Nota van Beantwoording zienswijzen EP Bronsgeest, eerste herziening
Tekst van het document
Nota van beantwoording zienswijzen Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest, eerste herziening d.d. 7 november 2024
1. Inleiding Het ontwerp exploitatieplan Bronsgeest, eerste herziening heeft van 6 december 2023 tot en met 16 januari 2024 ter inzage gelegen. Zowel op het gemeentehuis bij de gemeentebalie, de gemeentelijke website www.noordwijk.nl, als via www.ruimtelijkeplannen.nl heeft de mogelijkheid bestaan om het ontwerp exploitatieplan, eerste herziening te raadplegen. Gedurende de periode van terinzagelegging van zes weken hebben belanghebbenden de mogelijkheid gehad om een zienswijze naar aanleiding van het ontwerp exploitatieplan, eerste herziening in te dienen. Zienswijzen Gedurende de termijn van ter inzage legging zijn 4 zienswijzen ingediend. In hoofdstuk 2 van deze nota worden de ingediende zienswijzen samengevat weergegeven en voorzien van een beantwoording van de kant van het college van burgemeester en wethouders. Elke zienswijze eindigt met een conclusie waarin inzichtelijk wordt gemaakt in hoeverre hetgeen naar voren is gebracht aanleiding geeft tot aanpassing in het vast te stellen exploitatieplan. Indien er persoonsgegevens in de zienswijzen aanwezig zijn, zijn deze geanonimiseerd, omdat het in het kader van de Algemene Verordening Gegevensbescherming niet is toegestaan persoonsgegevens op internet te publiceren. Ambtshalve wijzigingen Ten slotte komen in hoofdstuk 3 de ambtshalve wijzigingen aan de orde.
Noordwijk 7 november 2024 Projectteam Bronsgeest
2. Zienswijzen Gedurende de termijn van terinzagelegging van zes weken hebben vier instanties/personen een zienswijze ingediend. In de tabel hieronder zijn de ingediende zienswijzen samengevat weergegeven (kolom 2) en voorzien van een beantwoording door het college van burgemeester en wethouders (kolom 3). De beantwoording van de zienswijzen eindigt met een conclusie waarin inzichtelijk wordt gemaakt in hoeverre hetgeen naar voren is gebracht aanleiding geeft tot aanpassing van het exploitatieplan (kolom 4). Reclamant
Inhoud zienswijze
Reactie college burgemeester en wethouders
Gevolgen voor het ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Thunnissen
1. Programmadifferentiatie
1. Leidend voor wat betreft de segmentering van de te realiseren woningen is het vastgestelde “Bestemmingsplan Bronsgeest 2021”. Daarin zijn in artikel 13.2.1 Gebruiksregels de volgende kaders opgenomen:
1. Naar aanleiding van deze opmerking is het ontwerp exploitatieplan, eerste herziening niet aangepast.
Het voorliggend EP gaat uit van een programma waarbij de niet gerealiseerde sociale huurwoningen in een ander plan van de vorige grondeigenaar is gecompenseerd. Er zijn hierover geen afspraken gemaakt met reclamant. Verzocht wordt het aandeel sociale huurwoningen te corrigeren naar 30%.
• • •
Minimaal 30% van het aantal (zorg)woningen dient te worden gerealiseerd als sociale huurwoning Minimaal 15% van het aantal (zorg)woningen dient te worden gerealiseerd als middeldure huurwoning Minimaal 25% van het aantal (zorg)woningen dient te worden gerealiseerd als middeldure koopwoning Met het nu in artikel 5.1 van het Ontwerp Exploitatieplan Bronsgeest eerste herziening vastgelegde aantal van 110 sociale huurwoningen wordt aan bovengenoemde kaders voldaan. Er geldt een percentage van 31,4% hetgeen boven de minimaal vastgestelde norm van 30% ligt in de wetenschap dat er een zeer grote behoefte is aan dit segment woningen landelijk alsook in Noordwijk. Samenvattend is de realisatie van 110 sociale huurwoningen passend in de kaders van het bestemmingsplan en hechten wij er als gemeente een groot belang aan dat deze woningen ook gerealiseerd worden. 1
Reclamant
Inhoud zienswijze
Reactie college burgemeester en wethouders
Gevolgen voor het ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
2. Compensatie bollengrond.
2. De afspraak tussen GOM en de gemeente als gemaakt in 2011 gaat uit van een korting van 50% op de gronden die op dat moment in eigendom waren bij de gemeente.
2. Naar aanleiding van deze opmerking is het ontwerp exploitatieplan, eerste herziening niet aangepast.
Hierbij wordt verwezen naar de door de vorige eigenaar ingediende beroep bij de Raad van State. Reclamant meent dat voor het hele exploitatiegebied moet worden gerekend met € 20,--/m2 vanwege de fictie bij artikel 6.13 lid 4 Wro dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie wordt gebracht. Actiecomité Biezenland
1. Planschade Reclamant heeft ernstige twijfels over de juistheid van het aangehaalde rapport en de gepresenteerde conclusie.
Zie uitspraak Raad van State
Wij stellen vast dat u bij het “Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest eerste herziening” geen belanghebbende bent en in die zin bent u niet ontvankelijk. Een exploitatieplan wordt namelijk opgesteld als de gemeente niet de enige eigenaar van de gronden in het exploitatiegebied is. Daarbij komt dat het kostenverhaal niet met de andere grondeigenaar via een overeenkomst is verzekerd. Met een exploitatieplan worden grondexploitatiekosten verhaald op ontwikkelende partijen in het plangebied. In het geval van Bronsgeest is alleen de andere grondeigenaar belanghebbende bij het exploitatieplan. Niettemin behandelen wij uw reactie. 1. De “Risicoanalyse Planschade met betrekking tot de woningbouwlocatie Bronsgeest in Noordwijk, september 2023, SAOZ” is uitgevoerd door een daarin gespecialiseerd bureau en betreft een actualisatie van de reeds bij het “Exploitatieplan Bronsgeest, Gemeente Noordwijk, april 2022” behorende “Risicoanalyse planschade met
2
1. Naar aanleiding van deze opmerking is het ontwerp exploitatieplan, eerste herziening niet aangepast.
Reclamant
Inhoud zienswijze
Reactie college burgemeester en wethouders
Gevolgen voor het ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
betrekking tot het Bestemmingsplan Bronsgeest 2021, 15 september 2021, SAOZ”. Er is voor de gemeente op dit moment geen reden om niet uit te gaan van de resultaten uit deze rapportage. Mogelijk van belang daarbij is het volgende: De analyse is uitgevoerd ten behoeve van het hebben van een goede onderbouwing voor het daartoe in het exploitatieplan en de eerste herziening daarvan opgenomen bedrag voor planschade. Deze resultaten vormen niet dé planschade. Daartoe zijn eerst verzoeken noodzakelijk en wordt de potentiële schade bepaald. In die procedure is ruimte om standpunten en visie in te brengen. Indien reclamanten vinden dat het uitwerkingsplan tot een waardevermindering leidt die voor planschade in aanmerking komt, kan door appelanten een verzoek tot tegemoetkoming in planschade/nadeelcompensatie worden ingediend zodra het Uitwerkingsplan is vastgesteld en van kracht is. Reclamant 3
1.
Planschade Reclamant geeft aan dat er gebruik is gemaakt van een ander stedenbouwkundig plan en dat dit gevolgen zou kunnen hebben op de analyse. Ook meent hij dat het aantal punten dat het bureau heeft benoemd te beperkt is voor zijn situatie. Daarbij heeft hij bezwaar tegen de conclusie in de rapport Risicoanalyse.
Wij stellen vast dat u bij het “Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest eerste herziening” geen belanghebbende bent en in die zin bent u niet ontvankelijk. Een exploitatieplan wordt namelijk opgesteld als de gemeente niet de enige eigenaar van de gronden in het exploitatiegebied is. Daarbij komt dat het kostenverhaal niet met de andere grondeigenaar via een overeenkomst is verzekerd. Met een exploitatieplan worden 3
1. Naar aanleiding van deze opmerking is het ontwerp exploitatieplan, eerste herziening niet aangepast.
Reclamant
Inhoud zienswijze
Reactie college burgemeester en wethouders
Gevolgen voor het ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
grondexploitatiekosten verhaald op ontwikkelende partijen in het plangebied. In het geval van Bronsgeest is alleen de andere grondeigenaar belanghebbende. Niettemin behandelen wij uw reactie. 1.
2.
Geen nieuwe bouwplannen. Reclamant verwijst naar bladzijde 7 van het Ontwerp Exploitatieplan waarin wordt omschreven dat de woningen langs de Gooweg geen nieuwe bouwplannen kent in de zin van de Bro. Hij geeft aan dat de gemeente reeds langjarig op de hoogte is van een bouwplan aan de achterzijde van zijn perceel, dat dit vergunningsvrij kan en mag worden gebouwd, maar wacht op de mogelijke aansluitingen op het plangebied Bronsgeest, t.a.v. ontsluiting en nutsaansluitingen. Daarvoor wil reclamant ook optionele kosten vergoeden en dit zal dus dit niet ten nadele zijn van het voorliggende Ontwerp exploitatieplan. Werkzaamheden zullen dus nog wel tot uitvoering moeten worden gebracht.
3.
Verhard pad
In bijlage A2 kaart exploitatieplangebied is een verhard pad getekend in de enclave. Reclamant geeft aan dat dit pad er niet is en ook nooit is geweest.
Verwezen wordt naar antwoord 1 bij Actiecomité Biezenland.
2. Met de opmerking op bladzijde 7 wordt inderdaad “slechts” bedoeld dat er planologische gezien geen nieuwe bouwplannen worden mogelijk gemaakt, anders dan de bouwmogelijkheden die nu reeds aanwezig zijn.
2. Naar aanleiding van deze opmerking is het ontwerp exploitatieplan, eerste herziening niet aangepast.
3.
3. Legenda van bijlage A2 is aangepast.
Op bijlage A2 is het pad als verharding in de legenda opgenomen. Dit is inderdaad onjuist en gecorrigeerd.
4
Reclamant
Inhoud zienswijze
Reactie college burgemeester en wethouders
Gevolgen voor het ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
4.
4. Het is correct dat de oostgrens van de enclave als aangehouden bij het exploitatieplan niet gelijk loopt aan de grens als aangehouden in het uitwerkingsplan. In het uitwerkingsplan ligt de oostgrens inderdaad in meer oostelijke richting. Voor het definiëren van een exploitatiegebied gelden echter andere criteria dan voor het definiëren van de grens van het uitwerkingsplan en om die reden zijn deze grenzen niet altijd gelijk aan elkaar. Het aan te houden exploitatiegebied is van belang ten behoeve van het ramen van de bijbehorende kosten en opbrengsten. Dat is de achtergrond van de aangehouden grens in het exploitatieplan.
4. Naar aanleiding van deze opmerking is het ontwerp exploitatieplan, eerste herziening niet aangepast.
Oostgrens enclave 2 meter verder
Reclamant verzoekt de grens met de enclave aan te passen. De oostgrens van de enclave loopt namelijk niet gelijk aan de achterkant van zijn perceel maar 2 meter verder en loopt achter de percelen van Gooweg 14,18 en 20 door.
Reclamant 4
1.
Planschade
Wij stellen vast dat u bij het “Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest eerste herziening” geen belanghebbende bent en in die zin bent u niet ontvankelijk.
Reclamant is het niet eens met de risicoanalyse en ervaart de inschatting van de waardevermindering als laag.
Een exploitatieplan wordt namelijk opgesteld als de gemeente niet de enige eigenaar van de gronden in het exploitatiegebied is. Daarbij komt dat het kostenverhaal niet met de andere grondeigenaar via een overeenkomst is verzekerd. Met een exploitatieplan worden grondexploitatiekosten verhaald op ontwikkelende partijen in het exploitatiegebied. In het geval van Bronsgeest is alleen de andere grondeigenaar belanghebbende. Niettemin behandelen wij uw reactie 1.
Verwezen wordt naar antwoord 1 bij Actiecomité Biezenland
5
1. Naar aanleiding van deze opmerking is het ontwerp exploitatieplan, eerste herziening niet aangepast.
3. Ambtshalve wijzigingen Voorgestelde aanpassingen voor het exploitatieplan Bronsgeest, eerste herziening welke ambtshalve worden aangebracht, worden in dit hoofdstuk behandeld. Dit zijn wijzigingen die niet voortkomen uit een zienswijze, echter die in de loop van de procedure door het college in het ontwerp exploitatieplan, eerste herziening zijn verwerkt. Deze wijzigingen houden verband met veranderd of nieuw beleid, nieuwe onderzoeken, verleende vergunningen of omissies in het ontwerp. Daarnaast worden ondergeschikte redactionele aanpassingen en verwijzingen doorgevoerd en worden wijzigingen in de regels en planverbeelding, voor zover noodzakelijk, ook doorgevoerd in de toelichting. 3.1. Toekomstig ruimtegebruik exploitatiegebied
In de tabel met daarin opgenomen het toekomstig ruimtegebruik is een correctie doorgevoerd. De aangehouden m² zijn aangepast. Dit heeft geen impact op de verdere exploitatieopzet en bijbehorende resultaten. Van
Element Groen
m²
%
Parkzone Overig
5.815 7% 15.371 19% Water te graven 3.096 4% Water bestaand 2.450 3% Verharding 26.342 32% Uitgeefbaar 29.897 36% Totaal 82.971 100% Figuur 1 Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest, eerste herziening Naar:
Element Groen
m²
%
Parkzone Overig
5.511 7% 15.371 19% Water te graven 3.400 4% Water bestaand 2.450 3% Verharding 26.342 32% Uitgeefbaar 29.897 36% Totaal 82.971 100% Figuur 2 Exploitatieplan Bronsgeest, eerste herziening
6
3.2. Actuele beleid Leidraad Inrichting Openbare Ruimte 2022 De LIOR 2022 is door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld op 23 januari 2024.
Verordening doelgroepen woningbouw Noordwijk 2024 Per 1 januari 2024 geldt de “Verordening doelgroepen woningbouw Noordwijk 2024”, vastgesteld op 19 december 2023. De volgende wijziging is doorgevoerd. Was-wordt lijst Van:
7
Op basis van regionale Woonvisie en rijksbeleid Middeldure koopwoningen van € 355.000,-- naar € 390.000,--
8