Bijlage Grondexploitatie Van de Mortelstraat

grondexploitatie

Van de Mortelstraat

2021

Zaaknummer

: 570

Onderwerp

:Van de Mortelstraat - grondexploitatie - 2021

Datum

: 20 augustus 2021

Steller

: M. van Rooden

Pagina 2 van 17

Inhoudsopgave Inleiding .............................................................................................................................................4 1.

2.

3.

4.

Doel en achtergrond ....................................................................................................................5 1.1

Doel en status .....................................................................................................................5

1.2

Grondexploitatie .................................................................................................................5

1.3

Gehanteerde documenten ...................................................................................................5

2.4

Leeswijzer ...........................................................................................................................5

Uitgangspunten ..........................................................................................................................6 2.1

Plangebied ..........................................................................................................................6

2.2

Programma .........................................................................................................................6

2.3

Uitvoering ...........................................................................................................................6

2.4

Fasering ..............................................................................................................................6

Kosten ........................................................................................................................................8 3.1

Kostenbegroting .................................................................................................................8

3.2

Algemeen ............................................................................................................................8

3.3

Grondkosten .......................................................................................................................8

3.4

Sloop en sanering ...............................................................................................................8

3.5

Planontwikkeling, voorbereiding en toezicht .......................................................................9

3.6

Bouwrijp maken ..................................................................................................................9

3.7

Woonrijp maken ..................................................................................................................9

3.8

Financiering ........................................................................................................................9

3.9

Planstructuur, bijdrage, diversen ........................................................................................9

Opbrengsten ............................................................................................................................. 10 4.1

5.

Opbrengstenbegroting ...................................................................................................... 10

Resultaat .................................................................................................................................. 11 5.1

Resultaat grondexploitatie ................................................................................................ 11

5.2

Cashflow ........................................................................................................................... 11

5.3

Risico’s en kansen ............................................................................................................ 12

Bijlage 1 ........................................................................................................................................... 13 Bijlage 2 ........................................................................................................................................... 15

Pagina 3 van 17

Inleiding Voor u ligt de eerste grondexploitatie voor het project Van de Mortelstraat. In 2011 heeft de gemeenteraad besloten dat er op het gemeentelijk perceel woningen voor jongeren in het autistisch spectrum moeten komen. Een ontwikkelaar heeft de mogelijkheden o nderzocht, zowel stedenbouwkundig als financieel. Dit heeft geleid tot een plan waarbij sociale huurappartementen, enkele (goedkope) vrije sector appartementen en appartementen voor autistische jongeren, inclusief gemeenschappelijke ruimte, zijn gecombinee rd. De grondoverdracht aan de ontwikkelaar heeft reeds plaatsgevonden. Op basis van deze informatie is een grondexploitatie opgezet om de budgetten goed te kunnen bewaken en het resultaat te verwerken in de Meerjaren P rognose Grondbedrijf (MPG).

Afbeelding 1: Impressie Van de Mortelstraat

Pagina 4 van 17

1.

Doel en achtergrond

1.1

Doel en status

Het doel van dit rapport is om inzage te geven in de financiële stand van zaken van het project, de onderbouwing van de kosten en opbrengsten en de kansen en risico’s. Het project bevindt zich in de voorbereidingsfase. De omgevingsvergunning is inmiddels verleend. Voor de tot en met 31-12-2020 reeds gerealiseerde uitgaven en inkomsten is uitgegaan van het overzicht van de administratie die verwerkt is in de boekwaarde.

1.2

Grondexploitatie

De grondexploitatie is een berekening van de kosten en opbrengsten van alle grond in een plangebied. Deze wordt vastgesteld waarbij de kredieten door de Raad worden geaccordeerd. Een grondexploitatie wordt gemaakt voor alle Bouwgronden In Exploitatie (BIE). Gedurende het project wordt er ieder jaar een herziening gemaakt. Deze wordt verwerkt in het Boek Grondbedrijf. In de herziening worden de daadwerkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten uit de budgetten gehaald en verwerkt in de boekwaarde. De posten die hierdoor op ‘0’ komen zullen niet in de uitdraai van de exploitatie terugkomen in verband met de leesbaarheid van de grondexploitatie. Verplichtingen die aangegaan zijn, maar nog niet betaald of ontvangen zijn, worden uit de budgette n gehaald en verwerkt in de herziening onder “restant lopende verplichtingen”.

1.3

Gehanteerde documenten

De grondexploitatieberekening is gebaseerd op de volgende informatie:

2.4

 

Koopovereenkomst, getekend 23 en 27 december 2016. Nadere overeenkomst, getekend 23 en 27 december 2016.

 

Addendum bij Nadere overeenkomst, getekend 22 februari 2021. Gerealiseerde kosten en opbrengsten tot en met 31 december 2020.

 

Offerte bodemsanering van 16 februari 2021. Globale civiele raming van 16 augustus 2021.



Nota van afrekening van 16 augustus 2021.

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden de algemene uitgangspunten uiteengezet. In hoofdstuk 3 en 4 worden respectievelijk de berekende kosten en opbrengsten toegelicht. In hoofdstuk 5 wordt het exploitatieresultaat van de totale exploitatie behandeld en worden de kansen en risico’s benoemd.

Pagina 5 van 17

2.

Uitgangspunten

2.1

Plangebied

Het plangebied Van de Mortelstraat bestaat uit twee gebieden: het gemeentelijke gedeelte en het gedeelte in eigendom van de NWS. De NWS zal hier een zelfstandige ontwikkeling realiseren en deze kosten en opbrengsten die hiervoor gemaakt worden, zijn niet in deze grondexploitatie meegenomen. Het perceel van de gemeente is circa 0,5 ha groot en is gelegen tussen de Van der Mortelstraat, de Adriaan Mouriszweg, de Sartoriusstraat en het park.

2.2

Programma

Het programma betreft 37 appartementen en één gemeenschappelijke ruimte. In onderstaande tabel is het bouwprogramma weergegeven.

Programma doelgroep-woningen gemeenschappelijke ruimte sociale huurwoningen markthuurwoningen totaal

Aantal 8 1 24 5 38

Tabel 1: Programma

2.3

Uitvoering

Voor de berekening van de invloed van rente en kosten-/ opbrengstenstijgingen worden de volgende parameters gehanteerd:

Parameters prijsstijging kosten prijsstijging baten renteparameter kosten renteparameter baten

1,50% 0,00% 1,00% 1,00%

Tabel 2: Parameters

Voor de renteparameters is uitgegaan van de huidige regelgeving van de BBV voor het toerekenen van de rente (1,0%). De gehanteerde prijsstijging van de kosten is conform het algemeen gehanteerde percentage in de grondexploitaties, die zijn gebaseerd op de ‘Outlook grondexploitaties 2021’, zoals opgesteld door Metafoor. De opbrengsten worden niet geïndexeerd omdat dit een rentevergoeding betreft en een bijdrage voor het bouw- en woonrijp maken met een vaste prijs (zie verdere toelichting hoofdstuk 4.1).

2.4

Fasering

In de onderstaande tabel staat de fasering die gehanteerd is voor het berekenen van de grondexploitatie. In verband met de einddatum van de vergunning voor de bodemsanering wordt in

Pagina 6 van 17

september gestart met de sanering zodat dit nog in 2021 gereed is. Verwacht wordt dat begin 2022 gestart kan worden met de bouw. De grondopbrengsten zijn reeds ontvangen.

Fasering kosten grondkosten sloop en sanering plankosten bouwrijpmaken woonrijpmaken planstructuur, bijdragen, diversen opbrengsten grondopbrengsten overige opbrengsten Tabel 3: fasering

Pagina 7 van 17

2021

2022

2023

3.

Kosten

3.1

Kostenbegroting

De grondproductiekosten zijn bepaald op basis van de plankaart, de civiele raming, het programma en de overige relevante documenten. Hieronder zijn de uitgangspunten ten aanzien van de kostenbegroting toegelicht. De totale kosten bedragen c irca € 592.000 op prijspeil 01-01-2021.

Kostenbegroting grondkosten sloop en sanering plankosten bouwrijpmaken woonrijpmaken financiering planstructuur, bijdragen, diversen totaal kosten

€ € € € € € € €

1 74.546 243.653 6.665 160.000 31.715 75.000 591.580

Tabel 4: Kostenbegroting

3.2

Algemeen

Ten aanzien van de kostenraming zijn de volgende algemene uitgangspunten van toepassing: 

Alle in de grondexploitatie genoemde bedragen zijn uitgedrukt op prijspeil 01 -01-2021 en



exclusief btw, tenzij nadrukkelijk anders is vermeld. In de eenheidsprijzen is rekening gehouden met staartkosten van de civieltechnisch aannemer.

3.3

Grondkosten

De grondkosten bestaan uit de boekwaarde van het symbolische bedrag van € 1 voor de gro nd.

3.4

Sloop en sanering

Het terrein is vrij van opstallen dus er zijn geen sloopkosten opgenomen. Er zijn kosten opgenomen voor de bodemsanering en het rooien van de bomen. Daarnaast zijn kosten opgenomen voor het graven van de bouwkuip. Reden hiervan is dat de gemeente de verantwoordelijkheid heeft om schone grond te leveren aan de ontwikkelaar. Omdat er – ondanks onderzoek - nog een risico bestaat op het aantreffen van bodemvervuiling, is met de ontwikkelaar afgesproken dat de aannemer, die namens de gemeente de bodemsanering doet ten behoeve van de openbare ruimte, ook de bouwkuip van de ontwikkelaar zal ontgraven. Dit kan vertraging op een later moment voorkomen. De kosten voor het ontgraven van de bouwkuip komen voor rekening van de ontwikkelaar als onderdeel van zijn vastgoedontwikkeling (zie hoofdstuk 4.1).

Pagina 8 van 17

3.5

Planontwikkeling, voorbereiding en toezicht

Dit betreft de onder meer de projectmanagementkosten en het toezic ht bij het bouw- en woonrijp maken. Er is een plankostenraming gemaakt voor de nog te maken plankosten. Deze is hieronder weergegeven. De totale nog te maken plankosten bedragen € 100.000.

Plankostenraming project- en procesmanagement grondbedrijf ruimtelijke ordening en stedenbouw civiel en verkeer onderzoeken totaal

€ € € €

2021 15.000 6.000 3.000 16.000

€ € € €

2022 20.000 € 2.000 € 2.000 6.000 €

€

40.000

€

30.000

€

2023 totaal 5.000 € 40.000 2.000 € 10.000 € 5.000 23.000 € 45.000 € 30.000 € 100.000

Tabel 5: Plankostenraming

3.6

Bouwrijp maken

De kosten voor het bouwrijp maken betreffen alleen de reeds gemaakte kosten voor wat grondwerk. Er is een (globale) civiele raming opgesteld voor het bouw - en woonrijp maken. Naar verwachting worden zowel de bouw- als woonrijp werkzaamheden pas verricht nadat de appartemente n zijn gerealiseerd. Daarom is dit volledige bedrag onder het woonrijp maken opgenomen.

3.7

Woonrijp maken

De kosten voor het woonrijp maken zijn geraamd op € 150.000. Voor het woonrijp maken is rekening gehouden met:  

Grondwerk. Riolering (HWA en DWA).

 

De aanleg van verharding. De aanleg van groenvoorzieningen.

 

De aanleg van openbare verlichting en brandkranen. Inrichting van de openbare ruimte (2 bankjes en prullenbakken) .



Tijdelijke voorzieningen.

3.8

Financiering

Deze post bestaat uit de boekwaarde van toegeschreven rente tot en met 31-12-2020. De nog te verwachten rentekosten / -opbrengsten zijn opgenomen in de cashflowberekening van de grondexploitatie.

3.9

Planstructuur, bijdrage, diversen

Onder deze post valt de post onvoorzien van € 75.000. Dit is circa 10% van de nog te maken kosten voor het bouw en woonrijp maken en plankosten. Daarnaast is een post van € 50.000 opgenomen vanwege het risico op het aantreffen van asbest tijdens de uitvoering.

Pagina 9 van 17

4.

Opbrengsten

4.1

Opbrengstenbegroting

De grondopbrengsten bestaan uit de verkoop van de grond ten behoeve van het bouwplan. Hiernaast betaalt de ontwikkelaar: 

een rentevergoeding wegens de uitgestelde betaling over de periode 01-01-2019 en 30-06-



2021 conform de rekenrente van de gemeente. een bijdrage voor het ontgraven van de bouwkuip: de kosten die de aannemer maakt voor het graven van de bouwkuip zijn geraamd op € 15.000 (inclusief begeleiding). De werkelijke kosten zullen 1 op 1 worden doorbelast aan de ontwikkelaar. Hier zit dus geen risico aan



verbonden. een bijdrage voor de kosten van de gemeente voor het bouw - en woonrijp maken conform de overeenkomst met de ontwikkelaar.

In onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de in de grondexploitatie opgenomen opbrengsten. De totale opbrengsten bedragen circa € 731.000.

Opbrengstenbegroting boetes en rentes bijdrage ontgraven bouwkuip bijdrage bouw- en woonrijp maken grondverkoop totaal opbrengsten Tabel 6: Opbrengstenbegroting

Pagina 10 van 17

€ € € € €

19.938 15.000 132.231 564.000 731.169

5.

Resultaat

5.1

Resultaat grondexploitatie

Onderstaand overzicht laat de kosten en opbrengsten zien, zoals in de grondexploitatie opgenomen. In de grondexploitatie wordt een onderscheid gemaakt tussen de reeds betaalde kosten en ontvangen opbrengsten (boekwaarden) en de nog te maken kosten en opbrengsten (ramingen).

Resultaat kosten opbrengsten saldo - nominaal saldo - EW per 31-12-2023

€ € € €

x € 1.000 592 731 140 138

Tabel 7: Resultaat (x € 1.000) Het Saldo - nominaal zijn de opbrengsten min de kosten, zonder dat er rekening wordt gehouden met het aspect tijd. Er wordt dus niet gerekend met rente en inflatie. Vervolgens worden de kosten en de opbrengsten gefaseerd en wordt hierover rente en inflatie berekend. Het resultaat aan het einde van de looptijd is het Saldo - Eindwaarde (EW). Bij het resultaat moet worden opgemerkt dat bij de Jaarrekening 2014 een voorziening was getroffen van € 896.000. Door een wijziging van de BBV-regelgeving is deze voorziening in 2015 komen te vervallen en gewijzigd in een verlaging van de boekwaarde. Per saldo heeft het project dus een negatief resultaat. Dit wordt veroorzaakt door de hoge plankosten uit het verleden, de (hiermee samenhangende) rentelasten en de relatief lage grondopbrengst vanwege het programma.

5.2

Cashflow

In de onderstaande grafiek is het cashflowoverzicht van de grondexploitatie weergegeven. De grafiek laat het saldo tussen de kosten en opbrengsten per jaar zien en het saldo -verloop in de tijd.

Pagina 11 van 17

Afbeelding 3: Cashflowgrafiek

5.3

Risico’s en kansen

De risico’s en kansen zijn beperkt in het project. Het grootste risico zit in de bodemsanering. Hier is onderzoek naar verricht, alleen kan dit tijdens de uitvoering alsnog tegenvallen. Daarom is er ter dekking een relatief grote post onvoorzien opgenomen in de grondexploitatie (€ 75.000). Bij veel verontreiniging zou dit alsnog onvoldoende kunnen blijken, maar als de grond niet ernstiger vervuild is dan wordt verwacht, dan zou de post onvoorzien grotendeels kunnen vrijvallen ten gunste van het resultaat. Voor het bouw- en woonrijp maken gelden de gebruikelijke aanbestedings- en uitvoeringsrisico’s. Hieronder volgt de gevoeligheidsanalyse. Deze laat zien wat de gevolgen zijn wanneer de parameters, rente en inflatie, aangepast worden.

Gevoeligheidsanalyse uitgangspunt basisresultaat (eindwaarde) kostenstijging (-1%) kostenstijging (+1%) rente (-1%) rente (+1%) Tabel 8: Gevoeligheidsanalyse

Pagina 12 van 17

0,50% 2,50% 0,00% 2,00%

resultaat € € € € €

x € 1.000 verschil met basis 138 145 € 131 € 130 € 147 €

7 -7 -8 9

Bijlage 1 Eindwaardeberekening

Pagina 13 van 17

Pagina 14 van 17

Bijlage 2 Begroting

Pagina 15 van 17

Pagina 16 van 17

Voorstraat 42 2201 HW Noordwijk +31 (0)71 36 60 600 gemeente@noordwijk.nl noordwijk.nl Pagina 17 van 17