Bijlage Kaders inclusief rapport Stedenbouwkundige randvoorwaarden Ireneschool

Zaaknummer

: 166318

Onderwerp

:Kaders herontwikkeling locatie Viaductweg te Noordwijkerhout

Datum

: september 2021

Steller

: team Projecten ruimte

Pagina 2 van 13

1 Inhoudsopgave 1

2

Aanleiding ...................................................................................................................................4 1.1

Stedenbouwkundige randvoorwaarden en haalbaarheidsonderzoek CPO ............................4

1.2

Uitbreiding R.K. basisschool De Prinsenhof ........................................................................4

1.3

Leeswijzer ...........................................................................................................................5

Programmatische kaders ............................................................................................................5 2.1

De nieuwe onderwijsvoorziening .........................................................................................5

2.2

Segmentering woningen .....................................................................................................5

3

Herijking stedenbouwkundige randvoorwaarden .........................................................................7

4

Duurzaamheid en klimaatadaptatie .............................................................................................8 4.1

Duurzaamheid .....................................................................................................................8

4.2

Klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen ......................................................................8

5

Inrichting van de openbare ruimte ..............................................................................................8

6

Financiële kaders ........................................................................................................................9

7

Bijlagen ..................................................................................................................................... 10 7.1 Plattegronden en impressies van mogelijkheden voor een schoolvoorziening i.c.m. woningen ...................................................................................................................................... 10 7.2

Rapport stedenbouwkundige randvoorwaarden Ireneschool ............................................. 12

Pagina 3 van 13

1

Aanleiding

In deze notitie worden de kaders beschreven om te komen tot een herontwikkeling van de locatie Viaductweg in Noordwijkerhout. In dit eerst hoofdstuk wordt een beknopt overzicht gegeven van de recente voorgeschiedenis van deze locatie.

1.1

Stedenbouwkundige randvoorwaarden en haalbaarheidsonderzoek CPO

De voormalige locatie van de Ireneschool in Noordwijkerhout is, na de sloop van deze school in 2014, momenteel ingevuld als een grasveld met speeltoestel. Door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Noordwijkerhout zijn voor de herontwikkeling van deze locatie op 15 november 2018 stedenbouwkundige randvoorwaarden vastgesteld welke zijn vastgelegd in een rapport van bureau SRO (zie bijlage 7.2). In deze rapportage is ook het voormalige politiebureau (Dijkzicht 1) meegenomen. Reeds in 2007 was bekend dat de Ireneschool terug zou vallen aan de gemeente waardoor een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk werd. Daardoor heeft de raad besloten het voormalige politiebureau strategisch aan te kopen om mee te nemen in een ruimtelijke ontwikkeling van de gehele locatie, al dan niet gefaseerd. Voor de locatie is vanaf eind 2018 tot begin 2020 een haalbaarheidsonderzoek verricht naar de mogelijkheden om het gebied via een zogenaamde CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) constructie te herontwikkelen. Nadat bleek dat hierover geen overeenstemming kon worden bereikt heeft het college van B&W op 7 april 2020 formeel besloten dit traject te beëindigen waardoor de grond weer vrijkwam voor andere (maatschappelijke) opgaven.

1.2

Uitbreiding R.K. basisschool De Prinsenhof

Door de realisatie van nieuwbouw -zoals op Landgoed in den Houte- ontstaat een capaciteitstekort voor het basisonderwijs in de kern Noordwijkerhout. Het ruimtegebrek ontstaat met name bij de R.K. basisschool De Prinsenhof. Dit was aanleiding voor het schoolbestuur Sophia Scholen in januari 2019 om een uitbreiding voor de school aan te vragen. Vanaf dat moment is onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor een uitbreiding binnen het voedingsgebied van De Prinsenhof. Dit locatie onderzoek is eind 2020 afgerond en hieruit is de locatie aan de Viaductweg naar voren gekomen als de meest geschikte locatie voor de realisatie van een dependance van De Prinsenhof. Uit dit onderzoek blijkt ook dat de bouw van deze nieuwe schoolvoorziening goed valt te combineren met woningbouw (zie ter onderbouwing hiervan ook enkele voorbeelduitwerkingen in bijlage 7.1). Nadien kwam door het afbranden van De Schelft het perceel aan de Maandagsewetering als mogelijke locatie voor de schooluitbreiding, in combinatie met de herbouw van De Schelft, in beeld. Door de samenloop met deze ontwikkeling was het eerder nog te vroeg om voor de permanente schoolvoorziening een definitieve locatiekeuze te maken. Inmiddels is duidelijk dat de schoolvoorziening niet gecombineerd zal worden met de herbouw van De Schelft.

Tussentijds is bovendien nog een zogenaamde quickscan gedaan naar de (on)mogelijkheden om de schoolvoorziening te realiseren aan de locatie Zeestroom welke ook weer beschikbaar kwam. Hieruit blijkt dat deze locatie vanwege beperkte ruimte en verkeerstechnische belemmeringen geen geschikt alternatief is. Gelet op bovenstaande is de realisatie van de nieuwe onderwijsvoorziening aan de locatie Viaductweg in Noordwijkerhout in combinatie met woningbouw het beste –en enige overgeblevenalternatief.

Pagina 4 van 13

1.3

Leeswijzer

In de navolgende hoofdstukken worden de kaders om te komen tot een herontwikkeling van de locatie met een nieuwe onderwijsvoorziening in combinatie met woningbouw beschreven. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het gewenste programma voor de functie onderwijs en het type woningen. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Hoofdstuk 4 gaat vervolgens in op de kaders rondom duurzaamheid en klimaatadaptatie. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de inrichting van de openbare ruimte en tot slot staan in hoofdstuk 6 de financiële kaders beschreven.

2 Programmatische kaders 2.1

De nieuwe onderwijsvoorziening

De beoogde omvang van de onderwijshuisvesting is gebaseerd op de leerlingenprognose 2019 1. De aanvraag van Sophia Scholen bedroeg huisvesting voor 150 tot 175 leerlingen. Het voorstel is om uit te gaan van 175 leerlingen. Uitgaande van 175 leerlingen resulteert dit een ruimtebehoefte van 1.080m2 (5,03m2 * 175 + 200m2 vaste voet). Voor de bijbehorende terreininrichting wordt uitgegaan van 700m2 (3 m2 speelplein * 175 + 175m2 voor fietsparkeren, afvalinzameling etc.). Gelet op de directe nabijheid van een kinderdagverblijf in eigendom van de gemeente (momenteel verhuurd aan Small Steps) wordt geen rekening gehouden met een extra kind voorziening bij de nieuwe school.

2.2

Segmentering woningen

Naast de realisatie van de nieuwe onderwijsvoorziening inclusief bijbehorende terreininrichting blijft er nog ruimte over voor woningbouw. Om te komen tot een goed stedenbouwkundig plan is het belangrijk om aan de voorkant de segmentering van de woningen vast te leggen. Op 2 juli 2016 heeft het college van B&W van de voormalig gemeente Noordwijkerhout daaromtrent het perceel aan De Viaductweg aangewezen als locatie voor vrije sector woningen. Hiervoor had B&W destijds onderstaande argumenten: 1.

De locatie van de voormalige lreneschool is vrijwel geheel omgeven door sociale woningbouw. Dit deel van Noordwijkerhout kent sowieso een hoog percentage sociale woningbouw. Vanuit sociaal oogpunt is een menging juist gewenst zodat wijken en buurten een goede afspiegeling zijn van de maatschappij;

2.

De relatief hoge boekwaarde op het perceel;

3.

De locatie Oud Munnekeweij in Noordwijkerhout –ook wel bekend als De Schippersvaartweg- is destijds juist aangewezen als locatie voor sociale woningbouw. Hier is/was namelijk juist weinig sociaal in de nabijheid. Dit plan wordt momenteel gerealiseerd en hier zijn 45 sociale huurwoningen voorzien.

1

Indien de uitkomsten van de nieuwe leerlingenprognose 2022 –verwacht in maart 2022- daar aanleiding toe geeft dan wordt dit meegenomen in de nadere uitwerking.

Pagina 5 van 13

Op 26 januari 2021 is echter ook de nieuwe Woonvisie met nieuwe segmentering door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin is de vastgestelde segmentering, bij plannen vanaf drie woningen, als volgt: -

Minimaal 30% sociale huur tot €737 (prijspeil 2020);

-

Minimaal 15% middeldure huur van €737 tot € 1000 (prijspeil 2020);

-

Minimaal 25% middeldure koop tot € 325.000.

In de woonvisie is ook een zogenaamde overgangsbepaling opgenomen. Hierin staat dat bestaande woningbouwplannen, waar reeds afspraken over zijn gemaakt (naar differentiatie en fasering), niet getoetst worden aan het afwegingskader woningbouw zoals opgenomen in het visiedocument. Het collegebesluit van 2 juli 2016 voldoet aan de eisen zoals die zijn geformuleerd in het overgangsrecht. Voorgesteld wordt om in te zetten op een tussenvariant waarbij minimaal 30% sociale huur wordt en het overige deel van de woningen wordt ingevuld met dure vrije sector woningen of woningen in het middenkoopsegment. Hierdoor wordt weliswaar afgeweken van de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan het besluit uit 2016, maar zonder dat daar volledig afstand van wordt genomen.

Pagina 6 van 13

3

Herijking stedenbouwkundige randvoorwaarden

Zoals in de aanleiding staat beschreven zijn voor de herontwikkeling van de locatie op 15 november 2018 stedenbouwkundige randvoorwaarden vastgesteld welke zijn vastgelegd in een rapport van bureau SRO (zie bijlage 7.2). In dit rapport is een korte analyse opgenomen van de omgeving van de locatie. Op basis van deze analyse zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden voor een herontwikkeling van de locatie opgesteld en vastgelegd in een randvoorwaardenkaart (zie onderstaande afbeelding). Deze randvoorwaarden vormen kaders voor een herontwikkeling van de locatie. Zo zijn de rooilijnen, maximaal bebouwingspercentage, maximale bouwhoogte, de oriëntatie van de woningen en een minimaal percentage openbaar groen opgenomen in de kaart.

Deze randvoorwaarden staan uitgeschreven in hoofdstuk 3 van de in 2018 vastgestelde notitie stedenbouwkundige randvoorwaarden Ireneschool Noordwijkerhout. Wat ons betreft zijn deze randvoorwaarden nog grotendeels bruikbaar met onderstaande aanvullingen en nuanceringen: 1.

Het onderdeel Typologie en doelgroepen op pagina 11 links bovenaan komt te vervallen. Hiervoor gelden de programmatische kaders welke in het voorgaande hoofdstuk van voorliggende stuk staan beschreven;

2.

In de notitie is vastgelegd dat het maximale bebouwingspercentage 45% van het woonveld bedraagt en dat het overige deel van het woonveld ten goede zal komen aan een combinatie van tuinen, straten, parkeerplaatsen en groen. Deze laatste opsomming wordt aangevuld met de functie schoolplein;

3.

De nieuwe parkeernota welke op 25 december 2020 is vastgesteld geldt als uitgangspunt voor de nieuwe inrichting van het perceel.

Pagina 7 van 13

4 Duurzaamheid en klimaatadaptatie Gemeente Noordwijk wil een duurzame gemeente zijn. Dat betekent onder andere, dat we de komende jaren van het aardgas af gaan (energietransitie), ons afval weer als grondstof gaan inzetten (circulaire economie) en ons verder moeten aanpassen aan het gewijzigde klimaat (klimaat adaptatie). Onderstaand wordt beschreven hoe hiermee rekening wordt gehouden in de locatieontwikkeling aan De Viaductweg.

4.1

Duurzaamheid

Rondom het thema duurzaamheid wordt in de planvorming rekening gehouden met onderstaande uitgangspunten: -

De nieuwbouw wordt gasloos en dient minimaal te voldoen aan de eisen voor bijna energie neutrale gebouwen (BENG) conform het Bouwbesluit;

-

Het dak van de nieuwe school wordt optimaal ingezet voor energiewinning. Dit kan betekenen dat er per saldo meer energie wordt opgewekt dan er wordt verbruikt;

-

In het kader van de toekomstbestendigheid van de nieuwe schoolvoorziening zal in het ontwerp rekening worden gehouden met eventuele toekomstige uitbreidingen en/of het afstoten van lokalen voor andere functies;

-

De ambitie om zoveel mogelijk circulair te bouwen wordt meegenomen in de ontwerp- en aanbestedingsfase voor zowel nieuwbouw van de onderwijsvoorzieningen alsook voor de woningbouw.

4.2

Klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen

Klimaatadaptatie richt zich op het verminderen van de kwetsbaarheid van de fysieke leefomgeving voor de nadelige gevolgen die klimaatverandering met zich mee kan brengen zoals wateroverlast, hittestress en droogte. Vooruitlopend op vastgesteld beleid rondom klimaatadaptatie wordt in de planvorming rekening gehouden met toekomstig beleid. In dat kader wordt rekening gehouden met het voorkomen van oververhitting en piek berging voor neerslag wordt binnen het plangebied opgevangen. Qua maatregelen kan hierbij gedacht worden aan het beperken van het verhard oppervlak, erfafscheidingen/wanden/daken groen aankleden, (gedeeltelijk) groen speelplein en parkeervakken voorzien van beplanting. Daarnaast wordt ook gekeken naar maatregelen om natuurinclusief te bouwen. Qua maatregelen kan gedacht worden aan het toepassen van nestplaatsen in gebouwen, het realiseren van een groendak/gevelgroen en aan een groene en inheemse inrichting van de buitenruimte.

5

Inrichting van de openbare ruimte

In de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte 2016 (LIOR2016), zijn de inrichtingseisen voor de openbare ruimte van de gemeente Noordwijk opgenomen. Deze leidraad betreft een gedetailleerd technisch document waarin voor de gehele openbare ruimte de details t.a.v. het ontwerp en technische voorschriften zijn opgenomen die specifiek voor Noordwijk van toepassing zijn.

Pagina 8 van 13

6 Financiële kaders Voor het haalbaarheidsonderzoek rondom de CPO-ontwikkeling gold als uitgangspunt dat de Grondexploitatie minimaal neutraal moest zijn. Er hoefde met andere woorden geen geld verdiend te worden op de grondpositie, maar ook geen geld op bijgelegd te worden. Door de invulling van het plangebied met een onderwijsvoorziening en een deel -minimaal 30%- sociale woningen lijkt het op voorhand niet reëel om dit uitgangspunt in stand te houden. Dit wordt mede veroorzaakt doordat de aanschaf van Dijkzicht 1 (voormalig politiebureau) en de sloopkosten voor de voormalige Ireneschool nog als boekwaarde in de begroting staan opgenomen. Deze kosten dienen dan ook verwerkt te worden in de nader op te stellen grondexploitatie. Wel zal gestuurd worden op het optimaliseren van het resultaat van de grondexploitatie door een optimale invulling van de beschikbare ruimte.

Pagina 9 van 13

7 Bijlagen 7.1

Plattegronden en impressies van mogelijkheden voor een schoolvoorziening i.c.m. woningen

Pagina 10 van 13

2

2

Kanttekening bij deze impressie is dat vanuit Sophia Scholen is aangegeven dat zij geen voorstander zijn van een enkel gebouw waarin school en woningen zijn gesitueerd.

Pagina 11 van 13

7.2

Rapport stedenbouwkundige randvoorwaarden Ireneschool

Pagina 12 van 13

Irene school S te denb ouwkundige Rand voor waarden

Noordwijkerhou t

PROJECT Stedenbouwkundige Randvoorwaarden | locatie Ireneschool Noordwijkerhout Projectnummer: SR180236

INITIATIEFNEMER Gemeente Noordwijkerhout Herenweg 4, Noordwijkerhout

OPSTELLER Buro SRO ‘t Goylaan 11 3525 AA Utrecht Contactpersoon: Krijn Lodewijks T

030 - 267 91 98

E

utrecht@buro-sro.nl

DATUM & STATUS 7 november 2018 | Definitief

Inhoud 4. Modellen

15

1. Inleiding

5

Aanleiding

5

Model 1: Patio’s aan het groen

15

Proces

5

Model 2: Appartementen

17

Leeswijzer

5

Model 3: Rijwoningen

19

2. Context

6

5. Participatie

20

Ligging

6

Proces

20

Infrastructuur

6

Resultaten

20

Groen

7

Oriëntatie

7

3. Stedenbouwkundige Randvoorwaarden

9

Randen

9

Bebouwing

11

Ontsluiting, verkeer en parkeren

11

Groen en openbare ruimte

13

3

4

<< Ligging locaties binnen Noordwijkerhout

1. Inleiding Aanleiding

Proces

De voormalige locatie van de Ireneschool in Noordwij-

De eerste versie van de randvoorwaardenkaart en de

Het vijfde hoofdstuk gaat in op het participatieproces.

kerhout is, na de sloop van deze school enkele jaren

onderliggende modellen zijn op 11 september 2018

Daarin wordt toegelicht wat er met de inbreng van om-

geleden, momenteel ingevuld als een grasveld met

gepresenteerd aan omwonenden. Daarbij hebben om-

wonenden is gedaan en hoe dit in de randvoorwaarden

speeltoestel. De gemeente Noordwijkerhout ziet graag

wonenden de gelegenheid gekregen om hun bedenkin-

en de modellen is verwerkt.

een nieuwe invulling van deze locatie met woning-

gen, wensen, aanvulling en vragen kenbaar te maken.

bouw, te ontwikkelen door een marktpartij. Voordat

Op basis van deze inbreng zijn de modellen en de rand-

er concreet met een dergelijke partij in contact wordt

voorwaarden aangepast.

getreden is het zaak om enerzijds ruimtelijke, stedenbouwkundige kaders in beeld te brengen waaraan de

Leeswijzer

woningbouwontwikkeling dient te voldoen. Anderzijds

Dit rapport behandelt na een korte beschrijving van

is het zaak om inzicht te krijgen in de financiële haal-

de context eerst de randvoorwaarden met de bijbeho-

baarheid van de woningbouwontwikkeling. Om hiertoe

rende randvoorwaardenkaart. Deze randvoorwaarden

te komen heeft Buro SRO een beknopte analyse en

zullen de kaders vormen waaraan de partij die de loca-

een modellenstudie opgesteld. De modellen kunnen

tie uiteindelijk gaat ontwikkelen zich dient te houden.

worden gezien als mogelijke voorbeelduitwerkingen De modellen hebben zodanig gefungeerd als telpren-

Vervolgens komen de modellen aan de orde die ten

ten en zijn financieel doorgerekend door Van Uden

grondslag liggen aan de randvoorwaarden. Deze mo-

Plan en Advies. Op basis van deze modellenstudie zijn

dellen zijn een mogelijke voorbeelduitwerking binnen

vervolgens in samenspraak met de gemeente steden-

de randvoorwaarden. Het zijn dus nadrukkelijk geen

bouwkundige randvoorwaarden geformuleerd met een

concrete plannen, maar telprenten die gebruikt zijn

bijbehorende randvoorwaardenkaart.

om enerzijds de ruimtelijke mogelijkheden in beeld te brengen en anderzijds de financiële haalbaarheid te toetsen.

5

2. Context Ligging De locatie ligt te midden van een woonwijk, ten zuidoosten van het centrum van Noordwijkerhout. Deze woonwijk is voornamelijk ingevuld met grondgebonden woningen, veelal rijwoningen van twee lagen met een kap. Dit woningtype wordt afgewisseld met enkele twee-onder-één-kap woningen, vrijstaande woningen en incidenteel gestapelde bebouwing.

Het centrum met bijbehorende voorzieningen ligt op korte afstand van de locatie, circa zo’n 300 meter. Hierdoor leent de locatie zich goed voor bijvoorbeeld seniorenwoningen.

Infrastructuur Daarnaast is de locatie goed ontsloten. De Viaductweg, die de verbinding van de rondweg met het centrum vormt, flankeert de planlocatie aan de noordoostzijde. Aan deze weg bevindt zich ter hoogte van de planlocatie ook een bushalte, waarmee de locatie prima bereikbaar is met het openbaar vervoer. De N206 logt op korte afstand. De Viaductweg gaat onder deze weg door en heeft er geen aantakkingen op.

6

Groen Rondom de locatie is er op diverse plekken groen aanwezig. Meest in het oog springend is het groene straatprofiel van de Van Iersellaan. Zowel bij de entree aan de Viaductweg als verderop in deze straat is er sprake van continue groenstroken ter begeleiding van het straatprofiel. Bij de entree is de kop van dit groen in gebruik als inzamelplaats voor afval door middel van vijf ondergrondse containers. Daarnaast is er tegenover de locatie aan de overzijde van de Viaductweg een groen plantsoentje te midden van de rijwoningen die zich hier bevinden. Aan de Geversstraat is er in het plangebied een groenstrook met bomen aanwezig en langs Dijkzicht bevindt zich een groenstrook met aangrenzende watergang.

Oriëntatie Aan alle vier de zijden bevinden zich woningen die uitkijken (vanuit de voor- of zijgevels) op de planlocatie. De planlocatie ligt dus behoorlijk in het zicht vanuit de omgeving. Daarnaast zijn er ook achtergrenzen of Voorgevels

Groenstroken

Oriëntatie woningen

Groene straatprofielen

Wegen / woonstraten

Geclusterde parkeerplaatsen

zijgrenzen van percelen naar de locatie toe gericht. Dit is ondermeer het geval bij de twee-onder-één-kap woning in de zuidoostelijke hoek van de locatie.

7 Bomen

Achterzijden / Zijkanten

8

3. Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De randvoorwaardenkaart is een weergave van de ste-

Van Iersellaan

Viaductweg

denbouwkundige randvoorwaarden die gelden voor de

Langs de Van Iersellaan bevindt zich aan de zijde van

Het bestaande trottoir aan deze zijde blijft behouden.

locatie. De randvoorwaarden zijn bepaald op basis van

het plangebied een strook met vijf langsparkeerplaat-

De bestaande parkeerplaatsen blijven eveneens be-

de context van de locatie in zijn omgeving, op basis

sen. Om voldoende parkeerplaatsen voor de woning-

houden en mogen in oostelijke richting worden uit-

van een modellenstudie (zie hoofdstuk 4) en op basis

bouwontwikkeling te kunnen realiseren mag deze

gebreid indien dit nodig is om voldoende parkeerge-

van de inbreng van omwonenden (zie hoofdstuk 5). In

strook geoptimaliseerd worden tot haakse parkeer-

legenheid voor de beoogde woningbouwontwikkeling

dit hoofdstuk worden de randvoorwaarden per aspect

strook. Alleen de extra parkeerplaatsen die dit oplevert

mogelijk te maken.

toegelicht. De bijbehorende kaarten bouwen per as-

tellen mee als parkeerplaatsen voor de nieuwbouw.

pect op tot één totale randvoorwaardenkaart.

Dijkzicht De Van Iersellaan is vanaf de Viaductweg de entree

Langs Dijkzicht wordt aan de zijde van het plangebied

Randen

tot de woonwijk. Deze entree krijgt een groene uitstra-

geparkeerd op de rijbaan. Om voldoende parkeer-

Geversstraat

ling. Aan deze rand van de planlocatie komt dan ook

plaatsen voor de woningbouwontwikkeling te kunnen

In de hoek van Geversstraat en Dijkzicht bevindt zich

een groenstrook ter begeleiding van de straat en ter

realiseren mag hier tot aan het perceel van de twee-

een twee-onder-één kap woning. Deze woning blijft be-

afscherming van de parkeerplaatsen. Daarnaast wor-

onder-één-kap woning ook een haakse parkeerstrook

houden en de bijbehorende gronden behoren niet tot

den de eventuele parkeerplaatsen aan deze rand op

worden gemaakt. Alleen de extra parkeerplaatsen die

de planlocatie.

enkele plaatsen onderbroken door groenvakken met

dit oplevert tellen mee voor de nieuwbouw.

bomen. Aan de Geversstraat bevindt zich een groenstrook van

Ook aan Dijkzicht blijft er een trottoir aan de zijde van

circa 3 meter breed, aangrenzend aan een trottoir met

Aan deze rand van het plangebied blijft een trottoir

het plangebied aanwezig, zodat er een verbinding voor

bomen en parkeerplaatsen. Deze zone met groen, trot-

aanwezig zodat er voor voetgangers een verbinding

voetgangers blijft bestaan tussen Geversstraat en Vi-

toir, bomen en parkeerplaatsen blijft zoveel mogelijk

blijft tussen Geversstraat en Viaductweg.

aductweg.

behouden. Incidentele doorsteken of inritten zijn hier wel toegestaan. Indien dit ten koste gaat van (een)

Aan deze zijde bevindt zich op de locatie een gebouw-

parkeerplaats wordt deze elders in dezelfde zone weer

de nutsvoorziening. Deze nutsvoorziening blijft behou-

teruggebracht.

den op de huidige locatie. 9

10

Bebouwing

Oriëntatie

plaatsvindt bevindt die zich in deze hoek zodat de en-

Typologie en doelgroepen

De toekomstige bebouwing is georiënteerd op de be-

tree wordt benadrukt.

Er zijn meerdere bebouwingstypologieën voor meer-

staande omliggende openbare ruimten, te weten; de

dere doelgroepen mogelijk op deze locatie, zowel koop

van Iersellaan, de Geversstraat, Dijkzicht en de Via-

Ontsluiting, verkeer en parkeren

als huur. Er geldt vooraf geen verplichte doelgroep of

ductweg. Dit betekent dat er voorzijden of representa-

De ontsluiting van het nieuwe buurtje mag plaatsvin-

bebouwingstypologie. Wel zal aangesloten moeten

tieve kopgevels van woningen naar deze ruimten toe

den via één van de drie straten: Van Iersellaan, Ge-

worden op de woningtypologieën waarvoor er een be-

zijn gericht. Blinde gevels of achterzijden van woningen

versstraat, Dijkzicht. Ontsluiting vanaf de Viaductweg

hoefte bestaat in Noordwijkerhout. Dit zijn met name

zijn hier niet toegestaan en zijdelingse erfgrenzen ken-

is niet toegestaan. Openbare ruimten in het nieuwe

betaalbare grondgebonden woningen voor jonge gezin-

nen een groene uitstraling.

buurtje zijn voor voetgangers in ieder geval toegan-

nen, goedkope grondgebonden woningen, goedkope

kelijk vanaf de Geverstraat, de Van Iersellaan en Dijk-

appartementen voor starters en luxere appartemen-

Bouwmassa

zicht. Dit betekent dat er vanaf deze straat doorsteken

ten voor senioren. Uitgangspunt is dat een of meer-

De bebouwing beperkt zich tot het gebied dat in de

naar de openbare ruimten van de nieuwe buurt komen.

dere van deze typologieën op de planlocatie worden

randvoorwaardekaart is aangegeven als het maximale

gerealiseerd. Voor sociale woningbouw komt deze lo-

woonveld. Binnen het woonveld zijn de maximale rooi-

Bij een herontwikkeling met gestapelde bebouwing

catie niet in aanmerking.

lijnen aangegeven tot waar gebouwd mag worden. Het

wordt getracht een halfverdiepte garage toe te pas-

maximale bebouwingspercentage bedraagt 45% van

sen, indien het plan daarmee financieel haalbaar is.

Structuur

het woonveld. Het overige deel van het woonveld zal

Ook wat betreft de bebouwingsstructuur is de invul-

ten goede komen aan een combinatie van tuinen, stra-

De nota parkeernormen Noordwijkerhout is van toe-

ling van de locatie nog flexibel en zijn er diverse opties

ten, parkeerplaatsen en groen.

passing. Daarom gelden de volgende parkeernormen:

denkbaar. Er geldt dan ook geen opgelegde blauwdruk

• 1,8 pp/woning voor goedkope woningen

als randvoorwaarde. Wel gelden er voorwaarden ten

De maximale bouwhoogte bedraagt 3 bouwlagen. In

aanzien van de aspecten oriëntatie en bouwmassa.

het geval er een halfverdiepte parkeerkelder wordt

• 1,9 pp/woning voor woningen in het middensegment

toegepast mag dit 3,5 bouwlaag bedragen. De hoek

• 2,1 pp/woning voor dure woningen

van de Viaductweg met de Van Iersellaan vormt de en-

• 2,2 pp/woning voor vrijstaande woningen

tree tot de woonwijk. Indien er gestapelde bebouwing 11

12

Groen en openbare ruimte Achterzijde Geversstraat 1-3.

Oversteek Viaductweg

De strook achter Geverstraat 1-3 krijgt een invulling

De huidige oversteek aan de Viaductweg wordt veiliger

als groenzone of tuin. Deze tuinen mogen ook een uit-

ingericht. Dit kan door middel van het bevorderen van

breiding van de bestaande tuinen van Geversstraat

de snelheidsremmende werking en/of door het creë-

1-3 zijn.

ren van een stapsgewijze oversteek. Deze herinrichting dient onderdeel te zijn van de woningbouwplannen.

Openbaar groen Naast het groen aan de randen (zie paragraaf randen) komt er ook openbaar groen in het woonveld. Minimaal 10% van het woonveld komt ten goede aan openbaar groen. De woningen dienen op dit groen te zijn georiënteerd.

Entree Van Iersellaan De entree aan de Van Iersellaan krijgt een groene en meer representatieve uitstraling. Dit kan door middel van een andere inpassing van de afvalcontainers, het verplaatsen van de afvalcontainers en het aanbrengen van extra groen of bomen. Deze herinrichting dient onderdeel te zijn van de woningbouwplannen.

13

Model 1 | Patio’s aan het groen

14

4. Modellen Model 1: Patio’s aan het groen Dit model gaat uit van een groenzone dit de groene

Op deze wijze biedt dit model ruimte aan 19 woningen:

plek aan de overzijde van de Viaductweg verbindt met

• 8 patiowoningen van circa 130 m2;

de Geversstraat. Deze groenzone vormt tevens een

• 5 rijwoningen van 6x9 meter;

buffer tussen de nieuwe woningen en de bestaande

• 6 rijwoningen van 5,1x10 meter.

twee-onder-één-kap woningen. Opgaand groen in deze groenstrook schermt de bestaande tuinen af.

De parkeerbehoefte bedraagt zodoende 36 parkeerplaatsen (19 x 1.9). In het model is hierin voorzien

Rondom dit groen zijn in dit model 8 patiowoningen

door:

gesitueerd. Als deze woning kijken uit op het groen en

• Optimalisatie parkeren Van Iersellaan:

10

zijn via paden door het groen te bereiken. De patio-

• Optimalisatie parkeren Viaductweg

03

woningen zijn 1 bouwlaag hoog met een opbouw als

• Optimalisatie parkeren Dijkzicht

06

gedeeltelijke tweede laag.

• Parkeerterrein achter rijwoningen:

12

• Carports achtertuinen: 05 Het overige deel van de locatie is ingevuld met rijwo-

• Totaal: 36

ningen. Deze maken front naar de Viaductweg en de Geversstraat. De rijwoningen zijn twee bouwlagen

In dit model bestaat het bouwveld uit circa:

hoog met daarop een kap.

37% bebouwing en circa 17% groen. Het overige deel van het woonveld bestaat uit de tuinen en de parkeer-

Aan de achterzijde van de rijwoningen is in dit model

straat.

ruimte voor een klein parkeerterrein, uit het zicht van de openbare ruimte. De rijwoningen aan de Viaductweg hebben een parkeerplaats in de achtertuin (car-

port).

15

Model 2 | Appartementen

16

Model 2: Appartementen

In dit model zijn de afvalcontainers verplaatst naar de

Dit model gaat uit van grote (senioren)appartementen

overzijde van de weg, zodat de entree tot de wijk ver-

rond een groene open ruimte. De appartementen zijn

groend kan worden.

ondergebracht in één haakvormig gebouw. Op deze wijze ontstaat er enerzijds een accent aan de hoek

Op deze wijze biedt dit model ruimte aan 28 woningen:

Viaductweg / van Iersellaan en houdt de bebouwing

• 24 appartementen van gemiddeld 117,5 m2;

anderzijds veel afstand ten opzichte van de bestaande

• 4 rijwoningen van 5.4x10 meter;

woningen aan de Geversstraat. Naast het gebouw met

De parkeerbehoefte bedraagt zodoende 58 parkeer-

appartementen is er in de hoek Dijkzicht / Viaductweg

plaatsen (24 x 2.1 + 4 x 1.9). In het model is hierin

een blok met vier rijwoningen gesitueerd.

voorzien door: • Optimalisatie parkeren Van Iersellaan:

10

De groene ruimte is op deze wijze gunstig aan de zuid-

• Optimalisatie parkeren Viaductweg:

03

zijde van het gebouw gesitueerd. De appartementen

• Optimalisatie parkeren Dijkzicht:

05

krijgen dan ook hun ontsluiting aan de noordwest- en

• Parkeerterreintje aan Geversstraat:

12

noordoostzijde terwijl de buitenruimten aan de zuid-

• Halfverdiepte parkeerkelder:

28

oost- en zuidwestzijde zijn gedacht, direct aan het

Totaal: 58

groen. Naast groen is een deel van de ruimte voor het appartementengebouw benut voor een kleine parkeer-

In dit model bestaat het bouwveld uit circa:

plaats. In dit model is er ruimte voor het uitbreiden

41% bebouwing en circa 24% groen. Het overige deel

van de tuinen van de bestaande twee-onder-één-kap

van het woonveld bestaat uit het wandelpaden, het

woningen

parkeerterreintje en tuinen.

Het model gaat uit van een halfverdiepte parkeerkel-

der, met daarboven drie bouwlagen. De parkeerkelder wordt ontsloten op de Geverslaan,

17

Model 3 | Rijwoningen

18

Model 3: Rijwoningen Dit model gaat uit van een volledige invulling met rijwo-

Op deze wijze biedt dit model ruimte aan 18 woningen,

ningen. De rijwoningen maken afwisselend front naar

allemaal rijwoningen. De parkeerbehoefte bedraagt

de Viaductweg, de van Iersellaan en de Geversstraat.

zodoende 35 parkeerplaatsen (18 x 1.9). In het model

Aan de achterzijden van de rijwoningen is ruimte voor

is hierin voorzien door:

een parkeerstraat, uit het zicht van de openbare ruim-

• Optimalisatie parkeren Van Iersellaan:

10

te.

• Optimalisatie parkeren Viaductweg:

03

• Optimalisatie parkeren Dijkzicht:

05

Het openbare groen is, naast het groen aan de Van

• Parkeerstraat achterzijde rijwoningen:

18

Iersellaan, in dit model voorzien aan de Geversstraat.

• Totaal: 36

De bestaande groenstrook is hier uitgebreid tot wat grotere groene ruimten die gebruikt kunnen worden

In dit model bestaat het bouwveld uit circa:

om te spelen.

30% bebouwing en circa 10% groen. Het overige deel van het woonveld bestaat uit de tuinen en de parkeer-

In dit model is er ruimte op de bestaande tuinen van

straat.

de twee-onder-één-kap woningen uit te breiden en af

te schermen met een groenstrook.

19

5. Participatie Proces De stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn gedeeltelijk het resultaat van de inbreng van omwonenden.

• Als mogelijke typologie is specifiek luxere senioren appartement genoemd;

groen opgenomen als randvoorwaarde. Naast het verplichte groen aan de randen dient er nu ook

Deze inbreng is verkregen door een eerste versie van de randvoorwaarden en de modellen te presenteren

• Om dezelfde reden is er een minimaal percentage

• In de randvoorwaarden is een uitzondering

minimaal 10% openbaar groen in het woonveld te

aan een brede groep omwonenden. Tijdens die presen-

gemaakt voor de bouwhoogte van maximaal 3

worden gerealiseerd.

tatie heeft men in groepjes aan kunnen geven welke

bouwlagen. In het geval van een half verdiepte

bedenkingen, wensen of aanvullingen men had. Zowel

parkeerkelder mag er ook tot 3,5 bouwlaag

de modellen en de randvoorwaarden zijn daarop aan-

worden gebouwd. De reden hiervoor is het

gemaakt. De reden hiervoor is het feit dat de

gepast tot de versies die in dit rapport verwerkt zijn.

verzoek om half verdiept parkeren om zo meer

bewoners van de bestaande twee-onder-één

In de paragraaf hieronder lichten we de belangrijkste

ruimte voor groen en sociale interactie te krijgen

kap woningen hebben aangegeven bij eventuele

aanpassingen toe die voortkomen uit de inbreng van

en meer auto’s aan het zicht te onttrekken.

tuinuitbreiding geen knik in de tuin willen krijgen.

• De parkeerstrook langs Dijkzicht is korter

de omwonenden. • Het maximale bebouwingspercentage voor

Resultaten

hoofdgebouwen is naar beneden bijgesteld van

langs Dijkzicht is de optie opgenomen om de

Randvoorwaarden

50% naar 45%. De eerdere 50% was, omwille

bestaande langsparkeerstrook aan de Viaductweg

• De mogelijke locatie van appartementen is

van het creëren van flexibiliteit hoger dan de

uit te breiden. Doordat de inrit naar het huidige

aangepast naar een locatie uitsluitend op de

voorbeelduitwerkingen lieten zien. Men gaf echter

kantoor hier komt te vervallen is er hiervoor

hoek Viaductweg / Van Iersellaan. De locatie aan

aan bang te zijn dat die marge volledig zou worden

voldoende ruimte.

de Geversstraat is te komen vervallen. Reden

benut en dat dit ten koste zou gaan van groen.

hiervoor zijn de bedenkingen die zijn geuit tegen

Om deze reden is het maximale percentage

een appartementengebouw tegen uit tegenover

aangepast en zit er nu minder marge ten opzichte

de bestaande rijwoningen aan de Geversstraat in

van de voorbeelduitwerkingen in.

verband met uitzicht en inkijk.

20

• Als wisselgeld voor de ingekorte parkeerstrook

Modellen

• Model 2, met appartementen, is een volledig

Ook de modellen zijn aangepast naar aanleiding van

ander model geworden. In plaats van twee losse

de inbreng door omwonenden. De aangepaste model-

volumes is er nu gewerkt met een haakvormig

len voldoen aan de aangepaste randvoorwaarden.

volume. Daarnaast is gewerkt met grotere appartementen van 105 tot 130m2. Tenslotte is

• Bij model 1 is er zowel een opmerking gemaakt

er voorzien in een grotere groene ruimte en is het

vóór openbaar groen en een pad op de huidige

maaiveld parkeren grotendeels vervangen door

plek naast de twee-onder-één kap woning als

parkeren in een halfverdiepte parkeerkelder. Al

tégen dit openbaar groen. Aangezien het in dit

deze aspecten zijn als wens naar voren gekomen

model vanwege de oriëntatie van de patio’s

tijdens de bewonersavond.

niet mogelijk is om hier geen openbare ruimte te maken blijft de groenzone hier liggen. Wel is het pad verplaatst naar de zijde van de

• Model 3 is aangepast naar een model met minder

patiowoningen ziodat het op grotere afstand van

woningen en meer groen. In het oorspronkelijke

de bestaande twee-onder-één kap woning komt

model was er sprake van een vrijwel volledig

te liggen. Daarnaast is de groenzone anders

verkaveld woonveld. In het aangepaste model

ingericht. Er is nu sprake van opgaand groen dat

zijn er twee woningen vervallen en is hiervoor

de bestaande tuinen afschermt en zo de privacy

openbaar groen in de plaats gekomen. De wens

extra waarborgt.

voor meer openbaar groen is naar voren gekomen tijdens de bewonersavond.

21

buro-sro.nl

stedenbouw

+

ruimtelijke ordening

+

ontwikkelingsmanagement

Voorstraat 42 2201 HW Noordwijk +31 (0)71 36 60 600 gemeente@noordwijk.nl noordwijk.nl Pagina 13 van 13