Bijlage Nota van Uitgangspunten Correctie Zeewaardig

Nota van Uitgangspunten bestemmingsplan ‘Correctie Zeewaardig fase 3’

23 maart 2021

Inhoud 1. Aanleiding .................................................................................................................................4 1.1 Inleiding en geschiedenis .....................................................................................................4 1.2 Doel van de Nota van Uitgangspunten ...................................................................................4 1.3 Leeswijzer ...........................................................................................................................4 2. Algemene zaken ........................................................................................................................5 2.1 Te maken keuzes .................................................................................................................5 2.2 Planschaderisico ..................................................................................................................5 2.3 Reikwijdte en beperkingen van een bestemmingsplan ............................................................5 3.

Bouwmassa ...............................................................................................................................6 3.1 Stedenbouwkundige studie ...................................................................................................6 3.1.1 Ontstaan van scenario’s 4b en 6 .....................................................................................6 3.2 Bestemmen functie als openbare ruimte (scenario 1) .............................................................7 3.3 Scenario’s 2 en 3 .................................................................................................................7 3.4 Scenario’s 4 en 5 .................................................................................................................7 3.5 Esplanade ............................................................................................................................8 3.6 Gat van Palace.....................................................................................................................8 3.6.1.

Rooilijnen en bouwhoogten Gat van Palace ....................................................................8 3.6.2 Olieburg ........................................................................................................................9 3.6.3 Resultante van de voorstellen; scenario 4b ...................................................................10 3.7 Effecten van de scenario’s ..................................................................................................11 3.7.1 Gevolgen voor gemeentelijk eigendom ..........................................................................11 3.7.2 Gevolgen voor gronden van derden...............................................................................11 4.

Functies ..................................................................................................................................12 4.1 Huidige toegestane functies ................................................................................................12 4.2 Functies voor Gat van Palace..............................................................................................12 4.2.1 horeca (categorie 1, 2), detailhandel .............................................................................12 4.2.2 hotel/zaalaccomodaties (=Horeca 5 en 6) en hotelappartementen...................................12 4.2.3 Wonen .........................................................................................................................13 4.2.4 Een open plint aan de drie belangrijkste zijden ..............................................................13 4.3. Functies voor Esplanade ....................................................................................................14 4.3.1. De plint.......................................................................................................................14 4.4.

Vastleggen / overnemen beleid ..........................................................................................15 4.4.1 Percentages woningsegmentering conform de Woonvisie ...............................................15 4.4.2 Planschaderisico woningsegmentering ..........................................................................15 4.4.3 Afweging woningsegmentering ......................................................................................15 Bijlage 1: Stedenbouwkundige massastudie ..................................................................................17

2

1. Aanleiding 1.1 Inleiding en geschiedenis Deze Nota van Uitgangspunten is het startpunt van het bestemmingsplantraject voor het bestemmingsplan Correctie Zeewaardig fase 3. Deze bestemmingsplanherziening is tevens de laatste in de reeks bestemmingsherzieningen waartoe door de gemeenteraad is besloten op 21 september 2017. Toen in 2016 raadsvragen gesteld werden over de bouwmogelijkheden ter plaatse van het Gat van Palace en hoe zich dat verhield tot het conserverend bestemmen leidde dit tot een onderzoek van het bestemmingsplan Zeewaardig door Tonnaer. Uit dit onderzoek kwam naar voren dat een aantal zaken niet bestemd waren, zoals de gemeenteraad voor ogen had gehad in 2013. Op 21 september 2017 besloot de gemeenteraad naar aanleiding van dat rapport tot herziening van bestemmingsplan Zeewaardig in twee fasen. Correctie fase 1 betrof de locaties waar te weinig rechten waren toegekend, fase 2 de locaties waar teveel rechten waren toegekend. Fase 2 zou pas eind 2018 herzien worden, zodat grondeigenaren nog de gelegenheid kregen hun rechten te gebruiken. Fase 1 is afgerond en dat bestemmingsplan is op 11-09-2019 onherroepelijk geworden. Fase 2 is op 24-11-2020 door de gemeenteraad vastgesteld. De gemeenteraad heeft toen ook een voorbereidingsbesluit voor fase 3 genomen. De locaties Esplanade en Gat van Palace behoren niet tot het plangebied van fase 1 en 2.

Deze locaties zaten wel in het voorontwerp van fase 2. Omdat de gesprekken met de grondeigenaar over deze locaties destijds minder dan één jaar geleden waren beëindigd (per brief d.d. 7-11-2018), en de raad heeft besloten dat voor elke eigenaar één jaar realisatietermijn zou gelden, is besloten deze locaties uit fase 2 te halen. Het ontwerp voor fase 2 is 2 oktober 2019 ter inzage gelegd. Ten aanzien van deze locaties is bij het voorontwerp van fase 2 een inspraakreactie ingediend. De ingediende inspraakreactie is relevant. De kern van de inspraakreactie is eenvoudig samen te vatten tot het volgende: het getuigt niet van een goede ruimtelijke ordening om zonder onderbouwing het bestemmingsplan Noordboulevards uit 1980 (1 e herz. 1987) over te nemen. Zoals het college in de raadsbrief d.d. 27-11-2020 uiteen heeft gezet betekent dit dat voor beide locaties een algehele heroverweging plaats moet vinden over welke functies er (nog) wenselijk zijn en welke bouwmassa daar passend is. Om die heroverweging te maken is deze Nota van Uitgangspunten opgesteld.

1.2 Doel van de Nota van Uitgangspunten De Nota van Uitgangspunten bevat de kaderstelling voor het maken van een bestemmingsplan. De gemeenteraad maakt door het vaststellen van de Nota van Uitgangspunten de eerste keuzes die richtinggevend zijn bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. Een Nota van Uitgangspunten is meestal het vertrekpunt van een integrale bestemmingsplanherziening. Bij een nieuwbouwproject is er geen Nota van Uitgangspunten, maar wel een stedenbouwkundig plan, dat de hoofdlijnen van de ontwikkeling beschrijft. In beide gevallen is er een kaderstellend document, dat de gemeenteraad vaststelt. Dat is de basis waarmee het college aan de slag kan. In dit specifieke geval gaat het om de in vulling van twee percelen op een prominente plek in het centrum van Noordwijk aan Zee. In de loop van de procedure kunnen deze kaders nog wel bijgesteld worden, als blijkt dat dit nodig is.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 komen een aantal algemene zaken aan de orde, die de achtergrond vormen van een bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 worden de keuzes voor de bouwmassa, rooilijnen en bouwhoogten gemaakt. In hoofdstuk 4 komen de functies aan de orde.

3

2. Algemene zaken 2.1 Te maken keuzes De keuzes zijn keuzes op hoofdlijnen, die bepalend zijn voor het ruimtelijke effect en daarmee voor het bestemmingsplan. Die keuzes vallen uiteen in twee onderwerpen: functie en bouwmassa. Voor het bepalen van de bouwmassa is een stedenbouwkundige massastudie gemaakt. Er zijn verschillende scenario’s bekeken. Aan de hand hiervan kunnen keuzes gemaakt worden over zaken als rooilijnen en bouwhoogten. Voor de toe te wijzen functies is aan de verschillende vakafdelingen input gevraagd. Het betreft nadrukkelijk hoofdkeuzes. Bij de uitwerking ervan in een bestemmingsplan zullen er misschien aanvullende keuzes gemaakt moeten worden, zoals flexibiliteitsbepalingen. Deze zullen uiteraard te zijner tijd in de vorm van een (ontwerp)bestemmingsplan aan de gemeenteraad voorgelegd worden.

2.2 Planschaderisico Iedere keuze kent zijn eigen voor- en nadelen. Er is echter een algemeen risico; planschade. Planschade is de waardevermindering van een onroerende zaak door een planologische wijziging. Een belanghebbende kan een verzoek doen tot tegemoetkoming in planschade. Dat moet binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden van het schade-veroorzakende besluit. Voordat de planschade bepaald wordt, wordt eerst gekeken in hoeverre de planologische verandering voorzienbaar was. Samengevat geldt dan dat als de wijziging voorzienbaar was ten tijde van de aankoop is er sprake van actieve risico-aanvaarding en is er geen sprake van planschade. Als er geen sprake is van aankoop, maar een eigenaar heeft geen concrete pogingen ondernomen om zijn bouwrechten te gebruiken vanaf het moment dat de wijziging voorzienbaar werd, is er sprake van passieve risicoaanvaarding. Ook dan is er geen sprake van planschade. Op 21-09-2017 heeft de gemeenteraad besloten het bestemmingsplan Zeewaardig te willen repareren voor beide locaties. Hierbij is toen expliciet uitgesproken dat de intentie was om terug te gaan naar de rechten van het bestemmingsplan Noordboulevards. Dit is ook bekendgemaakt in Staatscourant, Gemeenteblad en het huis-aan-huisblad. Inmiddels is er enige tijd verstreken, zodat er inmiddels zeer waarschijnlijk sprake is van passieve risico-aanvaarding.

Dit geldt echter alléén voor het voorzienbare verschil; namelijk het verschil tussen Zeewaardig (2013) en Noordboulevards (1987). Elke andere vermindering van rechten kan nog steeds leiden tot planschade.

2.3 Reikwijdte en beperkingen van een bestemmingsplan Het bestemmingsplan maakt ontwikkelingen mogelijk door het toewijzen van functies en bouwmogelijkheden. Een bestemmingsplan kan ontwikkelingen niet afdwingen. Een bestemmingsplan gaat uit van een langere periode voor de ontwikkelingen. Dit betekent ook dat een relatief kortdurend economische neergang (zoals nu) op zichzelf niet in de weg hoeft te staan aan de voorziene en te bestemmen ontwikkelingen. Het uiterlijk (materiaal, kleur e.d.) van gebouwen en bouwwerken wordt niet door een bestemmingsplan bepaald. Dat is geregeld in de Welstandsnota. Ook de fysieke inrichting van de openbare ruimte wordt niet bepaald door het bestemmingsplan. Toch zijn ook deze zaken van groot belang voor een prominente plek als de locaties waar het hier om gaat. Als er een ontwikkeling plaats vindt, zullen ook deze aspecten de ruimtelijke kwaliteit bepalen. Omdat de gemeente de openbare ruimte zelf bezit (uitgezonderd het Gat van Palace zelf) kan de gemeente hier desgewenst zelf actief mee aan de slag. Als het echter gaat om het uiterlijk van bestaande gebouwen of het ontwerp van nieuwe gebouwen, zal dit in goed overleg met de eigenaren/ontwikkelaars moeten gaan.

4

3. Bouwmassa 3.1 Stedenbouwkundige studie De bouwmassa bepaalt voor een aanzienlijk deel de ruimtelijke uitstraling. Daarom is er een stedenbouwkundige massastudie gemaakt. Die is als bijlage 1 bij deze Nota van Beantwoording gevoegd. Deze studie kent 3 oude scenario’s en 2 nieuwe: 1) de huidige situatie 2) de huidige planologische situatie (Zeewaardig) 3) de vorige planologische situatie ( Noordboulevards) 4) Bouwvolume met rooilijn aansluitend aan noordelijke ingang Hoofdstraat, versmalling Olieburg 5) Bouwvolume met rooilijn aansluitend aan zuidelijk ingang Hoofdstraat (dus geen looproute noordelijke ingang met KW-Boulevard), behoud brede Olieburg Bij elk scenario zijn voor- en nadelen benoemd. De stedebouwkundige studie verkent verschillende scenario’s aan de hand van cruciale uitgangspunten. De eerste drie scenario’s hebben een gegeven (juridisch) feit als basis. Scenario 4 en 5 gaan uit van alleen de gebouwde omgeving en onderzoeken de verschillende mogelijkheden om daar op aan te sluiten. 3.1.1 Ontstaan van scenario’s 4b en 6 Gaandeweg het opstellen van deze Nota van Uitgangspunten en de besprekingen met diverse vakdisciplines, ontstond het beeld dat een combinatie van 4 en 5 het meest wenselijk was. Ook werd het scenario geopperd waarin Olieburg bebouwd dan wel overkluisd zou worden.

Dit leidde tot het later toevoegen van scenario 4b ter illustratie en 6 ter verkenning. 4b) is een combinatie van 4 en 5. Bouwvolume met rooilijn aansluitend aan noordelijke ingang Hoofdstraat (zoals 4), maar zonder versmalling van Olieburg (zoals 5). Deze staat onder 3.6.3. ‘Resultante van de voorstellen’. 6) bebouwen dan wel overkluizen van Olieburg. Dit scenario wordt besproken onder 3.6.2 ‘Olieburg’.

5

3.2 Bestemmen functie als openbare ruimte (scenario 1) Ter plaatse van het Gat van Palace is al ruim 40 jaar sprake van een openbaar plein. Het blijkt dat het gebruik als openbaar plein strijdig is met de gegeven bestemmingen, zowel in het voorheen geldende bestemmingsplan Noordboulevards als het geldende Zeewaardig. Het valt wel onder het overgangsrecht. Inmiddels is het gebruik meerdere keren onder overgangsrecht geplaatst. Volgens vaste jurisprudentie mag bestaand gebruik niet tweemaal onder overgangsrecht gebracht worden, tenzij er dringende planologische redenen zijn of duidelijk is dat het gebruik binnen 10 jaar beëindigd zal worden. Anders moet dit gebruik dan de volgende keer positief bestemd worden. De afgelopen 40 jaar is het een plein geweest en het lijkt daarom niet waarschijnlijk dat dit gebruik beëindigd zal worden. Het positief bestemmen van de openbare ruimte (verkeersfunctie-verblijfsruimte) is daarom niet alleen wenselijk, maar zelfs juridisch noodzakelijk. Uit de stedenbouwkundige studie blijkt wel dat de functie openbaar plein met de huidige vormgeving weinig toevoegt. De wanden langs Parallelboulevard en Olieburg zijn weinig aantrekkelijk voor het plein, de inrichting van het plein is kaal. Het voelt als een lege, plek, stedenbouwkundig is het onaf. Herinrichting van wanden en het plein zelf zijn wenselijk c.q.

noodzakelijk, als de openbare plein functie de definitieve bestemming zou zijn. Gelet op de eigendomsverhoudingen is een dergelijke herinrichting niet eenvoudig. Het is stedenbouwkundig echter goed mogelijk om ook met een ontwikkeling een mooie en goed functionerende openbare ruimte te creëren.

Uitgangspunt 1: Gebruik als openbare ruimte te bestemmen

3.3 Scenario’s 2 en 3 Scenario’s 2 en 3 zijn de huidige en vorige planologisch bestemde bouwmassa’s. Uit de stedenbouwkundige studie blijkt dat deze scenario’s niet passen op deze locatie. Scenario 2 (huidig bestemmingsplan) is te grof en sluit niet aan bij de schaal en maatvoering van de omliggende bebouwing. Scenario 3 past qua bouwhoogten beter bij de omgeving dan scenario 2, maar de rooilijnen sluiten niet aan. Ook de lage uitbouw aan de Parallelboulevard wordt als niet passend beoordeeld.

3.4 Scenario’s 4 en 5 Omdat de ontwikkelingspotenties voor Gat van Palace en Esplanade al zo lang niet gebruikt zijn, is er daar sprake van een min of meer “blanco” situaties. De bouwvlakken kunnen nog verschoven worden, de bouwmassa’s kunnen verkleind worden, de bouwhoogten kunnen verlaagd worden. Er hoeft niets gesloopt te worden. Dit betekent dat stedenbouwkundig geoptimaliseerd kan worden. Scenario’s 4 en 5 bieden daarvoor de ingrediënten.

6

3.5 Esplanade Voor de locatie Esplanade is het stedenbouwkundig wenselijk de bestaande bouwblok af te ronden. Hierbij is het volgende van belang: 1) een goede wand aan de Olieburg 2) een goede aansluiting van de rooilijn langs de Parallelboulevard 3) de bouwhoogte aan te laten sluiten bij de rest van het blok 4) de bouwhoogte ook te laten passen bij de lager gelegen Parallelboulevard. Dit leidt in zowel scenario 4 als 5 tot een getrapt gebouw. Het hoge gedeelte sluit aan bij de achtergelegen bebouwing. De bouwhoogten (gemeten vanaf de Parallelboulevard) bedragen 19 en 22m. Uitgangspunt 2: Voor Esplanade te kiezen voor de getrapte opbouw uit scenario’s 4 en 5

3.6 Gat van Palace 3.6.1. Rooilijnen en bouwhoogten Gat van Palace Voor de locatie Gat van Palace geldt dat dit een cruciale plek is in de verbinding tussen Koningin Wilhelmina Boulevard en de Hoofdstraat. Om de verbinding te leggen voor mensen, moet de looproute langs de plinten vanzelfsprekend zijn. Dit betekent dat de rooilijn van het nieuwe gebouw de loopbeweging moet begeleiden. In zowel scenario 4 als 5 worden de rooilijnen langs de KW Boulevard en Parallelboulevard voortgezet. Alleen langs de Parallelboulevard wordt nog een deel van de huidige bouwvlakgrens gevolgd om de afstand tussen dit bouwvlak en bestaande bouwvlakken aan de overkant niet te verkleinen en wat lucht en ruimte aan de Paralelboulevard te geven. De lage terrassen langs de KWBoulevard wordt in beide scenario’s doorgezet. Om de verandering van looplijn te accentueren is de scherpe hoek afgestompt. Scenario 4 (boven) en 5 (onder) laten echter een verschillende insteek zien voor de overgang tussen Hoofdstraat en Gat van Palace. In scenario 4 wordt de rooilijn van de noordelijke kant van Hoofdstraat gevolgd. Scenario 5 kiest juist voor de zuidelijke rooilijn.

Rechterkant wel / geen bebouwing? In de praktijk betekent scenario 5 dat komende vanuit de Hoofdstraat via de noordelijke uitgang tegen een gebouw aangekeken/ aangelopen wordt. Het Palaceplein is kleiner dan bij scenario 4. Dat beperkt zowel de grootte van de bovengrondse openbare ruimte, als de ondergrondse mogelijkheden. Tegelijkertijd betekent dit wel meer te bebouwen m 2 . In scenario 4 wordt maximaal ruimte gegeven om de verbinding tussen Hoofdstraat en KW-Boulevard vormt te geven. Scenario 4 biedt ook de meeste ruimte en kansen om op lange termijn de openbare ruimte tussen Huis ter Duin en de Boulevards te herinrichten / ontwikkelen.

7

De bouwhoogten sluiten aan bij de rest van de boulevards. Langs de KW-boulevard is deze 23m, Langs de Parallelboulevard is deze iets lager (16m) om aan te sluiten bij de bouwhoogten van de Parallel Boulevard en het centrum. Stedenbouwkundig is een hoogteaccent van max. 1 verdieping (tot ca. 26m) mogelijk. Hiervoor kan bijvoorbeeld een binnenplanse afwijking opgenomen worden, zodat dit hoogteaccent afhankelijk van het ontwerp gebruikt kan worden en zijn plek kan krijgen. Langs de Koningin Wilhelmina Boulevard wordt de terrasstrook met een bouwhoogte van 4m voortgezet. In beide scenario’s is rekening gehouden met een binnenterrein waar max. 4m hoog gebouwd kan worden. Dit binnenterrein kan ook gebruikt worden ten behoeve van de daglichttoetreding, als binnentuin, of als toegang voor parkeergarage en/of bevoorrading e.d. Het is niet nodig deze ook zo nadrukkelijk te bestemmen. Stedenbouwkundig is deze niet noodzakelijk, omdat met name de buitenwanden de openbare ruimte vormen. Uitgangspunt 3: Voor Gat van Palace te kiezen voor de rooilijnen van scenario 4 met bouwhoogten van 16 en 23m. en een accent van 26m.

3.6.2 Olieburg Op dit moment is de Olieburg bestemd als Verkeer. Deze bestemming is ca. 15,5m breed. In het oude bestemmingsplan Noordboulevards was dit al zo (zie afbeelding hiernaast). In verhouding tot andere dergelijke verbindingen tussen Parallelboulevard en Koningin Wilhelmina Boulevard (zoals Noordzeestraat, Lage Wurft en Schuitengat, is dat vrij breed. Over de gehele lengte met een breedte van ca. 5m is de Verkeersbestemming niet in gemeentelijk eigendom. In scenario 6 is onderzocht of bebouwen dan wel overkluizen wenselijk zou zijn. Vanuit stedenbouw blijkt dit niet wenselijk te zijn. Het levert geen kwaliteit op en is gebiedsvreemd. Vanuit verkeerskundig oogpunt is de verbinding te belangrijk om te laten vervallen. In geval van evenementen is Olieburg een alternatieve, calamiteiten- of omleidingsroute. De olieburg wordt ook gebruikt door belendende percelen en is een veilige manier om ook voor de nieuwbouw garages en binnenterreinen te kunnen ontsluiten. In scenario 4 wordt de Olieburg planologisch versmald tot op de kadastrale grens. Stedenbouwkundig is dit aanvaardbaar. Verkeerskundig is dit is ook wat het wegprofiel incl. trottoir op dit moment is. Fysiek is er in scenario 4 dus geen sprake van versmalling van het wegprofiel. Tegelijkertijd is een eventuele verbreding niet meer mogelijk, bijvoorbeeld als alternatieve/verlegde uitgang vanaf de KW-Boulevard.

Vanuit verkeerskundig oogpunt en gelet op de ontwikkelingen om een grote ondergrondse parkeergarage aan te leggen onder het Palaceplein, is het echter wel wenselijk om de verkeersbreedte, zoals nu in het bestemmingsplan is bestemd, vast te houden. Ook zal een parkeergarage onder of een binnenterrein in de nieuwe bebouwing ontsloten moeten worden en ook daarvoor kan een dergelijke brede verkeersbestemming noodzakelijk zijn. Hoewel vanuit de rooilijn van de Hoofdstraat scenario 4 geadviseerd wordt, geldt dat scenario 4 wat betreft Olieburg niet de beste optie is. Stedenbouwkundig is deze versmalling ook niet perse noodzakelijk. Scenario 5 laat immers de breedte (in het bestemmingsplan) ongemoeid. Door het versmallen worden bovendien de percelen aan de andere zijde van de Olieburg en ook de woningen aan de Parallelboulevard tegenover de Olieburg nadelig beïnvloed. Ook ontstaat door het versmallen een planschaderisico, dat volledig voor risico van de gemeente komt. Het bouwvlak komt immers dichterbij bouwvlakken aan de andere zijde van de Olieburg en voor de woningen aan de Parallelboulevard.

8

Gelet op de nadelen voor een tot op heden nog onbekend bouwplan (het gaat nu immers alleen over de theoretische mogelijkheden), de plannen voor het Palaceplein en de verkeerssituatie wordt daarom voorgesteld op dit moment niet over te gaan tot versmallen van de Verkeersbestemming. Uitgangspunt 4: Voor Olieburg vast te houden aan de huidige breedte van de Verkeersbestemming

3.6.3 Resultante van de voorstellen; scenario 4b In 3.6.1 en 3.6.2 worden de volgende voorstellen gedaan: 1) Voor Gat van Palace te kiezen voor de rooilijnen van scenario 4 2) Voor Olieburg vast te houden aan de huidige breedte van de Verkeersbestemming Gecombineerd geeft dit als resultaat de later toegevoegde variant 4b. De bouwhoogte langs de Parallel Boulevard komt uit rond de 16m (plint + 4 lagen). Langs de Koningin Wilhelmina Boulevard is de hoogte ca. 22m met een mogelijk accent van 26m. De lage terrasbebouwing (max. 4m hoog) wordt voortgezet langs de KW-boulevard. De hoek wordt ‘afgerond’ zodat een natuurlijke knik en looproute ontstaat.

9

3.7 Effecten van de scenario’s 3.7.1 Gevolgen voor gemeentelijk eigendom De keuze voor scenario 4 betekent dat de bouwmogelijkheden op het gemeentelijk eigendom komen te vervallen. Dat deel van het bouwvlak is ca. 150m 2 . Deze bouwmogelijkheden zijn niet zelfstandig te realiseren en hebben in die zin slechts een theoretische waarde. Alleen in samenwerking met een grondeigenaar/ontwikkelaar van het naastgelegen Gat van Palace of verkoop aan die ene partij zouden de bouwmogelijkheden, dan wel financiële waarde daarvan benut kunnen worden. Hiervoor zouden dan afspraken gemaakt moeten worden over zaken als verantwoordelijkheden, financiën, risico’s etc. etc. Dit is niet eenvoudig. Een keus voor scenario 5 betekent dat de bouwmogelijkheden op gemeentelijk eigendom iets zou afnemen (ca. 60m 2 ). Financieel gezien maken deze gronden deel uit van een complex; het complex Palaceplein binnen het grondbedrijf. De financiële waarde hiervan wordt op basis van complexwaarde gewaardeerd dus pas op het moment dat er een plan is voor het gehele Palaceplein zal duidelijk zijn of er eventueel een voorziening moet worden genomen.

geel: gemeentelijk eigendom; onbebouwd rood: gemeentelijk eigendom; bouwvlak

3.7.2 Gevolgen voor gronden van derden In scenario’s 4 en 5 en het voorstel 4b nemen de te bouwen vloeroppervlakte en bouwhoogte af ten opzichte van het huidige bestemmingsplan Zeewaardig. Dat komt omdat het bouwvlak kleiner is en de bouwhoogten lager zijn. Wel komen de vloeroppervlakten altijd hoger uit dan onder Noordboulevards mogelijk was. Hoewel het bouwvlak kleiner is, geldt niet de beperking van 70% zoals die in Noordboulevards stond. Hierdoor is de te bouwen oppervlakte ongeveer vergelijkbaar. Bovendien kende Noordboulevards de beperking dat het totale vloeroppervlakte niet meer mocht zijn dan 3 maal de bouwvlakoppervlakte. Ook die is er niet, waardoor er meer vloeroppervlakte gerealiseerd kan worden.

10

4. Functies 4.1 Huidige toegestane functies De toegestane functies bepalen voor een aanzienlijk deel het effect op de omgeving. Het huidige bestemmingsplan kent de bestemming Gemengd-2 met daarin de volgende functies voor beide locaties:

De voor 'Gemengd - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. horeca-activiteiten van categorie 1 en 2 uitsluitend op de begane grondlaag; b. horeca-activiteiten van categorie 5; c. horeca-activiteiten van categorie 6; d. detailhandel, uitsluitend op de begane grondlaag; e. wonen gestapeld, aan de zijde van de Koningin Wilhelmina Boulevard uitsluitend op de verdieping; f. aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven; (…) i. aan de onder a tot en met e genoemde functies gebonden (ondergrondse) parkeervoorzieningen; j. bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen, waaronder groen, water, erven, tuinen en paden NB: cat. 1 = daghoreca, 2= restaurant/cafetaria, 5=zaalaccomodaties, 6= hotel

Toch is er een wezenlijk verschil tussen beide locaties. Waar het Gat van Palace de schakel vormt tussen de winkelstraat het de Koningin Wilhelmina Boulevard, is Esplanade alleen gericht op de Parallelboulevard. Vraag is dus of alle functies voor beide locaties geschikt zijn. Uit in het verleden gedane onderzoeken voor bijvoorbeeld de Retailvisie kunnen trends voor de langere termijn worden afgeleid. Grofweg zijn dat de volgende trends: - de behoefte aan winkelruimte neemt al jaren af o.a. door toename online-winkelen - de behoefte aan hotelkamers neemt toe, o.a. door het wegvallen van een aantal hotels in Noordwijk - de behoefte aan Horeca neemt noch toe noch af, maar is conjuctuur gevoelig. Door meerdere functies toe te staan kan een pand van functie veranderen, afhankelijk van vraag en aanbod. Het risico op leegstand wordt daardoor verlaagd.

4.2 Functies voor Gat van Palace Het Gat van Palace is de schakel tussen winkelstraat en Koningin Wilhelmina Boulevard. De functies in de plint zouden dit moeten benadrukken; in ieder geval aan het Palaceplein en de Koningin Wilhelmina Boulevard zijden. De zijde aan de Parallelboulevard ligt aan een belangrijke openbare weg en zou als zodanig wel enige uitstraling moeten hebben. De zijde aan de Olieburg is daarin minder belangrijk. 4.2.1 horeca (categorie 1, 2), detailhandel Gelet op de gewenste verbinding tussen winkelstraat en Koningin Wilhelmina Boulevard zijn die functies wenselijk die voor het publiek interessant zijn, die iets toevoegen aan de beleving van Noordwijk en die zorgen voor reuring. Horeca en detailhandel waren reeds toegestaan, en zijn nog steeds passend in de plint. 4.2.2 hotel/zaalaccomodaties (=Horeca 5 en 6) en hotelappartementen Gelet op het feit dat Noordwijk een toeristische kustbadplaats wil zijn, de kuuroordstatus heeft, en gelet op de marktonderzoeken waaruit blijkt dat het aantal verblijven in Noordwijk nog steeds stijgt is over langere termijn nog steeds ruimte voor een uitbreiding van hotelkamers. De locatie, dicht bij zee, strand en centrum is daar geschikt voor. Een hotel wordt in de praktijk vaak gecombineerd met een restaurant en zaalverhuur voor feesten, of juist voor vergaderingen.

Een ontwikkeling die een enkele keer ontwikkeld wordt betreft hotelappartementen. Dit zijn bedrijfsmatig geëxploiteerde complexen van gestapelde recreatiewoningen. Het onderscheid zich van een hotel doordat het om meer dan alleen een kamer gaat wat en ook gezinnen kan huisvesten. Het laat zich meer vergelijken met een recreatiewoning op een vakantiepark (maar dan gestapeld) dan met een hotelkamer. De hotelappartementen worden wel bedrijfsmatig en als complex geëxploiteerd.

11

Tegelijkertijd wordt vaak wel gezorgd voor bedlinnen en schoonmaak. De horeca (restaurant/bar) ontbreekt vaak, een receptie kan daarentegen wel aanwezig zijn. Dit kan een toevoeging zijn aan de overnachtingsmogelijkheden in Noordwijk. De functie hotelappartementen is momenteel niet passend in het bestemmingsplan. Voorgesteld wordt om deze toe te voegen. 4.2.3 Wonen Er is een grote behoefte aan woningen. Hoewel vanuit recreatie en toerisme een toevoeging van hotel wenselijk zou zijn, laat het huidige bestemmingsplan ook woningen toe. Gelet op de discussie en het nadrukkelijke gemeenteraadsbesluit in 2013 om ook woonfuncties in de zone tussen Parallelboulevard en KW-boulevard toe te staan, ligt het voor de hand ook bij deze ontwikkeling woningen mogelijk te maken. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat, gelet op het (voorgestelde) beleid ‘Gebruik Woningen’ (behandeling 1 e kwartaal 2021) deze woningen ook gebruikt mogen worden als tweede woning, en in die zin niet gegarandeerd leiden tot een verlaging van de woningdruk. Uitgangspunt 5: horeca en/of winkels alleen voor de plint, hotel/zaalaccomodatie in de plint en/of op de verdiepingen, wonen en hotelappartementen alleen op de verdiepingen.

4.2.4 Een open plint aan de drie belangrijkste zijden De invulling van de plinten aan de Palaceplein-zijde, de KW-boulevard-zijde en de Parallel Boulevardzijde is cruciaal voor de beleving. Hier zijn geen garageboxen, bergingen, of blinde muren gewenst. De plinten dienen open te zijn. In het bestemmingsplan Hotels van Oranje is hiervoor de volgende regeling opgenomen voor de eerste 10m vanuit de rooilijn:

3.3.3 Onderbouw zijde Koningin Wilhelmina Boulevard en Vuurtorenplein Voor het gebruik van de gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - plint' geldt, dat besloten functies, zoals congreszalen, wonen, kantoren, parkeren en opslag niet op de begane grond zijn toegestaan. In uitzondering hierop is niet-openbare (besloten) horeca wel toegestaan. Deze regeling zorgt ervoor dat de plint een open ruimtelijke uitstraling heeft. Uitgangspunt 6: in de plinten aan het Palaceplein, de KW-Boulevard en de Parallel Boulevard geen besloten functies.

12

4.3. Functies voor Esplanade Bij ontwikkeling ligt dit perceel niet in de looproute. Toch ligt het dicht tegen het centrum aan, zodat enige openbare functies zoals maatschappelijk en dienstverlening daar wel in passen. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan een kapper, een fysio, een makelaar of reisbureau. Veelal zaken waar men op afspraak of doelgericht naar toe gaat, in tegenstelling tot gewone detailhandel. Deze functies zijn op dit moment niet mogelijk binnen het bestemmingsplan, maar worden dan toegevoegd als mogelijke functies. In het huidige bestemmingsplan is detailhandel toegestaan. De detailhandel staat echter de laatste jaren steeds meer onder druk en het is niet wenselijk detailhandel te realiseren op locaties die niet in het centrum gelegen zijn. Deze locatie ligt duidelijk buiten de looplijnen voor detailhandel. Een winkel zou op deze plek ruimtelijk onlogisch zijn. Hetzelfde geldt voor de Horeca cat. 1 en 2. Woningen en hotel/zaalacommodaties zijn volgens het huidige bestemmingsplan toegestaan. Beide functies zijn nog steeds passend op deze locatie. Beide functies kunnen zowel op de begane grond als op de verdiepingen. Ook hotelappartementen kunnen op de begane grond en verdiepingen. Voor een uitgebreidere toelichting voor hotel/zaal/woningen/hotelappartementen zie 4.2.

Uitgangspunt 7: maatschappelijk en/of dienstverlening alleen voor de plint, hotel/zaalaccomodaties, hotelappartementen en/of woningen voor de plint en/of verdiepingen. 4.3.1. De plint Voor de invulling van de plint geldt ook dat de Parallel Boulevard-zijde belangrijk is voor de beleving. Daarom is ook hier wenselijk dat er geen blinde muur ontstaat. Uitgangspunt 8: in de plint geen besloten functies.

13

4.4. Vastleggen / overnemen beleid Vastgesteld beleid dient verwerkt te werden in nieuwe bestemmingsplannen. Dit betekent dat de paraplubestemmingsplannen zoals Grondwater en Parkeren worden overgenomen. Ook regels voor archeologie worden overgenomen uit het bestaande bestemmingsplan. In dit geval is er één beleid in het bijzonder, waar bewust bij stil gestaan moet worden. Dat is de woonvisie, die ook verwerkt is/wordt in diverse verordeningen, waar voor nieuw te bouwen woningen verplichte woningsegmenteringspercentages zijn vastgelegd. 4.4.1 Percentages woningsegmentering conform de Woonvisie Op 26 januari 2021 heeft de gemeenteraad de Woonvisie ‘Alle zeilen bij voor voldoende en juiste woningen’ vastgesteld. Hierin staan de volgende eisen voor woningbouwontwikkeling: Minimaal 30% sociale huur tot €737 (prijspeil 2020) Minimaal 15% middeldure huur van €737 tot € 1000 (prijspeil 2020) Minimaal 25% middeldure koop tot NHG grens (€325.000). De eisen voor sociale huur en middeldure huur kunnen op basis van art. 3.1.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd worden in een bestemmingsplan. Dat kan niet voor middeldure koop. Het Bro biedt slechts de mogelijkheid om de sociale koop tot €200.000,-te regelen. Dit betreft beleid. Het is dus niet van toepassing op woningbouwplannen die overeenkomstig het bestemmingsplan worden gerealiseerd.

Bij nieuwe ontwikkelingen wordt er een nieuw bestemmingsplan gemaakt, dan wel via een omgevingsvergunning afgeweken van het bestemmingsplan, en worden de percentages in het bestemmingsplan of via de vergunning verplicht gesteld op het aantal toe te voegen woningen. Bestaande (te slopen) woningen, moeten worden teruggebouwd in het segment waar ze uit kwamen. In principe wordt nieuw beleid altijd overgenomen in nieuwe bestemmingsplannen. Beleid is immers zelfbindend. Overnemen van beleid leidt tot het realiseren van het gewenste beleid. In dit geval meer woningen in bepaalde segmenten. Een bestemmingsplan in afwijking van eigen beleid vaststellen is niet de bedoeling. Als de segmentering niet opgenomen wordt, kunnen er geen eisen gesteld worden aan de segmentering. Ook kan er geen afdracht plaats vinden. Een afdracht kan immers alleen dan plaatsvinden, als er eerst een verplichting is tot het bouwen van bepaalde woningsegmenten. 4.4.2 Planschaderisico woningsegmentering Het introduceren van de percentages woningsegmentering leidt tot een planologische wijziging. Waarschijnlijk is dat een negatieve planologische wijziging. Er ontstaat dan een planschaderisico. Het is echter wel zo dat het woningsegmenteringsbeleid al een geruim aantal jaren van kracht is. Dat beleid is voor vaststelling ter inzage gelegd voor inspraak. Het vastgestelde beleid is openbaar bekend gemaakt.

Dat dit beleid verwerkt zou worden in nieuwe bestemmingsplannen, ligt voor de hand. Kortom: voor een redelijk denkend en handelde grondeigenaar dan wel koper, is het risico op een (negatieve) planologische wijziging voorzienbaar. Als er dan niet actief gehandeld wordt om een vergunning te krijgen, kan er sprake zijn van passieve risico-aanvaarding. Door niets te doen wordt de negatieve planologische wijziging geaccepteerd en is er geen recht meer op planschade. 4.4.3 Afweging woningsegmentering Hier doet zich echter de bijzondere situatie voor dat er al heel lang woningen gebouwd mochten worden zonder segmenteringseis. Eerst onder Noordboulevards, nu onder Zeewaardig. Het geldende bestemmingsplan werd in 2013 vastgesteld, toen deze eisen nog niet golden. Er is sprake van bestaande rechten. Deze rechten zijn echter niet gebruikt, ondanks de grote vraag naar woningen. Er is geen sprake van bestaande woningen, noch van een door de gemeenteraad vastgesteld woningbouwprogramma. Er moet daarom nu een keus gemaakt worden: ofwel de segmentering wél opnemen, ofwel deze niet opnemen. Er dient een afweging gemaakt te worden tussen de bestaande (ongebruikte) rechten van

14

de eigenaar en het algemeen belang te komen tot een evenwichtige woningmarkt. Er zijn bestaande rechten. De grondeigenaar heeft ca. 40 jaar de gelegenheid gehad woningen te bouwen. Maar beleid en inzichten veranderen, omdat de tijd en de maatschappij veranderen. Gelet op het grote algemene belang om voldoende betaalbare woningen te realiseren, hetzij direct, op deze of een andere locatie, hetzij indirect via een financiële afdracht, is het advies om de segmentering op te nemen in een nieuw bestemmingsplan. De eigenaar/ontwikkelaar is dan verplicht te voldoen aan de gestelde segmenteringen. Eventueel kan via een binnenplanse afwijking hiervan gemotiveerd worden afgeweken indien op andere wijze of op een andere locatie voldaan wordt aan de segmentering. Uitgangspunt 9: Woningsegmenteringpercentages overnemen conform nieuw beleid.

15

Bijlage 1: Stedenbouwkundige massastudie

16