2021-72 Commissienotitie Bijlage Rapport Nuenen hoger bouwen

Hoger bouwen in Nuenen

11 november 2020

1

studio voor stedenbouwkundig ontwerp

2

Inhoudsopgave 1. Inleiding 5 Aanleiding 5 Waarom hoger bouwen? 5 Doel van de nota 7 Gebruik van de nota 7

2. Wat is hoger bouwen 9 Het hoogbouw-misverstand 9 Definitie 9 Wanneer spreken we in Nuenen over hoogbouw? 9 Welke soorten hoogbouw bestaan er? 9

3. De kwaliteit van Nuenen

13

4. Visie op hoger bouwen in Nuenen

19

Groen 13 Dorps 14 Rustig 14 Gezellig 15 Hogere gebouwen in Nuenen 15 Generieke uitgangspunten voor hele dorp Nuenen Locaties voor hogere gebouwen in Nuenen Principes voor hogere gebouwen

19 21 22

Bijlagen 34 Colofon 37 3

4

1. Inleiding Hogere gebouwen hebben meer impact op hun omgeving dan lagere gebouwen. In het dorp Nuenen, met een rijke historie en een lage gemiddelde bouwhoogte, moet zorgvuldig worden omgegaan met het toevoegen van nieuwe hoogteaccenten. Aan de andere kant kunnen hogere gebouwen ook een verrijking van het dorp vormen. Bijvoorbeeld door het markeren van een plek of het versterken van een ruimtelijke structuur. Om de Nuenense maat te borgen en de belangrijke groene structuur te behouden, is deze visie ontwikkeld: een document waarin vastgelegd wordt hoe in Nuenen met hogere gebouwen omgaan wordt, waar dergelijke bebouwing kansrijk is en welke voorwaarden aan hogere gebouwen worden gesteld. De nota gaat specifiek over de ruimtelijke kwaliteit van hoger bouwen . andere aspecten komen zijdelings aan bod. De nota vormt een instrument om hogere gebouwen met kwaliteit, die de dorpse identiteit van Nuenen verstrekt, te realiseren.

Aanleiding

Afgelopen periode is er in de raad regelmatig gediscussieerd over ‘hoger bouwen’ binnen nieuwbouwprojecten in Nuenen. In deze discussies wordt het spanningsveld tussen beleidsdoelstellingen (bijvoorbeeld snel woningbouw realiseren) en de stedenbouwkundige beeldkwaliteit, die de gemeente ambieert, zichtbaar. Het opstellen van de gemeentelijke omgevingsvisie draagt bij aan die discussie aangezien daarin de dorpse identiteit van Nuenen wordt omschreven. De gemeente Nuenen hanteert beleid op het onderwerp hoger bouwen, namelijk in de vorm van de discussienota Hoger Bouwen (Pouderoyen Compagnons 1999). Deze nota wordt tot nu toe geraadpleegd wanneer het gaat over het beoordelen van plannen waar sprake is van meer dan drie bouwlagen. Deze discussienota is gedateerd en wordt geactualiseerd in deze nota.

Om deze actualisering voor te bereiden organiseerde de gemeente het werkatelier op 2 juli 2020 over hoger bouwen op dorpse wijze in Nuenen met raadsleden en vakspecialisten. De resultaten van dit atelier liggen ten grondslag aan deze nieuwe nota.

Waarom hoger bouwen?

Er zijn diverse redenen om aan hoger bouwen te denken: Hoger bouwen maakt intensieve woningbouw mogelijk Net als elders in Nederland is in Nuenen sprake van een toenemende en vergrijzende bevolking, kleinere huishoudens en ouderen die langer zelfstandig wonen. Naast de standaard eengezinswoning is er een toenemende vraag naar andere woonvormen. Deze opgave wordt ook benoemd in de concept omgevingsvisie Nuenen. Het ‘programma Wonen 2020 -2030’ brengt de Nuenense woningbehoefte in kaart. Het is onwaarschijnlijk en onwenselijk dat de woningvraag in zijn geheel in traditionele grondgebonden eengezinswoningen gerealiseerd wordt. Er moet gekeken worden naar vormen van woningbouw in hogere dichtheid. Dit kan op meerdere manieren, door hoger te bouwen of door intensieve vormen van laagbouw Deze nota focust zich op hoger bouwen als vorm van intensieve woningbouw. Voor de mogelijkheden tot intensieve laagbouw is nader onderzoek en beleid noodzakelijk. Hoger bouwen houdt ruimte vrij voor dorpse identiteit Voor de gemeente Nuenen is groen een belangrijke identiteitsdrager. Zowel het landschap buiten de kernen als het groen binnen de kernen, zoals tuinen, parken en de waardevolle groenstructuren dragen daar aan bij. Dit is een nadrukkelijke drager van het dorpse karakter. Met deze kwaliteit moet zorgvuldig worden omgegaan. Hogere gebouwen kunnen een antwoord bieden op de vraag naar woningen

5

en het behoud van de dorpse groene kwaliteiten van Nuenen. Door het slim benutten van de beschikbare ruimte in het dorp en het versterken van de groene structuren, kan Nuenen aan kwaliteit winnen. Zorgvuldige inbreiding is daarbij het sleutelwoord: door de woningbouwopgave op een compacte manier in te passen in de ruimtelijke structuur van Nuenen, kan de groene (open) ruimte in en rond het dorp behouden blijven. Nuenen kan zich versterken door nieuwe bebouwing van passende architectuur, een optimale publieke ruimte, met respect voor de bestaande stedenbouwkundige setting en de menselijke maat.

van duurzame doelstellingen en versterken van de sociale cohesie, terwijl dergelijke oplossingen ook de maandelijkse woonlasten verlagen.

Hoger bouwen biedt kansen voor andere woningtypen en doorstroming op de woningmarkt De veranderingen in de maatschappij leiden tot een vraag naar woningen zonder tuin. Hoger bouwen in appartementen voorziet niet alleen in die vraag maar biedt ook mogelijkheden voor doorstroming van specifieke doelgroepen waardoor er grondgebonden eengezinswoningen vrijkomen. Hoger bouwen is daarom vraaggestuurd en creëert betaalbare woningen.

Kortom: hoger bouwen is geen doel op zich, maar een stedenbouwkundig middel om strategisch om te gaan met de beperkte ruimte in Nuenen en te voorzien in een kwalitatieve en kwantitatieve woning- en ruimtevraag.

Hoger bouwen ondersteunt voorzieningen en levendigheid De vraag naar woonvormen voor verschillende doelgroepen leidt tot andere eisen aan de woonomgeving. Zo draagt een goed voorzieningencluster op loopafstand bij aan de gewenste woonkwaliteit en ontstaat daarmee meer levendigheid en draagkracht voor de dorpse voorzieningen. Een hoger gebouw kan ook binnen het gebouw nieuwe gezamenlijkheid creëren in de vorm van een gemeenschappelijke ruimte of (binnen)tuin. Hoger bouwen draagt bij aan duurzaamheid Compacte bebouwing biedt meer kansen voor collectieve en duurzame oplossingen voor energie. Hierbij kan gedacht worden aan het gezamenlijk opwekken van energie en het delen van ruimte. Ook kan het gebouw worden benut voor het plaatsen van windturbines (powernests) op het dak of energiesystemen in de gevel. Bewoners kunnen eenvoudig gebruik maken van collectieve mobiliteitssystemen. Dit draagt bij aan het (sneller) realiseren

6

Hoger bouwen kan bijdragen aan de leesbaarheid van de ruimtelijke structuur Niet alle locaties in Nuenen lenen zich voor het plaatsen van hogere gebouwen. Alleen daar waar hogere gebouwen bijdragen aan de ruimtelijke structuur, waar een gebouw kan fungeren als herkenningspunt of het draagvlak voor voorzieningen kan versterken, zijn hogere gebouwen kansrijk.

Doel van de nota

De nota hoger bouwen kent verschillende doelen: •

• •

•

•

De nota geeft aan hoe hoger bouwen kan aansluiten bij de dorpse Nuenense kwaliteit en de bestaande kwaliteit kan behouden. Daarnaast wordt gezocht hoe er kansen kunnen ontstaan om de dorpse ruimtelijke kwaliteit te verhogen en/of te versterken met hoger bouwen. Op deze manier neemt de nota de zorg weg dat hoger bouwen de dorpse kwaliteit van Nuenen aantast. Een zorg die overigens terecht is wanneer hoger bouwen op onzorgvuldige wijze wordt toegepast. Aan deze zorgvuldigheid geeft de nota vorm. De nota geeft de politiek het vertrouwen dat een op dorpse kwaliteit afgewogen beslissing wordt genomen voor hogere bouwplannen in de toekomst. De nota geeft locaties / zones aan die in aanmerking kunnen komen voor hoger bouwen (en welke niet). De nota geeft uitgangspunten waar hoger bouwen in Nuenen aan moet voldoen (kaderstellend). Overigens kunnen deze uitgangspunten de stedenbouwkundige randvoorwaarden, op te stellen bij de start van een project, niet vervangen. De nota geeft principes voor hoger bouwen in Nuenen aan ten aanzien van omgevingskwaliteit (context), stedenbouw en architectuur. De principes vormen enerzijds de basis om bouwplannen op te beoordelen door gemeente en het Team Ruimtelijke Kwaliteit (TRK). Anderzijds vormen ze de basis voor een initiatiefnemer om zijn of haar initiatief mee te onderbouwen. Principes zijn dus niet meetbaar maar vormen een instrument.

Uitgangspunten en principes worden in de nota onderbouwd met referenties. De nota vormt daarmee ook een inspiratiedocument met goede voorbeelden voor initiatiefnemers.

Gebruik van de nota

Er zijn verschillende gebruikers van deze nota die elk de nota op een eigen manier kunnen inzetten. De nota is geen keurslijf maar laat ruimte voor variatie en het gesprek over kwaliteit. •

•

Bouwers en initiatiefnemers gebruiken de nota als informatie- en inspiratiebron bij de start van een initiatief. De uitgangspunten en principes bieden hen de basis om hun bouwplan mee te onderbouwen en het TRK te overtuigen dat het bouwinitiatief passend is in het dorp, het kwaliteit toevoegt en een bijdrage levert aan Nuenen. Ze weten ook dat hun bouwplan op deze uitgangpunten en principes beoordeeld wordt door de gemeente. Wanneer een bouwplan niet aansluit bij meerdere uitgangspunten en principes is het niet kansrijk om dit aan gemeente voor te leggen. De nota biedt de gemeente en het team ruimtelijke kwaliteit (TRK) de basis om plannen mee te beoordelen en met onderbouwing te kunnen adviseren (of afkeuren).

7

Typologie hogere gebouwen

1. religieus hoger gebouw

3c.Vrijstaande woon- of kantoor-wand

8

2.utilitair hoger gebouw

3d.Vrijstaand woon- of kantoor-blok

3a.Vrijstaande woon- of kantoortoren

4. Grotere woon(-zorg) complexen

3b.Vrijstaande woon- of kantoor-schijf

5. Grote maatschappelijke/ commerciële gebouwen

2. Wat is hoger bouwen? Het hoogbouw-misverstand

In de discussie over de woningbouwopgave wordt hoogbouw vaak aangedragen als middel voor verdichting. Hoogbouw kan de druk op de omringende ruimte opvangen. Dit is echter niet vanzelfsprekend het geval. Hogere gebouwen vragen ook ruimte voor zon, wind en groen. Bij sommige hoge gebouwen wordt ter plaatse nauwelijks een hogere dichtheid bereikt dan met traditionele bouwvormen. Dit heeft te maken met de stedenbouwkundige opzet van de gebouwen ten opzichte van de open ruimte er omheen. Zo kennen veel modernistische jaren zestig woonwijken met hoogbouw gemiddeld een lage dichtheid, omdat de gebouwen op grote afstand staan van elkaar en het aangrenzende maaiveld wordt benut voor groen en parkeren. Compactere woonwijken met straten en lagere bebouwing kennen dan een gemiddeld hogere dichtheid. De vraag naar andere woningbouwtypes leidt tot een ontwikkeling van andere gebouwtypes in Nuenen. Hoge gebouwen moeten daarbij worden gezien als een stedenbouwkundig middel dat met de juiste ruimtelijke argumenten, op specifieke plekken, kan worden ingezet als verrijking van het dorp.

Definitie

Vanaf welke hoogte kun je een gebouw beschouwen als een “hoog of hoger” gebouw? Hiervoor is geen generieke definitie te geven. In het beleid van andere Nederlandse gemeenten worden locatiespecifieke definities gehanteerd, waarbij wordt genuanceerd naar een hoogte die bij het lokale stedelijk weefsel past. Zo hanteert Maastricht de hoogte van het Maasdal als leidend principe met de wand van de Sint Pietersberg als plafond. En in Utrecht mag nieuwbouw de Dom van 112 meter niet overtroeven. In andere gemeenten zoals Amstelveen en Tilburg wordt de hoogte van de bomen (15-20 meter) als maximale basishoogte aangehouden.

Wanneer spreken we in Nuenen over hoogbouw?

In deze nota worden de volgende gebouwen, op basis van dorpse identiteit, als hoger bouwen beschouwd: • gebouwen hoger dan drie bouwlagen • gebouwen hoger dan twee bouwlagen met kap • gebouwen van drie lagen met (gedeeltelijk) appartementen • utilitaire gebouwen met een (nok)hoogte van meer dan 10 meter Dit betekent dat stadswoningen van drie volledige bouwlagen plus een kap (op de vierde laag) dus onder hoger bouwen vallen.

Welke soorten hoogbouw bestaan er?

Hogere gebouwen kunnen zich op verschillende manieren presenteren. De verschijningsvorm hangt af van de functionele kenmerken en de gewenste uitstraling van het gebouw, maar ook van de context waarin het gebouw zich bevindt. In de publicatie “Hoogbouw; een studie naar Nederlandse hoogbouwcultuur” worden vijf basisvormen in de gebouwen onderscheiden: • een toren • een schijf • een wand • een blok • een complex Daarnaast zijn er tegenwoordig ook veel hybride vormen te zien, waarbij bijvoorbeeld een toren wordt geplaatst op een wandvormige onderbouw. Ook kunnen bestaande gebouwen door optopping een hoogte krijgen waardoor ze als hoog gebouw kunnen worden gezien.

9

Typologie hogere gebouwen| voorbeelden

10

1. religieus hoger gebouw

2.utilitair hoger gebouw

3a.Vrijstaande woon- of kantoortoren

3b.Vrijstaande woon- of kantoor-schijf

3c.Vrijstaande woon- of kantoor-wand

3d.Vrijstaande woon- of kantoor-blok

4. Grotere woon(-zorg) complexen

5. Grote maatschappelijke/ commerciële gebouwen

Deze paragraaf biedt voor de volledigheid een overzicht van de verschijningsvorm en de functie van hogere gebouwen. Niet alle gebouwtypes in de onderstaande lijst komen in Nuenen voor; of worden als wenselijk beschouwd. In hoofdstuk 3 worden de types beschreven die momenteel in Nuenen voorkomen. In hoofdstuk 4 wordt aangeven welke hogere gebouwtypes wenselijk zijn op verschillende plekken in Nuenen. We kunnen hier de volgende types onderscheiden: 1. Religieuze hoge gebouwen: In de dorpskernen waren de eerste hoge gebouwen de religieuze gebouwen die het centrum markeerden. De kerktorens zijn in veel dorpen nog steeds een sterk herkenbaar verticaal element.

5. Grote maatschappelijke/ commerciële gebouwen: Het gaat hier om maatschappelijke en commerciële voorzieningen in meerdere bouwlagen, zoals sportvoorzieningen, scholen, maar ook winkels en bedrijven/ showrooms. De betreffende functie vereist een grotere verdiepingshoogte dan standaard en daardoor zijn deze gebouwen in totaal ook hoger dan de gemiddelde dorpse bouwhoogte. Deze gebouwen hebben vaak een groot vloeroppervlakte en zijn vaak horizontaal georiënteerd, met twee of drie bouwlagen. Veel van deze maatschappelijke en commerciële gebouwen zijn vormgegeven als een complex, een compositie van verschillende volumes.

2. Utilitaire gebouwen en bouwwerken: Deze molens en masten stellen vanwege hun functie eisen aan de bouwhoogte, zijn vaak verticaal georiënteerd en steken vaak zichtbaar boven het maaiveld uit. 3. Vrijstaande woon- of kantoorgebouwen: De gebouwen kunnen zich presenteren als een toren, een schijf, een wand. Van een toren kan worden gesteld dat deze rank en slank is, ruim hoger dan de breedte en de lengte en een alzijdige oriëntatie heeft. Een schijf is hoger dan de breedte en lengte en heeft een één- of tweezijdige oriëntatie. Een wand is breder dan de hoogte en lengte en heeft vaak een eenzijdige oriëntatie, met een duidelijk onderscheid tussen voor- en achterkant. Bij een blok zijn de hoogte en breedte vergelijkbaar. Een blok is ook een alzijdig gebouw. 4. Grotere woon(-zorg) complexen: Een complex bestaat uit een compositie van verschillende volumes, is meestal horizontaal van opzet (lang en breed) en heeft een alzijdige oriëntatie.

11

Ruimtelijke hoofdstructuren Nuenen

12

3. De kwaliteit van Nuenen De omgevingsvisie beschrijft de kwaliteit van Nuenen als groen, dorps, rustig en gezellig. Voor deze nota zijn de ruimtelijke aspecten van deze kwaliteiten van belang. Deze zijn in de onderstaande beschrijving gemarkeerd. Samengevat zijn de ruimtelijke (kern)kwaliteiten relevant voor hoger bouwen:

Ruimtelijke hoofdstructuren Gerwen

Groen:

De groene kwaliteit van de gemeente Nuenen inclusief het buitengebied is evident, en onderscheidt Nuenen van de andere Brabantse kernen. In de Nuenense dorpen is een sterke groenstructuur aanwezig die bestaat uit ruime tuinen, parken en begraafplaatsen. Zowel historische als nieuwe ontsluitingswegen zijn voorzien van kenmerkende laanbeplantingen en zorgen voor een lommerrijk beeld van Nuenen. Het groen hangt nauw samen met de ontstaansgeschiedenis van Nuenen. Nuenen is ontstaan uit twee buurtschappen Berg en Heieind met elk een herdgang. De herdgangen (of brinken) zijn nog steeds goed herkenbaar in de dorpsstructuur: het Park en groene driehoek tussen Berg en Beekstraat. Ze vormen een kernkwaliteit, die niet alleen wordt gewaardeerd door inwoners van Nuenen maar ook door bezoekers van (ver) buiten het dorp. Ook andere kenmerkende groene ruimtes in het dorp aan de historische linten waren vroeger in gebruik als zogenaamde herdgangen (plekken waar het vee de nacht doorbracht). Tot slot zijn de groene dorpsranden een hoge kwaliteit. De overgang tussen dorp en landschap is zacht en kenmerkend. De Hooidonksche Beek is een kenmerkende groenblauwe structuur.

Ruimtelijke hoofdstructuren Nederwetten

13

Dorps:

Historische linten vormen een kernkwaliteit van Nuenen. Ze zijn vrijwel allemaal goed herkenbaar aan historische bebouwing (voormalige boerderijen, arbeiderswoningen en villa’s) en laanbeplanting, hoewel er ook lelijke plekken in zitten. Rond de twee driehoekige groene ruimtes (herdgangen) is Nuenen uitgegroeid tot een historisch dorpscentrum dat de status heeft van beschermd dorpsgezicht. Hieraan staan kenmerkende gebouwen als het Klooster en de Heilige Clemenskerk. De herkenbare historie “van” Van Gogh, met landschappelijke elementen, taferelen en monumenten, leveren een bijdrage aan de specifieke dorpse karakteristiek van Nuenen. In de ontwikkeling van Nuenen is voor de hoofdontsluiting een nieuwe structuur (Europalaan, Sint van Oyenlaan en Geldropsedijk) aangelegd die een nieuwe laag vormt over de oude dorpsstructuur. De huidige ontsluiting ligt nu buiten het historische centrum. Zo worden de oude linten niet meer gebruikt voor doorgaand verkeer en hebben hun historische kwaliteiten behouden. Ook de nieuwe ontsluiting is aangeplant en vormt een groenstructuur met kwaliteit. De woongebieden rond de historische kern van Nuenen worden gekenmerkt door ruime groene woonwijken met hoofdzakelijk grondgebonden woningen met ruime tuinen. Bewoners benoemen dat het fijn wonen is in Nuenen. Rond Nuenen zijn de verschillende bouwperiodes van de wijken goed herkenbaar.

Rustig:

Nuenen wordt ervaren als een rustige plek ten opzichte van de nabij gelegen metropoolregio Eindhoven. Deze nabijheid van de grote stad wordt wel als pluspunt ervaren. Zowel met de auto als met de bus is men binnen een kwartier in het centrum van Helmond of Eindhoven. Open groene ruimtes dragen bij aan het gevoel van rust en ruimte in het dorp. Het agrarisch- en natuurlandschap met zachte overgang naar het dorp Nuenen vormt een kwaliteit die de rust onderbouwt.

14

Kaart uit “de wereld van Van Gogh”

lege

Gezellig:

Kenmerkend voor Nuenen is het verenigingsleven dat zorgt voor veel gezelligheid. De zorgzaamheid van Nuenen, het omzien naar elkaar, is daar nadrukkelijk mee verbonden. Het historische dorpscentrum wordt benoemd als levendige dorpskern met alle voorzieningen voor dagelijks gebruik, de horeca en de openbare ruimte voor evenementen. Het subcentrum kernkwartier vormt een aanvulling op de voorzieningen in het historische centrum. Ruimtelijke hoofdstructuren van Nuenen zijn samen te vatten in: • • • • • • • • • • • •

De historische dorpslinten als ontstaansbasis Het Park, voormalige brink/hergang – onderdeel van het beschermd dorpsgezicht De brink/herdgang tussen Berg en Beekstraat Herkenbare historie “van” van Gogh, reeks van groen ruimtes, taferelen en gebouwen die het centrum van Nuenen met het landschap verbindt Historisch centrum met kenmerkende gebouwen Reeks van groene ruimtes – voormalige herdgangen De groenblauwe structuur van de Hooidonksche Beek Zachte groene rand van het dorp naar het landschap van hoge kwaliteit Heldere en groene hoofdontsluitingsstructuur Subcentrum ‘kernkwartier’ Laanstructuren van zowel historische linten als nieuwe ontsluitingsstructuren Ruime groene opzet woonwijken; woonwijken ten westen, zuiden en oosten zijn kenmerkend voor het tijdsbeeld waarin ze gebouwd zijn

Hogere gebouwen in Nuenen

De gemiddelde bouwhoogte van Nuenen is twee tot drie bouwlagen. Van oorsprong zijn het de kerktorens die een baken vormen in de ruimtelijke structuur van de dorpen. Ook nu nog is de Heilige Clemenskerk met een hoogte van circa 60 meter het hoogste gebouw van Nuenen, en dit geldt ook voor de oude St. Clemenskerk in Gerwen en de Sint Lambertuskerk in Nederwetten.

Rondom de oude kernen zijn er in de loop der tijd laagbouwwijken gebouwd. In de laatste decennia van de ontwikkeling van Nuenen zijn er wel veranderingen in de bouwhoogte zichtbaar. Dit hangt nauw samen met de veranderende eisen en wensen met betrekking tot de verschillende functies in het dorp. Kijkend naar het overzicht in hoofdstuk twee, dan zijn alle vijf de categorieën van hoogbouw wel te vinden in de dorpen, maar is de verscheidenheid in de vrijstaande woon- en kantoorgebouwen niet zo groot als elders. Door de beperkte dorpse bouwhoogte zijn er geen woontorens in Nuenen; de bouwhoogte van een woongebouw is nergens substantieel hoger dan de gevellengte. Dat betekent dat de woongebouwen zich meer profileren als een complex, een wand of een blok. Het project “Buslus” is bijvoorbeeld te beschouwen als een combinatie van een blok en een wand, waarbij het blok centraal in de zichtas van de Laan van Nuenhem is geplaatst. Het project “de Luistruik” kan worden gezien als een complex van een aantal volumes die tegen elkaar zijn geplaatst. De typologie van het complex komt ook steeds vaker voor bij bedrijfsgebouwen en winkelcentra. Een voorbeeld hiervan zijn de woonwinkels aan de Europalaan, waar de bebouwing is samengesteld uit meerdere volumes (hallen) waarvan het meest centrale deel uitsteekt boven de rest.

Ook subcentrum Kernkwartier, het zwembad Drietip en basisschool De Dassenburcht vallen onder deze categorie. De inventarisatie van bestaande hogere gebouwen in Nuenen laat zien dat deze verspreid over Nuenen voorkomen en derhalve incidenten zijn in de dorpsstructuur. De hoogte van de bestaande hogere gebouwen is overwegend 3 lagen. Er zijn vijf gebouwen met vier lagen en incidenteel een vijfde laag. Het project ‘het Oog’ is met plaatselijk 6 lagen het hoogste gebouw in Nuenen op de Heilige Clemenskerk na.

15

Hoge gebouwen in Nuenen - bestaande situatie 5. Akkers

7.

7. Hof van Wijck

16.

5.

2.

17.

18. Clemenskerk 18.

13.

17. Vincent van Goghplein 4. Luistruik

4.

8.

9.

6. 10.

11. 1.

12. Goossens

12.

15. 3.

1. De Buslus

14.

3. Jo van Dijkhof

14. Kernkwartier

16

Bestaande hoge gebouwen in Nuenen Nummer

Naam project / adres

1

Buslus (Laan van Nuenen)

2

Andriesplein (Dassenburcht-locatie)

3

Functie

Gebouwtype

Locatie

Appartementen

Twee blokjes

Aan doorgaande weg, in zichtas

4-laags

School

Groot blok

Midden in woonwijk

Bosgorsstraat

4, deels 5 lagen

Verpleeghuis

Cluster, geschakelde blokjes

Midden in woonwijk

4

Luistruik

Clusters van 3 - 5 lagen

Woningen

Cluster, geschakelde schijven en blokken

Centrum, parkachtig

5

Akkers

2 lagen met kap

Ouderenzorg

Complex

Rand centrum

6

Het Stenen Huis

3 platte lagen

Wonen + (1) plintmaatschappelijke

Schijf (halfrond)

Aan doorgaande weg, rotonde

7

Het Oog (Hof van Wijck)

Wonen

Complex

Centrum, tweede linie bebouwing

8

Phanta Rhei – De Vank

Toren?

Centrum, ingekapseld

9

Bestaande gebouw Savant Zorg De Vank (Van Lenthof 2)

Aantal lagen 2 gebouwen: 3-laags zonder kap, 1 is 4 laags zonder kap

Niet overal 5, centrale deel: 6. Variatie van 3 tot 5. 5 lagen

14 luxe koopappartementen (bouwplan nog neit gerealiseerd)

2 lagen met kap

Woonzorgcomplex

Schijf/ rij

Centrum, ingekapseld

10

Hugo Brouwershof

3 lagen met kap

Woningen

Carré

Centrum, parkachtig

11

Lindehof (Europalaan)

3 + halfverdiepte laag

Woningen

Schijf

Langs invalsweg, achter groene zoom

12

Goossens

Gelijk aan drie lagen

Woonwinkel

Complex, samengesteld volume

Langs invalsweg, zichtlocatie, bedrijventerrein

13

Parkstraat

Winkelstraat

Verschillende panden

Centrum, winkelstraat

14

Kernkwartier

Delen hoger

Winkelcentrum

Complex, samengesteld volume

Midden in woonwijk

15

Praxis (Duivendijk)

3 lagen

Woonwinkel

Complex, samengesteld volume

Bedrijventerrein

16

Weversstraat, Kloosterstraat

3 lagen

Woonzorgcomplex

Schijf

Aan groene ruimte

17

Vincent van Goghplein

3-4 lagen

Woningen met commerciële plint

Complex, samengesteld volume

Aan dorpsplein

18

Clemenskerk

ca 60 meter

Kerk

Historische hoogbouw

Aan groene ruimte

Lage woningen, aan kant van winkels zit veel hoogteverschil

17

18

4. Visie op hoger bouwen in Nuenen In dit hoofdstuk worden een aantal generieke uitgangspunten voor hogere gebouwen in Nuenen benoemd. Deze worden vervolgens vertaald naar kansrijke locaties op de kaart. Ten slotte zijn er principes opgesteld die de basis vormen voor nieuwe hogere gebouwen in Nuenen.

Generieke uitgangspunt voor hele dorp Nuenen Hogere gebouwen als incident Hogere gebouwen kunnen worden ingezet ter verbreding en verruiming van het woningaanbod en ter versterking van een specifieke plek. In de publicatie “Hoogbouw; een studie naar Nederlandse hoogbouwcultuur” van de Stichting Hoogbouw, worden drie ruimtelijke principes onderscheiden van hoogbouw als markering van een locatie of gebied: als punt/object, lijn/as en vlak/ cluster. • Bij het inzetten van hoogbouw als punt of object dient het gebouw om een belangrijke plek te markeren, bijvoorbeeld een poort naar de stad. Het resultaat is een solitaire toren of blok in een stedelijk of landschappelijk veld. • Bij het tweede principe (de lijn of as), worden projecten georganiseerd rondom een straat, spoor of boulevard. • Het derde principe betreft het vlak of cluster, als hoogstedelijke basisvoorwaarde voor de ontwikkeling van een hoogbouwmilieu. Hierbij is een goede integratie met hoogwaardig openbaar vervoer via een transport hub voorwaardelijk voor een goed resultaat. In Nuenen is alleen het eerste principe van toepassing: hoger bouwen moet worden gezien als incident en iets toevoegen aan de dorpse structuur.

Het is niet wenselijk om lijnen of clusters van hogere gebouwen te realiseren of repetities van hogere gebouwen te ontwikkelen omdat dat niet past bij de dorpse structuur en refereert aan een stedelijke context.

Maximale bouwhoogte Dorps hoger bouwen is in de basis lager dan hoogbouw in steden als Eindhoven. Als uitgangspunt wordt in principe voor alle gebouwen in Nuenen een maximale bouwhoogte van 18 meter aangehouden. Dit maximum is gebaseerd op de volgende afwegingen: De kerktoren als dominant oriëntatiepunt van Nuenen. Hoewel de totale hoogte van de toren richting de 60 meter gaat, vindt de eerste verjonging plaats vanaf een kleine 20 meter. Deze hoogte wordt gezien als richtinggevende maximum hoogte, zodat er geen concurrentie ontstaat tussen de kerktoren en andere hoge gebouwen. Bomen spelen een belangrijke rol in het dorpse beeld van Nuenen. De kruinhoogte van een volwassen boom is 18 à 20 meter. Bebouwing dient deze grens niet te doorbreken. Het verdient aanbeveling om waardevolle bomen of boomstructuren te benoemen in beleid vast te leggen.

20 m

18 m

Maximaal toegestane bouwhoogte gerelateerd aan Clemenskerk en kruinhoogte

19

Kansenkaart hoge gebouwen in Nuenen

incidenteel rond centrum niet in linten

incidenteel in alle woonwijken in overhoeken

incidenteel bij bedrijven en bij transformatie naar wonen

incidenteel rond subcentrum

bij entree aan de snelweg als landmark

20

Uit beide afwegingen wordt een maximale nokhoogte van 18 meter boven maaiveld afgeleid (inclusief eventuele installaties op het dak).Uiteraard dient de bouwhoogte per locatie nog nader te worden vastgesteld in stedenbouwkundige randvoorwaarden waarbij onder andere gekeken wordt naar locatie, context, schaduwwerking e.d.

Locaties voor hoogbouw in Nuenen

In de visiekaart zijn mogelijke locaties voor incidenteel hoger bouwen aangegeven. Dit zijn plekken, waar hogere gebouwen, mits zorgvuldig ingepast, kunnen bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van Nuenen. De volgende plekken en zones worden benoemd: • Rondom en in het historische centrum zijn, binnen de randvoorwaarden van ‘Wereld van Van Gogh’ (structuurvisie ruimtelijke beeldkwaliteit kern Nuenen, MTD landschapsarchitecten 2020), mogelijkheden voor enkele hogere gebouwen. In centrum dichtbij de voorzieningen is juist een grote vraag naar woningen waarbij de betreffende doelgroep zoekt naar woningtypen die goed gestapeld gebouwd kunnen worden. Passend in het erfgoed van Nuenen voorzien hogere gebouwen in en rond het centrum in die woningvraag en zorgen gelijktijdig voor levendigheid en vergroting van het draagvlak voor de voorzieningen. Het volume van de bebouwing dient zorgvuldig aan te sluiten op de omgeving; de maximaal toegestane hoogte zal hier (vrijwel) nergens passend zijn. Bepalingen uit het beschermd dorpsgezicht zijn uiteraard van toepassing. Hogere gebouwen zijn denkbaar op onder andere de volgende plekken: - Plekken die vrijkomen door herbouw of herinrichting - Binnenterreinen in het centrum. Hogere gebouwen op binnenterreinen mogen wel zichtbaar zijn vanaf de omliggende straten maar een stedenbouwkundige aansluiting in hoogte en korrel is hier essentieel.

- Het gebied ten zuidoosten van het centrum waar vroeger sportvelden gevestigd waren (Luistruik en omgeving) - De Kloostertuin, uiteraard met behoud van haar groene karakter

• Rondom en in het Kernkwartier. De aanwezige voorzieningen kunnen een aantrekkelijke factor zijn voor bijvoorbeeld senioren- of zorgwoningen. Hogere gebouwen in en rond dit subcentrum zorgen voor levendigheid en vergroten het draagvlak van voorzieningen. Hier kunnen bij herstructurering van bestaande delen van de wijk mogelijkheden ontstaan voor hoger bouwen. De herstructurering van de Vinkenhofjes is een mogelijkheid voor hoger bouwen. • Bij entree aan de zuidzijde van het dorp aan de A270 is ruimte voor één hoger gebouw. Een hoger gebouw aan één van beide afslagen is een landmark voor Nuenen en vergroot de herkenbaarheid van het dorp aan de doorgaande route van de A270. Een hoger gebouw op deze plek kan refereren aan het groene dorp en het thema groen en circulariteit hebben met bijvoorbeeld een houten constructie, groene gevels en ecologisch bouwen. Juiste landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing zijn essentieel. • Het bedrijventerrein Berkenbos (Europalaan). Dit bedrijventerrein bevindt zich aan een dorpsentree langs de Europalaan en onderscheidt zich door gebouwen van een grotere maat en schaal. Bij een toevoeging van nieuwe (bedrijfs)gebouwen of de transformatie naar een woonfunctie, worden er mogelijkheden gezien voor incidentele hogere gebouwen.

Ook voor bedrijfsgebouwen gelden dezelfde principes als voor andere gebouwen die worden toegelicht in de volgende paragraaf. • Op een enkele plek in de woonwijken van Nuenen. De woonwijken van Nuenen zijn van hoge kwaliteit. In principe bieden deze woonwijken geen mogelijkheden voor hoger bouwen. Intensivering via compacte laagbouw ligt meer voor de hand. De enige optie voor hoger bouwen vormen de, vaak groene, overhoeken die meestal langs doorgaande wegen liggen. Een enkele overhoek kan als incident voor hoger bouwen worden benut.

21

Op de volgende plekken worden hogere gebouwen niet als mogelijkheid gezien: • De kerkdorpen Nederwetten, Gerwen en het buurtschap Eeneind. Binnen de structuur van deze dorpen is hoger bouwen niet passend in de maat en schaal (met uitzondering van de bestaande kerken en eventuele utilitaire bouwwerken als hoogspanningsmasten). Intensivering kan via compacte laagbouw.

Principes voor hogere gebouwen

In deze paragraaf worden de ruimtelijke principes beschreven voor hoger bouwen in Nuenen. Een initiatiefnemer van een hoger gebouw is verantwoordelijk voor het aantonen dat het gebouw passend is in Nuenen en bijdraagt aan de Nuenense kwaliteit. De principes die hieronder worden beschreven gelden hiervoor als leidraad en als toetsinstrument.

• Het buitengebied van de gemeente. Het landschap is niet geschikt voor een vrijstaand hoger gebouw. • In de oude historische linten. In de context van de historische bebouwing is geen ruimte voor hoger bouwen in de linten. • Plekken in het dorp Nuenen die zijn aangemerkt als waardevol groen zoals de parken, de herdgangen of brinken en het beekdal van de Hooidonkse Beek Deze moeten hun groene karakter behouden. Zie voor nadere duiding van waardevol groen het ‘groenstructuurplan gemeente Nuenen’ en ‘De wereld van Van Gogh’. • Aan de noord-, oost en westrand van het dorp waar het dorp op zachte wijze overgaat in het landschap. Deze randen moeten dorps en laag zijn.

Geen hogere gebouwen in Gerwen

22

1. Een hoger gebouw is uniek en sluit aan bij de unieke plek in Nuenen. Onderzoek naar gebiedskwaliteiten en historie is derhalve relevant. Het ontwerp wordt gebaseerd op een analyse van de plek en historie. De vorm en architectuur moet specifiek voor de plek ontwikkeld zijn. Zo wordt het gebouw verbonden met de plek (en kan niet zomaar op elke plek in Nederland staan). Hogere gebouwen in en rond het centrum moeten ‘iets’ toevoegen aan Nuenen in de vorm van een specifieke functie of beeldmerk. De initiatiefnemer toont dit aan.

Unieke projecten verbonden met de plek Alle referentiebeelden hier getoond zijn steeds bedoeld om slechts een principe te illusteren en kunnen in conflict zijn met een ander principe.

23

2. De locatie is bepalend voor de hoogte. Een hoger gebouw sluit aan bij de hoogte, korrel en schaal van de omliggende bebouwing. Een grotere afstand tot omliggende gebouwen biedt ruimte om hoger te bouwen. Een initiatiefnemer bestudeert de hoogtes van gebouwen in omgeving en toont aan de gebouw hier op aansluit en de omgeving niet bruskeert.

Hoogte gerelateerd aan omgeving

Hoogte passend in ensemble

24

Hoogte gerelateerd aan omgeving

Hoogte gerelateerd aan omgeving Landschap bepaald de hoogte Alle referentiebeelden hier getoond zijn steeds bedoeld om slechts een principe te illusteren en kunnen in conflict zijn met een ander principe.

3. Hogere gebouwen zijn hoger dan breed. Een hoog gebouw is dus altijd een ‘blok’ of een kleine ‘toren’ (zie definitie hoger bouwen hoofdstuk 2). Wanneer de functie van een gebouw vraagt om een grotere schaal is het mogelijk een ‘complex’ te ontwikkelen. Hierbij is er extra inspanning noodzakelijk om deze stedenbouwkundig en architectonisch te laten aansluiten op de omgeving. Opknippen of parcelleren in kleinere onderdelen die lezen als afzonderlijke blokjes of torens is noodzakelijk om aan te sluiten bij de dorpse structuur. Een goed voorbeeld hiervan is de Jo van Dijkhof waarbij het programma is verdeeld over verschillende bouwmassa’s. Een ‘schijf’ of een ‘wand’ (zie definitie hoger bouwen hoofdstuk 2) is niet mogelijk. De laatste twee vormen van hoger bouwen sluiten niet aan bij het dorps karakter.

Hoger dan breed

Opknippen

Percelleren

Hoger dan breed Alle referentiebeelden hier getoond zijn steeds bedoeld om slechts een principe te illusteren en kunnen in conflict zijn met een ander principe.

25

4. Bouw met een dorpse korrel en verfijnde zorgvuldige detaillering passend in het dorpse Nuenen. Architectonische geleding en schaal zijn daarbij belangrijk. Een initiatiefnemer bestudeert de omgeving en toont aan dat met het ontwerp aansluit op de korrel van de omgeving. Zo geldt in het centrum bijvoorbeeld dat de gebouwen een verticale en pandsgewijze uitstraling (parcellering) hebben. Fijne korrel in houtbouw

Fijne korrel en detaillering in metselwerk

Detaillering in gevel en raampartijen

4. Bouw met een dorpse korrel en verfijnde zorgvuldige detaillering Detaillering in raampartijen en daklijn

26

Detaillering in renovatieproject

Fijne korrel en detaillering in metselwerk

Alle referentiebeelden hier getoond zijn steeds bedoeld om slechts een principe te illusteren en kunnen in conflict zijn met een ander principe.

5. In het ontwerp van hogere gebouwen wordt gereageerd op de kleur, materiaal en detaillering van de panden in de omgeving. Een initiatiefnemer bestudeert de kleur, materiaal en detaillering van gebouwen in omgeving en toont aan de gebouw hier op aansluit.

Nieuwbouw refereert aan bestaande gebouwen in omgeving

Detail van het gebouw op linkerfoto

Nieuwbouw refereert aan bestaande gebouwen in omgeving Alle referentiebeelden hier getoond zijn steeds bedoeld om slechts een principe te illusteren en kunnen in conflict zijn met een ander principe.

27

6. Hogere gebouwen sluiten goed aan op het maaiveld. Een gebouw heeft entrees, publieke en woonruimtes op het maaiveld. Zo wordt een aantrekkelijke en levendige plint gewaarborgd die de sociale veiligheid ten goede komt, en ontstaan kansen voor een nieuwe gezamenlijkheid. Blinde gevels op maaiveld zijn niet toegestaan. Fietsenstallingen en bergingen op maaiveld worden open en transparant vormgegeven of inpandig opgelost.

Entrees en woonruimtes op maaiveld

Entrees en woonruimtes op maaiveld

Ruimte voor openbare ruimte op het maaiveld

Openbare functies op het maaiveld

Openbare functies op het maaiveld

Buitenruimte op maaiveld

Entrees en woonruimtes op maaiveld

Entrees en woonruimtes op maaiveld

28

Alle referentiebeelden hier getoond zijn steeds bedoeld om slechts een principe te illusteren en kunnen in conflict zijn met een ander principe.

7. Een hoger gebouw heeft een grotere verantwoordelijkheid voor de omgeving en staat in het principe ruim in het groen. Het maaiveld rondom het gebouw wordt royaal groen ingericht en integraal mee ontworpen. Zo draagt een hoger gebouw ook haar steentje bij aan klimaatadaptief Nuenen. Extra nadruk op de groene inpassing ligt bij hogere gebouwen bij de entrees van Nuenen. Deze staan nooit strak aan de weg, het groen speelt hier de hoofdrol.

Gebouw wordt onderdeel van het landschap

Groene overgang naar openbare ruimte

Woonruimtes gaan over in het landschap

Gebouw gaat op in het landschap

Gebouw wordt onderdeel van het landschap

intensieve hoogbouw geeft ruimte aan landschap

intensieve hoogbouw geeft ruimte aan landschap

Alle referentiebeelden hier getoond zijn steeds bedoeld om slechts een principe te illusteren en kunnen in conflict zijn met een ander principe.

29

8. Uitgangspunt is dat het parkeren uit het zicht is. en niet in de openbare ruimte plaatsvindt. Om dat te kunnen realiseren is aanpassing van de parkeernorm bij hoger bouwen noodzakelijk. Ondergronds parkeren is in en rondom het historische centrum verplicht en is ook buiten het centrum de norm. Wanneer buiten het centrum ondergronds geparkeerd onmogelijk inpasbaar is, vindt parkeren geclusterd plaats en wordt het ruim en groen ingepast. Het, in de module ‘Parkeren en verkeer in het centrum’ aangekondigde, nieuwe beleid zal dit principe nader uitgewerkt worden.

Verdiept met opgetild maaiveld

Groen ingepast uit het zicht

Onder groen

Ondergronds in kelder

Onder het landschap in binnenhof, zelfde project >>

30

Alle referentiebeelden hier getoond zijn steeds bedoeld om slechts een principe te illusteren en kunnen in conflict zijn met een ander principe.

9. De verticale beëindiging van het gebouw dient zorgvuldig te worden vormgegeven. Hierbij zijn er verschillende mogelijkheden die afhankelijk van de locatie kunnen worden toegepast. Het toepassen van een kap is een mogelijkheid hoewel dat het plaatsen van installaties, groene daken en zonnepanelen lastiger maakt. Een setback is een betere mogelijkheid om het gebouw op de context te laten aansluiten zeker wanneer de directe omgeving van het bouwplan nadrukkelijk lager is. Bij toepassing van een plat dak dient deze te worden ontworpen als een vijfde gevel, zeker wanneer deze zichtbaar is vanaf hogere verdiepingen. Installaties vormen integraal onderdeel van het gebouwontwerp.

Diverse vormen van zorgvuldige verticale beëindiging

Diverse vormen van zorgvuldige verticale beëindiging

Diverse vormen van zorgvuldige verticale beëindiging

Diverse vormen van zorgvuldige verticale beëindiging

Diverse vormen van zorgvuldige verticale beëindiging

Diverse vormen van zorgvuldige verticale beëindiging

Diverse vormen van zorgvuldige verticale beëindiging

Alle referentiebeelden hier getoond zijn steeds bedoeld om slechts een principe te illusteren en kunnen in conflict zijn met een ander principe.

31

10. Een hoger gebouw draagt bij aan duurzame energieopwekking, klimaatadaptatie en ecologisch bouwen. In elk bouwplan moet daar vanzelfsprekend aandacht voor zijn. Hoger bouwen biedt echter specifiek extra kansen voor deze thema’s. De initiatiefnemer toont deze bijdragen aan.

Zonnepanelen als gevelbekleding (sociale woningbouw)

‘Groene gevel’

Zonnepanelen met print in de gevel

Installaties intregraal ontwerpen in groen dak

Zonnepanelen als gevelbekleding Platdak ontwerpen als vijfde gevel Zonnepanelen op school Kopenhagen Alle referentiebeelden hier getoond zijn steeds bedoeld om slechts een principe te illusteren en kunnen in conflict zijn met een ander principe.

32

Referentie- en inspiratie beelden

Op deze plek zullen jaarlijks door/in samenwerking met het Team Ruimtelijke Kwaliteit van Nuenen nieuwe referentie/ en inspiratiebeelden worden toegevoegd.

Alle referentiebeelden hier getoond zijn steeds bedoeld om slechts een principe te illusteren en kunnen in conflict zijn met een ander principe.

33

Bijlage Bouwjaar alle gebouwen in Nuenen

34

Bijlage Gemiddeld aantal bouwlagen/ blok Bron: Planbureau voor de Leefomgeving: Ruimtelijke Dichtheden en Functiemenging

35

Bijlage Ateliersessie Uit het atelier op 2 juli 2020 kwamen 10 aandachtspunten naar voren wanneer hoger bouwen wordt overwogen. Dat was een van de belangrijkste conclusies uit dit atelier: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

36

Dorps hoger bouwen kent een maximum Hoger bouwen is een incident Bouw met een dorpse korrel en detaillering Bouw op zijn Nuenens Een hoger gebouw staat ruim in het groen Locatie is bepalend voor de hoogte Een hoger gebouw creëert nieuwe gezamenlijkheid Bouw betaalbaar Bouw gemengd, vraaggestuurd en voor een breed publiek Positieve neveneffecten van hoger bouwen

Colofon & literatuurlijst Nota hoger bouwen in Nuenen 11 november 2020

Literatuurlijst

In opdracht van:

•

•

Gemeente Nuenen projectleider: Dirk Senders

• •

Uitgevoerd door:

Jan Maurits van Linge Xi- Ontwerp i: www.xi-ontwerp.nl t: 06 129 65 760 e: janmaurits@xi-ontwerp.nl

• • •

& Marjolein Peeters – Studio Scale i: studio-scale.nl t: 06 484 936 31 e: marjolein@studio-scale.nl

•

studio voor stedenbouwkundig ontwerp

Ambtelijk begeleidingsteam gemeente Nuenen: Dirk Senders Gerard-Jan Andriessen Tanja Bröcheler Daniel van Schijndel Harrie van Helmond (dorpsbouwmeester)

• • • • •

Hoogbouw; een studie naar Nederlandse hoogbouwcultuur, Stichting Hoogbouw en Zandbelt & vandenBerg, 2008 Discussienota onderzoek hoger bouwen in de kern Nuenen, Pouderoyen Compagnons, 30 juni 1999 Structuurvisie Nuenen Zuid, Plannendokter, mei 2019 Cultuurhistorische verkenning Nuenen Centrum, Croonen adviseurs, februari 2011 Structuurvisie Nuenen, Croonen advisieurs, februari 2015 Groenstructuurplan gemeente Nuenen c.a., BTL Advies B.V., september 2010 Omgevingsagenda gemeente Nuenen c.a., gemeente Nuenen, januari 2020 Concept omgevingsvisie gemeente Nuenen c.a., gemeente Nuenen en Royal Haskoning, september 2020 Programma Wonen gemeente Nuenen, Companen, mei 2020 Structuurvisie Ruimtelijke Beeldkwaliteit Kern Nuenen, De wereld van Van Gogh, MTD landschapsarchitecten, februari 2020 Hoogbouwvisie Amstelveen, gemeente Amstelveen Hoogbouwprincipes, kansen voor hoogbouw in Haarlem, gemeente Haarlem & Studio Scale, november 2018 Atelierverslag Hoger bouwen op Nuenense wijze, Xi-ontwerp, oktober 2020

37

38