Raadsvoorstel Wvg-aanwijzing

Raadsvoorstel

Aanwijzing wet voorkeursrecht gemeenten Achterweg, Vinkeveld-Zuid Aan Van Datum Portefeuillehouder: Programma Zaaknummer

: de gemeenteraad : College van B&W : 18 oktober 2022 : T.C.W.M. Alkemade : : 305851

Voorgesteld besluit I)

De voorlopige Wvg-aanwijzing van 20 september 2022 te bestendigen door de op de bijlagen weergegeven gronden in het Achterweggebied en Vinkeveld-Zuid op grond van artikel 4 lid 1 Wvg aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 Wvg van toepassing zijn.

Kern van het voorstel De gronden tussen de Achterweg, Herenweg, Menakkerweg (‘Achterweggebied’ en in Vinkeveld-Zuid) aanwijzen ingevolge artikel 2 jo. artikel 4 lid 1 Wet voorkeursrecht gemeenten. De toepassing van de Wvg dient er toe om de grondverwerving door de gemeente te ondersteunen. De gemeente krijgt een voorkeursrecht (een recht van eerste koop) op de percelen, waardoor de grondeigenaren hun grond bij de verkoop eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Door een grondpositie in eigendom te verwerven verzekert de gemeente zich van volledige ruimtelijke regie in het gebied.

Aanleiding Om het tekort aan (sociale) woningen in te halen, heeft het nieuwe kabinet februari jl. de wens uitgesproken tot 2030 een miljoen nieuwbouwwoningen bij te bouwen. Dit betekent dat ook de gemeente Noordwijk voor de grote opgave staat om woningbouw te realiseren. Voordat er echter woningen gebouwd kunnen worden, moet er een bouwlocatie gevonden worden. De gemeente heeft een inventarisatie gedaan van potentiële bouwlocaties en ziet binnenstedelijk voldoende capaciteit om deze opgave tot 2030 in te vullen. Ook na 2030 verwacht het college dat er sprake zal zijn van behoefte aan woningbouw. Om ook na 2030 aan deze behoefte te kunnen voldoen, heeft het college voorgesteld om het gebied aan de Achterweg, Herenweg en Vinkeveld-Zuid in de omgevingsivisie aan te wijzen als potentiele woningbouwlocatie.

Wat willen we bereiken? (Beoogd effect) De inzet van de Wet voorkeursrecht gemeenten is één van de bevoegdheden die de gemeente Noordwijk kan inzetten ter ondersteuning van het actieve grondbeleid (en grondverwerving op veelbelovende locaties). Dit is ook als zodanig vastgelegd in de Nota Grondbeleid.

De Wvg-aanwijzing zorgt ervoor dat de grondeigenaren hun grond eerst aan de gemeente moeten aanbieden als zij besluiten de gronden te verkopen. Dit voorkomt ongewenste speculatie met gronden waar de gemeente een bepaald niet-agrarisch gebruik voorziet.

Wat gaan we daarvoor doen? (Oplossingsrichtingen/maatregelen/onderbouw per oplossingsrichting met argumenten) De gronden zijn door het college al aangewezen krachtens artikel 6 Wvg. Thans wordt uw raad voorgesteld om deze aanwijzing te bestendigen door de gronden voor een periode van minimaal 3 jaar aan te wijzen op grond van artikel 2 jo. artikel 4 lid 1 Wvg. De grondslag voor de Wvg-aanwijzing is de Omgevingsvisie die aan de aangewezen percelen een mogelijke woningbouwlocatie toeschrijft. 1.1. Op 24 september 2019 heeft uw gemeenteraad diverse percelen aan de Achterweg aangewezen als locatie waarop de Wvg van toepassing is. Deze aanwijzing verviel na 3 jaar (dus op 30 september 2022), omdat de gemeente niet tijdig een opvolgend ruimtelijk besluit (in casu een structuurvisie) kon vaststellen. In november 2022 heeft het college uw raad voorgesteld om het Achterweggebied aan de omgevingsvisie toe te voegen door middel van een partiele herziening. Hierdoor is een grondslag ontstaan voor een aanwijzing ingevolge artikel 2 jo artikel 4 lid 1 Wvg. 1.2. De gemeenteraad is het bevoegde orgaan om de definitieve aanwijzing vast te stellen (artikel 4 lid 1 Wvg, op basis van de omgevingsvisie). Door deze aanwijzing zal het voorkeursrecht gedurende een periode van 3 jaar van kracht zijn.

De aanwijzing wordt verlengd indien vóór het einde van die periode een bestemmingsplan of inpassingplan wordt vastgesteld. 1.3. De Wvg-aanwijzing voldoet aan het wettelijk kader dat daaraan wordt gesteld in de Wet voorkeursrecht gemeenten. Voor deze aanwijzing is het belangrijk dat de gronden op het moment van aanwijzing zijn begrepen in de gemeentelijke omgevingsivisie (de opvolger van de structuurvisie, thans als structuurvisie vastgesteld), er bij de omgevingsvisie een niet-agrarische bestemming aan de gronden wordt toegedacht (wonen) en dat het huidig gebruikt afwijkt van de toegedachte bestemming (te weten: agrarisch – bollenteelt, wonen 1 en bedrijf). 1.4. Bijlage A bevat een lijst met de aangewezen gronden, met alle gegevens die de Wvg en het Besluit voorkeursrecht gemeenten daar aan stelt. Bijlage B betreft een inventarisatiekaart. De aangewezen gronden hebben thans de bestemming agrarisch – bollenteelt. Enkele perceelsgedeelten hebben reeds een vastgestelde woonbestemming. Om speculatie tegen te gaan wordt daar ook een voorkeursrecht op gevestigd. Aan alle gronden wordt door de omgevingsvisie een toekomstige woonbestemming toegedacht. Voor de percelen met een woonbestemming geldt dat de toekomstige woonbestemming in een intensiever gebruik voorziet (meerdere woningen ipv één woning), zie het juridisch kader voor meer info.

De lijst van eigenaren is geanonimiseerd om de privacy van rechthebbenden te waarborgen. Een nietgeanonimiseerde lijst wordt ter inzage gelegd. Argumenten die pleiten voor de inzet van de Wvg: 1.5. De Wvg-aanwijzing ondersteunt grondverwerving en voorkomt ongewenste speculatie op een mogelijke locatie voor woningbouw. De Wvg-aanwijzing zorgt ervoor dat de grondeigenaren hun grond eerst aan de gemeente moeten aanbieden als zij besluiten de gronden te verkopen. Dit 1 Conform vaste jurisprudentie AbRvS 19 januari 2011, LJN: BP1306

Pagina 2 van 7

voorkomt ongewenste speculatie met gronden waar de gemeente een bepaald niet-agrarisch gebruik voorziet. De gemeente kan een koopovereenkomsten die, in strijd met het voorkeursrecht niet eerst aan de gemeente zijn aangeboden, vernietigen. 2 1.6. Door voldoende grondposities in een gebied in eigendom te verwerven verzekert de gemeente zich van volledige ruimtelijke regie in het gebied. Door een eigendomspositie in te nemen kan de gemeente er bijvoorbeeld voor kiezen om de grond te exploiteren met een neutraal resultaat (of geringe winst). Dit is niet mogelijk in een commerciële exploitatie en stelt de gemeente in staat om op de locatie bijvoorbeeld een bovenmatig sociaal programma te realiseren, eventueel met behulp van enkele woningen in de vrije sector als kostendragers. 1.7. Een voorlopige stedebouwkundige verkenning van het gebied wijst het gebied aan als een logische afronding van Noordwijk Binnen door middel van woningbouw. Woningbouw lost als gunstig bijgevolg de ‘verrommeling’ op die is ontstaan door niet-agrarisch gebruik van de agrarisch bestemde percelen. Bij ontwikkeling van woningbouw in het gebied worden de huidige woningen behouden in de vorm van een lintbebouwing. 1.8. Naar aanleiding van de aanwijzing van september 2019 is de gemeente in gesprek gegaan met verschillende eigenaren in het gebied.

Met meerdere eigenaren is op hoofdlijnen overeenstemming bereikt, één perceel is aangekocht. Na vaststelling van deze nieuwe aanwijzing kan de gemeente de gesprekken in het gebied voortzetten en eventueel intensiveren.

Wat zijn de risico’s en kanttekeningen? 1.1. De risico’s en kanttekeningen met betrekking tot de ontwikkeling van het Achterweggebied en Vinkeveld-Zuid uit het voorstel ‘omgevingsvisie’ zijn ook op de Wvg-aanwijzing en grondverwerving van toepassing. Door vigerende regelgeving van de Provincie Zuid-Holland is er bijvoorbeeld geen garantie voor de planologische haalbaarheid van woningbouw in het Achterweggebied en/of Vinkeveld-Zuid. 1.2. Grondverwerving in het Achterweggebied en Vinkeveld-Zuid kan flinke financiële gevolgen hebben voor de gemeente (zie financiële paragraaf). De aankopen worden daarom aangegaan met een ontbindende voorwaarde. De gemeente kan de koop(overeenkomst) ontbinden indien uw gemeenteraad niet instemt met het beschikbaar stellen van verwervingsbudget voor de aankoop. 1.3. Het besluit tast eigenaren aan in hun eigendom en is dus een vergaande maatregel. Het besluit brengt ingrijpende) gevolgen met zich mee voor de diverse belanghebbenden die bij het besluit betrokken zijn. Om deze reden zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld ten aanzien van de aanwijzing hun zienswijze naar voren te brengen. Deze zienswijzen zijn gebundeld in een nota en wordt aan dit raadsvoorstel gevoegd. 1.4. Gelet op de termijnen is het belangrijk dat uw raad in december 2022 een besluit neemt over de aanwijzing.

Indien de gemeenteraad vóór 30 december 2022 geen besluit heeft genomen over de aanwijzing, zal de bescherming door middel van de voorlopige aanwijzing zonder opvolgend (positief dan wel negatief) besluit komen te vervallen. De wet spreekt van de ‘nietigheid inroepen’, maar dit is een onbekend rechtsfiguur dat waarschijnlijk eerder ziet op vernietigbaarheid dan nietigheid. 2

Pagina 3 van 7

Wat mag het kosten? (Financiële paragraaf) De gemeente kan op dit moment nog geen concept-grondexploitatie opstellen om het financiële resultaat van een eventuele ontwikkeling te bepalen. Om een grondexploitatie te kunnen vaststellen moet er meer immers duidelijkheid zijn over het voorgenomen bouwprogramma. Bij de daadwerkelijke vaststelling van het bestemmingsplan moet er wel een grondexploitatie worden vastgesteld. De mate waarin de investering in eerste instantie kan worden terugverdiend is afhankelijk van verschillende factoren, maar voornamelijk van dat bouwprogramma. De verwachting dat de investering kan worden terugverdiend wordt desondanks uitgesproken vanuit ervaringen met een actief grondbeleid en op basis van de op basis van de onafhankelijk getaxeerde grondwaarde met een toegedachte woonbestemming. Bij deze taxatie wordt de grondwaarde voor een deel bepaald op basis van de terugverdiencapaciteit en wordt rekening gehouden met de planologische situatie (besluitvorming PZH). Bij een ontwikkeling op basis van deze grondwaarde kan in redelijkheid worden verwacht dat de investering terugverdiend kan worden.

Wat is het juridische kader? (Juridische paragraaf) Invoering Omgevingswet Op 22 februari 2022 heeft het kabinet besloten dat de nieuwe Omgevingswet per 1 januari 2023 van kracht zal zijn. In de Omgevingswet worden meerdere structuurvisies vervangen door één omgevingsvisie voor het gehele gebied. Tevens wordt de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) vervangen door de ‘Aanvullingswet Grondeigendom 3 , die als lex specialis een onderdeel uitmaakt van de nieuwe Omgevingswet. Tot 1 januari 2023 is echter nog de huidige wetgeving van toepassing. De aanwijzing kan daarom gebaseerd worden pp de huidige Wvg. Wettelijke grondslag Wvg De Wvg geeft gemeenten de mogelijkheid om een (publiekrechtelijk) voorkeursrecht te vestigen, wat tot gevolg heeft dat een eigenaar van, of een beperkt gerechtigde tot een onroerende zaak, niet tot verkoop mag overgaan voordat de grondeigenaar de betreffende onroerende zaak of het beperkte recht aan de gemeente ter verkoop heeft aangeboden (tenzij zich één van de uitzonderingen als genoemd in artikel 10 lid 1 Wvg voordoet). Door de vestiging van het voorkeursrecht krijgt de gemeente dus een recht van eerste koop. Deze aanwijzing betekent echter niet dat de eigenaar verplicht wordt om tot verkoop van zijn eigendom over te gaan.

Het houdt slechts in dat de grondeigenaar, wanneer hij de intentie heeft het perceel te verkopen, verplicht is om de gemeente eerst de gelegenheid te bieden tot aankoop over te gaan. Er is derhalve sprake van een vrijwillige verkoopsituatie. Vervolgens kan de gemeente al dan niet besluiten om tot aankoop over te gaan (door middel van een beginselbesluit). De gemeente is niet tot aankopen verplicht, behoudens enkele uitzonderlijke situaties (zie hieronder). Aankoop-/verkoopverplichting Hoewel een voorkeursrecht in de meeste gevallen louter een verplichting inhoudt voor de verkoper om het perceel eerst aan de gemeente aan te bieden, kan het in bijzondere gevallen echter voorkomen dat het voorkeursrecht leidt tot een aankoopverplichting voor de gemeente. Nadat de verkoper het college krachtens artikel 11 Wvg een aanbod heeft gedaan tot verkoop, moet het college Op dit moment is de Wet voorkeursrecht gemeenten nog van toepassing, waardoor de nieuwe aanwijzing nog kan geschieden op grond van artikel 2 jo. 4 lid 1 Wvg. 3

Pagina 4 van 7

binnen zes weken besluiten of zij in beginsel bereid is over te gaan tot aankoop van het desbetreffende goed (het beginselbesluit), onder nader te bepalen voorwaarden. Over deze voorwaarden kan vervolgens nader met de grondeigenaar worden onderhandeld. Indien het college een positief beginselbesluit neemt en de onderhandelingen zijn begonnen, kan de grondeigenaar een verzoek indienen bij het college om binnen vier weken de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven (art. 13 lid 1 Wvg). De rechter zal dan één of meer deskundigen benoemen die een oordeel geven over de prijs; die de rechter vervolgens bij beschikking vaststelt. Indien de verkoper binnen drie maanden na het onherroepelijk worden van de beschikking bij aangetekende brief van de gemeente verlangt dat de gemeente de grond in eigendom overneemt, is de gemeente verplicht haar medewerking te verlenen aan de totstandkoming van een notariële akte tot levering van de onroerende zaak tegen betaling van de in de beschikking bepaalde prijs. In dit geval bestaat er dus wel degelijk een aankoopverplichting voor de gemeente. Hetzelfde geldt in het geval de grondeigenaar een beroep doet op ‘bijzondere persoonlijke omstandigheden’. In dit geval kan de rechter bepalen dat de gemeente gehouden is medewerking te verlenen aan de verkoop. Ook in deze gevallen is er dus sprake van een aankoopverplichting voor de gemeente.

Vestigen voorkeursrecht Het vestigen van een voorkeursrecht geschiedt, ingevolge artikel 2 jo. 4 lid 1 Wvg, krachtens een besluit van de gemeenteraad. Op grond van artikel 6 Wvg, kan het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) echter gronden voorlopig aanwijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn. De percelen die worden aangewezen worden genoemd in een bij het aanwijzingsbesluit gevoegde inventarisatielijst. In deze lijst wordt de kadastrale aanduiding van deze percelen vermeld, alsmede de grootte (oppervlakte) van de betrokken percelen en de namen van zowel de eigenaren als de rechthebbenden van de daarop rustende beperkte rechten (indien van toepassing). Een en ander naar de stand van het openbare register van het kadaster per 12 september 2022. Daarbij is tevens onderzocht of deze percelen niet in een eerdere aanwijzing op grond van artikel 2 jo. artikel 4 lid 1 betrokken zijn geweest. Eerdere aanwijzing De gronden zijn eerder aangewezen ingevolge artikel 2 jo. artikel 5 Wvg. Art. 9c Wvg bepaalt dat gronden die zijn aangewezen ingevolge artikel 2 in samenhang met artikel 3, 4 of 5, artikel 6 of artikel 9a, eerste of tweede lid, niet binnen twee jaar na het intrekken of het van rechtswege vervallen van zodanige aanwijzing opnieuw ingevolge een zodanig besluit kunnen worden aangewezen.

De formulering ‘zodanig’ verwijst naar het bronbesluit. In onderhavig geval zijn de gronden in 2019 aangewezen ingevolge artikel 2 jo. artikel 5 Wvg. Omdat de aanwijzing thans geschiedt op grond van artikel 2 jo. artikel 4 lid 1 Wvg is er van een herhaalaanwijzing krachtens zodanig besluit geen sprake. Dat ziet op bijvoorbeeld slechts op de situatie dat twee aanwijzingen elkaar opvolgen op dezelfde grondslag. 4 Huidig gebruik en toekomstige bestemming Alleen gronden waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toekomstige niet-agrarische bestemming, komen voor een aanwijzing in aanmerking. Het huidige gebruik en de toekomstige bestemming zijn, volgens de wetsgeschiedenis en de rechtspraak 5 , eveneens van elkaar afwijkend als de toekomstige bestemming intensiever is dan de huidige bestemming. Daar is volgens vaste rechtspraak onder meer sprake van als het mogelijk wordt om meer woningen op de percelen te situeren dan voorheen en als er anders dan voorheen onder meer toegangswegen, ontsluitingswegen en inritten kunnen 4 ABRvS 11 januari 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BP1355 5 ABRvS 19 januari 2011, LJN: BP1306

Pagina 5 van 7

worden gerealiseerd. Dat de percelen op dat moment voor één of meer doeleinden worden gebruikt die ook binnen het beoogde gebruik van het bestemmingsplan mogelijk zijn, maakt niet dat het beoogde gebruik niet als intensiever kan worden aangemerkt. De in deze aanwijzing betrokken gronden worden momenteel grotendeels agrarisch gebruikt. Voor het overige deel worden de percelen voor woon- of bedrijfsdoeleinden gebruikt. De beoogde bestemming van de aan te wijzen percelen, is een (toekomstige) woonbestemming. Ten aanzien van de percelen die thans agrarisch of anderszins bedrijfsmatig worden gebruikt, geldt dat het huidig gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming (wonen). Ten aanzien van de percelen die op dit moment een woonbestemming hebben en worden bewoond geldt dat de toekomstige bestemming (bewoning door middel van sociale woningbouw) intensiever is dan de huidige bestemming, nu door de gewijzigde bestemming meer woningen gerealiseerd kunnen worden (bebouwing met sociale woningbouw t.o.v. de huidige (vrijstaande) woningen met grote aangrenzende tuin. Daarnaast kunnen op de percelen toegangswegen, ontsluitingswegen en inritten worden gerealiseerd. Hierdoor kan het toekomstig gebruik als intensiever dan het huidig gebruik worden aangemerkt. Bekendmaking Wvg De Wvg een aantal voorschriften met betrekking tot de bekendmaking van het besluit (artikel 7 Wvg).

Allereerst dient het besluit ter inzage gelegd te worden op een door het college aangewezen plaats. In onderhavig geval is dat het gemeentehuis aan de Voorstraat 42 te Noordwijk. Het besluit van de gemeenteraad moet vervolgens bekend worden gemaakt in het elektronische gemeenteblad. Verder moet de terinzagelegging op de ‘gebruikelijke wijze’ bekend gemaakt worden (bijvoorbeeld via de gemeentepagina in een plaatselijk nieuwsblad). Door deze uitvoerige bekendmakingsregeling wordt voldaan aan de informatiebehoefte van de verschillende categorieën belanghebbenden bij voorkeursrechten. Het voorkeursrecht treedt vervolgens één dag na de belendmaking in werking. Inschrijving kadaster De aanwijzing wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster (Kadaster BRK-PB)

Betrokken partijen/participatie Eenieder heeft de gelegenheid gekregen om naar aanleiding van de tijdelijke Wvg-aanwijzing (art. 6 Wvg) een zienswijze in te dienen.

Communicatie De vestiging van het voorkeursrecht dient conform regelgeving te worden bekendgemaakt in het elektronische gemeenteblad. Daarnaast wordt de aanwijzing bekendgemaakt in de gemeentelijke kranten en op de website. Het besluit wordt daarnaast integraal ter inzage gelegd op een door het college aan te wijzen plaats (ingevolge vast beleid is dat het Gemeentehuis aan de Voorstraat te Noordwijk). Ook dient het besluit te worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster (Kadaster BRK-PB) Het besluit treedt 1 dag na de bekendmaking in werking en geldt voor drie jaar.

Pagina 6 van 7

Verdere procedure en planning Publicatie en inwerkingtreding.

Bestuurlijk kader Wvg aanwijzingen september 2019 Raadsvoorstel wijziging Omgevingsvisie november 2022

Bijlage(n) A. B.

Lijst percelen en beperkte rechten – Wvg aanwijzing (geanonimiseerd) Inventarisatiekaart Wvg-aanwijzing (geanonimiseerd)

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Noordwijk

E.M. Overzier secretaris

Pagina 7 van 7

Mw. W.J.A. Verkleij burgemeester