2023-03 Raadsinformatiebrief Kantorenbrief Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE)

Aan de leden van de gemeenteraad

Raadsinformatiebrief Afdeling: Maatschappelijke ontwikkeling Doorkiesnr

:

554

Onderwerp

:

Kantorenbrief Stedelijk Gebied Eindhoven

Verzenddatum

:

25 januari 2023

Zaaknummer

:

1501500

Eind vorig jaar is de ‘Programmering nieuwe werklocaties 2021’ in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) vastgesteld. Hierin zijn regionale afspraken met betrekking tot de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en campussen in het SGE vastgelegd. Kantoorlocaties zijn in deze programmering buiten beschouwing gelaten. De laatste regionale afspraken over kantorenprogrammering dateren van 2013. De aanleiding om deze destijds te maken, was vooral gelegen in de toenmalige malaise op de kantorenmarkt, welke gepaard ging met veel leegstand. Inmiddels is de situatie flink gewijzigd. Aangespoord door regionale afspraken, maar ook door de slechte vooruitzichten, is de afgelopen tien jaar op meerdere locaties in het SGE, het ooit bedachte nieuwbouw kantorenprogramma ingekrompen of zelfs helemaal gecanceld. Mede daardoor is de kantorenmarkt inmiddels een stuk ‘gezonder’ geworden. Dit blijkt onder meer uit de dalende leegstandscijfers. Genoemde ontwikkelingen maken dat de toenmalige programmeringsafspraken uit 2013 niet één op één hoeven te worden geactualiseerd. Een ‘lichtere’ beleidsvariant volstaat op dit moment. Daar is de bijgevoegde kantorenbrief voor bedoeld. De Kantorenbrief Stedelijk Gebied Eindhoven 2022 begint met een korte schets van de ontwikkelingen die zich momenteel op de regionale kantorenmarkt voordoen.

Vervolgens worden de uitkomsten van het recente provinciale onderzoek ‘Behoefteraming kantoren Noord-Brabant’ (d.d. sept. 2022, uitgevoerd door STEC) naar SGE-niveau vertaald en worden hier een aantal regionale afspraken en aanbevelingen aan gekoppeld. In deze raadsinformatiebrief leest u een toelichting op de Kantorenbrief Stedelijk Gebied Eindhoven 2022, voor de volledige informatie kunt de bijlagen raadplegen. Significante veranderingen op de regionale kantorenmarkt De afgelopen tien jaar heeft de kantorenmarkt in heel Nederland (dus ook in deze regio) een flinke metamorfose doorgemaakt. Zo is te zien dat kantoorgebruikers er in toenemende mate de voorkeur aan geven om zich te vestigen in de centra van grote(re) steden. Ten tijde van de laatste regionale kantorenprogrammering (2013) ging de voorkeur nog uit naar een goed bereikbare snelweglocatie. Anderzijds is te zien dat

Zaaknummer: 1501500

pagina 1 van 4 Documentnummer: 1501510

het thuis werken, mede door Corona, een grote vlucht heeft genomen. Daardoor ligt het voor de hand dat de totale ruimtebehoefte van kantoorgebruikers de komende jaren substantieel gaat afnemen. Daarmee samenhangend, krijgen kantoren steeds meer de functie van ontmoetingsplek voor werknemers. Zo’n plek moet vooral goed bereikbaar zijn met een snelle OV-verbinding. Toch blijft er (vooralsnog) een categorie kantoorgebruikers over die de voorkeur geeft aan een locatie met een goede autobereikbaarheid. Bestaande kantoorgebouwen die aan de snelweg zijn gelegen en ook (redelijk) goed bereikbaar zijn met het OV én beschikken over de nodige voorzieningen, kunnen daarom nog wel degelijk toekomstperspectief hebben. Vraag naar kantoren neemt af en verschuift naar andersoortige locaties Het onderzoek dat adviesbureau STEC onlangs heeft uitgevoerd in opdracht van de Provincie Brabant, is het uitgangspunt voor de Kantorenbrief SGE 2022. STEC heeft voor zes verschillende locatietypen (dus niet per specifieke locatie) conclusies getrokken die in de Kantorenbrief SGE 2022 vertaald zijn naar de situatie in het SGE. 1. Centrummilieu / OV-knoop De grootste ruimtevraag in het SGE wordt verwacht in het hoogstedelijk centrummilieu (+78.600 m²). In deze regio is dit locatietype alleen te vinden in het Eindhovense stationsgebied.

Juist in dit gebied kan invulling worden gegeven aan de regionale ambities die samenhangen met de schaalsprong (in het SGE ca. 72.000 arbeidsplaatsen erbij tot 2040). In het Eindhovense stationsgebied is de harde planvoorraad 37.400 m² groot. Naast harde planvoorraad, bevindt zich hier ook nog 184.000 m² zachte planvoorraad. STEC ziet zeker kansen om deze plancapaciteit te ontwikkelen, maar adviseert wel om het gefaseerd op de markt te brengen ter voorkoming van overaanbod. 2. Overig centrummilieu De ruimtevraag naar ‘overig centrummilieu’ is t/m 2031 negatief ingeschat op – 2.400 m². Er is in 2031 dus een geraamd overschot van 2.400 m² op dit type locaties. De totale planvoorraad is 10.838 m² groot (deels gelegen in Helmond, deels in Nuenen). De nieuw te bouwen voorraad is dus groter dan de geraamde behoefte. Echter, omdat het om een relatief beperkt aantal vierkante meters gaat, is er nauwelijks sprake van marktverstoring. Daarmee is behoud van deze plancapaciteit te rechtvaardigen, waarbij het initiatief aan de markt wordt overgelaten. 3. Innovatie / campus De ruimtevraag op dit locatietype is ingeschat op +37.700 m². De totale planvoorraad is 131.750 m² (gelegen op High Tech Campus Eindhoven en de TU/e-campus). ‘Op papier’ is er de komende tien jaar dus voldoende planvoorraad beschikbaar.

Het hoeft geen probleem te zijn dat de huidige planvoorraad, de verwachte behoefte overtreft, omdat STEC inschat dat de specifieke vraag naar campuslocaties wel eens groter kan zijn dan de geraamde 37.700 m². 4. Snelweg en uitvalsweg (waaronder bedrijventerreinmilieu) De ruimtevraag naar dit type locatie is negatief ingeschat op circa – 210.000 m². De totale planvoorraad die aan deze vraag voldoet is daarentegen bijna 90.000 m² groot. Deze is verdeeld over de locaties Bouvigne en Flight Forum in Eindhoven en De Run pagina 2 van 4 1501500

1.000 in Veldhoven. Op laatstgenoemde locatie is ASML inmiddels gestart met nieuwbouw voor eigen gebruik waardoor hier geen sprake meer is van overcapaciteit die de markt mogelijk verstoort. Daarentegen stelt STEC dat de marktperspectieven voor de 50.000 m² BVO planvoorraad op het kantorencluster Flight Forum wél problematisch kunnen zijn. STEC moedigt daarom de huidige plannen van Flight Forum aan om te komen tot een alternatieve invulling van het gebied. Ten aanzien van snelweglocaties in zijn algemeenheid meldt STEC dat deze naar verwachting in meters gaan krimpen, vandaar het dringende advies om hier géén nieuwbouwplannen meer te ontwikkelen. 5. Solitaire kantoren in woonmilieu Er zijn in het SGE geen nieuw te bouwen vastgoedprojecten gepland op dit type locaties. 6. Overig OV-knooppunt Er zijn in het SGE geen nieuw te bouwen vastgoedprojecten gepland op dit type locaties. Aanvullende afspraken In aansluiting op bovenstaande locatie-gebonden aanbevelingen, spreken we in het SGE het volgende af aangaande kantoorlocaties: - De kantorenmarkt in een gemeente staat niet op zich zelf. Het is daarom van belang om als regio samen te werken aan een kantorenvoorraad die kwantitatief in balans is, bestaande uit kantoorlocaties die in kwalitatieve zin toekomstbestendig zijn.

- Nieuwe ontwikkelingsinitiatieven van kantoor(achtige) gebouwen die nog niet (of met minder vierkante meters) zijn opgenomen in de planvoorraad-lijst (zie p.8 kantorenbrief), worden besproken in het Ambtelijk Overleg Economie en vervolgens met een advies ter besluitvorming voorgelegd aan het PoHo Economie. - De Kantorenbrief SGE 2022 wordt in beginsel tweejaarlijks – of op het moment dat de situatie daarom vraagt – door het PoHo Economie vastgesteld. Op die manier kan het SGE zorgdragen voor de gewenste toekomstbestendige kantoorlocaties. - De kantorenbrief stelt de regio in staat om mee te bewegen met ontwikkelingen die zich op de kantorenmarkt voordoen en adaptief te sturen op de kantorenvoorraad. - Een van de ontwikkelingen die zich kunnen voordoen, is de mogelijkheid om incourante kantoorgebouwen te transformeren naar andere functies. We houden als regio zicht op deze transformatiekansen, niet alleen door te transformeren naar woningen maar ook naar andere, bijvoorbeeld bedrijfsmatige functies. - Om actueel zicht te houden op relevante ontwikkelingen, leegstand en opnamecijfers, is het van belang om de kantorenmarkt te blijven monitoren. De ‘Vastgoedmonitor Stedelijk Gebied Eindhoven’ die jaarlijks in opdracht van het SGE wordt opgesteld, voorziet daarin.

pagina 3 van 4 1501500

Bijlagen - Kantorenbrief Stedelijk Gebied Eindhoven 2022 - Fact sheets kantoorlocaties SGE - STEC-rapport; Behoefteraming kantoren Noord-Brabant, sept. 2022 Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Nuenen De secretaris De burgemeester, Drs. M. Arents

M.J. Houben MBA

Deze brief is digitaal verstuurd en daarom niet voorzien van een fysieke handtekening.

Ondertekend op: 25-01-2023 15:55 Ondertekend door: Marike Arents Locatie: Nuenen Reden: Digitaal Uitgaand

pagina 4 van 4 1501500