Bijlage Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest 2021
Tekst van het document
Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest Gemeente Noordwijk 24 september 2021
Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Opdrachtgever: Gemeente Noordwijk Project: Exploitatieplan Bronsgeest Datum: 24 september 2021 Opstellers:
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 1 van 31
Inhoud
Inhoud
2
DEEL A TOELICHTING
4
1.
Algemeen
4
1.1
Aanleiding
4
1.2
Leeswijzer
4
1.3
Het planologisch besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld
4
1.4
Doel en functie van het exploitatieplan
5
1.5
Begrenzing van het exploitatiegebied
5
1.6
Jaarlijkse herziening en eindafrekening
6
2.
Omschrijving van de werken en werkzaamheden
7
2.1
Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied
7
2.2
Aanleg nutsvoorzieningen
7
2.3
Inrichting openbare ruimte (bouwrijp maken en woonrijp maken)
7
3.
Grondeigenaren en te verwerven eigendommen
8
4.
Toelichting op de regels
9
4.1
Algemeen en begrippen
9
4.2
Fasering en koppeling
9
4.3
Eisen aan werken en werkzaamheden en regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden
9
4.4
Aanbesteding
10
4.5
Sociale en middeldure woningbouw
10
4.6
Verbods- en afwijkingsbepalingen
10
5.
De exploitatieopzet
11
5.1
Inleiding
11
5.2
Ruimtegebruik
11
5.3
Eigendomssituatie
13
5.4
Programma
13
5.5
Kosten
14
5.6
Opbrengsten
19
5.7
Parameters, fasering en resultaat
20
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 2 van 31
5.8
Maximaal te verhalen kosten (artikel 6.16 Wro)
21
5.9
Exploitatiebijdragen (artikel 6.18 Wro)
21
DEEL B HET EXPLOITATIEPLAN
24
6.
Begrenzing van het exploitatiegebied
24
7.
Regels
25
8.
De exploitatieopzet
28
9.
Bijlagen
31
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 3 van 31
DEEL A TOELICHTING 1. Algemeen 1.1
Aanleiding
De gemeente Noordwijk is voornemens het plangebied aangeduid als Bronsgeest tot ontwikkeling te brengen. Het plangebied ligt ten noordoosten van de dorpskern van Noordwijk Binnen en bestaat voor het grootste gedeelte uit bollenvelden. De plangrenzen zijn globaal: de Van Berckelweg (N444), de Gooweg, de N206 en de voormalige gemeentegrens met Noordwijkerhout. De bedoeling is hier in de toekomst woningbouw te realiseren uitgaande van maximaal 350 woningen. Ten behoeve van deze ontwikkeling stelt de gemeente een bestemmingsplan vast. Dit bestemmingsplan heeft een globaal karakter en dient nog nader uitgewerkt te worden. Bij het bestemmingsplan wordt dit exploitatieplan Bronsgeest vastgesteld teneinde de kosten van de grondexploitatie te verhalen en eisen te stellen aan de ontwikkeling van dit gebied.
1.2
Leeswijzer
Dit exploitatieplan bestaat uit een toelichtend deel (deel A) en een bindend deel (deel B). In het navolgende komen in deel A onderstaande onderwerpen aan de orde: • • • • •
In hoofdstuk 1 eerst algemene onderdelen zoals de koppeling met het planologisch besluit (1.3), doel en functie van het exploitatieplan (1.4), begrenzing van het exploitatieplan (1.5) en de jaarlijkse herziening en eindafrekening (1.6) Vervolgens de omschrijving van werken en werkzaamheden in hoofdstuk 2 Grondeigenaren en de te verwerven gronden in hoofdstuk 3 Een toelichting op de regels in hoofdstuk 4 Een toelichting op de exploitatieopzet in hoofdstuk 5
In deel B komen de volgende onderdelen aan de orde: • • • •
1.3
Het exploitatiegebied in hoofdstuk 6 De regels in hoofdstuk 7 De exploitatieopzet in hoofdstuk 8 De bijlagen in hoofdstuk 9
Het planologisch besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld
Dit exploitatieplan is verbonden met het bestemmingsplan Bronsgeest (bestemmingsplan Bronsgeest 2021). Dit bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid het gebied te bebouwen met woningen. Om dit mogelijk te maken zijn diverse activiteiten nodig binnen en buiten het exploitatiegebied. Bij de activiteiten binnen het exploitatiegebied valt te denken aan aanpassing en aanleg van (ondergrondse) infrastructuur en groenvoorzieningen. Bij activiteiten buiten het plangebied valt te denken aan noodzakelijke aanpassingen aan de Van Berckelweg. In algemene zin geldt dat het bestemmingsplan een globaal uitwerkingsplichtig karakter heeft. Dit is terug te zien in het detailniveau van dit exploitatieplan dat verbonden is met het globale bestemmingsplan.
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 4 van 31
1.4
Doel en functie van het exploitatieplan
Om te komen tot het bestemmingsplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van bebouwing en van de openbare voorzieningen te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig waarvoor ook kosten worden gemaakt. Met de private eigenaar in het exploitatiegebied is geen anterieure grondexploitatieovereenkomst gesloten waardoor het kostenverhaal niet anderszins verzekerd is. Doel is daarom met het exploitatieplan de basis te leggen voor het verhalen van de grondexploitatiekosten. In een exploitatieplan is het mogelijk regels op te nemen. Regels in een exploitatieplan zijn locatieeisen voor de werken en werkzaamheden voor bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Dit kunnen ook regels zijn voor fasering van de werkzaamheden of voor koppelingen tussen werken en werkzaamheden of tussen werken, werkzaamheden en bouwplannen. Het kunnen ook regels zijn voor de aanwijzing van gronden voor sociale woningbouw, geliberaliseerde woningen voor middenhuur of voor uitgifte in particulier opdrachtgeverschap. Dit zijn eisen waar grondeigenaren aan gebonden zijn. Samengevat dient de vaststelling van het exploitatieplan ertoe om de noodzakelijke publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal (art. 6.17 Wro) en voor het stellen van locatie-eisen (art. 6.13 Wro).
De berekening van de exploitatiebijdragen vindt, op basis van het exploitatieplan, plaats in het betalingsvoorschrift bij de te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen of in een exploitatieovereenkomst voor zover deze wordt gesloten na de vaststelling van het exploitatieplan. Op voorhand wordt hier vermeld dat concrete invulling van de regels in dit globale stadium van het exploitatieplan grotendeels achterwege blijft, maar in een herziening bij (een) uitwerkingsplan(nen) naar verwachting aan de orde zal zijn. Er is op dit moment vooral nog sprake van een voorsorterend karakter. Concrete uitwerkingen voor faseringen, koppelingen en eisen aan werken en werkzaamheden zijn op dit moment niet beschikbaar. Dat zal gebeuren zodra het uitwerkingsplan/uitwerkingsplannen wordt/worden vastgesteld. Op dit moment wordt in dit exploitatieplan echter wel voorgesorteerd op het alsdan kunnen vaststellen van deze regels met bovengenoemde doelen.
1.5
Begrenzing van het exploitatiegebied
Het exploitatiegebied valt binnen het bestemmingsplangebied en is kleiner dan het bestemmingsplangebied. De volgende onderdelen zijn geen onderdeel van het exploitatiegebied, maar wel van het bestemmingsplangebied: • •
•
Landgoed en ijsbaan: Hier zijn geen bouwplannen voorzien in de zin van het Bro en er vinden geen werkzaamheden plaats. Ecologische verbindingszone: De te realiseren ecologische verbindingszone loopt door het exploitatiegebied heen, maar is hier geen onderdeel van. Er zijn geen bouwplannen voorzien in de zin van het Bro. De werkzaamheden die er plaatsvinden zijn geen gevolg van de ontwikkeling van de woningbouw. De kosten van die werkzaamheden zijn niet opgenomen in de exploitatieopzet. Agrarisch-Bollenteelt: Alle gronden in het bestemmingsplangebied die agrarisch bestemd zijn met de nadere aanduiding “bollenteelt” zijn geen onderdeel van het exploitatiegebied. Ook hier
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 5 van 31
• • •
worden geen nieuwe bouwplannen in de zin van het Bro mogelijk gemaakt en er vinden geen werkzaamheden plaats. Te handhaven woningen langs de Gooweg: Hier worden geen nieuwe bouwplannen in de zin van het Bro gerealiseerd en vinden ook geen werkzaamheden plaats. Gooweg: De Gooweg vormt onderdeel van het bestemmingsplan. Deze weg blijft behouden en er vinden geen werkzaamheden aan plaats. Nieuwe Vaart: De Nieuwe Vaart loopt langs het exploitatiegebied en blijft behouden en er zijn geen bouwplannen voorzien in de zin van het Bro.
De concrete begrenzing van het exploitatiegebied is opgenomen op de Kaart exploitatiegebied (bijlage A-1).
1.6
Jaarlijkse herziening en eindafrekening
De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste één keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage met uitzondering van die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning voor het bouwen is verstrekt of waarvoor een overeenkomst over grondexploitatie is gesloten. Herziening kan ook leiden tot het aanpassen, laten vallen of toevoegen van voorschriften ten aanzien van locatieeisen of tot wijzigingen ten aanzien van het grondgebruik, hetgeen ook kan doorwerken in de tot het exploitatieplan behorende bijlagen. Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (art. 6.20 lid 1 Wro) ten aanzien van exploitatiebijdragen die via omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn voldaan. Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro.
Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (of aan diens rechtsopvolger).
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 6 van 31
2. Omschrijving van de werken en werkzaamheden 2.1
Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied
Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: • • • • •
2.2
Verwijderen opstallen, bovengrondse en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en opschonen gebied Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken Grondwerkzaamheden: Afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen. Doelstelling is de realisatie van een gesloten grondbalans Het dempen van bestaande watergangen Aanbrengen openbare verlichting door aanleg leidingen
Aanleg nutsvoorzieningen
Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: •
2.3
Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor water, elektra en data inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen zoals transformatorhuisjes en verdeelkasten
Inrichting openbare ruimte (bouwrijp maken en woonrijp maken)
Voor de inrichting van het openbaar gebied worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht (zowel in de fase van bouwrijp maken als van het woonrijp maken van het openbaar gebied): • • • • • • • • • • •
Aanleg bouwwegen Aanleg ontsluitingen Aanleg definitieve wegen, parkeerplaatsen, fietspaden, voetpaden en bijbehorende bermen Aanleg riolering Planten, bomen en struiken langs wegen en aanleg van plantsoenen Aanbrengen straatmeubilair Realisatie speelvoorzieningen Aanleg bluswatervoorzieningen Aanbrengen openbare verlichting Realisatie van een parkzone Het treffen van watercompenserende maatregelen
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 7 van 31
3. Grondeigenaren en te verwerven eigendommen De eigendomssituatie is aangegeven op de Eigendomskaart, bijlage A-2. Mogelijk zal de gemeente bij een herziening van het exploitatieplan naar aanleiding van een uitwerkingsplan gronden aanmerken als te verwerven eigendommen. Daarvan is nu geen sprake. Ook van een eventuele onteigening is geen sprake. De eigendommen in het exploitatiegebied zijn verdeeld als opgenomen in onderstaande tabel 3.1. Bijlage A-2 correspondeert met deze tabel. Tabel 3.1 Eigendomssituatie Bronsgeest
Eigenaar Gemeente Noordwijk Goudenregen Noordwijk BV Totaal
Oppervlak (m²) % 55.103 66% 27.923 34% 83.026 100%
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 8 van 31
4. Toelichting op de regels 4.1
Algemeen en begrippen
Op moment van vaststellen van dit exploitatieplan zijn nog niet veel concrete regels vast te stellen gezien het globale karakter van het bestemmingsplan en daardoor van dit exploitatieplan. Waar van toepassing wordt voor de belangrijkste regels, welke in het exploitatieplan opgenomen kunnen worden, wel aangekondigd dat de gemeente hier te zijner tijd gebruik van wil maken door hier dan een concrete invulling aan te geven. Deze nadere invulling vindt dan plaats bij een uitwerking van het bestemmingsplan en in samenhang daarmee een herziening van dit exploitatieplan of de equivalenten hiervan onder de Omgevingswet. De geldende regels bij dit exploitatieplan zijn vervat in de artikelen van hoofdstuk 7. In deze toelichting wordt aangesloten bij deze artikelen. Nu veel artikelen nog nader uitgewerkt moeten worden, vinden in feite slechts reserveringen plaats die in de toekomst concreet kunnen worden ingevuld. Dit neemt niet weg dat bij de herziening van dit exploitatieplan eventueel extra artikelen toegevoegd kunnen worden indien daartoe een noodzaak is. De regels zelf beginnen met artikel 1 waarin de meest relevante begrippen uit dit exploitatieplan zijn gedefinieerd. Voor zover begrippen uit het bestemmingsplan Bronsgeest ook voorkomen in dit exploitatieplan hebben ze dezelfde betekenis.
Onderstaande vooraankondigingen betreffen de regels waarover op dit moment reeds een vooraankondiging te doen is. Onderstaande opsomming moet niet als uitputtend worden gezien. Er is getracht de belangrijkste elementen reeds te benoemen.
4.2
Fasering en koppeling
In algemene zin kan vermeld worden dat het de bedoeling van de gemeente is de herziening(en) van dit exploitatieplan dusdanig vorm te geven zodat het exploitatiegebied zo efficiënt mogelijk gerealiseerd kan worden. Dit kan betekenen dat een fasering wordt vastgelegd waarmee het niet mogelijk is het gehele exploitatiegebied in één keer te ontwikkelen. Achtergrond hiervan is het feit dat anders in één keer grote investeringen gedaan moeten worden die tot extra rentelasten kunnen leiden die alsdan in het kostenverhaal betrokken zouden moeten worden. Gedacht wordt dan aan het bepalen van een logische bouwvolgorde die dan bindend zal zijn. Of een dergelijke fasering nodig is, is op dit moment nog niet duidelijk. Hoofddoelstelling is het bestemmingsplan gerealiseerd te hebben voor eind 2025. De bedoeling van de gemeente is de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte zo voortvarend mogelijk op te pakken om overlast van bouwverkeer en bouwactiviteiten voor toekomstige bewoners zoveel mogelijk te beperken.
4.3
Eisen aan werken en werkzaamheden en regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden
Zolang een uitwerking van het bestemmingsplan nog niet is vastgesteld geldt een bouwverbod. Het bouwen en inrichten van het openbaar gebied is daarom nog niet aan de orde. Wel mogen uitgeefbaar en openbaar gebied reeds bouwrijp worden gemaakt. Er is echter nog geen stedenbouwkundig plan vastgesteld. Een daarop gericht programma van eisen voor onder meer het
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 9 van 31
bouwrijp maken is om die reden evenmin vastgesteld. Wel geldt het LIOR, een Leidraad die voor alle bouwontwikkelingen in de gemeente van toepassing is. Te zijner tijd, als het exploitatieplan wordt herzien ter gelegenheid van de uitwerking van het bestemmingsplan, zal een nadere invulling van de uitvoering van de werken en werkzaamheden als bindende regel in het exploitatieplan worden opgenomen. Die zullen dan betrekking hebben op zowel het (verdere) bouwrijp maken als op de inrichting van het openbaar gebied. Op dit moment is ten behoeve van de kostenramingen in hoofdstuk 5 gerekend met een aanname voor het toekomstig kwaliteitsniveau. Deze kostenraming zal daardoor te zijner tijd ook nader uitgewerkt en gedetailleerd worden.
4.4
Aanbesteding
Op grond van Europees en nationale wet- en regelgeving en, in lijn daarmee, op grond van het eigen gemeentelijk beleid rekent de gemeente Noordwijk het tot haar taak om mededinging te bewerkstelligen als het gaat om het laten uitvoeren van werken, leveringen en diensten. Hierbij wordt verwezen naar artikel 6.2.9 Bro dat aangeeft dat vigerende (aanbestedingsrechtelijke) regels kunnen worden toegepast wanneer voorgenomen werken en werkzaamheden als overheidsopdracht in de markt worden gezet. De van toepassing zijnde Europese regels en beginselen zijn voor Nederland vervat in de Aanbestedingswet 2012 en het Aanbestedingsbesluit (waarin de Gids proportionaliteit als verplicht te volgen richtsnoer is voorgeschreven). Voor aanbestedingen waarvoor niet het Europese regime geldt zullen de eigen regels van het gemeentelijk inkoopbeleid van aanvullende werking zijn. Bijlage A-3 bevat dit beleid. Overigens kan de gemeente ook nog andere publiekrechtelijke regels in dit kader vaststellen. Daar is echter op dit moment nog niet op voor te sorteren.
4.5
Sociale en middeldure woningbouw
Het bestemmingsplan geeft in art. 12.2.1 onder a sub 1 aan dat minimaal 30% van de te realiseren woningen in de sociale huurcategorie zal moeten vallen, onder sub 2 dat minimaal 15% in de middeldure huurcategorie zal moeten vallen en onder sub 3 dat minimaal 25% van de te realiseren woningen in de categorie middeldure koopwoningen zal moeten vallen. De gemeente kan bij de herziening(en) van dit exploitatieplan regels vaststellen voor de situering van enkele van deze woningbouwcategorieën in het exploitatiegebied. Dit kan op basis van art. 6.2.10 Bro. Dat is op dit moment nog niet mogelijk omdat er nog geen nader uitgewerkt plan is. Ook hier geldt dat de gemeente in dit kader te zijner tijd ook nog andere publiekrechtelijke regels kan vaststellen. Daar is echter op dit moment nog niet op voor te sorteren
4.6
Verbods- en afwijkingsbepalingen
De voorgaande genoemde op te stellen regels zullen te zijner tijd enkele verbodsbepalingen bevatten. Los daarvan wordt in algemene zin geregeld dat handelen in strijd met de regels verboden is. Hierdoor ontstaat een totaalkader om bestuursrechtelijk handhavend op te treden. Tevens zullen dan mogelijk afwijkingsbepalingen worden opgenomen.
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 10 van 31
5. De exploitatieopzet 5.1
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit: • • • • • •
Een raming van de inbrengwaarden (inclusief peildatum) Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (inclusief peildatum) Een raming van de opbrengsten (inclusief peildatum) Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden Zo nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en zo nodig koppelingen hiertussen De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden
Leeswijzer: Om de exploitatiebijdrage per exploitant te berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op het ruimtegebruik, de eigendomssituatie, het programma, de kosten en opbrengsten, de opbrengsten per eigenaar, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen kosten en de kostentoedeling per eigenaar. Algemeen geldt dat op dit moment, gezien het globale karakter van het bestemmingsplan, slechts gerekend kan worden met globale aannamen voor het bepalen van de kosten en opbrengsten. Bij de uitwerking van het bestemmingsplan en de bijbehorende herziening van dit exploitatieplan zullen deze aannamen nader gedetailleerd en onderbouwd worden. Bij iedere kosten- en opbrengstenpost worden de op dit moment gehanteerde uitgangspunten en aannamen omschreven.
5.2
Ruimtegebruik
De begrenzing van het exploitatiegebied is omschreven in hoofdstuk 1. Ten behoeve van het globaal kunnen bepalen van de kosten die samenhangen met het transformeren van het exploitatiegebied naar de beoogde woningbouwlocatie is het noodzakelijk in beeld te brengen hoeveel m² verharding, groen, water en braakliggend terrein zich in de huidige situatie in het gebied bevindt en hoeveel dit in de toekomst zal zijn. Deze vergelijking geeft input voor de op te stellen kostenraming voor de realisatie van werken en werkzaamheden. Het huidig ruimtegebruik is digitaal opgemeten en vervat in bijlage A-1, de kaart houdende de weergave van het exploitatiegebied en de huidige situatie. Onderstaande tabel 5.1 presenteert de oppervlakten. Tabel 5.1 Huidig ruimtegebruik exploitatiegebied Element m² % Groen 79.247 95,4% Water 3.457 4,2% Verharding 322 0,4% Opstallen 0 0,0% Totaal 83.026 100,0%
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 11 van 31
Het toekomstig ruimtegebruik kan in dit geval nog niet gebaseerd worden op een concreet stedenbouwkundig plan. Bijlage A-4 (de verbeelding van het bestemmingsplan) geeft binnen het exploitatiegebied in algemene zin voor het grootste deel slechts de bestemming “Woongebied – uit te werken” aan. Uit het bestemmingsplan volgt verder dat dit maximaal 350 woningen kan betreffen. Ondanks dat er nog geen stedenbouwkundig plan is, is de ligging van een aantal hoofdelementen wel uit het bestemmingsplan te destilleren. Met deze elementen dient bij de nadere uitwerking in ieder geval rekening te worden gehouden en daarmee kan hiermee ook al rekening worden gehouden bij de in te richten kostenraming voor het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied (zie paragraaf 5.5.3). Om die reden zijn deze elementen ingetekend op een kaart welke kaart is bijgevoegd als bijlage A-5. Het betreft onderstaande elementen: • • • • •
Een parkzone van 25 m breed langs de ecologische verbindingszone Een nieuw te realiseren waterverbinding vanaf De Nieuwe Vaart Een zone van 10 m breed vanaf en langs het bovengenoemde nieuwe water welke zone als groenvoorziening moet worden ingericht Een zone van eveneens 10 m breed vanaf de Van Berckelweg dient eveneens als groenvoorziening te worden ingericht Tot slot zal het bestaande water langs de noordrand van het exploitatiegebied behouden blijven
Het oppervlak dat minus bovengenoemde elementen resteert voor wonen behelst 59.517 m². Binnen dit gebied dient vervolgens nog rekening te worden gehouden met onder andere noodzakelijke interne groen-, verhardings-, water- en speelvoorzieningen waarmee uiteindelijk een netto uitgeefbaar gebied overblijft. In het exploitatiegebied dient ook rekening te worden gehouden met de volgende eisen die uit het bestemmingsplan volgen. Deze dienen in het uit te werken plan een plek te krijgen, maar zijn nog niet concreet op kaart in te tekenen: • • •
7,5 m² openbaar groen per woning 3% van het uit te geven oppervlakte voor woningen moet beschikbaar zijn voor speelruimte Minimaal 15% van het toe te voegen te verharden oppervlak moet als open water worden gerealiseerd
Rekening houdend met bovenstaande randvoorwaarden is vervolgens een verdeling van het exploitatiegebied aangenomen in oppervlakten uitgeefbaar, groen, water en verharding. Het uitgeefbaar gebied is gebaseerd op het aangenomen programma en bijbehorende kaveloppervlakten (zie paragraaf 5.4). Vervolgens is geanalyseerd tot welk percentage uitgeefbaar gebied dit leidt. Dit blijkt 41% te zijn. De volgende aannamen zijn vervolgens gedaan.
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 12 van 31
Tabel 5.2 Aanname toekomstig ruimtegebruik exploitatiegebied
Element Groen Parkzone Overig Water te graven Water bestaand Verharding Uitgeefbaar Totaal
5.3
m²
%
9.062 10.564 4.744 3.300 21.587 33.769 83.026
11% 13% 6% 4% 26% 41% 100%
Eigendomssituatie
Bijlage A-2 presenteert de eigendomssituatie in het exploitatiegebied. Onderstaande tabel 5.3 presenteert de oppervlakten per eigenaar. Tevens is in onderstaande tabel gepresenteerd hoe het uitgeefbaar oppervlak per eigenaar is aangenomen. Gezien het globale karakter van dit exploitatieplan moet daarvoor een aanname worden gedaan. Het is niet mogelijk het uitgeefbaar gebied per eigenaar concreet op basis van een stedenbouwkundig plan op te nemen. De meest voor de hand liggende aanname voor dit moment is dan ook het totaal beschikbaar uitgeefbaar gebied naar rato van de huidige eigendomsverhoudingen over de eigenaren te verdelen. Onderstaande tabel presenteert de opgemeten oppervlakten per eigenaar en het aangenomen uitgeefbaar gebied per eigenaar. Tabel 5.3 Eigendomssituatie en uitgeefbaar gebied per eigenaar
Eigenaar Gemeente Noordwijk Goudenregen Noordwijk BV Totaal
5.4
Oppervlak (m²) % Uitgeefbaar (m²) 55.103 66% 22.412 27.923 34% 11.357 83.026 100% 33.769
Programma
Doordat er nog geen uitgewerkt stedenbouwkundig plan is, dienen ook voor het te realiseren programma aannamen te worden gedaan. Onderstaande randvoorwaarden liggen daarbij vast in het bestemmingsplan: • • • •
Maximaal 350 woningen Minimaal 30% van de woningen in de sociale huursector Minimaal 15% van de woningen in de middeldure huurcategorie Minimaal 25% van de woningen de middeldure koopcategorie
De gemeente streeft verder naar de realisatie van een gedifferentieerd woningbouwprogramma. Onderstaande tabel presenteert de aannamen zoals die in dit stadium van de planontwikkeling zijn gedaan.
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 13 van 31
Tabel 5.4 Aangenomen programma Type woning Eengezins Sociaal Midden huur Midden duur Rijwoning 2^1 kap Vrijstaand Subtotaal Meergezins Sociaal type 1 Sociaal type 2 Midden huur Midden duur Duur Subtotaal TOTAAL GENERAAL
5.5
Aantal
%
11 18 43 40 32 18 162
3% 5% 12% 11% 9% 5% 46%
66 33 35 44 10 188 350
19% 9% 10% 13% 3% 54% 100%
Kosten
In deze paragraaf worden de kostenposten toegelicht en onderbouwd. Welke kostensoorten worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in de artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Tenzij anders vermeld leveren de investeringen alleen profijt op voor het exploitatiegebied Bronsgeest. Ze worden alleen gedaan voor dit exploitatiegebied en om die reden is een toerekening van 100% van de kosten proportioneel. 5.5.1
Inbrengwaarden (artikel 6.2.3 Bro)
Inbrengwaarden gronden en opstallen (art. 6.2.3 onder a en b Bro) De opgenomen inbrengwaarden van de gronden in het exploitatiegebied zijn gebaseerd op een onafhankelijke taxatie uitgevoerd door taxateurs/deskundigen Erik van Hassel en Kees Swinkels (Taxatierapport Bronsgeest, Raming van de inbrengwaarde exploitatieplan, Arcadis, 15 september 2021). De rapportage is opgenomen als bijlage A-6. Art. 6.13 lid 5 Wro geeft aan hoe de inbrengwaarde van grond moet worden bepaald. De inbrengwaarden zijn getaxeerd op basis van de verkeerswaarde ervan uitgaande dat niet onteigend wordt conform de eerste zin van art. 6.13 lid 5 Wro. In onderstaande tabel staan de gronden die per eigenaar worden ingebracht met vervolgens de getaxeerde inbrengwaarde. Tabel 5.5 Inbrengwaarden
Eigenaar Gemeente Noordwijk Goudenregen Noordwijk BV Totaal
Oppervlak (m²) 55.103 27.923 83.026
Inbrengwaarde (EUR) 8.219.791 4.165.312 12.385.103
Inbrengwaarden sloopkosten en vrijmaken van rechten (art. 6.2.3 onder c en d Bro) Tot de inbrengwaarde rekent het Bro naast de waarde van de grond en de opstallen ook het eventuele vrijmaken van rechten die nog rusten op de betreffende gronden. Hiervoor zijn geen kosten opgenomen. Er zijn ook geen toerekenbare kosten voor sloopwerkzaamheden uit het verleden opgenomen.
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 14 van 31
5.5.2
Onderzoekskosten (artikel 6.2.4 onder a Bro)
Onderzoekskosten gemaakt voor het doen van grondonderzoek, akoestisch onderzoek, milieuonderzoek en archeologisch onderzoek moeten in de exploitatieopzet worden opgenomen. Op dit moment zijn reeds diverse (voor)onderzoeken uitgevoerd. Dit betreft (voor)onderzoeken voor onder andere de volgende aspecten: • • • • • •
Verkeer Archeologie Ecologie Bodem Externe veiligheid Verkennend akoestisch onderzoek
Voor de reeds uitgevoerde (voor)onderzoeken is bekend welke kosten daarmee gepaard zijn gegaan. Dit betreft een bedrag van EUR 40.139 welk bedrag als gerealiseerde kosten is opgenomen. Op basis van de informatie uit die onderzoeken dienen nog aanvullende onderzoeken plaats te vinden en bovendien dienen nog onderzoeken op andere onderwerpen plaats te vinden. Dit betreft onder andere: • • • • • • • •
Vormvrije m.e.r. beoordeling Nader akoestisch onderzoek Nader archeologisch onderzoek Watertoets Onderzoek stikstofdepositie Onderzoek vleermuis en marter Cultureel historisch onderzoek Civielmechanisch onderzoek
De kosten hiervan zijn geraamd op EUR 269.595. Onderstaande tabel presenteert een totaaloverzicht. Tabel 5.6 Onderzoekskosten
Onderzoek Gerealiseerd Nog te realiseren Totaal
5.5.3
EUR 40.139 269.595 309.734
Bouw- en woonrijp maken (artikel 6.2.4 onder c Bro)
De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn op dit moment slechts zeer globaal in te schatten. Basis voor deze inschatting zijn de aangehouden oppervlakten groen, water, verharding en uitgeefbaar in de huidige en toekomstige situatie (zie paragraaf 5.2). Aan de hand van kengetallen voor de verschillende onderdelen in het bouw- en woonrijp maken is vervolgens een raming opgesteld van de kosten die met deze werkzaamheden gepaard gaan. Het bouwrijp maken bestaat uit het terrein vrij maken, het ophogen van het terrein, de aanleg van bouwwegen, de aanleg van voorlopige straatverlichting, de aanleg van nuts-voorzieningen en andere gebruikelijke werkzaamheden. Het woonrijp maken bestaat uit de definitieve inrichting van het openbare gebied, zoals wegaanleg casu quo de afwerking daarvan, de realisatie van straatverlichting, de aanleg van fietspaden en
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 15 van 31
groenvoorzieningen. Bijlage A-7 presenteert de door civieltechnisch bureau Waterpas ingerichte kostenraming (Waterpas civiel adviesbureau, 9832, definitief). Hieruit volgt een bedrag van EUR 7.335.103. Ondanks dat slechts sprake kan zijn van een globale raming wordt een aantal bijzonderheden benoemd: •
•
• •
De te realiseren groenzones langs De Nieuwe Vaart zijn slechts meegenomen voor het gedeelte direct grenzend aan het exploitatiegebied. De zones langs De Nieuwe Vaart verder naar het noorden het bestemmingsplangebied in vormen geen onderdeel van de raming. Deze kosten zijn niet opgenomen. Buiten het exploitatiegebied dient water gedempt te worden als gevolg van de ontwikkeling van Bronsgeest. Hierdoor ontstaat een meer aaneengesloten bollenteelt-gebied. De kosten zijn opgenomen in de raming bij de bovenwijkse kosten in paragraaf 5.5.4. Ook het inrichten van de groenzone van 10 m breed langs de Van Berckelweg is opgenomen in de kostenraming. Hiertoe is rekening gehouden met inrichting van dit gebied als bosrand. Er is rekening gehouden met de vereisten zoals die volgen uit het LIOR en UVOR.
Naast de nog te realiseren kosten gelden reeds gerealiseerde kosten van EUR 123.822. Dit betreft kosten voor reeds in 2011 uitgevoerde werkzaamheden waarbij een watergang is gerealiseerd. Het Hoogheemraadschap heeft destijds bevestigd dat deze watergang kan meetellen als watercompensatie voor de toekomstig te realiseren woonwijk voor een oppervlakte van 3.300 m². Bij het gepresenteerde ruimtegebruik in paragraaf 5.2 is dan ook met dit oppervlak rekening gehouden. De kosten ervan zijn dan ook opgenomen in de exploitatieopzet. 5.5.4
Kosten buiten het exploitatiegebied (artikel 6.2.4 onder e Bro)
Voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied kunnen voorzieningen of maatregelen nodig zijn die buiten het exploitatiegebied liggen. Voor de ontwikkeling van Bronsgeest gaat het om onderstaande maatregelen die volgen uit het bestemmingsplan: • • •
Extra rijstrook op de Van Berckelweg inclusief aanpassingen aan de fietsvoorzieningen Realisatie van een voet-/fietsgangersbrug buiten het exploitatiegebied in de ecologische zone Dempen watergang buiten het exploitatiegebied zodat een aaneengesloten bollenteeltgebied resteert.
Voor de genoemde maatregelen in de eerste drie bullits zijn door civieltechnisch bureau Waterpas kostenramingen ingericht (bijlage A-7). Onderstaande tabel presenteert de geraamde bedragen. Tabel 5.7 Kostenramingen kosten buiten het exploitatiegebied
Voorziening Extra rijstrook Van Berckelweg en aanpassing fietsvoorzieningen Voet-/fietsgangersbrug Dempen watergang Totaal
EUR 675.000 112.500 5.250 792.750
Bovengenoemde werkzaamheden vinden plaats buiten de grens van het exploitatiegebied. Onderstaande tabellen presenteren de toetsen met betrekking tot de elementen profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid.
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 16 van 31
Tabel 5.8 Toets profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid Extra rijstrook Van Berckelweg en aanpassing fietsvoorzieningen Toetsingscriterium Beoordeling Motivering Profijt Ja De ingrepen zorgen voor een betere ontsluiting van Bronsgeest Toerekenbaarheid Ja Noodzakelijk geworden door de extra verkeersbewegingen vanuit Bronsgeest Proportionaliteit 7,5% Op basis van verkeerskundig onderzoek GoudappelCoffeng naar verkeersbewegingen in de autonome en toekomstige situatie. Daaruit volgt een percentage van 5% aan extra verkeersbewegingen als gevolg van de realisatie van Bronsgeest. Daarin is nog niet meegenomen enkele overige effecten die naar verwachting gaan optreden zoals het feit dat ander verkeer andere routes zal kiezen als Bronsgeest gerealiseerd wordt (een wegdrukeffect). Op basis van eerste inschattingen zal het percentage naar verwachting daarmee, bij het nog uit te voeren nadere onderzoek, uitkomen tussen 5 en 10%. Voor nu is een aanname van 7,5% reËel. Dempen watergang Toetsingscriterium Profijt Toerekenbaarheid Proportionaliteit
Voet-/fietsgangersbrug Toetsingscriterium Profijt Toerekenbaarheid Proportionaliteit
Beoordeling Motivering Ja Zonder het dempen van de watergang kan Bronsgeest niet ontwikkeld worden Ja Het dempen van de watergang is nodig om Bronsgeest te kunnen ontwikkelen 100% Het dempen gebeurt alleen ten behoeve van Bronsgeest. Er zijn geen andere gebiedsontwikkelingen die hiervan profiteren
Beoordeling Motivering Ja Bewoners kunnen hiermee via de ecologische zone ontsluiten Ja Ja, de ontsluiting is nodig tbv de ontwikkeling van Bronsgeest 100% Er zijn geen andere gebiedsontwikkelingen die van deze ontsluiting profiteren
Aan de hand van voorgaande tabellen ontstaan dan onderstaande proportioneel opgenomen kosten. Tabel 5.9 Opgenomen kosten Voorziening Extra rijstrook Van Berckelweg en aanpassing fietsvoorzieningen Voet-/fietsgangersbrug Dempen watergang Totaal
5.5.5
EUR 675.000 112.500 5.250 792.750
Proportioneel (%) 7,5% 100,0% 100,0%
Opgenomen kosten (EUR) 50.625 112.500 5.250 168.375
Bovenplanse kosten (artikel 6.13 lid 7 Wro)
Door ontwikkeling van exploitatiegebied Bronsgeest naar een woningbouwlocatie gaat 1e klas bollengrond verloren. In de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport 2016 1 is in paragraaf 5.2 in combinatie met paragraaf 5.3 het Bollengrondcompensatiefonds ingericht. Doel van dit fonds is het in stand houden van het areaal bollengrond binnen de Greenport gemeenten. Dit betreft een areaal van 2.625 ha 1e klas bollengrond. Bij ontwikkeling van dergelijke 1e klas bollengrond naar woningbouw wordt middels een afdracht aan dit fonds het verdwijnen van de 1e klas bollengrond elders binnen de Greenport gemeenten gecompenseerd zodat het totale areaal in stand blijft. In dat kader moeten de betreffende grondeigenaren een afdracht van EUR 40,00/m² (prijspeil 2015) te ontwikkelen bollengrond voldoen. Dit is opgenomen op pagina 70 van de Intergemeentelijke Structuurvisie
1
Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin en Bollenstreek 2016, Gemeenten Noordwijk, Lisse, Katwijk, Noordwijkerhout, Teylingen, Hillegom, juli 2016
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 17 van 31
Greenport. Op prijspeil 2021 betreft dit een bedrag van EUR 42,58/m². Dit bedrag is conform de Intergemeentelijke Structuurvise Greenport 2016 gebaseerd op werkelijk gerealiseerde kosten voor dergelijke compensatie gedurende een periode van 4 jaar en uitgaande van een budgetneutraal resultaat. Voor de uitvoering van deze compensatie zorgt de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM). Specifiek voor de gemeentelijke eigendommen in het exploitatiegebied Bronsgeest heeft de gemeente Noordwijk met de GOM afwijkende afspraken gemaakt. Bijlage A-8 presenteert de brief van de GOM2 aan de gemeente Noordwijk waarin voor de gemeentelijke eigendommen de bijdrage van EUR 40/m² voor 50% door de GOM zelf wordt vergoed. Dit betekent voor die gemeentelijke eigendommen een bijdrage van EUR 20/m² welke bijdrage niet geïndexeerd wordt. Voor de eigendommen van Goudenregen Noordwijk BV geldt de bijdrage van EUR 40/m² welke bijdrage wel dient te worden geïndexeerd. Ontwikkeling van Bronsgeest kan alleen plaatsvinden indien bollengrond wordt gecompenseerd en dus het bedrag voor bollencompensatie wordt afgedragen. Het profijt is er alleen voor Bronsgeest. Deze kosten zijn daarmee voor 100% toerekenbaar aan de ontwikkeling van Bronsgeest. Naar aanleiding van het voorgaande presenteert onderstaande tabel de opgenomen kosten als gevolg van de noodzakelijke bollencompensatie. Tabel 5.10 Bovenplanse kosten
Eigendom Gemeente Noordwijk Goudenregen Noordwijk BV Totaal
5.5.6
Oppervlakte (m²) 55.103 27.923 83.026
Bollencompensatie (EUR/m²) 20,00 42,58
Totaal (EUR) 1.102.060 1.189.068 2.291.128
Plankosten (artikel 6.2.4 onder g tot en met j Bro)
De plankosten zijn berekend aan de hand van versie 2018 van de Regeling plankosten exploitatieplan, welke regeling op 1 april 2017 in werking is getreden. Conform de toelichting op die Regeling is de bijbehorende vragenlijst ingevuld. Het resultaat daarvan is in onderstaande tabel opgenomen en de input- en outputbladen zijn opgenomen als bijlage A-9. Tabel 5.11 Resultaat plankostenscan Onderdeel Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke ordening Civiele en cultuur techniek Landmeten/vastgoedinformatie Communicatie Management Planeconomie Totaal
5.5.7
EUR 6.897 221.430 59.380 647.264 16.250 0 189.469 83.670 1.224.360
Tegemoetkoming van schade (artikel 6.2.4 onder l Bro)
Om te bepalen of mogelijk kosten aan de orde zijn als gevolg van tegemoetkoming van schade aan omliggende eigenaren (planschade) is een planschaderisicoanalyse uitgevoerd. Deze is bijgevoegd als bijlage A-10 (Risicoanalyse planschade met betrekking tot het bestemmingsplan Bronsgeest 2021, 2
Bollengrondcompensatie Bronsgeest, 18 oktober 2011, U-20111019-1, GOM Duin- en Bollenstreek
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 18 van 31
SAOZ, 15 september 2021). Hieruit volgt een bedrag van EUR 266.000 welk bedrag is opgenomen in de exploitatieopzet. 5.5.8
Samenvatting kosten
Onderstaande tabel presenteert een samenvatting van de opgenomen kosten inclusief gerealiseerde rentekosten over de reeds gerealiseerde kosten. Tabel 5.12 Samenvatting kosten Kostenpost Inbrengwaarde Onderzoekskosten Bouw- en woonrijp maken binnenplans Plankosten obv plankostenscan 2018 Bovenwijkse voorzieningen Planschade Rente gerealiseerde kosten Bovenplanse kosten Totaal
5.6
EUR 12.385.103 309.734 7.458.925 1.224.360 168.375 266.000 23.155 2.291.128 24.126.780
Opbrengsten
In deze paragraaf worden de opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke opbrengsten moeten worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.7 Bro. 5.6.1
Grondopbrengsten (artikel 6.2.7 onder a Bro)
De gemeente Noordwijk heeft haar grondprijsbeleid vastgelegd in een grondprijsbrief (Grondprijzenbrief 2019-2020). Hieruit volgen twee uitgangspunten die hier van belang zijn: • •
Uitgangspunt voor het bepalen van grondopbrengsten is een residuele berekening Voor sociale huurwoningen geldt een grondprijs van EUR 180/m² BVO
Op dit moment dienen ten aanzien van de grondwaarden en grondprijzen aannamen te worden gedaan. Het is nog niet duidelijk waar de woningen precies voorzien zijn op kavelniveau en hoe groot de uiteindelijke kavels zullen worden. Er is op dit moment gerekend met gemiddelden. Onderstaande tabel presenteert de hieruit resulterende residuele grondwaarde per type woning en voor de sociale huurwoningen de grondwaarden aan de hand van een bedrag van EUR 180/m² BVO. Tabel 5.13 Grondopbrengsten per type woning Type woning Eengezins Sociaal Midden huur Midden duur Rijwoning 2^1 kap Vrijstaand Meergezins Sociaal type 1 Sociaal type 2 Midden huur Midden duur Duur
EUR/woning 26.053 68.488 92.744 113.640 144.677 261.762 11.538 16.154 34.980 55.916 70.765
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 19 van 31
5.6.2
Grondopbrengsten totaal en per eigenaar
Bij het bepalen van de opbrengsten per eigenaar is van belang welke eigenaar welke opbrengsten kan realiseren. Dit wordt bepaald door het programma dat aan de betreffende percelen is toebedeeld. Bijlage A-2 presenteert de kaart waarbij is ingemeten hoeveel eigendommen eenieder in het exploitatiegebied heeft. Nu er nog geen concreet stedenbouwkundig plan is, dient volstaan te worden met het toedelen van de geraamde grondopbrengsten aan iedere eigenaar naar rato van de eigendomsverhoudingen in het exploitatiegebied. Zodra er een meer gedetailleerd stedenbouwkundig plan is, worden de opbrengsten per eigenaar op basis daarvan bepaald. Tabel 5.14 Grondopbrengsten totaal en per eigenaar nominaal Type woning Eengezins Sociaal Midden huur Midden duur Rijwoning 2^1 kap Vrijstaand Subtotaal Meergezins Sociaal type 1 Sociaal type 2 Midden huur Midden duur Duur Subtotaal TOTAAL GENERAAL
Eigenaar Gemeente Noordwijk Goudenregen Noordwijk BV Totaal
5.6.3
Aantal
EUR/woning
TOTAAL (EUR)
11 18 43 40 32 18 162
26.053 68.488 92.744 113.640 144.677 261.762
286.579 1.232.777 3.987.977 4.545.616 4.629.653 4.711.713 19.394.315
66 33 35 44 10 188 350
11.538 16.154 34.980 55.916 70.765
761.538 533.077 1.224.296 2.460.320 707.646 5.686.877 25.081.192
% 66% 34% 100%
Grondopbrengst per eigenaar (EUR) 16.645.977 8.435.215 25.081.192
Overige opbrengsten (artikel 6.2.7 onder b en c Bro)
Naast grondopbrengsten dienen ook subsidies en eventuele bijdragen uit andere plannen aan de opbrengstenkant te worden opgenomen. Dergelijke opbrengsten zijn in dit plan niet van toepassing.
5.7
Parameters, fasering en resultaat
Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen, zijn de kosten en opbrengsten in de tijd gefaseerd zodat op een juiste manier rekening wordt gehouden met invloeden van rente en kosten- en opbrengstenstijging. De daartoe gehanteerde parameters worden onderstaand behandeld. Dit leidt uiteindelijk tot het netto contante resultaat per 1 januari 2021. 5.7.1
Parameters
In onderstaande tabel staan de parameters waarmee in de exploitatieopzet is gerekend. Tabel 5.15 Projectparameters
Parameters Prijspeildatum Startdatum exploitatie Contante waarde datum Einddatum exploitatie Renteparameter Opbrengstenstijging Kostenstijging
1 januari 2021 1 januari 2021 1 januari 2021 31 december 2025 1,00% 2,50% 2,50%
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 20 van 31
5.7.2
Resultaat
Onderstaande tabel presenteert, naar aanleiding van de voorgaande paragrafen, het resultaat van de exploitatieopzet. Tabel 5.16 Resultaat exploitatieopzet
Kosten nominaal (1 januari 2021) Opbrengsten nominaal (1 januari 2021) Saldo nominaal (1 januari 2021) Saldo eindwaarde (31 december 2025) Saldo contante waarde (1 januari 2021)
5.8
EUR 24.126.780 25.081.192 954.411 1.892.316 1.800.316
Maximaal te verhalen kosten (artikel 6.16 Wro)
De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (art. 6.16 Wro). Als de totale netto contante kosten, na aftrek van bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde netto contante grondopbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro-aftopping genoemd. Voor voorliggend plan ziet dit er alsvolgt uit. Tabel 5.17 Maximaal te verhalen kosten
De netto contante kosten per 1 januari 2021 zijn De netto contante opbrengsten uit gronduitgifte per 1 januari 2021 zijn Te verhalen kosten per 1 januari 2021
EUR 24.479.814 26.280.130 24.479.814
Hieruit blijkt dat de netto contante kosten lager zijn dan de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de kosten volledig kunnen worden verhaald. In totaal kan EUR 24.479.814 worden verhaald.
5.9 5.9.1
Exploitatiebijdragen (artikel 6.18 Wro) Berekening exploitatiebijdragen
Artikel 6.18 Wro bepaalt op welke wijze de toedeling van de te verhalen kosten wordt berekend. Voor de bepaling van de verschillende uitgiftecategorieën gelden de verschillende woningtypen. Vervolgens wordt als basiseenheid bij de verschillende uitgiftecategorieën de euro gehanteerd. De gewichtsfactor tussen de verschillende uitgiftecategorieën bestaat uit de opbrengsten van bouwrijpe grond die bij de uitgiftecategorie horen. De totale hoeveelheid gewogen basiseenheden is dan gelijk aan de totale raming van de grondopbrengsten in de exploitatieopzet. De bepaling van de hoogte van de exploitatiebijdrage is dan vervolgens gelijk aan de geraamde grondopbrengsten per exploitant gedeeld door de totale grondopbrengsten vermenigvuldigd met het totaal aan te verhalen kosten. Uiteindelijk kan op het moment van omgevingsvergunningverlening inzichtelijk worden gemaakt welke kosten dan bijgedragen moeten worden. Dit is afhankelijk van het feit voor welke gronden op dat moment een vergunningaanvraag wordt ingediend. Doordat rekening moet worden gehouden met de faseringsinvloeden (kosten- en opbrengstenstijging en rentetoerekening) dient een en ander op contante waarde te worden berekend. Onderstaande tabel presenteert per type woning de contante opbrengst per woning en daarmee tevens de gewogen eenheden per type woning op prijspeil 2021.
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 21 van 31
Tabel 5.18 Aantal gewogen eenheden per type woning en kostenbijdrage per woning Eengezins Sociaal Midden huur Midden duur Rijwoning 2^1 kap Vrijstaand Meergezins Sociaal type 1 Sociaal type 2 Midden huur Midden duur Duur TOTAAL
NCW opbrengsten
Aantal
NCW/woning
Bijdrage/woning
300.282 1.291.714 4.178.629 4.762.892 4.850.974 4.936.949
11 18 43 40 32 18
27.298 71.762 97.177 119.072 151.593 274.275
25.428 66.846 90.520 110.915 141.208 255.486
797.910 558.565 1.282.825 2.577.913 741.478 26.280.130
66 33 35 44 10 350
12.090 16.926 36.652 58.589 74.148
11.261 15.767 34.141 54.575 69.068
In de tabellen in de volgende paragraaf zijn bij wijze van het creëren van inzicht de bijdragen per eigenaar weergegeven. Zoals vermeld is dit exploitatieplan slechts zeer globaal van aard. Onder meer is niet duidelijk waar precies welke woningen worden gerealiseerd. Daarom is ervan uitgegaan dat de opbrengsten gelijk over het plangebied zijn verdeeld. In werkelijkheid zal dit anders uitvallen. Bovendien zijn ook op alle overige onderdelen aannamen gedaan die op dit moment een globaal karakter bevatten samenhangend met het globale niveau van dit exploitatieplan. 5.9.2
Exploitatiebijdrage per exploitant
Voor het totaalbeeld is in onderstaande tabel van de berekende exploitatiebijdrage voor elke exploitant weergegeven (prijspeil 1 januari 2021). Hierbij is dus uitgegaan van de situatie dat in één keer voor het hele uitgeefbaar gebied per eigenaar voor het hele bouwprogramma een vergunning wordt aangevraagd. Tabel 5.18 presenteert de bijdrage per woningtype zodat ook berekend kan worden wat de bijdrage is bij realisatie van onderdelen van het totale bouwprogramma. Van de hieronder genoemde exploitatiebijdrage moet de inbrengwaarde van de uitgeefbare onderdelen en de eventuele kosten van zelf verrichte werkzaamheden nog worden afgehaald. De aftrek van de inbrengwaarde van het uitgeefbaar gebied is weergegeven in de tabel waarin de netto financiële last per eigenaar wordt getoond. Dit is getoond in de kolom “Bijdrage bij omgevingsvergunning”. De netto financiële last ontstaat als de gemeente het resterende gebied (het openbaar gebied) aankoopt tegen de resterende inbrengwaarde. Die is opgenomen in de kolom “Netto financiële last”. Tabel 5.19 Exploitatiebijdrage per exploitant (netto contante waarde per 1 januari 2021) Bijdrage bij omgevingsvergunning Bijdrage/woning Eengezins Sociaal Midden huur Midden duur Rijwoning 2^1 kap Vrijstaand Meergezins Sociaal type 1 Sociaal type 2 Midden huur Midden duur Duur TOTAAL
Gemeente Noordwijk Goudenregen BV
Totaal bijdragen
25.428 66.846 90.520 110.915 141.208 255.486
177.998 802.150 2.625.088 2.994.712 2.965.370 3.065.829
101.713 401.075 1.267.284 1.441.898 1.553.289 1.532.915
279.712 1.203.226 3.892.372 4.436.611 4.518.659 4.598.744
11.261 15.767 34.141 54.575 69.068
495.500 346.867 785.250 1.582.684 483.478 16.324.926
247.750 173.433 409.695 818.630 207.205 8.154.888
743.249 520.300 1.194.945 2.401.314 690.683 24.479.814
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 22 van 31
Tabel 5.20 Exploitatiebijdrage per exploitant (netto contante waarde per 1 januari 2021) Bruto bijdrage (EUR) Inbrengwaarde Bijdrage bij Aankoop openbaar Netto financiële last (EUR) (uitgeefbaar) omgevingsvergunning gebied (EUR) (EUR) (EUR) Eigenaar Gemeente Noordwijk 16.324.926 3.370.114 12.954.812 4.849.677 8.105.135 Goudenregen Noordwijk BV 8.154.888 1.707.778 6.447.110 2.457.534 3.989.576 TOTAAL 24.479.814 5.077.892 19.401.922 7.307.211 12.094.711
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 23 van 31
DEEL B HET EXPLOITATIEPLAN 6. Begrenzing van het exploitatiegebied Het exploitatiegebied is begrensd zoals aangegeven in de Kaart exploitatiegebied en situatie bij vaststelling exploitatieplan, bijlage A-1.
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 24 van 31
7. Regels ARTIKEL 1 Begrippen Tenzij anders vermeld gelden de definities van begrippen die in het bestemmingsplan Bronsgeest zijn opgenomen ook voor dit exploitatieplan, voor zover deze begrippen ook in dit exploitatieplan voorkomen. Overige van belang zijnde begrippen zijn in het onderstaande weergegeven. Dit artikel zal nader uitgewerkt en aangevuld worden bij de uitwerking van het bestemmingsplan en in samenhang daarmee dit exploitatieplan. Er geldt dat in deze regels wordt verstaan onder: Bouwrijp maken
Voor zover betrekking hebbend op het uitgeefbaar gebied: het geschikt maken van de uitgeefbare gronden voor bebouwing (zoals ophogen, afgraven et cetera) en het zodanig bereikbaar maken van bouwkavels vanaf de openbare ruimte dat bebouwing op de bouwkavels kan plaatsvinden. Voor zover betrekking hebbend op de openbare ruimte: de werken en werkzaamheden welke nodig zijn om de openbare ruimte aan te kunnen leggen.
Eigenaar
Degenen die het zakelijk recht hebben krachtens eigendom. Zakelijk gerechtigden zijn ter wille van de leesbaarheid in dit exploitatieplan samengenomen onder het begrip eigenaar.
Eigendomskaart
De kaart die de kadastrale eigendommen met de juridische eigenaren weergeeft, welke als bijlage A-2 is toegevoegd.
Exploitatiegebied
De afbakening van het gebied binnen de grenzen van het bestemmingsplan, niet zijnde te handhaven bestaande bestemmingen of functies, zoals weergegeven op de kaart bijgevoegd als bijlage A-1.
Gebruiksrijp/woonrijp maken
Het naar de definitieve vorm inrichten van de openbare ruimte door de werkzaamheden als omschreven in hoofdstuk 2, welke hoofdstuk te zijner tijd nog nader uitgewerkt wordt.
Inrichting openbare ruimte
Het dusdanig inrichten van de openbare ruimte met openbare voorzieningen dat deze kan worden gebruikt volgens haar bestemming met inachtname van de eisen en regels die in dit exploitatieplan aan de inrichting van de openbare ruimte worden gesteld.
LIOR
Leidraad Inrichting Openbare Ruimte, bijlage A-11
Middeldure huurwoning
Huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid sub j van het Besluit ruimtelijke ordening.
Openbare ruimte
Gronden welke worden ingericht om te functioneren als voorziening van openbaar nut. Dit begrip wordt in het exploitatieplan ook wel aangeduid als openbaar gebied.
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 25 van 31
Sociale huurwoning
Huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid sub d van het Besluit ruimtelijke ordening, zoals ook omschreven in artikel 1 sub a van de Verordening doelgroepen sociale woningbouw.
Sociale koopwoning
Koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid sub e van het Besluit ruimtelijke ordening, zoals ook omschreven in artikel 1 sub b van de Verordening doelgroepen sociale woningbouw.
Uitgeefbare gronden
De gronden waarop het programma gerealiseerd kan worden. Dit begrip wordt in dit exploitatieplan ook wel aangeduid als uitgeefbaar gebied.
Verordening doelgroepen
De verordening als bedoeld in artikel 1.1.1 sub d en sub e van het
sociale woningbouw 2019
Besluit ruimtelijke ordening, welke verordening door de raad van de gemeente Noordwijk is vastgesteld op 24 februari 2020.
ARTIKEL 2 Fasering en koppelingen -gereserveerd-
ARTIKEL 3 Eisen aan werken en werkzaamheden 3.1 Vereiste van een uitvoeringsplan en de goedkeuring ervan Het bouwrijp maken dient te worden beschreven in een uitvoeringsplan. Dit plan moet voldoen aan het LIOR. 1. Het bouwrijp maken dient te worden beschreven in een uitvoeringsplan. Dit plan moet voldoen aan het LIOR. 2. Het is verboden te starten met het bouwrijp maken, voordat burgemeester en wethouders hebben ingestemd met het plan als bedoeld in lid 1. 3. Het is verboden de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken uit te voeren in strijd met het door burgemeester en wethouders goedgekeurde uitvoeringsplan als bedoeld in lid 1. 4. Dit artikel geldt niet wanneer de gemeente zelf overgaat tot uitvoering van de werken en werkzaamheden voor bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van de nutsvoorzieningen en/of de inrichting van de openbare ruimte. 3.2 Goedkeuring bestek 1. Voor de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken dient een bestek te worden opgesteld dat voldoet aan het in artikel 3.1 bedoelde plan. 2. Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, voordat burgemeester en wethouders hebben ingestemd met het bestek. 3. Het is verboden werken en werkzaamheden als bedoeld in lid 1 uit te voeren in strijd met het goedgekeurde bestek.
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 26 van 31
4. Dit artikel geldt niet wanneer de gemeente zelf overgaat tot uitvoering van de werken en werkzaamheden voor bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van de nutsvoorzieningen en/of de inrichting van de openbare ruimte. ARTIKEL 4 Aanbesteding 1. Op de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, voor zover betrekking hebbend op de openbare ruimte, zijn de Aanbestedingswet 2012 en het Aanbestedingsbesluit en het gemeentelijk inkoop- en aanbestedingsbeleid 2020, gemeente Noordwijk, bijlage A-7, van toepassing. 2. Daartoe dient een aanbestedingsprotocol te worden opgesteld dat voldoet aan de in lid 1 bedoelde regelgeving rond aanbesteding. 3. De start van de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor de inrichting van het openbaar gebied mag eerst plaatsvinden nadat burgemeester en wethouders hebben ingestemd met het aanbestedingsprotocol. 4. Het is verboden te starten met de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden voordat burgemeester en wethouders het in lid 3 bedoelde aanbestedingsverslag en het voorgenomen besluit tot gunning hebben goedgekeurd. 5. De leden 2 tot en met 4 van dit artikel gelden niet wanneer de gemeente zelf overgaat tot uitvoering van de werken en werkzaamheden voor bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van de nutsvoorzieningen en/of de inrichting van de openbare ruimte.
ARTIKEL 5 Sociale woningbouw -gereserveerdMiddeldure huurwoningen -gereserveerdARTIKEL 6 Verbods- en afwijkingsbepalingen -gereserveerdARTIKEL 7 Slotbepaling 7.1 Overtreding van het bepaalde in voorgaande artikelen is een strafbaar feit. 7.2 Deze regels kunnen worden aangehaald als “Regels Exploitatieplan Bronsgeest”
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 27 van 31
8. De exploitatieopzet Voor de toelichting op de exploitatieopzet wordt verwezen naar hoofdstuk 5 van deel A. Onderstaande tabellen presenteren de exploitatieopzet. Tabel 8.1 Aanname toekomstig ruimtegebruik exploitatiegebied
Element Groen Parkzone Overig Water te graven Water bestaand Verharding Uitgeefbaar Totaal
m²
%
9.062 10.564 4.744 3.300 21.587 33.769 83.026
11% 13% 6% 4% 26% 41% 100%
Tabel 8.2 Eigendomssituatie en uitgeefbaar gebied per eigenaar
Eigenaar Gemeente Noordwijk Goudenregen Noordwijk BV Totaal Tabel 8.3 Aangenomen programma Type woning Eengezins Sociaal Midden huur Midden duur Rijwoning 2^1 kap Vrijstaand Subtotaal Meergezins Sociaal type 1 Sociaal type 2 Midden huur Midden duur Duur Subtotaal TOTAAL GENERAAL
Oppervlak (m²) % Uitgeefbaar (m²) 55.103 66% 22.412 27.923 34% 11.357 83.026 100% 33.769
Aantal
%
11 18 43 40 32 18 162
3% 5% 12% 11% 9% 5% 46%
66 33 35 44 10 188 350
19% 9% 10% 13% 3% 54% 100%
Tabel 8.4 Inbrengwaarden
Eigenaar Gemeente Noordwijk Goudenregen Noordwijk BV Totaal
Oppervlak (m²) 55.103 27.923 83.026
Inbrengwaarde (EUR) 8.219.791 4.165.312 12.385.103
Tabel 8.5 Onderzoekskosten
Onderzoek Gerealiseerd Nog te realiseren Totaal
EUR 40.139 269.595 309.734
Tabel 8.6 Kosten bouw- en woonrijp maken
Gerealiseerde kosten Nog te realiseren kosten Totaal
EUR 123.822 7.335.103 7.458.925
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 28 van 31
Tabel 8.7 Bovenwijkse kosten Voorziening Extra rijstrook Van Berckelweg en aanpassing fietsvoorzieningen Voet-/fietsgangersbrug Dempen watergang Totaal
EUR 675.000 112.500 5.250 792.750
Proportioneel (%) 7,5% 100,0% 100,0%
Opgenomen kosten (EUR) 50.625 112.500 5.250 168.375
Tabel 8.8 Bovenplanse kosten
Eigendom Gemeente Noordwijk Goudenregen Noordwijk BV Totaal Tabel 8.9 Resultaat plankostenscan Onderdeel Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke ordening Civiele en cultuur techniek Landmeten/vastgoedinformatie Communicatie Management Planeconomie Totaal
Oppervlakte (m²) 55.103 27.923 83.026
Bollencompensatie (EUR/m²) 20,00 42,58
Totaal (EUR) 1.102.060 1.189.068 2.291.128
EUR 6.897 221.430 59.380 647.264 16.250 0 189.469 83.670 1.224.360
Tabel 8.10 Kosten planschade Planschade
266.000 Tabel 8.11 Samenvatting kosten Kostenpost Inbrengwaarde Onderzoekskosten Bouw- en woonrijp maken binnenplans Plankosten obv plankostenscan 2018 Bovenwijkse voorzieningen Planschade Rente gerealiseerde kosten Bovenplanse kosten Totaal
EUR 12.385.103 309.734 7.458.925 1.224.360 168.375 266.000 23.155 2.291.128 24.126.780
Tabel 8.12 Grondopbrengsten totaal en per eigenaar nominaal Type woning Eengezins Sociaal Midden huur Midden duur Rijwoning 2^1 kap Vrijstaand Subtotaal Meergezins Sociaal type 1 Sociaal type 2 Midden huur Midden duur Duur Subtotaal TOTAAL GENERAAL
Eigenaar Gemeente Noordwijk Goudenregen Noordwijk BV Totaal
Aantal
EUR/woning
TOTAAL (EUR)
11 18 43 40 32 18 162
26.053 68.488 92.744 113.640 144.677 261.762
286.579 1.232.777 3.987.977 4.545.616 4.629.653 4.711.713 19.394.315
66 33 35 44 10 188 350
11.538 16.154 34.980 55.916 70.765
761.538 533.077 1.224.296 2.460.320 707.646 5.686.877 25.081.192
% 66% 34% 100%
Grondopbrengst per eigenaar (EUR) 16.645.977 8.435.215 25.081.192
Gemeente Noordwijk – Ontwerp exploitatieplan Bronsgeest
Pagina 29 van 31
Tabel 8.13 Projectparameters
Parameters Prijspeildatum Startdatum exploitatie Contante waarde datum Einddatum exploitatie Renteparameter Opbrengstenstijging Kostenstijging
1 januari 2021 1 januari 2021 1 januari 2021 31 december 2025 1,00% 2,50% 2,50%
Tabel 8.14 Resultaat exploitatieopzet
Kosten nominaal (1 januari 2021) Opbrengsten nominaal (1 januari 2021) Saldo nominaal (1 januari 2021) Saldo eindwaarde (31 december 2025) Saldo contante waarde (1 januari 2021)
EUR 24.126.780 25.081.192 954.411 1.892.316 1.800.316
Tabel 8.15 Maximaal te verhalen kosten
De netto contante kosten per 1 januari 2021 zijn De netto contante opbrengsten uit gronduitgifte per 1 januari 2021 zijn Te verhalen kosten per 1 januari 2021