2022-55 RV Bijlage - Leeswijzer grondexploitaties

LEESWIJZER JAARRAPPORTAGE GRONDEXPLOITATIES Ten behoeve van de jaarrapportage is een leeswijzer van het opgenomen kasstroomoverzicht en risicorapportage opgesteld. Deze leeswijzer dient als algemene toelichting op deze twee onderdelen. Het kasstroomoverzicht is de gemeentelijke grondexploitatie (hierna: grondexploitatie). In deze leeswijzer wordt een algemene toelichting gegeven op de grondexploitatie, de kosten- en opbrengstensoorten, de overige begrippen en op de risicorapportage van de grondexploitaties. Per onderdeel van de grondexploitatie is een korte algemene toelichting opgenomen. Tot slot is een algemene toelichting over de risicorapportage opgenomen.

Opbouw jaarrapportage In de jaarrapportage wordt eerste een algemene omschrijving gegeven van het project, met figuur waarop de ligging van het plangebied is weergegeven. Om een beeld te geven van de woningaantallen of vierkante meters overige functies in het project zijn opgenomen is in een tabel het programma opgenomen. Tevens is een tabel met een planning van het project opgenomen, hierin is opgenomen welke fases voor dit project zijn afgerond en welke fases de komende jaren nog doorlopen worden. Op de volgende pagina wordt eerst het kasstroomoverzicht van het project weergegeven. In dit kasstroom overzicht zijn alle kosten en opbrengsten van het project weergeven. Dit zijn de boekwaarden uit het verleden en de prospectie van de kasstromen voor de toekomst. De stand van de boekwaarden per 1-1-2021 is weergeven, de kosten en opbrengsten die geboekt zijn in 2021 en de totale boekwaarde per 31-12-2021 zijn weergegeven. De kolom totale prospectie bevat de totalen van de toekomstige kasstromen, in de kolommen ernaast zijn de kasstromen per jaar weergegeven. De som van de totale boekwaarden en de totale prospectie is weergegeven in de kolom nieuwe exploitatie totaal. Onder het kasstroom overzicht is het resultaat weergegeven, Hierbij is aangegeven wat het verschil is op eindsaldo ten opzichte van het vorige jaar en waardoor dit verschil verklaart wordt.

In het kader ernaast is een toelichting op het kasstroomoverzicht opgenomen.

Grondexploitatie Door middel van een gemeentelijke grondexploitatie worden financiële kaders gesteld voor de ontwikkeling en realisatie van gronden in de gemeente. Een grondexploitatie is een financieel overzicht van gerealiseerde en geraamde gemeentelijke kosten en opbrengsten van een concrete gebiedsontwikkeling, waarvoor een bestemmingsplan wordt of is vastgesteld. Het saldo van de gerealiseerde en geraamde kosten en opbrengsten is het resultaat van de grondexploitatie ofwel van het project. De gemeenteraad stelt de grondexploitatie vast. Daarna wordt deze grondexploitatie in ieder geval jaarlijks bij de jaarrekening geactualiseerd. Dit is een bevoegdheid van de raad in het kader van hun budgetrecht. Voor een te verwachte negatief resultaat van de grondexploitatie wordt in de betreffende jaarrekening een even hoge voorziening getroffen. Bij een te verwachte positief resultaat wordt een verwachte winstneming aan het einde van de looptijd van de grondexploitatie voorzien. Bij het jaarlijks actualiseren van de grondexploitaties wordt beoordeeld of de getroffen voorziening moet worden verhoogd of verlaagd. De uitgangspunten voor een grondexploitatie dient te voldoen aan de eisen voortvloeiend uit het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de kostensoortenlijst uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Kostensoorten Planontwikkelingskosten Planontwikkelingskosten zijn de kosten die de gemeente maakt voor de inzet van mensen bij de betreffende ontwikkeling. Dit kan de inzet van medewerkers zijn of de inhuur van externe partijen. Deze kosten hebben bijvoorbeeld te maken met het opstellen van ruimtelijke plannen (bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan, etc.), kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (besteksvoorbereiding en –uitvoering van het bouw- en woonrijp maken), communicatie, projectmanagement / -leiding, planeconomie, onderzoeken, gronduitgifte.

Verwerving en sloopwerkzaamheden De kosten voor verwerving zijn alle kosten die te maken hebben met de aankoop van gronden of vastgoed. Dit zijn de kosten voor de verwerving van de gronden en opstallen, advisering van verwerving, gronden vrijmaken van rechten. Daarnaast zijn onder deze kostenpost de kosten voor sloop, verwijderen en verplaatsen van opstallen opgenomen.

Bodemsanering en grondwerken Dit zijn kosten die te maken hebben met bodemonderzoek, bodemsanering, grondwerken, archeologisch onderzoek en archeologische werkzaamheden. Grondwerken zijn werkzaamheden aan de grond, bijvoorbeeld het egaliseren en ophogen van gronden.

Bouw- en woonrijp maken De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn onder deze kostenpost opgenomen. Bouwrijp maken betreft de werkzaamheden, zodat de grond gereed is om op te bouwen. Dit is onder andere het aanleggen van kabels en leidingen, aanleggen van de riolering, aanleg van (bouw)wegen, aanleg van tijdelijke voorzieningen en het graven van waterpartijen. Woonrijp maken betreft de aanleg en afwerking van het openbaar gebied. Dit is onder andere de aanleg van definitieve verhardingen op wegen en aansluitingen op bestaande wegen, aanleg groen- en watervoorzieningen, plaatsen straatmeubilair en openbare verlichting en brandkranen.

Fondsbijdragen Onder deze kostenpost zijn de afdrachten aan de bestemmingsreserves conform de Nota Grondbeleid 20192023 en het Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen opgenomen. De afdrachten aan bestemmingsreserves hebben bijvoorbeeld betrekking op de bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen, sociale woningbouw en parkmanagement. Conform de voorschriften van het Besluit Begroting en Verantwoording Gemeenten en Provincies (BBV) worden de afdrachten aan de bestemmingsreserves pas bij de afsluiting van een project gedaan, mits het resultaat van een project dit toestaat. Bij deze kostenpost zijn ook eventuele winstnemingen en afwaarderingen van de grondexploitaties opgenomen.

Maatregelen Onder deze kostenpost worden de kosten verstaan voor onder andere (compensatie)maatregelen van groen en natuur, afkoop van milieu- en hindercontouren en overige te treffen zogenaamde maatregelen die door de ontwikkeling noodzakelijk zijn.

Planschade Onder deze kostenpost worden de kosten verstaan voor de behandeling van een verzoek om planschadevergoeding en de kosten voor een eventuele uitkering van de toegewezen planschadevergoeding.

Overige kosten Onder overige kosten vallen onder andere de kosten voor onroerend zaakbelasting, waterschap, energie en overige kosten van gronden en vastgoed in het plangebied.

Belastingen Deze kostenpost betreft de kosten voor belastingplicht in het kader van Vennootschapsbelasting, niet terugvorderbare of compensabele btw en eventuele overige belastingen.

Opbrengsten Onder de opbrengsten worden alle opbrengsten verstaan, die voortkomen uit en gerelateerd zijn aan de ontwikkeling. Dit zijn opbrengsten uit: •

• • •

de gronduitgifte van o woningbouw, o bedrijventerrein, o voorzieningen, o etc., opbrengsten uit (tijdelijke) verhuur en pacht, bijdragen van overheden (bv. subsidies provincie, rijk) of bijdragen van derden (bv. exploitatiebijdragen).

Overige begrippen Fasering en rente In de grondexploitatie worden kosten en opbrengsten in de tijd uitgezet. Hierdoor ontstaat per jaar, bv. 2024,een zogenaamde verwachte kasstroom. Omdat de opbrengsten veelal later komen dan de kosten, moeten de kosten worden “voorgefinancierd”. Voor deze “financiering” moet door de gemeente rente betaald worden. Dit werkt op eenzelfde manier als een hypotheek: u koopt als particulier een huis via de bank en die rekent u rente en aflossing, zodat u na 30 jaar de hypotheek heeft afgelost. Zodra de gemeente voor de ontwikkeling kosten maakt (bv. grondverwerving, planontwikkeling en bouw- en woonrijp maken), moet zij hierover dus rentekosten betalen. Deze factor “Tijd” heeft dan ook een grote invloed op de grondexploitatie. De te betalen rente kan worden beperkt door een “aflossing”, zijnde de opbrengsten van de ontwikkeling, te doen. De hoogte van de renteparameter in de grondexploitatie wordt bepaald conform de voorschriften van de commissie BBV.

Kosten- en opbrengstenstijging De ramingen van de kosten en opbrengsten zijn op het prijspeil van heden. In de grondexploitatie wordt rekening gehouden met een verwachte stijging van de geraamde kosten en opbrengsten. De kosten zullen in de toekomst gaan stijgen door de reguliere (landelijke) inflatie en/of door stijging van de materiaalprijzen voor bijvoorbeeld verhardingen, rioleringen, etc.. Door deze kostenstijging op te nemen wordt reeds rekening gehouden met toekomstige hogere kosten dan op het prijspeil van heden is geraamd. Dit zou je ook toe kunnen passen op de opbrengsten. Op dit moment wordt in de gemeente Nuenen echter geen opbrengstenstijging gehanteerd. De opbrengsten liggen grotendeels vast in overeenkomsten met ontwikkelaars. Voor de overige opbrengsten is, in lijn met een van de aanbevelingen van de commissie BBV, geen opbrengstenstijging gehanteerd.

Eindwaarde en Netto contante waarde Nadat de ontwikkeling gerealiseerd is (na afloop van de looptijd van de grondexploitatie) worden alle daadwerkelijk gerealiseerde kosten (inclusief rente) van de gerealiseerde opbrengsten afgetrokken. Dit levert de eindwaarde van een grondexploitatie op. Dat is dus het resultaat van een grondexploitatie na afloop van de ontwikkeling, bijvoorbeeld in 2024. Om het resultaat van meerdere ontwikkelingen met verschillende looptijden en einddata (2022, 2025, etc.) bij elkaar te kunnen optellen en aftrekken, is een correctie nodig. Een

ontwikkeling dat bijvoorbeeld een positief resultaat van € 1 mln. in 2022 heeft, is meer waard dan een ander project dat in 2025 ook € 1 mln. oplevert. Daarom worden alle (verwachte) resultaten na afloop van de ontwikkeling teruggerekend naar 1 januari van het huidige jaar (peildatum jaarrekening). Vaak wordt hiervoor de afkorting NCW gebruikt (Netto Contante Waarde) en heet dit teruggerekende resultaat het resultaat op contante waarde. Met de contante waarde wordt in feite berekend wat de huidige waarde is van het verwachte projectresultaat op het einde van het project. De NCW wordt vanuit de eindwaarde berekend in lijn met de voorschriften van de commissie BBV.

Risico-analyse Jaarlijks wordt een risicoanalyse opgesteld voor de ruimtelijke projecten met een grondexploitatie. Daarbij wordt wel onderscheid gemaakt tussen strategische en niet-strategische projecten. Gelet op de vaak grotere gemeentelijke belangen, grotere complexiteit en langere looptijd van strategische projecten wordt daarvoor een uitgebreide risicoanalyse uitgevoerd. Voor “aflopende” projecten, waarvoor het grootste deel van de kosten en opbrengsten reeds gerealiseerd zijn of de resterende looptijd kort is, blijft dit beperkt tot een beschrijvende rapportage. Per project worden project specifieke risico’s geïdentificeerd. Dit heeft als doel om de risico’s gedurende de looptijd van het project te inventariseren, te identificeren, te monitoren en waar mogelijk beheersmaatregelen te nemen. Naast risico’s kunnen er ook kansen ontstaan voor de gemeente die een positief effect hebben op de grondexploitatie. Op basis van deze project specifieke risico’s wordt een Monte Carlo analyse uitgevoerd om het risicoprofiel van het project te maken. Deze methode wordt vaak gebruikt bij de risicoanalyse van grondexploitaties. De Monte Carlo analyse is een statistische simulatie, waarbij met behulp van een groot aantal financiële scenario’s het totale financiële risicoprofiel van een project wordt geanalyseerd.

De Monte Carlo analyse berekent op grond van een groot aantal simulaties / scenario’s dus het totale financiële risicoprofiel. De resultaten van de risicoanalyse hebben we vastgelegd in de risicorapportage.

Opbouw risicorapportage In de risicorapportage wordt eerst een algemeen beeld geschetst van de risico’s waar het project mee te maken heeft, de grootte van de risico’s en de impact van de risico’s. In het figuur “Impact risico’s” is een overzicht gegeven van de financiële impact van de grootste risico’s die onder het figuur zijn weergegeven. Deze rangorde van risico’s wordt bepaald op basis van de geïnventariseerde en geanalyseerde project specifieke risico’s, die in de tabel eronder zijn weergegeven. Tot slot wordt onder het kopje conclusie het financiële risicoprofiel van het project geschetst op basis van de Monte Carlo analyse. Door middel van deze analyse wordt de impact van de geïnventariseerde risico’s en de invloed van de kansen op het resultaat van het project bepaald en wat de impact op de weerstandscapaciteit van de gemeente is.

Project specifieke risico’s Bij de project specifieke risico’s wordt een omschrijving gegeven van het risico, waarbij de kans van optreden en de impact van het risico zijn bepaald. Bij de project specifieke risico’s wordt een verklaring opgenomen van het risico. Tevens is, indien mogelijk, een beheersmaatregel van het risico opgenomen. De kans van optreden van het risico geeft weer hoe groot de kans wordt geacht dat het risico zich daadwerkelijk voordoet. Op het moment dat het risico groter is dan 50% wordt deze niet opgenomen in de risicoanalyse, maar direct verwerkt in de grondexploitatie. De impact van het risico geeft weer hoe groot de financiële impact is als het risico zich daadwerkelijk optreedt.