2021-17 Raadsvoorstel Stimuleringslening 'Aan de slag met je woning'

RAADSVOORSTEL Datum raadsvergadering: Datum B&W-besluit: Afdeling: Behandelend ambtenaar: Portefeuillehouder: Corsanummer:

29 april 2021 16 maart 2021 Ontwikkeling en handhaving G. van der Bruggen C. van Brakel 2020.15963 djuma 142683

Onderwerp Stimuleringslening 'Aan de slag met je woning' Beslispunten 1. De verordening ‘Stimuleringslening ‘Aan de Slag met je woning’ - Gemeente Nuenen c.a. 2021’ vast te stellen; 2. Voor het verstrekken van de Stimuleringslening op grond van deze verordening, een bedrag ter beschikking te stellen van € 1.000.000,- waarvan o € 250.000,- ten behoeve van de variant Verzilverlening o € 500.000,- ten behoeve van de variant Stimuleringslening Hypothecair o € 250.000,- ten behoeve van de variant Stimuleringslening Consumptief; 3. De uitvoering van de Stimuleringslening bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) onder te brengen; 4. De beheerskosten te dekken uit bestaand budget. Inleiding Uw raad heeft 24 september 2020 de motie Verzilverlening aangenomen. Doel hierbij is verduurzaming en het levensloopbestendig maken van woningen door oudere woningbezitters mogelijk te maken. Dit is in Nuenen een grote en groeiende groep inwoners. Zij hebben soms een laag inkomen dat investeren lastig maakt, maar zij bezitten misschien wel ‘waarde in stenen’. Op de financiële markten stuit deze doelgroep soms op beperkingen, waarvoor de zogenaamde Verzilverlening een oplossing biedt. Met een Verzilverlening kan namelijk ook een particulier met een laag inkomen, maar met overwaarde op zijn woning, een aflossingsvrije lening krijgen.

Pas als de woning wordt verkocht (bij verhuizen of overlijden) worden schuld en rente betaald. Bij de behandeling van de motie is besproken dat in de uitwerking ook ruimte is voor vergelijkbare financiële vormen. Gezien de doelen en uitwerkingen genoemd in het Programma Wonen en het Programma Duurzaamheid, stellen wij voor de Verzilverlening mee te nemen als onderdeel van een breder instrument met meerdere financiële opties, gebundeld in de zogenaamde Stimuleringslening. Wat willen we bereiken We willen stimuleren dat particuliere woningeigenaren hun woning toekomstbestendig maken door deze levensloopbestendig te maken en/of te verduurzamen (hiermee ontstaan ook weer lagere woonlasten). Dit is in beginsel een verantwoordelijkheid van de eigenaar zelf. Met deze regeling willen we mensen een extra mogelijkheid bieden, als aanvulling op bestaande financiële producten (van bijvoorbeeld banken en landelijke regelingen). Dit draagt bij aan het gemeentelijke

Pagina 1 van 9 2020.15963

woon- en duurzaamheidsbeleid. Ook kan dit een zetje geven aan de lokale economie (denk aan bouwbedrijven, installateurs, et cetera). Argumenten 1.1 De Stimuleringslening maakt het nemen van maatregelen voor het verduurzamen van de woning en het langer zelfstandig thuis wonen financieel haalbaar voor een grotere groep eigenaar-bewoners. Voor het financieren van maatregelen aan de woning kan een eigenaar-bewoner onder meer kiezen voor eigen geld, een lening van de bank of de landelijke Energiebespaarlening. De voorgestelde Stimuleringslening (waaronder de in de motie gevraagde Verzilverlening) voorziet daarnaast ook in een gemeentelijk instrument, waarmee een grotere groep kan worden aangesproken. Dit heeft om een aantal redenen meerwaarde:  Binnen de Stimuleringslening kunnen het verduurzamen en het levensloopbestendig maken in combinatie worden gefinancierd. Dit is belangrijk omdat het, vanuit de gemeentelijke beleidsdoelen en de particuliere woningbezitter gezien (woongenot, woonlasten), zonde is om met één verbouwing niet twee vliegen in één klap te slaan. De landelijke Energiebespaarlening voorziet hier niet in;  De landelijke Energiebespaarlening betreft een consumptieve lening, via de gemeentelijke Stimuleringslening kan ook een hypothecaire variant worden aangeboden.

Via het onderdeel Verzilverlening kan bij ontoereikend inkomen van de oudere huizenbezitter ook de eventuele overwaarde op de woning worden ingezet;  De landelijke Energiebespaarlening schrijft voor dat altijd moet worden geïnvesteerd in isolerende maatregelen, naast energieopwekkende maatregelen. Wanneer alleen wordt geïnvesteerd in bijvoorbeeld zonnepanelen, is de landelijke regeling niet van toepassing. De lokale Stimuleringsregeling kan hiervoor wel worden ingezet (bijvoorbeeld wanneer de woning al is geïsoleerd). 1.2 De Stimuleringslening biedt meerdere mogelijkheden, waaronder de Verzilverlening Binnen de Stimuleringslening zijn er een aantal deelopties. De particuliere woningeigenaar kan kiezen tussen: 1. een consumptieve lening; 2. een hypothecaire lening; 3. en (mochten 1 en 2 geen opties zijn gezien het inkomen) een hypothecaire verzilverlening. 4. Als extra optie bieden we ook de hypothecaire Verzilverlening aan wanneer mensen hiermee een kind in de gemeente Nuenen helpen een eerste woning te kopen; een aanvulling op de gemeentelijke starterslening dus. Minimale leeftijd van de ouders bij dit product bedraagt momenteel minimaal 57 jaar. Hiermee zullen waarschijnlijk de wat oudere koopstarters zijn gebaat. We willen dit ook faciliteren voor kleinkinderen die in Nuenen een eerste woning willen kopen.

2020.15963 Pagina 2 van 9

Schematisch voor de aanvrager:

1.3 De Stimuleringslening biedt de gemeente knoppen om aan te draaien Meer dan ‘standaardproducten’ van de SVn, zoals de Blijverslening en de Verduurzamingslening, biedt de Stimuleringslening de gemeente meer ruimte om te sturen: bijvoorbeeld op welke maatregelen de lening van toepassing is. De genoemde standaardproducten worden dan ook nauwelijks meer toegepast. Met voorgestelde Stimuleringslening hebben we als gemeente één van de meest complete arrangementen in het land. 1.4 Met het meenemen van de Verzilverlening bieden we ook investeringsruimte aan mensen met een beperkt inkomen maar met overwaarde Oudere huiseigenaren die onvoldoende inkomen hebben om een lening aan te gaan, wonen soms in een woning met aanzienlijke overwaarde. Zij kunnen gebruik maken van de Verzilverlening die onder de Stimuleringslening valt. De Verzilverlening is beschikbaar voor alle maatregelen die ook met een Stimuleringslening gefinancierd kunnen worden (de minimale leeftijd is 10 jaar voor de wettelijke AOW-leeftijd en kent geen maximum). Bij deze Verzilverlening is echter geen sprake van het betalen van maandelijkse rente en aflossing, omdat de rente jaarlijks bij de schuld opgeteld wordt. Aan het einde van de looptijd (bij verkoop van de woning) wordt de schuld afgelost. De Verzilverlening heeft dus geen invloed op het maandelijks besteedbare inkomen van de woningeigenaar.

Bijkomend voordeel van het voeren van de Verzilverlening is dat we ouders in de gelegenheid stellen via hun eigen woning een (klein)kind te helpen bij de aankoop van een eerste koopwoning in de gemeente Nuenen. 1.5 Het voorstel rondom Verzilverlening is grotendeels conform motie Het voorstel is weliswaar breder van scope dan de motie, maar de inhoud van de motie is hierin uiteraard nadrukkelijk meegenomen. Dit geldt ook voor de zogenaamde ‘bindingseis’ (minimaal 2020.15963 Pagina 3 van 9

één jaar in Nuenen wonend). Op een aantal punten hebben we gekozen voor een net iets andere aanpak: 



 

De inkomenseis die in de motie wordt genoemd onder 2c wordt gehanteerd in de gemeente Wijdemeren, waarnaar bij de behandeling werd verwezen (één van de eerste gemeenten met Verzilverlening, inmiddels zijn het er meer). De SVn biedt dit niet aan als beleidsoptie. Er wordt bij de Verzilverlening juist niet naar inkomen gekeken maar naar de overwaarde; daarom hebben wij de inkomenseis niet overgenomen. Voor mensen met een bovenmodaal inkomen is deze regeling vermoedelijk weinig aantrekkelijk ten opzichte van andere financieringsvormen, dus dit stuurt zichzelf. Verder werd in de motie de vereiste genoemd (onder 2d) dat de overwaarde minimaal 20% van de woz-waarde moet zijn. Dit is als zodanig niet in de verordening opgenomen (ook niet in de gemeente Wijdemeren), omdat dit door de SVn anders wordt verwoord in de standaardvoorwaarden. Vrij technisch geformuleerd: de totale hypothecaire financiering op de woning (inclusief de Verzilverlening plus rente) mag niet boven 80% van de woz-waarde komen. Zie ook kanttekening 1.1. We zullen dit in de communicatie nadrukkelijk benoemen. In de motie staat: ‘aanvrager heeft de AOW-leeftijd (partner mag 10 jaar jonger zijn)’. We hanteren in het voorstel de standaard van de SVn: De minimale leeftijd is 10 jaar voor de wettelijke AOW-leeftijd. Hiermee kan een wat bredere doelgroep worden aangesproken.

In de motie wordt gevraagd de Verzilverlening in te kunnen zetten voor het opvangen van een inkomensterugval in de periode dat een van de partners de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt en de andere partner weinig inkomen heeft en vanwege de leeftijd nog geen recht heeft op AOW. We kennen geen voorbeelden van andere gemeenten die de Verzilverlening hiervoor inzetten. Dit is niet opgenomen in dit voorstel, deels omdat periodiek aanvullen op het inkomen via de SVn niet kan (dit is niet de bedoeling, maar kan via een eenmalige uitkering). Vooral met het oog op het risicoprofiel voor de lener (en dus ook de gemeente!) en gemeentelijke beleidsdoelen, willen we dat alleen in de woning wordt geïnvesteerd. De waarde van het vastgoed stijgt dan immers mee met de investering en mogelijk minder woonlasten en dus een lager risicoprofiel. Anders is eigenlijk meer sprake van een ‘opeethypotheek’ dan van ‘verzilveren’. Zie kanttekening 1.2.

1.6 Toegevoegde waarde Verzilverlening ten opzichte van commerciële producten Zoals bij de behandeling van de motie besproken heeft een gemeentelijke variant van de Verzilverlening een aantal verschillen ten opzichte van commerciële producten. Bij commerciële partijen wordt vaak de AOW-leeftijd ook voor de partner gehanteerd. Ook is de rente vaak wat hoger en kan een kleiner deel van de overwaarde worden geleend. Het voordeel van een Verzilverhypotheek bij een commerciële bank is dan weer dat de overwaarde vrij kan worden besteed. 1.7 De stimuleringslening is voorgelegd aan de ouderenorganisaties Ideeën over de opzet van de regeling zijn op 11 februari 2021 op het nieuwe Platform Wonen en Ouderen met de diverse ouderenorganisaties besproken. Ook hebben zij een kleine online peiling onder de achterban gedeeld. Hieruit bleek dat (stand begin maart 2021) driekwart van de respondenten 142 respondenten geïnteresseerd is in het verduurzamen of levensloopbestendige maken van de woning. Circa 10% geeft aan dit met een gemeentelijke lening te willen doen, circa 12% via de overwaarde van de woning. 2.1 Met dit bedrag maken we een stevige start 2020.15963 Pagina 4 van 9

De gemeente creëert voor de Stimuleringslening een revolverend fonds Stimuleringsleningen bij het SVn. Aflossingen vloeien terug in het fonds, waardoor op termijn opnieuw ruimte ontstaat voor het verstrekken van nieuwe leningen. Met het voorgestelde bedrag van € 1.000.000 (naar analogie van de starterslening) maken we een stevige start om particuliere eigenaren in onze gemeente te helpen. 2.2 Omwille van de terugvloeiende middelen een begrenzing op het ‘verzilveren’ De verzilverlening wordt aangeboden aan eigenaar-bewoners die niet in aanmerking komen voor de consumptieve of hypothecaire lening vanwege een ontoereikend inkomen. De voor de Verzilverlening beschikbaar te stellen middelen kunnen mogelijk pas na tientallen jaren terugvloeien. Aflossing gebeurt namelijk alleen bij verkoop van de woning. Daarom wordt een begrenzing van de beschikbare middelen voorgesteld op € 250.000,-. 4.1 Zie financiële paragraaf. Kanttekeningen en alternatieven 1.1 Risico’s bij de gemeente  Als leningen niet (op tijd) worden terugbetaald dan ligt het risico bij de gemeente. Dit geldt zowel voor de lening, de verschuldigde rente als de invorderingskosten. Het risico op oninbaarheid doet zich vooral voor bij consumptieve leningen, bij hypothecaire leningen zijn meer garanties ingebouwd.

Hier komt bij dat leningen worden gebruikt voor investeringen in de woning, de waarde van de woning waarschijnlijk stijgt / en de woonlasten (door een langere energierekening) dalen.  Omdat bij Verzilverleningen sprake is van een oplopende schuld, waarbij de rente jaarlijks wordt opgeteld bij de schuldrest, is bij deze leningen geen risico van wanbetaling. Het risico van de verzilverlening dat bij overlijden of verkoop van de woning de marktwaarde en nalatenschap onvoldoende zijn om de restschuld op de Verzilverlening af te lossen, waarmee een mogelijke restschuld voor rekening van de gemeente komt, is bijzonder klein. Dit komt omdat op de woning een maximale hypotheek mag rusten van 80% van de WOZ-waarde (inclusief eerder verstrekte hypotheken). Daarmee wordt een buffer gecreëerd van ten minste 20% voor waardedaling van de woning. Het betreft hypothecaire zekerheid met een recht van hypotheek. Inschrijving is gelijk aan het leningbedrag vermeerderd met de rente over 40 jaar naar boven afgerond (rekenvoorbeelden laten zien dat inschrijving dan circa twee keer zo hoog is als het leningbedrag). 1.2 Risico’s voor de lener Uiteraard gelden ook voor de inwoners die een lening aangaan risico’s. Geld lenen kost immers geld. Goede communicatie is dan ook erg belangrijk; vanuit de gemeente maar we zullen ook mensen aanraden in gesprek te gaan met een financieel adviseur.

Verder is het goed te onderstrepen dat de SVn vooraf uitgebreid de kredietwaardigheid toetst. De verzilverhypotheken door commerciële aanbieders zijn in dit kader begin december 2020 in het nieuws geweest; de AFM oordeelde dat aanbieders (van commerciële varianten) klanten goed moeten voorbereiden waar het gaat om de effecten op langere termijn (van bijvoorbeeld waardedaling van het vastgoed of de financiële effecten voor toekomstige erven). Ook is er een rente-op-rente-effect. De rente wordt namelijk jaarlijks bij de schuldrest opgeteld. Het is hiermee een relatief dure financieringsvorm. De herfinanciering van een aflossingsvrije lening kan door 2020.15963 Pagina 5 van 9

een Verzilverlening worden bemoeilijkt. Dat geldt vooral als er nog een aanzienlijke schuld open staat. Dit zal in de communicatie worden benadrukt. Wat in de gemeentelijke variant van de Verzilverlening gunstig is ten opzichte van commerciële varianten, is dat waarvoor wordt geleend, ook weer in vastgoed wordt geïnvesteerd en daardoor waarschijnlijk meer waarde krijgt (voor de variant waarin de overwaarde wordt aangewend voor de aankoop van de woning voor een (klein)kind in Nuenen is dat niet het geval). De rente staat gedurende de looptijd vast. 1.3 Ruimte voor college om in te kunnen spelen op veranderende omstandigheden De verordening laat enige ruimte aan het college, onder meer waar het gaat om rentepercentages. Dat doen we om snel in te kunnen spelen op veranderende omstandigheden op de geldmarkt. 1.4 Stedelijk Gebied Eindhoven ontwikkelt mogelijk ook een regeling Mogelijk wordt ook op regionaal niveau een financieel arrangement ontwikkeld voor het stimuleren van verduurzaming en levensloopbestendigheid. Het is nog niet bekend of dit van de grond komt en hoe dit eruit komt te zien. Wat gaan we daarvoor doen Randvoorwaarden De regeling vereist de nodige werkzaamheden voor de ambtelijke organisatie. Aanvragen dienen namelijk inhoudelijk te worden getoetst. Uitvoeringskosten zijn meegenomen in de rentepercentages.

Dit betekent qua capaciteit wel dat wat minder tijd aan andere zaken kan worden besteed. Planning Na het raadsbesluit zal de werkorganisatie definitief worden ingeregeld (e-formulieren, communicatie, vaststellen rentepercentages). Pas daarna volgt publicatie van de verordening. Na de publicatie treedt de regeling dan feitelijk in werking. Communicatie  We zullen uiteraard de nodige communicatie via onder meer de gemeentelijke website voeren. Ook zullen we het recent opgerichte Platform Wonen en Ouderen betrekken.  SVn adviseert eventuele aanvragers van een Verzilverlening altijd te overleggen met een financieel adviseur voordat een Verzilverlening afgesloten wordt. Het kan namelijk van invloed zijn op de eventuele herfinanciering van een eerste hypotheek.  Meer in het algemeen zullen we inwoners attenderen op het feit dat lenen (ook bij de gemeente) geld kost! Het is dan ook raadzaam dat een financieel adviseur wordt geraadpleegd. Ook kan het verstandig zijn dit met familie te bespreken. Wat mag het kosten We gaan uit van een initiële storting van € 1.000.000,- om leningen uit te verstrekken. De inleg in het revolving fund bij SVn zal volledig vanuit de gemeente gefinancierd moeten worden. Dit financieren we vanuit de totaalfinanciering van de gemeente.

De benodigde geldmiddelen worden alleen wanneer nodig geleend op de geld- of kapitaalmarkt op basis van ons liquiditeitsoverzicht. Zie de meerjarenbegroting 2021-2024. 2020.15963 Pagina 6 van 9

De stortingen in het fonds worden opgenomen als geldlening en rekening courant op de balans, dit heeft geen consequenties voor de exploitatie. Als de regeling eindigt worden de beschikbaar gestelde middelen door SVn inclusief opgebouwde rente teruggestort. Hiermee worden openstaande bedragen op de balans afgelost. De rente komt dan ten gunste van de exploitatie. Voor de dekking (de daadwerkelijke kosten) hebben we te maken met de rentekosten, beheerskosten en uitvoeringskosten voor de interne organisatie. Rentekosten, uitvoeringskosten en een deel van de beheerskosten worden in rekening gebracht bij diegenen aan wie wij een lening verstrekken (zie onderstaande tabel). Hoofdsom maximaal

Leningvorm

€ 15.000,€ 40.000,-

Consumptief Hypothecair

Looptijd maximaal

Beheer kosten SVN

Rente component

Opslag voor risico

Uitvoeringskosten

Totaal percentage voor de aanvrager

10 jaar 30 jaar

0,55% 0,55%

1,00% 1,00%

1,05% 0,15%

0,20% 0,20%

2,80% 1,90%

De rente die we aan leners doorberekenen is hoger dan de gemeentelijke rekenrente (uitgaande van 1%). Dit is enerzijds om rentekosten, beheerskosten, uitvoeringskosten en risico’s af te dekken via de te ontvangen rente, maar ook om de markt niet te verstoren en het gebruik van landelijke regelingen (vooral Energiebespaarlening via het Nationale Warmtefonds, een consumptief krediet) te bevorderen.  Voor de consumptieve variant van de Stimuleringslening gaan we nu uit van een rente van 2,8% (maximaal € 15.000, maximaal 10 jaar looptijd). De landelijke Energiebespaarlening is dan gunstiger (bij 10 jaar 1,9%). Wanneer inwoners hier niet voor in aanmerking komen, bieden we als gemeente dus een alternatief.  Voor de hypothecaire variant van de Stimuleringslening gaan we nu uit van een rente van 1,9% (maximaal € 40.000-, maximaal 30 jaar looptijd).  De rente voor de Verzilverlening wordt bepaald door de SVn en is nu 1,7%. Er kan indien nodig overwogen worden de rentetarieven aan te passen, bijvoorbeeld om de regeling te stimuleren. Voor de resterende beheerskosten kan er gebruik gemaakt worden van bestaand budget binnen taakveld 8.3 Wonen en bouwen, momenteel gereserveerd voor de beheerskosten van de starterslening.

Het voorstel om de beheerskosten gedeeltelijk te dekken uit bestaand budget komt ook voort uit omdat een deel van de kosten voor de SVn beide leningenstelsels betreft (Startersen Stimuleringslening). De SVn gaat namelijk de kosten naar gemeenten op een andere manier berekenen dan voorheen: met onder meer een vast bedrag per gemeente naast een aandeel van het uitstaande leningenbedrag. Dit is voor kleinere gemeenten zoals Nuenen c.a. relatief ongunstig. Door zowel de starterslening als de voorgestelde Stimuleringslening aan te bieden, maken we in ieder geval wel gebruik van het gehele pakket aan diensten. Evaluatie Dit thema willen we met de jaarlijkse begrotingscyclus/jaarrekening evalueren. Bijlagen 1. Verordening ‘Stimuleringslening -Aan de slag met je woning- gemeente Nuenen c.a.’ 2. Motie Verzilverlening 2020.15963 Pagina 7 van 9

Burgemeester en wethouders van Nuenen, de secretaris,

de burgemeester,

drs. M. Arents

M.J. Houben MBA

2020.15963 Pagina 8 van 9

Onderwerp: Stimuleringslening 'Aan de slag met je woning'

De raad van de gemeente Nuenen c.a.; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van gelet op de desbetreffende bepalingen in de Gemeentewet; BESLUIT: 1. De verordening ‘Stimuleringslening -Aan de Slag met je woning- Gemeente Nuenen c.a. 2021’ vast te stellen; 2. Voor het verstrekken van de Stimuleringslening op grond van deze verordening, een bedrag ter beschikking te stellen van € 1.000.000,- waarvan o € 250.000,- ten behoeve van de variant Verzilverlening o € 500.000,- ten behoeve van de variant Stimuleringslening Hypothecair o € 250.000,- ten behoeve van de variant Stimuleringslening Consumptief; 3. De uitvoering van de Stimuleringslening bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) onder te brengen; 4. De beheerskosten te dekken uit bestaand budget.

Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 29 april 2021 DE RAAD VOORNOEMD, de griffier,

de voorzitter,

M.C.P. Laurenssen Msc

M.J. Houben MBA

2020.15963 Pagina 9 van 9