2022-09 RIB Initiatief vrije volkshuisvesting

Aan de leden van de gemeenteraad

Raadsinformatiebrief Afdeling: Ontwikkeling Doorkiesnr

:

Onderwerp

:

Initiatief vrije volkshuisvesting

Verzenddatum

:

22 februari 2022

Zaaknummer

:

1087632

Geachte raadsleden, In Nuenen speelt het Initiatief Vrije Volkshuisvesting. Doel van het initiatief is om jongeren en ouderen te huisvesten op een geheel nieuwe wijze (als alternatief op sociale huur enerzijds en geliberaliseerde huur en koopwoningen anderzijds), voor en door bewoners zelf (zogenaamde 'co-operatie'). Het initiatief heeft veel steun nodig van de gemeente: financieel (huren van grond en voor een garantstelling voor de hypotheek) en via een door de gemeente beschikbaar te stellen locatie. Dit alles in samenwerking tussen gemeente en initiatief - dat voor de gemeente dus nadrukkelijk een andere rol beoogt dan we bij andere initiatiefnemers hebben. Op verzoek van het initiatief en naar aanleiding van uw motie aangenomen op 30 september 2021 hebben wij afgelopen periode uitgebreid bekeken in hoeverre wij het beoogde concept van het initiatief kunnen ondersteunen. We hebben hierbij gekeken naar diverse aspecten, die wij hieronder hebben samengevat. Volkshuisvestelijk passend Het initiatief sluit goed aan bij de doelgroepen benoemd in het lokale woonbeleid: Nuenense jongeren en ouderen. Ook op andere locaties en via andere instrumenten helpen we deze doelgroepen. Ook is het een goed idee de woonconsument zelf aan het roer te houden via een co-operatie. Aandachtspunt is ook bij dit initiatief de richtlijn van 30% sociaal.

Verhuren van grond lijkt financieel en juridisch mogelijk Eén van de pijlers onder het concept is het van de gemeente huren (erfpacht) van grond. Vanuit grond- en erfpachtexploitatie lijkt het op een locatie die in eigendom is van de gemeente mogelijk. Deze beide exploitaties vertonen, globaal geraamd met een rekenvoorbeeld, geen negatief financieel resultaat. Garantstelling lijkt niet haalbaar Het initiatief gaat uit van een gemeentegarantie voor de benodigde hypotheek (ca. 5,5 miljoen euro, nota bene: dit wordt waarschijnlijk hoger zo is onze inschatting). Alleen in het geval van een aantoonbaar publiek belang kan de gemeente garant staan; alle inwoners pagina 1 van 3 1087632

moeten hier baat bij hebben (conform Wet financiering decentrale overheden en het Treasury-statuut). Vanuit volkshuisvestelijk perspectief is hier veel voor te zeggen. Het is wel de vraag of de gemeente dit voor zichzelf wenselijk acht qua taakopvatting, waarover later meer. Een grote beperking komt uit het staatssteunrecht. Op basis van het staatssteunrecht is een garantstelling alleen tot 80% mogelijk (en tegen marktconforme vergoeding). De benaderde financiers vragen echter 100%. Hiermee lijkt de constructie niet haalbaar, en is er geen meerwaarde ten opzichte van reguliere financiering door geldverstrekkers op de markt. Financieel risico voor de gemeente Een garantstelling van miljoenen euro's heeft technisch gezien weliswaar geen effect op de liquiditeit van de gemeente, echter gaat de -reeds hoge- schuldquote van de gemeente verder omhoog. Hier komen bovendien risico’s bij kijken, die wel van invloed zijn op de weerstandscapaciteit. Indien door de huurders/stichting niet aan de betalingsverplichtingen wordt voldaan, zal de geldverstrekker een beroep doen op de garantstelling en uiteindelijk zal dan de lening door de gemeente dienen te worden betaald. De inning van de betalingen komt dan ook voor rekening van de gemeente met alle juridische en financieel/administratieve activiteiten van dien – waar de gemeente niet goed voor is geëquipeerd.

Wat initiatief vraagt past niet bij de gemeentelijke rolopvatting Het initiatief leunt sterk op de gemeente: voor kennis, een locatie, de ruimtelijk-juridische procedures, erfpachtconstructie (actief grondbeleid) en een garantstelling (met een risico). De rol van financier/ontwikkelaar past niet binnen de faciliterende rol die de gemeente bekleedt bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het ontbreekt hiertoe ook aan capaciteit en expertise. Kloostertuin en andere locaties Het initiatief vraagt van de gemeente een locatie, en kijkt daarbij nadrukkelijk naar de Kloostertuin. De Kloostertuin is in dit verband gebruikt als rekenvoorbeeld. De gemeenteraad heeft het college opdracht gegeven een masterplan voor de Kloostertuin te maken. Hier houden wij aan vast. Op korte termijn informeren wij u over de locatie Kloostertuin en de vervolgstappen om te komen tot een plan voor de ontwikkeling van deze locatie. In een participatief proces zullen doelgroepen, waaronder jongeren en ouderen en omwonenden, geraadpleegd worden. Daarnaast hebben wij als gemeente geen locaties direct voorhanden, geen actief grondbeleid en dus zijn we eventueel aangewezen op locaties waar al afspraken met partijen liggen. Nota bene: als gemeente kunnen wij gronden ook niet één op één gunnen (via koop, huur of pacht). Dit ook n.a.v. het recente Didam-arrest.

Conclusie Hoewel het initiatief volkshuisvestelijk een mooie bijdrage kan leveren aan de gemeente Nuenen, hebben wij besloten geen medewerking te verlenen aan de uitwerking van het initiatief. De beoogde rol van de gemeente past niet bij onze faciliterende werkwijze en die rol zorgt ook voor juridische beperkingen en financiële risico’s. Wij brengen ook het initiatief hiervan op de hoogte.

pagina 2 van 3 1087632

Communicatie De afgelopen periode is regelmatig contact geweest met het initiatief om informatie uit te wisselen. Gezien de reikwijdte van het concept van het initiatief en de mogelijke effecten voor de gemeente, was een uitgebreide analyse en weging nodig. Mogelijk sluit dit niet aan bij verwachtingen. Dit heeft dan onzes inziens te maken met rolopvattingen. Wij hechten eraan te melden dat gemaakte afspraken door ons zijn gerespecteerd.

Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Nuenen De secretaris De burgemeester,

Drs. M. Arents

M.J. Houben MBA

{{ esl:Signer1:capture }}

pagina 3 van 3 1087632