C Nota grondbeleid 2025-2028 versie 2 (nieuw schoon)

Conform de regels van het BBV categoriseert de gemeente Noordwijk als volgt de complexen voor ruimtelijke projecten: 1. Bouwgronden In Exploitatie (BIE), onderverdeeld in: a. BIE met grondexploitatie

Pagina 27 van 34

b. BIE zonder grondexploitatie 2. Voorraden grond (deze worden geregistreerd en verantwoord in de algemene dienst) 3. Warme grond (grond waar een woon- of bedrijfsontwikkeling is toebedacht). Warme gronden zijn gronden die worden verworven met het oog op een gebiedsontwikkeling, maar waarvoor nog geen grondexploitatie is vastgesteld. Afwaardering naar de waarde volgens de vigerende bestemming van dergelijke gronden kan achterwege blijven als aan een aantal cumulatieve voorwaarden wordt voldaan. Indien aan deze cumulatieve voorwaarden wordt voldaan kan voor wat betreft de toepassing van artikel 65 BBV uitgegaan worden van de toekomstige bestemming in plaats van de geldende bestemming. Na de voornoemde aanpassing betreft het de volgende cumulatieve voorwaarden: •

• •

• •

de gronden moeten deel uitmaken van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd; de (toekomstige) bestemming(en)/functies (ontwikkeling) betreffende het plangebied dien(en)t goed onderbouwd te worden; de gebiedsontwikkeling mag niet zodanig conflicteren met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid; de visie/het masterplan mag niet strijdig zijn met beleid van de provincie en/of rijk; periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden.

15. Beleidsregel: Een bouwgrond in exploitatie (BIE) wordt geopend middels een raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment kunnen kosten worden geactiveerd ten laste van het complex.

16. Beleidsregel: Voorbereidingskosten voor grondexploitaties zoals kosten van onderzoek en ontwikkeling kunnen geactiveerd worden onder de volgende voorwaarden: - De kosten moeten passen binnen de kostensoorten zoals genoemd in het Omgevingsbesluit (Omgevingswet); - De kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vaste activa; - Er moet door de gemeenteraad een reëel en stellig voornemen voor de ontwikkeling zijn vastgesteld. Wanneer er voor een complex geen grondexploitatie is geactiveerd en er geen reëel en stellig voornemen is, dan is een sprake van een ‘voorraad grond’. De maximale waarde waartegen de gronden op de balans staan mogen de huidige marktwaarde dan niet overstijgen.

Pagina 28 van 34

17. Beleidsregel: De gemeente Noordwijk actualiseert jaarlijks alle actieve en niet-actieve grondexploitaties. Dit wordt aan de gemeenteraad aangeboden via het Boek Grondbedrijf. Om te voorkomen dat er binnen een actieve grondexploitatie opbrengsten onnodig lang niet aangewend kunnen worden ten behoeve van de Reserve Grondbedrijf hanteert de gemeente Noordwijk het instrument van tussentijdse winstneming. 18. Beleidsregel: Noordwijk hanteert het systeem van tussentijdse winstneming. Jaarlijks wordt per complex overwogen of tussentijdse winstneming aan de orde is. De volgende criteria zijn daarbij van toepassing: - de mate waarin opbrengsten gerealiseerd zijn; - de mate waarin kosten gerealiseerd zijn; - de resterende looptijd.

3.8 Risico’s Weerstandsvermogen grondbedrijf In de balans van het grondbedrijf neemt de reservepositie een belangrijke plaats in. Het weerstandsvermogen bestaat uit de som van de reserve winst uit grondexploitatie en de toekomstige winst- en verliesverwachtingen van complexen voor een periode van vier jaar. De gemeente Noordwijk heeft gekozen het benodigd weerstandsvermogen jaarlijks vast te stellen bij de behandeling van de begroting. In de Nota Reserves en Voorzieningen is ook de Reserve Grondbedrijf opgenomen en beschreven. Het doel van deze reserve is de dekking van mogelijke exploitatieverliezen uit de grondexploitatie. De reserve wordt gevoed uit positieve resultaten van grondexploitatie complexen. Tussentijdse onttrekkingen kunnen niet gedaan worden zonder besluit van de

Pagina 29 van 34

gemeenteraad. Het voorstel voor onttrekking zal voorzien moeten zijn van een duidelijke motivering en van de financiële effecten op de reserve. Risico management Grondexploitatie gaat altijd gepaard met risico’s. Deze zijn onder andere het gevolg van een langdurige looptijd van de plannen en planvorming, het inschatten van de parameters aan het begin van de planperiode en de marktwerking. Het regelmatig analyseren van de risico’s die de (financiële) haalbaarheid van een project kunnen beïnvloeden is dan ook gewenst. Vervolgens moeten er maatregelen worden toegepast om deze risico’s te beheersen. Dit is het toepassen van risicomanagement. Risicomanagement is het proces van identificeren en beheersen van risico’s. Dit vindt in belangrijke mate plaats door het regelmatig (jaarlijks) actualiseren van de grondexploitatieberekeningen gedurende de looptijd van het project. Er wordt constant gekeken naar de risico’s van het project en de te nemen maatregelen. Hierbij moet altijd rekening worden gehouden met een afweging van kosten en baten. Wanneer de risicokans laag is en de kosten van vermijden of beperken hoog zijn dan is het doorgaans niet interessant om beheersmaatregelen te treffen. Bij de start van een project worden de risico’s in kaart gebracht.

Vervolgens wordt onderzocht wat de impact is van deze risico’s, afzonderlijk en gecombineerd, en wordt onderzocht hoe groot de kans is dat een dergelijk risico zal optreden. Tenslotte wordt in kaart gebracht of en welke mogelijkheden er zijn om deze risico’s te beïnvloeden. Omdat een grondexploitatie alles behalve een statisch gegeven is, is het van belang om de risico’s gedurende de looptijd van het project te monitoren. Dit biedt de mogelijkheid om op het juiste moment te kunnen optreden en ingrijpen. Zo levert een analyse van de wijzigingen in de grondexploitatie een bijdrage aan het beheersen van de risico’s en het te verwachten exploitatieresultaat. Denk hierbij onder andere aan de effecten op de exploitatie van planvertraging, rentestijgingen, etc. Het is van belang risico’s te kwantificeren en planmatig om te gaan met het inschatten en onderkennen van risico’s binnen de afzonderlijke grondexploitaties. De Reserve Grondbedrijf is het instrument om verliezen van grondexploitaties te dekken. De Reserve Grondbedrijf is tevens onderdeel van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Het grondbedrijf en de algemene dienst zijn gescheiden. 19. Beleidsregel: De gemeenteraad ontvangt ten minste eenmaal per jaar ter vaststelling het geactualiseerde Boek Grondbedrijf, bestaande uit een overzicht van alle actieve en niet actieve grondexploitaties.

Twee keer per jaar (bij de begroting en bij de jaarrekening) worden de risico’s van de complexen binnen het grondbedrijf beoordeeld. Het Boek Grondbedrijf wordt opgesteld als onderdeel van en gelijk met de jaarrekening. Dit wordt verwerkt in het risicoregister van het Grondbedrijf. Aan de hand van het risicoregister en het weerstandsvermogen wordt de weerstandscapaciteit bepaald.

Pagina 30 van 34

20. Beleidsregel: De gemeente Noordwijk voert een actief risicomanagement door: - De uitgangspunten van de grondexploitatie continu te monitoren en zo nodig bij te stellen. Is dit laatste aan de orde dan is nieuw bestuurlijk draagvlak vereist via kredietwijzigingen en raadsbesluiten; - de onderdelen van de planontwikkeling realistisch in te schatten; - activiteiten in het planontwikkelingsproces te toetsen aan vastgestelde financiële kaders en het planresultaat te toetsen aan de mogelijkheden en onmogelijkheden van het weerstandsvermogen van de gemeente.

3.9 Fiscaliteit Btw (belasting over toegevoegde waarde) Btw is een indirecte belasting die een overheid heft op de verkoop van producten of diensten. De belasting wordt geheven op de verkoopprijs van een product in elke stap van het productie- of distributieproces. Uiteindelijk wordt de btw betaald door de eindgebruiker. In die aanpak wordt gebruik gemaakt van het onderscheid in (onbelaste) overheidsprestaties en (met btw belaste) ondernemersprestaties bij de verkoop van woningen. De aanpak is er op gebaseerd dat een koper van een woning de overheidsprestaties rond die woning (de resultaten van de werken in de openbare ruimte) rechtstreeks met de gemeente afrekent. In principe betaalt een huizenkoper btw over prijs van een woning. Onderdeel van de VONprijs zijn de kosten van voorzieningen in de openbare ruimte (infrastructuur, groen, water e.d.) Deze kosten, gemaakt door de gemeente, zijn dan onbelast, terwijl er wel btw over in rekening wordt gebracht en betaald. Dat komt omdat de nevenprestatie opgaat in de hoofdprestatie. Als de gemeente een perceel grond verkoopt dan zitten in de grondprijs kosten voor voorzieningen. Aangezien de hoofdprestatie de verkoop van het perceel is, en dat een ondernemersprestatie is, wordt alles met BTW belast. De gemeente Noordwijk brengt dan de kosten van de voorzieningen los in rekening bij de koper.

Het stukje grond dat het perceel vormt wordt dan aan de projectontwikkelaar verkocht, belast met btw. 21. Beleidsregel: De gemeente Noordwijk brengt zo mogelijk de kosten van werken in de openbare ruimte direct in rekening bij de koper van een nieuwe woning. Vpb (Vennootschapsbelasting) Per ingang van 1 januari 2016 is de gemeente verplicht om vennootschapsbelasting (vpb) te betalen over de activiteiten die gekenmerkt kunnen worden als activiteiten van een onderneming. Dit geldt voor het Grondbedrijf van de gemeente Noordwijk. Deze belasting gaat over extra winst ten opzichte van de openingsbalans en zal ten laste gebracht worden van de Reserve Grondbedrijf.

Pagina 31 van 34

Samengevat komt het op het volgende neer: alle BIE’s moeten gewaardeerd worden. Deze waardering vormt de zogenaamde ‘openingsbalans’. Vervolgens wordt per jaar bekeken of er – ten opzichte van deze openingsbalans – winst gerealiseerd is. Over deze winst moet Vpb worden betaald. Overigens geldt dit voor de winst op het totaal van de grondexploitaties; eventuele verliezen op projecten kunnen met winsten op andere projecten worden verrekend. Geconcludeerd kan worden dat deze wetswijziging veel extra werk met zich meebrengt voor de organisatie maar de financiële consequenties waarschijnlijk relatief beperkt zullen blijven. De (verwachte) financiële consequenties zijn opgenomen in de Boek Grondbedrijf. 22. Beleidsregel: De door het grondbedrijf verschuldigde vennootschapsbelasting wordt ten laste gebracht van de reserve Grondbedrijf.

3.10 Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Zelfbewoningsplicht De zelfbewoningsplicht houdt in dat een huis alleen door de koper bewoond mag worden. Hierdoor is (onder)verhuren niet mogelijk. De zelfbewoningsplicht dwingt huiseigenaren dus om de aangekochte woning zelf te bewonen. Hierop zijn uitzonderingen mogelijk, zoals bewoning door een familielid in de eerste of tweede graad. Met een zelfbewoningsplicht wordt vastgelegd dat de koper van een huis verplicht is zelf de woning te bewonen. Aan de zelfbewoningsplicht wordt een kettingbeding verbonden: verkoopt de eerste koper het huis, dan geldt de zelfbewoningsplicht ook voor de nieuwe koper. Op die manier blijft de zelfbewoningsplicht in stand. Zelfbewoning zal in ieder geval worden toegepast bij ontwikkelingen waar de gemeente zelf de grond uitgeeft. Waar de gemeente geen grondeigendom heeft zal met de grondeigenaar gekeken worden of zelfbewoningsplicht kan worden opgenomen via de anterieure overeenkomst. Anti-speculatiebeding Met een anti-speculatiebeding wordt voorkomen dat een woning als beleggingsobject wordt gekocht. De koper mag de onroerende zaak niet zomaar verhuren of verpachten. Door middel van een anti-speculatiebeding kan een gemeente vastleggen dat een woning niet verkocht mag worden binnen een bepaalde periode zonder voorwaarden.

Mocht de koper het huis willen verkopen binnen die periode, dan moet toestemming gevraagd worden aan de gemeente, die ook een deel van de winst ontvangt. In uitzonderlijke gevallen kan dit van toepassing worden verklaard. Het toepassen van het anti-speculatiebeding betreft altijd maatwerk. 23. Beleidsregel: De gemeente zal bij eigen gronduitgifte een zelfbewoningsplicht en/of in uitzonderlijke gevallen een anti-speculatiebeding van toepassing verklaren.

Pagina 32 van 34

3.11 Sociale huurwoningen De woningmarkt staat onder druk, dat merken we ook in de gemeente Noordwijk. Het toevoegen van woningen in het sociale en betaalbare segment is daarom een belangrijke opgave. Hiervoor is een aantal andere maatregelen opgelegd, conform de vastgestelde woonvisie en het daarin opgenomen uitvoeringsprogramma. De gemeente zal daarom, bij woningbouwprojecten op grond in eigendom van de gemeente, zich inspannen om de sociale woningen in een zo vroeg mogelijk stadium van het project op te leveren. De mogelijkheid daartoe kan echter per ontwikkeling verschillen. Er kunnen in de uitvoering dus praktische- en technische bezwaren bestaan om dit op deze wijze uit te voeren. Bij elk nieuw project betreft dit maatwerk. 24. Beleidsregel: Bij alle woningbouwprojecten die op grond van de gemeente worden gerealiseerd, streven we ernaar om in de voorwaarden op te nemen dat de sociale woningen in een zo vroeg mogelijk stadium van het project worden opgeleverd door de ontwikkelaar. Om dezelfde reden zal bij woningbouwplannen op grond van private partijen de gemeente zich ook inspannen om de sociale woningen in een nieuwbouwproject in een zo vroeg mogelijk stadium van het project te laten realiseren. 25.

Beleidsregel: Bij woningbouwprojecten op grond van private partijen streeft de gemeente ernaar om in de anterieure overeenkomst op te nemen dat de sociale woningen in een zo vroeg mogelijk stadium van het project worden opgeleverd door de ontwikkelaar.

4. Didam arrest en grondbeleid De Hoge Raad heeft in november 2021 het Didam-arrest gewezen. Het arrest werpt een ander licht op de eisen die worden gesteld aan het privaatrechtelijk handelen van overheden bij onroerend goed transacties dan gebruikelijk was. In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over de wijze waarop overheden bij grondverkoop invulling moeten geven aan het gelijkheidsbeginsel als één van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheidslichaam bij verkoop van een onroerende zaak (potentiële) kopers van deze onroerende zaak, een gelijke kans moet bieden. Dit geldt alleen indien er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval moet het overheidslichaam criteria opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het overheidslichaam heeft hierbij beleidsruimte. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria.

Pagina 33 van 34

Er moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid worden gegeven door de informatie bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. Dit arrest heeft niet alleen gevolgen voor verkoop, maar ook op overige vormen van uitgifte zoals verhuur, pacht en erfpacht. Als op voorhand reeds redelijkerwijs kan worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, dan is een één-op-één selectie voor de verkoop van een onroerende zaak (bebouwd of onbebouwd) mogelijk. Met een één-op-éénselectie nodigt een overheid zelf één marktpartij uit voor het project en gaat ze met deze ene marktpartij over tot contractvorming. Dat er slechts één serieuze gegadigde is dient te worden vastgesteld op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Het voornemen tot verkoop aan de enige serieuze gegadigde zal tijdig en voorafgaand aan de verkoop bekend moeten worden gemaakt op een zodanige wijze dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Hierbij dient het overheidslichaam te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van deze criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

Ten gevolge van dit arrest kan in veel gevallen de verkoop van een onroerende zaak door een overheid meer proceduretijd gaan vergen dan daarvoor was voorzien. Deze vertraging is ongewenst. Het is zaak deze vertraging zoveel mogelijk te beperken en zo mogelijk tijd te winnen in het vervolgproces. Het Didam-arrest is wetgeving geworden. Deze wetgeving zal worden verwerkt tot uitvoeringsbeleid welke door het college zal worden vastgesteld. 26. Beleidsregel: Indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn zal de gemeente ruimte bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de onroerende zaak.

27. Beleidsregel: De gemeente zal bij een (voornemen tot) verkoop/uitgifte in uitgangspunt een selectieprocedure doorlopen, tenzij er sprake is van één serieuze gegadigde. In het laatste geval wordt overgegaan tot een één-één verkoop/uitgifte.

Pagina 34 van 34