale woningmarkt te beschermen tegen instroom vanuit ‘buiten’ doen we de inspanningen van afgelopen jaren teniet. Ook zal het effect zijn dat wanneer een of meerdere gemeenten overgaan tot dergelijke regelingen dit impact heeft op de andere gemeenten. De woningmarkt wordt daarmee minder transparant voor woningzoekenden. Als we allemaal lokale regels stellen zijn we uiteindelijk allemaal slechter af.