Bijlage Distributieplanologisch onderzoek - AVG

DPO supermarkt De Zilk Gemeente Noordwijk

Ke

Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109

T 024-379 2083

Opdrachtgever:

Gemeente Noordwijk

Contactpersoon: Projectteam DTNP:

Projectnummer:

2022.0119

Datum:

08 maart 2019

DPO supermarkt De Zilk Gemeente Noordwijk

an e+ Ke, rd 4

Inhoudsopgave Inleiding Huidige situatie 21

Vraag

22

Aanbod

23

Het Zilt

Marktruimte

Effecten Beleid 51

Gemeentelijk beleid

5.2

Provinciaal beleid

onN

1 Inleiding

bredere ruimtelijke onderbouwing en de verdere planologische procedure voor de ontwikkeling van de supermarkt.

Aanleiding De Zilk is een dorp (ca. 2.275 inwoners) in de

Vraagstelling

gemeente Noordwijk en ligt tussen Hillegom en de Waterleidingduinen. De gemeente Noordwijk is aan de westzijde van de kern bezig met de

Om de realisatie van een supermarkt in De Zilk nader te onderbouwen, worden in dit rapport de volgende vragen beantwoord; 1. Wat is de marktruimte voor een supermarkt

planontwikkeling voor Het Zilt. Onderdeel van de plannen is een supermarkt. Op dit moment is een (kleinere, tijdelijke) supermarkt aanwezig

in De Zilk (verzorgingsgebied, vraag- en aanbodstructuur, distributieve ruimte)? 2. Hoe kan de ontwikkeling van de supermarkt

op de hoek Breeland-Hanenhof.

worden ingepast in vigerend provinciaal en gemeentelijk beleid?

In het kader van het vooroverleg heeft de provincie Zuid-Holland opgemerkt dat er sprake is van nieuwe detailhandel op de locatie Het Zilt. De provincie vraagt hiervoor om een

3. Welke ruimtelijke effecten op de bestaande winkelstructuur in de omgeving zijn mogelijk

nadere onderbouwing. Daarnaast is in zienswijzen op het uitwerkingsplan De Zilk, Het Zilt

Leeswijzer

kritisch gereageerd op (onder meer) de supermarktplannen.

aanbodstructuur in De Zilk behandeld. In

te verwachten?

In hoofdstuk 2 wordt de huidige vraag- en hoofdstuk 3 wordt kwantitatief en kwalitatief

ingegaan op de marktruimte voor een Doel

Naar aanleiding van de vraag vanuit de provincie Zuid-Holland en de zienswijzen op het bestemmingsplan wil de gemeente Noordwijk

supermarkt in De Zilk. De effecten die te verwachten zijn op de bestaande winkelstructuur in de omgeving worden in hoofdstuk 4

de ontwikkeling van een supermarkt op de

besproken. Vervolgens gaan we in hoofdstuk 5 in op het relevante gemeentelijke en provinciale

locatie Het Zilt nader onderbouwen. Deze

beleid.

resultaten worden vervolgens ingezet voor de

dENp- zoaz.ong DPO supermarkt De Zilk Gemeente Noordwijk - 08 maart 2019

1van7

2 Huidige situatie

Winkelaanbod in De Zilk en omgeving

% (omvang geschaald naar mr wvo) 2.1

@ winkelgebied

Vraag

In De Zilk wonen momenteel circa 2.275 inwoners , Door de realisatie van de nieuw-

bouwwijk Het Zilt aan de westzijde van het dorp komen er vanaf 2019 130 woningen bij. Hierdoor groeit het aantal inwoners van De Zilk in de toekomst naar circa 2.550 inwoners.

2.2

Aanbod

Aanbod in De Zilk

In De Zilk is momenteel een supermarkt (Super De Zilk, voorheen Spar) gevestigd met een omvang van circa 225 m? winkelvloeroppervlak (wvo)**. De supermarkt is tijdelijk op deze locatie

gevestigd (in een tijdelijk bouwwerk). Door de beperkte omvang is de supermarkt vooral geoutilleerd voor kleine en vergeten boodschappen, en maar beperkt voor grotere weekboodschappen. Verspreid in het dorp zijn *_CBS (2018). **_Winkelvloeroppervlak/wvo: het deel van de winkel dat toegankelijk en zichtbaar is voor de consument. Gemiddeld is dit 75

80% van het bruto

vloeroppervlak (bvo) (waar ook bijvoorbeeld magazijnen en personeelsruimtes toe behoren). 2van7

2022.0119 DPO supermarkt De Zilk Gemeente Noordwijk - 8 maart 2019 -HENP-

verder een aantal voorzieningen gevestigd

2.3 Het Zilt

zoals een bakker, een bloemenwinkel, een

kapper en een snackbar. Er is geen

samenhangend centrumgebied. Aanbod in de regio Rondom De Zilk zijn verschillende grotere kernen met een compleet winkelaanbod (voor boodschappen), zoals Hillegom, Lisse en

Noordwijkerhout (zie kaart pagina 2). In elk van die kernen is een gevarieerd supermarktaanbod aanwezig met diverse supermarktformules van wisselende grootte. Ook is er een compleet pakket aan overige dagelijkse winkels

Op het terrein van de voormalige zoutopslag aan de westkant van het dorp wordt in 2019 begonnen met de bouw van 130 energiezuinige appartementen en grondgebonden woningen. In het plan is ook commerci le ruimte opgenomen voor een supermarkt en G.O.E.D

(Gezondheidsvoorzieningen Onder Een Dak). In de regels van het bestemmingsplan De Zilk, Het Zilt is de omvang van de supermarkt gemaximeerd op 850 m? bruto vloeroppervlak (bvo). Dit staat ongeveer gelijk aan een supermarkt van circa 650 m? wvo.

(o.a. versspeciaalzaken en drogisten) en een vari rende omvang aan aanvullend nietdagelijkse aanbod (o.a. huishoudelijk, mode,

e supermarkt in De Zilk

sport) te vinden. Het meest nabije centrum vanaf De Zilk is het centrum van Hillegom. Daar zijn DekaMarkt,

Albert Heijn, Aldi en Jumbo gevestigd.

Ontwikkellocatie Het Zilt

dENp- zoaz.ong DPO supermarkt De Zilk Gemeente Noordwijk - 08 maart 2019

3van7

3 Marktruimte

Omvang primair verzorgingsgebied Het primaire verzorgingsgebied van de super-

dagelijkse artikelen in fysieke winkels komt daarmee uit op 2.287 (excl. btw) per jaar.

markt in De Zilk bestaat uit de inwoners van de

kern zelf. Momenteel zijn dit er circa 2.275. Voor

Koopkrachtbinding De Zilk beschikt momenteel over een tijdelijke

Om een beeld te krijgen van de kwantitatief haalbare omvang voor de supermarkt in De Zilk,

2025 wordt, door de realisatie van het nieuw-

wordt een distributieplanologische berekening (DPO) gemaakt voor het primaire verzorgings-

inwoners.

gebied. De DPO betreft een indicatieve analyse van de verwachte vraag en het (toekomstig) haalbaar aanbod op basis van bestaande onderzoeksgegevens, kengetallen en ervarings-

Bestedingen per hoofd In Nederland is de gemiddelde besteding per hoofd van de bevolking in de dagelijkse sector per jaar 2.525 (excl. btw)". Het gemiddeld

cijfers. In kleine verzorgingsgebieden zoals De Zilk hebben supermarkten vaak ook de functie

inkomen in De Zilk ligt circa 5% onder het landelijke gemiddelde**, waardoor in de berekening van de huidige situatie wordt uitgegaan van een

schappen. Voor de huidige situatie schatten we de koopkrachtbinding in op 30 35%*****,

gemiddelde besteding van 2.472 (excl. btw) **.

De plannen voor Het Zilt gaan uit van een wat grotere supermarkt. De exacte omvang is nog

Op dit moment worden in de voormalige

niet duidelijk, maar varieert tussen de 400 en 650 m? wvo/500 850 m? bvo. Een grotere supermarkt heeft de mogelijkheid een ruimer

van (vers)speciaalzaken en drogisten. De berekening wordt derhalve gemaakt voor de hele dagelijkse sector. De vraagzijde wordt bepaald door de bestedingen per hoofd (in de dagelijkse sector), de

omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het bestedingspotentieel uit dit verzorgingsgebied terechtkomt in de supermarkt (koopkrachtbinding) en de mate waarin bestedingen van elders toevloeien (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de

omvang (m? wvo) en benodigde bestedingen per m? wvo (vloerproductiviteit) een rol.

bouwproject Het Zilt, uitgegaan van circa 2.550

gemeente Noordwijkerhout de boodschappen nog nauwelijks opinternetgedaan****. Desondanks mag ook voor De Zilk verwacht worden dat consumenten in toenemende mate via internet

boodschappen doen. Voor de situatie in 2025 gaan we uit van een marktaandeel van 7,5%. De

Zilk het aanbod in omliggende kernen bezoeken; gelet op de nabijheid zal vooral Hillegom worden bezocht voor het doen van bood-

assortiment te voeren en heeft daarmee meer

aantrekkingskracht op consumenten dan een kleinere supermarkt. De aantrekkingskracht van een supermarkt in De Zilk hangt uiteraard ook

gemiddelde besteding van consumenten aan

af van de mate waarin de lokale ondernemer

*__INretail/Panteia/DTNP e.a. (2018), Omzetkengetallen

inwoners van De Zilk weet aan te spreken. Het is daarom niet exact te voorspellen welk aan-

2017.

CBS (2019). *** Voor de gemiddelde besteding is gerekend met een inkomenselasticiteit van 0,4%.

+180 Research/DTNP (2019), Koopstromenonderzoek Randstad 2018.

4 van7

supermarkt van 225 m? wvo met een beperkt aanbod. Deze supermarkt voorziet vooral in een klein basisassortiment. Voor een compleet voorzieningenaanbod zullen inwoners van De

e*s-Het Koopstromenonderzoek Randstad 2018 heeft voor De Zilk onvoldoende respons voor betrouwbare resultaten van de lokale koopstromen.

zo22.on9 DPO supermarkt De Zilk Gemeente Noordwijk -o8 maart z019 CEN:

deel van de bestedingen van inwoners van De Zilk uiteindelijk bij de lokale (nieuwe) supermarkt terechtkomt. In voorliggende analyse

wordt uitgegaan van een kleine maar goed functionerende supermarkt met een sterke lokale binding (40 45% binding).

Koopkrachttoevloeiing De supermarkt in De Zilk zal nagenoeg alleen

inwoners uit de eigen kern aantrekken. De omliggende kernen (o.a. Hillegom, Noordwijker-

Tabel 1 Indicatie marktruimte dagelijkse sector in De Zilk 2019

2025

2.275 2475

2.550 2.287

Koopkrachtbinding

30 35%

40 45%

Omzet uit primair verzorgingsgebied (excl. btw) Koopkrachttoevloeiing (aandeel van totale omzet)

1,7 2,0 min 20%

2,3 2,6 min 20%

Totale potenti le omzet (excl. BTW)

1,7 2,0 min

2,3 2,6 min

Gemiddelde omzet per m? NL (excl. btw) Potentieel winkelaanbod (wvo) Aanwezig winkelaanbod (wvo)

7.634 220 260 m? +275 m?

7.634 300 350 m? + 275 m?

nihil

25 75 m?

Inwoners primair verzorgingsgebied Winkelomzet per hoofd (excl. btw)

Indicatie uitbreidingsruimte

hout en Lisse) beschikken alle over een aantrekkelijk en uitgebreid supermarktaanbod. Het formuleaanbod is divers en veel supermarkten hebben een moderne omvang. Voor de

Voor een uitgebreide toelichting op de wijze waarop deze bereken ingen werken, zie: INretail/Panteia/DTNP e.a. (2018), Omzetkengetallen 2017.

inwoners van deze kernen bestaat hierdoor

m? wvo en een bakker van circa 50 m? wvo. Het

geen aanleiding om in De Zilk boodschappen te doen. Voor de huidige en toekomstige situatie

totale dagelijkse aanbod in De Zilk bedraagt

Indicatie huidige omzet per m? wvo (excl. btw)

6150 7150

daarmee 275 m? wvo.

voor uitbreiding van het aanbod (25 75 m? wvo). Deze marktruimte kan volledig door de supermarkt worden gebruikt. Dat zou leiden tot

wordt dan ook uitgegaan van geen toevloeiing van bestedingen van buiten De Zilk.

Marktruimte verzorgingsgebied

een supermarkt van circa 300 m? wvo (en een bakker van circa 50 m? wvo).

Vloerproductiviteit De gemiddelde vloerproductiviteit per m? per jaar in de dagelijkse sector ligt op 7.634 (excl.

Op basis van bovenstaande uitgangspunten is in tabel 1 een indicatie gegeven van de marktruimte voor een supermarkt in De Zilk. Er zijn twee berekeningen gemaakt: n voor de

Kwalitatieve duiding van de berekening Een supermarkt van 300 m? wvo zal naar verwachting onvoldoende aantrekkingskracht

huidige situatie en n voor 2025, waarin de bevolkingsgroei en verwachte ontwikkeling van internetverkoop zijn meegenomen.

hebben om de toename in koopkrachtbinding (van 30 35% naar 40 45%) te realiseren. Hiervoor is een wat grotere supermarkt met een

btw). Voor de berekening gaan we uit van dit gemiddelde.

Aanwezig aanbod Het dagelijkse aanbod in De Zilk bestaat op dit moment uit supermarkt Super De Zilk van 225

ruimer assortiment nodig. De indicatieve berekening laat voor de toekomstige situatie beperkte marktruimte zien

dENp- zoaz.ons DPO supermarkt De Zilk Gemeente Noordwijk - 08 maart 2019

5van7

Naar ons oordeel is een supermarkt van circa 400 m? wvo het meest passend bij De Zilk. Enerzijds kan met dit oppervlak een kleine maar

de huidige supermarkt naar verwachting al ondergemiddeld functioneert. Bij een

complete winkel worden gerealiseerd die ook kwantitatief gezien niet te ver onder het Neder-

supermarkt van circa 400 m? wvo zal de vloerproductiviteit dalen tot ditzelfde (huidige) niveau. Dit betekent overigens niet

lands gemiddelde niveau zal functioneren, anderzijds wordt met dit oppervlak geborgd dat de supermarkt primair voor inwoners van De

dat de supermarkt slecht zal functioneren. Benodigde omzetten per m? wvo vari ren sterk tussen supermarktformules. Sommige

Zilk blijft (en geen aantrekkingskracht krijgt op consumenten van buiten De Zilk).

formules kunnen met een lagere omzet per m? wvo van bijvoorbeeld 6.000 m? wvo nog steeds een gezonde exploitatie hebben,

*

Een supermarkt van 400 m? wvo is in absolute zin slechts beperkt groter dan 300 m? wvo, maar is relatief gezien een groot verschil. Juist voor kleinere supermarkten kan 100 m? wvo leiden tot substantieel

andere mogelijkheden dan bij grotere supermarkten; het verschil tussen een supermarkt van 1.400 m? wvo en 1.500 m? wvo is voor een consument nauwelijks

aanwezig, maar een supermarkt van 300 of 400 m? wvo kan daadwerkelijk een verschil maken voor consumenten. Een supermarkt van 400 m? wvo zal daarmee een hogere

4 Effecten De supermarktontwikkeling betreft een verplaatsing van de huidige tijdelijke supermarkt naar een nieuwe permanente locatie. De supermarkt bevindt zich nog steeds binnen de kern, waardoor geen grote wijzigingen in het

koopgedrag ontstaan. Door de voorgestelde beperkte omvang van de nieuwe supermarkt (400 m? wvo) is de supermarkt alleen aantrek-

terwijl andere supermarkten ten minste 9.000 per m? wvo nodig hebben. *__Met een oppervlak van 400 m? wvo blijft de supermarkt in De Zilk nog steeds veel

kelijk voor inwoners van De Zilk. Dit zal wel tot gevolg hebben dat de afvloeiing van bestedingen naar andere winkelgebieden in de

kleiner dan alle supermarkten in bijvoorbeeld Hillegom (daar zijn de supermarkten tussen de 1.000 en 1.500 m? wvo groot).

omgeving (m.n. Hillegom) beperkt afneemt. Het aanbod in Hillegom is echter zoveel groter dan het aanbod in De Zilk, en de uitbreiding van de

Voor consumenten van buiten De Zilk is er

supermarkt in De Zilk is dusdanig klein, dat hier maar weinig negatief effect vanuit gaat. Bovendien spreiden eventuele negatieve

derhalve geen reden om de supermarkt in De Zilk te bezoeken.

De maximale grens van de supermarkt is uiteraard niet met een harde lijn te trekken,

effecten zich over meerdere supermarkten, waardoor het effect per supermarkt zo klein is dat die naar verwachting nauwelijks meetbaar

koopkrachtbinding kunnen realiseren. * _ Het realiseren van een supermarkt van 400

maar gelet op het voorgaande achten wij een maat van 400 m? wvo het meest wenselijk. Dit

is. Buiten De Zilk zijn dan ook geen effecten op de voorzieningenstructuur te verwachten.

m? wvo zal er toe leiden dat de gemiddelde omzet per m? wvo zal dalen ten opzichte van de landelijke gemiddelde omzet per m? wvo. De indicatieve berekening laat zien dat

oppervlak staat gelijk aan circa 500 550 m? bruto vloeroppervlak.

6 van7

zo22.on9 DPO supermarkt De Zilk Gemeente Noordwijk -o8 maart z019 CEN:

5 Beleid

Mobiliteit en de Verordening Ruimte 2014, valt de te ontwikkelen supermarkt in Het Zilt onder nieuwe detailhandel . Volgens artikel 2.1.4 van

leefbaarheidsdoelstelling uit de Verordening

5.1

de Verordening ruimte mag nieuwe detailhandel alleen binnen of aansluitend aan een bestaande

Als aanvulling op artikel 2.1.4 lid 3 onderf gelden ook de voorwaarden uit artikel 2.1.4 lid

of nieuw te realiseren winkelconcentratie

4. Hierin wordt benoemd dat de realisatie van

Door het behouden van de supermarkt in De Zilk wil de gemeente Noordwijk de kern leefbaar

gerealiseerd worden. Aangezien in het dorp De Zilk, laat staan op de locatie Het Zilt, geen

houden. Voor de leefbaarheid in een kleine kern

winkelconcentratie aanwezig is of gerealiseerd wordt, dient de ontwikkeling van een supermarkt zoals die nu in het bestemmingsplan staat goed onderbouwd te worden.

nieuwe detailhandel alleen is toegestaan als deze het woon- en leefklimaat niet onevenredig aantast en er geen onaanvaardbare leegstand

Gemeentelijk beleid

is de toegankelijkheid tot basisvoorzieningen, zoals een supermarkt, van grote toegevoegde waarde. De supermarkt zorgt er enerzijds voor dat dicht bij huis een basispakket aan artikelen aanwezig is voor de eerste levensbehoefte,

anderzijds kan de supermarkt fungeren als natuurlijke ontmoetingsplek in het dorp. Het is een voorziening waar iedereen, jong en oud, welvarend en minder welvarend, naartoe gaat en dorpsgenoten spontaan tegenkomt. Dit is anders bij bijvoorbeeld een school of wijkcentrum.

Voor de supermarkt in De Zilk kan mogelijk wel gebruikgemaakt worden van de uitzonderings-

Ruimte.

ontstaat. De ontwikkeling van de supermarkt in Het Zilt betreft een verplaatsing van een tijdelijke winkel naar een permanente winkel op een nieuwe locatie. Hierdoor ontstaat er geen leegstand, de oude winkel verdwijnt immers en de locatie komt vrij voor andere ontwikkelingen.

regel in artikel 2.1.4 lid 3 onder f. Volgens deze uitzonderingsregel mag een supermarkt in een kleine kern buiten het winkelconcentratiegebied

Daarnaast wordt het woon- en leefklimaat voor

gerealiseerd worden, om zo de leefbaarheid in de kleine kern te borgen. Hiervoor moet wel aangetoond zijn dat er onvoldoende ruimte is in

een beter bereikbare locatie.

de bestaande winkelconcentratie. Binnen De

passend binnen het provinciaal beleid. Belangrijk hierbij is wel dat de supermarkt een omvang behoudt die passend is bij de omvang

de inwoners van De Zilk niet aangetast, de supermarkt verplaatst zich binnen het dorp naar

De realisatie van de supermarkt in De Zilk is

5.2 Provinciaal beleid

Zilk is momenteel geen winkelconcentratie aanwezig. De beperkte voorzieningen die

Naar aanleiding van het bestemmingsplan voor Het Zilt in De Zilk heeft er vooroverleg plaatsgevonden tussen de gemeente Noordwijk en de

aanwezig zijn, bevinden zich verspreid over de kern. Aangezien er geen winkelconcentratie aanwezig is, is daarbinnen ook geen ruimte om

van het dorp. Dit houdt in dat een supermarkt

provincie Zuid-Holland. Volgens het provinciaal beleid van de provincie Zuid-Holland, zoals

een supermarkt te realiseren. Hierdoor past het initiatief binnen de genoemde uitzonderings-

supermarkt van bijvoorbeeld 650 m? wvo niet meer passend is.

opgeschreven in de provinciale Visie Ruimte en

regel. Bovendien sluit het plan aan bij de

dENp- zoaz.ong DPO supermarkt De Zilk Gemeente Noordwijk - 08 maart 2019

van circa 400 m? wvo/500 m? bvo wel binnen

het provinciale beleid past, maar een grotere

7van7

Droogh Trommelen en Partners (DTNP) - Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109, 6512 BS Nijmegen| 024-3792083| _info@dtnp.nl| _www.dtnp.nl