Raadsvoorstel BOPA Shortstaygebouw Huygensstraat 40

Raadsvoorstel

Aanvraag BOPA Shortstay gebouw Huygensstraat 40 Aan Van

: de gemeenteraad : College van B&W

Datum Portefeuillehouder:

: 17 juli 2025 : Wethouder van Strien

Zaaknummer

: 1001920

Publiekssamenvatting De gemeenteraad van Noordwijk heeft ingestemd met het verlenen van een omgevingsvergunning, met voorwaarden, voor het realiseren van een Shortstay gebouw aan de Huygensstraat 40 op de NL Space Campus. Nadat de vergunning is verleend, kunnen belanghebbenden daar bezwaar tegen maken. Op welke wijze dat kan en binnen welke termijn kunnen belanghebbenden lezen in het besluit op de vergunning dat bekend zal worden gemaakt in het Gemeenteblad.

Voorgesteld besluit 1)

In te stemmen met het verlenen van een omgevingsvergunning, met voorwaarden, voor het realiseren van een Shortstay gebouw aan de Huygensstraat 40

Inleiding Op 20 december 2024 is door initiatiefnemer een aanvraag omgevingsvergunning ingediend ten behoeve van het realiseren van een Shortstay gebouw aan de Huygensstraat 40 in afwijking van het tijdelijk deel van het Omgevingsplan Noordwijk. Deze aanvraag is ingediend onder de Omgevingswet en wordt afgehandeld onder de Omgevingswet. Er is sprake van een geval waar u als gemeenteraad bindend adviesrecht heeft, zoals beschreven in de Adviesrechtlijst vastgesteld op 25 januari 2022. Zodoende wordt u om advies gevraagd ten aanzien van deze aanvraag. Er is sprake van een kostenverhaal plichtige activiteit zoals vermeld in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit. Door middel van een anterieure overeenkomst wordt het kostenverhaal voor deze activiteit geregeld. Ook zijn in de anterieure overeenkomst aanvullende afspraken gemaakt over het gebruik van het Shortstay gebouw. In december 2024 is een addendum op de koopovereenkomst gesloten waarin de nadeelcompensatie van het kostenverhaal voor deze ontwikkeling al is geregeld. In dit addendum op de koopovereenkomst is ook vastgelegd dat de gemeente zich inspant om op verzoek van initiatiefnemer mee te werken aan de verlening van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit teneinde Shortstay op deze locatie mogelijk te maken (met behoud van haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid).

Het Shortstay gebouw is bedoeld om een tijdelijke verblijfplek te bieden aan studenten en internationale werknemers van de NL Space Campus (inclusief ESA Estec). De ontwikkeling bestaat uit de realisatie van een permanent appartementengebouw ‘Giotto’, met 69 appartementen voor logiesgewijze verhuur aan (internationale) werknemers en studenten van de NL Space Campus. Partijen verstaan onder logies: het tijdelijk verblijven door maximaal één huishouden voor een

aansluitende periode van minimaal zeven dagen en maximaal één jaar, niet zijnde toeristische verhuur. Een dergelijke voorziening, specifiek voor werknemers en studenten van de campus is er op dit moment nog niet. De doorontwikkeling van de NL Space Campus is een gezamenlijke ambitie van zowel Rijksoverheid, Provincie Zuid-Holland, ESTEC als gemeente Noordwijk. Hierover is in 2018 een Regiodeal gesloten. In december 2020 is de gebiedsvisie voor de NL Space Campus door de gemeenteraad vastgesteld waarin de missie en visie voor de campus ruimtelijk zijn vertaald. De Shortstay faciliteit voor studenten en werknemers van de NL Space Campus draagt bij aan de doorontwikkeling tot een hechte complete campusomgeving. Daarnaast voorziet het plan in huisvesting voor internationale werknemers zoals vastgelegd in de uitvoeringsagenda, focuspunt ‘zorg voor wonen’.

Argument(en) per beslispunt Beslispunt I: In te stemmen met het verlenen van een omgevingsvergunning, met voorwaarden, voor het realiseren van een Shortstay gebouw aan de Huygensstraat 40 Argumenten 1.1 Op basis van de ruimtelijke onderbouwing van initiatiefnemer wordt geconstateerd dat kan worden voldaan aan ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL). In de bijlage is de Quick Scan ETFAL toegevoegd. Aangezien de aanvrager vrijwel direct na indiening van de aanvraag de volledige Ruimtelijke onderbouwing heeft aangeleverd is deze ook toegevoegd als bijlage aan dit raadsvoorstel. De voorliggende aanvraag betreft de aanvraag om af te wijken van het omgevingsplan, daarna volgt een aanvraag voor het bouwtechnische deel. Zodoende zijn op dit moment de bouwkundige tekeningen nog niet beschikbaar. In bijlage A is de door initiatiefnemer opgestelde ruimtelijke onderbouwing bij deze aanvraag gegeven. Op basis van de criteria van ETFAL is beoordeeld dat bij deze aanvraag, onder voorwaarden, kan worden voldaan aan alle vereisten die de Omgevingswet aan ontwikkelingen stelt. Uit de ETFAL onderbouwing is gebleken dat wordt voldaan aan het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid (en op de punten waar dit niet voldoet, onderbouwd een beroep wordt gedaan om af te wijken). Ook is het plan beoordeeldop alle milieuaspecten.

Hiertoe is onder meer een stikstof-, bodem- en akoestisch onderzoek uitgevoerd. Uit deze onderzoeken is gebleken en aangetoond dat voor het bouwplan sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Opmerking hierbij is dat de stikstof paragraaf op hoofdlijnen akkoord is, maar de definitieve beoordeling op dit moment nog plaatsvindt door de Omgevingsdienst Haaglanden. Deze geel gearceerde tekst wordt in het raadsvoorstel aangepast zodra de Omgevingsdienst Haaglanden de definitieve beoordeling heeft gedaan . Hieronder zijn de voorwaarden toegelicht, en is toegelicht dat een beroep wordt gedaan op de hardheidsclausule. De volgende voorwaarden worden gesteld; Er kan toestemming worden gegeven voor realisatie van een permanent gebouw, bedoeld voor logiesgewijze verhuur (niet zijnde toeristische verhuur) die naar zijn aard van korte duur is (zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek). Waarbij de aaneensluitende verhuurperiode per huishouden minimaal 7 dagen en maximaal één jaar is, zolang deze termijn wordt beoordeeld als logiesgewijze verhuur. Het gaat immers om toestemming voor een logiesgebouw en het bieden van logiesgewijze huisvesting, nadrukkelijk niet om toestemming voor wonen. De toestemming is op voorwaarde dat tijdelijkheid van de verhuur per huishouden geborgd kan worden en de verhuur beoordeeld wordt als Shortstay/logiesgewijze verhuur

Pagina 2 van 5

(en niet als wonen). De verantwoordelijkheid om te borgen dat sprake is van logiesgewijze huisvesting en de verhuurperiode per huishouden tijdelijk is ligt bij de aanvrager. Deze dient zich, vanzelfsprekend, aan de wettelijk vastgelegde regels ten aanzien van logiesgewijze verhuur/shortstay te houden, ook als deze in de toekomst veranderen bijvoorbeeld wanneer de maximale verblijfsduur per huishouden wordt beperkt. Aanvrager wordt daarbij gewezen op de nu al geldende wet vaste huurcontracten. Bij een positi ef advies van de gemeenteraad op de vergunningaanvraag zullen deze voorwaarden opgenomen worden in de vergunning. De aanvraag is getoetst aan de Beleidsregel Ruimtelijke randvoorwaarden logiesgewijze huisvesting tijdelijke arbeidsmigranten 2022 Duin- en Bollenstreek. Binnen deze beleidsregel is de aanvraag in principe niet toegestaan, aangezien vestiging op een bedrijventerrein wordt uitgesloten. Het college heeft echter de mogelijkheid om gebruik te maken van de hardheidsclausule waarmee vestiging op een bedrijventerrein mogelijk kan worden gemaakt. In dit geval wordt voorgesteld gebruik te maken van deze hardheidsclausule. Hiervoor is de volgende onderbouwing gegeven; De doorontwikkeling van de NL Space Campus is een gezamenlijke ambitie van zowel Rijksoverheid, Provincie Zuid Holland, ESTEC als gemeente Noordwijk. Hierover is in 2018 een Re giodeal gesloten.

In december 2020 is de gebiedsvisie voor de NL Space Camp us door de gemeenteraad vastgesteld waarin de missie en visie voor de campus ruimtelijk zijn vertaald. In deze gebiedsvisie is toegelicht dat een campus andere kenmerken heeft dan een bedrijventerrein. Ook is in de gebiedsvisie vastgelegd dat de ontwikkeling van een Businesspark wordt verlaten en deze plaatsmaakt voor de ontwikkeling van een campus. De gebiedsvisie beschrijft dat dit vraagt om een flexibele interpretatie van het vigerende bestemmingsplan zodat de Space Campus planologisch mogelijk gemaakt k an worden. De Shortstay faciliteit voor studenten en werknemers van de NL Space Campus draagt bij aan de doorontwikke ling tot een hechte complete campusomgeving. Zodoende wordt in dit geval een beroep gedaan op de hardheidsclausule om vestiging van het logiesgebouw op de Space Campus mogelijk te maken. Omdat de grenswaarde niet wordt overschreden kunnen de geluidbelastingen aanvaardbaar worden geacht. In de omgevingsvergunning voor de BOPA dient een voorschrift voor geluid door gemeentewegen opgenomen te worden. Het is aan het bevoegd gezag om te beoorde len of en in welke mate het verantwoord is de afwegingsruimte boven de standaardwaarde te benutten. Het gezamenlijk geluid moet worden vastgelegd in het omgevingsplan, maar in eerste instantie in de voorschriften van de BOPA-vergunning.

De voorschriften richten zich op dat: •

De geluidwering dient te worden bepaald op basis van het gezamenlijk geluid;

•

Er moet worden gestreefd naar het realiseren van een geluidsluwe gevel voor elk appartement. De gevel is geluidluw als deze voldoet aan de standaardwaarde vanwege de geluidbronsoort gemeentewegen.

1.2 De kosten die verband houden met de aanvraag worden via een anterieure overeenkomst bij de initiatiefnemer in rekening gebracht. Er is sprake van een kostenverhaal plichtige activiteit zoals vermeld in artikel 8.13 onder b. van het Omgevingsbesluit. Door middel van een anterieure overeenkomst wordt het kostenverhaal voor deze activiteit geregeld. In december 2024 is een addendum op de koopovereenkomst gesloten waarin de nadeelcompensatie van het kostenverhaal voor deze ontwikkeling is geregeld. 1.3 In de anterieure overeenkomst zijn aanvullend op de voorwaarden in de omgevingsvergunning afspraken vastgelegd waarmee het gewenste gebruik van de Shortstay geborgd wordt. In de anterieure overeenkomst is vastgelegd dat het Shortstay gebouw alleen bedoeld is voor tijdelijk verblijf van studenten en werknemers van de NL Space Campus, dit is een harde toelatingseis. Over

Pagina 3 van 5

de aard van de verhuur en de verblijfsduur per huurder is in de anterieure overeenkomst vastgelegd dat de verhuurperiode per huurder minimaal 7 dagen tot maximaal 1 jaar is, zolang deze periode wordt beoordeeld als logiesgewijze verhuur. Het betreft logies gewijze verhuur, geen wonen, en geen toeristische verhuur. In de anterieure overeenkomst is ook vastgelegd dat een professionele coördinator aangesteld wordt die verantwoordelijk is voor de dagelijkse exploitatie (technisch en facilitair beheer, huurcontracten afsluiten, eerste aanspreekpunt voor bewoners) en die alle huuraanvragen beoordeelt en toewijst volgens de afspraken uit de vergunning en anterieure overeenkomst. Er wordt door de professioneel coördinator samengewerkt met de Stichting Space Campus, Gemeente Noordwijk en instellingen en bedrijven die op de NL Space Campus gevestigd zijn ten behoeve van een optimaal functioneren van het Shortstay gebouw. Tot slot is in de anterieure overeenkomst vastgelegd dat de eigenaar en professioneel coördinator zi ch committeren aan het beleid huisvesting arbeidsmigranten van de gemeente Noordwijk voor zover dit voor hen van toepassing is. 1.4 De mate van participatie is proportioneel gezien de impact van de beoogde ontwikkeling op de omgeving. Er is sprake van een geval waarin de gemeenteraad participatie verplicht heeft gesteld.

De initiatiefnemer heeft op 10 februari 2025 een informatieavond georganiseerd met betrekking tot deze ontwikkeling. Voor de informatieavond zijn omwonenden en bedrijv en en instellingen in de buurt van de Space Campus uitgenodigd. Tijdens de avond zijn de plannen toegelicht, was er mogelijkheid om in gesprek te gaan met de initiatiefnemers en de architect, en is er gelegenheid gegeven om via een reactieformulier een reactie te geven op de plannen. Er is in het verslag van de participatie ingegaan op de ingebrachte punten en hoe daarmee wordt omgegaan. Het verslag van de participatie is bijgevoegd bij de vergunningaanvraag. Er is beoordeeld dat de mate waarin is geparticipeerd voldoende is voor deze aanvraag. 1.5 Voor de betreffende ontwikkeling wordt een beroep gedaan op de balansregeling (Artikel 7.86) van de Provincie Zuid-Holland, hiervoor is toestemming gevraagd bij d e gedeputeerde Ruimte en gedeputeerde Economie. Op dit moment is de aanvraag in strijd met het Omgevingsbeleid (Artikel 7.52 lid 1) van de provincie. Het is mogelijk om af te wijken van deze bepaling door een verzoek te doen voor toepassing van de balansregeling (Artikel 7.86). De balansregeling dient e rvoor om in relatief beperkte mate af te kunnen wijken van de provinciale bepalingen.

De gemeente heeft een formeel verzoek ingediend bij de Provincie om voor deze ontwikkeling gebruik te maken van de balansregeling. De onderbouwing hiervoor is gegeven in de ruimtelijke onderbouwing van initiatiefnemer (paragraaf 5.8). In artikel 7.86 (afwijkingsmogelijkheid – balansregeling) van het Omgevingsbeleid van de provincie is opgenomen dat kan worden voorzien in activiteiten waarbij in relatief beperkte mate wordt afgeweken van de bepalingen in afdeling 7.3 van dit beleid, mits geen onevenredige afbre uk wordt gedaan aan de doelen van deze bepalingen. Via de balansregeling in artikel 7.86 van het Omgevingsbeleid is het mogelijk om medewerking te verlenen. De aantasting van in het geding zijnde provinciale belangen is in het algemeen nihil. De bepaling biedt bovendien de ruimte voor maatwerk om tot een beter eindresultaat te komen, voor zowel de betrokken provinci ale belangen als de betrokken gemeentelijke belangen. Logiesgewijze huisvesting van werknemers en studenten is belangrijk voor de verdere doorontwikkeling van NL Space Campus en sluit aan bij de ambities zoals vastgelegd in de regiodeal (2018) en Gebiedsvisie (2020) voor de Space Campus.

Deze ontwikkeling is bovendien in lijn met het voorgenomen ruimtelijk campusbeleid van de provincie waarin de v oorwaarden voor functiemenging op de aangewezen campusterreinen (inclusief NL Space Campus) verruimd zullen worden. Een harde voorwaarde aan de toepassing van de balansregel is de borging van de tijdelijkheid van de

Pagina 4 van 5

verhuurcontracten. Deze borging vindt voor dit initiatief plaats door middel van de anterieure overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemer en de tijdelijkheid wordt als voorwaarde opgenomen in de vergunning. Op basis van bovenstaande toelichting heeft de Provincie ingestemd met het toepassen van de balansregeling voor deze aanvraag. Kanttekeningen Tijdens de participatiebijeenkomst zijn vragen gesteld en zorgen geuit over de boogde doelgroep voor gebruik van de Shortstay en hoe de toewijzing van de appartementen plaatsvindt. Door middel van de anterieure overeenkomst zijn hierover aanvullende afspra ken vastgelegd met de initiatiefnemer waarmee het beoogde gebruik wordt geborgd.

Financiën Het voorgestelde besluit heeft in principe geen financiële gevolgen. Kosten die verband houden met de aanvraag worden via een anterieure overeenkomst en leges bij de initiatiefnemer in rekening gebracht. In december 2024 is een addendum op de koopovereenkomst gesloten waarin de nadeelcompensatievan het kostenverhaal voor deze ontwikkeling is geregeld.

Vervolg Actie

Planning

Bekendmaking besluit (vergunning) in

Z.s.m. na advies gemeenteraad 17 juli

Gemeenteblad

Bijlage(n) A. B.

Ruimtelijke onderbouwing Shortstay gebouw Huygensstraat 40; Participatieverslag Shortstay Huygensstraat 40;

C.

Raadsbesluit Adviesrecht Shortstay gebouw Huygensstraat 40 ;

D.

Quickscan ETFAL Shortstay Huygensstraat 40.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Noordwijk {{esl:Signer1:Capture:size(200,50)}}

Mw. E.M. Overzier

Mw. W.J.A. Verkleij

secretaris

burgemeester

Pagina 5 van 5

{{esl:Signer2:Capture:size(200,50)}}