2021-72 Commissienotitie Bijlage Bouwgids voor Nuenen

studio voor stedenbouwkundig ontwerp

BIJLAGE Datum: Onderwerp:

2 november 2021 Voorstel Bouwgids Nuenen

Inleiding

November vorig jaar werd het rapport ‘Hoger Bouwen in Nuenen’ in de raadscommissie behandeld. Het is niet gelukt om tot vaststelling van dit rapport door raadscommissie te komen en daarmee tot beleid voor hoger bouwen. Er is echter nog steeds behoefte aan een beleidsstuk dat bouwhoogtes in Nuenen regelt, maar dan in een meer integraal kader dat ook andere aspecten van woningbouw belicht, in lijn met de Omgevingsvisie. Dat stuk kan de titel ‘Bouwgids voor Nuenen’ krijgen en gaat in op dorps bouwen. Daarmee wordt de discussie over ‘hoger bouwen’ verbreed tot het vraagstuk op welke manier Nuenen kan voldoen aan de woningopgave met behoud van haar kwaliteit en identiteit. In deze bijlage bij de commissienotitie doen we een voorstel voor de ontwikkeling van een dergelijke bouwgids. Daarbij refereren we aan het bestaande beleid van gemeente Nuenen. Tevens reageren we op het ‘aangescherpte coalitieakkoord’ als reactie op het rapport ‘Hoger Bouwen in Nuenen’ en onderbouwen waarom deze voorgestelde aanpassingen in een bredere context beschouwd moeten worden.

Dorps bouwen: dorpelijk verdichten van intensieve laagbouw tot dorps hoger bouwen

Voor het behoud van de vitaliteit van dorpen is een gematigde groei van het aantal woningen belangrijk om zo huisvesting te blijven bieden aan alle doelgroepen en voldoende draagvlak te behouden voor de voorzieningen in het dorp. Om de identiteit van een dorp te behouden wordt bij groei niet direct gekeken naar uitleggebieden in de weilanden. In lijn hiermee kiest Nuenen in haar ruimtelijke ordening voor de volgende prioritering: benutten bestaande gebouwen, inbreiden binnen de kern, en vervolgens pas uitbreiding buiten de kern. De woningbouw zal dus, waar mogelijk, binnen de kern plaatsvinden en leiden tot verdichting. In Nederland zijn recent diverse studies gedaan naar ‘dorpelijk verdichten’. Oftewel, hoe kan een dorp verdichten met behoud van haar kwaliteiten? Architectenbureau Studio Ninedots verwoordt dorpelijk verdichten als volgt*: “Dorpelijk verdichten gaat niet alleen over het toevoegen van woningen, maar juist ook over het geven van een kwaliteitsimpuls aan een kleine kern in een sterk veranderend landelijk gebied. Een verdichting dient aan te sluiten bij de dorpse schaal en het karakter van de plek.

Tegelijkertijd dient het ook compact en gezond te zijn, en kansen aan te grijpen voor een sterkere relatie met landschap, natuur, mobiliteit, circulariteit, duurzaamheid en innovatie.” “Verdichting gaat niet alleen over het toevoegen van woningen, of over het oplossen van een probleem. Verdichten gaat over het begrijpen van de gelaagdheid van een plek; het DNA van de gebouwde omgeving, en vooral ook het versterken van het dorpsleven. Alleen op die manier kan een verdichting werken als impuls voor het dorp1.” We adviseren Nuenen om op deze wijze, dus zowel kwantitatief als kwalitatief naar de bouwopgave van de toekomst te kijken.

Quickscan bestaand beleid Nuenen

Het beleid voor de bouwopgave van Nuenen staat verwoord in het ‘Programma Wonen’ en de ‘Omgevingsgvisie Nuenen’. Ook de beleidsopvattingen uit het ‘coalitieakkoord’ betrekken we in deze quickscan. 1

BRON: “Dorps Verdichten: Hoe verdichten we op een compacte en gezonde manier in dorpen?” XI-ONTWERP HERENSTRAAT 102 3911JH RHENEN 06 129 65 760 WWW.XI-ONTWERP.NL KVK 71791280 IBAN NL04 ASNB 0781 1552 82

Programma wonen Wij constateren dat het programma wonen de kwantitatieve opgave voor Nuenen borgt in de huidige plannen (zie afbeelding). Er is echter sprake van een kwalitatieve mismatch tussen de huidige plannen en de specifieke vraag naar type woningen, doelgroepen en locaties. De locaties voor de harde woningbouwplannen liggen veelal aan de rand van het dorp (Nuenen-West) en voorzien grotendeels in grondgebonden woningen voor gezinnen. In het programma wonen wordt echter specifiek de vraag benoemd naar woningen voor ouderen en jongeren op korte afstand van voorzieningen, circa 800 meter (zie afbeelding) dus rond de centra van Nuenen. Enkele woningbouwplannen voor appartementen en voor speciale doelgroepen bevinden zich meer nabij de centra. Deze lijken echter nog onvoldoende planologisch geborgd (‘zacht’) en zijn regelmatig van discussie. We constateren dus een kwalitatieve mismatch tussen de benoemde woningbouwopgave en het aanbod (zowel qua typologie als qua locatie). Daarbij bestaat vrijwel het grootste deel van het aanbod uit nieuwbouw aan de rand van het dorp. Dit sluit niet aan bij de prioritering om eerst te kijken naar transformatie van bestaand vastgoed, daarna te zoeken naar inbreiding en vervolgens pas te kijken naar uitbreidingsmogelijkheden.

Afbeelding 1: Geplande woningbouwlocaties conform programma wonen gemeente Nuenen mei 2020

Omgevingsvisie De omgevingsvisie onderstreept de opgave uit de woonvisie: bouwen voor jongeren en ouderen door transformatie en inbreiding met respect voor groene en dorpse karakter en geen grootschalige uitbreiding in het buitengebied (wel kleinschalige uitbreiding van Gerwen en Nederwetten). Voor toevoegen van woningen wordt als eerste gekeken naar herstructurering van (losse) bedrijfspercelen, winkelpanden en andere vrijkomende bebouwing. Hierdoor kan de bestaande bebouwde ruimte worden benut en groen worden behouden. BOUWGIDS VOOR NUENEN

-

PAGINA 2

In tweede instantie wordt gekeken naar inbreiding. In het geval van verlies van groen voor woningbouw stelt de omgevingsvisie dat 100 % groencompensatie dient plaats te vinden binnen het dorp, idealiter zelfs binnen de projectlocatie. Groen op daken wordt hierbij niet meegerekend. Deze kwantitatieve compensatieregel maakt kwalitatieve inbreiding op locaties waar groen aanwezig is (waaronder de bijvoorbeeld de Kloostertuin) ons inziens vrijwel onmogelijk aangezien groencompensatie in de praktijk zeer lastig zal blijken. Welke functie moet dan immers wijken voor deze groencompensatie? Als de omgevingsvisie gevolgd wordt moet de woningbouwopgave derhalve gevonden worden in herstructureringsopgaven. Een herstuctureringsopgaven moet dan voldoende programma bevatten om voor een ontwikkelende partij een sluitende businesscase op te leveren. Aangescherpt coalitieakkoord Het coalitieakkoord stelt ‘we gaan de woningnood niet oplossen in Nuenen ondanks de vele huizen in Nuenen West en andere geplande bouwlocaties’. Dit lijkt strijdig met het vastgestelde programma wonen en ondersteunt de woningopgave zoals verwoord in het programma wonen en de omgevingsvisie niet. Voorts focust het coalitieakkoord op kwantitatieve aspecten van ‘hoogbouw’, zoals maximaal 3 lagen, waarbij elke afwijking aan de raad voorgelegd dient te worden.

In de praktijk zal dit betekenen dat de raad wordt belast met een veelheid aan inbreidingsplannen die voor een sluitende businesscase veelal hoger zullen zijn dan drie lagen. Net als in de omgevingsvisie wordt bouwen in openbaar groen uitgesloten. Het coalitieakkkoord doet ons inziens de integrale opgave van de omgevingsvisie tekort. De vraag over waar, hoe en voor wie bouwen in Nuenen is veel breder en complexer toevoegen en niet alleen teMP vatten in deze schetsen kwantitatieve benadering. Het gaat niet alleen over het aantal bouwlagen. De opgaven is op welke manier we aantrekkelijke woningen in een dorpse en aantrekkelijke omgeving realiseren. Woningen die geschikt voor de beoogde doelgroepen, energiezuinig- of neutraal zijn, parkeren op een nette manier opgelost etcetera.

Verschillende inpassingen gebruiken bestaand vastgoed

traditionele laagbouw + opwaarderen openbaar groen + geschikt voor bijzondere doelgroepen - haalbare businesscase? +/- parkeren slim oplossen

P

P

voorbeeldplot binnen dorpskern - vooral voor gezinnen, geen speciale doelgroepen - veel private ruimte, weinig publiek (compenseren!)

compacte laagbouw

P

P

dorps hoger bouwen

P P + veel ruimte voor (openbaar groen) (wel compenseren!) + geschikt voor bijzondere doelgroepen (senioren/ zorg) + kansen voor collectief parkeren +duurzaamheid - hoger dan drie bouwlagen

+ veel openbare ruimte, minder privaat (wel compenseren!) + geschikt voor bijzondere doelgroepen (starters?) + kansen voor collectief parkeren +duurzaamheid

Bouwgids voor Nuenen

Afbeelding 2: infographic verschillende bouwtypologiëen BOUWGIDS VOOR NUENEN

-

PAGINA 3

Conclusie: is de woningopgave in Nuenen een onoplosbare sudoku? Onze conclusie is dat er voor de woningbouwopgave in Nuenen een haast onmogelijke situatie is ontstaan binnen bestaande beleid en huidige plannen. Waar de kwantitatieve opgave is geborgd is er een kwalitatieve mismatch ontstaan in doelgroepen, woningen en locaties. De beleidswensen lijken onverenigbaar. Niet hoger dan drie lagen, ontwikkelen rond de centra met transformatie en inbreiding, bouwen voor specifieke doelgroepen, behoud of compensatie van elke vierkante meter groen etc. gaan vrijwel niet samen met een haalbare businesscase voor initiatiefnemers. Daarbij moet voldoende aandacht zijn voor de ruimtelijke kwaliteit van gebouw en openbare ruimte, duurzaamheid, parkeren en mobiliteit. Keuzes zijn dus nodig! Om deze ‘sudoku’ op te lossen doen wij een voorstel voor een andere aanpak waarbij de woningbouwopgave van Nuenen kwalitatief wordt benaderd.

Troef voor woningbouwopgave in Nuenen

Voor de vitaliteit van Nuenen is het belangrijk te bouwen in het centrum en rondom het Kernkwartier van Nuenen met woningen voor senioren en starters. Woningen voor senioren bieden kansen voor doorstroming op de hele woningmarkt, en woningen voor starters kunnen zorgen voor levendigheid rondom de voorzieningenclusters. Hierbij is dorps bouwen de troef: een integrale en kwalitatieve benadering van de opgave. Er moet een bredere discussie gevoerd worden dan slechts over bouwhoogtes en oppervlaktes groen. Een benadering die initiatiefnemers ruimte biedt en stimuleert om dorpse kwaliteit te leveren waarbij men verder kijkt dan slechts de kavel. Meerwaarde zit in aansluiting bij bouwstijl, voorzien in specifieke woningtypes, opwaarderen van de directe aanliggende openbare ruimte, kansen grijpen voor een gezonde leefomgeving, versterken van draagvlak voor voorzieningen en ov etc. Aansluiten bij dorpse DNA is daarbij uitgangspunt en vraagt altijd een gedegen analyse en derhalve maatwerk per locatie.

Bouwen op Nuenense dorpse wijze

Wij stellen voor om deze troef te verzilveren door de ontwikkelvolgorde van het ‘programma wonen’ te volgen. a) Transformatie bestaande vastgoed/locaties Bijzondere panden en locaties bieden kansen voor de woningbouwopgave. Dat vraagt voldoende planologische ruimte. We stellen voor om per dorpsdeel een kwalitatief en locatiespecifiek kader op te stellen: de bouwgids Nuenen. Hiermee kunnen partijen worden geinspireerd en gestimuleerd zodat transformaties aantrekkelijk (en economisch rendabel) worden gemaakt.

Afbeelding 3

b) Inbreiding bestaande dorp Er is ruimte voor inbreiding, maar het bestaande beleid legt ook veel beperkingen op. De huidige kwantitatieve randvoorwaarden in het beleid maken inbreidingen vrijwel onmogelijk. Toch ligt hier een belangrijke kans die opgepakt kan worden wanneer het beleid kwalitatief in plaats van kwantitatief wordt ingestoken. Voorbeelden elders tonen aan dat ook op een dorpse schaal kwalitatief ‘binnendorps’ gebouwd kan worden. Ook inbreidingslocaties maken Afbeelding 4 onderdeel uit van de bouwgids Nuenen. c) Uitbreiding bestaande dorpen De derde optie in de ontwikkelvolgorde is (grootschalige) uitbreiding. Deze geldt als terugvaloptie wanneer inbreiding en transformatie BOUWGIDS VOOR NUENEN

-

PAGINA 4Afbeelding 5

niet van de grond komen. Kleinschalig zijn er wel degelijk kansen in de kernen Gerwen en Nederwetten en mogelijk ook bij uitzondering in Nuenen. De kleinschalige uitbreidingen worden opgenomen in de bouwgids Nuenen.

Kwalitatief kader voor dorps bouwen: Bouwgids voor Nuenen

Het maken van kwalitatief kader vraagt een zorgvuldige studie waarin het college, de raad, de ambtelijke experts en de TRK worden betrokken. We noemen dit kader ‘de Bouwgids voor Nuenen’. Deze bevat drie onderdelen: 1. Een matrix voor kansrijk dorps bouwen in Nuenen 2. “De Nuenense werkwijze”, een notitie over het planproces dat initiatieven moeten doorlopen en hoe deze worden beoordeeld. 3. Stedenbouwkundige maatwerkstudies als uitwerking van de matrix: ontwerpend onderzoek naar concrete locaties voor de nabije toekomst Een matrix voor kansrijk dorps bouwen in Nuenen • De bouwgids benoemt voor elk dorpsdeel (op basis van gedegen analyse) welke wijze van dorpelijk verdichten geschikt is en bijdraagt aan de kwaliteit (het DNA) van Nuenen. Dat wordt samengevat in een matrix (afbeelding 6) met: • Op de ene as: een staalkaart van dorpse bouwtypes aansluitend op de ontwikkelvolgorde van het programma wonen. Bij elk type wordt een voorbeeld (best practice) gegeven. • Op de andere as: de thema’s (o.a. doelgroepen, duurzaamheid, parkeeroplossing, buitenruimte/ groen, bouwhoogte, dichtheid, etc.) met specifiek aandacht voor de doelen uit de omgevingsvisie. • Per vak in de matrix worden de specifieke kwalitatieve kansen voor elk thema per bouwtype benoemd en op welke wijze dat kan bijdragen aan de kwaliteit en identiteit van Nuenen.

Afbeelding 6: Eerste opzet voor Matrix dorps bouwen Nuenen BOUWGIDS VOOR NUENEN

-

PAGINA 5

•

Vervolgens wordt benoemd welke bouwtypes kansrijk zijn voor welke dorpsdeel, welke wijze van dorpelijk verdichten past bij elk dorpsdeel van Nuenen en welke niet. Onderscheiden worden: centrum, randcentrum, kernkwartier, woonwijken (verschil in aanpak per bouwperiode) en omliggende dorpen. Voor een bouwlocatie zijn de mogelijkheden zo inzichtelijk. De matrix toont daarbij aan hoe de locatie bij kan dragen aan de kwaliteit en identiteit (het DNA) van Nuenen.

De matrix maakt de keuzes voor bouwopgaven per wijk inzichtelijk. Niet alles kan en elke locatie is anders. De staalkaart gaat helpen om de juiste afweging te maken en Nuenen te verrijken met locatiespecifieke bouwvormen. De bouwgids Nuenen doet dus ook uitspraken over hoger bouwen en vervangt daarmee het bestaande hoogbouwbeleid. De Nuenense werkwijze De werkwijze beschrijft de procesmatige stappen die genomen worden voor de invulling van bouwplannen in Nuenen. De werkwijze beschrijft daarbij ook de rol van de raad, de vakambtenaren en de initiatiefnemers. Het in een vroeg stadium vaststellen van de stedenbouwkundige randvoorwaarden op basis van de matrix (verbeeldt in één of twee varianten) maakt daar onderdeel van uit. De initiatiefnemers weten zo waar ze aan toe zijn en de raad kan na vaststellen van de stedenbouwkundige randvoorwaarden de uitwerking en details vrijlaten. Na vaststelling van de stedenbouwkundige randvoorwaarden is het aan de ontwikkelende partij om aan te tonen dat het initiatief aansluit bij de dorpse kwaliteiten en een specifieke meerwaarde oplevert. De bouwgids en de randvoorwaarden bieden daarvoor aanknopingspunten. Echter zonder overtuigend verhaal van de initiatiefnemer krijgt een bouwplan geen groen licht. Hierin is een belangrijke rol voor het TRK weggelegd. Stedenbouwkundige studie naar locaties van de nabije toekomst.

In dit derde deel van de ‘Bouwgids voor Nuenen’ worden enkele bouwlocaties voor de nabije toekomst in Nuenen uitgewerkt in een beknopt stedenbouwkundig onderzoek. Met behulp van de matrix leveren we maatwerk met één of twee passende stedenbouwkundige varianten voor de locatie en vertalen die naar een set stedenbouwkundige randvoorwaarden. Deze aanpak vormt een voorbeeld voor andere locaties in de toekomst. We voeren de stedenbouwkundige studie naar de bouwlocaties gelijktijdig uit met de overige onderdelen (staalkaart en werkwijze) in een cyclisch proces om de verschillende onderdelen elkaar te laten kruisbestuiven en te komen tot een integraal samenhangende Bouwgids voor Nuenen. Met de ‘Bouwgids voor Nuenen’ heeft de gemeente een instrument in handen om de woningbouwopgave van de toekomst in goede banen te leiden.

BOUWGIDS VOOR NUENEN

-

PAGINA 6

Referentie dorpelijke verdichten in Nuenen: inbreiding compacte laagbouw

Brouwerij site in Meer - AID architecten Referentie van compacte laagbouw van appartementen die passend zijn in de korrel van het dorp en bijdragen aan de openbare ruimte. Nadere omschrijving p.m. Woningtypes: appartementen Doelgroep: senioren en ouderen in combinatie Collectiviteit: Binnenruimte, tuin en voorzieningen aan straatzijde Openbare Ruimte: dorpstuin Parkeren: onder maaiveld? Duurzaamheid: p.m.

https://aidarchitecten.be/projecten/brouwerijsite-meer BOUWGIDS VOOR NUENEN

-

PAGINA 7

Referentie dorpelijke verdichten in Nuenen: transformatie locatie Pandreitje Brugge Voormalige Brugse gevangenis 75 woningen met ommuurde tuin en/of dakterras (93 w/h) Appartementen en commerciele ruimte in poortgebouw en directeurswoning Ondergrondse parkeergarage Autovrije straten

BOUWGIDS VOOR NUENEN

-

PAGINA 8

Referentie dorpelijke verdichten in Nuenen: dorps hoger bouwen Villa Ask Housing / Reiulf Ramstad Arkitekter p.m.

BOUWGIDS VOOR NUENEN

-

PAGINA 9