2025-16 Raadsinformatiebrief voorrangsregeling lokale inwoners

Aan de leden van de gemeenteraad

Raadsinformatiebrief Afdeling: Ruimtelijke Ontwikkeling Doorkiesnr

: n.v.t.

Onderwerp

: Voorrangsregeling huisvesting lokale inwoners

Verzenddatum

: 17 februari 2025

Zaaknummer

: 2308621

Geachte leden van de raad, Bij het behandelen van de Huisvestingsverordening 2024-2027 in de oordeelsvormende raad op 7 december 2023 hebben verschillende Nuenense raadsfracties de vraag gesteld of het mogelijk is om in de huisvestingsverordening een voorrangsregeling op te nemen voor lokale inwoners. Deze vraag is daarna meerdere keren terug gekomen, zoals bij het behandelen van lokale woningbouwprojecten (b.v. de Vinkenhofjes) in de raad. In deze raadsinformatiebrief schetsen we eerst de aanleiding voor de vraag, gaan we in op de wettelijke mogelijkheden, vervolgens gaan we in op de cijfers en tot slot komen we tot een conclusie en mogelijke alternatieven. Aanleiding onderzoek voorrangsregeling De krapte op de woningmarkt – ook in gemeente Nuenen - heeft gevolgen voor de slagingskans van verschillende doelgroepen, waaronder starters. De gemeenteraad van Nuenen vroeg destijds of kon worden onderzocht of de situatie in Nuenen aanleiding geeft tot het opzetten van een voorrangsregeling. Daarbij is ook aangegeven dat we binnen de samenwerking Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) afstemming zouden zoeken over wat de gevolgen zijn van het invoeren van een lokale voorrangsregeling. Scope onderzoek Het onderzoek naar de nut en noodzaak van een voorrangsregeling is in 2024 regionaal, samen met de andere 8 gemeenten in het SGE, opgepakt.

We hebben dit regionaal opgepakt, omdat de woningmarkt niet stopt bij de gemeentegrenzen. We hebben in het SGE afgesproken te opereren als ware we één woningmarkt. Eventuele voorrangsregels hebben immers effect op de totale woningmarkt. We zien ook dat in andere gemeenteraden vergelijkbare vragen zijn gesteld. We hebben als gemeenten in het SGE daarom gezamenlijk de cijfers op een rijtje gezet. Voor de koopsector hebben we cijfers opgevraagd bij het Kadaster (periode 20152023), voor de sociale huur zijn de rapportages van Wooniezie (periode 2019-2023) gebruikt. Welke mogelijkheden zijn er wettelijk? Op 1 januari 2024 is de gewijzigde Huisvestingswet van kracht geworden. De wetswijziging vergroot de mogelijkheden voor gemeenten om te sturen op de woonruimteverdeling via een verordening.

Zaaknummer: 2308621

pagina 1 van 5 Documentnummer: 2455970

Gemeenten kunnen bij twee woningbouwcategorieën voorrang verlenen, namelijk: - Sociale huurwoningen. - Betaalbare koopwoningen (In 2024, toen het SGE onderzoek naar de voorrangsregeling werd uitgevoerd, was de grens voor betaalbare koop € 390.000,-). Voor beide woningbouwcategorieën geldt dat er maximaal 50% van de vrijkomende woningen mag worden toegewezen aan lokale inwoners. De keuze voor het te hanteren schaalniveau (b.v. per wijk, per kern of gemeentebreed) van een voorrangsregeling ligt bij de gemeente. Dit schaalniveau en het percentage moeten echter wel continue worden onderbouwd op basis van noodzakelijkheid, proportionaliteit en geschiktheid. Het invoeren van een voorrangsregeling moet worden besproken met omliggende gemeenten en de Provincie. Daarbij is het belangrijk dat we een goede afweging maken van kosten en baten, omdat een eventueel vergunningensysteem extra inzet vraagt bij gemeenten en corporaties en de regeldruk verhoogt. Nieuwe koopwoningen Om een beeld te kunnen vormen van de situatie in de gemeente Nuenen, hebben we de cijfers over de herkomst van de kopers van nieuwbouw koopwoningen achterhaald. We vergelijken de situatie op SGE niveau met de situatie op lokaal niveau. Voor extra perspectief hebben we hieronder ook de cijfers op MRE niveau en daarbuiten meegenomen.

Op SGE niveau is van alle nieuwbouw koopwoningen in de periode 2015 - 2023 59% gekocht door inwoners uit de eigen gemeente. Van alle nieuwbouw koopwoningen over de periode 2015 - 2023 is 83% gekocht door inwoners uit de eigen gemeente of een gemeente binnen de SGE. Het aandeel lokale en regionale kopers steeg in deze periode. Een nuancering is dat sommige kopers van buiten de regio ook oud-inwoners kunnen zijn, bijvoorbeeld mensen die na studeren elders weer terug naar onze regio komen. Tabel 1: aantal verkochte woningen Nuenen 2015-2023 met herkomst kopers en prijscategorieën Herkomst koper

Koopprijs < € 275.000

Koopprijs € 275.000 t/m € 390.000

Koopprijs > € 390.000

Eigen gemeente

0

20

112

Binnen SGE

0

12

177

Binnen MRE

0

2

8

Overig

0

2

24

Voor onze gemeente zien we dat over deze periode 37% van de kopers van alle nieuwbouw woningen afkomstig was uit Nuenen zelf. Voor de woningen tot € 390.000, de categorie betaalbare koopwoningen die wettelijk gezien in aanmerking komt voor een voorrangsregeling, bedroeg dit aandeel 56%. Bij deze cijfers moet in het achterhoofd worden gehouden dat het absolute getal voor de categorie betaalbare koopwoningen erg laag is. Er zijn in een periode van 9 jaar 36 betaalbare koopwoningen toegevoegd (gemiddeld 4 per jaar). Een afwijking van 1 woning per jaar kan dan al zorgen voor een heel vertekend beeld.

pagina 2 van 5 2308621

Tussenconclusie: op basis van de cijfers heeft het invoeren van een gemeentelijke voorrangsregeling in Nuenen voor de betaalbare koop geen toegevoegde waarde, omdat er al meer dan 50% door lokale inwoners wordt gekocht. De capaciteit die zou worden ingezet voor het optuigen van een vergunningensysteem staat niet in verhouding tot het effect op de absolute cijfers. Sociale huurwoningen Wooniezie registreert alle woningtoewijzingen (in de MRE) in de sociale huur die verhuurd worden door de aangesloten woningcorporaties. Jaarlijks publiceert Wooniezie een rapportage op het niveau van de MRE (Metropoolregio Eindhoven, 21 gemeenten). De cijfers over de periode 2019-2023 laten het volgende zien: - Binnen de gehele MRE gaat 57% van de vrijkomende sociale huurwoningen naar lokale inwoners. - Binnen het SGE gaat 61% van de vrijkomende sociale huurwoningen naar lokale inwoners. - Voor Nuenen zijn 50% van de vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen aan lokale inwoners. Ook hier de nuancering dat in deze cijfers ook mensen zitten die voorheen in het MRE, SGE of in Nuenen hebben gewoond en bijvoorbeeld na de studie terugkeren. Tussenconclusie: op basis van de cijfers is het invoeren van een gemeentelijke voorrangsregeling in Nuenen voor de sociale huur niet van toegevoegde waarde, omdat we in Nuenen al op 50% lokale toewijzingen zitten.

Beroepsgroepen Er is door het SGE ook gekeken naar eventuele voorrang voor beroepsgroepen. De wet stelt dat er aantoonbare schaarste moet zijn vanuit bepaalde groepen. Er zijn vooralsnog onvoldoende signalen dat in onze regio vacatures open blijven staan in bepaalde cruciale beroepsgroepen vanwege het ontbreken van betaalbare woonruimte. Er is een aantal gemeenten in het land dat groepen voorrang geeft, maar de aantallen woningen zijn overwegend klein en die gemeenten kenden al een vergunningensysteem. Verder constateren we dat de inkomenspositie van deze doelgroepen vaak dusdanig is, dat men enerzijds te veel verdient voor de sociale huursector, maar te weinig inkomen heeft voor het gros van de nieuwe koopwoningen. In de middenhuur heeft een voorrangspositie meer kans van slagen, waarover later meer. Conclusie: geen noodzaak tot voorrangsregeling Op regionaal niveau en lokaal zien we geen grote ‘verdringingseffecten’. Veelal is een groot deel van de kopers en huurders afkomstig uit de directe omgeving c.q. de gemeente zelf of de omliggende gemeenten. Dit past bij het functioneren van de regio als ‘roltrap’, waarbij mensen starten in stadscentra en als men ruimer wil wonen naar woonwijken en/of omliggende dorpen verhuist. Eigenlijk laten de cijfers zien dat de ingezette koers om regionaal samen te werken op het thema wonen - als ware we één gemeente - effect heeft.

Zowel in de sociale huursector als in de koopsector is hierop de afgelopen jaren volop ingezet door gemeenten en corporaties: denk aan het regionale platform Wooniezie, een regionaal urgentiesysteem, regionale afspraken en samenwerking waar het gaat om de majeure woningbouwlocaties. Dit met de gedachte dat pagina 3 van 5 2308621

door samenwerking meer keuzemogelijkheden voor onze inwoners ontstaan, en daarmee meer doorstroming en een beter functionerende woningmarkt. Dit is dan ook de reden van het Poho Wonen van het SGE en ons college het instellen van gemeentelijke voorrangsregels ontraden. Wanneer een gemeente voorrangsregels voor eigen inwoners instelt, maken inwoners van andere gemeenten minder kans op een woning. Het risico is dan ook groot dat ook andere gemeenten dit zullen doen, et cetera. Het gevolg is: meer lokale regels en minder transparantie. De mogelijkheden op de (regionale) woningmarkt worden daardoor uiteindelijk voor alle woningzoekenden minder. We voorzien daardoor minder doorstroming en een (nog) minder goed functionerende woningmarkt, zowel in Nuenen als in de regio. Het hierboven genoemde roltrap-effect wordt hiermee immers belemmerd. Dit heeft als gevolg dat de genoemde investeringen en afspraken van de afgelopen jaren van het SGE deels teniet worden gedaan. Alternatieven Zoals aangegeven begrijpen we de zorgen voor onze inwoners die het zwaar te halen hebben op de woningmarkt. Een belangrijke oplossing is natuurlijk het vergroten van het woningaanbod, maar de krapte zal nog wel enige tijd aanhouden. Ook effectief, maar minder ingrijpend en gemakkelijker/sneller te organiseren zijn de volgende maatregelen: • Nieuwbouw altijd lokaal als eerste goed bekend maken.

Aanbieders kunnen hier in de marketing op inspelen door eerst lokaal te adverteren. • Een regionale bindingeis in de onze gezamenlijke, regionale urgentieregeling. Op dit moment huisvesten wij namelijk wel urgent woningzoekenden van buiten het SGE, maar andersom kunnen in sommige omliggende gemeenten ‘onze urgenten’ niet worden gehuisvest. Deze regionale urgentieregeling zal in de ‘Huisvestingsverordening gemeente Nuenen c.a. 2025-2029’ in juni 2025 aan uw raad ter besluitvorming worden aangeboden. • Beleggers de mogelijkheid bieden om te experimenteren met voorrangsregelingen in de middenhuur voor bepaalde beroepsgroepen. Een voorbeeld hiervan is het project Groothartje in Eindhoven, van Amvest. • Corporaties in onze regio laten experimenteren in de woningtoewijzing, bijvoorbeeld voorrang voor nieuwbouw voor lokale woningzoekenden (die al dan niet een huurwoning achterlaten) en soms ook bij tijdelijke huurcontracten. Naast deze maatregelen blijft het ook belangrijk om het aanbod voor sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen te vergroten en te versnellen. Dit doen we door met ontwikkelaars en corporaties in gesprek te gaan over de (her)programmering van woningbouwprojecten en mogelijkheden tot versnelling. Vervolg Het bovengenoemde onderzoek van het SGE naar de toewijzing van woningen in het segment sociale huur en betaalbare koop wordt in 2027 herhaald.

Er wordt te zijner tijd bekeken of de resultaten daarvan aanleiding geven tot een voorrangsregeling. In juni 2025 wordt de Huisvestingsverordening gemeente Nuenen c.a. 2025-2029 ter besluitvorming aan u voor gelegd. In deze huisvestingsverordening is op basis van bovenstaande inventarisatie geen voorrangsregeling opgenomen. Het voorstel zal zijn om met de huisvestingsverordening alleen de gezamenlijke, regionale urgentieregeling vast te stellen. pagina 4 van 5 2308621

Voorafgaand aan de behandeling van de Huisvestingsverordening gemeente Nuenen c.a. 2025-2029 in de gemeenteraad raden wij u aan om het SGE webinar van 25 november 2024 over de urgentieregeling en voorrangsregeling terug te kijken. U heeft via de griffie hiervoor een link ontvangen. De bijbehorende Q&A van dit webinar is toegevoegd aan de bijlage. Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Nuenen De secretaris De burgemeester, mr. drs. H.P.C. Verbruggen

mr. dr. M.M. van Toorenburg

Deze brief is digitaal verstuurd en daarom niet voorzien van een fysieke handtekening.

Bijlagen 1. Factsheet Nuenen voorrangsregeling Ondertekend op:gemeente 18-02-2025 11:56 Ondertekend door: 25 november 2024 huisvestingsverordening 2. Q&A webinar Jeanke Verbruggen Locatie: Nuenen Reden: Digitaal Uitgaand

pagina 5 van 5 2308621