Bijlage Exploitatieplan Offem Zuid 2e herziening - AVG
Tekst van het document
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
Opdrachtgever: Titel: Versie: Datum: Status:
Gemeente Noordwijk Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening 1 juni 2020 DEFINITIEF
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
2
Gemeente Noordwijk
INHOUD 1.
Algemeen ............................................................................................................ 7 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
2.
Aanleiding...................................................................................................................... 7 Leeswijzer ..................................................................................................................... 8 Het planologisch besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld ............................... 8 Doel en functie van het exploitatieplan .......................................................................... 8 Begrenzing van het exploitatiegebied ............................................................................ 9 Jaarlijkse herziening en eindafrekening......................................................................... 9
Omschrijving van de werken en werkzaamheden ........................................ 11 2.1 2.2 2.3
Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied ............................................................................ 11 Aanleg nutsvoorzieningen ........................................................................................... 11 Inrichting openbare ruimte ........................................................................................... 11
3.
Grondeigenaren en te verwerven eigendommen ......................................... 13
4.
Toelichting op de regels ................................................................................. 15
5.
De exploitatieopzet .......................................................................................... 19 5.1 5.2 5.3 5.4
Ruimtegebruik ............................................................................................................. 19 Eigendomssituatie ....................................................................................................... 21 Programma.................................................................................................................. 21 Kosten ......................................................................................................................... 21
5.4.1 Inbrengwaarden (artikel 6.2.3 Bro) ................................................................................ 22 5.4.2 Onderzoekskosten (art. 6.2.4 onder a Bro)................................................................... 22 5.4.3 Bodemsanering (art. 6.2.4 onder b Bro) ....................................................................... 23 5.4.4 Bouw- en woonrijp maken (art. 6.2.4 onder c Bro) ....................................................... 23 5.4.5 Kosten buiten het exploitatiegebied (art. 6.2.4 onder e Bro) ........................................ 24 5.4.6 Plankosten (art. 6.2.4 onder g tot en met j Bro) ............................................................ 25 5.4.7 Rentelasten .................................................................................................................... 26 5.4.8 Samenvatting kosten ..................................................................................................... 26 5.5 Opbrengsten................................................................................................................ 26 5.5.1 Grondopbrengsten (art. 6.2.7 onder a Bro)................................................................... 26 5.5.2 Grondopbrengsten totaal en per eigenaar ....................................................................
27 5.6 Parameters, fasering en resultaat ............................................................................... 27 5.6.1 Parameters..................................................................................................................... 27 5.6.2 Fasering.......................................................................................................................... 28 5.6.3 Resultaat ........................................................................................................................ 28 5.7 Maximaal te verhalen kosten (art. 6.16 Wro) ............................................................... 28 5.8 Exploitatiebijdragen (art. 6.18 Wro) ............................................................................. 29 5.8.1 5.8.2
6.
Berekening exploitatiebijdragen .................................................................................... 29 Exploitatiebijdrage per exploitant................................................................................... 29
Toelichting op de bijlagen van deel A en deel B .......................................... 31 6.1 6.2
Toelichting bijlagen deel A........................................................................................... 31 Toelichting bijlagen deel B........................................................................................... 31
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
3
Gemeente Noordwijk
7.
Bijlagen bij de toelichting ............................................................................... 33
8.
Begrenzing van het exploitatiegebied ........................................................... 35
9.
Regels ............................................................................................................... 37
10.
De exploitatieopzet .......................................................................................... 41
11.
Bijlagen bij het exploitatiegebied, de exploitatieopzet en de regels .......... 45
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
4
Gemeente Noordwijk
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
5
Gemeente Noordwijk
DEEL A TOELICHTING
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
6
Gemeente Noordwijk
1.
Algemeen
1.1
Aanleiding
De gemeente Noordwijk wenst in het gebied Offem-Zuid een woonwijk te ontwikkelen. In verband daarmee is het globaal uit te werken bestemmingsplan 'Offem-Zuid’ vastgesteld (27 juni 2013) samen met het exploitatieplan ‘Offem-Zuid’ omdat op dat moment het kostenverhaal niet geheel anderszins verzekerd was. Tegen dit bestemmingsplan en exploitatieplan is destijds beroep ingesteld. Op 4 februari 2015 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan. Het bestemmingsplan werd daarmee onherroepelijk. Een beroepsonderdeel tegen het exploitatieplan werd gegrond verklaard, waarmee het exploitatieplan werd vernietigd. Met het vaststellen van een nieuw exploitatieplan is gewacht tot de vaststelling van het eerste uitwerkingsplan (Uitwerkingsplan Offem-Zuid, eerste fase). Het kostenverhaal was in de tussentijd nog niet geheel anderszins verzekerd waarmee vaststelling van een exploitatieplan noodzakelijk is geweest. Door parallelle vaststelling met het uitwerkingsplan is het exploitatieplan destijds actueel afgestemd op de invulling van een eerste deelgebied. Het exploitatieplan kende daarmee een gemengd karakter: het was nog globaal voor de nog niet uitgewerkte gebieden (overeenkomstig artikel 6.13 lid 3 Wro) en niet globaal voor het gebied van het eerste uitwerkingsplan.
Eerste herziening Op 15 maart 2018 is de eerste herziening van het exploitatieplan vastgesteld. Ten opzichte van het oorspronkelijke exploitatieplan zijn daarin, samengevat, onderstaande wijzigingen doorgevoerd. 1.
Kleine programma aanpassingen voor wat betreft de eerste fase.
2.
Opname kosten voor archeologisch onderzoek als gevolg van meer recente informatie
3.
Aanpassing kosten bodemsanering als gevolg van meer recent onderzoek
4.
Verwerking gerealiseerde kosten
5.
Aanpassing renteparameter op basis van actueel percentage
6.
Doorvoeren noodzakelijke indexaties
7.
Verwerken rentekosten
8.
Wijzigingen met betrekking tot te verhalen kosten en de verdeling ervan per eigenaar als gevolg van bovenstaande wijzigingen
Onderdelen 1, 2 en 3 zijn daarbij aangemerkt als structurele wijzigingen. Tweede herziening Onderhavig document betreft de tweede herziening van het exploitatieplan Offem-Zuid. In deze tweede herziening is aangesloten bij meer recente informatie over de inrichting van het gebied inclusief een gedetailleerde verkavelingsopzet die passend is binnen de kaders van het moederplan. Verder zijn, samengevat, onderstaande wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de eerste herziening. Waar van toepassing zijn de wijzigingen per onderdeel gedetailleerd in beeld gebracht in de navolgende hoofdstukken. 1.
Programmawijzigingen als gevolg een meer gedetailleerd stedenbouwkundig plan
2.
Aanpassing kosten bodemsanering als gevolg van gewijzigde inzichten
3.
Aanpassing kosten bouw- en woonrijp maken als gevolg van meer recente inzichten
4.
Gewijzigde kosten voor voorzieningen buiten het exploitatiegebied als gevolg van nieuwe ramingen en nieuw voorziene noodzakelijke werkzaamheden
5.
Opname kosten ten behoeve van realisatie van een geluidswal naar aanleiding van nader geluidsonderzoek
6.
Gewijzigde grondopbrengsten als gevolg van een actuele residuele grondprijsberekening
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
7
Gemeente Noordwijk
7.
Verwijzing naar een actuele doelgroepenverordening met een daarin opgenomen termijn van 30 jaar waarbij de sociale huurwoningen beschikbaar moeten blijven voor de beoogde doelgroep
8.
Verwerking gerealiseerde kosten en opbrengsten
9.
Doorvoeren noodzakelijke indexaties
10.
Verwerken rentekosten
11.
Wijzigingen met betrekking tot te verhalen kosten en de verdeling ervan per eigenaar als gevolg van bovenstaande wijzigingen
Onderdelen 1 tot en met 7 worden aangemerkt als structurele wijzigingen. In deze tweede herziening van het exploitatieplan wordt onderstaande terminologie gehanteerd om naar de verschillende versies van het exploitatieplan te verwijzen. Dit is alleen van toepassing waar de vergelijking tussen versies wordt gemaakt:
1.2
Het exploitatieplan of het Moederplan: Op 23 februari 2017 vastgesteld exploitatieplan
Exploitatieplan Offem-Zuid, eerste herziening: Op 15 maart 2018 vastgestelde eerste herziening van het exploitatieplan
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening: Onderhavige herziening van het exploitatieplan
Leeswijzer
Het exploitatieplan bestaat uit een toelichtend deel (deel A) en een bindend deel (deel B). In de navolgende tekst komen in deel A per hoofdstuk de volgende onderdelen aan de orde:
In hoofdstuk 1 eerst algemene onderdelen, zoals de koppeling met het ruimtelijk besluit (1.3), doel en functie van het exploitatieplan (1.4), begrenzing van het exploitatieplan (1.5), jaarlijkse herziening en eindafrekening (1.6) Vervolgens de omschrijving van werken en werkzaamheden in hoofdstuk 2 Grondeigenaren en te verwerven gronden in hoofdstuk 3 Een hoofdstuk voor toelichtingen op de regels in hoofdstuk 4 Een toelichting op de exploitatieopzet in hoofdstuk 5 Een toelichting op de bijlagen van zowel deel A (de toelichting) als van deel B (het exploitatieplan) in hoofdstuk 6 en Bijlagen bij de toelichting in hoofdstuk 7
In deel B komen de volgende onderdelen aan de orde:
1.3
Het exploitatiegebied in hoofdstuk 1 De regels in hoofdstuk 2 De exploitatieopzet in hoofdstuk 3 en Bijlagen bij het exploitatiegebied, de regels en de exploitatieopzet in hoofdstuk 4
Het planologisch besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld
Het exploitatieplan is gekoppeld aan het bestemmingsplan 'Offem-Zuid’ vastgesteld op 27 juni 2013. De bedoeling is hier woningbouw te realiseren uitgaande van maximaal 750 woningen. Om dit mogelijk te maken zijn diverse activiteiten nodig binnen en buiten het exploitatiegebied. Bij de activiteiten binnen het exploitatiegebied valt onder meer te denken aan aanpassing en aanleg van (ondergrondse) infrastructuur, groenvoorzieningen en natuur. Bij activiteiten buiten het plangebied valt onder meer te denken aan verlaging van de snelheid op de naastgelegen Beeklaan en de realisatie van een noodzakelijke rotonde.
1.4
Doel en functie van het exploitatieplan
Om te komen tot het bestemmingsplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van bebouwing en van de openbare voorzieningen te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig waarvoor ook kosten worden gemaakt. Met diverse eigenaren/exploitanten in het exploitatiegebied is
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
8
Gemeente Noordwijk
geen anterieure grondexploitatieovereenkomst gesloten waardoor het kostenverhaal niet anderszins verzekerd is. Doel is daarom met het exploitatieplan de basis te leggen voor het verhalen van grondexploitatiekosten. In een exploitatieplan is het mogelijk regels op te nemen. Regels in een exploitatieplan zijn locatieeisen voor de werken en werkzaamheden voor bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Dit kunnen ook regels zijn voor fasering van de werkzaamheden of voor koppelingen tussen werken en werkzaamheden of tussen werken, werkzaamheden en bouwplannen. Het kunnen ook regels zijn voor de aanwijzing van gronden voor sociale woningbouw of voor uitgifte in particulier opdrachtgeverschap. Dit zijn eisen waar grondeigenaren aan gebonden zijn. Samengevat dient de vaststelling van het exploitatieplan ertoe om de noodzakelijke publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal (art. 6.17 Wro) en voor het stellen van locatie-eisen (art. 6.13 Wro). De berekening van de exploitatiebijdragen vindt, op basis van het exploitatieplan, plaats in het betalingsvoorschrift bij de te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen of in een exploitatieovereenkomst voor zover deze wordt gesloten na de vaststelling van het exploitatieplan.
1.5
Begrenzing van het exploitatiegebied
Het exploitatiegebied valt binnen het bestemmingsplan en is kleiner dan het bestemmingsplangebied. De volgende onderdelen zijn geen onderdeel van het exploitatiegebied, maar wel van het bestemmingsplangebied:
De provinciale weg N206 en de Herenweg: Hier zijn geen bouwplannen voorzien in de zin van het Bro en er vinden geen werkzaamheden aan plaats De Beeklaan: Ten behoeve van de ontwikkeling van Offem-Zuid zullen werkzaamheden plaatsvinden aan de Beeklaan. Dit betreft het downgraden van deze weg zodat verkeer wordt afgeremd en de realisatie van een rotonde. Deze elementen en de ondergrond ervan zijn reeds in eigendom van de gemeente en verwerving ervan is niet aan de orde. De werkzaamheden aan deze elementen zijn opgenomen als bovenwijkse voorzieningen. De kosten zijn naar rato van profijt opgenomen De te handhaven bebouwing langs de westkant van het plangebied en langs de noordkant van het plangebied: Hier worden geen nieuwe bouwplannen in de zin van het Bro gerealiseerd en vinden ook geen werkzaamheden aan het openbaar gebied plaats De Hogeweg en de bestaande watergangen: Deze elementen en de ondergrond ervan zijn reeds in eigendom van de gemeente en verwerving ervan is niet aan de orde. De werkzaamheden aan deze elementen zijn opgenomen als bovenwijkse voorzieningen.
De concrete begrenzing van het exploitatieplangebied is opgenomen op de Kaart exploitatiegebied en situatie bij vaststelling exploitatieplan (bijlage 1). Deze grens is ongewijzigd ten opzichte van de eerste herziening.
1.6
Jaarlijkse herziening en eindafrekening
De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste één keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage met uitzondering van die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning voor het bouwen is verstrekt of waarvoor een overeenkomst over grondexploitatie is gesloten. Herziening kan ook leiden tot het aanpassen, laten vallen of toevoegen van voorschriften ten aanzien van locatieeisen of tot wijzigingen ten aanzien van het grondgebruik, hetgeen ook kan doorwerken in de tot het exploitatieplan behorende bijlagen. Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (art. 6.20 lid 1 Wro) ten aanzien van exploitatiebijdragen die via omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn voldaan. Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro.
Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (of aan diens rechtsopvolger).
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
9
Gemeente Noordwijk
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
10
Gemeente Noordwijk
2.
Omschrijving van de werken en werkzaamheden
2.1
Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied
Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:
2.2
Verwijderen opstallen, bovengrondse en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en opschonen gebied Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken Grondwerkzaamheden: Afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen. Doelstelling is de realisatie van een gesloten grondbalans Het treffen van watercompenserende maatregelen Het dempen van bestaande watergangen Het treffen van grondwaterregulerende maatregelen Uitvoeren sanering bodem Aanbrengen openbare verlichting door aanleg leidingen
Aanleg nutsvoorzieningen
Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht:
2.3
Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen zoals transformatorhuisjes en verdeelkasten
Inrichting openbare ruimte
Voor de inrichting van het openbaar gebied worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht (zowel in de fase van bouwrijp maken als van het woonrijpmaken van het openbaar gebied):
Aanleg bouwwegen Aanleg ontsluitingen Aanleg definitieve wegen, parkeerplaatsen, fietspaden, voetpaden en bijbehorende bermen Aanleg riolering Planten bomen en struiken langs wegen en aanleg van plantsoenen Aanbrengen straatmeubilair Realisatie speelvoorzieningen Aanleg bluswatervoorzieningen Aanbrengen openbare verlichting
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
11
Gemeente Noordwijk
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
12
Gemeente Noordwijk
3.
Grondeigenaren en te verwerven eigendommen
De eigendomssituatie is aangegeven op de Eigendomskaart, bijlage 2. Het oorspronkelijk grondgebruik is aangegeven op de Kaart oorspronkelijk grondgebruik en exploitatiegrens (bijlage1). Tevens is een kaart met de beoogde toekomstige situatie toegevoegd (bijlage 3). Op deze bijlage is een deel van het exploitatiegebied in kleur ingetekend. Een ander deel is nog in zwart/wit weergegeven. Het gedeelte dat is ingekleurd betreft het gebied dat is uitgewerkt in een uitwerkingsplan. Het zwart/wit ingetekende gedeelte is nog niet uitgewerkt in een uitwerkingsplan en is daarmee meer indicatief van aard. Deze verkavelingskaart met de beoogde toekomstige situatie past binnen de kaders van het bestemmingsplan en het uitwerkingsplan waarvan de verbeeldingen zijn opgenomen als bijlage 4 en 5. De kaart is gewijzigd ten opzichte van de eerste herziening van het exploitatieplan. Net als bij de eerste herziening merkt de gemeente geen gronden aan als te verwerven. Ook van eventuele onteigening is geen sprake. De eigendommen in het gebied zijn verdeeld als opgenomen in onderstaande tabel. Bijlage 2 correspondeert met deze tabel. Tabel 3.1 Eigendomssituatie Offem-Zuid
Eigenaar Gemeente Noordwijk Admiraal, Campri Vastgoed BV TOTAAL
m² Kleur op bijlage 2 74.083 Groen en oranje 10.363 Lichtblauw 156.779 Roze en donkerblauw 241.225
Ten opzichte van de eerste herziening zijn wijzigingen in de tabel aangebracht. Sinds de eerste herziening zijn de voormalige eigendommen van L., F.L. en W.A. van Limburg Stirum geleverd aan Campri Vastgoed BV. Dit is aangepast in de tabel.
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
13
Gemeente Noordwijk
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
14
Gemeente Noordwijk
4.
Toelichting op de regels
Artikel 1 Begripsbepalingen In dit artikel zijn veel gebruikte begrippen gedefinieerd. Artikel 2 Eisen aan werken en werkzaamheden en regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden De uitvoering van de werken en werkzaamheden dient plaats te vinden conform het gemeentelijk beleid over bouw- en woonrijp maken van te ontwikkelen gebieden. Door deze eis te stellen wordt de kwaliteit gewaarborgd. Tevens dient de uitvoering van de werken en werkzaamheden te voldoen aan het Beeldkwaliteitsplan Offem-Zuid (bijlage 7) en het op te stellen ontwerp voor de ecologische zone . Deze laatste twee toetselementen zijn toegevoegd ten opzichte van de eerste herziening. Artikel 3 Faseringsregel Het exploitatiegebied is ingedeeld in twee fasen. Dit is weergegeven op de Kaart exploitatiegebied en situatie bij vaststelling exploitatieplan. Het gebied ten noordwesten van de Achterweg inclusief de Achterweg is fase 1 en het gebied vanaf de Achterweg en het zuidoostelijk daarvan gelegen deel is fase 2. Ten aanzien van deze beide fasen is een faseringsregel opgenomen. Daarmee is de ontwikkeling gekoppeld aan tijdvakken. Deze is ontleend aan een planning gekoppeld aan marktverwachtingen. De bedoeling is dat niet alle woningen tegelijk op de markt komen, want dan zou het gebied zijn eigen concurrentie veroorzaken.
Zonder een faseringsregel zou er een overaanbod kunnen ontstaan dat het financiële resultaat niet ten goede komt. De faseringsregel heeft een onderverdeling in fasen van bouwrijp maken, verlening omgevingsvergunning voor het bouwen en gebruiksrijp maken. De faseringsregel komt er op neer dat de deelgebieden elkaar opvolgen en dat het bouwrijp maken, de vergunningverlening en het gebruiksrijp maken niet eerder mogen plaatsvinden dan het beginjaartal dat daarvoor in de faseringstabel is aangegeven. Bij volgende herzieningen van het exploitatieplan wordt bezien in hoeverre onderstaande jaartallen aangepast moeten worden. Indien een versnelling mogelijk blijkt te zijn, zal dit worden doorgevoerd in deze faseringsregel. Onderstaande tabel is ongewijzigd ten opzichte van de eerste herziening.
Fase 1 2
Bouwrijp maken inclusief Verlening aanleg bouwwegen en omgevingsvergunning riolering bouwen 2017-2021 2017-2021 2020-2024 2020-2024
Gebruiksrijp maken openbare ruimte 2017-2021 2020-2024
Artikel 4 Regels over uitvoering van werken en werkzaamheden Met deze regels wordt gemeentelijke regie gewaarborgd over de uitvoering van de werken en werkzaamheden. De gemeente acht het noodzakelijk om eisen te stellen aan de uitvoering en de wijze van uitvoering van de werken en werkzaamheden. Deze regels zijn onder meer vervat in het LIOR/UVOR. In artikel 4 gaat het om regels ten aanzien van het proces, van goedkeuring van bestekken, van aanbesteding en van toezicht op de uitvoering. 4.1 Goedkeuring plan van aanpak Voorafgaande aan de start van de werkzaamheden is het van belang om, aan de voorkant van het uitvoeringsproces, te kunnen waarborgen dat tijdens de uitvoering overeenkomstig het LIOR/UVOR wordt gewerkt en aldus handhavend optreden zoveel mogelijk te kunnen vermijden. Om dit te bereiken moet een plan van aanpak worden opgesteld. Hierin moet ook aandacht worden besteed aan de procesmatige kant van de uitvoering. Dit plan heeft de voorafgaande goedkeuring nodig van burgemeester en wethouders. Ingediende plannen van aanpak moeten voldoen aan het LIOR/UVOR alsook aan het beeldkwaliteitsplan Offem-Zuid en het op te stellen ontwerp voor de ecologische zone. Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
15
Gemeente Noordwijk
4.2 Goedkeuring bestekken Ten aanzien van de voorafgaande toetsing en goedkeuring van bestekken geldt hetzelfde als gesteld in paragraaf 4.1. Toetsing vindt plaats aan een goedgekeurd plan van aanpak als bedoeld in artikel 4.1. 4.3 Aanbesteding Op grond van Europees recht en - in lijn daarmee - op grond van gemeentelijk beleid rekent de gemeente het tot haar taak om mededinging te bewerkstelligen als het gaat om werken, leveringen en diensten, zoals bedoeld in de Aanbestedingswet 2012 en het Aanbestedingsbesluit. De desbetreffende Europese regels en beginselen zijn voor Nederland vervat in de Aanbestedingswet 2012 en het Aanbestedingsbesluit (waarin de Gids proportionaliteit als verplicht te volgen richtsnoer is voorgeschreven).Om te waarborgen dat deze aanbestedingen conform deze regels worden gehouden schrijft de gemeente voor dat eerst een aanbestedingsprotocol bij burgemeester en wethouders moet worden ingediend. Uit dit protocol moet blijken voor welke werken en werkzaamheden de aanbestedingsregelgeving leidt tot welke vorm van aanbesteding. Na goedkeuring door burgemeester en wethouders volgt een tweede stap: De aanbestedingsprocedure zelf. Voordat feitelijk wordt gegund dient het verslag van de tot dan toe gevoerde aanbestedingsprocedure met een voorgenomen gunningbesluit ter goedkeuring aan burgemeester en wethouders te worden voorgelegd.
Beide goedkeuringsstappen dienen er toe dat de gemeente zich ervan verzekert dat de geldende aanbestedingsregels worden nageleefd. 4.4. Eindinspectie en tussentijdse inspecties Ondanks de waarborgen als bedoeld in de artikelen 4.1 tot en met 4.3 is het niet uitgesloten dat bij de uitvoering niet wordt voldaan aan de bestekken. De gemeente moet hier controle op kunnen uitoefenen. Dit is in het bijzonder van belang voor de inrichting van de openbare ruimte. Dat heeft betrekking op het aanbrengen en aanleggen van openbare voorzieningen. Hieronder worden de voorzieningen verstaan zoals aangegeven in artikel 6.2.5 Bro. Met het oog op de overdracht van de openbare voorzieningen in beheer aan de gemeente is voorafgaande eindinspectie van de werken en werkzaamheden nodig. De gemeente wil alsdan kunnen controleren of de voorzieningen conform de regels zijn aangelegd en voldoende kwaliteit hebben om ze in beheer over te nemen. Tijdens het proces van uitvoering zijn ook tussentijdse inspecties nodig. Voor een goed beheer door de gemeente is ook gemeentelijke eigendom van de openbare voorzieningen nodig. Met het oog daarop stelt de gemeente zich op het standpunt dat de openbare voorzieningen eerst correct - conform de regels van dit exploitatieplan - moeten zijn opgeleverd voordat zij de grond ervan in eigendom overneemt.
In artikel 4.4 is aangegeven dat zij te allen tijde vrije toegang heeft tot het exploitatiegebied. Haar inspecterende bevoegdheid is daarmee niet beperkt tot de (toekomstige) openbare ruimte, maar heeft ook betrekking op het uitgeefbare gebied. Inspectie is immers ook nodig voor bijvoorbeeld zaken met betrekking tot het creëren van de juiste maaiveldhoogte, tot het treffen van maatregelen voor hemelwaterafvoer en de grondstromen binnen het exploitatiegebied. Artikel 5 en 6 Sociale huurwoningen en sociale koopwoningen Het bestemmingsplan Offem-Zuid voorziet in de regel dat minstens 30% van de te bouwen woningen in de sociale sector moet worden gebouwd. In dit exploitatieplan wordt dat nader geconcretiseerd door te differentiëren naar sociale huurwoningen (artikel 5)- en sociale koopwoningen (artikel 6) en naar uitwerkingsgebieden (de afbakeningen van de respectievelijke uitwerkingsplannen, zoals aangegeven op de verbeelding van een uitwerkingsplan). Voor die deelgebieden wordt uitgegaan van een vast aantal sociale huurwoningen en sociale koopwoningen. In sommige deelgebieden gelden wat lagere percentages dan 30 en in andere deelgebieden hogere percentages dan 30. In het deelgebied dat afgebakend wordt door het gebied van het Uitwerkingplan Offem-Zuid, eerste fase is het gezamemlijke aantal op 58 bepaald, waarvan 40 in de huur- en 18 in de koopsector.
In onderstaande figuur betreft dit het blauw gearceerde gedeelte. Verder zijn in onderstaande figuur nog drie zones zichtbaar met respectievelijk 37, 34 en 36 sociale huurwoningen die in die zones gerealiseerd moeten worden. De regels met betrekking tot deze woningen zijn toegevoegd ten opzichte van de eerste herziening. Onderstaande figuur geeft een overzicht van de resulterende zones inclusief bijbehorende aantallen woningen in de sociale categorie.
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
16
Gemeente Noordwijk
Bedoeling van de artikelen 5 en 6 is dat deze woningen ook daadwerkelijk bij de daarvoor bestemde doelgroep in gebruik komen. Om te voorkomen dat dit doel doorkruist zou kunnen worden is een verbod opgenomen om - via verkoop - de sociale huurwoningen buiten de huursfeer te brengen en een verbod om buiten de doelgroep te verhuren (artikel 5.2). Verder is het verboden de sociale huuren sociale koopwoningen binnen een bepaalde termijn te verkopen aan personen buiten de doelgroep. Voor sociale huurwoningen is die periode dertig jaar en voor sociale koopwoningen tien jaar. De doelgroepen en instandhoudingstermijnen zijn beschreven in de gemeentelijke ‘Verordening doelgroepen sociale woningbouw 2019’. Ten opzichte van de eerste herziening is de instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen gewijzigd van tien naar dertig jaar conform de meest recent vastgestelde Verordening doelgroepen sociale woningbouw 2019. Het is de bedoeling bij volgende uitwerkingsplannen dezelfde benadering te hanteren. In het kader van bijbehorende herzieningen van dit exploitatieplan volgen alsdan aanvullende regels. Artikel 7 Verbodsbepaling Artikel 7 lid 1 en 2 voorziet in een algemene bepaling dat het verboden is te handelen in strijd met de regels van het exploitatieplan.
In lid 3 is een afwijkingsbepaling opgenomen die betrekking heeft op de werken en werkzaamheden, de uitvoering ervan en het proces om tot de uitvoering ervan te komen. Dit alles is gekoppeld aan de LIOR/UVOR, het beeldkwaliteitsplan Offem-Zuid en het op te stellen ontwerp voor de ecologische zone. Het LIOR/UVOR bevat algemeen beleid voor het bouw- en woonrijp maken van te ontwikkelen gebieden. Het beeldkwaliteitsplan Offem-Zuid en het op te stellen ontwerp voor de ecologische zone bevatten bepalingen waaraan de inrichting van het gebied moet voldoen. Op voorhand kan niet worden uitgesloten dat in specifieke gevallen dit beleid niet geheel past op onderdelen van het exploitatiegebied. Het verbod zou dan te rigide werken. De nodige flexibiliteit wordt gecreëerd met deze afwijkingsbepaling. In lid 4 en 5 zijn twee algemene mogelijkheden opgenomen voor het verlenen van afwijking van voorschriften en verbodsbepalingen uit dit exploitatieplan ter bevordering van de flexibiliteit van het exploitatieplan. Lid 4 kan alleen worden toegepast wanneer de afwijking past in een in voorbereiding zijnde herziening. Van een in voorbereiding zijnde herziening is sprake wanneer burgemeester en wethouders hebben besloten een herziening in voorbereiding te nemen. Deze hoeft nog niet in ontwerp ter inzage te liggen (zoals bij de afwijking van lid 5 wel het geval is).
Wel wordt in dit besluit aangegeven op welke onderdelen van het exploitatieplan die herziening in ieder geval betrekking heeft. Omdat het een algemene afwijkingsbevoegdheid betreft, houdt de gemeente rekening met de mogelijkheid dat de afwijking door moet werken in de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan. Om die reden is een koppeling gelegd met een in voorbereiding zijnde herziening. In gevallen waarin de afwijking niet leidt tot een verhoging van de kosten van grondexploitatie ten opzichte van de raming daarvan in het exploitatieplan (of een intussen vastgestelde herziening daarvan) en/of in gevallen waarin de afwijking niet leidt tot de inperking van de mogelijkheden van andere grondeigenaren om de bouwmogelijkheden te benutten, is een procedure op zijn plaats die de rechtsbescherming biedt die daar bij hoort. Een lichtere procedure kan dan volstaan vanwege de gewenste flexibiliteit in de voortgang van de uitvoering van de werken en werkzaamheden.
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
17
Gemeente Noordwijk
Wanneer de genoemde effecten wel het gevolg zijn van het toestaan van de afwijking is het nodig dat de andere eigenaren inzichtelijk hebben wat de effecten zijn voor hun exploitatiebijdragen en de bouwmogelijkheden op hun gronden. Daar is lid 5 voor bedoeld. Door het ter inzage leggen van een ontwerp van een herziening wordt aan andere eigenaren duidelijk gemaakt wat de gevolgen voor de exploitatiebijdragen zijn en eventueel voor hun bouwmogelijkheden. Artikel 8 Citeertitel Overtreding van de Regels wordt aangemerkt als een strafbaar feit. Daarmee wordt een strafbaar feit bedoeld in de zin van de Wet op de Economische Delicten. De Regels kunnen worden aangehaald als ‘Regels Exploitatieplan Offem-Zuid’.
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
18
Gemeente Noordwijk
5.
De exploitatieopzet
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit:
Een raming van de inbrengwaarden (inclusief peildatum) Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (inclusief peildatum) Een raming van de opbrengsten (inclusief peildatum) Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden Zo nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en zo nodig koppelingen hiertussen De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden
Alle genoemde bedragen in dit hoofdstuk hebben prijspeil 1 januari 2019 tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Leeswijzer Om de exploitatiebijdrage per exploitant te berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op het ruimtegebruik, de eigendomssituatie, het programma, de kosten en opbrengsten, de grondgebruik-analyse, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen kosten en de exploitatiebijdrage per exploitant op basis van opbrengstpotentie.
5.1
Ruimtegebruik
De begrenzing van het exploitatiegebied is omschreven in hoofdstuk 1. Ten behoeve van het kunnen bepalen van de kosten die samenhangen met het transformeren van het gebied naar de beoogde woningbouwlocatie is het noodzakelijk in beeld te brengen hoeveel m² verharding, groen, water en braakliggend terrein zich in de oorspronkelijke situatie in het plangebied bevindt en hoeveel dit in de toekomst zal zijn. Deze vergelijking geeft input voor de op te stellen kostenraming voor de realisatie van werken en werkzaamheden. Het oorspronkelijk ruimtegebruik is digitaal opgemeten. Bijlage 1 presenteert de bijbehorende kaart. Onderstaande tabel presenteert de oppervlakten. Het onderdeel Groen bevat tevens de smalle tussenliggende slootjes tussen de verschillende kavels. De coderingen corresponderen met de codering op bijlage 1. Dit is ongewijzigd ten opzichte van de eerste herziening.
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
19
Gemeente Noordwijk
Tabel 5.1 Oorspronkelijk ruimtegebruik exploitatiegebied Bebouwing B1 B2 B3 B4 B6 B7 B8 B9 B10 B11 B12 B13 B14 B15 B16 B17 Totaal bebouwing Groen A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 Totaal groen Verharding V1 V7 Totaal verharding TOTAAL
m² 62 83 34 12 51 145 457 104 2.105 80 49 65 63 900 248 53 4.511 113.450 8.752 13.383 20.350 23.951 40.035 7.236 2.088 1.322 230.567 3.865 2.282 6.147 241.225
Het toekomstig ruimtegebruik kan in dit geval nog niet geheel gebaseerd worden op een concreet stedenbouwkundig plan. Voor een deel wel. Dit betreft het gedeelte waarvoor een uitwerkingsplan is opgesteld. In bijlage 3 is een deel van het exploitatiegebied in zwart/wit weergegeven om het statusverschil te duiden ten opzichte van de gedeelten waarvoor een uitwerkingsplan is vastgesteld. Ten behoeve van het opstellen van de exploitatieopzet is aangesloten bij de kaart uit bijlage 3 (zowel voor het uitgewerkte als indicatieve gedeelte). Naar aanleiding van bovenstaande aannamen en uitgangspunten presenteert onderstaande tabel de daaruit resulterende digitaal opgemeten oppervlakten. Bijlage 3 presenteert de bijbehorende kaart. Deze kaart is ten opzichte van de eerste herziening gewijzigd als gevolg van meer recente inzichten in de inrichting van het gebied die zijn verwerkt in de stedenbouwkundige opzet. De wijzigingen zijn zichtbaar in onderstaande tabel. Tabel 5.2 Toekomstig ruimtegebruik exploitatiegebied
Element Uitgeefbaar Verharding Groen Water TOTAAL
TOTAAL 2e herziening (m²) TOTAAL 1e herziening (m²) Verschil (m²) TOTAAL 2e herziening (%) 97.735 97.974 -239 41% 63.861 62.532 1.329 26% 56.113 53.699 2.414 23% 23.516 27.020 -3.504 10% 241.225 241.225 0 100%
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
20
Gemeente Noordwijk
5.2
Eigendomssituatie
Bijlage 2 presenteert de eigendomssituatie in het exploitatiegebied. Onderstaande tabel presenteert de oppervlakten per eigenaar. Tevens is in onderstaande tabel gepresenteerd hoe het uitgeefbaar oppervlak per eigenaar is opgenomen gebaseerd op de kaart met de beoogde toekomstige situatie als opgenomen als bijlage 3. Er wordt hierbij nogmaals gewezen op het statusverschil dat in die bijlage 3 zichtbaar is. Voor het ingekleurde deel is een uitwerkingsplan beschikbaar waar dit voor het niet ingekleurde deel niet het geval is. De kaart is voor dat onderdeel dus slechts indicatief van aard. Tabel 5.3 Eigendomssituatie en verdeling toekomstig ruimtegebruik per eigenaar Element Uitgeefbaar Verharding Groen Water TOTAAL
Gemeente Noordwijk (m²) 30.459 25.687 13.060 4.877 74.083
5.3
Admiraal (m²) Campri Vastgoed (m²) TOTAAL 2e herziening (m²) TOTAAL 2e herziening (%) 5.308 61.968 97.735 41% 3.882 34.292 63.861 26% 845 42.208 56.113 23% 328 18.311 23.516 10% 10.363 156.779 241.225 100%
Programma
Onderstaande tabel presenteert het te realiseren programma per eigenaar. Ook deze tabel is gebaseerd op bijlage 3 waarin de beoogde toekomstige situatie is opgenomen inclusief het daarin opgenomen statusverschil.Ten opzichte van de eerste herziening zijn hierin wijzigingen doorgevoerd als gevolg van meer recente informatie. Tevens is een nieuwe categorie woningen toegevoegd. Dit betreft de ogenomen woon-zorgwoningen. Tabel 5.4 Programma Type Eengezins Sociaal Betaalbaar Middenduur Herenhuis Special 2^1 kap Vrijstaand Subtotaal Meergezins Sociaal Betaalbaar Middenduur Duur Woon-zorg Subtotaal TOTAAL
Gemeente Noordwijk Admiraal Campri Vastgoed TOTAAL (aantal) TOTAAL (%) 18 5 39 61 2 35 2 162
8 0 4 20 0 4 0 36
65 0 27 113 0 44 25 274
91 5 70 194 2 83 27 472
14% 1% 11% 30% 0% 13% 4% 74%
56 0 12 12 0 80 242
0 0 0 0 0 0 36
42 0 36 0 8 86 360
98 0 48 12 8 166 638
15% 0% 8% 2% 1% 26% 100%
Bij de eerste herziening was uitgegaan van totaal 676 te realiseren woningen. Op basis van de meer gedetailleerde informatie is nu uitgegaan van 638 te realiseren woningen.
5.4
Kosten
In deze paragraaf worden de kostenposten toegelicht en onderbouwd. Welke kostensoorten worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Tenzij anders vermeld leveren de investeringen alleen profijt op voor het exploitatiegebied Offem-Zuid, ze worden alleen gedaan voor dit exploitatiegebied en om die reden is een toerekening van 100% van de kosten proportioneel. Het percentage van de kosten dat reeds gerealiseerd is, bedraagt bij de tweede herziening van het exploitatieplan 66,7% van de totale kosten en 28,9% van de totale kosten minus de inbrengwaarden. Algemeen geldt als wijziging bij de tweede herziening van het exploitatieplan dat waar van toepassing indexeringen zijn doorgevoerd om de kosten van prijspeil 1 januari 2017 naar 1 januari 2019 aan te passen. Dit is gedaan met een percentage van respectievelijk 1,4% (2017 naar 2018) en 1,7% (2018 naar 2019) conform de CPI-index over 2017 en 2018.
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
21
Gemeente Noordwijk
5.4.1 Inbrengwaarden (artikel 6.2.3 Bro) Inbrengwaarden gronden en opstallen (art. 6.2.3 onder a en b Bro) De opgenomen inbrengwaarden van de gronden in het exploitatiegebied zijn gebaseerd op een onafhankelijke taxatie uitgevoerd door taxateurs/deskundigen de heren van Arcadis (Taxatierapport inbrengwaarde exploitatieplan Offem-Zuid te Noordwijk). De rapportage is bijgevoegd als bijlage 8. De prijspeildatum is 1 augustus 2016. Artikel 6.13 lid 5 Wro geeft aan hoe de inbrengwaarde van grond moet worden bepaald. De inbrengwaarden zijn getaxeerd op basis van de verkeerswaarde ervan uitgaande dat niet onteigend wordt conform de eerste zin van artikel 6.13 lid 5 Wro. In onderstaande tabel staan de gronden die per eigenaar worden ingebracht welke inbrengwaarden met de bijbehorende rente sinds de eerste herziening zijn opgehoogd. Uiteraard is de naam van eigenaren van Limburg Stirum gewijzigd naar Campri Vastgoed in lijn met de levering van deze eigendommen aan Campri Vastgoed sinds de eerste herziening. Tabel 5.5 Inbrengwaarden
Eigenaar m² Gemeente Noordwijk 74.083 Campri Vastgoed 156.779 Admiraal 10.363 Totaal 241.225
1e herziening (EUR) 8.753.252 17.261.365 1.140.966 27.155.583
2e herziening (EUR) Verschil (EUR) Verklaring 8.929.192 175.940 Rente toevoeging 17.608.318 346.953 Rente toevoeging 1.163.899 22.933 Rente toevoeging 27.701.410 545.827
Inbrengwaarden sloopkosten en vrijmaken van rechten (art. 6.2.3 onder c en d Bro) Tot de inbrengwaarde rekent het Bro naast de waarde van de grond en de opstallen ook het eventuele vrijmaken van rechten die nog rusten op de betreffende gronden en de sloopkosten die noodzakelijk zijn om de nieuwe bestemming mogelijk te maken. Hiervoor zijn geen kosten opgenomen. Er is rekening gehouden met de sloop van enkele opstallen in het gebied. De sloopkosten zijn opgenomen in de civiele raming. Indien eigenaren tot zelfrealisatie overgaan, maken sloopkosten onderdeel uit van de inbrengwaarde en worden van de uiteindelijk door exploitant te betalen exploitatiebijdrage afgetrokken. Onderstaande tabel presenteert de te slopen onderdelen inclusief de daarbij behorende kostenraming (nominaal, prijspeil januari 2019) in vergelijking met de kosten als opgenomen in de eerste herziening. Daarbij zijn alle onderdelen opgenomen zoals die te zien zijn op bijlage 1. Diverse objecten zijn inmiddels gesloopt. De hiervoor gerealiseerde kosten zijn opgenomen in de kolom “Waarvan opgenomen in de boekwaarde”. Tabel 5.6 Sloopkosten Sloopkosten B1/B2 B3 B4 B6 B7 B8 B9/B12/B13/B14 B15/B16 B10/B11 B17 Sloop rolkas op kavel A4 Huisjes volkstuintjes Diversen Totaal
Totaal 1e herziening (EUR) Totaal 2e herziening (EUR) 2.359 2.433 553 570 134 138 0 0 1.622 1.673 5.112 5.272 16.839 16.839 0 18.460 76.475 76.475 8.225 9.184 18.020 18.020 160.440 160.440 4.781 4.781 294.560 314.285
Waarvan opgenomen in de boekwaarde (EUR) Verschil (EUR) Verklaring 74 Indexering 17 Indexering 4 Indexering 0 51 Indexering 160 Indexering 16.839 0 18.460 Eerder geen onderdeel van raming 76.475 0 9.184 959 Extra werkzaamheden 18.020 0 160.440 0 4.781 0 285.739 19.725
De meeste verschillen zijn het gevolg van indexering. Het grootste verschil ten opzichte van de eerste herziening betreft de opgenomen sloopkosten voor de elementen B15 en B16 op de eigendommen van Admiraal. Deze waren per abuis bij de vorige herziening geen onderdeel van de kostenraming en zijn nu, bij de tweede herziening, alsnog opgenomen. 5.4.2 Onderzoekskosten (art. 6.2.4 onder a Bro) Onderzoekskosten moeten in de exploitatieopzet worden opgenomen. Op dit moment zijn diverse (voor)onderzoeken uitgevoerd en daarnaast dienen nog enkele onderzoeken uitgevoerd te worden. Onderstaande tabel presenteert een overzicht van de reeds uitgevoerde onderzoeken en de bijbehorende kosten onder de noemer “boekwaarde” (per 1 januari 2019). In de tabel is tevens de vergelijking met de kosten als opgenomen in de eerste herziening weergegeven.
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
22
Gemeente Noordwijk
Tabel 5.7 Onderzoekskosten Kostenpost Boekwaarde
EUR 1e herziening EUR 2e herziening Verschil (EUR) Verklaring
Archeologie
145.000
184.150
Akoestisch onderzoek
2.612
2.612
0
Onderzoek stikstofdepositie
1.500
1.500
0
975
975
Bodem- en asbest onderzoek
44.835
55.715
Verkennend bodemonderzoek
3.350
3.350
0
Historisch vooronderzoek Niet Gesprongen Explosieven
6.500
6.500
0
Uitwerkingsplan water
3.800
3.800
Flora en Fauna
9.995
10.295
Nog te realiseren Archeologisch onderzoek
500.000
515.619
15.619 Indexering
Nog te realiseren onderzoeken
59.870
115.000
55.130 Minus gerealiseerde kosten 2017 en 2018, nieuwe raming restant budget en toegevoegd budget tbv eigendommen Admiraal
778.437
899.516
Kwalitatieve beoordeling overige milieuaspecten
Totaal
39.150 Gerealiseerde kosten 2017
0 10.880 Gerealiseerde kosten 2017 en 2018
0 300 Gerealiseerde kosten 2017
121.079
De tabel toont hogere kosten ten opzichte van de ramingen bij de eerste herziening. Dit is met name het gevolg van toegevoede kosten bij de nog te realiseren kosten. Bij de vorige herziening was per abuis geen rekening gehouden met te realiseren onderzoekskosten op de eigendommen van Admiraal. Deze zijn bij deze tweede herziening alsnog toegevoegd. 5.4.3 Bodemsanering (art. 6.2.4 onder b Bro) Bij de eerste herziening was voor het uitvoeren van noodzakelijke bodemsaneringswerkzaamheden op basis van aangegane verplichtingen rekening gehouden met een bedrag van EUR 430.297. Daarbij was echter geen rekening gehouden met saneringskosten op de eigendommen van Admiraal en Campri. Deze zijn alsnog toegevoegd bij deze tweede herziening. Daarnaast geldt dat de werkelijke kosten van de uitgevoerde bodemsanering licht hoger zijn geworden. Die bedragen EUR 456.912. Hiermee bedragen de totaal opgenomen saneringskosten EUR 556.912. 5.4.4 Bouw- en woonrijp maken (art. 6.2.4 onder c Bro) Op basis van het digitaal opgemeten ruimtegebruik in de huidige en beoogde toekomstige situatie en op basis van het gemeentelijk LIOR/UVOR (bijlage 9) is een civieltechnische kostenraming opgesteld. Onderstaande tabel presenteert een samenvatting van deze kostenraming in de eerste herziening in vergelijking met de tweede herziening. De uitgebreide kostenraming is bijgevoegd als bijlage 10.
Tabel 5.8 Kosten bouw- en woonrijp maken Civieltechnische kosten Milieu Grondwerk
Totaal 1e herziening
Gerealiseerd per 1/1/2019
Totaal 2e herziening
595.024 1.693.011
32.698 328.030
612.810 1.458.438
3.804.015
1.182.634
4.109.777
7.789.337
97.329
8.203.368
1.427.018
0
1.556.593
0
0
200.000
15.308.405
1.640.691
16.140.985
Bouwrijp maken Woonrijp maken Planstructureel Geluidswal TOTALE KOSTEN
Verschil Verklaring 17.786 Indexering -234.573 Lagere kosten gerealiseerd dan geraamd 305.761 Indexering, nieuw ruimtegebruik, nieuwe eenheden 414.032 Indexering, nieuw ruimtegebruik, nieuwe eenheden 129.575 Indexering, nieuw ruimtegebruik, nieuwe eenheden 200.000 Toegevoegde kostenpost agv nader geluidsonderzoek 832.580
De verschillen worden met name veroorzaakt doordat de raming nu aansluit bij het stedenbouwkundig ontwerp waar voorheen nog werd gerekend op basis van het globale plan. Dit heeft geleid tot nieuwe eenheden. Daarnaast gelden bij bepaalde elementen nieuwe eenheidsprijzen. Bovendien zijn kosten van EUR 200.000 toegevoegd voor realisatie van een geluidswal als gevolg van nader geluidsonderzoek. De geluidsimpact van de N206 is groter dan eerder voorzien en hiertoe dienen maatregelen te worden getroffen. Vooralsnog is daartoe in deze tweede herziening uitgegaan van een geluidswal met bijbehorende kosten. Mogelijk dat andere oplossingen toepasbaar zijn. Dit wordt alsdan verwerkt bij een volgende herziening van het exploitatieplan. Minus deze kosten van EUR 200.000 is een verschil te constateren van EUR 632.580. Dit betreft een vergelijking van kosten op prijspeil 1/1/2017 ten opzichte van 1/1/2019. Indexering van de kosten uit de eerste herziening naar prijspeil 1/1/2019 zou leiden tot een verhoging van kosten met EUR 478.204. De werkelijke stijging van de kosten is daarmee substantieel lager.
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
23
Gemeente Noordwijk
5.4.5 Kosten buiten het exploitatiegebied (art. 6.2.4 onder e Bro) Voor de ontwikkeling van een exploitatiegebied kunnen voorzieningen of maatregelen nodig zijn die buiten het exploitatiegebied liggen. Voor de ontwikkeling van Offem-Zuid gaat het om de aanleg van een rotonde, het downgraden van de Beeklaan, werkzaamheden aan de Hogeweg, het opheffen van een over het exploitatiegebied gelegen hindercirkel, de realisatie van een fietspad, het realiseren van een watergang naar de Woensdagse Wetering, realisatie van een duiker/sifon en een ontsluitingsroute door het gebied Herenweg 21/23. Hiervoor zijn kosten geraamd. Onderstaande tabel presenteert hiervan een overzicht als opgenomen in de eerste herziening in vergelijking met de tweede herziening. Tabel 5.8 Kosten buiten het exploitatiegebied Bovenwijkse kostenpost Rotonde Hogeweg Fietspad Opheffen hindercirkel buiten plangebied Aanpassing Verl. Beeklaan 50 km/u Watergang Woensdagse Wetering Duiker/Sifon Ontsluiting door Herenweg 21/23 Totaal
EUR totaal 1e herziening
EUR totaal 2e herziening
661.050 254.250 25.425 252.379 10.170 0 0 672.464
454.958 262.192 75.000 260.263 861.700 455.910 120.000 572.026
-206.092 7.942 49.575 7.884 851.530 455.910 120.000 -100.438
Verschil Verklaring
1.875.738
3.062.049
1.186.311
Nieuwe raming Indexering Nieuwe raming Indexering Nieuwe raming Zat bij eerste herziening in raming bouw- en woonrijp maken Zat bij eerste herziening in raming bouw- en woonrijp maken Nieuwe raming
Naar aanleiding van bovenstaande tabel is een aantal opvallende verschillen te constateren. In het onderstaande wordt hierop ingegaan:
Rotonde: De kosten voor de rotonde zijn substantieel lager geworden. Deze zijn nu gebaseerd op een directieraming waar eerst was gerekend met kosten op basis van een referentieproject.
Fietspad: De kosten voor realisatie van het fietspad zijn hoger geworden. De raming is bijgesteld omdat een langer en breder fietspad nodig is dan waarmee oorspronkelijk was gerekend.
Aanpassen Verlengde Beeklaan: De kosten voor het aanpassen van de Verlengde Beeklaan zijn fors toegenomen. Dit wordt veroorzaakt doordat meer werkzaamheden aan deze laan worden uitgevoerd dan bij de eerste herziening voorzien. Bij de eerste herziening was alleen rekening gehouden met werkzaamheden die noodzakelijk zijn als gevolg van de ontwikkeling van Offem-Zuid. Bij deze tweede herziening zijn diverse extra werkzaamheden opgenomen. Die werkzaamheden zijn echter lang niet allemaal noodzakelijk als gevolg van de ontwikkeling van Offem-Zuid. Om die reden is het percentage toerekenbaarheid (zie tabellen 5.9) fors naar beneden bijgesteld waardoor per saldo aan Offem-Zuid een veel lagere toerekening aan kosten is opgenomen. Als gevolg van deze beide wijzigingen betekent dit voor deze kostenpost een lichte stijging.
Watergang/Duiker/Sifon: De kosten voor realisatie van de watergang, duiker en sifon zijn noodzakelijk voor aansluiting van de waterplas in de ecologisch zone naar de Woensdagse Wetering. Deze kosten waren eerder onderdeel van de civieltechnische raming, maar geconstateerd is dat dit in feite bovenwijkse kosten zijn. De kosten zijn om die reden uit de civiele raming gehaald en toegevoegd als bovenwijks element.
Herenweg 21/23: De kosten voor realisatie van de ontsluiting door plangebied Herenweg 21/23 zijn lager geworden op basis van een actuele raming.
Bovengenoemde werkzaamheden vinden plaats buiten de grens van het exploitatiegebied. Onderstaande tabellen presenteren de toets met betrekking tot de elementen profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid.
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
24
Gemeente Noordwijk
Tabellen 5.9 Onderbouwing criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid Rotonde Toetsingscriterium
Beoordeling
Motivering Ja De rotonde fungeert als ontsluiting voor Offem-Zuid Ja Noodzakelijk voor de verkeersafwikkeling van Offem-Zuid 100% Rotonde wordt alleen aangelegd ten behoeve van ontsluiting Offem-Zuid
Beoordeling
Motivering Ja Werkzaamheden mede noodzakelijk door ontwikkeling Offem-Zuid Ja Werkzaamheden mede noodzakelijk door ontwikkeling Offem-Zuid 97% Ook bestaande woningen aan de Hogeweg profiteren van deze werkzaamheden aan het fietspad. Het fietspad bedraagt EUR 80.000 van het totaal van EUR 250.000. Hierop is het percentage van 97% toegepast alszijnde de verhouding tussen het aantal bestaande woningen langs de Hogeweg en het aantal woningen in Offem-Zuid 10% De Hogeweg is niet bedoeld als ontsluitingsroute voor autoverkeer naar Offem-Zuid. Slechts voor een klein deel profiteert Offem-Zuid van de werkzaamheden. Dit betreft een gedeelte in de laatste fase van Offem-Zuid. Op basis van lengte verhoudingen is hiertoe een percentage van 10% toegepast van het totaal van EUR 170.000 voor dit gedeelte van de werkzaamheden.
Beoordeling
Motivering Ja Fietspad fungeert om fietsverkeer van Offem-Zuid te onsluiten Ja Noodzakelijk voor de fietsverkeersafwikkeling van Offem-Zuid 100% Fietspad wordt alleen aangelegd ten behoeve van ontsluiting Offem-Zuid per fiets
Beoordeling
Motivering Ja Zonder opheffen van de hindercirkel kan een groot deel van de woningbouw niet gerealiseerd worden Ja Het opheffen van de hindercirkel vindt plaats in het kader van de ontwikkeling van Offem-Zuid 100% Zonder opheffen van de hindercirkel kan een groot deel van de woningbouw niet gerealiseerd worden
Profijt Toerekenbaarheid Proportionaliteit
Hogeweg Toetsingscriterium Profijt Toerekenbaarheid Proportionaliteit fietspad
Proportionaliteit wegverkeer
Fietspad Toetsingscriterium Profijt Toerekenbaarheid Proportionaliteit
Opheffen hindercirkel Toetsingscriterium Profijt Toerekenbaarheid Proportionaliteit
Aanpassing verlengde Beeklaan Toetsingscriterium Profijt Toerekenbaarheid Proportionaliteit
Beoordeling
Motivering Ja Offem-Zuid profiteert van de lagere snelheden op de Beeklaan Ja Het downgraden vindt plaats in het kader van de ontwikkeling van Offem-Zuid 5% De volledige Beeklaan wordt geupgrade. Slechts een klein deel van deze werkzaamheden is toerekenbaar aan de realisatie van Offem-Zuid. Hierbij is het aantal woningen in Offem-Zuid ten opzichte van het totaal aantal woningen in Noordwijk gehanteerd.
Beoordeling
Motivering Ja Offem-Zuid profiteert van deze ontsluitingsroute Ja Ontsluiting van Offem-Zuid vindt plaats via deze route en dient tevens als calamiteitenroute 99% Ook de te realiseren woningen aan de Herenweg ondervinden het profijt van deze langzaam verkeersontsluitingsroute. De verhouding van het aantal woningen aan de Herenweg en het aantal woningen in Offem-Zuid is gehanteerd om de proportionaliteit te bepalen
Beoordeling
Motivering Ja Offem-Zuid profiteert van deze watergang Ja Watergang is nodig om water in Offem-Zuid te laten aansluiten op omgeving 100% De watergang wordt alleen aangelegd als gevolg van realisatie van Offem-Zuid
Beoordeling
Motivering Ja Offem-Zuid profiteert van deze duiker/sifon Ja De duiker/sifon is nodig ten behoeve van realisatie Offem-Zuid 100% De duiker/sifon wordt alleen aangelegd als gevolg van realisatie Offem-Zuid
Ontsluiting door Herenweg 21/23 Toetsingscriterium Profijt Toerekenbaarheid Proportionaliteit
Watergang Toetsingscriterium Profijt Toerekenbaarheid Proportionaliteit
Duiker/Sifon Toetsingscriterium Profijt Toerekenbaarheid Proportionaliteit
Aan de hand van de tabellen 5.8 en 5.9 ontstaan dan onderstaande proportioneel opgenomen kosten. Ook hier is weer de vergelijking gemaakt met de kosten zoals die in de eerste herziening waren opgenomen. Tabel 5.10 Kosten buiten exploitatiegebied opgenomen in exploitatieopzet Bovenwijkse kostenpost Rotonde Hogeweg Fietspad Opheffen hindercirkel Aanpassing Verl. Beeklaan 50 km/u Watergang Woensdagse Wetering Duiker/Sifon Ontsluiting door Herenweg 21/23 Totaal
EUR toerekenbaar 1e herziening
EUR toerekenbaar 2e herziening
661.050 96.208 25.425 252.379 9.865 0 0 659.015
454.958 99.213 75.000 260.263 42.223 455.910 120.000 566.306
-206.092 3.005 49.575 7.884 32.358 455.910 120.000 -92.709
Verschil Verklaring
1.703.942
2.073.873
369.931
Nieuwe raming Indexering Nieuwe raming Indexering Nieuwe raming en nieuw % toerekening Zat bij eerste herziening in raming bouw- en woonrijp maken Zat bij eerste herziening in raming bouw- en woonrijp maken Nieuwe raming
5.4.6 Plankosten (art. 6.2.4 onder g tot en met j Bro) Onderstaande tabel presenteert de plankosten als opgenomen in de eerste herziening en de plankosten als opgenomen in de tweede herziening. Hiertoe is de zogeheten plankostenscan gehanteerd (versie d.d. januari 2010). Conform de toelichting op die plankostenscan is de
Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening
25
Gemeente Noordwijk
bijbehorende vragenlijst opnieuw ingevuld. Het aantal woningen is aangepast, de licht gewijzigde sloopkosten zijn doorgevoerd, het aantal op te stellen uitwerkingsplannen is aangepast en de kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn aangepast. Hierdoor zijn de wijzigingen veroorzaakt ten opzichte van de opgenomen kosten in de eerste herziening. De inputbladen zijn opgenomen als bijlage 12. Tabel 5.11 Resultaat plankostenscan Product Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke ordening Civiele en cultuurtechniek Landmeten/Vastgoedinformatie Communicatie Gronduitgifte Management Planeconomie TOTAAL
EUR totaal 1e herziening EUR totaal 2e herziening 7.200 7.200 545.600 515.470 129.630 129.630 2.414.357 2.576.385 55.541 55.541 0 0 7.320 7.320 678.693 678.693 297.844 297.844 4.136.185 4.268.083
Verschil 0 -30.130 0 162.028 0 0 0 0 0 131.898
5.4.7 Rentelasten Naast de rentelasten die zijn verwerkt in de inbrengwaarden gelden nog rentelasten over de plankosten die reeds bij de eerste herziening als boekwaarde waren opgenomen en rentelasten over de in 2017 en 2018 gerealiseerde kosten.Dit betreft een bedrag van EUR 115.518. In het saldo op contante waarde als opgenomen in de eerste herziening van het exploitatiteplan was rekening gehouden met deze rentelasten. 5.4.8 Samenvatting kosten Onderstaande tabel presenteert een samenvatting van de opgenomen kosten in de tweede herziening van het exploitatieplan. De kosten als opgenomen in de eerste herziening zijn ook weergegeven. De verklaringen van de verschillen zijn in de voorgaande paragrafen opgenomen. Tabel 5.12 Samenvatting kosten
Kostenpost EUR totaal 1e herziening EUR totaal 2e herziening Verschil (EUR) Verschil (%) Inbrengwaarde 27.155.583 27.701.410 545.827 Sloopkosten 294.562 314.285 19.723 Onderzoekskosten 778.437 899.516 121.079 Bodemsanering 430.297 556.912 126.615 Bouw- en woonrijp maken 15.308.405 16.140.985 832.580 Kosten buiten het exploitatiegebied 1.703.941 2.073.873 369.932 Plankosten 4.136.185 4.268.083 131.898 Rentelasten 0 115.518 115.518 TOTAAL 49.807.410 52.070.582 2.263.172 4,53%
5.5
Opbrengsten
In deze paragraaf worden de opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke opbrengsten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.7 Bro. 5.5.1 Grondopbrengsten (art. 6.2.7 onder a Bro) De gemeente Noordwijk heeft haar grondprijsbeleid vastgelegd in een grondprijsbrief (vastgesteld 3 mei 2016). Uitgangspunt bij het bepalen van de grondprijzen zijn residuele grondprijsberekeningen resulterend in een grondquote waarbij voor de sociale woningbouw een minimale grondquote van 18% geldt. Bij onderhavige tweede herziening van het exploitatieplan zijn de geraamde grondopbrengsten volledig opnieuw geraamd aan de hand van een actuele marktscan en residuele grondprijsberekening. Er zijn substantiële verschillen te constateren ten opzichte van de opgenomen grondopbrengsten in de eerste herziening. Dit wordt met name veroorzaakt door verbeterde marktcondities ten opzichte van de raming zoals die in 2016 is opgesteld. Daarnaast is juist voor de woningen in de sociale categorie rekening gehouden met lagere grondopbrengsten. Tot slot is het nieuw toegevoegde segment van de woon-zorg woningen opgenomen in de berekening. Logischerwijs leidt de stijging van de grondopbrengsten per woning tot hogere opgenomen grondopbrengsten in vergelijking met de eerste herziening.
De hoogte van de grondopbrengsten is in absolute zin niet direct relevant voor de verdeling van de kosten over de verschillende eigenaren. Daartoe is “slechts” de verdeling van de Exploitatieplan Offem-Zuid, tweede herziening