Grondexploitatie v1 DEF

Het grondbedrijf en grondexploitaties

Inhoud • Waarom deze presentatie aan de raad & commissie? • Waarom een grondbedrijf? • Wat is een grondexploitatie? • Welke kosten en opbrengsten in een grondexploitatie? • Waarom tussentijdse winstnemingen? • Wat zijn de risico’s in het grondbedrijf ?

Waarom deze Presentatie? • Op verzoek van de Audit Commissie. • Grondbedrijf onbekend terrein voor veel raads- en commissieleden. • Grondbedrijf belangrijk instrument woningbouw Noordwijk

Deze presentatie is geslaagd als u straks meer weet over: 1. 2. 3. 4.

Introductie en kennismaken met “SYSTEEM” grondbedrijf Bewustwording van de kerntaak grondbedrijf Noordwijk Inzicht gegeven in de ontwikkeling(fase) van een stuk grond Helderheid geven in voordelen, resultaat en risico’s.

Waarom een grondbedrijf • Een grondbedrijf kan de gemeente sturing geven op het grondbeleid • Een grondbedrijf is géén aparte onderneming maar een team specialisten die woningen en bedrijfsruimte ontwikkelt (resultaat) • Een grondbedrijf faciliteert het bouwen van huizen • Een grondbedrijf optimaliseert, binnen de opgave, het resultaat

• Met het resultaat worden maatschappelijk gewenste (ruimtelijke) ontwikkelingen ondersteunt e/o mogelijk gemaakt. • Het grondbedrijf verwerft grondposities • Alle financiële zaken zijn onderdeel van de jaarrekening van de gemeente

Het grondbedrijf – beleid en producten Op verschillende manieren worden projecten ondersteund en zijn er interne richtlijnen voor het verloop van een project. • Nota grondbeleid Gemeente Noordwijk • Grondprijzenbrief Gemeente Noordwijk • Interne dienst, financieel economische en juridische begeleiding ruimtelijke projecten • Onderdeel grondverwerving en uitgifte • Grondexploitaties

Vormen van Grondbeleid Beleid en planvorming Actief

PPS

Faciliterend

Gemeente Derden Gemeente Derden Gemeente

Derden

Grond verwerven

Bouw- en woonrijp maken

Bouwen

Gemeente Noordwijk - Actief Grondbeleid

• Actief grondbeleid • Grondbedrijf optimale sturing in de realisatie van gewenste (woon)bestemmingen • Grondbedrijf optimale sturing in de realisatie van gewenste kwaliteit openbare ruimte • Het volledige exploitatieproces verzorgt de gemeente liefst zelf (van verwerving tot de uitgifte) • Mogelijkheid tot inzetten van voorkeursrecht (wvg) of onteigening van gronden • Aankoop budget 2 miljoen voor strategische aankoop • Verkoop van gronden

Het grondbedrijf Noordwijk •

•

•

Actief grondbeleid. Zoveel mogelijk zelf de teugels in handen voor een optimale beïnvloeding van de invulling van het plangebied en het behalen van resultaat voor de gemeente. (voorbeeld Boechorst) PPS (Publiek-Privaat Samenwerking) een nietvrijblijvende samenwerking tussen overheden en bedrijven. Er is een verdeling van kosten, risico’s en zeggenschap (voorbeeld Jan Kroonsplein) Faciliterend grondbeleid, grond positie in handen van derden (voorbeeld St. Bavo)

Offem-Zuid

PPS Actief

Facilitair

Het grondbedrijf Noordwijk • Financieel resultaat door grondverkoop aan ontwikkelaars • Resultaat inzetten (door gemeenteraad) maatschappelijk gewenste ontwikkelingen • • •

Zwembad (Noordwijk (Binnen Zee)) Joh. Van Hoornstraat (100% sociale huur) Schippersvaartweg (100% sociale huur)

• Buffer aanhouden voor financiële risico’s

Wat is een grondexploitatie?

Een grondexploitatie is de berekening van alle kosten en opbrengsten die rusten op het tot het ontwikkelen een stuk grond.

Grondbedrijf – het proces -

Grond wordt aangekocht Lening aankoop Kosten worden gemaakt (gaan voor de inkomsten) Planvorming door de gemeente Vergeven bouwen, inschrijving ontwikkelaars (aanbesteding) Inkomsten door verkoop van perceel aan ontwikkelaar. Vaak verkoop in delen - Bovenstaande kosten in mindering brengen op inkomsten. De uitkomst is het resultaat (winst/verlies) - Het resultaat gaat administratief naar Reserve Grondbedrijf

Grondexploitatie – de stappen Verwerving

Sloop en sanering

Planontwikkeling

• Aankoop • Kosten voor aankoop

• Milieu onderzoek • Kabels en leidingen • Drainage

• Grondbedrijf • Project- en procesmanagement • Ruimtelijke ordening

Woonrijp maken • Woonstraten • Bomen/hagen • Speelplaatsen

Planstructureel

• Rotonde • Bruggen • Duikers

Overig • Voorbereiding en Toezicht • Financiering • Onvoorzien en risico

Bouwrijp maken • Bouwwegen • Riolering • Graven water

Verkoop • Verkoop gronden

Overige inkomsten

• Fondsen • Rente

Wat is een grondexploitatie? (II) Voorbeeld plangebied (oppervlakte in m2) Plangebied Percentage uitgeefbaar Uitgeefbare grond

130.000 50% 65.000

Openbaar gebied Verharding wegen Verharding parkeren Verharding trottoir Water Groen

65.000 13.000 9.750 9.750 15.000 17.500

Wat is een grondexploitatie? (III) – programma voorbeeld verdeling type woningen Programma Koop

aandeel programm a

aantal woningen

kavel oppv.

tot.

per woning uitgeefbaar

Goedkoop

10%

45

135

6.075

Midden duur

15%

67

145

9.715

Duur - 2^1 kap

20%

90

225

20.250

Top - vrijstaand appartement middenduur

10%

45

450

20.250

0%

0

60

0

Sociaal

30%

135

35

4.725

Betaalbaar

0%

0

45

0

Midden duur

15%

67

60

4.020

100%

449

Huur

Totaal

65.035

Wat is een grondexploitatie? (IV) Dit betreft een voorbeeld. Een mogelijk uitkomst van een eerste opzet

Hoofdposten Verwerving Sloop en saneren Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Planstructurele voorzieningen Financiering Verkoop grond

Fasen

Wat is een grondexploitatie? (IV)

Hoofdposten Verwerving Sloop en saneren Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Planstructurele voorzieningen Verkoop grond Overige inkomsten

100 10 25 30 35 50 300

Wat is een grondexploitatie? (IV) Dit betreft een voorbeeld. Een mogelijk uitkomst van een eerste opzet

Kosten 25.650.000 Opbrengsten 29.200.000 Resultaat

3.350.000

Kosten 28.650.000 Opbrengsten 27.200.000

Resultaat

-1.450.000

Grondbedrijf en de gemeenteraad Haalbaarheidsstudie

Variantenanalyse

Grondexploitatie

variant bepalen

Besluitvormend

Uitgevoerd door ambtenaren

Raad: uitgangspunten bepalen Beoordeling door de raad, verschillende momenten

Ontwikkelaar Gemeente

Vastgoed ontwikkeling

Residuele grondwaarde

• •

€600

Grondexploitatie

Residuele grondwaarde

(zie bovenstaand schema)

€600

Opbrengsten: VON-huisprijzen Marktwaarde huur objecten

€400

€1000

• • • • • •

Bouwkosten; • Aanneemsommen • Bijkomende kosten • Algemene kosten • Winst en risico

Grondkosten: Aankoop Sloopkosten Bouw- en woonrijp Plankosten Onvoorzien Projectkosten

€400

Totale resultaat (winst/verlies)

€200

Meerjaren prognose grondbedrijf (MPG) • Een meerjarenbegroting geeft een overzicht voor meerdere opeenvolgende boekjaren na elkaar • Het bevat de verwachte kosten en opbrengsten voor de komende jaren • Is gebaseerd de cijfers van eerder jaren icm risicoanalyse • Voordelen van een meerjaren prognose is de financiële vertaalslag van de visie op het grondbedrijf, voor een beeld op het langer termijn • De meerjaren prognose grondbedrijf is onderdeel van het boekgrondbedrijf

Bouwgrond In Exploitatie (BIE) Complex Boechorst Space Business Park Duineveld Bronsgeest Offem-Zuid Van der Mortelstraat Maarten Kruytstraat t Zilt Joh. Van Hoornstraat Schippervaartweg Jan Kroonsplein Resultaat (tW-tV)

Totaal 11.848 6.375 12.906 0 -5.276 -896 -1.913 -748 97 -229 -1.240 41.025

Investeringen, voorzieningen en mutaties:

2019

2020 1.452

2021

620

1.880

2.196

-2.566 0

Verloop reserve, inclusief reguliere uitgaven: stand reserve 01-01 resultaat complexen jaar investeringen Vpb last met ingang van 1-1-2016* Uren P249 Rente BIE's zonder resultaat rekening bijdrage RIF

stand reserve 31-12

2023

0 17 164

0 97 0

-88 -1.946

3.425

2.196

97

0

2019

2020

2021 -2.000

2022

2023

436

345 -330 -20 -150 -155

- reserve fonds Binnenzee tbv Bouw Zwembad

- beheer openbare ruimte Centraal Park 1e fase Bijdrages Parkeeronderzoek HoogTij Groenonderhoud Offem-Zuid Afdracht sociale woningbouw Duineveld Totaal investeringen

2022

-2.000

-275 161

-275 -2.275

-2.000

0

2019

2020

2021

2022

2023

14.406 -1.946 161 -219 -161 -137 0 -486

11.618 3.425 -155 -220 -594 -148 0 -963

12.963 2.196 -2.275 -142 -165 -24 0 -963

11.590 97 -2.000 -127 -205 -24 0 -963

8.368 0 0 -57 -200 -24 0 -963

11.618

12.963

11.590

8.368

7.124

Grondexploitatie – Risico’s

3 x per jaar risico analyse

• Woningmarkt / vastgoedmarkt • Luchtkwaliteit • Parkeren • Bodemverontreiniging • Archeologie • Water • Explosieven (uit oorlogstijd) • Geluid (wegverkeer/industrie • Asbest in aanwezige opstallen • Planning en procedures • Flora en Fauna

Weerstandsvermogen Grondbedrijf € 4.2 miljoen

Weerstandsvermogen

Stand van zaken Reserve per 1-1-2020 C Weerstandscapaciteit (vanuit resultaten grondexploitaties -/- risico's)

12.289.697

D Beoogde investeringen

-11.362.000

8.793.670

Beoogde voorzieningen 2020 Beschikbare weerstandscapaciteit

0 9.721.367

E Benodigd weerstandsvermogen (risico's, niet gedekt door eigen grondexploitatie)

4.211.494

Weerstandsratio

2,3

Grondexploitatie – Tussentijdse winstneming

Percentage gerealiseerde kosten X Percentage gerealiseerde opbrengsten X Percentage risico = Tussentijdse winstneming

Verliezen die ontstaan binnen een project dienen direct genomen te worden. Voor deze verliezen wordt er een voorziening opgenomen vanuit het reservegrondbedrijf.

Grondbedrijf in 1 oogopslag • Op de verlanglijst Auditcommissie • Jaarlijkse foto op 1 A4 van alle exploitaties en stand van zaken • Inclusief overzicht van de maatschappelijke ontwikkelingen gefinancierd uit de (verwachte)resultaten van het grondbedrijf.