Bijlage Distributieplanologisch onderzoek
Tekst van het document
DPO supermarkt De Zilk Gemeente Noordwijk
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl
Opdrachtgever: Contactpersoon:
Gemeente Noordwijk Mevrouw M. van Schie-van der Putten
Projectteam DTNP: Projectnummer: Datum:
De heer W. Frielink Mevrouw E. van Rijen 2022.0119 08 maart 2019
DPO supermarkt De Zilk Gemeente Noordwijk
Inhoudsopgave 1
Inleiding
1
2
Huidige situatie
2
2.1
Vraag
2
2.2
Aanbod
2
2.3
Het Zilt
3
3
Marktruimte
4
4
Effecten
6
5
Beleid
7
5.1
Gemeentelijk beleid
7
5.2
Provinciaal beleid
7
1 Inleiding
bredere ruimtelijke onderbouwing en de verdere planologische procedure voor de ontwikkeling van de supermarkt.
Aanleiding
Vraagstelling
De Zilk is een dorp (ca. 2.275 inwoners) in de
Om de realisatie van een supermarkt in De Zilk
gemeente Noordwijk en ligt tussen Hillegom en
nader te onderbouwen, worden in dit rapport de
de Waterleidingduinen. De gemeente Noordwijk
volgende vragen beantwoord;
is aan de westzijde van de kern bezig met de
1. Wat is de marktruimte voor een supermarkt
planontwikkeling voor Het Zilt. Onderdeel van
in De Zilk (verzorgingsgebied, vraag- en
de plannen is een supermarkt. Op dit moment
aanbodstructuur, distributieve ruimte)?
is een (kleinere, tijdelijke) supermarkt aanwezig
2. Hoe kan de ontwikkeling van de supermarkt
op de hoek Breeland-Hanenhof.
worden ingepast in vigerend provinciaal en gemeentelijk beleid?
In het kader van het vooroverleg heeft de
3. Welke ruimtelijke effecten op de bestaande
provincie Zuid-Holland opgemerkt dat er sprake
winkelstructuur in de omgeving zijn mogelijk
is van ‘nieuwe detailhandel’ op de locatie Het
te verwachten?
Zilt. De provincie vraagt hiervoor om een nadere onderbouwing. Daarnaast is in ziens
Leeswijzer
wijzen op het uitwerkingsplan De Zilk, Het Zilt
In hoofdstuk 2 wordt de huidige vraag- en
kritisch gereageerd op (onder meer) de
aanbodstructuur in De Zilk behandeld. In
supermarktplannen.
hoofdstuk 3 wordt kwantitatief en kwalitatief ingegaan op de marktruimte voor een
Doel
supermarkt in De Zilk. De effecten die te
Naar aanleiding van de vraag vanuit de
verwachten zijn op de bestaande winkel
provincie Zuid-Holland en de zienswijzen op het
structuur in de omgeving worden in hoofdstuk 4
bestemmingsplan wil de gemeente Noordwijk
besproken. Vervolgens gaan we in hoofdstuk 5
de ontwikkeling van een supermarkt op de
in op het relevante gemeentelijke en provinciale
locatie Het Zilt nader onderbouwen. Deze
beleid.
resultaten worden vervolgens ingezet voor de 2022.0119 DPO supermarkt De Zilk Gemeente Noordwijk - 08 maart 2019
1 van 7
2 Huidige situatie
Winkelaanbod in De Zilk en omgeving
Bennebroek
Supermarkt (omvang geschaald naar m2 wvo)
2.1
Vraag
Spar
Vogelenzang
Winkelgebied 0
500m
Albert Heijn
Coop
Ondergrond: © OpenStreetMap Bewerking: DTNP
In De Zilk wonen momenteel circa 2.275 inwoners*. Door de realisatie van de nieuwbouwwijk Het Zilt aan de westzijde van het dorp komen er vanaf 2019 130 woningen bij. Hierdoor groeit het aantal inwoners van De Zilk
Supermarktontwikkeling
in de toekomst naar circa 2.550 inwoners.
De Zilk Super De Zilk
2.2 Aanbod
Hillegom DekaMarkt
Aanbod in De Zilk
Albert Heijn
In De Zilk is momenteel een supermarkt (Super
Jumbo Aldi
De Zilk, voorheen Spar) gevestigd met een omvang van circa 225 m² winkelvloeroppervlak
Plus
(wvo)**. De supermarkt is tijdelijk op deze locatie gevestigd (in een tijdelijk bouwwerk). Door de beperkte omvang is de supermarkt vooral geoutilleerd voor kleine en vergeten boodschappen, en maar beperkt voor grotere weekboodschappen. Verspreid in het dorp zijn * CBS (2018). ** Winkelvloeroppervlak/wvo: het deel van de winkel dat toegankelijk en zichtbaar is voor de consument. Gemiddeld is dit 75 à 80% van het bruto vloeroppervlak (bvo) (waar ook bijvoorbeeld magazijnen en personeelsruimtes toe behoren).
2 van 7
Noordwijkerhout Lisse
Lidl Albert Heijn
Dirk Aldi Dirk
Albert Heijn Hoogvliet
2022.0119 DPO supermarkt De Zilk Gemeente Noordwijk - 08 maart 2019
verder een aantal voorzieningen gevestigd
2.3
Het Zilt
zoals een bakker, een bloemenwinkel, een kapper en een snackbar. Er is geen
Op het terrein van de voormalige zoutopslag
samenhangend centrumgebied.
aan de westkant van het dorp wordt in 2019 begonnen met de bouw van 130 energiezuinige
Aanbod in de regio
appartementen en grondgebonden woningen.
Rondom De Zilk zijn verschillende grotere
In het plan is ook commerciële ruimte
kernen met een compleet winkelaanbod (voor
opgenomen voor een supermarkt en G.O.E.D
boodschappen), zoals Hillegom, Lisse en
(Gezondheidsvoorzieningen Onder Een Dak). In
Noordwijkerhout (zie kaart pagina 2). In elk van
de regels van het bestemmingsplan De Zilk, Het
die kernen is een gevarieerd supermarktaanbod
Zilt is de omvang van de supermarkt gemaxi
aanwezig met diverse supermarktformules van
meerd op 850 m² bruto vloeroppervlak (bvo). Dit
wisselende grootte. Ook is er een compleet
staat ongeveer gelijk aan een supermarkt van
pakket aan overige dagelijkse winkels
circa 650 m² wvo.
(o.a. versspeciaalzaken en drogisten) en
De tijdelijke supermarkt in De Zilk
een variërende omvang aan aanvullend nietdagelijkse aanbod (o.a. huishoudelijk, mode, sport) te vinden. Het meest nabije centrum vanaf De Zilk is het centrum van Hillegom. Daar zijn DekaMarkt, Albert Heijn, Aldi en Jumbo gevestigd.
Ontwikkellocatie Het Zilt 2022.0119 DPO supermarkt De Zilk Gemeente Noordwijk - 08 maart 2019
3 van 7
3 Marktruimte
Omvang primair verzorgingsgebied
dagelijkse artikelen in fysieke winkels komt
Het primaire verzorgingsgebied van de super
daarmee uit op € 2.287 (excl. btw) per jaar.
markt in De Zilk bestaat uit de inwoners van de kern zelf. Momenteel zijn dit er circa 2.275. Voor
Koopkrachtbinding
Om een beeld te krijgen van de kwantitatief
2025 wordt, door de realisatie van het nieuw
De Zilk beschikt momenteel over een tijdelijke
haalbare omvang voor de supermarkt in De Zilk,
bouwproject Het Zilt, uitgegaan van circa 2.550
supermarkt van 225 m² wvo met een beperkt
wordt een distributieplanologische berekening
inwoners.
aanbod. Deze supermarkt voorziet vooral in een
(DPO) gemaakt voor het primaire verzorgings
klein basisassortiment. Voor een compleet
gebied. De DPO betreft een indicatieve analyse
Bestedingen per hoofd
voorzieningenaanbod zullen inwoners van De
van de verwachte vraag en het (toekomstig)
In Nederland is de gemiddelde besteding per
Zilk het aanbod in omliggende kernen bezoe
haalbaar aanbod op basis van bestaande
hoofd van de bevolking in de dagelijkse sector
ken; gelet op de nabijheid zal vooral Hillegom
onderzoeksgegevens, kengetallen en ervarings
per jaar € 2.525 (excl. btw)*. Het gemiddeld
worden bezocht voor het doen van bood
cijfers. In kleine verzorgingsgebieden zoals De
inkomen in De Zilk ligt circa 5% onder het lande
schappen. Voor de huidige situatie schatten we
Zilk hebben supermarkten vaak ook de functie
lijke gemiddelde**, waardoor in de berekening van
de koopkrachtbinding in op 30 à 35%*****.
van (vers)speciaalzaken en drogisten. De
de huidige situatie wordt uitgegaan van een
berekening wordt derhalve gemaakt voor de hele
gemiddelde besteding van € 2.472 (excl. btw)***.
dagelijkse sector.
De plannen voor Het Zilt gaan uit van een wat grotere supermarkt. De exacte omvang is nog
Op dit moment worden in de voormalige
niet duidelijk, maar varieert tussen de 400 en
De vraagzijde wordt bepaald door de beste
gemeente Noordwijkerhout de boodschappen
650 m² wvo/500 à 850 m² bvo. Een grotere
dingen per hoofd (in de dagelijkse sector), de
nog nauwelijks op internet gedaan****. Desondanks
supermarkt heeft de mogelijkheid een ruimer
omvang van het verzorgingsgebied (aantal
mag ook voor De Zilk verwacht worden dat
assortiment te voeren en heeft daarmee meer
inwoners), de mate waarin het bestedingspoten
consumenten in toenemende mate via internet
aantrekkingskracht op consumenten dan een
tieel uit dit verzorgingsgebied terechtkomt in de
boodschappen doen. Voor de situatie in 2025
kleinere supermarkt. De aantrekkingskracht van
supermarkt (koopkrachtbinding) en de mate
gaan we uit van een marktaandeel van 7,5%. De
een supermarkt in De Zilk hangt uiteraard ook
waarin bestedingen van elders toevloeien (koop
gemiddelde besteding van consumenten aan
af van de mate waarin de lokale ondernemer
krachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de
*
inwoners van De Zilk weet aan te spreken. Het
omvang (m² wvo) en benodigde bestedingen per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol.
4 van 7
INretail/Panteia/DTNP e.a. (2018), Omzetkengetallen 2017. ** CBS (2019). *** Voor de gemiddelde besteding is gerekend met een inkomenselasticiteit van 0.4%. ****I&O Research/DTNP (2019), Koopstromenonderzoek Randstad 2018.
is daarom niet exact te voorspellen welk aan *****Het Koopstromenonderzoek Randstad 2018 heeft voor De Zilk onvoldoende respons voor betrouw bare resultaten van de lokale koopstromen.
2022.0119 DPO supermarkt De Zilk Gemeente Noordwijk - 08 maart 2019
deel van de bestedingen van inwoners van De
Tabel 1 Indicatie marktruimte dagelijkse sector in De Zilk
Zilk uiteindelijk bij de lokale (nieuwe) super markt terechtkomt. In voorliggende analyse wordt uitgegaan van een kleine maar goed functionerende supermarkt met een sterke lokale binding (40 à 45% binding).
Koopkrachttoevloeiing De supermarkt in De Zilk zal nagenoeg alleen inwoners uit de eigen kern aantrekken. De omliggende kernen (o.a. Hillegom, Noordwijker hout en Lisse) beschikken alle over een aantrekkelijk en uitgebreid supermarktaanbod. Het formuleaanbod is divers en veel super
Inwoners primair verzorgingsgebied Winkelomzet per hoofd (excl. btw) Koopkrachtbinding Omzet uit primair verzorgingsgebied (excl. btw) Koopkrachttoevloeiing (aandeel van totale omzet) Totale potentiële omzet (excl. BTW) Gemiddelde omzet per m² NL (excl. btw) Potentieel winkelaanbod (wvo) Aanwezig winkelaanbod (wvo)
2019 2.275 € 2.475 30 à 35% € 1,7 à 2,0 mln ± 0% € 1,7 à 2,0 mln € 7.634 220 à 260 m² ± 275 m²
2025 2.550 € 2.287 40 à 45% € 2,3 à 2,6 mln ± 0% € 2,3 à 2,6 mln € 7.634 300 à 350 m² ± 275 m²
Indicatie uitbreidingsruimte Indicatie huidige omzet per m² wvo (excl. btw)
nihil € 6.150 à 7.150
25 à 75 m²
Voor een uitgebreide toelichting op de wijze waarop deze berekeningen werken, zie: INretail/Panteia/DTNP e.a. (2018), ‘Omzetkengetallen 2017’.
markten hebben een moderne omvang. Voor de inwoners van deze kernen bestaat hierdoor
m² wvo en een bakker van circa 50 m² wvo. Het
voor uitbreiding van het aanbod (25 à 75 m²
geen aanleiding om in De Zilk boodschappen te
totale dagelijkse aanbod in De Zilk bedraagt
wvo). Deze marktruimte kan volledig door de
doen. Voor de huidige en toekomstige situatie
daarmee 275 m² wvo.
supermarkt worden gebruikt. Dat zou leiden tot
wordt dan ook uitgegaan van geen toevloeiing van bestedingen van buiten De Zilk.
een supermarkt van circa 300 m² wvo (en een
Marktruimte verzorgingsgebied
bakker van circa 50 m² wvo).
Op basis van bovenstaande uitgangspunten is
Vloerproductiviteit
in tabel 1 een indicatie gegeven van de markt-
Kwalitatieve duiding van de berekening
De gemiddelde vloerproductiviteit per m² per
ruimte voor een supermarkt in De Zilk. Er zijn
Een supermarkt van 300 m² wvo zal naar
jaar in de dagelijkse sector ligt op € 7.634 (excl.
twee berekeningen gemaakt: één voor de
verwachting onvoldoende aantrekkingskracht
btw). Voor de berekening gaan we uit van dit
huidige situatie en één voor 2025, waarin de
hebben om de toename in koopkrachtbinding
gemiddelde.
bevolkingsgroei en verwachte ontwikkeling van
(van 30 à 35% naar 40 à 45%) te realiseren.
internetverkoop zijn meegenomen.
Hiervoor is een wat grotere supermarkt met een ruimer assortiment nodig.
Aanwezig aanbod Het dagelijkse aanbod in De Zilk bestaat op dit
De indicatieve berekening laat voor de
moment uit supermarkt Super De Zilk van 225
toekomstige situatie beperkte marktruimte zien
2022.0119 DPO supermarkt De Zilk Gemeente Noordwijk - 08 maart 2019
5 van 7
4 Effecten
Naar ons oordeel is een supermarkt van circa
de huidige supermarkt naar verwachting al
400 m² wvo het meest passend bij De Zilk.
ondergemiddeld functioneert. Bij een
Enerzijds kan met dit oppervlak een kleine maar
supermarkt van circa 400 m² wvo zal de
complete winkel worden gerealiseerd die ook
vloerproductiviteit dalen tot ditzelfde
kwantitatief gezien niet te ver onder het Neder
(huidige) niveau. Dit betekent overigens niet
De supermarktontwikkeling betreft een
lands gemiddelde niveau zal functioneren,
dat de supermarkt slecht zal functioneren.
verplaatsing van de huidige tijdelijke supermarkt
anderzijds wordt met dit oppervlak geborgd dat
Benodigde omzetten per m² wvo variëren
naar een nieuwe permanente locatie. De
de supermarkt primair voor inwoners van De
sterk tussen supermarktformules. Sommige
supermarkt bevindt zich nog steeds binnen de
Zilk blijft (en geen aantrekkingskracht krijgt op
formules kunnen met een lagere omzet per
kern, waardoor geen grote wijzigingen in het
consumenten van buiten De Zilk).
m² wvo van bijvoorbeeld € 6.000 m² wvo
koopgedrag ontstaan. Door de voorgestelde
nog steeds een gezonde exploitatie hebben,
beperkte omvang van de nieuwe supermarkt
Een supermarkt van 400 m² wvo is in
terwijl andere supermarkten ten minste
(400 m² wvo) is de supermarkt alleen aantrek
absolute zin slechts beperkt groter dan 300
€ 9.000 per m² wvo nodig hebben.
kelijk voor inwoners van De Zilk. Dit zal wel tot
Met een oppervlak van 400 m² wvo blijft de
gevolg hebben dat de afvloeiing van bestedin
verschil. Juist voor kleinere supermarkten
supermarkt in De Zilk nog steeds veel
gen naar andere winkelgebieden in de
kan 100 m² wvo leiden tot substantieel
kleiner dan alle supermarkten in bijvoor
omgeving (m.n. Hillegom) beperkt afneemt. Het
andere mogelijkheden dan bij grotere
beeld Hillegom (daar zijn de supermarkten
aanbod in Hillegom is echter zoveel groter dan
supermarkten; het verschil tussen een
tussen de 1.000 en 1.500 m² wvo groot).
het aanbod in De Zilk, en de uitbreiding van de
supermarkt van 1.400 m² wvo en 1.500 m²
Voor consumenten van buiten De Zilk is er
supermarkt in De Zilk is dusdanig klein, dat hier
wvo is voor een consument nauwelijks
derhalve geen reden om de supermarkt in
maar weinig negatief effect vanuit gaat.
aanwezig, maar een supermarkt van 300 of
De Zilk te bezoeken.
Bovendien spreiden eventuele negatieve
•
m² wvo, maar is relatief gezien een groot
•
400 m² wvo kan daadwerkelijk een verschil
•
effecten zich over meerdere supermarkten,
maken voor consumenten. Een supermarkt
De maximale grens van de supermarkt is
waardoor het effect per supermarkt zo klein is
van 400 m² wvo zal daarmee een hogere
uiteraard niet met een harde lijn te trekken,
dat die naar verwachting nauwelijks meetbaar
koopkrachtbinding kunnen realiseren.
maar gelet op het voorgaande achten wij een
is. Buiten De Zilk zijn dan ook geen effecten op
Het realiseren van een supermarkt van 400
maat van 400 m² wvo het meest wenselijk. Dit
de voorzieningenstructuur te verwachten.
m² wvo zal er toe leiden dat de gemiddelde
oppervlak staat gelijk aan circa 500 à 550 m²
omzet per m² wvo zal dalen ten opzichte
bruto vloeroppervlak.
van de landelijke gemiddelde omzet per m² wvo. De indicatieve berekening laat zien dat
6 van 7
2022.0119 DPO supermarkt De Zilk Gemeente Noordwijk - 08 maart 2019
5 Beleid
Mobiliteit en de Verordening Ruimte 2014, valt
leefbaarheidsdoelstelling uit de Verordening
de te ontwikkelen supermarkt in Het Zilt onder
Ruimte.
‘nieuwe detailhandel’. Volgens artikel 2.1.4 van de Verordening ruimte mag nieuwe detailhandel
Als aanvulling op artikel 2.1.4 lid 3 onder f
alleen binnen of aansluitend aan een bestaande
gelden ook de voorwaarden uit artikel 2.1.4 lid
of nieuw te realiseren winkelconcentratie
4. Hierin wordt benoemd dat de realisatie van
Door het behouden van de supermarkt in De
gerealiseerd worden. Aangezien in het dorp De
nieuwe detailhandel alleen is toegestaan als
Zilk wil de gemeente Noordwijk de kern leefbaar
Zilk, laat staan op de locatie Het Zilt, geen
deze het woon- en leefklimaat niet onevenredig
houden. Voor de leefbaarheid in een kleine kern
winkelconcentratie aanwezig is of gerealiseerd
aantast en er geen onaanvaardbare leegstand
is de toegankelijkheid tot basisvoorzieningen,
wordt, dient de ontwikkeling van een super
ontstaat. De ontwikkeling van de supermarkt in
zoals een supermarkt, van grote toegevoegde
markt zoals die nu in het bestemmingsplan
Het Zilt betreft een verplaatsing van een
waarde. De supermarkt zorgt er enerzijds voor
staat goed onderbouwd te worden.
tijdelijke winkel naar een permanente winkel op
5.1
Gemeentelijk beleid
dat dicht bij huis een basispakket aan artikelen
een nieuwe locatie. Hierdoor ontstaat er geen
aanwezig is voor de eerste levensbehoefte,
Voor de supermarkt in De Zilk kan mogelijk wel
leegstand, de oude winkel verdwijnt immers en
anderzijds kan de supermarkt fungeren als
gebruikgemaakt worden van de uitzonderings-
de locatie komt vrij voor andere ontwikkelingen.
natuurlijke ontmoetingsplek in het dorp. Het is
regel in artikel 2.1.4 lid 3 onder f. Volgens deze
Daarnaast wordt het woon- en leefklimaat voor
een voorziening waar iedereen, jong en oud,
uitzonderingsregel mag een supermarkt in een
de inwoners van De Zilk niet aangetast, de
welvarend en minder welvarend, naartoe gaat
kleine kern buiten het winkelconcentratiegebied
supermarkt verplaatst zich binnen het dorp naar
en dorpsgenoten spontaan tegenkomt. Dit is
gerealiseerd worden, om zo de leefbaarheid in
een beter bereikbare locatie.
anders bij bijvoorbeeld een school of
de kleine kern te borgen. Hiervoor moet wel
wijkcentrum.
aangetoond zijn dat er onvoldoende ruimte is in
De realisatie van de supermarkt in De Zilk is
de bestaande winkelconcentratie. Binnen De
passend binnen het provinciaal beleid.
Zilk is momenteel geen winkelconcentratie
Belangrijk hierbij is wel dat de supermarkt een
aanwezig. De beperkte voorzieningen die
omvang behoudt die passend is bij de omvang
Naar aanleiding van het bestemmingsplan voor
aanwezig zijn, bevinden zich verspreid over de
van het dorp. Dit houdt in dat een supermarkt
Het Zilt in De Zilk heeft er vooroverleg plaats
kern. Aangezien er geen winkelconcentratie
van circa 400 m² wvo/500 m² bvo wel binnen
gevonden tussen de gemeente Noordwijk en de
aanwezig is, is daarbinnen ook geen ruimte om
het provinciale beleid past, maar een grotere
provincie Zuid-Holland. Volgens het provinciaal
een supermarkt te realiseren. Hierdoor past het
supermarkt van bijvoorbeeld 650 m² wvo niet
beleid van de provincie Zuid-Holland, zoals
initiatief binnen de genoemde uitzonderings-
meer passend is.
opgeschreven in de provinciale Visie Ruimte en
regel. Bovendien sluit het plan aan bij de
5.2 Provinciaal beleid
2022.0119 DPO supermarkt De Zilk Gemeente Noordwijk - 08 maart 2019
7 van 7
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) - Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109, 6512 BS Nijmegen | T 024 - 379 20 83 | E info@dtnp.nl | W www.dtnp.nl