20230224 VVD - Renovatie het Klooster - Antwoord

Jan van Schijnveltlaan 2 Postbus 10.000, 5670 GA Nuenen T (040) 2631 631 www.nuenen.nl

Behandeld door : Doorkiesnummer : E-mailadres : Onderwerp : Verzenddatum :

Roel Velstra 040 263 16 31 r.velstra@nuenen.nl Schriftelijke vragen VVD Klooster

Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk Bijlage(n)

: 27 januari 2023 : : 1567403 :

Geachte heer Appel, Op 27 januari 2023 heeft u schriftelijke vragen gesteld over de renovatie van het Klooster. Hieronder is de tekst overgenomen: “In de beeldvormende vergadering is het duidelijk geworden dat investeringen die eventueel niet bij aanvang van de verbouwing van het Klooster gedaan worden, in de komende 25 tot 30 jaar alsnog gedaan moeten worden. Tevens bleek dat diverse kosten, voor renovatie van de technische installaties in het theater, ten onrechte niet mee zijn genomen in het totale budget voor de renovatie van het Klooster als geheel. Als we deze kosten meenemen, net als de kosten voor de renovatie, de tijdelijke verhuizing van huidige huurders en de financieringskosten, hoe ziet dan het kostenplaatje er uit? Ook bleek dat voor een goed vergelijk de te verwachten exploitatie een belangrijk onderdeel is van de haalbaarheid van het project. Immers, een bibliotheek of niet, scheelt een belangrijke, constante en grote huurder. Wij zijn voorstander van een goede, kwalitatief hoogwaardige investering, leidend tot het beste resultaat voor Nuenen. Maar wij maken ons wel ernstig zorgen over de bedragen die ermee gemoeid zijn en in de toekomst gaan worden.” Vragen: 1. Kunt u ons, per scenario, de netto contante waarde voorrekenen voor de verbouwing, zodat er een transparante vergelijking gemaakt kan worden? 2.

Kunt u ons, per scenario, het te verwachten exploitatietekort voorrekenen? 3. Zelfs bij sociale huur gaan huurders meer betalen na renovatie van hun huis. Kunt u uitleggen waarom de huurders van het Klooster niet meer gaan betalen, na een miljoenen kostende renovatie? pagina 1 van 4 1567403

4. Gezien onze huidige schuldenlast, kunnen wij het benodigde kapitaal voor de renovatie nog wel lenen? En welke consequenties brengt dat met zich mee? 5. Wat zijn de totale lasten (financieringskosten, afschrijving en exploitatietekort) van het Klooster per jaar in de verschillende scenario’s na de renovatie? 6. Gezien de schuldenlast die we hebben, gezien de stijgende rente, is het in uw ogen financieel verantwoord om op dit moment een dergelijk groot project op te pakken? Graag uw toelichting. 7. Op welke inkomsten rekent u die van invloed zijn op de investeringsruimte? Door middel van deze brief zullen wij uw vragen beantwoorden. Vraag 1: Kunt u ons, per scenario, de netto contante waarde voorrekenen voor de verbouwing, zodat er een transparante vergelijking gemaakt kan worden? Antwoord 1: Het betreft hier een investeringskrediet en geen grondexploitatie. Daarom is hier geen sprake van netto contante waarde. Dit geldt voor alle scenario’s. Vraag 2: Kunt u ons, per scenario, het te verwachten exploitatietekort voorrekenen? Antwoord 2: Wij veronderstellen, dat u hiermee het exploitatieplan-/begroting bedoelt vanuit de vereniging. Dit is gebaseerd op dorpshuis 2.0 concept. Zie bijlage 2 bij het raadsvoorstel. Zoals vermeld in het exploitatieplan zijn in deze kosten geen kapitaallasten meegenomen voor de investering van de verbouwing en grootonderhoud.

In de gemeentelijke begroting is voor de exploitatie van het verbouwde Klooster een budget gereserveerd van € 260.000,- per jaar. Hierin is nog geen rekening gehouden met de extra huurinkomsten van de bibliotheek. Dit budget is op dit moment voor alle scenario’s gelijk. Vraag 3: Zelfs bij sociale huur gaan huurders meer betalen na renovatie van hun huis. Kunt u uitleggen waarom de huurders van het Klooster niet meer gaan betalen, na een miljoenen kostende renovatie? Antwoord 3: Er is bij het opstellen van de visie – dorpshuis 2.0 als uitgangspunt gekozen om uit te gaan van vergelijkbare huurprijzen. Bij de nadere uitwerking van de plannen en de huurgebruiksovereenkomsten zal gekeken worden naar een gebruikelijke clausule voor indexering en/of inflatiecorrectie. Vraag 4: Gezien onze huidige schuldenlast, kunnen wij het benodigde kapitaal voor de renovatie nog wel lenen? En welke consequenties brengt dat met zich mee?

pagina 2 van 4 1567403

Antwoord 4: In de huidige meerjarige prognose van de financieringsbehoefte, zoals opgenomen in de begroting 2023, is de investering van de begrote investeringskredieten meegenomen. Pas tegen de tijd dat de daadwerkelijke investeringsuitgaven gedaan worden bekijken we in hoeverre we een aanvullende lening moeten afsluiten dan wel of het met eigen middelen kan worden gefinancierd (totaalfinanciering). Of we moeten lenen hangt af van o.a. de inkomsten uit grex-projecten in de komende jaren en de andere investeringsuitgaven. In de begroting 2023 gaan we ervan uit dat we in 2025 weer moeten gaan bijlenen. Vraag 5: Wat zijn de totale lasten (financieringskosten, afschrijving en exploitatietekort) van het Klooster per jaar in de verschillende scenario’s na de renovatie? Antwoord 5: In onderstaand tabel is getracht om op een eenvoudige, maar zo volledig mogelijk manier een overzicht te geven van de totale jaarlijkse lasten van het Klooster per scenario. Scenario 1 Investering bouw incl. BTW

Scenario 2

Scenario 3

€ 13.100.000,-

€ 12.100.000,-

€ 10.900.000,-

€ 590.000,-

€ 545.000,-

€ 491.000,-

€ 83.000,-

€ 83.000,-

€ 83.000,-

€ 60.000,-

€ 60.000,-

€ 60.000,-

Nader te bepalen

Nader te bepalen

Nader te bepalen

€ 5.000,-

€ 5.000,-

€ 5.000,-

Gereserveerde exploitatiebijdrage vereniging – dorpshuis 2.0 model – per jaar***

€ 260.000,-

€ 260.000,-

€ 260.000,-

Totale jaarlijkse lasten

€ 998.000,-

€ 953.000,-

€ 899.000

Kapitaallasten bouw* (Lineair / 25j / 0,5%) per jaar

Los- & vaste inrichting + AV (afgerond €1.250.000,- =(€ 1.222.000,-) / lineair / 15j / 0,5%)

Theatertechniek (€1.400.000,- / lineair / 25j / 0,5%)

Onderhoudsvoorziening: Reservering grootonderhoud** Reservering dagelijks onderhoud (o.b.v. mjop gemiddelde van 10 j)

( 1e jaar na oplevering gebouw)

* Het betreft een lineaire afschrijving en bedrag 1e jaar na oplevering, nu gepland 2025. Daarna aflopend elk jaar ca. 2.000 minder. ** Er dient voor het nieuwe gebouw nog een nieuw meerjarenonderhoudsplan(mjop) voor grootonderhoud opgesteld te worden. De ervaring leert dat bij dergelijke renovaties de kosten voor het grootonderhoud de eerste 10 jaar nihil zullen zijn. Er is wel een losse post van ca. € 5.000,- per jaar voor dagelijks onderhoud (onderhoudsservice contracten en keuringen) te verwachten.

pagina 3 van 4 1567403

*** de exploitatiebijdrage aan vereniging is nu voor alle scenario’s gelijk. Dit wordt nog nader uitgewerkt. Het is de verwachting, dat bij scenario 1 en 2 een positievere exploitatie te behalen is dan bij scenario 3 (alleen huidige gebouw renoveren – geen dorpshuis 2.0 concept). Bijvoorbeeld de huurinkomsten van de bieb. Zie hiervoor ook raadsvoorstel + bijlage 2 bij raadsvoorstel.

Vraag 6: Gezien de schuldenlast die we hebben, gezien de stijgende rente, is het in uw ogen financieel verantwoord om op dit moment een dergelijk groot project op te pakken? Graag uw toelichting. Antwoord 6: Dit is een politieke vraag. De financiële consequenties staan in het raadsvoorstel beschreven. Het is aan de politiek om keuzes te maken. Vraag 7: Op welke inkomsten rekent u die van invloed zijn op de investeringsruimte? Antwoord vraag 7: Er zijn geen directe inkomsten voor de gemeente, die ingezet kunnen worden als dekking voor de benodigde investeringen. De inkomsten (huurinkomsten en horeca) zijn verwerkt in het exploitatieplan-/begroting van de vereniging van het Klooster. Dit exploitatieplan/begroting heeft op basis van de uitgevoerde onderzoeken een tekort van € 260.000,- per jaar. Een en ander wordt met de vereniging het Klooster de komende periode nog nader uitgewerkt. Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Nuenen De secretaris De burgemeester, Drs. M. Arents

M.J. Houben MBA

Deze brief is digitaal ondertekend en daarom niet voorzien van een fysieke handtekening.

Ondertekend op: 23-02-2023 16:19 Ondertekend door: Marike Arents Locatie: Nuenen Reden: Digitaal Uitgaand

pagina 4 van 4 1567403