BIJLAGE D Nota van Zienswijzen en Wijzigingen Correctie Zeewaardig fase 4 (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Nota van beantwoording zienswijzen Tevens Nota van wijzigingen
Ontwerp TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Correctie Zeewaardig
,
fase 4
10 juni 2025
1
Inhoud 1. 2. 3.
Inleiding Beantwoording zienswijzen Nota van wijzigingen
2
1.
Inleiding
Het
ontwerp TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Correctie Zeewaardig, fase 4 heeft vanaf 15 april 2025 tot en met 26 mei 2025 met de daarop betrekking hebbende stukken gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Hiertoe heeft op 14 april 2025 een publicatie plaatsgevonden in het digitale gemeenteblad (officielebekendmakingen.nl). Het ontwerp TAM-omgevingsplan was tevens digitaal raadpleegbaar via www.ruimtelijkeplannen.nl (planidentificatienummer NL.IMRO.0575.TAM22AZeewCorr4-ON01). Gedurende de periode van terinzagelegging kon eenieder een zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan naar voren brengen bij de gemeenteraad. Er zijn negen zienswijzen ontvangen. Alle zienswijzen zijn tijdig ingediend. In verband met de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) worden de persoonsgegevens van natuurlijke personen niet gepubliceerd. In
deze Nota van beantwoording zienswijzen (hoofdstuk 2) worden de zienswijzen na een korte samenvatting inhoudelijk zienswijze aangegeven wat de gevolgen zijn voor het vast te stellen TAM-omgevingsplan. Als zienswijzen gegrond zijn en het ontwerpbestemmingsplan leiden, dan is dat in de beantwoording van de zienswijze vermeld.
beantwoord. tot
Tevens
wijzigingen
ten
wordt
opzichte
per van
zienswijzen zijn samengevat weergegeven. Dit betekent niet dat onderdelen van de zienswijzen, die eventueel niet expliciet worden genoemd, niet bij beoordeling zijn betrokken. De reacties zijn in hun geheel en in onderlinge samenhang beoordeeld. De zienswijzen zijn als bijlage bij deze nota gevoegd. Per onderdeel van een zienswijze wordt aangegeven of de zienswijze aanleiding geeft tot wijziging van het TAM-omgevingsplan ten opzichte van het ontwerp TAM-omgevingsplan. Een aanpassing van de toelichting wordt niet aangemerkt als een wijziging van het TAM-omgevingsplan. De de
Hoofdstuk
3 bevat
doorgevoerd Deze nemen
2.
Nota
ten
van
de
Nota
opzichte
van van
wijzigingen. Hierin wordt aangegeven welke wijzigingen ten gevolge ontwerpbestemmingsplan zoals dat ter inzage heeft gelegen.
van
zienswijzen
dan
wel
ambtshalve, zijn
het
beantwoording zienswijzen, tevens tot gewijzigde vaststelling van
raadsbesluit
nota van wijzigingen, maakt het TAM-omgevingsplan.
de
met
daarbij
behorende
bijlagen integraal
onderdeel
uit
van
het te
Beantwoording
ingediende zienswijze is (per indiener) samengevat (kolom 2) en voorzien van een beantwoording (kolom 3). Elke beantwoording van een zienswijze eindigt met een conclusie (kolom 4) waarin inzichtelijk wordt gemaakt in hoeverre hetgeen naar voren is gebracht aanleiding geeft tot wijziging van het definitieve plan ten opzichte van het ontwerp TAM-omgevingsplan. De
Indiener
zienswijze
1:
Samenvatting 1,1
Glorie
Noordwijk
B.V.
,
Parallel
zienswijze
is eigenaar | Indiener Wilhelmina Boulevard 7
van
aaneensluitende
van
het en
Boulevard
11B,
Beantwoording perceel Koningin gevolg van
heeft als
voorbereidingsbesluiten
het
2202
HK
Noordwijk,
namens
gemeente
is juist dat de indiener als gevolg van de voorbereidingsbesluiten geen vergunning heeft | kunnen
verkrijgen
voor
transformatie
(geanonimiseerd) NN
Gevolgen
Het
de
deze
naar
wonen.
Geen. De
voornemen om een vergunning voor de realisering van woningen aan te vragen niet in actie kunnen omzetten. Indiener wil nog steeds woningen
realiseren omdat dit volgens indiener de enige verantwoorde bestemming is.
1. 2
Indiener stelt dat het herhaald nemen van voorbereidingsbesluiten gericht op hetzelfde doel niet is toegestaan.
1. 3
Indiener stelt dat in strijd met de letter en de geest van de Omgevingswet geen sprake is geweest van verplichte participatie. Dat in dit geval mogelijk sprake is van herstel van een omissie is niet relevant.
1. 4
Indiener stelt dat door Fintec , in samenwerking met de VvE Heemborgh en de horecaondernemers van de Heemborgh een plan is ontwikkeld en aan de gemeente gepresenteerd om de boulevard levendig te houden. Hier is nooit meer iets van vernomen , dit is laakbaar.
drie voorbereidingsbesluiten hadden immers als doel om te voorkomen dat het publieksgerichte karakter van de boulevard verloren gaat door transformatie naar woningen op de begane grond , in lijn met de Retail- en Horecavisie 2021-2023. Het standpunt dat woningen aan de boulevard de enige verantwoorde bestemming is , wordt niet gedeeld. Voor een nadere toelichting op dit aspect wordt verwezen naar paragraaf 2. 2 van de toelichting van het TAM-omgevingsplan en naar de beantwoording van de zienswijze onder nummer 1. 8. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. De voorbereidingsbesluiten zijn genomen ten tijde van de Wet ruimtelijke ordening zoals die gold tot 1 januari 2024. Het nemen van opvolgende voorbereidingsbesluiten is niet in strijd met de Wet ruimtelijke ordening. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Het TAM-omgevingsplan ziet primair op herstel van een gebrek of omissie in de planregels (art. 16. 1 onder a) van het bestemmingsplan Zeewaardig. In artikel 16. 1. is als gevolg van de onjuiste formulering van de planregel de woonfunctie onbedoeld mogelijk gemaakt op de begane grond. Het voorliggend plan repareert deze omissie , in lijn met de voorbereidingsbesluiten en het ruimtelijk beleid van de gemeente. Het plan zorgt niet voor directe ontwikkelmogelijkheden.
Vanwege deze beperkte reikwijde en beperkte aard en omvang van het plan is er afgezien van participatie. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAMomgevingsplan. Het is inderdaad onzorgvuldig als de gemeente hier niet op heeft gereageerd. Dit aspect valt echter buiten de reikwijdte van voorliggend TAMomgevingsplan , dat primair gericht is op correctie van een omissie in bestemmingsplan Zeewaardig. Dit
Geen
Geen
Geen.
4
1. 5
Indiener stelt dat de gigantische uitbreidingen van de strandexploitaties die de gemeente heeft toegestaan hebben geleid tot slechter wordende exploitatie van horecabedrijven aan de boulevard. het heel moeilijk hebben gekregen.
onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Het is bekend dat de Koningin Wilhelmina Boulevard het moeilijk heeft. Dit is al gesignaleerd in de Retailen horecavisie 2021-2023: “Noordwijk biedt veel verschillende typen horeca , passend bij de uiteenlopende bezoekgroepen. Hoewel de kwaliteit op het strand en in de (luxere) hotels overwegend goed is , zijn er verschillende plekken met (groeiende) leegstand , vervlakking van het aanbod (meer van hetzelfde) en downgrading. Met name op de boulevard (Koningin Wilhelmina Boulevard) en aan de Grent is dit zichtbaar. Dit zijn indicaties van onvoldoende marktruimten /of aansluiting op de veranderende consumentenvraag”.
Geen.
Echter , het gegeven dat de boulevard het moeilijk heeft en/of de toenemende leegstand is in juridisch planologisch opzicht onvoldoende reden om voor de gehele boulevard (althans het plangebied van voorliggend plan) de woonfunctie direct en onbeperkt mogelijk te laten zijn. Voor een nadere toelichting op dit onderdeel wordt verwezen naar de beantwoording van de zienswijze onder nummer 1. 8.
1. 6
Indiener vraagt zich af of er wel echt sprake was van een omissie in bestemmingsplan Zeewaardig , of dat dit wellicht een goed doordachte toekomstvisie was.
1. 7
Indiener geeft aan dat een alternatief buiten de woonbestemming de bestemming detailhandel zou zijn , maar ook dat de percelen aan de boulevard te
De gemeente heeft bureau Gloudemans ingeschakeld om de kansen en knelpunten op de boulevard nader in beeld te krijgen. Deze knelpuntenanalyse vormt een basis om verder te denken over de toekomst van de boulevard. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Ten tijde van het vaststellen van bestemmingsplan Zeewaardig (2013) is geen sprake geweest van een toekomstvisie of anderszins een beleidsmatige visie gericht op het mogelijk maken van woningen op de begane grond van de Koningin Wilhelmina Boulevard. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Detailhandel is – naast horeca van categorie 1 en 2 volgens het tijdelijke deel omgevingsplan (waaronder bestemmingsplan Zeewaardig valt) een toegestane
Geen.
Geen.
5
excentrisch liggen ten opzichte van koopcentrum Hoofdstraat. Ook wat betreft detailhandel zijn er volgens indiener al teveel vierkante meters.
1. 8
Indiener stelt dat de enige duurzame bestemming die nog mogelijk is , namelijk woningen op de begane grond , hiermee wordt wegbestemd. Dit is volgens indiener geen verantwoord beleid.
functie van het perceel Koningin Wilhelmina Boulevard 7. Voorliggend plan doet daaraan niets af; het repareert alleen de onbedoeld toegestane woonfunctie , de overige functies blijven in stand. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Voorliggend TAM-omgevingsplan repareert primair een omissie in de planregels van bestemmingsplan Zeewaardig. Het is nooit de bedoeling van bestemmingsplan Zeewaardig geweest om wonen op de begane grond mogelijk te maken. Bestemmingsplan Zeewaardig is conserverend van aard; het was de bedoeling van het plan om net als in het voorheen geldende bestemmingsplan Noordboulevards alleen publieksgerichte functies (te weten horeca categorie 1 en 2 en detailhandel) op de begane grond mogelijk te maken.
Geen.
Het standpunt dat woningen op de begane grond de enige duurzame bestemming is wordt niet gedeeld. Ten eerste is het rechtstreeks en onbeperkt planologisch mogelijk maken van wonen op de begane grond van de boulevard in strijd met de ambities uit de (nog steeds geldende) Retail- en horecavisie 2021-2023. De hoofduitgangspunten van deze Retail- en Horecavisie richten zich met name op het versterken en waarborgen van het bestaande aanbod. Door het te concentreren in de kerngebieden is de overlevingskans het grootst. De unieke kwaliteiten van de boulevard als belangrijkste publiekstrekker in combinatie met openbaar toegankelijke en levendige functies worden onderschreven en daarop wordt ingezet bij ontwikkelingen. De gemeente werkt aan actualisering van de Retail- en horecavisie; als het toekomstig gemeentelijk beleid meer of andere mogelijkheden biedt dan het huidig gemeentelijk beleid , dan zal de juridisch-planologische situatie van het omgevingsplan daarop volgen.
6
Ten tweede is het zeer de vraag of met het rechtstreeks en onbeperkt toelaten van de woonfunctie tussen de (vele) horecabedrijven sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Horeca veroorzaakt immers relatief vaak (potentiële) negatieve effecten als geluid , geur , drukte en andere vormen van (over)last. Dat verhoudt zich veelal slecht met woonfuncties en vergroot de kans op klachten van omwonenden en langlopende procedures op dat vlak. Ook zal woningbouw op de begane grond de bedrijfsvoering van omliggende horeca mogelijk belemmeren in hun exploitatie waardoor het kwalitatieve aanbod verder onder druk kan komen te staan. Doordat de woonfunctie op de begane grond onbedoeld is mogelijk gemaakt in bestemmingsplan Zeewaardig , is dit aspect ten tijde van het opstellen van bestemmingsplan Zeewaardig niet onderzocht. Het rechtstreeks en onbeperkt (blijven) toestaan van wonen op de begane grond van de boulevard zou in strijd met het criterium ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ zijn (artikel 4. 2 van de Omgevingswet). Het repareren van de omissie in bestemmingsplan Zeewaardig is daarentegen in lijn met de voorbereidingsbesluiten en het ruimtelijk beleid van de gemeente en voldoet aan het criterium ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (artikel 4. 2 van de Omgevingswet).
Het voorliggend plan biedt daarnaast een vergunningplicht met beoordelingsregels om medewerking te kunnen verlenen aan transformatie naar wonen. Op deze manier is voor een beperkt deel van de boulevard en onder strenge ruimtelijke en stedenbouwkundige voorwaarden transformatie naar wonen mogelijk. Middels de beoordelingsregels wordt bereikt dat plannen voldoen aan het criterium van ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (artikel 4. 2 Omgevingswet). Het publieksgerichte karakter van de boulevard wordt hierdoor niet onevenredig aangetast , terwijl voor de betrokken
7
1. 9
1. 10
Indiener stelt dat de verleende vergunningen voor nr. 15 en 17A/B rechtsongelijkheid in de hand werken. De vraag is nu of deze binnen de voorwaarden van 25% vallen of daarbuiten vallen.
Indiener stelt dat de voorwaarden in het plan om toch te komen tot wonen op de begane grond (zoals 10 meter uit de voorgevel , tenminste 75% gevellengte , segmentering uit de woonvisie) onuitvoerbaar zijn.
panden naar verwachting een verbetering qua uitstraling zal plaatsvinden. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAMomgevingsplan. De omgevingsvergunningen voor de Koningin Wilhelmina Boulevard 15 en 17 A en B zijn in 2022 vergund omdat er – als gevolg van de omissie in bestemmingsplan Zeewaardig – geen weigeringsgrond voor de aangevraagde vergunningen was. De woonfunctie was immers abusievelijk en onbedoeld mogelijk gemaakt in bestemmingsplan Zeewaardig. Deze situatie heeft geleid tot het nemen van de voorbereidingsbesluiten door de gemeenteraad in de afgelopen jaren. Er is gelet op deze omstandigheden geen reden om ook aan indiener over te gaan tot het verstrekken van vergelijkbare vergunningen voor transformatie naar wonen. Het is vaste jurisprudentie dat het gelijkheidsbeginsel niet zover strekt dat het bestuursorgaan gehouden is een gemaakte fout te herhalen. Naar aanleiding van de zienswijze is gebleken dat in het ontwerp TAM-omgevingsplan onvoldoende rekening is gehouden met de verleende vergunningen voor de Koningin Wilhelmina Boulevard 15 en 17A en B. De gevels van de panden waarop deze vergunningen betrekking hebben , tellen niet mee in de voorwaarden van de beoordelingsregels van artikel 4. 2. Dit onderdeel van de zienswijze leidt tot aanpassing van het vast te stellen TAMomgevingsplan. Dit standpunt wordt niet gedeeld.
Het voorliggend plan biedt een vergunningplicht met beoordelingsregels om onder voorwaarden , medewerking te kunnen verlenen aan transformatie naar wonen. Met deze voorwaarden wordt voor een beperkt deel van de boulevard wonen mogelijk gemaakt , mits wordt voldaan aan verschillende criteria , waaronder stedenbouwkundige kwaliteit , woon- en leefklimaat , bedrijfsvoering van bestaande
Het vast te stellen TAMomgevingsplan wordt gewijzigd ten opzichte van het ontwerp. Aan de verbeelding wordt de aanduiding ‘overige zone – bestaande woningen’ toegevoegd ter plaatse van de verleende omgevingsvergunningen. In de regels wordt aan artikel 4.2 , aanhef en onder a , sub 2 toegevoegd dat de gevels van de bestaande woningen niet worden meegeteld bij de voorwaarde dat tenminste 75% van de gevellengte van de naar de boulevard gekeerde zijde dient te zijn ingevuld met de toegestane (publieksgerichte) functies. Aan de regels wordt in artikel 2. 4 de definitie van bestaande woningen toegevoegd.
Geen.
8
1. 11
Indiener vraagt of artikel 4. 1 van het ontwerp TAM-omgevingsplan voor wat betreft bergingen en entrees wel voldoende in overeenstemming is met de praktijk.
1. 12
Indiener stelt dat het realiseren van woningen een uitkomst was voor bedrijven die het moeilijk hebben gekregen na de toestemming van de gemeente voor de jaarrond uitbreiding van horeca op het strand.
1. 13
Indiener geeft aan dat door de woonbestemming eraf te halen de waarde van het perceel minder wordt en te zijner tijd planschade zal worden geclaimd.
Indiener zienswijze 2: Vereniging
van
horeca , parkeren en woonsegmentering. Gelet op de verschillende belangen van de fysieke leefomgeving die hier een rol (kunnen) spelen en rekening houdend met het gemeentelijk beleid , kan worden gesteld dat dit gebruikelijke voorwaarden zijn. Niet valt in te zien dat deze voorwaarden onuitvoerbaar zouden zijn; dit standpunt is ook niet onderbouwd. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAMomgevingsplan. De bedoeling van de betreffende regeling is dat bergingen en entrees behorende bij de bovengelegen woningen toegestaan zijn , maar deze niet wenselijk zijn aan de zijde van de boulevard. Dit onder meer vanwege het voorkomen van verrommeling en het behoud van een levendig en publiekstoegankelijk straatbeeld. Aan de achterzijde van de panden is dit minder bezwaarlijk. Hier zijn in de praktijk ook bergingen en entrees aanwezig , waardoor de voorgestelde regeling in overeenstemming is met de praktijk. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Zoals hiervoor al gesteld is het rechtstreeks en onbeperkt mogelijk maken van de woonfunctie niet in overeenstemming met het gemeentelijk beleid (Retail- en horecavisie 2021-2023) en evenmin met het criterium van ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (artikel 4. 2 van de Omgevingswet).
Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Het is mogelijk om een verzoek om planschade in te dienen (onder de Omgevingswet wordt dit nadeelcompensatie genoemd). Een verzoek om nadeelcompensatie kan pas worden ingediend nadat het plan onherroepelijk is geworden. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan.
Eigenaars De Heemborgh te Noordwijk
,
Geen.
Geen.
Geen.
statutair gevestigd te Noorwijk , namens deze T. Hovers ,
Sarfaty Advocaten.
9
2. 1
2. 2
2. 3
Samenvatting reactie
Beantwoording gemeente
Indiener geeft aan dat er een breed gedragen wens is binnen de VvE om de bestemming van de begane grond te versoepelen naar wonen. Dit komt voort uit veranderende maatschappelijke en economische omstandigheden , waarbij het behouden van een (verouderde) publieksgerichte functie niet altijd langer haalbaar en wenselijk is , mede omdat het horecabezoekend publiek zich heeft verplaatst van de boulevard naar het strand. Indiener geeft aan dat de benodigde wijziging van de splitsingsakte voor verruiming van de bestemming van de begane grond naar wonen binnen de VvE formeel (nog) niet is aangenomen en dat een verzoekschriftprocedure aanhangig is gemaakt bij de kantonrechter , met het verzoek de splitsingsakte te kunnen wijzigen middels machtiging van de kantonrechter.
Voor de beantwoording
van
verwezen naar nummer
1. 8.
Indiener wijst erop dat de omgevingsvergunningen voor de Koningin Wilhelmina Boulevard 15 en 17A/B onherroepelijk zijn vergund en dat hier positief op bestemd dient te worden.
Gebleken is dat in het ontwerp TAM-omgevingsplan onvoldoende rekening is gehouden met deze verleende vergunningen. Dit onderdeel van de zienswijze leidt tot aanpassing van het vast te stellen TAM-omgevingsplan.
Dit aspect wordt
voor
Gevolgen deze zienswijze wordt
Geen
kennisgeving aangenomen.
Geen.
Het vast te stellen TAMomgevingsplan wordt gewijzigd ten opzichte van het ontwerp. Aan de verbeelding wordt het werkingsgebied ‘overige zone – bestaande woningen’ toegevoegd ter plaatse van de verleende omgevingsvergunningen. Aan artikel 4. 1 wordt sub b toegevoegd , inhoudende dat het wonen is toegestaan ter plaatse van het werkingsgebied ‘overige zone – bestaande woningen’ , maar maximaal het bestaand aantal woningen. Aan de regels wordt in
10
artikel
2.4 de
definitie
van
bestaande
woningen toegevoegd. Artikel 5 (uitzondering overgangsrecht tijdelijk deel omgevingsplan) is toegevoegd zodat kan
er geen misverstand over bestaan dat de verleende
omgevingsvergunningen
worden
gerespecteerd. 2.4
Indiener
stelt dat ook
andere
Niet
appartementsrechteigenaren gerechtvaardigd hebben
vertrouwd
dat
ook
hen
de
daartoe
onvoldoende.
driemaal
op de
is
gebaseerd, afgelopen jaren
voorbereidingsbesluit heeft genomen met dat het publieksgerichte karakter | van de Koningin Wilhelmina Boulevard verloren gaat | door transformatie naar woningen op de begane grond. Een voorbereidingsbesluit is een verklaring van de raad dat voor een gebied een bestemmingsplan wordt motiveringsbeginsel. voorbereid. Als gevolg van het voorbereidingsbesluit wordt geen medewerking verleend aan aanvragen voor transformatie naar wonen. Het gemeentelijk beleid is steeds gericht geweest op publieksgerichte functies (dus niet wonen) aan de boulevard. Van strijd met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel is gezien deze omstandigheden geen sprake; dit argument is ook niet nader onderbouwd. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Indiener verzoekt af te zien van een generiek | Het voorliggend plan voorziet in een generiek verbod op verbod op wonen danwel in het alternatieve wonen in de begane grondlaag en herstelt daarmee de omissie in bestemmingsplan Zeewaardig. Verwezen geval, te voorzien in een uitzonderingsgrond voor situaties wordt naar nummer 1.8. waarin (zoals hier) een Zoals onder nummer 2.3 aangegeven houdt het vast te juridisch traject tot wijziging van de stellen TAM-omgevingsplan rekening met de verleende splitsingsakte al in gang is gezet.
De thans in artikel 4.2 voorziene uitzonderingsgrond is omgevingsvergunningen voor Koningin Wilhelmina mogelijkheid tot het wijzigen van de bestemming vrij zou staan. Het voorliggende wijzigingsbesluit is daardoor in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het
2.5
|
valt in te zien waar dit standpunt gelet op het feit dat de gemeenteraad als
doel
Geen.
een
te voorkomen
Boulevard
15
en
17A
en
B. Tenslotte
valt
niet
| Geen.
in te zien
beoordelingsregels van artikel 2.4 onvoldoende zouden zijn. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAMomgevingsplan. waarom
Indiener
zienswijze
3:
(geanonimiseerd) Mimmo, BE,
Koningin
de
Wilhelmina
Boulevard
16/16A,
2202
GT
Noordwijk
1
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Harbourlights, (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Koningin Wilhelmina Boulevard 18, 2202 GT Noordwijk (geanonimiseerd) Koningin Wilhelmina Boulevard 16B, 2202 GT Noordwijk nn (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Indiener zienswijze 7: (geanonimiseerd) Koningin Wilhelmina Boulevard 13, 2202 GT Noordwijk (geanonimiseerd) nn (geanonimiseerd) Indieners zienswijze 8: (geanonimiseerd) Hire Mina, Koningin Wilhelmina Boulevard 9A, 2202 GT Noordwijk MN Indiener zienswijze 4: Indiener Indiener zienswijze 6:
Zienswijzen
3 tot en
Samenvatting Sd
Indieners
Heemborgh dat
dezelfde
inhoud
plint
en
worden
hierna
Beantwoording uit
tegen
25%
in de
van
gebouwen
het
Voor
de
verwezen
de
gezamenlijk
gemeente
beantwoording naar
behandeld.
nummer
van
deze
zienswijze
wordt
Geen.
1.8.
De
La Coquille om te zetten naar woonfunctie. Indieners zijn van mening
dit
worden
en
percentage verhoogd zou moeten naar 100%, althans dat volledige
tansformatie 3.2
zich
slechts
om
commerciële
hebben
reactie
spreken
voornemen
een
8
met
naar
mogelijk
moet
Indieners
stellen
wonen
onder voorwaarden
zijn.
dat de voorgestelde beperking de eigendoms- en exploitatievrijheid van de betrokken pandeigenaren beperkt en in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. Indieners wijzen erop dat aan diverse partijen eerder vergunning is verleend voor volledige of gedeeltelijke transformatie naar wonen zonder dat daarbij een beperking is opgelegd. Indieners willen op dezelfde wijze behandeld worden en stellen
dat anders
motiveringsgebrek
het
risico
ontstaat.
van
een
Het wettelijk criterium bij het vaststellen van een omgevingsplan is het criterium ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (artikel 4.2 Omgevingswet). Bij de vaststelling van een omgevingsplan heeft de gemeenteraad als bevoegd gezag beleidsruimte om de belangen van pandeigenaren bij de uitoefening van hun eigendomsrechten af te wegen tegen het algemeen belang. Het algemeen belang is aan de orde bij het voorliggend vast te stellen TAM-omgevingsplan. Het algemeen belang dat ziet op publieksgerichte functies op de begane grond van de boulevard weegt hier zwaarder dan de individuele belangen van pandeigenaren bij het uitoefenen van hun eigendoms- en exploitatierechten. Dat geldt eens te meer nu er in het verleden geen sprake is geweest van een toekomstvisie of anderszins een beleidsmatige visie gericht op het mogelijk maken van woningen op de begane grond van de Koningin Wilhelmina
Geen.
Boulevard.
12
3. 3
Indieners wijzen erop dat zich op de Koningin Wilhelmina Boulevard de afgelopen jaren een verschuiving heeft voorgedaan; het zwaartepunt van de levendigheid en het passantenverkeer is naar het strand verplaatst. Verwezen wordt naar de Retailen horecavisie 2021-2023 waarin wordt aangegeven dat het onderscheidend vermogen en de horecafunctie van de boulevard onder druk staan en dat het rendement van horecazaken terugloopt , mede door veranderend consumentengedrag en een afnemende uitgaansfunctie. De ontwikkelingen hebben geleid tot een afname van de levensvatbaarheid van ondernemingen ter plaatse. Voor veel ondernemers is transformatie naar wonen of gemengd gebruik inmiddels een noodzakelijke economische overlevingsstrategie , en niet slechts een vrije keuze. Dit raakt niet alleen de huidige bedrijfsvoering maar ook de pensioenvoorziening van ondernemers die vaak in het vastgoed is belegd.
De omgevingsvergunningen voor de Koningin Wilhelmina Boulevard 15 en 17 A en B zijn in 2022 vergund omdat er – als gevolg van de omissie in bestemmingsplan Zeewaardig – geen weigeringsgrond voor de aangevraagde vergunningen was. De woonfunctie was immers abusievelijk en onbedoeld mogelijk gemaakt in bestemmingsplan Zeewaardig. Deze situatie heeft geleid tot het nemen van de voorbereidingsbesluiten door de gemeenteraad in de afgelopen jaren. Er is gelet op deze omstandigheden geen reden om ook aan indieners over te gaan tot het verstrekken van vergelijkbare vergunningen voor transformatie naar wonen. Het is vaste jurisprudentie dat het gelijkheidsbeginsel niet zover strekt dat het bestuursorgaan gehouden is een gemaakte fout te herhalen. Van een motiveringsgebrek is geen sprake. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan Het is bekend dat de Koningin Wilhelmina Boulevard het moeilijk heeft. Dit is al gesignaleerd in de Retail- en horecavisie 2021-2023 zoals indieners zelf ook aanhalen: “Noordwijk biedt veel verschillende typen horeca , passend bij de uiteenlopende bezoekgroepen. Hoewel de kwaliteit op het strand en in de (luxere) hotels overwegend goed is , zijn er verschillende plekken met (groeiende) leegstand , vervlakking van het aanbod (meer van hetzelfde) en downgrading.
Met name op de boulevard (Koningin Wilhelmina Boulevard) en aan de Grent is dit zichtbaar. Dit zijn indicaties van onvoldoende marktruimten /of aansluiting op de veranderende consumentenvraag”. Echter , het gegeven dat de boulevard het moeilijk heeft en/of de toenemende leegstand is in juridisch planologisch opzicht onvoldoende reden om voor de gehele boulevard de woonfunctie direct en onbeperkt mogelijk te laten zijn. Voor een nadere toelichting op dit onderdeel wordt verwezen naar de beantwoording van de zienswijze onder nummer 1. 8.
Geen.
De gemeente heeft bureau Gloudemans ingeschakeld om de kansen en knelpunten op de boulevard nader in beeld te krijgen. Deze knelpuntenanalyse vormt een basis om
13
3. 4
Indieners achten de vrees dat wonen en horeca niet te combineren zijn ongegrond. Indieners verzoeken om de beoordelingsregels voor uitzonderingen op het verbod op wonen op de begane grond explicieter en ruimhartiger toe te passen , zodat maatwerk mogelijk blijft.
3. 5
Indieners pleiten voor een ‘escape clausule’ waarmee onder voorwaarden een recreatieve verblijfsfunctie (zoals short stay of tijdelijke verhuur aan toeristen) mogelijk wordt gemaakt. Indieners wijzen erop dat de behoefte aan flexibele verblijfsaccommodaties groot is en bijdraagt aan de lokale economie en de levendigheid van de boulevard.
verder te denken over de toekomst van de boulevard. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Het is algemeen bekend dat wonen en horeca in elkaars nabijheid voor conflicten kunnen zorgen. Het voorliggend plan zorgt ervoor dat de woonfunctie niet langer rechtstreeks en onbeperkt mogelijk is. De beoordelingsregels voor het onder voorwaarden mogelijk maken van wonen hebben onder meer betrekking op dit aspect. In artikel 4.2 , onder c en d , van het vast te stellen TAM-omgevingsplan is vastgelegd dat: a. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast. Dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt; b. er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse van de woning(en) op het gebied van geluid , geur en/of omgevingsveiligheid. Aan de hand van deze beoordelingsregels kan bij een concrete vergunningaanvraag worden bepaald of de woonfunctie kan worden toegestaan en of kan worden voldaan aan het criterium van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Er is geen reden om de beoordelingsregels explicieter of ruimhartiger toe te passen. Maatwerk is mogelijk binnen de voorwaarden van de beoordelingsregels. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAMomgevingsplan.
Het voorliggend vast te TAM-omgevingsplan voorziet in lijn met de Retail- en horecavisie 2021-2023 niet in verblijfsrecreatie. Mocht uit toekomstig beleid blijken dat verblijfsrecreatieve functies op de begane grond van de boulevard wenselijk en inpasbaar zijn , dan kan de juridisch planologische situatie daarop volgen. Het staat indieners vrij om middels een zogenoemd vooroverleg te laten beoordelen of een plan stedenbouwkundig en planologisch haalbaar is. Het staat indieners ook vrij om een aanvraag omgevingsvergunning voor afwijking van regels in het omgevingsplan in te dienen. Dit onderdeel
Geen.
Geen.
14
van
de
zienswijze
leidt niet
tot
aanpassing
van
het TAM-
omgevingsplan.
Zienswijze
9:
(geanonimiseerd) (Vivaldi's Noordwijk) MN
Samenvatting 9.1
9.2
Indiener
reactie
geeft aan dat er bij het vorige bestemmingsplan helaas een fout is ingeslopen wat duidelijk niet de bedoeling was. Indiener wijst erop dat op basis van het oude bestemmingsplan er voor twee locaties een woonvergunning is aangevraagd en De horecazaak van indiener is verkregen. gevestigd naast de nu lege kavel waar in de toekomst mogelijk een woning wordt gebouwd. Indiener begrijpt dat de gemeente deze situatie niet meer kan terugdraaien, maar vindt het een slecht plan om op basis van een fout in een bestemmingsplan nog meer ruimte te geven aan woningen waar dit eigenlijk niet bedoeling is.
Beantwoording Dit
aspect
wordt
gemeente ter
kennisgeving
Geen.
aangenomen.
Het voorliggend TAM-omgevingsplan bevat een vergunningplicht en daaraan gekoppeld beoordelingsregels waardoor alleen onder strenge voorwaarden woningbouw in afwijking van het verbod kan worden toegestaan. Er dient middels onderzoek aangetoond te worden dat er onvoldoende behoefte bestaat aan de overige op basis van het omgevingsplan ter plaatse toegestane functies c.q. dat de betreffende locatie niet geschikt is voor duurzaam gebruik ten behoeve van de overige op basis van het omgevingsplan ter plaatse toegestane functies. Hierbij geldt dat ten minste 75% van de gevellengte van de naar de Koningin Wilhelmina Boulevard gekeerde zijde ingevuld dient te zijn met de overige toegestane functies (horeca categorie 1 en 2 en detailhandel). Voorts zijn voorwaarden gesteld met het oog op de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit, parkeren, het woon- en leefklimaat van woningen en de bedrijfsvoering van horecabedrijven en Middels de beoordelingsregels woonsegmentering. wordt bereikt dat plannen voldoen aan het criterium van
‘evenwichtige toedeling
van
functies
aan
locaties’
Geen.
(artikel
15
9. 3
Indiener vreest dat het onder voorwaarden toestaan van woningen zorgt voor nog veel meer gaten in de horecaplint. Indiener wijst op het risico dat er door investeerders locaties worden opgekocht en dat deze kavels leeg komen te staan totdat de investeerder het een goed idee vindt om te gaan bouwen.
9. 4
Indiener stelt dat als alles een horeca / retailbestemming blijft , pandeigenaren het pand moeten verhuren of verkopen voor een aantrekkelijke prijs , dit zodat er eventueel een ander businessmodel neergezet kan worden. Er zijn in de afgelopen jaren meerdere ondernemers geweest die wel geloven in de locatie , deze ondernemers hebben flink geïnvesteerd en hebben hun zaak recent verbouwd. Horeca en Retail versterken elkaar wat de ondernemers die blijven ondernemen ten goede komt.
9. 5
Indiener wijst erop dat wonen tussen de horeca / retail voor conflicten kan zorgen.
4. 2 Omgevingswet). Het publieksgerichte karakter van de boulevard wordt hierdoor niet onevenredig aangetast , terwijl voor de betrokken panden naar verwachting een verbetering qua uitstraling zal plaatsvinden. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Het voorliggend TAM-omgevingsplan maakt zoals hiervoor onder 9. 2 beschreven woningen alleen mogelijk wanneer wordt voldaan aan de beoordelingsregels. Door middel van de regel dat tenminste 75% van de gevellengte van de naar de Koningin Wilhelmina Boulevard gekeerde zijde ingevuld dient te zijn met de overige toegestane functies (horeca cat. 1 en 2 en detailhandel) wordt geborgd dat de boulevard in hoofdzaak gericht blijft op publieksgerichte functies. Het plan omvat voorts beoordelingsregels die zien op bescherming van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit. Tenslotte geldt dat het risico dat locaties leeg komen te staan totdat de investeerder het een goed idee vindt om te gaan bouwen , ook speelt wanneer het vast te stellen plan de onderhavige vergunningplicht niet kent. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan.
Voorliggend plan voorziet in het corrigeren van de woonfunctie en zorgt er daardoor voor dat alleen de functies horeca categorie 1 en 2 en detailhandel de toegestane functies van de betreffende panden aan de Koningin Wilhelmina Boulevard zijn , in lijn met de bedoeling van bestemmingsplan Zeewaardig en het gemeentelijk beleid. Door het middels een vergunningplicht en onder strenge voorwaarden beperkt toestaan van de woonfunctie wordt het publieksgerichte karakter van de boulevard niet onevenredig aangetast , terwijl voor de betrokken panden naar verwachting een verbetering qua uitstraling zal plaatsvinden. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Het is algemeen bekend dat wonen en horeca in elkaars nabijheid voor conflicten kunnen zorgen. Het voorliggend plan zorgt ervoor dat de woonfunctie niet langer
Geen.
Geen.
Geen.
16
9. 6
Indiener zou graag zien dat er naast de reeds afgegeven woonvergunningen , geen woonvergunningen meer worden afgegeven.
rechtstreeks en onbeperkt mogelijk is. De beoordelingsregels voor het onder voorwaarden mogelijk maken van wonen hebben onder meer betrekking op dit aspect. In artikel 4.2 , onder c en d , van het vast te stellen TAM-omgevingsplan is vastgelegd dat: c. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast. Dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt; d. er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse van de woning(en) op het gebied van geluid , geur en/of omgevingsveiligheid. Aan de hand van deze beoordelingsregels kan bij een concrete vergunningaanvraag worden bepaald of de woonfunctie kan worden toegestaan en of kan worden voldaan aan het criterium van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAMomgevingsplan. Met het vast te stellen TAM-omgevingsplan wordt zoals ook onder nummer 9. 4 aangegeven – de woonfunctie onder strenge voorwaarden en na vergunningverlening beperkt mogelijk. Het publieksgerichte karakter van de boulevard wordt vanwege de beperkte omvang niet onevenredig aangetast , terwijl voor de betrokken panden naar verwachting een verbetering qua uitstraling zal plaatsvinden. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan.
Geen.
17
3 3. 1
Nota van wijzigingen Wijzigingen n. a. v. zienswijzen
Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen is het bestemmingsplan Regels • • • •
op
de volgende onderdelen aangepast.
Toevoeging definitie bestaande woning (artikel 2. 4) Toevoeging dat bestaand aantal woningen ter plaatse van aanduiding ‘overige zone – bestaande woningen’ het maximum is (artikel 4. 1 aanhef en onder b) Toevoeging dat gevels ter plaatse van aanduiding ‘overige zone – bestaande woningen’ niet worden meegeteld bij de 75% gevellengte (artikel 4. 2 aanhef en onder a , sub 2) Toevoeging overgangsrechtregeling m. b. t. verleende omgevingsvergunningen voor transformatie naar wonen (verleende vergunningen worden gerespecteerd).
Verbeelding • Toevoeging werkingsgebied ‘overige Toelichting • Aanvulling • Aanvulling • Aanvulling • Aanvulling • Aanvulling
zone –
bestaande woningen’.
verleende omgevingsvergunningen voor transformatie naar wonen (par. 1. 3); verleende omgevingsvergunningen voor transformatie naar wonen (par. 2. 1); verleende omgevingsvergunningen voor transformatie naar wonen (par. 2. 2); toelichting op artikel 4.2 , aanhef en onder a , sub 2 over 75% gevellengte (par. 2. 2. 2); verleende omgevingsvergunningen (par. 5. 3).
18