Document · PDF

Bijlage Taxatierapport inbrengwaarde Bronsgeest totaal

Gemeenteraadsvergadering 30 november 2021, gemeente NoordwijkBij agendapunt: Raadsvoorstel Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest 20218.732 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

TAXATIERAPPORT BRONSGEEST Schatting inbrengwaarde exploitatieplan Gemeente Noordwijk

30 SEPTEMBER 2021

TAXATIERAPPORT BRONSGEEST

Contactpersoon L/ planeconoom

Arcadis Nederland B.V. Postbus 1018 5200 BA 'sHertogenbosch Nederland

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

2 van 35

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING

OPDRACHT

1.1

Opdrachtgever

1.2

Deskundigen

1.3

Onafhankelijkheid

1.4

Onderwerp taxatie

1.5

Aanleiding, doel van de taxatie

1.6

Inspectiedatum

1.7

Waardepeildatum

1.8

Gegevensbronnen

1.9

Reactie opdrachtgever

1.10

Plausibiliteitstoets

1.11

Verantwoording en aansprakelijkheden

1.11.1

NRVT conformiteit

1.11.2

Aansprakelijkheid

1.11.3

Belangenverstrengeling, onpartijdigheid en onafhankelijkheid

1.11.4

Juistheid gegevensbronnen

1.11.5

Geldigheidsduur

1.11.6

Gebruik rapport

1.11.7

Algemene voorwaarden

UITGANGSPUNTEN

2.1

Algemene uitgangspunten

2.1.1

Titelonderzoek

2.1.2

Toestand van de opstallen

2.1.3

Toestand van bodem en grondwater

2.1.4

Bestemmingsplaninformatie

2.1.5

Publiekrechtelijke beperkingen

2.1.6

Publiekrechtelijke vereisten

2.1.7

Valuta en omzetbelasting

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

3 van 35

2.1.8

Maatvoering

2.2

Bijzondere uitgangspunten

2.2.1

Gebruik gronden

BRONSGEEST

3.1

Aanleiding

3.2

Ligging en begrenzing

3.3

Kadastrale informatie

3.4

Publiekrechtelijke beperkingen

3.5

Privaatrechtelijke beperkingen

3.6

Gebruik gronden

3.7

Planologie

3.8

Milieuzaken

WAARDERING

4.1

Inbrengwaarde

4.2

Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde

4.3

Gebruikswaarde

4.4

Complex

4.5

Bijzondere (on-) geschiktheid

4.6

Bodem- en grondwaterverontreinigingen

4.7

Waarderingsgrondslag

4.8

Residuele benadering

4.9

Schattingsonzekerheid

MARKTANALYSE

5.1

Gebruikswaarde

5.1.1

Agrarische grond

5.1.2

Opstallen

5.1.3

Openbare ruimte

5.1.4

Natuur

COMPLEXWAARDE

6.1

Algemeen

6.2

Exploitatiegebied

6.3

Programma

6.4

Toekomstig ruimtegebruik

6.5

Fasering

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

4 van 35

6.6

Parameters

6.7

Kosten grondexploitatie

6.7.1

Algemeen

6.7.2

Complexwaarde grond

6.7.3

Sloopkosten

6.7.4

Onderzoekskosten

6.7.5

Kosten bouw- en woonrijp maken

6.7.6

Bovenwijkse voorzieningen

6.7.7

Kosten milieu, archeologische voorzieningen

6.7.8

Plankosten

6.7.9

Planschade

6.7.10

Bovenplanse kosten

6.8

Opbrengsten grondexploitatie

6.8.1

Grondopbrengsten

6.8.2

Bijdragen/ subsidies

6.9

Complexwaarde berekening

TAXATIE

7.1

Grondslagen

7.2

Inbrengwaarde per eigenaar

7.3

Aandachtspunten

BIJLAGEN BIJLAGE 1 BRONSGEEST PLANGEBIED

BIJLAGE 2 VERBEELDING BESTEMMINGSPLAN

BIJLAGE 3 KADASTRALE KAART

BIJLAGE 4 ONDERBOUWING COMPLEXWAARDE

BIJLAGE 5 ONDERBOUWING ANDERE KOSTEN GRONDEXPLOITATIE

BIJLAGE 6 PLAUSIBILITEITSVERKLARING

COLOFON

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

5 van 35

SAMENVATTING Opdrachtgever Naam:

Gemeente Noordwijk

Contactpersoon: Adres:

Postbus 298

Postcode, plaats:

2200 AG Noordwijk

Onderwerp taxatie Vastgoedobject:

Gronden gelegen in het plangebied Bronsgeest

Locatie:

De exploitatiegrens is aangegeven op de kaart plangebied welke als bijlage 1 is toegevoegd

Te taxeren belang:

Volledig eigendom, vrij van persoonlijke rechten van derden

Waardepeildatum De waardepeildatum is bepaald op 1 juli 2021.

Aanleiding, doel van de taxatie Doel taxatie:

Het doel van de uitgevoerde taxatie is inzicht te verschaffen in de inbrengwaarden zoals bedoeld in artikel 6.13, lid 1 sub c onder 1o Wro inzake het plangebied Bronsgeest te Noordwijk aangaande het Exploitatieplan daarvoor. Taxatie-technisch benadert taxateur de opdracht als een hertaxatie omdat de vorige volledige taxatie in de voorgaande 36 maanden is uitgevoerd door opdrachtnemer.

Waardering Eigenaar

oppervlakte

Gemeente Noordwijk

55.103 m²

inbrengwaarde € 8.219.791,−

Zegge: achtmiljoen tweehonderdnegentienduizend zevenhonderdéénennegentig euro

Goudenregen Noordwijk BV

27.923 m²

€ 4.165.312,−

Zegge: viermiljoen honderdvijfenzestigduizend driehonderdtwaalf euro

Totale inbrengwaarde Bronsgeest

83.026 m²

€ 12.385.103,−

Zegge: twaalfmiljoen driehonderdvijfentachtigduizend honderddrie euro

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

6 van 35

OPDRACHT

1.1

Opdrachtgever

Naam:

Gemeente Noordwijk

Contactpersoon: Adres:

Postbus 298

Postcode, plaats:

2200 AG Noordwijk

Hierna genoemd: opdrachtgever. Op 31 augustus 2018 is door opdrachtgever aan Arcadis Nederland BV schriftelijk opdracht verstrekt tot het uitbrengen een taxatierapport betreffende de schatting van de inbrengwaarde van het plangebied Bronsgeest. Op 20 maart 2019 heeft Arcadis het taxatierapport inzake de schatting van de inbrengwaarde per 1 januari 2019 vertrekt aan opdrachtgever Op 28 juni 2021 is door opdrachtgever aan Arcadis Nederland BV schriftelijk opdracht verstrekt om het taxatierapport van 20 maart 2019 te actualiseren. De taxatie is uitgevoerd conform de overeengekomen opdrachtvoorwaarden. Opdrachtgever heeft de taxateurs geen instructies gegeven aangaande deze opdracht, tenzij deze expliciet in dit rapport worden vermeld.

1.2

Deskundigen

Deskundigen:

Bedrijfsnaam:

Arcadis Nederland BV

Adres:

Piet Mondriaanlaan 26

Postcode, plaats:

3812 GV Amersfoort

De heer RT is als registertaxateur van onroerende zaken ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed onder registratienummer RT285503781. Taxateur voldoet aan de criteria voor permanente educatie van het NRVT en verklaart over voldoende actuele, lokale en nationale kennis van de specifieke markt te beschikken en de vaardigheden en inzicht te hebben om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. Taxateur verklaart voorts dat bij het uitvoeren van de taxatie is voldaan aan de fundamentele beginselen van objectiviteit en onafhankelijkheid. Deze objectiviteit en onafhankelijkheid wordt onder meer gewaarborgd door naleving van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT zoals vastgesteld op 10 oktober 2019. De heer

is planeconoom.

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

7 van 35

1.3

Onafhankelijkheid

Deskundigen verklaren niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap. Deskundigen verklaren dat zij in de afgelopen 2 jaar niet betrokken zijn geweest c.q. binnen afzienbare termijn worden betrokken bij de te waarderen onroerende zaken, in welke hoedanigheid dan ook, welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling.

1.4

Onderwerp taxatie

Vastgoedobject:

Gronden gelegen in het plangebied Bronsgeest

Locatie:

De exploitatiegrens is aangegeven op de kaart plangebied welke als bijlage 1 is toegevoegd

Te taxeren belang:

Volledig eigendom, vrij van persoonlijke rechten van derden

Hierna te noemen Vastgoedobject.

1.5 Aanleiding

Aanleiding, doel van de taxatie De gemeente Noordwijk is voornemens het plangebied aangeduid als Bronsgeest tot ontwikkeling te brengen. De bedoeling is binnen het globale bestemmingsplangebied maximaal 350 woningen te realiseren. Gelijktijdig met het bestemmingsplan wordt een exploitatieplan in procedure gebracht omdat het kostenverhaal voor één eigenaar niet is veiliggesteld. Voor het exploitatieplan dient een schatting van de inbrengwaarden van de gronden plaats te vinden. De inbrengwaarden worden als kosten beschouwd in verband met de exploitatie van de gronden.

Doel taxatie:

1.6

Inspectiedatum

De inspectiedatum is de datum waarop de inspectie van het Vastgoedobject heeft plaatsgevonden. Er heeft voor geen enkel getaxeerd perceel een volledige opname plaatsgevonden. De in het exploitatiegebied gelegen percelen zijn enkel vanaf de openbare wegen bezichtigd en zo ook de omgeving van dit gebied. Deskundigen hebben dit in het belang van opdrachtgever verstandig geacht.

1.7

Waardepeildatum

De waardepeildatum is de datum waarnaar de waarde is bepaald De waardepeildatum is bepaald op 1 juli 2021. Tussen de waardepeildatum en de datum van ondertekening van dit taxatierapport hebben geen gebeurtenissen plaatsgevonden die van substantiële invloed zijn op de waardering van het Vastgoedobject. Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

8 van 35

1.8

Gegevensbronnen

Deskundigen hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende bronnen. a. Kadastrale uittreksels en kaarten b. Akten van levering c. Ruimtelijke plannen d. Bodemloket De taxatie is enerzijds gebaseerd op beschikbare marktinformatie en anderzijds op ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden. De door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is door de deskundigen zoveel mogelijk op juistheid gecontroleerd. Deskundigen nemen geen verantwoordelijkheid voor de verstrekte gegevens indien blijkt dat deze informatie onjuist en/of onvolledig is geweest. Deskundigen hebben zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waardeoordeel af te geven.

1.9

Reactie opdrachtgever

Voorafgaande aan de uitvoering van deze taxatie zijn de uitgangspunten van de taxatie in overleg met de opdrachtgever vastgesteld. Nadat de uitgangspunten zijn vastgesteld zijn de deskundigen van Arcadis tot uitvoering overgegaan. Dit taxatierapport is op 15 september in concept aan opdrachtgever toegezonden ter beoordeling van de gehanteerde uitgangspunten en overwegingen. Op 28 september heeft opdrachtgever per mail gemeld dat er één tekstuele opmerking is welke geen invloed heeft op het getaxeerde

1.10

Plausibiliteitstoets

Alvorens dit adviesrapport is uitgebracht zijn de werkzaamheden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is hierbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de adviesdienst, en een toets of de gehanteerde methodiek in overeenstemming is met de daaraan gestelde eisen (EVS) is uitgevoerd. De verklaring dat de plausibiliteitstoets is uitgevoerd blijkt uit ondertekening van de in dit adviesrapport als bijlage 6 opgenomen plausibiliteitsverklaring.

1.11

Verantwoording en aansprakelijkheden

1.11.1

NRVT conformiteit

Onze taxateurs zijn geregistreerd in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en voeren hun werkzaamheden uit conform de reglementen. Het NRVT is het centrale register van gekwalificeerde vastgoedtaxateurs. De geregistreerde taxateurs werken op basis van eenduidige beroeps- en gedragsregels die aansluiten bij de Nederlandse en internationale eisen.

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

9 van 35

1.11.2

Aansprakelijkheid

Arcadis Nederland BV zal slechts aansprakelijkheid aanvaarden ten opzichte van opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld en slechts ten aanzien van de door Arcadis vervaardigde originele exemplaren, afgedrukt op origineel papier en voorzien van paraaf van de taxateur(s). Iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitgekeerd.

1.11.3

Belangenverstrengeling, onpartijdigheid en onafhankelijkheid

Arcadis verklaart in het verleden niet betrokken te zijn geweest bij een transactie die mogelijk ten grondslag ligt aan de schatting.

1.11.4

Juistheid gegevensbronnen

De schatting is enerzijds gebaseerd op beschikbare marktinformatie en een visuele inspectie van de onroerende zaak en anderzijds op ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden. De door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is door Arcadis zoveel mogelijk op juistheid gecontroleerd. Dit taxatierapport is vooraf in concept aan opdrachtgever toegezonden ter beoordeling van de gehanteerde uitgangspunten en overwegingen. Arcadis neemt geen verantwoordelijkheid voor de verstrekte gegevens indien blijkt dat deze informatie onjuist en/of onvolledig is geweest.

1.11.5

Geldigheidsduur

Deze schatting heeft een geldigheidsduur van 6 maanden. Te allen tijde geldt dat indien sprake is van ingrijpende economische, ruimtelijke of andersoortige wijziging van omstandigheden ter zake van het gewaardeerde, zulks ter beoordeling van de tekenende taxateur, de geldigheidsduur hierdoor is bekort tot vóór het moment dat bedoelde omstandigheden zich voordoen.

1.11.6

Gebruik rapport

Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door opdrachtgever en voor het doel waarvoor het is opgesteld. Afzonderlijke onderdelen van het rapport kunnen niet los van elkaar worden gebruikt. Niets uit dit taxatierapport mag worden gepubliceerd, vermenigvuldigd of opgeslagen in een (digitaal) bestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Arcadis Nederland BV. Arcadis aanvaart geen aansprakelijkheid indien van het voorgaande wordt afgeweken.

1.11.7

Algemene voorwaarden

Op de dienstverlening van Arcadis zijn de Algemene Voorwaarden en Uitgangspunten – Arcadis Nederland BV 2011 van toepassing.

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

10 van 35

UITGANGSPUNTEN

2.1

Algemene uitgangspunten

Een algemeen uitgangspunt wordt vastgesteld indien het redelijk voor de deskundigen is om te accepteren dat iets waar is zonder de noodzaak van een specifiek onderzoek of verificatie.

2.1.1

Titelonderzoek

In het kader van deze taxatie is kennisgenomen van kadastrale uittreksels en de laatste akte van levering. Voor zover bij deskundigen bekend, zijn er verder geen andere lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen of overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers.

2.1.2

Toestand van de opstallen

Binnen het exploitatiegebied lagen ten tijde van de inspectie geen opstallen.

2.1.3

Toestand van bodem en grondwater

Deskundigen hebben van de gemeente informatie ontvangen dat er geen sprake is van verontreiniging in of van bodem en/of grondwater binnen het exploitatieplangebied en asbestverontreiniging. Deskundigen hebben beperkt onderzoek gedaan naar de verontreiniging van de grond en/of het grondwater welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de volksgezondheid. Ten tijde van de samenstelling van dit rapport waren bij de deskundigen geen gegevens bekend met betrekking tot eventuele bodemverontreiniging. Deskundigen hebben beperkt onderzoek gedaan naar mogelijke aanwezigheid van belemmerende ondergrondse infrastructuur, ondergrondse buizen, kabels en leidingen, funderingsresten of andere werken of bestanddelen die een mogelijke herinrichting of exploitatie van de onroerende zaak nadelig beïnvloeden, anders dan vermeld. Uitgangspunt in dit rapport is afwezigheid van waardebepalende invloed daarvan.

2.1.4

Bestemmingsplaninformatie

In het kader van deze taxatie is bestemmingsplaninformatie opgevraagd bij de gemeente waarin de onroerende zaak is gelegen of via de site van ruimtelijke plannen. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie actueel en volledig is.

2.1.5

Publiekrechtelijke beperkingen

Deskundigen hebben in het kader van deze taxatie kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels actueel en volledig zijn.

2.1.6

Publiekrechtelijke vereisten

De publiekrechtelijke vereisten bij vestiging c.q. bouw zijn door de deskundigen niet onderzocht. Met betrekking tot de vereiste vergunningen is geen onderzoek verricht. Deskundigen veronderstellen dat de onroerende zaak voldoet aan alle van overheidswege gestelde eisen en bepalingen en dat deze, indien noodzakelijk, vernieuwd (kunnen) worden.

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

11 van 35

2.1.7

Valuta en omzetbelasting

Alle bedragen zijn in euro’s, aangeduid als €, exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.

2.1.8

Maatvoering

Binnen het exploitatiegebied liggen geen opstallen.

2.2

Bijzondere uitgangspunten

2.2.1

Gebruik gronden

Bij de schatting van de gebruikswaarde van de agrarische grond zijn deskundigen ervan uitgegaan dat deze grond vrij van gebruiksrechten van derden is, dus vrij van pacht of andere persoonlijke gebruiksrechten.

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

12 van 35

BRONSGEEST

3.1

Aanleiding

Ten oosten van de woonkern Noordwijk-Binnen ligt een agrarisch gebied dat ook wel bekend staat als de locatie ‘Bronsgeest’. Het gebied is één van de locaties binnen Noordwijk die al voor langere tijd is aangemerkt als nieuwbouwlocatie. De bedoeling is om het gebied te transformeren tot een woongebied met maximaal 350 nieuwe woningen.

3.2

Ligging en begrenzing

De begrenzing van het exploitatiegebied is aangegeven op bijlage 1. Op de verbeelding ontwerp bestemmingsplan Bronsgeest 2021 is het bestemmingsplan gebied aangegeven de verbeelding is als bijlage 2 toegevoegd aan het taxatierapport.

3.3

Kadastrale informatie

Kadastrale informatie per toestandsdatum september 2021

Perceel

Eigenaar

Kadastraal m²

Plangebied m²

Gebruik

NWK02 - M – 0841 ged.

Gemeente Noordwijk

2.333

2.058

Terrein (natuur)

NWK02 - M – 0843 ged.

Gemeente Noordwijk

4.522

4.110

Terrein (teelt-kweek)

NWK02 - M – 0844 ged

Gemeente Noordwijk

9.425

6.859

Terrein (teelt-kweek)

NWK02 - M – 0846 ged

Gemeente Noordwijk

8.410

4.145

Terrein (teelt-kweek)

NWK02 - M – 2761 ged.

Gemeente Noordwijk

12.154

Terrein (teelt-kweek)

NWK02 - M – 2763 ged.

Gemeente Noordwijk

33.761

13.104

Terrein (teelt-kweek)

NWK02 - M – 3159 ged.

Gemeente Noordwijk

3.371

3.143

Terrein (teelt-kweek)

NWK02 - M – 3160

Gemeente Noordwijk

1.467

Terrein (teelt-kweek)

NWK02 - M – 3161

Gemeente Noordwijk

1.448

Terrein (teelt-kweek)

NWK02 - M – 3162 ged.

Gemeente Noordwijk

11.010

9.035

Terrein (teelt-kweek)

NWK02 - M – 3289 ged.

Gemeente Noordwijk

10.720

8.213

Terrein (teelt-kweek)

NWK02 - M – 3610 ged.

Gemeente Noordwijk

1.090

844

Water – wegen - berm

NWK02 - M – 3611 ged.

Goudenregen Noordwijk BV

29.951

27.923

Terrein (teelt-kweek)

NWK02 - M – 4006

Gemeente Noordwijk

Terrein (natuur)

NWK02 - M – 4007

Gemeente Noordwijk

562

Terrein (natuur)

Grootte plangebied kadastraal in m²

83.026

De kadastrale grootte betreft de door het kadaster gemeten grootte van de gehele percelen. De omvang van de gedeeltelijke percelen is gemeten vanuit een geografisch informatiesysteem (GIS). De kadastrale kaart is als bijlage 3 toegevoegd aan het taxatierapport

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

13 van 35

Eigenaar

oppervlakte

Gemeente Noordwijk

55.103 m²

Goudenregen Noordwijk BV

27.923 m²

Totale gemeten grootte plangebied

83.026 m²

Bij de schatting van de inbrengwaarde is uitgegaan van de gemeten oppervlakte van het plangebied, totaal groot 83.026 m².

3.4

Publiekrechtelijke beperkingen

Er zijn geen publiekrechtelijke beperkingen bekend in de basisregistratie Kadaster Er zijn geen publiekrechtelijke beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB. Gegevens volledig bijgewerkt tot en met 1 september 2019.

3.5

Privaatrechtelijke beperkingen

Perceel Noordwijk M 2761 is belast met Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Dit zakelijk recht is ingeschreven ten name van Gasunie Transport Services B.V. gevestigd te Groningen. Er zijn geen privaatrechtelijke beperkingen bekend uit de akte tot vestiging.

3.6

Gebruik gronden

Bijzonder uitgangspunt voor deze taxatie is dat alle gronden vrij van pacht, huur of gebruik zijn.

3.7

Planologie

Ter plaatse van het onderhavige plangebied gelden de volgende drie bestemmingsplannen: 1. Buitengebied; 2. Landelijk Gebied; 3. Boerenburg. Deskundigen veronderstellen dat het gebruik niet in strijd is met de vigerende planologie.

3.8

Milieuzaken

Deskundigen hebben de volgende informatiebronnen geraadpleegd: • • • • •

Eigenaar/gebruiker; Akte tot levering; Bodemloket; Gemeente; Kadaster.

Uit deze bronnen is niet gebleken dat er sprake is van verontreiniging van de onroerende zaak. Deskundigen hebben tijdens opname van de onroerende zaak geen aanwijzingen aangetroffen die deed vermoeden dat er sprake zou kunnen zijn verontreiniging.

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

14 van 35

WAARDERING

4.1

Inbrengwaarde

Opdracht is het schatten van de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in verband met artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) per een nader te bepalen peildatum voor het exploitatieplan Bronsgeest. Tot de inbrengwaarde, worden, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

Sub a. en b.

In de Memorie van Toelichting op het wetsvoorstel wordt aangegeven dat de inbrengwaarde gebaseerd dient te worden op de verkeerswaarde van de grond. Hierbij zijn net als bij de Wet voorkeursrecht gemeenten, artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet van toepassing verklaard. Bij percelen die onteigend zijn, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. Sub c.

In het kader van de taxatie is aangenomen dat de onroerende zaken vrij van huur, pacht en gebruik worden geleverd. Sub d.

Deze kosten zijn buiten beschouwing gelaten omdat deze door de gemeente apart geraamd en in de exploitatieopzet opgenomen zijn.

4.2

Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde

Geen sprake van onteigening Indien er geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (ow), welke artikelen betrekking hebben op het vaststellen van de werkelijke waarde. Op grond van de beginselen en jurisprudentie die betrekking hebben op de artikelen 40b tot en met 40f Ow, kan kort samengevat worden vastgesteld dat de werkelijke waarde betreft de hoogste waarde van de volgende twee: • •

de gebruikswaarde ervan uitgaande dat een potentiële koper het huidige gebruik kan en beoogt voort te zetten; de complexwaarde waarbij rekening wordt gehouden met de opbrengsten en kosten van het complex waarvan de betreffende onroerende zaken deel uitmaken.

Overige gevallen Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de ow. Met het begrip schadeloosstelling ingevolge de ow, wordt bedoeld de schadeloosstelling zoals omschreven in artikel 40 ow, beter bekend onder de term 'volledige schadeloosstelling'. Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

15 van 35

Werkelijke waarde In het onderhavige rapport zullen de objecten worden gewaardeerd op basis van de werkelijke waarde. Onvoldoende zeker is dat gronden op onteigeningsbasis zullen worden verworven aangezien geen onteigeningsbesluit is genomen en evenmin een dergelijk besluit in voorbereiding is.

4.3

Gebruikswaarde

Toepassing van het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de onteigeningswet brengt met zich mee dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke en op basis van de geldende overgangsrechtelijke bepalingen toegestane gebruik (gebruikswaarde) of aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (complexwaarde).

4.4

Complex

Uit de wetsgeschiedenis en jurisprudentie volgt dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Om te bepalen of de ontwikkelingen tot één of meerdere complexen behoren, is zowel de ruimtelijke en functionele samenhang tussen de ontwikkelingen van belang, als de ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden. Uit de begrenzing van het exploitatiegebied volgt dat de gronden daarbinnen als één geheel in exploitatie gebracht worden. Tevens hebben de gronden binnen het exploitatiegebied grotendeels dezelfde bestemming en voorzien in dezelfde functie. Op basis van de functionele en ruimtelijke samenhang en de financiële samenhang doordat de gronden tezamen zijn opgenomen in het exploitatieplan zijn deskundigen van oordeel dat er sprake is van één complex.

4.5

Bijzondere (on-) geschiktheid

Deskundigen hebben onderzoek verricht naar de bijzondere geschiktheid van gronden. Op basis van de bijzondere geschiktheid zou een redelijk handelend koper en verkoper een hogere waarde overeen kunnen komen dan de complexprijs. Uit het onderzoek is gebleken dat er geen gronden binnen het exploitatiegebied liggen waarvoor een redelijk handelend en denkend koper bereid is een toeslag te betalen. Naast de bijzondere geschiktheid is er ook gekeken of er gronden zijn die op basis van de fysieke eigenschappen minder geschikt zijn voor woningbouw. Uit onderzoek is gebleken dat er geen sprake is van dergelijke gronden.

4.6

Bodem- en grondwaterverontreinigingen

In het kader van de onderhavige taxatieopdracht heeft door deskundigen geen feitelijk onderzoek plaatsgevonden naar de eventuele aanwezigheid van verontreinigingen in de bodem en van het grondwater.

4.7

Waarderingsgrondslag

Bij de taxatie van de inbrengwaarde is beoordeeld op welke wijze de betreffende objecten gewaardeerd dienen te worden, zijnde op basis van de huidige gebruikswaarde of complexwaarde, de hoogste van deze twee. Het betreft een uitleglocatie met een agrarische functie. De hoogste waarde van de onbebouwde objecten zal worden ontleend aan de waarde op basis van het toekomstige gebruik, zijnde de reeds vigerende (uit te werken) woonbestemming. Deze waarde ligt hoger dan de agrarische (gebruiks-)waarde als landbouwgrond. Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

16 van 35

De complexwaarde wordt gewaardeerd als ruwe bouwgrond. Van ruwe bouwgrond is sprake zodra een bestemmingsplan (binnenkort) de mogelijkheid biedt tot bouwplanontwikkeling. Bij ruwe bouwgrond moet veelal nog rekening gehouden worden met de kosten die aan de overheid betaald moeten worden voor het realiseren van de planontwikkeling. Dat gaat bijvoorbeeld om aanlegkosten infrastructuur en bovenwijkse voorzieningen, bijdragen parkeren, onrendabele plankosten etc.

4.8

Residuele benadering

In de Wro is de waarderingsgrondslag voor het ramen van de inbrengwaarde vastgelegd in artikel 6.13 lid 5 Wro. Er zijn meerdere methoden om op grond van deze waarderingsgrondslag een waardering uit te voeren. De inbrengwaarde kan worden vastgesteld met toepassing van de complexbenadering op basis van vergelijking maar ook op basis van een residuele methode. De taxatie van de inbrengwaarde voor een exploitatieplan wordt bij voorkeur uitgevoerd zo kort mogelijk voor de vaststelling van het exploitatieplan en bestemmingsplan. Op die manier worden de meest actuele gegevens gebruikt door de deskundigen en is er zoveel als mogelijk (op basis van de bestemmingsplanvorm) duidelijkheid over de planinvulling. De vergelijkingsmethode, mits verantwoord toegepast, biedt de beste waarborg voor marktconformiteit en heeft daarom de voorkeur. Als een object (of het toekomstige ontwikkelprogramma) echter te uniek is kan de waarde moeilijk op basis van directe vergelijking worden bepaald. Dit is namelijk zo voor Bronsgeest; de beoogde planologie is nader uitgewerkt in een concreet gedeelte en in een nader uit te werken gedeelte waarvoor ook een proefverkaveling is gemaakt. Voor een betrouwbare vergelijking dient getoetst te worden in hoeverre de gebruikte vergelijkingstransacties op voornoemde punten afwijken van het exploitatiegebied waarvoor de inbrengwaarde moet worden bepaald.

Omdat er in de regio Noordwijk de afgelopen 5 jaar onvoldoende (gebieds)transacties zijn geweest van omvangrijke oppervlakten, zal het toepassen van de vergelijkingsmethode tot een onvoldoende betrouwbaar resultaat leiden. Rest de deskundigen om op basis van de residuele methode de inbrengwaarde te bepalen. De deskundigen dienen bij het taxeren van de inbrengwaarde conform de residuele grondwaarde methode een zelfstandig oordeel te vormen over de te hanteren parameters, na te streven rendement, kosten en opbrengsten. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de door de gemeente aangeleverde gegevens over de kosten en opbrengsten. Bij voorkeur zijn deze gegevens niet door de gemeente zelf maar door externe partijen opgesteld om zo een (extra) waarborg van onafhankelijkheid te hebben. De deskundigen kunnen om moverende redenen afwijken van de door de gemeente aangeleverde gegevens. Hier geldt dan wel een (extra) motiveringsplicht voor de deskundigen. De op deze wijze bepaalde inbrengwaarde is specifiek voor het exploitatiegebied Bronsgeest en geeft een betrouwbaar beeld gestoeld op de (potentiële) ontwikkelingsmogelijkheden.

4.9

Schattingsonzekerheid

Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de marktwaarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: • • • •

Onzekere marktomstandigheden; Gebrekkige informatievoorziening; Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; Algemene taxatie onnauwkeurigheid.

Op basis van alle beschikbare, verstrekte en bestudeerde informatie is de schattingsonzekerheid beperkt tot de algemene taxatie onnauwkeurigheid.

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

17 van 35

MARKTANALYSE

5.1

Gebruikswaarde

Op basis van vergelijkingstransacties en algemeen aanvaarde normen zijn de volgende marktwaarden getaxeerd.

5.1.1

Agrarische grond

Deskundigen hebben marktonderzoek gepleegd naar de transacties van agrarische gronden in Noordwijk. Transacties binnen het plangebied zijn buiten beschouwing gelaten omdat verondersteld wordt dat deze tot stand gekomen zijn op basis van de toekomstige niet-agrarische bestemming. Akte

Datum

Locatie

Kadastraal

Grootte

Koopsom / m²

Hyp4 76531/136

02-10-2019

Duinhorst

Noordwijkerhout D 2782

27.305 m²

€ 14,50

Hyp4 80742/114

03-03-2021

Westeinde

Noordwijkerhout D 2071

6.665 m²

€ 15,00

Hyp4 81618/117

01-07-2021

Westeinde

Noordwijkerhout D 2804

3.450 m²

€ 14,50

Hyp4 81670/84

06-07-2021

Noordwijkerhout

Noordwijkerhout E 5615

10.580 m²

€ 16,73

Tabel 1 Transacties agrarisch

Het betreffen transacties van agrarische gronden in de regio waar ook het te taxeren gebied Bronsgeest ligt. Zover deskundigen kunnen beoordelen aan de hand van de aktes en de transactieprijzen en afgaande op de plaatselijke kennis, betreffen het gronden waar het agrarisch grondgebruik wordt voortgezet. Voor de bepaling van de inbrengwaarde dient een afweging gemaakt te worden tussen de gebruikswaarde (marktwaarde bij voortgezet gebruik) of de complexwaarde. De hoogste van de twee is de inbrengwaarde. Op basis van deze transacties en de algemene kennis van de agrarische grondmarkt in deze regio, concluderen deskundigen dat de gebruikswaarde van agrarische grond met voortgezet gebruik ligt tussen € 14,50 tot € 16,75 per m². Uit de bepaling van de complexwaarde volgt een waarde van de grond van circa € 150,00 per m². Deze ligt substantieel hoger dan de gebruikswaarde. Deskundigen hebben de agrarische transacties dan ook niet nader geanalyseerd omdat deze na analyse en eventuele correctie nooit de complexwaarde zal benaderen. Voor de taxatie van agrarische grond gelegen in het plangebied, uitgaande van voortgezet agrarisch gebruik, gaan de deskundigen uit van een gemiddelde gebruikswaarde van € 15,00 per m².

5.1.2

Opstallen

Binnen het exploitatiegebied liggen geen opstallen.

5.1.3

Openbare ruimte

De marktwaarde van de wegen, waterlopen en het landschappelijk plantsoen in het plangebied is door de deskundigen bepaald een bedrag van € 1,00 de massa. Dit bedrag is een algemeen aanvaarde norm voor gronden die in gebruik zijn als openbare ruimte.

5.1.4

Natuur

De marktwaarde van de gronden die in gebruik zijn als natuurterrein is door de deskundigen bepaald op een bedrag van € 1,50 per m². Dit bedrag is een algemeen aanvaarde norm voor gronden die in gebruik zijn en blijven als natuurterrein. Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

18 van 35

COMPLEXWAARDE

6.1

Algemeen

Een eigenaar van de grond zal altijd de hoogste waarde voor zijn grond willen ontvangen. Als de herontwikkelingswaarde (complexwaarde) van gronden op basis van het nieuwe programma hoger is dan de huidige waarde op basis van het huidige bestemmingsplan, zal de eigenaar altijd opteren voor de complexwaarde. In het totale plangebied zijn een 2-tal ontwikkelvelden benoemd. Er is geen voorgeschreven fasering van de ontwikkelvelden benoemd. De ontwikkelvelden worden als één complex beschouwd. De complexwaarde is bepaald op basis van een opgesteld grond- en vastgoedexploitatie. De complexwaarde (inbrengwaarde van de grond) is het resultaat van een sluitende grondexploitatie. De door de gemeente aangeleverde kosten en opbrengsten ten behoeve van de grondexploitatie zijn door de deskundigen getoetst op marktconformiteit en waar nodig aangepast. Hierbij is rekening gehouden met de planfase waarin het project zich bevindt. In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten en de onderbouwing van de complexwaarde nader toegelicht en wordt ter nadere onderbouwing verwezen naar bijlage 4.

6.2

Exploitatiegebied

Op de als Bijlage 1 opgenomen kaart zijn de in exploitatie te nemen plandelen opgenomen. Het exploitatiegebied is kleiner dan het bestemmingsplan gebied. De kaart voorgenomen grondgebruik bestemmingsplan is als bijlage 2 toegevoegd aan het taxatierapport

6.3

Programma

Er wordt uitgegaan van de realisatie van 350 woningen. Dit is een dichtheid van circa 42 woningen per hectare. In de woonagenda is de locatie als bovenregionale taakstelling opgenomen. Onderstaand het type woningen wat gerealiseerd gaat worden. Daarnaast is er een marktscan uitgevoerd. Woonprogramma

aantallen

EGW sociaal

EGW midden huur

EGW midden duur

Rijwoning

2^1 kap woning

Vrijstaande woning

MGW sociaal type 1 klein

MGW sociaal extra klein

MGW sociaal type 2 regulier

MGW midden huur

MGW midden duur

MGW duur

Totaal

350

Tabel 2 Programma wonen

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

19 van 35

6.4

Toekomstig ruimtegebruik

In het kader van burgerparticipatie is er nog geen inrichtingsschets gemaakt ter bepaling van het beoogde ruimtegebruik. Het ruimtegebruik is normatief bepaald op basis van vergelijkbare plannen. Het bepaalde ruimtegebruik is de basis voor het opstellen van de grondexploitatie.

Totaal exploitatiegebied

grootte

percentage

Uitgeefbaar

33.769 m²

40,7 %

Verharding

21.587 m²

26,0 %

Groen

10.564 m²

12,7 %

Parkzone

9.062 m²

10,9 %

Water

8.044 m²

9,7 %

Totaal

260.080 m²

100,0 %

Tabel 3 Toekomstig ruimtegebruik

6.5

Fasering

Op basis van huidige inzichten is dat de gronden voor woningbouw in 3 jaar (2023,2024 en 2025) worden verkocht. Op basis hiervan zijn de kosten bouw- en woonrijp maken gefaseerd.

6.6

Parameters

Naar huidige inzichten houden we in de totale grondexploitatie rekening met een rendement van 5% op de grondexploitatie. De meeste grond is in eigendom van de gemeente waardoor het risico van de ontwikkeling zich beperkt tot één andere eigenaar. De gemeente kan zelf de regie voeren over de exploitatie, vandaar dat we een marktconform rendement voor vergoeding van rente en winst & risico van 5% acceptabel achten. Voor de kostenstijging gaan we over de looptijd van de exploitatie uit van een gemiddeld percentage van 2,5%. Voor de opbrengstenstijging gaan we voor tot 2025 uit van een grondprijsstijging van 2% per jaar.

6.7

Kosten grondexploitatie

6.7.1

Algemeen

De overige kosten grondexploitatie zijn aangeleverd door de gemeente en door ons globaal getoetst. De onderbouwingen zijn opgenomen onder bijlage 5.

6.7.2

Complexwaarde grond

De complexwaarde van de grond is de waarde van de grond bij een sluitende grondexploitatie. Deskundigen hebben de complexwaarde per 1 juli 2021 geschat. Bij geen enkel kadastraal perceel is de gebruikswaarde hoger dan de complexwaarde. Het totale complex wordt dus gewaardeerd tegen de complexwaarde. Daarnaast is rekening gehouden met 0,5% bijkomende verwervingskosten.

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

20 van 35

6.7.3

Sloopkosten

Er zijn in het exploitatiegebied geen opstallen aanwezig.

6.7.4

Onderzoekskosten

Er is een specificatie beschikbaar van de gemaakte onderzoekskosten en een inschatting gemaakt van de nog te maken onderzoekskosten. Deze bedragen zijn overgenomen.

6.7.5

Kosten bouw- en woonrijp maken

Door een civieltechnisch bureau is op basis van normatief ruimtegebruik en kentallen een begroting gemaakt van de kosten bouw- en woonrijpmaken. Het totaalbedrag hebben we opgenomen als begroting. Daarnaast zijn er in het verleden al kosten gemaakt welke als boekwaarde zijn meegenomen

6.7.6

Bovenwijkse voorzieningen

Er zijn een 3-tal bovenwijkse voorzieningen en op basis van de PPT-criteria (Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid) worden de kosten toegerekend aan de exploitatie. De voetfietsbrug en het dempen van een watergang zijn voor 100% toerekenbaar aan de exploitatie en het realiseren van een extra rijstrook Van Berckelweg en de aanpassing van fietsvoorzieningen zijn op basis van het verkeersmodel van de gemeente voor 7,5% toerekenbaar aan de exploitatie.

6.7.7

Kosten milieu, archeologische voorzieningen

Er moet nog nader archeologisch onderzoek plaatsvinden, dus op dit moment is nog niet duidelijk of er nog kosten van maatregelen opgenomen dienen te worden.

6.7.8

Plankosten

De plankosten zijn bepaald op basis van de ministeriele regeling van 30 januari 2017 inhoudende regels met betrekking de hoogte en begrenzing van de plankosten in het kader van publiekrechtelijk kostenverhaal middels een exploitatieplan. De onderbouwing van de plankosten is opgenomen onder bijlage 5.

6.7.9

Planschade

Er is een planschade risicoanalyse uitgevoerd de geraamde kosten zijn opgenomen in de grondexploitatie.

6.7.10

Bovenplanse kosten

Als bovenplanse kosten is de bollencompensatie opgenomen. Dit is ook zo in de intergemeentelijke structuurvisie zo benoemd. De bijdrage per m2 voor derden is geïndexeerd naar prijspeil heden en de bijdrage van de gemeente wordt niet geïndexeerd.

6.8

Opbrengsten grondexploitatie

6.8.1

Grondopbrengsten

De grondopbrengsten voor de beoogde woningbouw zijn residueel berekend. Door op de VON-prijs of beleggingswaarde van de woningen de bouw- en overige kosten in mindering te brengen resteert het bedrag van maximaal voor de grond betaald kan worden. De overige kosten bestaan uit bijkomende bouwkosten, algemene kosten en Winst & Risico. Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

21 van 35

6.8.2

Bijdragen/ subsidies

In het kader van de realisatie van de locaties zijn naar huidige inzichten geen subsidies beschikbaar.

6.9

Complexwaarde berekening

De complexwaarde voor Bronsgeest ter grootte van bruto 83.026 m² is op basis van bovenvermelde gegevens en uitgangspunten begroot op afgerond € 12.385.103,−. Per m² plangebied komt dit overeen met een gemiddelde complexwaarde van € 149,17.

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

22 van 35

TAXATIE

7.1

Grondslagen

Voor de taxatie van de inbrengwaarde dient er een afweging gemaakt te worden tussen de gebruikswaarde en complexwaarde. De gebruikswaarde is als volgt geschat Gebruik

Gebruikswaarde

Agrarische gronden

€ 15,00 per m²

Natuur

€ 1,50 per m²

Wegen, water, plantsoen

€ 1,00 de massa

De complexwaarde is begroot op afgerond € 149,17. Aangezien er alleen onbebouwde percelen in het plangebied liggen en de complexwaarde per m² hoger is dan de gebruikswaarde, zijn alle gronden gelegen in het plangebied getaxeerd tegen complexwaarde.

7.2

Inbrengwaarde per eigenaar

In het plangebied zijn twee eigenaren te onderscheiden, gemeente Noordwijk en Goudenregen Noordwijk BV. Goudenregen Noordwijk BV is eigenaar van het gedeeltelijk in te brengen perceel M 3611 ter grootte van 27.923 m². Het resterende exploitatiegebied is geheel in eigendom van de gemeente Noordwijk. De inbrengwaarde exclusief btw en kosten koper per eigenaar is afgerond als volgt. Eigenaar

oppervlakte

inbrengwaarde

Gemeente Noordwijk

55.103 m²

€ 8.219.791,−

Zegge: achtmiljoen tweehonderdnegentienduizend zevenhonderdéénennegentig euro

Goudenregen Noordwijk BV

27.923 m²

€ 4.165.312,−

Zegge: viermiljoen honderdvijfenzestigduizend driehonderdtwaalf euro

Totale inbrengwaarde Bronsgeest

83.026 m²

€ 12.385.103,−

Zegge: twaalfmiljoen driehonderdvijfentachtigduizend honderddrie euro

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

23 van 35

7.3

Aandachtspunten

Op basis van de beschikbare informatie hebben we onderstaande aandachtspunten: •

Als we kijken naar de doelgroep voor de appartementen en parkeren dient ondergronds te geschieden kan er sprake zijn van een onrendabele top parkeren.

Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap en in enkelvoud opgemaakt en getekend te ’s-Hertogenbosch op 30 september 2021. De deskundigen,

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

24 van 35

BIJLAGE 1 BRONSGEEST PLANGEBIED

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

25 van 35

Bronsgeest Exploitatiegebied

opdrachtgever:

....

datum:

14-9-2021

schaal (A3):

1:2.000

BIJLAGE 2 VERBEELDING BESTEMMINGSPLAN

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

26 van 35

Bronsgeest Verbeelding BP

opdrachtgever:

....

datum:

14-9-2021

schaal (A3):

1:2.000

BIJLAGE 3 KADASTRALE KAART

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

27 van 35

Bronsgeest Kadastraal

Esri Nederland, Kadaster; Het Kadaster

opdrachtgever:

....

datum:

14-9-2021

schaal (A3):

1:2.000

BIJLAGE 4 ONDERBOUWING COMPLEXWAARDE

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

28 van 35

BEREKENING COMPLEXWAARDE BRONSGEEST Exploitatieplan opdrachtgever: Gemeente Noordwijk projectnummer: prijspeil: 1 januari 2021

versie: augustus 2021 opgesteld door: Kees Swinkels gecontroleerd door: Erik van Hassel

variant:

RUIMTEGEBRUIK Totaal plangebied

100,0%

83.026 m²

Te handhaven

0,0%

0 m²

Exploitatiegebied

100,0%

83.026 m²

Uitgeefbaar Verharding Groen Parkzone Water

40,7% 26,0% 12,7% 10,9% 9,7%

33.769 m² 21.587 m² 10.564 m² 9.062 m² 8.044 m²

OVERZICHT KOSTEN A

Complexwaarde grond

€

12.447.000

€

Sloopkosten

€

Onderzoekskosten

€

309.700

€

3,73

Kosten bouw- en woonrijpmaken

€

7.458.900

€

89,84

Bovenwijkse voorzieningen

€

168.400

€

2,03

Bovenplanse kosten

€

2.291.000

€

27,59

Plankostenscan

€

1.224.400

€

14,75

Raming van planschade

€

266.000

€

3,20

Kostenstijging

€

752.700

€

9,07

€

24.918.100

€

300,12

€

302,11

TOTALE KOSTEN

149,92

OVERZICHT OPBRENGSTEN A

Woongebied

€

25.082.900

Overige uitgeefbaar

€

Bijdrage / Subsidies

€

Opbrengstenstijging

€

2.269.800

€

27,34

€

27.352.700

€

329,45

OPBRENGSTEN -/- KOSTEN

€

2.434.600

€

2.558.400- €

30,81-

€

123.800-

€

TOTALE OPBRENGSTEN

Rentekosten

SALDO OP:

31 december 2030

NCW OP:

1 januari 2021

1 van 6

5,0%

742,78

BEREKENING COMPLEXWAARDE BRONSGEEST Exploitatieplan opdrachtgever: Gemeente Noordwijk projectnummer: prijspeil: 1 januari 2021

KOSTEN A

versie: augustus 2021 opgesteld door: Kees Swinkels gecontroleerd door: Erik van Hassel

variant:

aantal

e.h.

eenheidsprijs

subtotaal

totaal

Complexwaarde grond 01 Inbreng complexwaarde 04 Bijkomende kosten

€ €

149,17 12.385.103

€ €

1 post 1 post

€ €

1 post 1 post

€ €

40.139,00 269.595,00

€ €

40.139 269.595

1 post 1 post

€ €

123.822,00 7.335.103,00

€ €

123.822 7.335.103

7,5% 100% 100%

€ € €

675.000,00 112.500,00 5.250,00

€ € €

50.625 112.500 5.250

55.103 m² 27.923 m²

€ €

20,00 42,58

€ €

1.102.060 1.188.961

1 1 1 1 1 1 1 1

post post post post post post post post

€ € € € € € € €

6.897 221.430 59.380 647.264 16.250 189.469 83.670

€ € € € € € € €

6.897 221.430 59.380 647.264 16.250 189.469 83.670

1 post

€

266.000,00

€

266.000

1 post

€

752.740,71

€

752.741

83.026 m² 0,5%

Onderzoekskosten 01 Reeds gemaakte kosten 02 Nog te realisren onderzoekskosten

Bovenwijkse voorzieningen 01 extra rijstrook Van Berckelweg en aanpassing fietsvoorzieningen 02 Voet-/fietsgangsbrug 03 Dempenwatergang

Bovenplanse kosten 01 Bijdrage bollencompensatie gemeente 02 Bijdrage bollencompensatie Noordwijk BV

Plankostenscan 01 02 03 04 05 06 07 08

Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke Ordening Civiele en cultuur techniek Landmeten/vastgoedinformatie Communicatie Management Planeconomie

Raming van planschade 01 Planschade

2 van 6

€

309.734

€

7.458.925

€

168.375

€

2.291.021

€

1.224.360

€

266.000

+ P.M.

€

Kostenstijging 01 Kostenstijging

€ -

Kosten bouw- en woonrijpmaken 01 Reeds gemaakte kosten 02 Raming nog te maken kosten Buro Waterpas

12.447.029

12.385.103 61.926

Sloopkosten 01 Reeds gemaakte kosten 02 Nog te maken kosten

€

752.741

BEREKENING COMPLEXWAARDE BRONSGEEST Exploitatieplan opdrachtgever: Gemeente Noordwijk projectnummer: prijspeil: 1 januari 2021

OPBRENGSTEN A

Woongebied 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

EGW sociaal EGW midden huur EGW midden duur Rijwoning 2^1 kap Vrijstaande woning MGW sociaal type 1 klein MGW sociaal extra klein MGW sociaal type 2 regulier MGW midden huur MGW midden duur MGW duur

versie: augustus 2021 opgesteld door: Kees Swinkels gecontroleerd door: Erik van Hassel

variant:

aantal

e.h.

eenheidsprijs

subtotaal

totaal

350 11 18 43 40 32 18 61 5 33 35 44 10

stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks

€ € € € € € € € € € € €

26.205 68.488 92.744 113.640 144.677 261.762 11.538 11.538 16.154 34.980 55.916 70.765

stuks

€ € € € € € € € € € € €

288.255 1.232.784 3.987.992 4.545.600 4.629.664 4.711.716 703.818 57.690 533.082 1.224.300 2.460.304 707.650

€

Overige uitgeefbaar

€

25.082.855

€

2.269.754

01 Overige uitgeefbaar

Bijdrage / Subsidies 01 Bijdrage / Subsidies

Opbrengstenstijging 01 Opbrengstenstijging

3 van 6

1 post

€

2.269.754,08

€

2.269.754,08

BEREKENING COMPLEXWAARDE BRONSGEEST Exploitatieplan onderdeel: fasering opdrachtgever: Gemeente Noordwijk

versie: augustus 2021 projectnummer:

FASERING KOSTEN

TOTAAL

boekwaarde

2021

2022

Complexwaarde grond

100,0%

Sloopkosten

100,0%

100%

Onderzoekskosten

100,0%

13,0%

43,5%

Kosten bouw- en woonrijpmaken

100,0%

1,7%

10,0%

20,0%

Bovenwijkse voorzieningen

100,0%

Bovenplanse kosten

100,0%

Plankostenscan

100,0%

Raming van planschade

100,0%

OPBRENGSTEN A

TOTAAL

2023

2024

2025

25,0%

18,3%

33%

2023

2024

2025

33% 33% 33% 33% 33% 33% 33% 33% 33% 33% 33% 33%

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

100,0%

100,0% 100,0%

boekwaarde

2021

2022

Woongebied 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

EGW sociaal EGW midden huur EGW midden duur Rijwoning 2^1 kap Vrijstaande woning MGW sociaal type 1 klein MGW sociaal extra klein MGW sociaal type 2 regulier MGW midden huur MGW midden duur MGW duur

Overige uitgeefbaar

Bijdrage / Subsidies

4 van 6

100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%

0,0%

BEREKENING COMPLEXWAARDE BRONSGEEST Exploitatieplan onderdeel: renteberekening opdrachtgever: Gemeente Noordwijk

versie: augustus 2021 projectnummer:

UITGANGSPUNTEN RENTEBEREKENING Startdatum: 2021 Einddatum: 2030

Bestemmingsplan: 2022

Rente kosten BP: 5,0% Rente opbrengsten: 5,0%

Rente contante waarde: 5,0% Kostenstijging: 2,5%

FINANCIERINGSBEREKENING KOSTEN

TOTAAL €

Boekwaarde

2022

€

134.783

€

134.783

€

745.890

€

1.491.780

2023

2024

2025

Sloopkosten

Onderzoekskosten

€

309.700

Kosten bouw- en woonrijpmaken

€

7.335.078

€

1.864.725

€

1.864.725

€

Bovenwijkse voorzieningen

€

168.400

€

56.133

€

56.133

€

56.133

Bovenplanse kosten

€

2.291.000

€

763.667

€

763.667

€

763.667

Plankostenscan

€

1.224.400

Raming van planschade

€

266.000

€

24.041.578

€

2.684.525

€

2.684.525

€

2.187.758

€ € € € €

6.760 513.392 15.239 207.313 10.037

€ € €

118.740 3.574 48.628

€ € €

168.326 5.067 68.935

€ € €

160.770 6.597 89.750

2.855.467

€

2.926.853

€

40.135

€

1.224.400 €

266.000

€

14.552.073

€

1.892.563

€ €

1.674 9.266

€ €

5.086 56.290

€

10.037

Sloopkosten Onderzoekskosten Kosten bouw- en woonrijpmaken Bovenwijkse voorzieningen Bovenplanse kosten Raming van planschade

TOTALE KOSTEN

€

OPBRENGSTEN A

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

1.367.958

24.794.319

€

TOTAAL

40.135

€

Boekwaarde

14.563.013

€

2021

1.963.976

€

2022

2023

2024

2.444.876 2025

Woongebied 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

EGW sociaal EGW midden huur EGW midden duur Rijwoning 2^1 kap Vrijstaande woning MGW sociaal type 1 klein MGW sociaal extra klein MGW sociaal type 2 regulier MGW midden huur MGW midden duur MGW duur

Overige uitgeefbaar

Bijdrage / Subsidies

€ € € € € € € € € € € €

288.255 1.232.784 3.987.992 4.545.600 4.629.664 4.711.716 703.818 57.690 533.082 1.224.300 2.460.304 707.650

€ € € € € € € € € € € €

96.085 410.928 1.329.331 1.515.200 1.543.221 1.570.572 234.606 19.230 177.694 408.100 820.101 235.883

€ € € € € € € € € € € €

96.085 410.928 1.329.331 1.515.200 1.543.221 1.570.572 234.606 19.230 177.694 408.100 820.101 235.883

€ € € € € € € € € € € €

96.085 410.928 1.329.331 1.515.200 1.543.221 1.570.572 234.606 19.230 177.694 408.100 820.101 235.883

€

25.082.855

€

8.360.952

€

8.360.952

€

8.360.952

€

2.269.754

€

532.398

€

754.732

€

982.624

TOTALE OPBRENGSTEN

€

27.352.609

€

8.893.350

€

9.115.684

€

9.343.576

JAARSALDO (exclusief rente)

€

2.558.290

1.963.976- €

6.037.883

€

6.188.830

€

6.898.700

Rentekosten

€

2.558.353- €

JAARSALDO (inclusief rente)

€

63- € €

NETTO OPBRENGSTEN D

2026

Kostenstijging 01 02 03 04 05 06

Opbrengstenstijging 01 Woongebied 02 Overige uitgeefbaar 03 Bijdrage / Subsidies

FINANCIERINGSBEHOEFTE NCW OP:

1 januari 2021

OPBRENGSTENSTIJGING

5 van 6

2021 12.447.000

Complexwaarde grond

NETTO KOSTEN

12.447.000

€

40.135-

€

14.563.013- €

23.155- €

367.240- €

798.777- €

63.290-

€

14.930.253- €

2.762.752- €

5.301.015

736.868- € €

5.720.787

468.043- € €

6.734.443

164.257- € €

2- € 2-

€

3- € 3-

€

3- € 3-

€

3- € 3-

€

63.290-

€

14.993.543- €

17.756.295- €

12.455.279- €

6.734.492-

€

49-

€

52-

€

54-

€

57-

€

60-

€

63-

39TOTAAL

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

Opbrengstenstijging

2,5%

LIJN OM MEE TE REKENEN

101,2%

103,8%

106,4%

109,0%

111,8%

114,5%

117,4%

120,3%

123,4%

126,4%

129,6%

132,8%

136,2%

Opbrengstenstijging

102,5%

105,1%

107,7%

110,4%

113,1%

116,0%

118,9%

121,8%

124,9%

128,0%

131,2%

134,5%

137,9%

BEREKENING COMPLEXWAARDE BRONSGEEST UITGANGSPUNTEN Algemeen - project - deelgebied - opdrachtgever - projectnummer - prijspeil - variant - versie - opgesteld door - gecontroleerd door

BEREKENING COMPLEXWAARDE BRONSGEEST Exploitatieplan Gemeente Noordwijk 1 januari 2021 augustus 2021 Kees Swinkels Erik van Hassel

Data - startdatum - bestemmingsplan - einddatum

2021 2022 2030

1 januari 2021 31 december 2030

PERCENTAGES RENTE EN INFLATIE Rente - kosten (samengesteld) - opbrengsten - contante waarde

5,0% 5,0% 5,0%

5,0%

Inflatie - kostengstijging - opbrengstenstijging

2,5% 2,5%

ALGEMEEN Omzetbelasting - btw

6 van 6

21,0%

BIJLAGE 5 ONDERBOUWING ANDERE KOSTEN GRONDEXPLOITATIE

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

29 van 35

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

30 van 35

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

31 van 35

Onderzoeken bestemmingsplan Bronsgeest Onderzoeksbureau

Onderzoeken gefactureerd Ecologisch onderzoek 2016

gemaakte kosten t/m 31-12-2020

kostenraming per 11-2021

factuurdatum

0,00

ADC

Archeologie

13.281,00

7-11-2011

Goudappel & Coffeng

Verkeersonderzoek bestemmingsplan Bronsgeest

6.600,00

23.6.2020

Els & Linde

Ecologisch onderzoek bestemmingsplan Bronsgeest

800,00

08.10.2020

Goudappel & Coffeng

Herberekening verkeersonderzoek bestemmingsplan Bronsgeest

3.800,00

10.12.2020

Cauberg Huygen

Onderzoek Stikstofdepositie

1.450,00

24.03.2021

IDDS

Bodemonderzoek Bronsgeest

4.530,00

29.03.2021

Els & Linde

Update ecologisch onderzoek bestemmingsplan Bronsgeest

800,00

04.05.2021

Cauberg Huygen

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

2.000,00

12.07.2021

Adromi

Extra werkzaamheden gewasbeschermingsmiddelen ozk

195,00

13.07.2021

8.975,00

33.456,00

kostenraming per 11-2021

offertedatum

Subtotaal

24.481,00

Onderzoeksbureau

Onderzoeken geboekt buiten Bronsgeest, wel van toepassing op Bronsgeest

IDDS

Bodemonderzoek 2016

1.360,00

08.09.2016

IDDS

Milieuhygienisch vooronderzoek en verkennend Bodemonderzoek

12.868,33

24.08.2018

AVIV

Externe veiligheid

1.430,00

24.04.2020

Els & Linde

afdoend onderzoek naar vleermuizen en steenmarter

2.400,00

25.05.2021

Adromi

onderzoek naar gewasbeschermingsmiddelen

2.340,00

29.03.2021

4.740,00

20.398,33

kostenraming per 11-2021

Offertedatum

Subtotaal

Onderzoeksbureau

WPS

SAOZ

gemaakte kosten t/m 31-12-2020

15.658,33

Nog te verrichten onderzoeken

gemaakte kosten t/m 31-12-2020

Archeologisch proefsleuvenonderzoek

150.000,00

Directievoering (archeologie)

12.000,00

Bodembeheernota deel B plangebied Bronsgeest

42.000,00

Aanvullend verkeersonderzoek Goudappel

5.000,00

Cultureel historisch effectrapportage

5.000,00

Vormvrije MER beoordeling

10.000,00

Nader akoestisch onderzoek

3.000,00

Planschade risicoanalyse

2.880,00

Klimaat stresstest

5.000,00

Watertoets

5.000,00

Waterplan en bemalingsadvies

6.000,00

Civielmechanisch onderzoek

10.000,00

Subtotaal

0,00

gemaakte kosten t/m 31-12-2020 Totaal

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

40.139,33

255.880,00

29.07.2021

26.08.2021

255.880,00

kostenraming per 11-2021 totaal 269.595,00

309.734,33

32 van 35

BIJLAGE 6 PLAUSIBILITEITSVERKLARING Ondergetekende, Bedrijfsnaam:

Arcadis Nederland B.V.

Naam:

Adres: Lid van/ingeschreven in:

NVR/NRVT RT727494909

verder te noemen “taxateur”, verklaart: Taxateur heeft het taxatierapport d.d. 30 september 2021, getaxeerd door de hee RT, beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waard Taxateur heeft het taxatierapport d.d. 30 september 2021 beoordeeld. Taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. Taxateur heeft alle bijlagen in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. Taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de vermelde waarden in het taxatierapport plausibel zijn.

Aldus door taxateur,

Hoorn, 1oktober 2021

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

34 van 35

COLOFON TAXATIERAPPORT BRONSGEEST SCHATTING INBRENGWAARDE EXPLOITATIEPLAN

KLANT Gemeente Noordwijk AUTEUR

PROJECTNUMMER 30094026 ONZE REFERENTIE D10039142:45 DATUM 30 september 2021 STATUS Definitief GECONTROLEERD DOOR

VRIJGEGEVEN DOOR

ing P.W.E.M. van Hassel taxateur

C.J.P. Swinkels Planeconoom

Arcadis Nederland B.V. Postbus 1018 5200 BA 's-Hertogenbosch Nederland +31 (0)88 4261 261 www.arcadis.com

Onze referentie: D10039142:45 - Datum: 30 september 2021

35 van 35

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Noordwijk&id=ad58f1cf-f699-4532-8363-1be523b81d85