2022-13 RIB Proces masterplan Kloostertuin

Aan de leden van de gemeenteraad

Raadsinformatiebrief Afdeling: Ontwikkeling en Handhaving

Doorkiesnummer Onderwerp Datum Djumanummer Bijlage

: (040) 2631 645 : Proces masterplan Kloostertuin : 2 maart 2022 : 1081207 : Inventarisatie

Geachte raadsleden, Inleiding In deze raadsinformatiebrief informeren wij u over de locatie Kloostertuin en de vervolgstappen om te komen tot een plan voor de ontwikkeling van deze locatie. Tijdens de themasessie van 12 juli 2021 hebben wij de achtergronden, eerdere besluiten en enkele indicatieve vooronderzoeken op een rijtje gezet. Wij hebben het bewustzijn gedeeld dat er keuzes nodig zijn die goed zijn voor Nuenen én voor de locatie Kloostertuin zelf. Dit vraagt om afwegingen via een gestructureerde aanpak met gepaste betrokkenheid van participanten en uw gemeenteraad. Hiervoor is een proces voorbereid dat nu van start kan gaan. Tussentijds -in mei of juni- zullen wij de eerste globale scenario’s met u delen. Na een succesvol planvormingsproces wordt uw raad eind dit jaar- in staat gesteld onderbouwde keuzes te maken. Beleid en vooronderzoek De voorgeschiedenis van de ontwikkeling van de Kloostertuin bevestigt de potentie in financiële en kwalitatieve zin. Er is nog geen actueel programma of plan voor deze ‘groene oase achter het Klooster’, wel veel wensen en ambities en daarmee ook dilemma’s. Uw raad heeft eerder al richting gegeven aan deze ontwikkeling door besluiten die genomen zijn bij de behandeling van Omgevingsvisie, Programma Wonen, Centrumvisie en de Structuurvisie Wereld van Van Gogh.

De interesse van doelgroepen voedt de gemeentelijke ambitie, hetgeen uw raad heeft vertaald in moties en amendementen. Wij herkennen daarnaast gevoeligheden vanwege de discussie over ‘hoger bouwen’, de ontwikkelingen in het centrum en de wensen van uiteenlopende doelgroepen, ook in de directe omgeving. Dergelijke ambities en opvattingen hebben wij verzameld (zie bijlage). Dit document beschouwen wij als richtinggevend kader voor het aanstaande ontwerp- en participatieproces.

Pagina 1 van 12 1081207

Masterplan voor een bijzondere locatie Om te komen tot integrale afwegingen is een plan van aanpak opgesteld in afstemming met de ontwerper (Xi-Ontwerp, Jan Maurits van Linge) die geselecteerd is voor de ontwerpwerkzaamheden. De aanpak bevat de volgende onderdelen: 1. Atlas van de Kloostertuin - waarin we alle basisgegevens van de Kloostertuin op een rij zetten; 2. Ingrediënten verzamelen – uitgangspunten voor de ontwikkeling, met alle actoren; 3. Scenario’s – verschillende ruimtelijke en programmatische opties die de mogelijkheden voor de kloostertuin in beeld brengen; 4. Masterplan – dat de beste onderdelen van de scenario’s combineert; Bij stap 3 willen wij uw raad consulteren over de scenario’s, bij voorkeur in een informele themabijeenkomst of een beeldvormende vergadering. Volgens planning zal een voorstel voor vaststelling van het masterplan plaatsvinden in de gemeenteraad eind 2022. Na vaststelling van een masterplan kunnen deelprojecten gerealiseerd worden door nader te bepalen projectpartners en/ of de gemeente zelf. Financieel De voornoemde planvorming wordt bekostigd uit het voorbereidingskrediet dat uw raad beschikbaar heeft gesteld. Er is nog geen grondexploitatie geopend, wel zijn verkennende berekeningen uitgevoerd met vele variabelen. Hoewel wij de locatie niet zien als ‘tafelzilver’ in financiële zin, streven wij wel naar een sluitende grondexploitatie.

Dit betekent in de regel dat de bestaande boekwaarde en inrichtingskosten gecompenseerd dienen te worden vanuit grondverkoop. Hiervoor zijn circa 80 wooneenheden nodig, uitgaande van het gebruikelijke percentage van 30% sociale woningbouw. Stapeling van woningen maakt kansen voor sociale woningbouw groter en leidt direct tot een kleinere footprint cq. zorgt voor een groter parkachtig gebied. Dit verdient de voorkeur ten opzichte van grondgebonden eengezinswoningen. In de fase van scenario’s en masterplan zullen berekeningen uitgevoerd worden op grond van een concreter programma, hetgeen een mogelijk financieel resultaat inclusief bandbreedtes inzichtelijk maakt. Kwaliteit en doelgroepen Deze locatie vraagt om een bijzonder, kwalitatief hoogwaardige invulling. Het Team Ruimtelijke Kwaliteit heeft daarom -ook bij het op te stellen masterplan voor de Kloostertuin- een belangrijke adviesrol. Door de gemeentelijke eigendomspositie kunnen wij daarnaast selectief zijn in het overdragen van de uitwerking en realisatie van beeldbepalende elementen zoals bebouwing. Verschillende groepen hebben zich gemeld en zouden de locatie graag zelf ontwikkelen. Wij zien deze initiatieven vooralsnog niet bijdragen aan de beoogde -en toch al lastig te bereikenkostendekkende grondexploitatie of aan een kwalitatief hoogwaardige invulling voor de Kloostertuin.

Daarom zijn wij vooralsnog terughoudend met het toewijzen van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en soortgelijk private ontwikkel- en huisvestingsvormen op deze locatie, hoewel wij overigens -onder de juiste conditiessympathiek tegenover dergelijke initiatieven staan. Door te voorkomen dat de Kloostertuin in deze fase al door partijen ‘geclaimd’ wordt, blijft ook de discussie over

Pagina 2 van 12

een optimaal gemeentelijk masterplan zuiver. Specifiek ten aanzien van het initiatief “Vrije Volkshuisvesting” bent u geïnformeerd, eveneens via een raadsinformatiebrief. Participatie Uiteraard gaat de ontwikkeling van de Kloostertuin gepaard met een participatietraject. Zoals bij de behandeling van de Participatienota is aangegeven zal het college een participatieplan vaststellen voor een majeur project zoals de Kloostertuin. De doelgroepen, waaronder jongeren en ouderen en omwonenden worden daarbij geraadpleegd. Doel van het participatietraject zal niet zijn, om tot eensluidende standpunten of tot een compromis te komen of iedereen tevreden te stellen. Deze prachtige locatie biedt immers onvoldoende ruimte om de alle ambities van belanghebbenden en potentiële doelgroepen te verwezenlijken. Wel maakt een goed participatietraject belangen en draagvlak inzichtelijk bij de besluitvorming. Zodoende helpt het u en ons een integrale afweging te maken. Overige onderzoeken Na vaststelling van een masterplan moet de beoogde ontwikkeling juridischplanologisch mogelijk gemaakt worden. Vooruitlopend op de planologische procedure worden er onderzoeken uitgevoerd voor archeologie, bodem, flora & fauna, boomkwaliteit etc. De resultaten hiervan leveren ook kaders voor het planproces en dienen later ter onderbouwing van het bestemmingsplan.

In de bijlage treft u de stand van zaken aan omtrent de onderzoeken. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Nuenen, de secretaris, de burgemeester,

drs. M. Arents

M.J. Houben MBA

Pagina 3 van 12

Bijlage 1 Onderwerp

raadsinformatiebrief Kloostertuin Inventarisatie beleidskaders t.b.v. masterplan Kloostertuin

Locatie Enigszins verborgen achter het Klooster, in het hart van Nuenen, ligt een vrijwel braakliggend, overwegend groen terrein. De gemeente is voornemens hier een andere invulling aan te geven, functies toe te voegen. Het plangebied, met een totale oppervlakte van in totaal 1.66.05 ha, bevat de gehele voormalige Kloostertuin. Vooral aan de zuidwestkant raakt de locatie het dynamische centrum van Nuenen. Aanleiding en context Er zijn uiteeinlopende ambities uitgesproken voor de ontwikkeling van het gebied Kloostertuin: • In het verleden stond de financiële opbrengst hier voorop; later is een marktconsultatie uitgevoerd waaruit een genuanceerder bouwambitie naar voren kwam; • In de Omgevingsagenda en -visie wordt de locatie genoemd (o.a.

klimaatadaptatie); • De Wereld van Van Gogh (februari 2020) richtte zich op versterking van de groene structuur in Nuenen, waarbij de gemeenteraad zich vooral heeft uitgesproken voor de realisatie van woningbouw; • Bij de behandeling van de visie en het programma Wonen werd extra aandacht gevraagd voor woon-zorg voor ouderen; • De discussies over ‘hoger bouwen’ richtten zich specifiek op de Kloostertuin; • Naar verluidt hebben ook de direct omwonenden concrete ideeën omtrent het gebruik; • Recent hebben jongeren via het initiatief Vrije Volkshuisvesting een ‘claim gelegd’ op de locatie; • Vanwege de afnemende kwaliteit van bomen in het Park ontstaat de neiging om bepaalde evenementen te verplaatsen, bijvoorbeeld de kermis naar de Kloostertuin; • Vooruitlopend op planvorming heeft Nuenen deelgenomen aan een landelijke studie, gericht op (dorpse) verdichting en flex-wonen. Deze ruimtelijke verkenningen geven kansen weer op het gebied van collectiviteit en flexibiliteit. Er is in het verleden dus veel gesproken, geschreven en geschetst, maar nog geen programma of ontwerp voor de locatie vastgesteld. Daar bestaat bij het gemeentebestuur inmiddels dringend behoefte aan. De ambitie is groot: er is snelheid nodig bij een ontwikkeling die voorziet in een hoogwaardige kwaliteit. We willen erachter komen waar exact behoefte aan is (woonwensen), welke functies het beste op de

Pagina 4 van 12

Kloostertuin thuis horen (wonen en/ of zorg, groen), de juiste ‘rust en reuring’ met zich meebrengen en wat daarvan het ‘laadvermogen’ is. Omdat de locatie eigendom is van de gemeente kunnen we redelijk vrij denken over de ideale menging van (woon)concepten en andere functies. Algemene informatie en achtergronden Cultuurhistorie De Kloostertuinen zijn aangelegd na de bouw van het klooster in 1887, aanvankelijk bouwland met koeien, moestuin, boomgaard. In de loop van de 20e eeuw werden hier enkele grote gebouwen gerealiseerd, waaronder een meisjesschool. op het Brabantse zand (heemkundekring de Drijehornick 2005). Tijdelijk hebben er een Lourdesgrot, Mariabeeld en een tuinhuis gestaan. Direct achter het klooster is later een basisschool gebouwd en weer afgebroken. Het voormalige Kloostergebouw, een deel van de bijgebouwen en muur vormen een Rijksmonument. Link naar document over het St. Elisabethgesticht Eigendomssituatie/ kadastrale ligging In de loop der jaren is een deel van de gronden (oostzijde) verkocht aan particulieren voor de uitbreiding van achtertuinen. Het “resterende deel” van de Kloostertuin is groot 1.66.05 ha en geheel in eigendom van de gemeente. Gebruik en belemmeringen Direct achter het Klooster is de IVN-tuin gelegen, beheerd door vrijwilligers, nu omsloten door hekwerk en gebouwen, exclusief toegankelijk via de zijvleugels van het kloostergebouw of poort.

In het noordelijk deel is recent een eenvoudige speelvoorziening gerealiseerd in het kader van ‘spelen en bewegen’. Op het terrein bevindt zich momenteel tevens een transformatorhuisje (eventueel te verplaatsen) en nu nog een gymzaal met kleedruimten aan de Mgr. Cuytenlaan. De fundamenten van eerdere gebouwen zijn mogelijk nog aanwezig en kunnen belemmerend zijn voor de bodemkwaliteit en kans/ bedreiging vanwege archeologie. Het parkeerterreintje van de voormalige basisschool is nog aanwezig. Stedenbouwkundige karakteristiek In de huidige situatie is er geen duidelijke stedenbouwkundige begrenzing en invulling. Met name het Klooster en meer specifiek de uitbouw van het Klooster uit 1997 toont zich aan deze zijde als een logistieke en vrij gesloten achterkant. Het groen rondom de voormalige gebouwen is doorgegroeid na sloop. Hierdoor zijn “kamers in het groen” ontstaan. Een rechthoekig wegenpatroon van woonstraten omsluit de locatie, behalve

Pagina 5 van 12

aan de oostzijde bij de Mgr. Cuytenlaan. De ligging in/ nabij het centrum brengt met zich mee dat er invloed is van plan- en beleidsontwikkelingen over en weer (voor en vanuit de locatie). Bestemmingsplan Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan "Nuenen Centrum 2012" met als bestemming "Gemengd - 1". Dat maakt dat de gronden met deze bestemming bedoeld zijn voor o.a. maatschappelijke activiteiten en recreatieve of sportvoorzieningen. Mocht woningbouw dus de gewenste ontwikkeling worden dan zal een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk zijn.

Gemeentelijke beleidsontwikkelingen Gemeentelijke omgevingsvisie De Omgevingsvisie geeft indirect richting aan de gemeentelijke ambities. Een belangrijke stap is de Omgevingsagenda (op 13 februari 2020 vastgesteld door de gemeenteraad). In de agenda zijn kernkwaliteiten benoemd, zoals inwoners die ervaren en beleven: groen, rustig, dorps en gezellig. Nuenen wil het goede behouden. Dat is een opgave, zeker voor het dynamische centrum van Nuenen. De Omgevingsvisie (op 30 september 2021 vastgesteld) vormt het kader voor behouden en versterken van de kernkwaliteiten en geeft ook richting aan centrumontwikkelingen. “De herontwikkeling van het Klooster en de Kloostertuin bieden kansen om deze plek nog aantrekkelijker te maken voor ontmoeten en verblijven. De samenhang tussen het Klooster, de Kloostertuin, Park en de Clemenskerk wordt versterkt. De focus ligt op de verblijfskwaliteit: evenementen, wandelen, cultuur, horeca, groen en spelen. In de Kloostertuin worden woningen toegevoegd, dichtbij voorzieningen.” Als het gaat om groen geeft de omgevingsvisie aan dat het groen een brede en belangrijke functie heeft, ook voor de gezondheid. Daarom is het uitgangspunt dat het groen in de kernen behouden blijft en de kwaliteit ervan waar mogelijk verbeterd wordt.

Kwaliteitsverbetering zetten we in door de toegankelijkheid te verbeteren, in te zetten op biodiversiteit en het groen in de kernen nog beter te verbinden met het robuuste landschap. Verder hebben we aandacht voor slim ruimtegebruik (meekoppelkansen zoals klimaatadaptatie en bevordering van beweging). Het bestaande oppervlak aan groen wordt behouden en op bepaalde plekken kan er gericht groen worden toegevoegd en/of verbeterd. Door de woningbouwopgave kan het zijn dat groen op een plek moet verdwijnen. Dit mag alleen mits dit binnen de gemeente wordt gecompenseerd (bij voorkeur binnen het projectgebied zelf). Het toevoegen van groen kan ook door groene daken en gevels. Dit is dan wel als extra, naast het bestaande groen in de openbare

Pagina 6 van 12

ruimte (en geldt niet als compensatie). Bij de concretere uitwerking van de omgevingsvisie kan het behouden van de kernkwaliteiten op gespannen voet staan met de opgaven. Deze afweging zal per geval moeten worden gemotiveerd (klik hier voor de omgevingsvisie en de omgevingsagenda). Programma Wonen 2020 – 2030 Het Programma Wonen is in juni 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin zijn opgaven en ambities voor de woningmarkt in de gemeente voor de komende jaren verwoord. Wat de Kloostertuin betreft gaat het Programma uit van een maximale “laadcapaciteit” van 40 woningen. Dit is gebaseerd op een losse inschatting en kan daarmee niet worden gezien als een hard uitgangspunt, maar meer als een denkrichting. Wel is er sprake van enkele relevante uitgangspunten. Zo blijkt uit het Programma de grote vraag naar woningbouw voor senioren, of ouderen met een zorgvraag. Vanwege de gunstige locatie nabij voorzieningen in het centrum wordt daarom verwezen naar de Kloostertuin als kans voor woningbouwontwikkeling (link naar programma wonen, klik hier). Proces nota hoger bouwen Bij een aantal woningbouwprojecten (van grotere omvang) die in het recente verleden zijn behandeld door de gemeenteraad is het ook meermaals gegaan over hoogbouw in Nuenen.

In deze discussies wordt het spanningsveld goed zichtbaar tussen beleidsdoelstellingen zoals de woningbouwopgave waar we voor staan als gemeente, en de (dorpse groene kwaliteit die we als gemeente eveneens ambiëren. De gemeenteraad heeft daarom begin 2020 gevraagd om een herijking van de bestaande nota Hoger bouwen uit 1999. Na een werkatelier met externe stakeholders, raadsleden, wethouder, leden Team Ruimtelijke Kwaliteit (TRK) en ambtenaren (juli 2020), is een nieuwe versie van de nota opgesteld. Met dit beleidskader worden de uitgangspunten voor dit onderwerp vastgesteld beleid en kan het toetsingskader dat er integraal onderdeel van uitmaakt gehanteerd worden bij de toetsing van (woning)bouwplannen door de ambtelijke organisatie, het college, het TRK en ook als instrument voor de raad. Deze nota is echter niet door de raadscommissie van december ter besluitvorming op de raadsagenda geplaatst. Hierdoor is men teruggevallen op het ‘oude’ beleid uit 1999. Ambtelijk is n.a.v. het eerder doorlopen traject het volgende idee voortgekomen: we willen graag een nieuwe nota opstellen. Dit stuk kan de titel ‘Bouwgids voor Nuenen’ krijgen en gaat in op de vraagstukken omtrent dorps bouwen. Daarmee wordt de discussie over ‘hoger bouwen’ verbreed tot het vraagstuk op welke manier Nuenen kan voldoen aan de woningopgave met behoud van haar kwaliteit en identiteit.

Daarbij gaan we in op het bestaande

Pagina 7 van 12

beleid van gemeente Nuenen aangaande woningbouw en ruimtelijke opgaven. Structuurvisie Wereld van Van Gogh Binnen deze structuurvisie wordt het gebied gezien als een belangrijke plek met potentie voor het realiseren van een parkruimte in combinatie met wonen (grondgebonden woningen aan de Mgr. Cuytenlaan) en eventueel parkeren ten behoeve van het centrum. De Kloostertuin kan daarbij, aanvullend op Park, ruimte bieden voor (andersoortige) activiteiten en evenementen. Daarnaast spreekt de structuurvisie over kansen om het Klooster meer te betrekken bij het Kloosterpark. Ruimtelijk is het de wens dat het gebied een duidelijker stedenbouwkundige begrenzing krijgt. De gemeenteraad heeft de structuurvisie ´Wereld van Van Gogh´ in februari 2020 voor kennisgeving aangenomen (link naar structuurvisie Wereld van Van Gogh, klik hier). Via een aangenomen amendement is besloten om de Kloostertuin, geen onderdeel uit te laten maken van de structuurvisie. Dit i.v.m. de grote wens voor woningbouw. Herijking Centrumvisie In 2010 is een Centrumvisie vastgesteld (raadsvoorstel via deze link). Hierin staan uitgangspunten voor een toekomstbestendig centrum. Deze visie wordt momenteel opnieuw onder de loep genomen. We streven naar een ruimtelijk aantrekkelijk en economisch levensvatbaar centrum. Dat gaat over ruimtelijke ontwikkelingen waarbij ook “beweging” in het vastgoed nodig is.

Er is een intensief traject (o.a. met winkeleigenaren, ondernemers, grondeigenaren e.d.) gaande. Ambtelijk zien we kansen voor een wisselwerking en een noodzaak tot afstemming. Stakeholders hebben de neiging uitspraken te doen over gewenste ontwikkeling van de Kloostertuin. Het kan ook zijn dat de Kloostertuin bouwstenen aandraagt voor de centrumvisie. Als beide ontwikkelingen van binnen naar buiten denken en andersom, is zelfs uitwisseling van programma denkbaar. Minimaal dient aandacht te bestaan voor de ruimtelijk-functionele structuur tussen delen van het centrum. Denk daarbij aan de looproute via Zuster Celinepad aan de ene kant aansluitend op de Mgr. Cuytenlaan- “Oog van Nuenen” en aan de andere kant op Kloosterstraat-Smidse-Parkhof.

Pagina 8 van 12

Verkeersbeleid Centrum nabij Kloostertuin Het gemeentelijke beleid voor parkeren en verkeer (Mobiliteitsvisie en modules) is uitgewerkt voor het centrum van Nuenen. Aansluitend op de Omgevingsvisie en suggesties vanuit de structuurvisie Wereld van Van Gogh heeft een werkgroep van belanghebbenden de visies aangescherpt tot maatregelen op het gebied van parkeren en verkeer. Dit betekent dat de omgeving Kloostertuin geen belangrijke verkeersfunctie krijgt voor gemotoriseerd verkeer. Er zijn verschillende modellen opgesteld voor de omgeving, met als eigenschappen: autoluw en fietsvriendelijk. Dit beleid is vastgesteld door college van B&W en in algemene bewoordingen ter kennisname gebracht aan de gemeenteraad (themabijeenkomst 12 juli 2021). Concreet betekent dit voor Kloostertuin: o geen parkeeropgave vanuit de omgeving in de Kloostertuin op te nemen; o een verkeersluwe voorzijde van het Klooster in combinatie met het aanbrengen en/ of verbeteren van de verbinding tussen Kloostertuin en Park, eventueel ook via de noordzijde van het Klooster (met zelfs een knip voor autoverkeer voor de deur!). Dit met het oog op de ruimtelijk/ functionele meerwaarde voor langzaam verkeer in de hele zone tussen Kloostertuin en Park. Om deze kans te verwezenlijken is het nodig beweging te brengen in het (bouwkundige) project Klooster.

Ontwikkeling/verbouwing Klooster Tussen Park en Kloostertuin is het Klooster gesitueerd, een gebouw met sociaalculturele functies, zoals een theaterzaal en ruimte voor verenigingen. De gemeenteraad heeft in juli 2020 ingestemd met een voorstel om het Klooster met een rigoureuze interne verbouwing op te vijzelen tot een modern en levendig dorpshuis met dezelfde gebruikers als op dit moment. Daarnaast verhuist de bibliotheek naar het Klooster. In de nieuwe opzet is rekening gehouden met circa twintig professionele theateroptredens per jaar in de te renoveren theaterzaal. Er komt een hoger, glazen dak boven de voormalige binnenplaats. Het is evident dat wederzijdse afstemming tussen deze majeure ontwikkelingen kansen biedt cq. noodzakelijk is. Er is nog geen ruimtelijke of functionele synergie tussen Klooster en Kloostertuin. Het College heeft goede verwachtingen van welzijnsfuncties in het gebied en synergie met het Klooster wellicht door woonzorgconcepten die een verbinding hebben met het Klooster (vrijwillige dagbesteding, maaltijden). Er valt te denken aan een link met duurzaamheid (KWO). Uitvoering staat gepland in Q3/Q4 2022. Tijdens de renovatie zal de bouwplaats-inrichting achter het Klooster worden gesitueerd. Vanuit de parkeerplaats wordt een toegang gemaakt zodat aannemer via de achterkant het Klooster kan betreden. Het gaat hier om tijdelijke

Pagina 9 van 12

voorzieningen ten behoeve van de renovatie en zijn niet van invloed op de langere termijn. Tevens wordt in het kader van ontwikkeling Klooster in de toekomst onderzocht of aanspraak kan worden gemaakt op subsidie vanuit het Rijk middels de zogeheten Erfgoeddeal. Deze biedt wellicht ook kansen voor verbinding Kloostertuin. Dit kan gevolgen hebben voor inhoud en planning. CPO en Initiatief vrije Volkshuisvesting Vrije Volkshuisvesting werd opgericht eind 2020 door woningzoekenden, een combinatie van jongeren (starters) en senioren. Deze wooncoöperatie wil eigen huurwoningen ontwikkelen en beheren op grond die ze van de gemeente in gebruik willen nemen cq. willen pachten. Men ziet (uiteraard) kansen op de Kloostertuin. Gemeente-breed wordt in kaart gebracht of een dergelijk initiatief gefaciliteerd kan worden, organisatorisch (achtervang) en in financiële zin. Dit mede n.a.v. een aangenomen motie (september 2021) die oproept de mogelijkheden Nuenen-breed te onderzoeken. De wenselijkheid daarvan is nog niet vastgesteld. Naast de vraag of medewerking gegeven kan worden is het de vraag of de Kloostertuin de aangewezen locatie is. Weliswaar is het de eerste ‘vrije’ locatie die in ontwikkeling gebracht wordt, niet per definitie de meest geschikte voor collectieve ontwikkeling.

De uitdaging is immers een sluitende grondexploitatie te hebben en een kwalitatief hoogwaardige ruimtelijke ontwikkeling. In de regel dragen CPO-projecten aan beide in mindere mate bij. Gemeentelijk zijn we nu in de positie om nog randvoorwaarden te stellen in kwalitatieve en financiële zin. Daarvoor zou eerst een masterplan gemaakt moeten worden. Jongeren en ouderen kunnen hier bij betrokken worden, echter zonder dat verwachtingen of misverstanden over ontwikkelrechten bestaan. Gymzaal Volgens de huidige inzichten kan de gymzaal aan de Mgr. Cuytenlaan op termijn vervallen. Sloop hangt nog wel samen met het accommodatiebeleid en de extra zaaldelen die nodig zijn. Het idee is deze (drie) extra zaaldelen te realiseren bij sporthal de Hongerman. Aangezien de planontwikkeling voor de Hongerman waarschijnlijk niet op korte termijn gaat leiden tot een ‘hard besluit’, gaan we er bij Kloostertuin veiligheidshalve- vanuit dat sloop op termijn een optie is, maar nog enige jaren op zich laat wachten.

Pagina 10 van 12

Overige onderzoeken - ruimtelijke onderbouwing Kwaliteit bomen Inventarisatie bomen (ecologisch) waardevol en behoudenswaardig. Flora & fauna Offerte (verkennend onderzoek) is onderzoek opgevraagd Archeologische Middelhoge verwachting: waarde archeologische onderzoek bij grondwerk > 2500 m2 en dieper dan 0,3m Bodemkwaliteit Op het plangebied zijn in het verleden voor zo ver bekend is geen (verkennend) bodemonderzoeken uitgevoerd. Met uitzondering van een klein gedeelte voor de school, waar in 1993 een bodemonderzoek is uitgevoerd. Eventueel milieuzonering (achterkant Jumbo) Kabels en leidingen

Nulmeting Van Helvoirt 13 juli ’21 Onderzoek Q1 2022 beschikbaar Gemeente benadert deskundige Ria Berkvens ODZOB Gemeente draagt zorg voor nader aanvullend onderzoek indien nodig. Bestaand bodemonderzoek zal worden gedeeld.

https://vng.nl/publicaties/handreikingbedrijven-en-milieuzonering Klic-melding is gedaan

Atelier Rijksbouwmeester en Team Ruimtelijke Kwaliteit (TRK) Via het Atelier van de Rijksbouwmeester zijn twee presentaties gemaakt voor een mogelijke invulling van het terrein Kloostertuin, gericht op het onderwerp flexibele woningbouw en (dorpse) verdichting. Beide presentaties zijn beschikbaar (niet voor verdere verspreiding). Het betreft presentaties met als titel: Werkboek Flexwonen van FAAM architects en Tom van Tuyn en Permanente flexibiliteit van Dingeman Deijs architects. Beide onderzoeken hebben waardevolle inzichten opgeleverd als het gaat over de ruimtelijke opgave in dit gebied en de uitdagingen die de Kloostertuin met zich mee zal brengen. Ook zijn de onderzoeken ingegaan op onderwerpen als ecologie en collectiviteit. Op 27 juli is binnen het TRK gesproken over dorpse verdichting en flexibel wonen. Men ziet vooral kansen geen reguliere wijk te maken met grondgebonden woningen, iets bijzonders met meer dan 40 woningen, voor collectiviteit, ouderen en starters samen, auto eruit (deelmobiliteit), aandacht voor de omheining (een poort) etc. Ook het TRK wil graag vanaf het begin betrokken worden. Participatie De gemiddelde betrokkenheid van Nuenense inwoners is groot. Dit project ligt in het brandpunt van de belangstelling van velen. De gemeenteraad heeft een participatienota vastgesteld waarin de grote lijnen beschreven zijn.

We erkennen hierin dat participatie niet gelijk staat aan draagvlak. Voor een goed participatietraject is maatwerk nodig per

Pagina 11 van 12

project en vaak zelfs per fase. De (nabije) omgeving, doelgroepen of bijvoorbeeld aanbieders van woon-zorgconcepten zullen ieder met andere ogen naar dezelfde locatie kijken. We brengen de stakeholders en hun mate van invloed in beeld. De participatiemomenten (en werkvormen) worden op een juiste manier ingepast in het ontwerpproces. Hiervoor wordt samen met potentiële opdrachtnemer(s) een omgevingsanalyse uitgevoerd. Er wordt eveneens voorzien in de Interactie met de gemeenteraad. Financiele berekeningen grondexploitatie Er zijn voor de invulling van de Kloostertuin nog vele variabelen, zoals soort en aantal woningen en oppervlakte van het park. De gemeentelijke planeconomen hebben exercities (vingeroefeningen) uitgevoerd wat het saldo van opbrengsten en uitgaven kunnen zijn met variabelen zoals uitgeefbaar terrein, % grondgebonden woningen en % appartementen, % sociale woningbouw 30% en >, ondergronds parkeren 0% en 70%. Er zit nu een negatieve boekwaarde op van bijna € 1 mio. Dergelijke ontwikkelingen dienen in de regel wel een sluitende grondexploitatie te hebben. Hiervoor bestaan voldoende mogelijkheden bij het opstellen van een bouwprogramma met park. Dit betekent in de regel dat de boekwaarde en inrichtingskosten gecompenseerd dienen te worden vanuit grondverkoop.

Hiervoor zijn minimaal 80 wooneenheden nodig, uitgaande van het gebruikelijke percentage van 30% sociale woningbouw, geen gebouwd parkeren, 4 bouwlagen. Dit leidt tot park met een oppervlakte van circa 65% van het totale oppervlakte van de locatie. Om het parkachtige karakter ook te behouden is gestapelde bouw wenselijk, op deze manier wordt zoveel mogelijk openbare ruimte gecreëerd. Grondgebonden eengezinswoningen worden om beide redenen niet aanbevolen. Ondergronds parkeren hoort niet tot deze mogelijkheden doordat dit tot een enorm financieel gat leidt waardoor meer wooneenheden gerealiseerd moeten worden. Dit zorgt indirect voor een kleiner deel openbare ruimte omdat er meer grond uitgegeven moet worden voor een vergelijkbaar financieel resultaat cq sluitende grondexploitatie.

Pagina 12 van 12