Document · PDF

2021-02 Bijlage 3 Beekstraat Deskundigenrapport

Gemeenteraad 4 februari 2021, gemeente NuenenBij agendapunt: Bestemmingsplan Recreatieve Poort Beekstraat1.569 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Deskundigenadvies toeristische ontwikkeling Beekstraat ong. Nuenen

Opdrachtgever

Gemeente Nuenen c.a. Kenmerk

1041.197-T1d1/rh/ab Deskundige

R.J.A. (Rob) Hesselmans Datum

4 mei 2016 Status

definitief

Gemeente Nuenen c.a. | Slaats, P.H.R. Beekstaat ong. Nuenen

Blad 2.

Nuenen c.a.

Titel

: Taxatierapport toeristische ontwikkeling Beekstraat ong. Nuenen

Opdrachtgever

: Gemeente Nuenen c.a.

Kenmerk

: 1041.197-T1d1

Deskundige

: ing. R.J.A. Hesselmans RT

Datum

: 4 mei 2016

Status

: definitief

Gloudemans Hintham 117c 5246 AE Rosmalen Postbus 455 5240 AL Rosmalen T 073 641 33 12 F 073 643 03 98 I gloudemans.nl

1041.197-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nuenen c.a. | Slaats, P.H.R. Beekstaat ong. Nuenen

Blad 3.

Inhoudsopgave 1.

Opdracht .......................................................................................................... 4 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. 1.7. 1.8. 1.9.

Opdrachtgever ................................................................................................................... 4 Opdrachtnemer.................................................................................................................. 4 Deskundige........................................................................................................................ 4 Opdrachtverstrekking ........................................................................................................ 4 Opdracht ............................................................................................................................ 4 Peildatum ........................................................................................................................... 5 Aansprakelijkheid .............................................................................................................. 5 Publicatie ........................................................................................................................... 5 Algemene voorwaarden .................................................................................................... 5

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaak .......................................... 5

Eigenaar ........................................................................................................... 6

Omschrijving van de onroerende zaak .......................................................... 6

Gebruik van de onroerende zaak ................................................................... 6

Bodem- en grondwaterverontreinigingen ..................................................... 6

Bestemming van de onroerende zaak ........................................................... 7 7.1. 7.2.

Vigerende bestemming ..................................................................................................... 7 Beoogde bestemming ....................................................................................................... 8

Waardebepaling ............................................................................................... 9

Bijlagen ............................................................................................................ 9

Gemeente Nuenen c.a. | Slaats, P.H.R. Beekstaat ong. Nuenen

Opdracht

1.1.

Opdrachtgever Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.2.

Gemeente Nuenen c.a. T.a.v. de heer A. Ras Postbus 10000 5670 GA NUENEN 040 263 16 31 a.ras@nuenen.nl

Opdrachtnemer Opdrachtnemer Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.3.

Blad 4.

Gloudemans De heer R.J.A. Hesselmans Postbus 455 5240 AL ROSMALEN 073 641 33 12 rhesselmans@gloudemans.nl

Deskundige Deskundige

ing. R.J.A. Hesselmans RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur RT424415623 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Wonen) en Register DOBS

1.4.

Opdrachtverstrekking Op 17 maart 2016 heeft de heer A. Ras van de gemeente Nuenen c.a., per e-mail opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht.

1.5.

Opdracht De eigenaar van de onroerende zaak is voornemens om op het perceel aan de Beekstraat (hierna te noemen ‘de initiatieflocatie’) te herontwikkelen waarbij de huidige paardenweide wordt ingericht met een toeristische ontwikkeling. De ruimtelijke ontwikkeling van de initiatieflocatie bestaat uit het wijzigen van de huidige agrarische bestemming naar een recreatiebestemming. De invulling van deze recreatiebestemming wordt verder in dit rapport toegelicht. Voor deze ruimtelijke ontwikkeling is (nog) geen bestemmingsplan in procedure. Op basis van de landschapsinvesteringsregeling van de gemeente Nuenen betreft onderhavige ontwikkeling een zogenaamde categorie 3 ontwikkeling. Dit betekent dat 20% van de bestemmingswinst geïnvesteerd moet worden in kwaliteitsverbetering van het landschap.

Gemeente Nuenen c.a. | Slaats, P.H.R. Beekstaat ong. Nuenen

Blad 5.

In de landschapsinvesteringsregeling van de gemeente Nuenen zijn geen normbedragen opgenomen voor een ruimtelijke ontwikkeling als deze. Hierdoor is maatwerk vereist. De gemeente Nuenen heeft opdracht verstrekt om de waardevermeerdering als gevolg van de ruimtelijke ontwikkeling op onderhavige initiatieflocatie te bepalen. 1.6.

Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de getaxeerde waarde. Indien de peildatum voor taxatie later in de tijd ligt dan de datum van opname, dan wordt ervan uitgegaan dat er tussen deze data geen veranderingen optreden die de waarde kunnen beïnvloeden. De taxatie is verricht per peildatum 15 april 2016.

1.7.

Aansprakelijkheid Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht.

jegens

anderen

dan

1.8.

Publicatie Publicatie van (gedeelten van) dit taxatierapport is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans.

1.9.

Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Gloudemans is van toepassing de Regeling van Rentmeesters 2015.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaak gemeente

sectie

nummer

grootte

1682

4.392 m²

Nuenen

te taxeren gedeelte 4.392 m²

Luchtfoto, bron: Google Earth

Gemeente Nuenen c.a. | Slaats, P.H.R. Beekstaat ong. Nuenen

Blad 6.

Uitsnede kadaster

Eigenaar Blijkens informatie van het Kadaster (toestandsdatum 26-04-2016) berust het eigendom van de onroerende zaak bij: Naam Adres Postcode Plaats

De heer P.H.R. Slaats en Mevrouw C.M.M. Slaats Driessen Witven 12 5645 KJ EINDHOVEN

Omschrijving van de onroerende zaak Het te taxeren object betreft een perceel weiland (paardenweide) gelegen aan de rand van de kern Nuenen, op de hoek van de Beekstraat en de Oude Landen te Nuenen. De initiatieflocatie is gelegen tegen een school (De Rietpluim).

Gebruik van de onroerende zaak De onroerende zaak is thans in gebruik als paardenweide.

Bodem- en grondwaterverontreinigingen In het kader van de onderhavige taxatieopdracht heeft geen onderzoek plaatsgevonden naar de eventuele aanwezigheid van verontreinigingen in de bodem en van het grondwater. In het kader van deze opdracht wordt aangenomen dat de onroerende zaak niet verontreinigd is.

Gemeente Nuenen c.a. | Slaats, P.H.R. Beekstaat ong. Nuenen

Blad 7.

Bestemming van de onroerende zaak

7.1.

Vigerende bestemming De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan “Oude Landen 2013”, vastgesteld door de gemeente Nuenen op 19 december 2013 en daarin bestemd tot ‘agrarisch met waarden’ (zonder bebouwingsmogelijkheden).

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Op grond van de provinciale ‘Verordening Ruimte 2014’ is de initiatieflocatie gelegen in ‘zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling, stedelijk concentratiegebied’.

Gemeente Nuenen c.a. | Slaats, P.H.R. Beekstaat ong. Nuenen

7.2.

Blad 8.

Beoogde bestemming Initiatiefnemers zijn voornemens om op de initiatieflocatie een toeristische ontwikkeling te realiseren conform onderstaand inrichtingsplan.

Inrichtingsplan, bron: bureau Verhoeven de Ruijter

Gemeente Nuenen c.a. | Slaats, P.H.R. Beekstaat ong. Nuenen

Blad 9.

Waardebepaling

De berekening van de waardevermeerdering tussen het vigerende bestemmingsplan en de beoogde ruimtelijke ontwikkeling en de daaruit voortvloeiende bijdrage is opgenomen in de bijlage. De berekening is onder andere gebaseerd op de navolgende uitgangspunten: -

de waardering van de initiatieflocatie in de huidige staat en met de vigerende bestemming is berekend aan de hand van het normbedrag uit de LandschapsInvesteringsRegeling (LIR) van de gemeente Nuenen; de waardering van de initiatieflocatie op grond van de beoogde nieuwe bestemming is berekend op grond van de comparatieve methode; er is thans nog geen (voor)ontwerpbestemmingsplan voor de beoogde bestemming beschikbaar. Voor de waardering van de beoogde nieuwe bestemming heeft de deskundige de inrichtingsschets van bureau Verhoeven De Ruiter als uitgangspunt gebruikt. De oppervlakten van de bestemmingsvlakken zijn afgeleid uit de inrichtingsschets welke een globaal karakter heeft. Indien de oppervlakten van de (gedetailleerde) bestemmingsvlakken in het nog op te stellen bestemmingsplan afwijken, dient de berekening van de bestemmingswinst ook aangepast te worden aan de nieuwe oppervlakten.

SAMENVATTING Geadviseerd wordt om een waardevermeerdering toe te kennen ten bedrage van, afgerond € 140.000,00. De vereiste bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van het landschap is derhalve te stellen op 20%, uitmakende een bedrag van € 28.000,00.

Rosmalen, 4 mei 2016

De deskundige,

R.J.A. Hesselmans

Bijlagen 1.

Berekening van de bestemmingswinst

BIJLAGE 1

Blad 1

Algemeen Dossier Datum Kenmerk Status

Nuenen / Slaats, P.H.R. 4 mei 2016 1041.197-T1d1x definitief

Berekening bestemmingswinst

Hoeveelheid

Eenheid

Prijs per eenheid €

Bedragen

€

Bedragen

€

Perceel Nuenen, sectie C nummer 1682 Waarde voor: Waarde op grond van de vigerende bestemming 'agrarisch' zonder bebouwingsmogelijkheden (o.b.v. de Landschapsinvesteringsregeling)

4.392 m²

5,0

Waarde na: Bestemmingsvlak recreatie met aanduiding 'bedrijfswoning en tuin' Bestemmingsvlak recreatie met aanduiding 'horeca' Bestemmingsvlak recreatie met aanduiding 'recreatiewoningen' Resterende bestemmingsvlak recreatie onbebouwd en parkeren

360 470 540 3.022

85 100 100 10

Totaal

4.392 m²

Verschil (bestemmingswinst), afgerond

Bijdrage op grond van LandschapsInvesteringsRegeling (LIR)

m² m² m² m²

21.960

30.600 47.000 54.000 30.220 161.820

140.000

20%

28.000

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/9597772/1