2022-07 RV Bijlage 3 Verweerschrift

AAN

Gemeente Nuenen c.a. Commissie voor de bezwaarschriften Postbus 10000 5670 GA NUENEN

VAN

H.X. Botter Advocaat

TELEFOON FAX E-MAIL

+31 0615139908 088 2535934 hbotter@akd.nl

BEZOEKADRES

Vlaszak 67

INTERNET

www.akd.nl

BREDA

DATUM ONDERWERP

24 maart 2021 Nuenen c.a. / Gulbergen

UW KENMERK ONS KENMERK

255420.hxb

Geachte commissie, 1.

Zoals bekend heeft de gemeenteraad van Nuenen c.a. (hierna: de raad) op 4 februari 2021 besloten om krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) een voorkeursrecht op te leggen op een perceel plaatselijk bekend Vaarle 8 te Nuenen (hierna: het perceel). De eigenaren van dat perceel, de heer W. Goossens en mevrouw Goossens-Beekers (hierna: familie Goossens), konden zich daar niet mee verenigen en hebben om die reden bij brief van 1 maart 2021 een bezwaarschrift ingediend.

2.

In dat bezwaarschrift stelt de familie Goossens zich - zakelijk weergegeven - op het standpunt dat er geen voorkeursrecht kan worden opgelegd omdat er nog onduidelijk is wat er precies op haar perceel gaat komen, wat ook weer zijn weerslag heeft op de waarde van dat perceel. De familie Goossens benadrukt in dit kader dat de gemeente Nuenen c.a. die waarde met een enkele pennenstreek kan beïnvloeden. Verder wordt in het bezwaarschrift de vrees uitgesproken dat de familie Goossens nauwelijks invloed heeft op het tempo van de onderhandelingen. Voorts bevreemdt het de familie Goossens dat de raad van Nuenen c.a. een voorkeursrecht oplegt, terwijl de MRE mogelijk tot aankoop zal overgaan. Tot slot merkt de familie Goossens op dat zij door het voorkeursrecht op enig moment moet gaan vertrekken uit haar woon- en werkomgeving.

3.

Graag zou de raad willen reageren op de inhoud van het hierboven samengevatte bezwaarschrift. Hieronder treft u de visie aan van de raad, waarin tevens de bezwaargronden van de familie Goossens worden besproken en weerlegd. VISIE VAN DE RAAD Een voorkeursrecht kan worden opgelegd bij onzekere toekomstige invulling

4.

Om te beginnen stelt de raad zich op het standpunt dat er – anders dan in het bezwaarschrift wordt gesuggereerd – ook een voorkeursrecht kan worden opgelegd als de toekomstige invulling van het gebied nog niet in beton is gegoten. In dit kader wijst de raad bijvoorbeeld

AKD N.V. is statutair gevestigd in Rotterdam. . Voor algemene voorwaarden en beperking van de aansprakelijkheid zie achterzijde. 20410298v1

24 maart 2021 255420.hxb 2 van 4

DATUM ONS KENMERK PAGINA

op de navolgende overweging uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 26 september 20121 (citaat): ‘Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in haar uitspraak van 19 januari 2011 in zaak nr. 201003972/1/H3, is aan de vestiging van een voorkeursrecht op basis van een structuurplan inherent dat op perceelsniveau nog niet vaststaat hoe het uiteindelijke grondgebruik eruit zal zien. Bij vestiging van een voorkeursrecht op basis van een structuurplan behoeft nog geen zekerheid te bestaan over de verwezenlijking van de beoogde uitwerking, waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd. De systematiek van de Wvg brengt mee, dat op het moment dat het voorkeursrecht kan worden aangewend, veelal nog niet zeker zal zijn of de beoogde uitwerking feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd, aldus genoemde uitspraak van de Afdeling.’ De Afdeling overweegt dus dat het inherent is aan de vestiging van een voorkeursrecht op basis van een structuurvisie dat nog niet vaststaat hoe de precieze ruimtelijke invulling op een specifiek perceel eruit zal zien. Dit volgt ook uit de systematiek van de Wvg. Op basis van artikel 4 van deze wet is het namelijk mogelijk om een voorkeursrecht op te leggen op basis van een structuurvisie waarin (slechts) ‘aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming’. 5.

Op deze plaatst hecht de raad eraan om te benadrukken dat uit het stelsel van de Wvg volgt dat er binnen drie jaar na het opleggen van het voorkeursrecht duidelijkheid moet zijn over de precieze invulling. Binnen die termijn moet er immers een bestemmingsplan worden vastgesteld om de werking van het voorkeursrecht te laten voortduren. Eventuele schommelingen in waarde hebben niks te maken met het voorkeursrecht

6.

De omstandigheid dat er momenteel nog niet exact duidelijk is hoe het uiteindelijke toegestane grondgebruik eruit zal zien, heeft – zoals de familie Goossens terecht stelt – inderdaad invloed op de waarde. Dat heeft echter niks te maken met het opgelegde voorkeursrecht, maar met de omstandigheid dat de toekomstige ontwikkeling alleen nog maar is opgenomen in een structuurvisie. Een redelijk handelend koper zal immers rekening houden met de kans dat eventuele ontwikkeling uit de structuurvisie – voor zover deze lucratief is planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan. Die waarde is niet zo hoog als in de situatie dat er daadwerkelijk een nieuw bestemmingsplan is vastgesteld waarin een eventuele lucratieve ontwikkeling is verankerd. In dat laatste geval (lees: als het nieuwe bestemmingsplan is vastgesteld) is er immers volledige zekerheid. Het klopt in dit kader dat de gemeente indirect de waarde van percelen kan beïnvloeden. Dat heeft echter niets te maken met het opgelegde voorkeursrecht, maar met het vaststellen van een bestemmingsplan waarin lucratieve of niet lucratieve bestemmingen voorkomen.

1

ABRvS 26 september 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BX8248

Error! Reference source not found.

DATUM ONS KENMERK PAGINA

24 maart 2021 255420.hxb 3 van 4

Familie Goossens heeft zelf invloed op tempo onderhandelingen 7.

Verder merkt de raad op dat de familie Goossens – anders dan zij zelf aanneemt – wel degelijk invloed kan uitoefenen op het tempo van de onderhandelingen. Zo kan de familie Goossens bijvoorbeeld zelf bepalen wanneer het perceel wordt aangeboden. Op het moment dat de familie Goossens vindt dat de onderhandelingen niet voortvarend genoeg gaan, kan zij verder aan het college verzoeken om binnen vier weken bij de rechtbank een zogenoemde prijsvaststellingsprocedure te starten (zie artikel 13, eerste lid, Wvg). De familie Goossens kan derhalve – in tegenstelling tot wat in het bezwaarschrift staat – invloed uitoefenen op het tempo. Familie Goossens hoeft niet te vertrekken op basis van het voorkeursrecht

8.

Verder hoeft de familie Goossens – anders dan in het bezwaarschrift staat – niet verplicht te vertrekken op basis van het voorkeursrecht. Het voorkeursrecht bewerkstelligt immers alleen dat de familie Goossens – indien zij vrijwillig besluit om het perceel te verkopen – dit eerst aan de gemeente moet aanbieden. Niets meer en niets minder. Nuenen c.a. mag verworven grond weer doorverkopen

9.

De raad merkt tot slot nog op dat het – anders dan in het bezwaarschrift staat - gebruikelijk is dat een gemeente een perceel dat zij via een op basis van de Wvg gevestigd voorkeursrecht verkrijgt uiteindelijk weer doorverkoopt aan een andere partij. In het geval van de gemeente Nuenen c.a. is dit mogelijk de Metropoolregio Eindhoven (hierna: MRE). De MRE is een openbaar lichaam dat is ingesteld op basis van een Gemeenschappelijke Regeling die is getroffen door allerlei gemeenten, waaronder de gemeente Nuenen c.a. zelf Een eventuele verkoop van het perceel door de gemeente Nuenen c.a. aan de MRE heeft dus deels een ‘vestzak-broekzak’ gehalte. Het is verder logisch dat de MRE zelf geen voorkeursrecht heeft opgelegd: daar is namelijk alleen de raad van een gemeente toe bevoegd (zie artikel 2 Wvg). De MRE heeft geen gemeenteraad en kan dus geen voorkeursrecht vestigen. Conclusie

10.

De raad meent vooralsnog dat de bezwaargronden van de familie Goossens – gelet op al het bovenstaande – ongegrond moeten worden verklaard. Graag zou ik uw commissie namens de raad willen verzoeken om het voorgaande mee te nemen bij uw advisering.

Error! Reference source not found.

DATUM ONS KENMERK PAGINA

24 maart 2021 255420.hxb 4 van 4

Hartelijke groet, H.X. Botter Advocaat AKD

Error! Reference source not found.