BIJLAGE J Ladder voor duurzame verstedelijking - wonen

Bestemmingsplan Correctie Zeewaardig, fase 3 Noordwijk Gemeente Noordwijk Bijlagenboek

Bestemmingsplan Correctie Zeewaardig, fase 3 Noordwijk Gemeente Noordwijk Bijlagenboek

Rapportnummer:

P04437_bijlagen

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.0575.BPZeewaardigCorr3-VA01

Datum:

2 juli 2024

Opdrachtgever:

Gemeente Noordwijk

Projectteam BRO:

JRi, WBl, ADi, JvdA

Bron foto kaft:

BRO

Beknopte inhoud:

Bestemmingsplan voor de correctie van bestemmingsplan Zeewaardig, fase 2 voor de locaties Gat van Palace en Esplanade.

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

Correctie Zeewaardig, fase 3

Inhoudsopgave

Bijlagen bij toelichting

3

Bijlage 1

Ladder voor Duurzame Verstedelijking - Wonen

4

Bijlage 2

Uitgangspunten verkeer en parkeren

17

Bijlage 3

Akoestisch onderzoek

24

Bijlage 4

Aerius-berekening

234

Bijlage 5

Voortoets stikstof

284

Bijlage 6

Quickscan Flora en Fauna

316

Bijlage 7

Verkennend bodemonderzoek

332

Bijlage 8

Geohydrologische quickscan en grondwateronderzoek

387

Bijlage 9

Archeologische onderzoeken

419

Bijlage 10

Aanmeldingsnotitie m.e.r.

524

Bijlage 11

Windhinderonderzoek

538

Bijlage 12

Studie bezonning en shaduwwerking

561

Bijlage 13

Nota van zienswijzen

627

2

Bestemmingsplan "Correctie Zeewaardig, fase 3" (vastgesteld)

Bijlagen bij toelichting

Bestemmingsplan "Correctie Zeewaardig, fase 3" (vastgesteld)

3

Bijlage 1 Ladder voor Duurzame Verstedelijking - Wonen

4

Bestemmingsplan "Correctie Zeewaardig, fase 3" (vastgesteld)

advies

projectnaam Ladder voor duurzame verstedelijking Gat van palace

Inleiding 1.1 Aanleiding

gedeelte braakliggende grond. Het plangebied is direct gelegen aan de

datum 4 oktober 2023

Initiatiefnemer heeft het plan om maximaal 95 woningen te realiseren

Noordwijkse boulevard en vlakbij het strand van Noordwijk.

zame verstedelijking is onderzocht of het plan voorziet in een behoefte

Het voornemen is om op deze locatie maximaal 95 appartementen te re-

projectnummer P04437

en of er sprake is van duurzaam ruimtegebruik.

aliseren. De exacte verdeling van woonsegmenten is (nog) niet bekend.

opdrachtgever Gemeente Noordwijk

BRO projectleider

1.3 Planinitiatief Het plangebied betreft een relatief groot plein, de weg Olieburg en een

aan de Olieburg in Noordwijk. Aan de hand van de Ladder voor duur-

Wel is bekend dat er kleinere en grotere eenheden worden gerealiseerd

1.2 Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking

waardoor het initiatief geschikt is voor meerdere doelgroepen.

Het plan betreft een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ en moet daarom worden getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘Ladder’ zie ook blauw kader).

JRi

projectteam LvdH, BWi

Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk be-

Bosscheweg 107

lang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvor-

5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400

ming bij ruimtelijke besluiten.

Figuur 1 Planinitiatief ligging

info@bro.nl www.bro.nl

1/12

Voor het onderzoek is gekeken naar: 

Provincie Zuid-Holland, Omgevingsvisie Zuid-Holland (geconsolideerd 2021)



Provincie Zuid-Holland, Omgevingsverordening Zuid-Holland (geconsolideerd 2022)



Holland Rijnland, Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2023



Gemeente Noordwijk, Omgevingsvisie Noordwijk



Gemeente Noordwijk, Woonvisie 2020-2030

Figuur 2 Planinitiatief ontwerp

1.4 Opzet onderzoek Voor het initiatief is onderzocht of en op welke manier de toevoeging van 95 woningen te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag luidt: Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Om een antwoord te geven op de hoofdvraag onderzoeken we zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied. Ook is er een locatieafweging gemaakt: ligt de locatie binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied? Bovendien zijn de verwachte (leegstands)effecten van de ontwikkeling in beeld gebracht.

Ladder voor duurzame verstedelijking Gat van palace

2/12

2 Conclusies

2.2 Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking

of meer woningen worden toegevoegd op gronden waar dat nu niet of

Eindconclusie

niet geheel mogelijk is.

2.1 Passend binnen beleidskaders

De ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Het planinitiatief past binnen de beleidskaders van Rijk, provincie, regio



Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.



De locatie heeft de bestemming gemengd en is daarmee onderdeel

‘gemengd’ Dit betekent dat de locatie een stedelijke functie heeft. Ook in

van het stedelijk gebied.

de directe omgeving zijn stedelijke bestemmingen gelegen, waaronder

en gemeente: 

Er wordt gestreefd om woningbouw zoveel mogelijk te realiseren binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Dit initiatief is gelegen in de



vaardbare leegstandseffecten optreden.

kern Noordwijk aan Zee en sluit aan op dit streven. 

Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaan-

Op provinciaal, regionaal een gemeentelijk niveau wordt aangegeven dat er een woningtekort is en dat het belangrijk is dat er vol-

In de paragrafen hierna lichten we deze conclusie toe.

doende goede woningen worden toegevoegd. Gemeente Noordwijk haalt haar ambities met betrekking tot woningbouw voor de eigen

Nieuwe stedelijke ontwikkeling, bestaand stedelijk gebied De aard en omvang van een woningbouwontwikkeling bepalen of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Vanaf 12 woningen geldt een initiatief als een stedelijke ontwikkeling die ‘ladderplichtig’ is.

groei, maar kan niet voldoen aan de afgesproken bouwaantallen om de woningbehoefte uit de Haarlemmermeer / MRA op te vangen. Hier draagt dit initiatief aan bij. 

De bevolking vergrijst en er is daarom grote behoefte aan levensDe Ladder is verplicht als een stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Daarvan is sprake als wonen niet is toegestaan binnen het huidige bestemmingsplan of als het initiatief niet voldoet aan randvoorwaarden binnen het bestemmingsplan (woningaantallen, bouwvlak etc.)

loopbestendige woningen. Dit initiatief realiseert appartementen en dus levensloopbestendige woningen. Bovendien zijn ouderen de doelgroep die waarschijnlijk het meest worden aangesproken door dit initiatief. 

‘centrum’ en ‘wonen’. Hierdoor is sprake van een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’. Verdere motivering op dit punt is niet nodig. Ruimtelijk verzorgingsgebied Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan het woningbouwprogramma bevatten. De behoefte wordt bepaald binnen het ruimtelijk relevante verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang hiervan zijn leidend voor het ruimtelijke verzorgingsgebied. Verhuisbewegingen binnen en tussen gemeenten geven hiervoor een goede indicatie.

Conclusie: Het primair verzorgingsgebied is de eigen gemeente. 52% van de verhuisbewegingen in gemeente Noordwijk vindt namelijk plaats

Dit initiatief wordt gerealiseerd in de kern ‘Noordwijk aan Zee’. In

Bij de locatieafweging (binnen of buiten bestaand stedelijk gebied) wordt gekeken of de locatie een stedelijke bestemming heeft. Bestaand stedelijk gebied is het ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

deze kern is behoefte aan koopappartementen in alle prijssegmenten. Hier sluit dit initiatief dus op aan. 

De planlocatie heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemming

Bij nieuwe woningbouwontwikkelingen wordt gestreefd dat 65% betaalbaar is. Dit initiatief zal vanwege de unieke locatie niet voldoen aan dit streven. Echter zijn met initiatiefnemer anterieur afspraken

binnen de eigen gemeente. De regio Duin- en Bollenstreek is het secundair verzorgingsgebied. Deze regio bestaat, naast gemeente Noordwijk, uit de gemeenten Hillegom, Katwijk, Lisse en Teylingen. 14% van de verhuisbewegingen in gemeente Noordwijk komt uit deze regio.

gemaakt om op andere locaties in Noordwijk aan Zee een zodanig programma te realiseren dat in totaliteit wel wordt voldaan aan de doelstellingen vanuit de woonvisie.

Conclusie: Het initiatief is een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hoewel wonen in het huidige bestemmingsplan (in feite ongelimiteerd) is toegestaan, omvat het nieuwe bestemmingsplan deels een grotere footprint en kan op delen hoger worden gebouwd. Daarbij kunnen er in theorie 12

Ladder voor duurzame verstedelijking Gat van palace

3/12

Kwantitatieve behoefte aangetoond

Kwalitatieve behoefte aangetoond

Bij de kwantitatieve behoefte gaat het om aantallen benodigde woningen. De behoefte aan een woningbouwontwikkeling wordt bepaald door de langetermijnprognose van de vraag naar woningen af te zetten tegen de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. In veel provincies en regio's zijn prognosemodellen beschikbaar die bruikbaar zijn om de behoefte te bepalen.

De kwalitatieve behoefte gaat over specifieke woningtypen, eigendomssituaties, segmenten, doelgroepen en woonmilieus. De kwalitatieve behoefte volgt onder andere uit de planinformatie, de lokale vraag-aanbodstructuur, trends en ontwikkelingen en beleidskaders. Kortom: de kwalitatieve ‘meerwaarde’ van het plan. Vooral in krimpgebieden is er soms geen kwantitatieve behoefte, maar is vaak wel sprake van kwalitatieve behoefte aan bepaalde typen woningen. Denk aan levensloopbestendige woningen en betaalbare woningen.

Conclusie: De beoogde ontwikkeling van maximaal 95 woningen voorgingsgebied:

Conclusie: Het initiatief om appartementen in het duurdere segment te



Het aantal inwoners en aantal huishoudens in gemeente Noordwijk

realiseren voorziet in een kwalitatieve behoefte:

en regio Duin- en Bollenstreek neemt de komende jaren toe.





De huidige harde plancapaciteit voor gemeente Noordwijk is voldoende om in de behoefte op gemeenteniveau te voorzien. Er be-

dige woningen. Dit initiatief realiseert appartementen en dus levens-

staat namelijk een vraag van 2.532 extra woningen en de harde

loopbestendige woningen. 

Uit het woonbehoefteonderzoek blijkt in gemeente Noordwijk de wo-

In regio Duin- en Bollenstreek is niet voldoende harde plancapaci-

ningbehoefte het grootste is voor rijwoningen en appartementen. Dit

teit. Er zijn hier 8.552 woningen extra nodig en er is slechts harde

initiatief realiseert appartementen en voorziet daardoor in een kwali-

plancapaciteit voor 2.829 woningen. Hierdoor is in de Duin- en Bol-

tatieve behoefte.

lenstreek behoefte aan 5.723 woningen extra in de harde plancapa

Gemeente Noordwijk heeft relatief veel ouderen en er bestaat daarom in de gemeente een grote behoefte aan levensloopbesten-

plancapaciteit bestaat uit 2.704 woningen.



Conclusie: Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realise-

Zee, waar dit initiatief is gelegen, behoefte bestaat aan koopappar-

Bovendien blijkt dat omliggende gemeenten een hogere woondruk

tementen in iedere prijsklasse. Hier sluit dit initiatief op aan. 

optreden. De woningbehoefte is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2 procent leegstand volgens het Planbureau voor de Leefomgeving 1. De gemeente Noordwijk en de provincie Zuid-Holland hadden in 2023 een woningleegstand van respectievelijk 2,2% en 2,4%. Dit is in lijn met het landelijk gemiddelde van 2,2%.

Het woningmarktonderzoek laat zien dat in de kern Noordwijk aan

citeit. hebben dan gemeente Noordwijk. Hierdoor is het aannemelijk dat

Tot slot mag een planontwikkeling niet tot onaanvaardbare (leegstands)effecten leiden. Oftewel: dusdanige leegstand dat dit het goede woon-, leef- en ondernemersklimaat aantast. In de praktijk gebeurt dit zelden, ook vanwege de grote woningnood in Nederland.

ren van 95 appartementen onaanvaardbare leegstandseffecten zullen

ziet in een kwantitatieve behoefte, met name in het secundaire verzor-



Geen onaanvaardbare leegstandseffecten

Er is, naast behoefte aan duurdere koopwoningen, ook behoefte

gemeente Noordwijk mensen van buiten de eigen gemeenten aan-

aan goedkopere woningen. Deze woningen worden met dit initiatief

trekt. Dit initiatief geeft daarom invulling aan de woningbehoefte in

niet gerealiseerd. Echter heeft initiatiefnemer, om dit initiatief te mo-

het secundaire verzorgingsgebied, de regio Duin- en Bollenstreek,

gen realiseren, anterieure afspraken gemaakt met de gemeente

en voorziet daarmee in een kwantitatieve behoefte

Noordwijk dat initiatiefnemer elders in Noordwijk aan Zee een zodanig programma realiseert (bestaande uit goedkopere woningen), zodat de totaliteit voldoet aan de doelstellingen in de woonvisie.

1

https://vastgoedactueel.nl/in-veel-gemeenten-nauwelijks-langdurige-woningleegstand/

Ladder voor duurzame verstedelijking Gat van palace

4/12

1

Bijlage 1: Onderbouwing woningbouwbehoefte

B1.1 Afbakening verzorgingsgebied

Tabel 1: Verhuisbewegingen gemeente Noordwijk Verhuisbewegingen

Gemeenten

Relatief

woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarkt ver-

Binnen gemeente Noordwijk

Noordwijk

52%

schilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een bestuurlijke

Vanuit Duin en Bollenstreek

Hillegom, Katwijk, Lisse

14%

Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van

regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen binnen

en Teylingen Totaal aantal verhuisbewegingen

66%

en naar de betreffende gemeente/woonplaats. In de gemeente Noordwijk vindt 52% van de verhuisbewegingen plaats binnen de eigen gemeente. Daarmee is de gemeente Noordwijk het primaire verzorgingsgebied. Gemeente Noordwijk vormt samen met de gemeenten Hillegom, Lisse, Teylingen en Katwijk de regio Duin- en Bollenstreek. Circa 14% van de verhuisbewegingen zijn afkomstig uit de andere gemeente binnen de Duin en Bollenstreek. Daarmee is de Duin en Bollenstreek het secundaire verzorgingsgebied. Ook Leiden en Amsterdam zorgen beide voor 4% van de verhuisbewegingen naar gemeente Noordwijk. Beide gemeente zijn echter niet meegenomen in het secundaire verzorgingsgebied. Het primaire en secundaire verzorgingsgebied zijn beide al goed voor circa twee derde van alle verhuisbewegingen in en naar Noordwijk. Figuur 1: Verhuisbewegingen naar Noordwijk overzicht

Ladder voor duurzame verstedelijking Gat van palace

5/12

B1.2 Kwantitatieve behoefte



Het toekomstig aantal huishoudens bepaalt grotendeels de beno-

harde plancapaciteit doorrekenen in de behoefteraming. Dit zijn

digde woningvoorraad (zie rij C).

plannen in een vergevorderd stadium. De zachte plancapaciteit is

Zowel in de gemeente Noordwijk als in het secundair verzorgingsge-

minder relevant. Deze plannen bevinden zich nog in de idee- of ont-

bod en de nog te ontwikkelen woningen (harde plancapaciteit). Door de

bied is sprake van een groei van de benodigde woningvoorraad (zie

werpfase. Ervaring leert dat diverse zachte plannen uiteindelijk niet

woningbehoefte te verminderen met de harde plancapaciteit blijkt of er

rij C). Afgelopen jaar zijn er 175 woningen opgeleverd in gemeente

tot uitvoering worden gebracht.

nog kwantitatieve behoefte is aan extra woningen. Uit de kwantitatieve

Noordwijk. De meest opgeleverde woning is het appartement (94

behoefteraming uit tabel 2 blijkt van boven naar beneden het volgende:  Het aantal inwoners2 en het aantal huishoudens neemt toe, in de

woningen), gevolgd door een rijtjeshuis (41 woningen). In de totale

waarvan 2.704 woningen behoren tot de harde plancapaciteit. Als

woningvoorraad van gemeente Noordwijk zijn dit ook de twee type

de harde plancapaciteit (rij D) wordt afgetrokken van de benodigde

woningen die het meeste voorkomen3.

woningvoorraad (rij C) is in gemeente Noordwijk geen sprake van

In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht. In tabel 2 is de vraagbehoefte aan woningen afgezet tegen het huidige aan-

gemeente Noordwijk en in het secundaire verzorgingsgebied. Het aantal huishoudens neemt relatief meer toe. Dit betekent een toe-





name van kleinschalige huishoudens.



9

De plancapaciteit betreft woningen die zijn voorzien in alle woningbouwplannen. Hierin maken we onderscheid in harde en zachte

De totale plancapaciteit in gemeente Noordwijk is 3.764 woningen,

een aanvullende woningbehoefte (zie rij F). 

plancapaciteit. De handreiking bij de Ladder schrijft voor dat we de

De totale plancapaciteit in de regio Duin en Bollenstreek bestaat uit 6.301 woningen, waarvan 2.829 woningen behoren tot de harde

Tabel 2: Kwantitatieve behoefteraming woningen in verzorgingsgebied

Gemeente Noordwijk

Regio Duin en Bollenstreek

2022

2032

Ontwikkeling

2022

2030

Ontwikkeling

A. Inwonertal

45.179

49.3364

+9,2%

196.139

210.0005

7,1%

B. Huishoudens

20.606

23.1226

+12,2%

85.248

93.8007

10,0%

C. Benodigde wo-

20.760

23.2928

+2.532

85.248

93.800

+8.552

ningvoorraad D. Harde plancapaci-

2.704

2.829

1.060

3.472

teit tot 2030 E. Zachte plancapaciteit tot 2030 F. Aanvullende woFiguur 2: Demografische ontwikkeling gemeente Noordwijk (fusie 2019) 2 3 4 5 6 7 8 9

-172

+5.723

ningbehoefte = C-D

CBS: Regionale prognose 2023-2050; bevolking, intervallen, regio-indeling 2021 (meest actueel) Nieuwbouwmonitor 2023, geodienst.xyz Prognose Noordwijk.incijfers.nl. Zelf berekend op basis van gelijke groei per jaar (prognose 48.520 inwoners in 2030; 50.560inwoners in 2035) Duin- en bollenstreek – een maatschappelijk gebiedsprofiel (2017) Prognose Noordwijk.incijfers.nl. Zelf berekend op basis van gelijke groei per jaar (prognose 22.670 huishoudens in 2030; 23.800 huishoudens in 2035) Duin- en bollenstreek – een maatschappelijk gebiedsprofiel (2017) Prognose Noordwijk.incijfers.nl. Zelf berekend op basis van gelijke groei per jaar (prognose 22.820 benodigde woningen in 2030; 24.000 benodigde woningen in 2035) Draaitabel van Planmonitor Noordwijk, versie 16 mei 2023

Ladder voor duurzame verstedelijking Gat van palace

6/12

Opgave uit de Woondeal Holland Rijnland plancapaciteit (rij D). Als de harde plancapaciteit wordt afgetrokken

Landelijk bestaat de ambitie om ruim 900.000 woningen te realise-

van de benodigde woningvoorraad (rij C) is in de secundaire regio

ren om het woningtekort te verminderen. Deze ambitie is uitgewerkt

sprake van een aanvullende woningbehoefte van circa 5.723 wonin-

in verschillende regionale woondeals. Iedere regio heeft de opgave

gen (zie rij F). Dit is de ruimte die nog kan worden ingevuld met

om een bepaald aantal woningen te realiseren en verdeelt dit onder

(harde) woningbouwplannen.

subregio’s (zoals op gemeenteniveau). Gemeente Noordwijk valt onder de woondeal Holland Rijnland. Daarin wordt het volgende

Woondruk-index

vermeldt over de woningbouwopgave:

De woondruk-index is een modelmatige benadering van het bepalen



Provincie Zuid-Holland heeft de opgave om tot 2030 bruto circa

van de vraag of een tekort aan woningen in een gebied. Het model re-

235.460 woningen te realiseren. De bruto woningbouwopgave

sulteert in het aantal potentiële huishoudens per 100 woningen. Op het

is niet gecorrigeerd met sloop. 

moment dat er meer dan 100 potentiële huishoudens per 100 woningen

De regio Holland Rijnland heeft de opgave om tot 2030 bruto

zijn is er sprake van een tekort aan woningen. Hoe hoger het aantal po-

39.055 woningen te realiseren10. Deze regio heeft 19.445 wo-

tentiele huishoudens, hoe hoger de woondruk. Met name in de Rand-

ningen in de harde plancapaciteit en heeft daarom de opgave

stad is de woondruk zeer hoog. Uitschieters zoals Amsterdam en Am-

om de harde plancapaciteit uit te breiden met 19.610 woningen

stelveel kennen een woondruk van circa 150 potentiële huishoudens per

tegen 2030. 

100 woningen. De gemeente Noordwijk kent een woondruk van 103 po-

In de woondeal Holland-Rijnland is geen verdere uitsplitsing

tentiele huishoudens per 100 woningen. In de regio zijn meerdere ge-

van de opgave gemaakt. Hierdoor is het niet bekend welke op-

meenten met een beduidend hogere woondruk zoals Katwijk (126) en

gave subregio Duin- en Bollenstreek of gemeente Noordwijk

Teylingen (132). Hierdoor is het aannemelijk dat inwoners vanuit andere

heeft. Wel kan op basis van de opgave voor regio Holland-Rijn-

gemeenten naar gemeente Noordwijk verhuizen vanwege de lagere

land een opgave voor het primair en secundair verzorgingsge-

woondruk.

bied verwacht worden.

Figuur 3: Woondruk Nederland

10

Regionale Realisatieagenda Wonen - Regio Holland Rijnland (2023)

Ladder voor duurzame verstedelijking Gat van palace

7/12

B1.3 Kwalitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van de Notitie woonbehoefteonderzoek gemeente Noordwijk 2019 en de woonvisie van gemeente Noordwijk uit 2020. Daarmee is ook het bestaande kwalitatieve aanbod en vraag betrokken in het onderzoek en is het initiatief op basis van deze resultaten afgewogen, conform de richtlijnen van de ladder. Trends en ontwikkelingen In figuur 3 zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen geschetst ten aanzien van de Nederlandse woningmarkt. Er zijn drie verschillende doelgroepen te onderscheiden in de woningmarkt: starters, gezinnen en ouderen. Deze doelgroepen hebben verschillende wensen en knelpunten die van belang zijn. Voor het initiatief is het van belang om de beoogde doelgroep inzichtelijk te hebben, zodat kan worden gekeken of het initiatief aansluit op de wensen van de doelgroep. Dit initiatief zal 95 appartementen in het duurdere koopsegment realiseren. Hierdoor zal het initiatief vooral aansluiten op de woonwensen van ouderen. Daarnaast worden er enkele grotere appartementen gerealiseerd die aansluiten op de wensen van gezinnen. Voor starters zijn de appartementen naar waarschijnlijkheid te duur.

Figuur 3 Trends Nederlandse woningmarkt

Ladder voor duurzame verstedelijking Gat van palace

8/12

Kwalitatief aanbod De gemeente Noordwijk heeft circa 20.757 woningen. De woningvoorraad heeft de volgende kenmerken:  



waarde van €346.300,- 15. In de regio Holland-Rijnland heeft ge-

het verleden afspraken gemaakt voor de opvang van de woningbe-

meente Noordwijk zelfs de hoogste druk op de sociale huursector.

hoefte uit de Haarlemmermeer / MRA. De gemeente behaalt in

Gemeente Noordwijk trekt verhuizers vanuit andere gemeenten aan.

praktijk de afgesproken woningbouwaantallen niet. 

65% van de woningvoorraad betreft eengezinswoning en 35% be-

Daarbij verhuizen vooral (jonge) stellen naar de gemeente. Hierdoor

treft meersgezinswoning11.

is er een grote vraag aan koopwoningen en vrije sectorhuurwonin-

tieve vraag dan worden in de gemeente Noordwijk tekorten ver-

63% van de woningvoorraad bestaat uit koopwoningen. Dit betekent

gen.

wacht in (sociale) huur- en koopappartementen (tot € 200.000,-).

dat 37% van de woningvoorraad bestaat uit huurwoningen, waarbij

 

Wanneer het vrijkomende aanbod wordt vergeleken met de kwalita-

Ook ziet de gemeente tekorten in de grondgebonden koopwoningen tot € 300.000,-.

21% in het bezit is van een corporatie en 16% in particulier bezit

Verhuisgeneigdheid en woonwensen

is12.

842 inwoners van gemeente Noordwijk hebben een enquête over de

In 2022 lag de gemiddelde verkoopprijs van koopwoningen op

woonwensen beantwoord. Hieruit komt naar voren dat:

kale vraag ligt er op basis van demografische ontwikkelingen een

€566.40713.



Het overgrote deel van de inwoners (92%) wilt graag in gemeente

behoefte van 440 tot 550 sociale huurwoningen tot 2030 (afhankelijk

Het meest voorkomende type woning in Noordwijk is een rijtjeshuis

Noordwijk blijven wonen en slechts 1,6% wilt verhuizen uit de ge-

van de welvaartsgroei). Bij dit aantal woningen blijft het huidige te-

(34,3%), gevolgd door een appartement (33,5%) 14.

meente. De overige 6,6% heeft geen voorkeur;

kort bestaan en wordt niet ingespeeld op de regionale vraag. Voor





Er zijn veel extra sociale huurwoningen nodig. Uitgaande van de lo-

Jongeren hebben een grote verhuiswens. 90% van hen wil binnen 5

het inlopen van het actuele tekort zijn nog circa 700 sociale huurwo-

Kwalitatieve behoefte

jaar verhuizen. De verhuisgeneigdheid neemt af naarmate de leeftijd

ningen extra nodig.

Het rapport notitie woonbehoefteonderzoek (2019) geeft voor gemeente

toeneemt. Van de 65+ers heeft 49% aangegeven een verhuiswens

Noordwijk de bevolkingssamenstelling, situatie op de woningmarkt, de

te hebben.

ning. Zij verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar te

Ruim de helft van de starters geeft aan alleen te willen gaan wonen.

weinig om een koopwoning in gemeente Noordwijk te kunnen ko-

Dit sluit aan bij de trend richting kleinere huishoudens.

pen. Er is voor hen aanvullend aanbod nodig in de middenhuur (tot

De grootste behoefte bestaat aan rij-/hoekwoningen en appartemen-

circa € 1.000) of koop tot € 275.000.

woonwensen en de opgaven op de woningmarkt weer. De belangrijkste



punten worden in de onderstaande alinea’s samengevat.  Bevolkingssamenstelling en woningvoorraad 



ten. 





Middeninkomens ervaren problemen met het vinden van een wo-

Voor grondgebonden huurwoningen en duurdere koopappartemen-

Er is een relatief veel vraag naar koopwoningen tot €350.000 (40%

ten is vraag en aanbod ongeveer in balans. Op de langere termijn

de vraag aan woningen geschikt voor hen (denk aan levensloopbe-

van de vraag) of huurwoningen tot de liberalisatiegrens (circa 25-

verwacht de gemeente, vanuit de lokale behoefte, een mogelijk

stendige woningen, nultredenwoningen) groot.

30% van de vraag).

overschot aan dure koop.

Gemeente Noordwijk heeft relatief gezien veel ouderen. Hierdoor is



Gemeente Noordwijk heeft een relatief hoog inkomensniveau. Echter is het ook zichtbaar dat er voor (jonge) gezinnen en mensen met

Opgaven

een middeninkomen of laaginkomen te weinig betaalbare woningen



De gemeente Noordwijk heeft een woningbouwopgave voor de lo-

beschikbaar zijn. Slechts 21% van de woningvoorraad betreft soci-

kale behoefte van bijna 2.100 woningen tot 2030, en voor de regio-

ale huurwoningen en koopwoningen hebben een gemiddelde WOZ-

nale opgave van nog eens bijna 500 woningen. Aanvullend zijn in

Er is behoefte aan meer vrije sector huur. Deze vraag komt voort uit het gebrek aan alternatief aanbod in de koopsector.



Het rapport bevat een woningbouwopgave per kern. Dit project valt binnen de kern ‘Noordwijk aan Zee’. In deze kern is vooral behoefte

11

CBS-Statline (2023) Voorraad woningen CBS-Statline (2023) Voorraad woningen CBS-Statline (2023) Gemiddelde verkoopprijzen 14 Nieuwbouwmonitor 2023, geodienst.xyz 15 Het rapport komt uit 2019 en gezien de stijgende woningprijzen is een indexatie belangrijk. Volgens het kadaster moeten woningprijzen van Zuid-Holland uit 2019 met 39,8% worden geïndexeerd voor 2023. 12 13

Ladder voor duurzame verstedelijking Gat van palace

9/12

aan middenhuur tot €1.050,-. Dit initiatief realiseert koopapparte-

Leegstand

menten in het duurdere segment. Uit blijkt dat er in de kern ‘Noord-

Volgens het Dashboard Leegstand van het CBS16 stonden er in 2022

wijk aan Zee’ ruimte is voor dit type woning.

ongeveer 460 woningen leeg in gemeente Noordwijk. Dit is 2,2% van de totale woningvoorraad. Dit is ongeveer gelijk met het provinciaal (2,4%) en het landelijk gemiddelde (2,2%). Bovendien is er voor een gezonde doorstroming op de huizenmarkt een leegstand van gemiddeld 2% nodig. Van de leegstaande woningen in Noordwijk stond 27% een jaar eerder ook leeg. Dit toont aan dat het grootste deel van het woningaanbod in gemeente Noordwijk binnen één jaar verkocht wordt en er dus in beperkte mate sprake is van structurele leegstand.

Figuur 4: Accenten mogelijke toevoegingen per kern

16

CBS, Dashboard Leegstand 2021. Geraadpleegd in oktober 2022

Ladder voor duurzame verstedelijking Gat van palace

10/12

Bijlage 2: Beleidskaders In deze bijlage is het kaderstellend beleid van provincie, regio en gemeente in beeld gebracht. Op basis van dat beleid wordt voorliggend initiatief afgewogen.

Ruimtelijke kwaliteit

Regio Holland Rijnland

Op grond van artikel 6.9 van de Omgevingsverordening (Ruimtelijke

Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2023

kwaliteit) kan een bestemmingsplan voorzien in een nieuwe ruimtelijke

De Regionale Woonagenda (RWA) is een verdieping van de Regionale

ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimte-

Omgevingsagenda en is vastgesteld door het Algemeen Bestuur van de

lijke kwaliteit:

regio Holland Rijnland. De RWA helpt gemeenten bij het realiseren van

1. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidenti-

de nieuwe woningbouwopgave, bij het ontwikkelen van de juiste woning

teit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en

op de juiste plek en zorgt ervoor dat de woningbouw is afgestemd op de

schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van

ruimtelijke ontwikkeling van de regio. Daarmee biedt dit een onderbou-

de kwaliteitskaart (inpassen);

wing voor plannen, in het kader van de Ladder voor Duurzame Verste-

Provincie Zuid-Holland In het Omgevingsbeleid is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en een Omgevingsverordening.

2. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen),

Hierin spreekt de provincie Zuid-Holland de voorkeur uit voor nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. Als uitgangspunt hanteert de provincie dat woningen daar worden gerealiseerd waar de behoefte zich manifes-

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de

woningbehoefte van 30.000 woningen tussen 2021 en 2030. Om invulling te geven aan deze behoefte, moeten er jaarlijks 3.000 wonin-

ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd

gen netto worden toegevoegd; 

de harde plancapaciteit per jaar; 

blijkt dat planuitval hoger is als gevolg van bijvoorbeeld geluid, stik-

van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en

stof of bouwkosten en de opgave in gevaar komt; 

Per subregio is een verdeling gemaakt voor het aantal te realiseren

alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de

woningen. Gemeente Noordwijk valt onder subregio Noord. Deze

kwaliteitskaart, en

subregio moet tussen 2021 en 2030 circa 6.500 tot 7.500 woningen

5. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals

functie wonen mogelijk maakt voorziet in voldoende sociale huurwonin-

Een verhoging van de plancapaciteit boven 130% is mogelijk indien uit onderzoek, monitoring of de realitycheck van de plancapaciteit

4. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd,

Er wordt ingezet op 130% harde plancapaciteit ten opzichte van de behoefte. Hierdoor wordt er gestreefd naar circa 4.000 woningen in

door:

Omgevingsverordening Zuid-Holland (geconsolideerd 2022)

In de regio Holland Rijnland bestaat volgens de Woonagenda een

kaart, en

identiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de

30% boven dit aantal te zitten.

Stedelijke ontwikkelingen



kening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteits-

3. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebieds-

der Noordwijk valt) tot en met 2030 een behoefte aan 27.450 nieuwe realiseerd is het toegestaan om in de gehele plancapaciteit maximaal

Kwantitatieve behoefte:

1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, re-

als bedoeld in het derde lid.

2021 van de provincie Zuid-Holland is er in de regio Rijnlanden (waaronwoningen. Aangezien niet alle plannen in de plancapaciteit worden ge-

saldo tenminste gelijk blijft door:

2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zo-

teert. Voor wonen is voor de provincie de meest actuele Woningbelitatieve en kwantitatieve behoefte. Volgens de Woningbehoefteraming

punten opgesomd.

wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per

Omgevingsvisie Zuid-Holland (geconsolideerd 2021)

hoefte-verkenning Zuid-Holland uitgangspunt voor gesprek over de kwa-

delijking. De afspraken van de Woonagenda worden in de onderstaande

bedoeld in het derde lid.

realiseren; 

Er wordt ingezet om ook tot 2040 voldoende plancapaciteit te heb-

gen. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan wat hierover is vast-

ben. Daarom streeft de regio ernaar om in 2025 plancapaciteit te

gelegd in de geldende door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale

hebben die pas na 2030 wordt gerealiseerd. Het streven is om rich-

woonvisie.

ting 2030 20.000 woningen in de plancapaciteit te hebben die pas na 2030 worden gerealiseerd.

Ladder voor duurzame verstedelijking Gat van palace

11/12



Minimaal 15% middeldure huur van € 808,06 tot € 1000, – op basis

Kwalitatieve behoefte:

van de nieuwe Regionale woonagenda en nieuwe Rijkswetgeving



en de Doelgroepenverordening Noordwijk 2022.

De regio zet in op 65% betaalbare woningen. Dit wordt verdeeld in 30% sociale huur en 35% bereikbaar voor middeninkomens (huur





Minimaal 25% middeldure koop vastgesteld op de NHG grens tot

tot €1.021,02 per maand en koopwoningen tot €355.000,-). Een ver-

€ 355.000,- (prijspeil 2022 aangehouden op basis van regionale

dere uitsplitsing ligt bij de gemeenten.

woonvisie en rijksbeleid) en € 376.300,- inclusief energiebespa-

Sociale huurwoningen moeten beschikbaar zijn voor alle doelgroe-

rende maatregelen (prijspeil 2022).

pen; 

De gemeenten zijn verantwoordelijk voor het voorzien van vol-

Indien deze segmentering niet wordt gehaald dan moet er een geldbe-

doende plaatsen voor arbeidsmigranten en statushouders.

drag gestort worden in de Bestemmingsreserve. Het niet halen van de segmentering kan volgens de verordening alleen in uitzonderingsgeval-

Gemeente Noordwijk

len waarbij het nooit een financiële reden kan zijn.

Omgevingsvisie Noordwijk De gemeente Noordwijk geeft in de omgevingsvisie aan in te zetten op voldoende woningen, zodat iedereen prettig kan wonen. Dit vraagt een variatie aan woningen voor zowel jong en oud. De woningenprijzen in Noordwijk zijn relatief hoog. Daarom heeft het realiseren van betaalbare woningen en starterswoningen prioriteit. Verder wil de gemeente er op inzetten dat ouderen langer thuis wonen door meer levensloopbestendige woningen te ontwikkelen. Woonvisie 2020-2030 Gemeente Noordwijk heeft de ambitie om minimaal 2.580 woningen tussen 2019 en 2030 aan de woningvoorraad toe te voegen. Hierbij is het uitgangspunt om 20% toe te voegen in Noordwijk aan Zee. Bij nieuwe bouwaanvragen voor realisatie van 3 woningen of meer, die niet passen binnen het bestemmingsplan, worden woningbouwplannen aan de woonvisie getoetst. Bij de realisatie van woningbouwplannen vanaf 3 woningen is de vastgestelde segmentering als volgt: 

Minimaal 30% sociale huur tot € 808,06 (prijspeil 2023).

Ladder voor duurzame verstedelijking Gat van palace

12/12