BIJLAGE I. Toelichting bestemmingsplan

Bestemmingsplan Correctie Zeewaardig, fase 3 Noordwijk Gemeente Noordwijk Vaststelling

Bestemmingsplan Correctie Zeewaardig, fase 3 Noordwijk Gemeente Noordwijk Vaststelling

Rapportnummer:

P04437

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.0575.BPZeewaardigCorr3-VA01

Datum:

30 juli 2024

Opdrachtgever:

Gemeente Noordwijk

Projectteam BRO:

JRi, WBl, EBa, JvdA

Concept:

juli 2021

Voorontwerp:

augustus 2021

Ontwerp:

december 2023

Vaststelling:

september 2024

Bron foto kaft:

BRO

Beknopte inhoud:

Bestemmingsplan voor de correctie van bestemmingsplan Zeewaardig, fase 3 voor de locaties Gat van Palace en Esplanade.

BRO Hoofdvestiging Willemsplein 2 5211 AK ‘s-Hertogenbosch T +31 (0)73 208 91 55 E info@bro.nl

Toelichting

Hoofdstuk 6

72

Inhoudsopgave

pagina

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerende bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

4 4 5 6 7

2. PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie 2.2 Voorgestane ontwikkeling

8 8 8

2.2.1 Nota van Uitgangspunten en Stedenbouwkundig model 2.2.2 Principeverzoek en collegebesluit 2.2.3 Toelichting op het Ruimtelijk-stedenbouwkundig ontwerp 2.2.4 Toelichting op het functionele programma

8 13 13 19

3. BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid

20 20

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.2 Provinciaal beleid

20 22 22 24

3.2.1 Omgevingsvisie 3.2.2 Programma Ruimte 3.2.3 Omgevingsverordening 3.3 Regionaal beleid

24 25 27 29

3.3.1 Regionale Structuurvisie 2020 Holland-Rijnland 3.3.2 Regionale Woon Agenda Holland Rijnland 2017 3.4 Gemeentelijk beleid

29 29 30

3.4.1 Omgevingsvisie 1.0: Samen maken we toekomst voor Noordwijk 3.4.3 Woonvisie 2020-2030 3.4.4 Welstandsnota Noordwijk 2019 3.4.5 Beleidsnotitie Gebruik Woningen

30 31 33 34

4. OMGEVINGSASPECTEN 4.1 Verkeer en parkeren

37 37

4.1.1 Toetsingskader 4.1.2 Onderzoek 4.1.3 Conclusie 4.2 Geluid

37 37 39 39

4.2.1 Toetsingskader 4.2.2 Onderzoek 4.2.3 Conclusie 4.3 Luchtkwaliteit

39 40 41 41

Inhoudsopgave

1

4.3.1 Toetsingskader 4.3.2 Onderzoek 4.3.3 Conclusie 4.4 Bedrijven en milieuzonering

41 42 43 44

4.4.1 Toetsingskader 4.4.2 Onderzoek 4.4.3 Conclusie 4.5 Geur

44 44 48 48

4.5.1 Toetsingskader 4.5.2 Onderzoek 4.5.3 Conclusie 4.6 Kabels en leidingen 4.7 Externe veiligheid

48 49 49 49 49

4.7.1 Toetsingskader 4.7.2 Onderzoek 4.7.3 Conclusie 4.8 Ecologie

49 50 51 51

4.8.1 Toetsingskader 4.8.2 Onderzoek 4.8.3 Conclusie 4.9 Bodem

51 53 56 56

4.9.1 Toetsingskader 4.9.2 Onderzoek 4.9.3 Conclusie 4.10 Water

56 56 57 57

4.10.1 Toetsingskader 4.10.2 Onderzoek 4.10.3 Conclusie 4.11 Archeologie

57 58 60 61

4.11.1 Toetsingskader 4.11.2 Onderzoek 4.11.3 Conclusie 4.12 Cultuurhistorie

61 61 62 63

4.12.1 Toetsingskader 4.12.2 Onderzoek 4.12.3 Conclusie 4.13 Bouwfysica: schaduwwerking en wind

63 63 63 63

4.13.1 Windhinder 4.13.2 Schaduwwerking 4.13.3 Conclusie 4.14 Toetsing Besluit m.e.r.

64 64 65 65

4.14.1 Toetsingskader 4.14.2 Aanmeldingsnotitie m.e.r.

65 65

5. JURIDISCHE PLANOPZET 5.1 Inleiding 5.2 Verbeelding 5.3 Uitgangspunten juridische regeling

66 66 66 67

Inhoudsopgave

2

6. UITVOERBAARHEID 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

69 69 69

6.2.1 Vooroverleg 6.2.2 Inspraak en inloopavond 6.2.3 Vaststellingsprocedure

69 70 71

Separate bijlagen Bijlage 1: Ladder voor Duurzame Verstedelijking – Wonen Bijlage 2: Uitgangspunten verkeer en parkeren Bijlage 3: Akoestisch onderzoek Bijlage 4: Stikstofonderzoek Bijlage 5: Voortoets stikstof Bijlage 6: Quickscan Flora en Fauna Bijlage 7: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 8: Geohydrologische quickscan en grondwateronderzoek Bijlage 9: Archeologische onderzoeken Bijlage 10: Aanmeldingsnotitie m.e.r. Bijlage 11: Windhinder Bijlage 12: Bezonningsstudie Bijlage 13: Nota van zienswijzen Bijlage 14: M.e.r. beoordelingsbesluit

Inhoudsopgave

73

3

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding Het bestemmingplan ‘Correctie Zeewaardig fase 3’ (gemeente Noordwijk) heeft betrekking op de locaties die plaatselijk bekend staan als het Gat van Palace en Esplanade. De verkeersweg Olieburg maakt ook deel uit van het bestemmingsplan. Ter plaatste geldt momenteel het bestemmingsplan ‘Zeewaardig’. Dit bestemmingsplan biedt een kader voor de ontwikkeling van verschillende woon- en commerciële functies in de kuststrook op onder meer de locatie Gat van Palace. Het vigerende bestemmingsplan zou oorspronkelijk een conserverend plan zijn, maar uit studie en onderzoek is gebleken dat op verschillende locaties ruimere ruimtelijke en functionele mogelijkheden zijn geboden dan beoogd was. Er is vervolgens een breder onafhankelijk onderzoek uitgevoerd, waaruit bleek dat op diverse andere locaties ook onbedoelde verschillen zaten tussen het oude planologische regime en het nieuwe bestemmingsplan ‘Zeewaardig'. Op basis van dat onderzoek heeft de gemeenteraad op 21 september 2017 besloten het bestemmingsplan Zeewaardig in twee fasen te repareren. Het bestemmingsplan ‘Zeewaardig, correctie fase 1’ is 11 september 2019 onherroepelijk geworden en in werking getreden en het bestemmingsplan ‘Correctie Zeewaardig fase 2’ is op 24 november 2020 door de gemeenteraad vastgesteld en op 24 februari 2020 en op 25 februari 2021 onherroepelijk geworden.

In dezelfde vergadering heeft de gemeenteraad een voorbereidingsbesluit genomen voor een bestemmingsplan Correctie Zeewaardig, fase 3. Dit voorbereidingsbesluit houdt een verbod in om zonder omgevingsvergunning o.a. werken uit te voeren of gronden en/of bouwwerken te wijzigen. De aanleiding voor de voorliggende derde correctie is dat de locaties Gat van Palace en Esplanade uit het voorontwerp van het bestemmingsplan Zeewaardig correctie fase 2 zijn gehaald. Ten aanzien van deze locaties was bij het voorontwerp van fase 2 namelijk een inspraakreactie ingediend, waarvan de kern eenvoudig was samen te vatten tot het volgende: het getuigt niet van een goede ruimtelijke ordening om zonder onderbouwing het bestemmingsplan Noordboulevards uit 1980 (1e herz. 1987) over te nemen c.q. één op één te herstellen. In een raadsbrief d.d. 27 november 2020 heeft het college uiteengezet dat dit betekent dat voor beide locaties een algehele heroverweging plaats moet vinden over welke functies er (nog) wenselijk zijn en welke bouwmassa daar passend is. Hier heeft het college vervolg aangegeven door een externe partij een stedenbouwkundig onderzoek te laten uitvoeren en in samenspraak met de ambtelijke organisatie te komen tot een functionele invulling.

Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat de gemeenteraad op 22 juni 2021 de Nota van Uitgangspunten bestemmingsplan Zeewaardig correctie fase 3 heeft vastgesteld. Na vaststelling van de Nota van Uitgangspunten is er een principeverzoek ingediend met enkele wijzigingen ten opzichte van de Nota van Uitgangspunten. Dit betreft onder andere een tweelaagse ondergrondse pareergarage, een ander ruimtelijk-stedenbouwkundig principe qua o.a. hoogte, breedte, diepte en een wijziging in het oppervlak wonen/commercieel. De Nota van Uitgangspunten is samen met de wijzigingen hierop die voortvloeien uit het principeverzoek en uit de zienswijzen, het kader voor het voorliggende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 1

4

1.2 Plangebied Het plangebied betreft een relatief groot plein, de weg Olieburg en een gedeelte braakliggende grond. Het plangebied is direct gelegen aan de Noordwijkse boulevard en staat kadastraal bekend als “Noordwijk, sectie E, nummers 2364, 2468 en 2664 (deels)’’ en kent een oppervlak van circa 4.900 m². Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van Noordwijk en is vlakbij het strand gelegen. Het plangebied wordt langs de noordzijden omsloten door woningbouw, retail, restaurants en dienstverlenende bedrijvigheid. Aan de oostzijde is de Parallelboulevard gelegen met aangrenzend bebouwing voor eveneens woningen, retail, restaurants en dienstverlenende bedrijvigheid. Ten zuiden van het plangebied is een parkeerplaats gelegen en ten westen van het plangebied bevinden zich de boulevard en de duinen, het strand en de Noordzee. De locatie van het plangebied bestaat aan de noordzijde voornamelijk uit hoogbouw (maximaal 24 meter hoog). Aan de oostzijde zijn gebouwen gelegen bestaande uit maximaal 4 bouwlagen. Ten zuiden van het plangebied zijn woningen (appartementen) gelegen met een bouwhoogte van maximaal 28,3 meter. Hiermee kan worden gesteld dat er variërende bouwhoogtes gelden in de omgeving van het plangebied. De ligging van het plangebied is indicatief weergegeven in figuur 1.1. De exacte begrenzing volgt uit de verbeelding.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

Hoofdstuk 1

5

1.3 Vigerende bestemmingsplan Voor het plangebied is het bestemmingsplan ‘Zeewaardig’ (zie figuur 3) het geldende juridische kader. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 18 december 2014. Het plangebied heeft hierin de bestemming ‘Gemengd - 2’. De voor 'Gemengd - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. horeca-activiteiten van categorie 1 en 2 uitsluitend op de begane grondlaag; b. horeca-activiteiten van categorie 5; c. horeca-activiteiten van categorie 6; d. detailhandel, uitsluitend op de begane grondlaag; e. wonen gestapeld, aan de zijde van de Koningin Wilhelmina Boulevard uitsluitend op de verdieping; f. aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven; g. een dakterras ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakterras'; h. een overbouwing in de vorm van een colonnade ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overbouwing'; i. aan de onder a tot en met e genoemde functies gebonden (ondergrondse) parkeervoorzieningen; j. bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen, waaronder groen, water, erven, tuinen en paden. Blijkens deze bestemming laat het geldend bestemmingsplan Zeewaardig een deel vergelijkbare varieteit aan functies toe, zoals voorliggend bestemmingsplan 'Zeewaardig Correctie, fase ook beoogd.

Naast voorgenoemde bestemmingsplannen zijn er ook diverse paraplubestemmingsplannen vigerend:  ‘Paraplu Bestemmingsplan Parkeren’, vastgesteld op 15 maart 2018;  ‘Paraplu Bestemmingsplan Grondwater’, vastgesteld op 12 april 2018. De Paraplubestemmingsplannen zijn uitsluitend opgesteld om de aspecten ‘parkeren’ en ‘grondwater’ te regelen. Met het voorliggende bestemmingsplan zal uitgebreid rekening worden gehouden met de vigerende Paraplu Bestemmingsplannen. Daarnaast is er een Paraplu Bestemmingsplan ‘Gebruik Woningen’ in voorbereiding. Waar mogelijk is er met voorliggend bestemmingsplan rekening gehouden met het Paraplu Bestemmingsplan ‘Gebruik Woningen’. Denk hierbij aan het overnemen van de (voorlopige) omschrijvingen van de regels van bijvoorbeeld de begrippen ‘wonen’, ‘woning’, ‘Bed & Breakfast’, ‘permanente bewoning’ en ‘Huishouden’. Op 28 december 2020 is ook een voorbereidingsbesluit inwerking getreden waarin wordt voorgesorteerd op de ontwikkelingen welke middels dit voorliggend bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.

Hoofdstuk 1

6

Figuur 1.2 Uitsnede vigerende bestemmingsplannen (plangebied rood omlijnd)

1.4 Leeswijzer Voorliggend plan is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk dient als introductie voor het plan en bijbehorend plangebied. In het tweede hoofdstuk wordt ingegaan op de beoogde ontwikkelingen. Het derde en vierde hoofdstuk gaan respectievelijk in op de verhouding van het plan tot vigerend beleid en de invloed van en op verschillende milieuaspecten. De laatste twee hoofdstukken gaan in op de juridische opzet inzake de bijbehorende regels en de maatschappelijke en economische haalbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 1

7

2.

PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie Het plangebied is gelegen in het westen van de kern Noordwijk, aan de rand van het bebouwd gebied en op de grens van de duinen, het strand en de Noordzee. Het plangebied is momenteel grotendeels verhard en bestaat uit een plein en een relatief klein deel braakliggende grond. Het perceel is gelegen tussen hoogbouw ten noorden van het plangebied, waar voornamelijk woningbouw, retail, restaurants en dienstverlenende bedrijvigheid gelegen zijn, en bebouwing van maximaal 4 bouwlagen aan de oostzijde van het plangebied. Ook aan de oostzijde van het plangebied zijn restaurants en appartementen gelegen. Het plangebied wordt omringt door de wegen Palaceplein en Parallel Boulevard. De Olieburg loopt door het plangebied en is gelegen tussen de locaties Gat van Palace en Esplanade. Ten westen van het plangebied grenst het plangebied aan de boulevard en de duinen met diverse strandopgangen, het strand en de Noordzee.

2.2 Voorgestane ontwikkeling De planvorming voor het plangebied kent een lange voorgeschiedenis. Er zijn verschillende plannen in ruimtelijke en functionele zin opgesteld en planologisch mogelijk gemaakt. Geen van deze plannen sloten goed aan op de ambities en mede daarom heeft de gemeenteraad op 22 juni 2021 een Nota van Uitgangspunten bestemmingsplan Zeewaardig correctie fase 3 vastgesteld. De kernuitgangspunten zijn in paragraaf 2.2.1 beschreven en kort is aangegeven op welke punten er andere keuzes gemaakt zijn die te maken hebben met veranderingen in de markt en met een nieuwe visie op de ruimtelijke uitstraling. Mede door deze veranderingen is er door de ontwikkelende partij een principeverzoek ingediend waarin enkele wijzigingen ten opzichte van de Nota van Uitgangspunten zijn voorgesteld en door het college zijn gehonoreerd. In paragraaf 2.2.2 is beschreven om welke onderdelen dat gaat en hoe het plan ruimtelijk-stedenbouwkundig ingepast is. Het uiteindelijke ruimtelijke en functionele programma dat in voorliggend bestemmingsplan is doorvertaald, is gebaseerd op zowel de Nota van Uitgangspunten als het principeverzoek alsmede op aangebrachte wijzigingen in het plan naar aanleiding van zienswijzen en voortschrijdende inzichten.

2.2.1 Nota van Uitgangspunten en Stedenbouwkundig model Op 22 juni 2021 heeft de gemeenteraad van Noordwijk de Nota van Uitgangspunten (NvU) bestemmingsplan Zeewaardig fase 3 vastgesteld. Stedenbouwkundig model In de Nota van Uitgangspunten is een stedenbouwkundig voorkeursmodel gepresenteerd. De raad heeft met de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten met dit model ingestemd. In figuur 2.1 is een massastudie van dit model weergegeven. Bij dit model zijn de rooilijnen, bouwcontouren en bouwhoogtes goed in balans met de aangrenzende ruimten en verblijfswaarden. Als uitgangspunt is aangegeven dat de bouwmassa van het Gat van Palace de rooilijnen Parallelboulevard, Koningin Wilhelmina Boulevard en noordelijke ingang Hoofdstraat volgt. Hierbij is gekozen voor een maximale hoogte van 16 meter aan de Parallelboulevard, 23 meter

Hoofdstuk 2

8

Figuur 2.1 Schetsontwerp voorkeursmodel

aan de Koningin Wilhelmina Boulevard, met een mogelijk accent tot 26 meter. Op basis van het stedenbouwkundig model (zie paragraaf 1.2.1) en de wijzigingen in het principeverzoek (onder andere een wat hogere bouwhoogte en introductie van een hoogte-accent) is het bouwvlak ingetekend. De hoogtes zijn op de verbeelding van het bestemmingsplan aangegeven. Voor de bouwmassa van Esplanade is het uitgangspunt dat de huidige rooilijnen gevolgd worden, met daarbij een maximale bouwhoogte van 19 meter aan Parallelboulevard, getrapt oplopend tot 22 meter richting de Koningin Wilhelmina Boulevard. In het principeverzoek en naar aanleiding van zienswijzen is het bouwvlak en de bouwhoogte iets aangepast (zie paragraaf 2.2.2 en 2.2.3). Er is in het stedenbouwkundig model uitgegaan van een ruime straatruimte voor de Olieburg en de ruime pleinruimte van Palaceplein. Een ruimere Olieburg geeft invulling aan een verkeerskundige wens, waarbij voldoende ruimte wordt gegarandeerd voor trottoirs, draairuimte naar parkeergarages en de aanwezige ondergrondse infrastructuur. De straat faciliteert zo in de noodzakelijke eisen van verkeer en uitzicht/ oriëntatie voor nieuwbouw. Het uitgangspunt is om het gebruik van de pleinruimtes als openbare ruimte positief te bestemmen. Dit uitgangspunt is overgenomen.

Het Palaceplein heeft de bestemming ‘Gemengd – 2’ gekregen, voor zover het de te bebouwen delen betreft. De overige gronden hebben de bestemming ‘Verkeer’ gekregen. Binnen beide bestemmingen is de pleinfunctie mogelijk. Dit betekent dat de huidige pleinfunctie daarmee positief bestemd is, en dat binnen de bestemming ‘Gemengd – 2’ ook andere functies mogelijk zijn. Aan de zuidzijde, aan de zijde van het plein is de rooilijn op de hoogte van de noordelijke doorgang van de Hoofdstraat gelegd. Daarmee wordt het doorzicht vanuit de Hoofdstraat naar zee, duin en lucht behouden. Zo wordt de continuïteit in de route naar zee versterkt Daarnaast biedt het de nodige fysieke ruimte aan het plein. Naast de noodzakelijke wandelruimte ontstaat ruimte voor terrassen. Voor de Olieburg is aangegeven dat deze een breedte conform huidige Verkeersbestemming behoudt. Op de verbeelding van het bestemmingsplan heeft Olieburg de bestemming Verkeer gekregen.

Hoofdstuk 2

9

De breedte van deze bestemming is circa 10 meter. Hiermee is deze weliswaar iets smaller dan in de huidige planologische situatie, maar gelet op de functie (deels langzaamverkeer en deels bestemmingsverkeer) wordt deze breedte passend geacht. Op basis van deze principes heeft een optimalisatie plaatsgevonden en zijn enkele aanpassingen in bouwhoogte en rooilijn (m.n. aan de zijde van het Palaceplein) gedaan. Zie hiervoor paragraaf 2.2.2. Functies In de door de raad vastgesteld Nota van Uitgangspunten wordt uitgebreid ingegaan op de functies die voor beide locaties mogelijk zijn. In het kader van de leesbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan wordt die uitleg hieronder weergegeven. Het huidige bestemmingsplan Zeewaardig kent aan zowel de locatie Gat van Palace als Esplanade de bestemming ‘Gemengd - 2’ toe, met daarin de volgende functies: a. horeca-activiteiten van categorie 1 en 2 uitsluitend op de begane grondlaag; b. horeca-activiteiten van categorie 5; c. horeca-activiteiten van categorie 6; d. detailhandel, uitsluitend op de begane grondlaag; e. wonen gestapeld, aan de zijde van de Koningin Wilhelmina Boulevard uitsluitend op de verdieping; f. aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven; g. een dakterras ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakterras'; h.

een overbouwing in de vorm van een colonnade ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overbouwing'; i. aan de onder a tot en met e genoemde functies gebonden (ondergrondse) parkeervoorzieningen; j. bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen, waaronder groen, water, erven, tuinen en paden. Volgens het bestemmingsplan Zeewaardig worden het Gat van Palace en Esplanade hetzelfde benaderd, terwijl er toch een wezenlijk verschil is tussen beide locaties. Waar het Gat van Palace de schakel vormt tussen de winkelstraat en de Koningin Wilhelmina Boulevard, is Esplanade alleen gericht op de Parallelboulevard. De vraag of alle functies voor beide locaties nog steeds geschikt zijn, is daarom aan de orde. Uit in het verleden gedane onderzoeken voor bijvoorbeeld de Retailvisie kunnen trends voor de langere termijn worden afgeleid. Grofweg zijn dat de volgende trends:  de behoefte aan winkelruimte neemt al jaren af o.a. door toename online-winkelen  de behoefte aan Horeca neemt noch toe noch af, maar is conjunctuurgevoelig. Door meerdere functies toe te staan kan een pand van functie veranderen, afhankelijk van vraag en aanbod. Het risico op leegstand wordt daardoor verlaagd.

Functies voor Gat van Palace Het Gat van Palace is de belangrijkste schakel tussen Hoofdstraat (winkelstraat), Koningin Wilhelmina Boulevard (accent horeca en verblijf) en Parallel Boulevard (accent wonen, zakelijke dienstverlening, verkeer). De functies in de plint zouden dit moeten benadrukken; in ieder geval aan het Palaceplein en de Koningin Wilhelmina Boulevard zijde. De zijde aan de Parallelboulevard ligt aan een belangrijke

Hoofdstuk 2

10

openbare weg en moet als zodanig wel enige uitstraling hebben. De zijde aan de Olieburg (in de toekomst een smalle straat) is daarin minder belangrijk. Uitgangspunt is dat in de plinten aan het Palaceplein en de Koningin Wilhelmina Boulevard geen besloten functies mogen komen, vanwege de beoogde levendigheid als belangrijke looproute en schakelfunctie (uitstraling). Op de verbeelding van het bestemmingsplan is een aanduiding ‘specifieke vorm van gemengd – plint’ opgenomen. In de regels van het bestemmingsplan is bepaald dat besloten functies niet op bepaalde gedeelten (gebouwgedeelten direct grenzend aan het Palaceplein en de Koningin Wilhelmina Boulevard) van de begane grond zijn toegestaan, en gekoppeld aan de voorgenoemde aanduiding. Het is echter wel toegestaan om op de begane grond parkeervoorzieningen te realiseren, mits deze achter een in de plint gerealiseerde publieksgerichte functie zijn gelegen. In de NvU is aangegeven dat ook in de plint aan de Parallel Boulevard geen besloten functies mogen komen, maar dit uitgangspunt is achterhaald door onder andere de wijzigingen in de marktsituatie (tegengaan ‘overaanbod’ en ongewenste verdringing in branches als detailhandel en horeca). In het bestemmingsplan is voor de zone aan de Parallel Boulevard wel de mogelijkheid geboden tot de vestiging van niet-besloten functies, maar een verplichting is dit niet.

Er kunnen hier ook besloten functies komen, zoals wonen. Horeca (categorie 1, 2), detailhandel Gelet op de gewenste verbinding tussen winkelstraat en Koningin Wilhelmina Boulevard zijn alleen functies wenselijk, die voor het publiek interessant zijn, die de levendigheid ter plekke en beleving van Noordwijk in algemene zin versterken. Horeca en detailhandel waren reeds toegestaan, en zijn nog steeds passend in de plint. Hoewel horeca (categorie 1 en 2) is toegestaan, is gekozen om in de toekomst geen restaurants toe te staan. Dit onder andere vanwege de beperkte behoefte aan uitbreiding in Noordwijk aan Zee (tegengaan overaanbod, verdringing). Het plan verschaft daarmee (gecombineerd met de extra woningen en verbeterde uitstraling van het gebied) extra bestedingspotentieel aan de horeca in het centrum en aan de Koningin Wilhelmina Boulevard. Daarnaast verbetert de uitsluiting van restaurants de beheersbaarheid van effecten op het gebied van verkeer en parkeren. Wel is – in toevoeging op de NvU - het gebruik van de begane grond voor maatschappelijke en dienstverlenende functies (uitsluitend categorie 1) toegestaan om een levendige, aantrekkelijke plint te kunnen garanderen wanneer zich er geen kandidaten zijn voor horeca en/of detailhandel.

Dit sluit ook aan op de belangrijke schakelfunctie van de locatie tussen de belangrijkste bestemmingen in Noordwijk aan Zee: strand, boulevard en centrum. Op de verbeelding van het bestemmingsplan is een aanduiding ‘specifieke vorm van gemengd – 1’ opgenomen. Deze geldt ter plaatse van het bouwvlak Gat van Palace. In de regels van het bestemmingsplan zijn de verschillende functies opgenomen, en gekoppeld aan de voorgenoemde aanduiding. Hotel-/zaalaccommodaties en hotelappartementen zijn niet mogelijk gemaakt.. Hotel/zaalaccommodaties (respectievelijk horeca cat. 6 en 5) en hotelappartementen Er is voor gekozen de functies hotel/zaalaccommodaties en hotelappartementen hier niet mogelijk te maken.

Hoofdstuk 2

11

Wonen Er is een grote behoefte aan woningen. Het huidige bestemmingsplan laat ook woningen toe. Gelet op de discussie en het nadrukkelijke gemeenteraadsbesluit in 2013 om ook woonfuncties in de zone tussen Parallelboulevard en KW-boulevard toe te staan, ligt het voor de hand ook bij deze ontwikkeling woningen mogelijk te maken. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat, gelet op het beleid ‘Gebruik Woningen’ deze woningen ook gebruikt mogen worden als tweede woning, en in die zin niet gegarandeerd leiden tot een verlaging van de woningdruk. Functies voor Esplanade Als functies voor Esplanade zijn in de NvU genoemd: maatschappelijk en/of dienstverlening alleen voor de plint, hotel en zaalaccommodaties (respectievelijk horeca cat. 6 en 5), hotelappartementen en/of woningen voor de plint en/of verdiepingen. Bij ontwikkeling van de locatie ligt dit perceel niet in de looproute. Toch ligt het dicht tegen het centrum aan, zodat enige openbare functies zoals maatschappelijk en dienstverlening daar wel in passen is. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan een kapper, een fysio, een makelaar of reisbureau. Veelal zaken waar men op afspraak of doelgericht naar toe gaat, in tegenstelling tot gewone detailhandel. Deze functies zijn op dit moment niet mogelijk binnen het bestemmingsplan, maar worden dan toegevoegd als mogelijke functies.

Hierbij geldt dat enkel maatschappelijke functies en dienstverlening is toegestaan van milieucategorie 1. In het huidige bestemmingsplan is detailhandel toegestaan. De detailhandel staat echter de laatste jaren steeds meer onder druk en het is niet wenselijk detailhandel te realiseren op locaties die niet in het centrum gelegen zijn. Deze locatie ligt duidelijk buiten de looplijnen voor detailhandel. Een winkel zou op deze plek ruimtelijk onlogisch zijn. Hetzelfde geldt voor horeca in cat. 1 en 2. Woningen en hotel/zaalaccommodaties zijn volgens het huidige bestemmingsplan toegestaan. Er is voor gekozen hotel/zaalaccommodaties (respectievelijk horeca cat. 6 en 5) en hotelappartementen hier niet mogelijk te maken. Wonen is nog steeds passend op deze locaties en er is een grote behoefte aan woningen. In de NvU is als vermeld opgenomen dat in de plint aan de Parallel Boulevard geen besloten functies mogen komen, maar dit uitgangspunt is achterhaald door onder andere de wijzigingen in de marktsituatie. In het bestemmingsplan is voor de zone aan de Parallel Boulevard wel de mogelijkheid geboden tot de vestiging van niet-besloten functies (maatschappelijk en dienstverlening van categorie 1), maar een verplichting is dit niet. Er kunnen hier ook besloten functies komen, zoals wonen.

Op de verbeelding van het bestemmingsplan is een aanduiding ‘specifieke vorm van gemengd – 2’ opgenomen. Deze geldt ter plaatse van het bouwvlak Esplanade. In de regels van het bestemmingsplan zijn de verschillende functies (zie hierboven) opgenomen, en gekoppeld aan de voorgenoemde aanduiding. Hotel/zaalaccommodaties en hotelappartementen zijn niet mogelijk gemaakt. Woningbouwsegmentering In de NvU is aangegeven dat qua woningsegmentering het nieuwe beleid overgenomen wordt. In de Woonvisie 2020 – 2030 is de volgende woningsegmentering (geldend vanaf 3 woningen) opgenomen:  Minimaal 30% sociale huur  Minimaal 15% middeldure huur  Minimaal 25% middeldure koop

Hoofdstuk 2

12

Met initiatiefnemer zijn anterieure afspraken gemaakt in een ondertekende samenwerkingsovereenkomst waarin is opgenomen op welke wijze er invulling wordt gegeven aan de woningsegmentering. Voor onderhavig plan is deze segmentering vanwege de specifieke locatie uitgewerkt in deze overeenkomst. Er worden in het bouwplan ‘Gat van Palace en Esplanade’ geen sociale huurwoningen mogelijk gemaakt. Ter compensatie hiervan worden er elders in Noordwijk voor de gehele opgave van de initiatiefnemer minstens 55 sociale huurwoningen gerealiseerd. Om dit te borgen wordt een aanvullende anterieure overeenkomst opgesteld, waarin is opgenomen dat de ontwikkelaar voor elke nietgerealiseerde sociale huurwoning binnen Gat van Palace/Esplanade de gemeente financieel compenseert. De compensatie wordt naar rato (aantal te bouwen woningen) vastgesteld bij het verlenen van de omgevingsvergunning (onherroepelijk) voor het ‘Gat van Palace’. Het college van Burgemeester en Wethouders heeft hier tevens mee ingestemd. 2.2.2 Principeverzoek en collegebesluit Vanwege wijzigingen in het ontwerp (bijvoorbeeld twee lagen ondergronds parkeren, bebouwing iets hoger, wijziging oppervlak wonen/commercieel) is een nieuw principeverzoek ingediend voor Gat van Palace en Esplanade voor de herontwikkeling van deze percelen tot appartementen en niet-woonfuncties als horeca en detailhandel in de plint.

Het college neemt onder voorwaarden een positieve grondhouding in. Dit principeverzoek is vertaald in voorliggend bestemmingsplan ‘Correctie Zeewaardig fase 3’. Besluit: I. Een positieve grondhouding in te nemen ten aanzien van het ingediende principeverzoek onder in elk geval de volgende voorwaarden: a. De voorgestelde hoogtes zijn de maximale hoogtes. b. De voorgestelde rooilijnen zijn de uiterste rooilijnen. c. Het voorgestelde programma is het maximale programma. d. Aanpassingen in het openbaar gebied, boven- en ondergronds zijn voor rekening van de ontwikkelaar. Dat geldt ook voor het maken van aansluitingen op het openbaar gebied. e. Planschade word afgewenteld op de ontwikkelaar. II. Het principeverzoek te hanteren als uitgangspunt voor het (ontwerp)bestemmingsplan Correctie Zeewaardig fase 3. III. Het maximale programma is enkel van toepassing te verklaren op het beoordeelde principeverzoek. 2.2.3 Toelichting op het Ruimtelijk-stedenbouwkundig ontwerp Op basis van de Nota van uitgangspunten en het principeverzoek en –besluit is een enigszins aangepast ontwerp opgesteld. De volgende uitgangspunten zijn van belang geweest bij het ontwerp (zie ook onderstaande figuur): 1. Begeleiden van de looproute langs de Palaceplein / Koningin Wilhelmina Boulevard. 2. Bebouwing aan laten sluiten bij de bestaande bebouwing aan de Koningin Wilhelmina Boulevard. 3.

Teruggelegen accent/verfijning op hoogste bouwdeel. 4. Bebouwing aan laten sluiten bij de bestaande bebouwing aan de hoofdstraat (Parallel Boulevard). 5. Ruimte voor terras/stoep aan de zijde van de naastgelegen parkeerplaats. 6. Geleding in de gevel aan de Koningin Wilhelmina Boulevard. 7. Nieuw Esplanade plein aan de Parallel Boulevard. 8. Bebouwing aan laten sluiten bij de bestaande bebouwing aan de Parallel Boulevard.

Hoofdstuk 2

13

Hieronder is ingegaan op de ruimtelijk-stedenbouwkundige motivering voor het bijgestelde plan.

Figuur 2.2 Uitgangspunten ontwerp

Figuur 2.3 Plattegrond begane grond, indeling indicatief (Bron: Mulleners Architecten)

Hoofdstuk 2

14

Figuur 2.4 Impressie aanzicht Koningin Wilhelmina Boulevard (Bron: Mulleners Architecten)

Figuur 2.5 Impressie aanzicht Parallel Boulevard (Bron: Mulleners Architecten)

Hoofdstuk 2

15

Positionering Gat van Palace is de open gebleven ruimte aansluitend op het Palaceplein. Deze ruimte is ontstaan nadat het Palacehotel ter plaatse was afgebrand in de 1976. Sindsdien is herontwikkeling niet van de grond gekomen, mede door het gebrek aan een passend ruimtelijk ontwerp. Het Gat van Palace is tijdelijk ingericht als verlaagd pleindeel en wordt als zodanig gebruikt voor evenementen. Deze locatie verdient echter een passende ruimtelijke en programmatische invulling. Temeer deze plek een strategisch brandpunt vormt in de badplaats. De Koningin Wilhelmina Boulevard vormt een van de meest voorname badplaatsboulevards van Nederland. Direct aan zee en met horeca, terrassen en appartementen met uitzicht op duin en zee. De boulevard is opgespannen tussen de vuurtoren (Vuurtorenplein) en het Palaceplein aan de zuidzijde. Op dit moment is de boulevard toe aan een structurele verbetering, waarbij bouwplannen voor het Hotels van Oranje, verbetering van de horeca op de begane grond, een nieuwe invulling van het Vuurtorenplein en een structurele herontwikkeling van het Gat van Palace aan het Palaceplein belangrijke onderdelen zijn om de badplaats weer een kwalitatieve impuls te geven. Met name het Palaceplein neemt daarin een sleutelpositie in.

Het Gat van Palace vormt de achtergrond voor het Palaceplein, een belangrijk scharnierpunt in de badplaats tussen centrum, boulevard en strand:  hier komt de Hoofdstraat als belangrijkste winkelstraat op uit;  de Koningin Wilhelmina Boulevard als een van de meest voorname strandboulevards van Nederland eindigt hier;  ten zuiden ligt het Huis ter Duin op een hoge duintop;  de Grent als horeca strip en de aankomstroute vanaf de Zuid via de Oude Zeeweg komt hier op uit;  niet op de laatste plaats is hier naar het westen het vrije zicht op duin, strand en zee. Het vormt daarmee het meest voorname brandpunt van routes en karakteristieke ruimtes van de gehele badplaats. Hier komt alles samen. Op deze plek is een accent of ruimtelijk gebaar, dat past bij dat epicentrum, logisch en wenselijk geacht. Het is ook de plek waarin juist tussen die verschillende ruimtes en schaalniveaus bemiddeld moet worden. De Koningin Wilhelmina Boulevard heeft een andere schaal dan de Parallelboulevard en zeker als het oude dorp (schaal Hoofdstraat). Gezocht is dan ook naar een bouwvolume, volumeopbouw en bouwhoogte waarin beide aspecten tot hun recht komt: accentvorming en bemiddeling. Vandaar de oplopende hoogte aan de zeezijde naar het zuiden, en de aflopende hoogte aan de dorpszijde, naar de aansluiting Hoofdstraat en de Grent.

Met accentvorming wordt bedoeld dat het stedenbouwkundig wenselijk wordt geacht dat hier het bouwvolume vanuit de Koningin Wilhelmina Boulevard, maar ook vanuit het dorpszijde, oploopt, om zo de importantie voelbaar te maken. Niet extreem, maar opbouwend en aansluitend, zodat de samenhang en continuïteit binnen de badplaats niet aangetast wordt. Met bemiddeling wordt bedoeld dat een nieuwe invulling op het Gat van Palace als een sluitsteen moet functioneren voor aangrenzende ruimten en structuren. Dit houdt in dat gezocht moet worden naar logische overgangen in bouwhoogten en doorlopende rooilijnen en bebouwingswanden die de (wandel)routes begeleiden. Naast de ruimtelijke aansluitingen zal er ook een passende programmatische invulling moeten komen, die past bij die verbinding. Dus woningen op de verdiepingen met oriëntatie op de openbare ruimte en passende functies in de begane grond die levendigheid stimuleren.

Hoofdstuk 2

16

Opzet bebouwingsstructuur De bebouwing staat in dienst van de openbare ruimte. De bebouwingsopzet sluit aan op de functie en classificatie van de openbare ruimte. Zo is de Koningin Wilhelmina Boulevard van een andere orde dan de Olieburg en is de zijde van het Palaceplein ook anders dan aan de Parallelboulevard. Dit vertaalt zich door in de bouwhoogte, de bouwkorrel en de rooilijnen. De nieuwbouw volgt de rooilijnen van de aansluitende straten en ruimten, vormt een voorname wand aan de Koningin Wilhelmina Boulevard, definieert de pleinwand aan het Palaceplein aan de zonnige zuidzijde en biedt een open ruimte aan de Parallelboulevard, daar waar de Olieburg als doorsteek een aansluiting krijgt. De bebouwing van de Esplanade, direct aan de noordzijde van de Olieburg vormt een integraal onderdeel van het plan. In het plan is ruimte voor ruime appartementen in het hogere segment. Dat is gezien de ligging en potentie een logisch woonprogramma. Op de begane grond aan de zijde van het Palaceplein en Koningin Wilhelmina Boulevard is ruimte voor andere functies, zoals horeca en detailhandel. Dit vergroot de levendigheid en dynamiek in de openbare ruimte aan deze zijden. Onder de bebouwing ligt een tweelaagse parkeergarage, die de parkeerbehoefte van de nieuwbouw moet ondervangen.

De ontsluiting vindt plaats vanaf de Olieburg, ook om opstel- en wachtproblemen aan de Parallelboulevard te minimaliseren. Bouwhoogten: oplopen en aftrappen De bouwhoogten in het voorliggende plan komen voort uit de specifieke stedenbouwkundige positie in de opbouw van de badplaats. Aan de zeezijde neemt de bouwhoogte richting de hoek van het Palaceplein iets toe ten opzichte van de bestaande bouwhoogten aan de Koningin Wilhelmina Boulevard. Daar zijn hoge elementen van de Heemborgh 28m hoog, is la Coquille 24,5m hoog en Prominent Inn 19m hoog (plus opbouw 22,5m). De nieuwbouw wordt aan de zeezijde (van zuid naar noord) 25-2926m nokhoogte. Deze oplopende hoogte kondigt het Palaceplein aan als centrale verblijfsruimte in de badplaats. Ook sluit het aan op de schaal van zee, duin en strand aan de west- en zuidzijde. Aan deze weidsheid is meer bouwhoogte goed mogelijk en ook passend. Aan de Parallelboulevard komen volumes (appartementengebouwen) voor die variëren van 16m tot 19m hoog (nokhoogte). In die reeks wordt aan de zijde van de Paralleboulevard aangesloten met dit plan. Daarbij is het van belang dat in de volume-opbouw rekening dient te worden gehouden met de beleving op straatniveau. Aan de overzijde (oostzijde) van de Parallelboulevard staan nu volumes van drie bouwlagen met kap.

Een bepaalde afstemming door pandsgewijze opbouw en een goed onderscheid in plint-middendeel-kapvorm (goot- en nokhoogte) is van belang. Naar het zuiden, op de hoek bij de Hoofdstraat, gaat het volume iets omlaag, zodat een passend volume van 3 lagen (met een goothoogte maximaal 12m in verband met hoge plint) plus een kaplaag (nokhoogte 16 meter) ontstaat. Hiermee wordt de opbouw in overzichtelijke stappen afgebouwd van Koningin Wilhelmina Boulevard naar de dorpskern en vormt het nieuwbouwcomplex een bemiddelend volume tussen de schaalniveaus in de directe omgeving. Aan de Palacepleinzijde is die aftrappende schaal waarneembaar. Daarnaast is dit een prominente wand met veel potentie qua beleving en oriëntatie. Op de zuidwest-hoek is een hoogteaccent, als verbijzondering van deze locatie, op het scharnierpunt van de badplaats, aantrekkelijk en gewenst. Met een maximale bouwhoogte van 36,5m met een niet functioneel torendeel van maximaal 40m (aangeduid met sba-1 op de verbeelding), blijft het als volume enigszins onderdeel uitmaken van het geheel (ten opzichte van de 29m van de hoogste volumes aan boulevard- en pleinzijde). Er komt geen hoge toren die op zichzelf staat, die alle aandacht opeist, concurreert met de vuurtoren of zich losmaakt van

Hoofdstuk 2

17

de overige bebouwing en haar directe omgeving. Wel is er een hoogteaccent beoogd dat een verbijzondering vormt binnen en onderdeel uitmaakt van het samengestelde bouwcomplex. Daarom staat het ook niet pontificaal op de hoek, maar iets meer terugliggend t.o.v. de rooilijn aan de Koningin Wilhelmina Boulevard. Het markeert zo het Palaceplein, kondigt de zee aan vanuit het dorp en de Koningin Wilhelmina Boulevard vanaf de Grent en Huis ter Duin. Bouwkorrel: pandsgewijs en afleesbaar Het beoogde nieuwplan bestaat in opzet uit aaneengesloten panden. Deze panden hebben een maat die grofweg aansluit op de aangrenzende pandmaten. Hiermee wordt de omgeving doorgezet in het plan en wordt vervreemding en afwijking voorkomen. Panden zijn over het algemeen 6 tot 12 meter breed. Soms is een iets breder pand tot 20 meter mogelijk, maar dat hangt samen met de positie, zichtbaarheid en hoogte. Belangrijk is dat de bebouwingswand afwisseling krijgt en dat de panden als autonome eenheden afleesbaar zijn. Daarbij zijn verschillende middelen in te zetten, zoals kleurstelling en materiaalgebruik, maar ook gevelindeling met raampartijen en balkons, daklijsten, kapvormen en puien op de begane grond. Opbouw: rooilijnen en beeldkenmerken De nieuwe invulling moet passen bij de unieke eigenschappen van deze locatie.

Kenmerkend voor de badplaats zijn de aandacht voor uitzicht en verblijfswaarde van de openbare ruimte, goede en interessante begeleiding van de loopstructuur en een architectuur die past bij de kust, met aandacht voor de menselijke maat. Aan de Koningin Wilhelmina Boulevard is de opzet van een vooruitgeschoven plint (met een maximale bouwhoogte van 4,5m) tot aan de trottoir/terrasruimte, met daarboven een teruggesprongen volume kenmerkend. De begane grond van de nieuwbouw ligt aan de Koningin Wilhelmina Boulevard in het verlengde van de rest van boulevard ten noorden van de Olieburg. Daarmee loopt de zone voor voetgangers en terrassen logisch door tot op de hoek van het Palaceplein. De verdiepingen liggen parallel aan de boulevard en iets teruggelegen. Daarmee wordt voorkomen dat de panden op de verdiepingen geen relatie hebben met de openbare ruimte, dat een onherbergzame trottoir en terrasruimte ontstaat en dat bij de panden de relatie tussen plint en verdiepingen ontbreekt. Deze beperkte sprong terug op de verdiepingen heeft ook tot gevolg dat de boulevard naar het Palaceplein een duidelijkere definitie krijgt, met panden die iets prominenter de ruimte vormen. Aan het Palaceplein krijgt de rooilijn een geknikte vorm, per pand, zodanig dat de bebouwing op een meer ontspannen wijze de route naar en van de Hoofdstraat begeleidt.

Hierdoor krijgen de panden meer autonomie en wordt de menselijke maat versterkt. Door een galerij (aangeduid met de bouwaanduiding ‘onderdoorgang’ op de verbeelding) aan deze zijde deels toe te voegen, ontstaat een verbijzondering in de routing en de beleving van de begane grond. Dit biedt ook mogelijkheden voor diverser gebruik, schuilen tegen zon of regen, herbergzaamheid naast de open ruimte aan zee. Aan de Parallelboulevard volgt de rooilijn de opbouw van de weg aan de zuidzijde. Hierdoor ontstaat een begeleidende straatwand, daar waar ter hoogte van het Palaceplein de Parallelboulevard wordt ingezet. Meer naar het noorden, richting de Olieburg is gekozen om ruimte te maken. Een open plek aan de dorpszijde, zoals dat in het dorp meer voorkomt. Hier is ruimte voor oriëntatie, licht, verblijf en groen. Dit is een kwaliteit die de Parallelboulevard afwisseling geeft, de looproutes interessant maakt en de aansluitende bebouwing meer ruimte en licht biedt. De bebouwing aan deze zijde kent woningen op de verdiepingen. Op de begane grond zijn woningen mogelijk, evenals detailhandel, dienstver-

Hoofdstuk 2

18

lening, maatschappelijke functies en horeca. Hier is aandacht nodig voor goede overgangen openbaar-privé (bufferzone, margestrookje) en interessante openingen (poorten) en doorzichten naar een binnentuin (die semi-openbaar kan worden). Het beoogde nieuwbouwplan bestaat heel nadrukkelijk uit herkenbare en onderscheidbare panden. Met een duidelijke plint, middendeel en dakopbouw (overwegend met zichtbare kapvorm). Deze traditionele opbouw volgt de kenmerken van de Noordwijkse Stijl, aangevuld met de badplaats uitstraling middels geïntegreerde balkons (onderdeel van de gevelarchitectuur), erkers, dakkapellen, lijsten en een rijke detaillering en materialisering. De begane grond kent rondom een ruime hoogte voor bijzonder en veelzijdig gebruik. Daarnaast is hier de verfijning en detaillering rijk en precies, gericht op gebruik en beleving. Naast de begane grond kent ook de dakafronding speciale aandacht. Dat kan met een geprononceerde kapvorm, met dakkapellen en dakpannen, of een plat dak met een duidelijk onderscheiden topverdieping. Voor het middenstuk is de geleding essentieel. Een goede verhouding raamopening-gevelwand en geïntegreerde buitenruimten (balkons, erkers, balustrades) vormen daarbij de sleutel.

2.2.4 Toelichting op het functionele programma Functies Gat van Palace: commercieel ten behoeve van horeca (categorie 1 en 2, restaurants uitgesloten), detailhandel, maatschappelijk (enkel categorie 1) en dienstverlening (enkel categorie 1), enkel op de begane grond. In het ontwerp is voorzien in 1.290 m² BVO voor beide functies en plandelen samen. Esplanade: maatschappelijk (enkel categorie 1) en dienstverlening (enkel categorie 1), enkel op de begane grond. In het ontwerp zijn deze functies niet voorzien en is uitgegaan van wonen op de begane grond. In de regels worden deze functies wel toegestaan om zo te kunnen inspelen op veranderende behoefte vanuit de markt. Gezien de Nota van Uitgangspunten en de mogelijkheden die het huidige bestemmingsplan ter plaatse biedt, is deze vorm flexibiliteit in het functionele programma gewenst. Wonen Wonen is uitsluitend op de verdiepingen toegestaan, alsmede op de begane grond voor zover niet gelegen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - plint'.

Voor het gebruik van de gebouwen ter plaatse van deze aanduiding geldt dat besloten functies, zoals congreszalen, wonen, kantoren, parkeren en opslag niet op de begane grond zijn toegestaan, uitgezonderd indien zij vanaf het Palaceplein en de koningin Wilhelmina Boulevard bezien gelegen zijn achter een publieksgerichte functie en uitgezonderd toegangen tot de genoemde functies. Het bestemmingsplan voorziet in maximaal 83 appartementen. Dit is ook vastgelegd in de regels. Parkeergarage Onder de gebouwen is een tweelaagse ondergrondse parkeergarage voorzien. Hier is ruimte voor circa 920 m² bergingen en installaties en biedt ruimte aan circa 176 parkeerplaatsen. Het bestemmingsplan voorziet ook nog in de eventuele uitbreiding van de parkeerbak onder de Olieburg, waardoor het aantal parkeerplaatsen kan toenemen. De entree van de parkeergarage vindt plaats via de Olieburg. Dit is ook vastgelegd op de verbeelding en in de regels.

Hoofdstuk 2

19

3.

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht. Tevens vindt een toetsing van onderhavig plan aan dit beleid plaats.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet die per 1 januari 2024 in werking is getreden en geldt als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

Figuur 3: Novi

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met ambities. Ook worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. De vier prioriteiten De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet.

Hoofdstuk 3

20

De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie 2. Duurzaam economisch groeipotentieel 3. Sterke en gezonde steden en regio's 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Drie afwegingsprincipes Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1. Combineren boven enkelvoudig 2. Kenmerken & identiteit 3.

Afwentelen voorkomen Doorwerking plangebied In de NOVI zijn de volgende nationale belangen genoemd die het project raken:  Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;  Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;  Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;  Beperken van klimaatverandering;  Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO₂-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur.  Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); Voor wat betreft de volgende nationale belangen “Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit” en “Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving” wordt verwezen naar de milieuonderzoeken, zoals die in Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten aan de orde komen. Het realiseren van een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften behelst een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio's leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt uitgegaan van maximaal 83 woningen. Het nationale belang ‘’Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO₂-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur’’ is gericht op de energietransitie en het verminderen van de uitstoot en het duurzaam opwekken van energie. De toekomstige gebouwen dienen volledig gasloos te worden gerealiseerd en indien mogelijk, zullen de toekomstige woningen voorzien in het duurzaam opwekken van energie.

Hoofdstuk 3

21

Voor het nationale belang “Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid wordt verwezen naar paragraaf 4.11 Water. Gelet op het bovenstaande staat de Nationale Omgevingsvisie de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de SVIR, die juridische borging vragen, zijn geborgd in het Barro. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. Doorwerking plangebied Met onderhavig bestemmingsplan worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die in strijd zijn met één van de nationale belangen. Voorliggend bestemmingsplan is daarmee in overeenstemming met het Barro. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt.

Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn, waarbij per functie veelal een minimale maat wordt gehanteerd van ca. 500 m² bvo. Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Doorwerking plangebied Het doorlopen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking is verplicht voor iedere nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Het bestemmingsplan ‘Correctie Zeewaardig, fase 3’ betreft indirect het herstellen van voorgaande fouten, en het juridisch - planologisch vertalen van een stedenbouwkundig model en Nota van Uitgangspunten.

Hoofdstuk 3

22

Niet-woonfuncties De functies (horeca, detailhandel, maatschappelijk en dienstverlening) die met dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt zijn in het vigerend bestemmingsplan ook al mogelijk. In het onderhavige plan zijn zones aangebracht waar deze commerciële functies zijn toegelaten. De oppervlakte van de voor commerciële functies bedoelde zones is kleiner dan op grond van het vigerende bestemmingsplan is toegelaten. Op grond van het bestemmingsplan ‘Zeewaardig’ bedraagt de footprint van de bouwvlakken op de locaties Gat van Palace en Esplanade samen ca. 2.500 m². In voorliggend bestemmingsplan is de oppervlakte van de zones waar commerciële functies zijn toegestaan, beperkt tot 1.290 m² bvo. In planologisch opzicht is daarmee sprake van een kleinschaliger areaal aan commerciele functies. Hierdoor wordt niet voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Derhalve is het niet noodzakelijk om de Ladder voor Duurzame Verstedelijking door te lopen en vormt de Ladder geen belemmering voor voorliggend bestemmingsplan. Wonen Het initiatief is voor wat betreft de toevoeging van de woningen (deels) een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hoewel wonen in het huidige bestemmingsplan (en in feite ongelimiteerd) is toegestaan, omvat het nieuwe bestemmingsplan deels een grotere footprint en kan op delen hoger worden gebouwd.

Daarbij kunnen er in theorie 12 of meer woningen worden toegevoegd op gronden waar dat nu niet of niet geheel mogelijk is. Derhalve is de Ladder voor Duurzame verstedelijking doorlopen. De volledige Ladderonderbouwing is opgenomen als bijlage. Hieronder volgen de belangrijkste conclusies. Uit de Laddertoets volgt dat het planinitiatief past binnen de beleidskaders van Rijk, provincie, regio en gemeente:  Er wordt gestreefd om woningbouw zoveel mogelijk te realiseren binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Dit initiatief is gelegen in de kern Noordwijk aan Zee en sluit aan op dit streven.  Op provinciaal, regionaal een gemeentelijk niveau wordt aangegeven dat er een woningtekort is en dat het belangrijk is dat er voldoende goede woningen worden toegevoegd. Gemeente Noordwijk haalt haar ambities met betrekking tot woningbouw voor de eigen groei, maar kan niet voldoen aan de afgesproken bouwaantallen om de woningbehoefte uit de omgeving op te vangen. Hier draagt dit initiatief aan bij.  De bevolking vergrijst en er is daarom grote behoefte aan levensloopbestendige woningen. Dit initiatief realiseert appartementen en dus levensloopbestendige woningen. Bovendien zijn ouderen de doelgroep die waarschijnlijk het meest worden aangesproken door dit initiatief, vanwege de combinatie van locatie en woningtypen (aard en omvang).

 Dit initiatief wordt gerealiseerd in de kern ‘Noordwijk aan Zee’. In deze kern is behoefte aan koopappartementen in alle prijssegmenten. Hier sluit dit initiatief dus op aan.  Bij nieuwe woningbouwontwikkelingen wordt gestreefd dat 65% betaalbaar is. Dit initiatief zal vanwege de unieke locatie niet voldoen aan dit streven. Echter zijn met initiatiefnemer anterieur afspraken gemaakt om op andere locaties in Noordwijk aan Zee een zodanig programma te realiseren dat in totaliteit wel wordt voldaan aan de doelstellingen vanuit de woonvisie. De eindconclusie is dan ook dat de ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking:  Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.  De locatie heeft de bestemming gemengd en is daarmee onderdeel van het stedelijk gebied.  Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaanvaardbare leegstandseffecten optreden.

Hoofdstuk 3

23

3.2 Provinciaal beleid Provincie Zuid-Holland heeft haar beleid en regelgeving vastgelegd in een omgevingsvisie, een omgevingsverordening en het Programma Ruimte. De omgevingsvisie bevat het strategische beleid voor de fysieke leefomgeving. Het ruimtelijk relevante operationele beleid is opgenomen in het Programma Ruimte. De verplichtingen die gelden voor ruimtelijke plannen van de provincie of lagere overheden zijn opgenomen in een omgevingsverordening. 3.2.1 Omgevingsvisie De omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland, de ‘Omgevingsvisie Zuid-Holland’, is vastgesteld op 20 februari 2019. Deze omgevingsvisie bestaat uit vier onderdelen: 1. Ruimtelijke hoofdstructuur De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie. Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden:  het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov (hoogwaardig openbaar vervoer) verbonden regiokernen;  de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht;  het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur;  de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie;  de groene ruimte en de groenblauwe structuur;  het bodem- en watersysteem;  energie.

In aanvulling hierop toont de ruimtelijke hoofdstructuur van de ondergrond indicatief de ruimtelijke situatie van de ondergrond. 2. Ambities en sturing De provincie wil meer vertrouwen geven aan maatschappelijke initiatieven. De provincie werkt daarom vanuit een aantal sturingsprincipes: opgavegericht, provinciaal belang en maatwerk. De provincie heeft zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze ambities zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en zijn gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De provincie heeft de volgende ambities:  naar een klimaatbestendige delta;  naar een nieuwe economie: the next level;  naar een levendig meerkernige metropool;  energievernieuwing;  best bereikbare provincie;  gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

3. Omgevingskwaliteit Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. Het gaat hierbij om een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). De volgende onderdelen vormen de basis van de omgevingskwaliteit:

Hoofdstuk 3

24

 



een beschrijving van de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland: de drie deltalandschappen, de Zuid-Hollandse steden en de strategische ligging in internationale netwerken; een beschrijving van de bestaande omgevingskwaliteit op basis van de leefomgevingstoets, met aandacht voor aspecten van milieukwaliteit. Hiertoe implementeert de provincie de beleidscyclus en monitor Omgevingskwaliteit; een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, op basis van de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.

4. Beleidskeuzes De provincie heeft in de Omgevingsvisie een overzicht gemaakt van samenhangende beleidskeuzes (zie Omgevingsvisie Zuid-Holland). Doorwerking plangebied Het bestemmingsplan ‘Correctie Zeewaardig, fase 3’ voorziet in het juridisch planologisch verankeren van de locaties Esplanade en Gat van Palace. Binnen het huidige bestemmingsplan zijn de beoogde functies reeds toegestaan. Echter zijn bepaalde functies niet meer gewenst (bijvoorbeeld horeca en detailhandel op de locatie Esplanade) waardoor een nieuw juridisch-planologisch kader opgesteld dient te worden. Doordat voorliggend bestemmingsplan het nieuwe juridisch-planologische kader vormt, wordt nadere invulling gegeven aan het huidige plein op de locatie van het plangebied. Door het juridisch-planologisch mogelijk maken van de beoogde nieuwe ontwikkeling sluit de indeling aan op de omliggende bebouwing van het plangebied. De ruimtelijke kwaliteit in de kern Noordwijk, aan een toeristische hotspot, wordt hierdoor versterkt. Ook wordt met voorliggend bestemmingsplan de stedelijke agglomeratie van de kern Noordwijk versterkt doordat juridisch-planologisch mogelijkheden invulling geven aan de uitgangspunten uit de Nota van Uitgangspunten van de gemeente Noordwijk voor de locaties Gat van Palace en Esplanade en de bijstellingen hierop.

Hierdoor bestaat de mogelijkheid het plein te herontwikkelen en een attractieve omgeving te creëren waar de belevingswaarde en gebruikswaarde is versterkt en de toekomstwaarde van de locatie en de kern Noordwijk wordt verhoogd. 3.2.2 Programma Ruimte In het Programma Ruimte is het strategische beleid uit de Visie Ruimte en Mobiliteit vertaald naar operationeel beleid en is aangegeven welke mix aan instrumenten de provincie voornemens is om in te zetten en aan wil bieden om deze doelen te realiseren. Op 15 februari 2019 is de geconsolideerde versie van het Programma Ruimte in werking getreden. In lijn met de maatschappelijke behoefte zet de provincie in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De provincie wil bevorderen dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied. De gemeenten stemmen de geplande opgave met behulp van actuele regionale visies voor in ieder geval wonen en kantoren af met andere gemeenten in de regio.