Bijlage C - BP vd Mortelstraat_-_Gooweg_Toelichting

Van de Mortelstraat - Gooweg bestemmingsplan voor vaststelling Gemeente Noordwijk 22 december 2023

Van de Mortelstraat - Gooweg

Inhoudsopgave

Toelichting

3

2

Van de Mortelstraat - Gooweg

Toelichting

3

Van de Mortelstraat - Gooweg Bestemmingsplan

Toelichting

procedure

datum

Voorontwerp

-

ontwerp

27 juni 2023

vastgesteld

-

onherroepelijk

-

opdrachtgever

Syntrus Achmea Real Estate & Finance

opdrachtnemer

Van Riezen & Partners

status

Versie t.b.v vaststelling

plan-idn

NL.IMRO.0575.BPvdMortelstrGoowg-VA01

documentdatum

22 december 2023

:

Inhoud 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Aanleiding Ligging en beschrijving plangebied Plangrenzen Vigerende bestemmingsplannen Leeswijzer

4 4 4 6 7 9

2. 2.1 2.2 2.3

Beschrijving plangebied Ontstaansgeschiedenis Ruimtelijke structuur Nieuwe ontwikkeling

10 10 15 19

3. 3.1 3.2 3.3

Beleidskader Inleiding Ruimtelijk beleid Sectoraal beleid

24 24 24 33

4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11

Onderzoek Milieueffectrapportage (m.e.r.) Verkeer en parkeren Geluidhinder (Wet geluidhinder) Bedrijvigheid Luchtkwaliteit Bodemkwaliteit Externe veiligheid Natuur en ecologie Archeologie en cultuurhistorie Water Kabels, leidingen en andere beperkingen

40 40 42 43 44 44 45 46 50 51 53 54

5. 5.1 5.2 5.3

Juridische planbeschrijving Algemeen Planvorm Opbouw regels

55 55 55 56

6.

Economische uitvoerbaarheid

61

7. 7.1 7.3 7.4 7.5

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Voorontwerpfase Ontwerpfase Vaststellingsfase Handhaving

62 62 62 62 62

Bijlagen: 1. Verkeerseffect Zilveren Kruislocatie (Goudappel, 5 december 2023) 2. Parkeren locatie Zilveren Kruis Noordwijk (Goudappel, 3 november 2023) 3. Akoestisch onderzoek wegverkeer (LBP Sight, 9 juni 2023) 4. Bodemonderzoek (IDDS, 9 september 2022) 5. Bodemonderzoek (IDDS, 13 maart 2017) 6. Externe veiligheid (LBP Sight, 20 september 2022) 7. Stikstofonderzoek (Cauberg Huygen, 21 april 2023) 8. Quick scan ecologie (Els&Linde, 30 maart 2023) 9. Afdoend onderzoek ecologie (Els&Linde, 28 mei 2023) 10. Archeologisch onderzoek (IDDS, 20 februari 2017) 11. Besluit hogere waarden Wet geluidhinder (29 november 2023) 12. Besluit milieueffectbeoordeling (13 juni 2023)

Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting 3

1. 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het voormalig hoofdkantoor van Zilveren Kruis aan de Van de Mortelstraat 4 te Noordwijk is in 2011 leeg komen te staan. Het Achmea-complex is daarna voor een deel als tijdelijke huisvesting voor de gemeente, een kinderdagverblijf, enkele studio’s en kantoren gebruikt. Momenteel biedt het gebouw tijdelijk huisvesting aan vluchtelingen. Gezien de beperkte courantheid van het kantorencomplex en wegens de leegstand van kantoren, ligt herontwikkeling van het complex voor de hand. In opdracht van Syntrus Achmea Real Estate & Finance (onderdeel van Achmea) is door Groosman Architecten een herontwikkelingsplan opgesteld. Dit plan behelst sloop van het kantoorgebouw om plaats te maken voor de nieuwbouw van maximaal 166 woonappartementen. Het parkeerterrein aan de overzijde van de Gooweg blijft beschikbaar om te voorzien in de parkeerbehoefte van de nieuwe woningen en het bestaande rotondegebouw. De villa Goohorst met adres Gooweg 51 en de geschakelde woningen Gooweg 41 en 43 blijven behouden. Ook het ‘rotondegebouw’ dat dienst deed als bedrijfskantine van Zilveren Kruis, blijft bestaan en wordt hergebruikt. De beoogde herontwikkeling past niet in de ter plaatse geldende bestemmingsplannen. Om het plan te kunnen realiseren is het voorliggende nieuwe bestemmingsplan opgesteld. Op het bestemmingsplan is artikel 1.2 van de Crisis- en herstelwet van toepassing.

1.2

Ligging en beschrijving plangebied

Het bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel van het voormalige Zilveren Kruiskantorencomplex en het tegenover gelegen parkeerterrein. Het kantorencomplex bevindt zich in de wijk Boerenburg van de woonkern van Noordwijk-Binnen en het parkeerterrein grenst daaraan. Zuidoostelijk van het plangebied ligt de wijk Boechorst.

Afbeelding: globale situering plangebied in groter geheel (bron: Google Earth)

Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

4

Het plangebied bestaat uit een kantorencomplex, een kantoorvilla, twee geschakelde woningen en een solitair parkeerterrein.

Afbeelding: luchtfoto van het met rode lijn aangegeven plangebied en de directe omgeving (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

In hoofdstuk 2 zal uitgebreider worden ingegaan op het plangebied.

Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

5

1.3

Plangrenzen

De begrenzing van het plangebied volgt de kadastrale grenzen rond het kantorencomplex en het parkeerterrein. Het zijn daardoor twee plandelen.

Afbeelding: plangrenzen bestemmingplan “Van de Mortelstraat – Gooweg”

Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

6

1.4

Vigerende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het onderhavig plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen: 1. Noordwijk Binnen; 2. Goohorst; 3. Parapluplan Gebruik Woningen. In de navolgende afbeelding is globaal weergegeven hoe de plangrenzen van de bestemmingsplannen ‘Noordwijk Binnen’ en ‘Goohorst’ zich verhouden tot het plangebied van “Van de Mortelstraat – Gooweg”. Het parapluplan geldt voor het gehele grondgebied van Noordwijk en dus ook voor het gehele plangebied van “Van de Mortelstraat – Gooweg”.

Afbeelding: overzicht geldende bestemmingsplannen ter plaatse van “Van de Mortelstraat – Gooweg”

Daarnaast is voor heel Noordwijk op 30 mei 2018 een parapluherziening vastgesteld met betrekking tot parkeernormen.

Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

7

1.4.1

Bestemmingsplan ‘Noordwijk Binnen’

Voor de gronden in het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Noordwijk Binnen', vastgesteld op 27 juni 2013. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Kantoor’ (artikel 11) en is daarin voorzien van bouwvlakken. Daarbinnen is het gebruik voor kantoor toegestaan, evenals wonen en kinderopvang ter plaatse van de aanduidingen ‘wonen’ en ‘specifieke vorm van maatschappelijk – kinderdagverblijf’.

Afbeelding: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan “Noordwijk Binnen”

Voorts is een vlak aangeduid als ‘parkeergarage’ en tevens is het plangebied gedeeltelijk voorzien van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2' en ‘Waarde – Archeologie 4’ ter bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. De toegelaten bouwhoogte is grotendeels 14 meter en voor de villa Goohorst, fietsenstalling en de geschakelde woningen lager. 1.4.2

Bestemmingsplan ‘Goohorst’

Het parkeerterrein is in het bestemmingsplan uit 1998 bestemd als ‘Parkeerterrein of –strook Vw(p)’ waarbij het gebruik van gronden voor onoverdekt parkeren van motorvoertuigen is toegestaan, inclusief daarbij behorende voorzieningen zoals slagbomen etc. Gebouwen zijn hier niet toegestaan. De randen van het terrein zijn bestemd voor groenvoorzieningen. Op de volgende pagina is de plankaart van dit bestemmingsplan getoond.

Afbeelding: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan “Goohorst” Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

8

1.4.3

Paraplubestemmingsplan ‘Parkeren’

Op 30 mei 2018 is voor grote delen van Noordwijk, inclusief het voorliggend plangebied, een paraplubestemmingsplan vastgesteld met betrekking tot parkeren. Als gevolg van het paraplubestemmingsplan geldt dat het gebruiken en/of bebouwen van gronden uitsluitend is toegestaan indien voldaan wordt aan de gemeentelijke parkeernormen (met bijbehorende eisen voor locatie en inrichting) ten behoeve van (vracht)auto's en overige verkeersvoertuigen (zie subparagraaf 3.3.4 voor een beschrijving van het gemeentelijke beleid ten aanzien van parkeernormen). Van deze bepaling kan onder voorwaarden worden afgeweken in een situatie dat het voldoen aan de bepalingen niet noodzakelijk is en/of op overwegende bezwaren stuit. Het afwijkingsbesluit moet worden voorzien van een motivering waaruit in ieder geval blijkt dat de ruimtelijke kwaliteit en een goede parkeersituatie geborgd is.

1.5

Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit een planverbeelding en regels en wordt vergezeld van een toelichting. De planverbeelding en de regels vormen het juridische deel van het bestemmingsplan en regelen tezamen het gebruik van de gronden en de bebouwingsmogelijkheden. De toelichting bij het bestemmingsplan geeft achtergrond- en aanvullende informatie. De toelichting is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving van het plangebied gegeven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 aandacht geschonken aan het beleidskader. Er wordt ingegaan op het relevante beleid op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau en sectoraal beleid. In de hoofdstuk 4 wordt ingegaan op diverse uitvoerbaarheidsaspecten zoals bodem, water en luchtkwaliteit, archeologie, etc. In hoofdstuk 5 komt de bestemmingsregeling aan de orde. Er wordt uitleg gegeven over de planvorm en de regels. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en ten slotte komt in hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid aan bod. Er wordt daarbij onder meer ingegaan op de ter inzage legging en het gevoerde overleg met betrokken (overheids)instanties (conform artikel 3.1.1-overleg Besluit ruimtelijke ordening).

Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

9

2.

Beschrijving plangebied

2.1

Ontstaansgeschiedenis

2.1.1

Periode tot de Middeleeuwen

In het verre verleden vormden Noordwijk en de toenmalige kuststrook een ideaal vestigingsgebied ten opzichte van het uitgestrekte veengebied dat zich tussen de kust en de huidige provincie Utrecht uitstrekte. De strandwallen en strandvlaktes boden het decor voor de eerste menselijke bewoning en waren een relatief veilige en droge plaats om te wonen vanwege de verhoogde ligging van de strandwallen. De zandgrond was een stevige basis voor het bouwen van woningen en was begroeid met bossen, beuk, eik en iep. Landbouwers trokken naar dit gebied tussen de zee in het westen en de veenmoerassen in het oosten. Omstreeks het jaar nul leidde de tot dan toe ongebreidelde expansiedrift van Rome tot de verovering van de nu Nederlandse gebieden ten zuiden van de Rijn. De Rijn vormde de noordgrens van het Romeinse Rijk. Deze grens wordt aangeduid als limes. Noordwijk had in deze periode een interessante ligging direct ten noorden van de limes. Ten zuiden van de gemeente lagen twee belangrijke Romeinse nederzettingen: de nederzetting in en mogelijk rond Brittenburg te Katwijk en het Romeinse castellum te Valkenburg. De rijksgrens was geen ijzeren gordijn, integendeel, er was juist een levendige communicatie over en weer tussen de gebieden ten noorden en zuiden van de limes.

Na het vertrek van de Romeinen regeerden tot de Vroege Middeleeuwen in dit gebied de Friese koningen, gevolgd door de Franken vanuit het zuiden. De vele bomen boden ooit een goede bescherming tegen de Romeinen, maar werden vanaf het jaar 700 meer en meer gekapt vanwege de groeiende houtconsumptie en de behoefte aan landbouwgrond. 2.1.2

Middeleeuwen

Gedurende de periode van de Volle en Late Middeleeuwen (1000-1500) ontwikkelde Noordwijk zich verder. Het werd een ambacht onder de Graven van Holland. Noordwijk-Binnen is ontstaan door een verdichting langs de centraal gelegen weg op de strandwal vanaf circa 930 na Christus. Deze route, waar de Gooweg onderdeel van uitmaakt, werd later onderdeel van een lint van landgoederen dat loopt van de kop van Noord-Holland via Haarlem, Vogelenzang en Wassenaar naar Den Haag. Tijdens de Volle en Late Middeleeuwen ontwikkelde de oude dorpskern van Noordwijk-Binnen zich kortstondig tot een bedevaartsplaats voor Sint Jeroen. Tussen de strandwallen liggen de lager gelegen strandvlakten. Grond is hier van oorsprong veen. De begroeiing werd hier gedomineerd de door de wilg, els en iep. Vanaf het jaar 1400 werden deze gronden ontgonnen en omgevormd tot weilanden. Door begrazing en ontbossing en een destijds relatief droog klimaat heersten grote zandverstuivingen waardoor de strandvlakten verzandden. Door verzanding en ander gebruik was een andere manier van afwatering nodig. Diverse weteringen zijn aangelegd voor de afwatering vanaf de duinen en strandwallen. Wateringen (waterlopen) omringden ook de dorpskern van Noordwijk-Binnen. De wateringen houden verband met het verlenen van stadsrechten aan Noordwijk in 1398. Voor het behouden van stadsrechten moest er een muur om de stad komen.

Deze stadsmuur kwam echter niet tot stand. Zodoende werden de rechten door Graaf Albrecht van Beieren weer teruggenomen en bleef Noordwijk onder het Bourgondische en Oostenrijkse Huis een ambachtsheerlijkheid. Niet alleen in Noordwijk-Binnen vonden ontwikkelingen plaats. Buiten dit dorp ontstonden nieuwe nederzettingen. Zo ontstond er een vissersnederzetting bij de zee: de basis van Noordwijk aan Zee. 2.1.3

Periode na de Middeleeuwen tot heden

Noordwijk aan Zee heeft jarenlang haar functie als vissersdorp behouden maar rond 1860 nam deze functie af en ging Noordwijk aan Zee zich meer richten op de opkomende Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

10

toeristenindustrie met als uiteindelijk resultaat dat Noordwijk aan Zee een badplaats werd met verschillende uitbreidingen in de duinen ter weerszijden van het vissersdorp. Pas na de Tweede Wereldoorlog groeide Noordwijk Binnen sterk. De strandwallen boden ook een uitstekende plaats voor de vestiging van landgoederen en buitenhuizen. Deze landgoederen lagen ter weerszijden van de zogenaamde ‘herenwegen’, die midden over de strandwallen liepen en de dorpen met elkaar verbonden. Een voorbeeld van een ‘herenweg’ is de aan de noordwestzijde van het plangebied gelegen Gooweg. Zowel Noordwijk aan Zee als Noordwijk-Binnen zijn inmiddels uitgegroeid tot volwaardige kernen maar de ruimtelijke scheiding tussen Noordwijk-Binnen en Noordwijk aan Zee is tegenwoordig evengoed nog steeds aanwezig. Ook de verbindingen die van oudsher tussen Binnen en de badplaats liepen (de Oude Zeeweg, de Pickéweg en de Nieuwe Zeeweg/ Schoolstraat) zijn nog steeds in gebruik, evenals de verbindingswegen met omliggende kernen. De Zwarteweg (voorheen ‘Catwijckerwegh’) is de verbindingsweg die van oudsher richting Katwijk loopt en de Herenweg is de historische verbindingsweg met Rijnsburg.

Afbeelding: historische kaart (1839-1859) met diverse strandwallen en strandvlakten in en rond het plangebied

Het plangebied is sinds het begin van de 19e eeuw grotendeels in gebruik genomen voor agrarische doeleinden. De grond van het plangebied moet al voor 1882 zijn verkocht aan de heer Blokhuis. Hij stichtte hier “De Anna Stoomfabriek van Verduurzaamde Levensmiddelen”. De Anna leverde onder andere ingeblikt voedsel aan het leger. In 1905 sloot De Anna haar deuren, waarna het terrein werd gesplitst. De oprichter van de NV plateelfabriek Zuid-Holland in Gouda, nam na de sluiting van De Anna de fabrieksgebouwen over en vestigde hier in 1906 samen met Carl Fortmann de Porseleinfabriek De Kroon. De porseleinfabriek heeft slecht kort bestaan en ging in 1910 al failliet. In 1911 werd in de gebouwen de “NV Noordwijksche Speelgoederen en Kleine Houtwarenfabriek De Kroon” gevestigd. Volgens de statuten had de fabriek als doel “het vervaardigen en verkoopen van kleine houtwaren en speelgoed, het koopen en verkoopen van hout in het groot en het klein en het bearbeiden van hout in den ruimste zin tegen loon voor derden”. De NV Noordwijksche Speelgoederen en Kleine Houtwarenfabriek De Kroon, in de volksmond genoemd de “Poppetjesfabriek”, was evenmin een lang leven beschoren. In september 1913 brak er brand uit. In 1913 werden de restanten van de fabriek geruimd, waarna de fabriek werd opgeheven.

Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

11

Afbeelding: NV Noordwijksche Speelgoederen en Kleine Houtwarenfabriek De Kroon na de brand

Het terrein ten oosten van de fabrieksgebouwen binnen het plangebied werd in 1905 gekocht door de arts Pieter Leendert van der Harst (1865-1936). Het terrein bestond toen nog vrijwel geheel uit tuinbouwgrond. De eigenaar liet het noordoost deel van het terrein met bos beplanten en bouwde vervolgens een koepel met een zinken dak met ornament als bekroning in de oosthoek nabij de hoek Goohorstlaan – Gooweg. In de koepel bracht Van der Harst met zijn echtgenote de zomers door. In 1924 breidde Van der Harst zijn bezit uit met nog twee percelen waardoor hij het gehele plangebied in bezit kreeg.

Afbeelding: Koepelgebouw inritzijde Goohorstlaan

In 1929 verkocht Van der Harst zijn grond met koepel in Noordwijk. Koper van het grootste gedeelte was de Noordwijkse burgemeester Van de Mortel (1897-1962). Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

12

Een deel van het perceel (het zuidelijk deel) werd door Van der Harst verkocht aan de gebroeders Lindhout Czn. In 1930 dienen de gebroeders een verzoekschrift bij de gemeente Noordwijk in voor het bouwen van een dubbel landhuis. In dat jaar werd de vergunning verkregen voor het bouwen van een dubbel landhuis. De dubbele villa Gooweg 41/43 kreeg de naam “Tanah Wangi”, die herinnert aan de voormalige bollenschuur uit de 19e eeuw met deze naam.

Afbeelding: Dubbel woonhuis Gooweg 41 en 43 “Tanah Wangi”

De bouw van de villa “Goohorst” voor burgemeester Van de Mortel begon in 1929. Onderdeel van het ontwerp betrof de tuinaanleg.

Afbeelding: villa “Goohorst” kort na de realisatie

Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

13

De aanleg van de tuin bestond uit geometrische padenstructuur die een langgerekt gazon annex zichtas omsloot. Vanaf de Gooweg was een ontsluiting door de wal gegraven die met dennen beplant als oprijlaan langs de wal naar het keerplein aan de noordzijde van het landhuis voerden. Een tweede ontsluiting vanaf de Sint Jeroensweg was alleen als voetpad in gebruik. Het originele hek aan de Gooweg, bestaand uit bakstenen hekpijlers met smeedijzeren ornamenten is bewaard gebleven. Gezien de overeenkomst in stijl met het huis zal ook deze entree door de architect (Hanrath) zijn ontworpen. Het huidige hekwerk met de ivoren kruizen dateert van na de aankoop door Achmea. In 1943 werd burgemeester Van de Mortel uit zijn taak ontheven en werd vervangen door de Duitslandgezinde burgemeester Musegaas. Vooral in de laatste oorlogswinter van 1944-1945 is door de bevolking van Noordwijk-Binnen, bij gebrek aan brandhout, veel hout gekapt. Op 31 mei 1944 werd Goohorst officieel door burgemeester Musegaas gevorderd als woonruimte voor Duitse officieren. Ook het dubbele huis Tanah Wangi van werd in deze periode gevorderd. In 1945 keerde Van de Mortel terug als burgemeester. Het plangebied heeft in de periode na de Tweede Wereldoorlog een drastische verandering ondergaan die gepaard ging met veel nieuwbouw in en rondom het plangebied.

In de 1 e helft van de 20e eeuw lag het plangebied nog in het buitengebied. In de 2 e helft van de 20e eeuw is vrijwel de gehele omgeving aan de noordwest-, noord- en noordoostzijde bebouwd. In 1949 werd langs de grens van het plangebied een nieuwe doorgaande weg aangelegd die de Gooweg langs Goohorst met de badplaats ter hoogte van de vuurtoren verbond. Deze nieuwe ontsluiting, de Van de Mortelstraat, werd vernoemd naar de in Noordwijk geliefde burgemeester en bouwheer van Goohorst Jan van de Mortel. Deze weg ligt deels over het terrein waar tot 1913 achtereenvolgens de fabrieksgebouwen van stoomfabriek De Anna, porseleinfabriek De Kroon en de “poppetjesfabriek” De Kroon hebben gestaan. In 1972 werd de villa Goohorst aangekocht door de ziektekostenverzekeraar Stichting het Zilveren Kruis. In dat jaar werd het landhuis in gebruik genomen als hoofdkantoor en staat sindsdien ook bekend als “de villa”. Door de groei van het Zilveren Kruis werd in 1977 de eerste uitbreiding gerealiseerd, het zogenaamde “groene gebouw” dat midden op het terrein werd gesitueerd. Een tweede uitbreiding volgde in 1980. In dat jaar werden de twee ovalen koepels en een corridor gebouwd. De corridor verbindt “de villa”, koepels en het groene kantoorgebouw met elkaar. In 1984 werd de voormalige garage uitgebreid én werd het hoofdgebouw aan de Van de Mortelstraat 4 met parkeerkelder gerealiseerd.

Deze uitbreidingen doorsneden het plangebied zodanig dat er in feite drie terreindelen ontstonden; het grote gazon met omgeving ten zuiden van de villa Goohorst, het terrein ten westen van het groene gebouw en als laatste het gebied tussen de entree aan de Goohorstlaan tot aan de corridor. Dit terrein is afgesloten van het terrein ten westen van het groene gebouw door een serie fietsenstallingen en enkele parkeerplaatsen. Langs de gehele zuidwestelijke zijde is het park verkleind ten behoeve van de nieuwbouw en de ingang van de parkeergarage. Het groene gebouw staat midden in de voormalige moestuin. In de noordwesthoek van het plangebied zijn parkeerplaatsen gemaakt. De luchtfoto uit 1986 (zie volgende pagina) toont het grote parkeerprobleem dat de uitbreiding van de kantoorfunctie op het terrein met zich meebracht. Inmiddels is het grote gazon in zijn geheel in gebruik genomen als parkeerplaats. Naderhand is een grootschalig nieuw parkeerterrein aangelegd aan de overzijde van de Gooweg.

Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

14

Afbeelding: Luchtfoto Zilveren Kruis-complex 1986 met situering parkeerplaatsen voor de villa.

In 1964 is op het teelland behorend bij Tanah Wangi op de hoek van de Goohorstlaan met de Van de Mortelstraat een notariswoning gebouwd. In 1970 kreeg de firma Plessey ontheffing om deze woning als kantoorpand in gebruik te nemen. In 1980 werd Van de Mortelstraat 6 uitgebreid met een kantoorvleugel aan de oostzijde. In 1989 verhuisde Plessey. In hetzelfde jaar nog kocht het Zilveren Kruis het pand Van de Mortelstraat 6 in verband met de uitbreiding van het hoofdgebouw op termijn. Met hetzelfde doel werd enkele jaren later de dubbele Villa Tanah Wangi aangekocht. Eerder was al ten behoeve van de nieuwbouw van Van de Mortelstraat 4 een deel van de voormalige achtertuin van Tanah Wangi verdwenen. In 1996 werd het hoofdgebouw aan westelijke zijde uitgebreid met nieuwbouw op de plaats van het voormalige notariskantoor. Bij deze aanbouw is de entree langs de gehele Van de Mortelstraat voor het hoofdgebouw opnieuw aangelegd. Een laatste uitbreiding van de kantoorlocatie volgde in 2000/2001 met de bouw van het ronde bedrijfsrestaurant c.q. het “rotonde-gebouw”. Bij de inpassing van het nieuwe bedrijfsrestaurant is het terrein ten zuiden van Goohorst opnieuw ingericht. De tuin is volledig heringericht en de bestaande villa heeft hierin een prominente plaats gekregen. Op deze wijze ontstaat interactie tussen heden en verleden, het moderne bedrijfsrestaurant en de oude villa.

Zo is het cirkelvormige karakter van het bedrijfsrestaurant voortgezet in een cirkelvormig thema dat zich uit in de vijverpartij en padenstructuur. De villa daarentegen heeft een statige formele uitstraling die verder wordt ondersteund in een rechthoekige ruimte, die is opgebouwd uit een open ruimte van gras met begrenzing van hagen en lanen. Medio 2011 heeft het Zilveren Kruis, sinds 2001 Zilveren Kruis Achmea, de vestiging in Noordwijk aan de Van de Mortelstraat en Goohorstlaan verlaten. Sindsdien staan de gebouwen leeg in afwachting van herbestemming.

2.2

Ruimtelijke structuur

2.2.1

Noordwijk Binnen en de wijk Boerenburg

De kern van Noordwijk Binnen is te omschrijven als een woongebied met historische uitstraling en een uitgebreid aanbod aan alledaagse voorzieningen. De uitbreidingen van Noordwijk Binnen in de twintigste eeuw wijken af van de historische structuur die in de kern zo goed zichtbaar is. Centraal in elke wijk is een voorzieningencentrum gelegen met winkels uit het dagelijks segment. De woningtypologie in Noordwijk Binnen verschilt sterk per deelgebied. In de kern zijn veel historische panden in lintbebouwing aanwezig van wisselende grootte. De bebouwing bestaat grotendeels uit vrijstaande en aaneengeschakelde woningen van één of twee lagen met een Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

15

kap. De buurten rond het centrum bestaan vooral uit laagbouw in de vorm van rijenwoningen. De rijenwoningen staan in blokken met wisselende lengte. Vanaf de jaren vijftig van de vorige eeuw werd Noordwijk Binnen uitgebreid met de woonwijk Boerenburg. Deze wijk is opgezet conform de principes uit die jaren, met veel aandacht voor gemeenschapszin, kleinschaligheid en een intiem, naar binnen gekeerd karakter.

Afbeelding: Noordwijk Binnen en de verschillende deelgebieden (genummerd); Boerenburg betreft de wijken met de nummers 3 en 5

In de jaren 2000 heeft inbreiding en stadsvernieuwing plaatsgevonden op verschillende locaties in Noordwijk Binnen, zoals in Boerenburg bij het Rederijkersplein. 2.2.2

Nieuw Oost

Het gebied aan de (zuid)oostzijde van Noordwijk, tussen Noordwijk Binnen en de N206, staat bekend als Nieuw Oost. Dit gebied ligt op de rand van een strandwal en wordt aan de oostzijde geflankeerd door de strandvlakte en aan de zuidzijde door kleigronden. De strandwal verklaart de aanwezigheid van de diverse landgoederen: hier was het vroeger veilig om te wonen en de zandgrond was geschikt om te bouwen. Vanaf eind 16e eeuw werd ontdekt dat de grond bovendien zeer geschikt was voor de bollenteelt. Nieuw Oost wordt aan de westzijde begrensd door de Herenweg, die overgaat in de Nieuwe Offemweg en de Gooweg. De zuidoostelijke begrenzing van Nieuw Oost wordt gevormd door de N206.

Afbeelding: Nieuw Oost in groter verband (links) en de verschillende deelgebieden (rechts) Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

16

Nieuw Oost biedt in de huidige situatie een zeer gedifferentieerde aanblik, variërend van bollenvelden, bosranden, boskamers en (randen van) landgoederen tot volkstuinen, paardenweitjes, kassen, een afvalverwerkingsbedrijf en een rioolwaterzuiveringsinstallatie. Daarnaast neemt de nieuwbouwwijk Boechorst, gebouwd vanaf 2002, een dominante positie in. De Gooweg is een ‘herenweg’ waaraan verschillende grote woonhuizen in het groen ontsluiten. Deze woonhuizen zijn mede beeldbepalend voor de sfeer langs deze route. De ligging van de landgoederen op de rand van de strandwal is zichtbaar in het landschap: van dicht bos naar open landschap. Door de wisselende diepte van de bosranden zijn vanaf de strandvlakte zogenaamde boskamers zichtbaar. 2.2.3

Directe omgeving

Het plangebied ligt aan de Van de Mortelstraat, tussen de Goohorstlaan en de Gooweg in Noordwijk. De Van de Mortelstraat betreft een twee keer tweebaansweg, waarvan één busbaan en één baan voor normaal verkeer. Parallel aan de weg ligt een straat met klinkers ten behoeve van de ontsluiting van de woningen in de woonwijk. Het plangebied bevindt zich aan de rand van de woonwijk Boerenburg. In de woonwijk bevinden zich voornamelijk rijwoningen en gestapelde woningen. De wijk is een gemengd gebied, waarbij woonfuncties zich afwisselen met detailhandel en een snackbar. Op het Rederijkersplein vindt menging van functies plaats. De dorpse voorzieningen van Noordwijk liggen op relatief korte afstand van het plangebied.

Afbeeldingen: Foto’s belendingen plangebied Achmea-locatie.

Het solitaire parkeerterrein ligt op de hoek van de Gooweg en de Van Berckelweg. Ten noorden van het terrein ligt het woongebied “Boerenburg”. Langs de Gooweg staan relatief grote vrijstaande woningen op ruime percelen. 2.2.4

De projectlocatie

Gebruik Het bestemmingsplangebied heeft een omvang van circa 3,35 hectare. Daarvan bestaat 19.503 m2 uit het terrein van het kantoor, de geschakelde woningen en de villa Goohorst. Het bijbehorende parkeerterrein heeft een oppervlak van 13.990 m2. Het kantoorgebouw heeft een oppervlak van 12.049 m2 BVO. Het gebouw wordt al enige tijd niet als kantoor gebruikt: Achmea is in 2011 vertrokken, in de tussentijd heeft de gemeente het pand nog gehuurd en gebruikt, maar het kantoorpand staat nu al langer dan 2 jaar leeg. Er is sprake van leegstandsbeheer en het wordt nu als tijdelijke noodopvanglocatie voor Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

17

maximaal 110 vluchtelingen uit Oekraïne gebruikt. Onder het gebouw bevindt zich een logistieke kelder en op maaiveld zijn ook 39 parkeerplaatsen. Op het adres Goohorstlaan 12 is Kinderdagverblijf Pinokkio gevestigd met een oppervlak van 377 m2 BVO en een omvang van 3 groepen kinderen. De villa Goohorst met adres Gooweg 51 is in gebruik als kantoor en heeft een oppervlak van 941 m2 BVO. De geschakelde woningen met de adressen Gooweg 41 en 43 worden bewoond. De woningen hebben samen een oppervlak van circa 580 m2 BVO. Het parkeerterrein aan de overzijde van de Gooweg heeft een capaciteit van 250 parkeerplaatsen en is vanwege de leegstand van het kantorencomplex sinds 2017 gedurende het badseizoen (juli-september) tijdelijk aan de gemeente beschikbaar gesteld als parkeerterrein voor badgasten, die met een shuttle bus van/naar het strand worden gereden. De Beach Shuttle rijdt in de zomermaanden tussen 10:00 - 19:00 uur continu tijdens weekenden en doordeweeks bij mooi weer. Bij grote evenementen gelden aangepaste rijtijden. Bebouwing en inrichting Het hoofdgebouw is georiënteerd op de Van de Mortelstraat en aan die zijde bestaat het grotendeels uit 4 bouwlagen op een kelderlaag en met op enkele plaatsen een technische ruimte of lift/trappenhuis. De langgerekte aanbouw achter deze hoofdmassa is minder prominent maar heeft ook een bouwhoogte van vier lagen.

Het rotondegebouw is circa 7,5 meter hoog. De villa Goohorst en de geschakelde woningen bestaan uit twee bouwlagen met een kap en een kelder. De footprint van de bebouwing op het kantoorperceel heeft een totaaloppervlak van 4.425 m 2. Het oppervlak verharding (wegen/paden) is 4.817,5 m2 en het onverhard oppervlak (groen) van dit perceel heeft een oppervlak van 10.305,4 m2.

Afbeelding: bebouwd, verhard en onverhard

Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

18

Het parkeerterrein is voor 5.926 m2 verhard voor de parkeervakken en rijwegen en is omzoomd door groen en bomen. Het terrein wordt ontsloten vanaf de Gooweg met één in/uitrit. Aan de noordwestelijke zijde van het kantoorperceel wordt het terrein ontsloten door 2 in- en uitritten: één voor de parkeergarage en één voor het maaiveldparkeren. Ook aan de Van de Mortelstraat zijn 2 in- en uitritten. Aan de zijde van de Goohorstlaan overheerst een groen beeld: langs de noordelijke rand van het perceel ligt een hoge wal die is begroeid met gras en bomen. Aan de zijde van de Gooweg heeft de kantoorvilla een in- en uitrit en de geschakelde woningen hebben ook elk een eigen in-/uitrit. Ook aan de zijde van de Gooweg staat begroeiing met bomen en struiken.

2.3

Nieuwe ontwikkeling

De Zilveren Kruislocatie is een locatie die al voor langere tijd is aangemerkt voor herontwikkeling. Het nu nog gesloten landgoed wordt met de nieuwe ingrepen getransformeerd naar een open, toegankelijk landgoed met ruimte voor ontspanning en ontmoeten in het groen. 2.3.1

Positie van de gebouwen binnen de grote omgeving

Het doel voor de ontwikkeling is om de uitstraling van het landgoed, die is verstoord door de grote architectonische massa van het Zilveren Kruis kantoor, te herstellen. De maximaal 166 appartementen bevinden zich in vier blokken en vervangen de complexe massa van het huidige kantoorpand. De zichtlijnen tussen de gebouwen spelen een belangrijke rol in de stedenbouwkundige opzet. Aan de overkant van de Van Mortelstraat ligt een begraafplaats waar de twee historische kapellen een duidelijke zichtlijn krijgen. Door de ronde hoeken van de gebouwen wordt deze zichtlijn nog meer uitgebreid. De nieuwe gebouwen behouden dezelfde oriëntatie als het huidige Zilveren Kruis kantoor, passend in het huidige stedenbouwkundige structuur met optimale afstanden van de omliggende wegen. De vier blokken zijn diagonaal versprongen gepositioneerd waardoor meer openheid van buiten naar binnen ontstaat en omgekeerd van binnen naar buiten. Langs de Van Mortelstraat bevinden zich twee blokken (A en D) met maximale onderlinge afstand waardoor veel openheid en maximale ruimte voor groen ontstaat. De vrije ruimte tussen blok A en D verbetert het straatbeeld langs de Van Mortelstraat die nu relatief gesloten is. De twee andere blokken (blok B en C) zijn zo gepositioneerd dat zij het bestaande landschap zo min mogelijk belasten en er zoveel mogelijk bomen behouden blijven.

De half verdiepte bergingen bevinden zich in blok A, B en C met woningen erover heen zodat een gesloten plint wordt voorkomen. Stedenbouwkundig gezien is het belangrijkste doel om woningen toe te voegen met respect voor het bestaande landgoed. De vier appartement blokken zijn zo gesitueerd dat er een optimale ruimte tussen de blokken ontstaat en de voetprint van het ontwerp op de natuur vermindert. Een andere belangrijk uitgangspunt is om de locatie zo groen mogelijk te behouden. 2.3.2

Positie van het landgoed

Binnen de kavel bevindt zich een cultuurhistorisch waardevol landhuis. De massaopbouw van het landhuis heeft een sterke symmetrische as die dwars door de landgoedzone loopt. Door de as maakt de landhuis een sterke verbinding met zijn omgeving. Het rotondegebouw, dat onderdeel is van de bijbehorende gebouwen, trekt een secundaire as ten opzichte van de as van de landhuis en op deze as vindt het koepelpaviljoen zijn nieuwe plek. De samenstelling van deze gebouwen vormt een sterke eenheid en versterkt het karakter en uitstraling van het landgoed. Aan de noord- en westkant ligt een talud met een wisselende hoogte. De talud zelf is een landschappelijke barrière van het landgoed. Met andere landschappelijke oplossingen zoals een sloot of verhoogde rand van bestrating kan er aansluiting van het landgoed met de omgeving ontstaan.

Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

19

De nieuwe gebouwen zijn gepositioneerd om meer relatie te hebben met de natuurlijke omgeving en de woonwijk, in plaats van met de historische structuur van het landgoed. De materialisatie van de gevels en het ontwerp van de buitenruimtes en tuinen van de appartementen versterken de eenheid. De gebouwen staan evenwijdig aan de Van Mortelstraat. De voorste twee gebouwen zijn naar achter geschoven ten aanzien van de oude rooilijn van de kantoorgebouwen. De positie van de rooilijn wordt bepaald door de eisen van een geluidluwe gevel.

2.3.6

Programma

De herontwikkeling leidt tot de realisatie van 166 nieuwe woonappartementen, waarvan 20% in het middensegment en 30% in de sociale sector (vastgesteld op 26 januari 2021, zie paragraaf 3.3). Een deel van de appartementen wordt gebouwd als levensloopbestendige woningen. De villa Goohorst met adres Gooweg 51 en de geschakelde woningen Gooweg 41 en 43 blijven behouden. De villa is in gebruik als kantoorruimte en de geschakelde woningen worden bewoond. Dit gebruik wordt voortgezet en eventueel wordt in de toekomst de villa naar wonen getransformeerd. Het ‘rotondegebouw’ dat dienst deed als bedrijfskantine van Zilveren Kruis blijft bestaan en wordt hergebruikt voor nog te bepalen maatschappelijke of werkfuncties. 2.3.3

Bouwhoogte in de omgeving, motivatie massa

De gebouwhoogten in de omgeving zijn relatief laag, tussen de 3-5 bouwlagen. De hoogste objecten zijn de bomen in de omgeving zelf, die meestal tussen de 15-20 meter hoog zijn. Aan de noordzijde ligt er een ongeveer 3 meter hoog talud met daarop bomen, die een natuurlijke wal vormen. Bij een gebouw van maximaal 5-6 bouwlagen blijft de hoogte nog steeds binnen de schaal van de omgeving en de gebouwen bevinden zich onder de kruinen van de bomen. De grote schaal van de Van Mortelstraat rechtvaardigt een afwisselende 4 á 5 laagse bebouwing. Het woonblok in het midden en daarmee het verste van de huidige bebouwing is 5 á 6 lagen. Blok A en B krijgen op de bovenste verdiepingen een terugliggende bouwlaag (setback), waar groene terrassen de verbinding tussen de gebouwen en de natuur versterken. Zij bieden meer ruimte voor biodiversiteit. De setback aan blok A bevindt zich op de bovenste twee verdiepingen om het verschil tussen het Tanah Wangi pand en de nieuwbouw te verkleinen. Het subtiele verschil van de bouwmassa zorgt voor sculpturaliteit en een betere aanhechting met de omgeving. Op onderstaande afbeelding wordt de planopzet weergegeven.

Afbeelding: Tekening ontwikkelplan Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

20

2.3.4

Routing en parkeren

Rechts van de Gooweg bevindt zich een parkeerterrein, die bij de projectlocatie hoort. Ten tijden van het kantoorgebouw werd hier geparkeerd. Van dit parkeerterrein wordt wederom gebruik gemaakt om zo het landgoed zelf zoveel mogelijk autovrij te houden. De bewoners van de nieuwe appartementen dienen gebruik te maken van dit parkeerterrein. Door herindeling kan de parkeercapaciteit worden vergroot tot ca 297 parkeerplaatsen, waarbij de groene omlijsting zo veel mogelijk in stand blijft. De Gooweg heeft ook een belangrijke relatie tot de nieuwe ontwikkeling. Het te behouden parkeerterrein van het kantoorpand ligt aan de overkant van de weg waardoor veilig oversteken een van de kernvoorwaarden van het ontwerp is. Alleen de bewoners van de levensloopbestendige woningen en mensen slecht ter been krijgen een parkeerplek naast hun appartementen. De gewenste oversteekplaats tussen het parkeerterrein en het gebied is naast de kruising met de Van Mortelstraat. De ontsluiting van de gebouwen ontstaat op een centrale as parallel aan de Van Mortelstraat. Naar deze weg kijken alle ingangen van de appartementenblokken. Dit te gast pad is toegankelijk voor voetgangers, fietsers en nooddiensten. Bewoners kunnen met de auto hun boodschappen in de buurt van de entrees afzetten.

De situatie van de bestaande villa is niet veranderd, dus het aantal parkeerplekken van het landhuis blijft ongewijzigd. Voor de nieuwe bestemming van het rotonde-gebouw zijn parkeerplekken gereserveerd op het parkeerterrein, vlakbij de oversteekplaats. Doorstromend verkeer aan de noordelijke weg is niet toegestaan. 2.3.5

Groen

Op zowel de kantorenlocatie als het parkeerterrein is veel groen aanwezig. Aangezien het wonen in een groene omgeving is gekwalificeerd als één van de belangrijkste dragers van het plan, zijn de plannen erop gericht om zoveel mogelijk groen te behouden. Om de woongebouwen goed te laat functioneren zal gericht en op beperkte schaal, groen uitgedund/ verwijderd worden. Op andere plekken binnen het plangebied zal nieuw groen worden aangeplant om de groenbalans in stand te houden. Op onderstaande afbeelding worden de groentypologieën getoond.

Afbeelding: Groentypologieën huidige situatie Zilveren Kruislocatie Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

21

Afbeelding: Groenplan ontwikkeling, indicatie bestaande en nieuwe bomen

Bij de positionering van de woongebouwen is gezocht naar een balans waarbij groen zo veel mogelijk behouden kan blijven, de complexen voldoende ‘lucht’ hebben, zichtlijnen zo veel mogelijk behouden blijven en bewoners en bezoekers zo veel mogelijk profijt hebben van het groen op de locatie. Het bestaande groen zal waar mogelijk, behouden blijven. Aan de zijde van de Van de Mortelstraat is op dit moment nagenoeg geen groen aanwezig. Aan deze zijde zal nieuw groen worden toegevoegd, zodat ook op deze plek de groenkwaliteit van het plan wordt geaccentueerd.

Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

22

2.3.6

Inrichting

Hieronder is de indicatieve inrichtingstekening van de nieuwe situatie getoond, zodat men een goed beeld krijgt van de nieuwe situatie. Dit is een concept van de uitwerking van de inrichting.

Afbeelding: indicatieve inrichtingstekening (concept)

Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

23

3. 3.1

Beleidskader

Inleiding

Het bestemmingsplan vindt zijn basis mede in ruimtelijk beleid zoals dat in nota's en plannen van het rijk, de provincie, de regio en de gemeente is vastgelegd. Nu er nog geen concreet stedenbouwkundig plan voor handen is en flexibiliteit in de planregeling benodigd zal zijn, is er aanleiding om goed in beeld te brengen binnen welke beleidskaders en randvoorwaarden ontwikkelmogelijkheden geboden kunnen worden. Dit hoofdstuk bevat het beleidskader dat op dit bestemmingsplan van toepassing is. In het geldende beleidskader zijn twee soorten beleid te onderscheiden: ruimtelijk en sectoraal beleid. De eerste paragraaf 'ruimtelijk beleid' behandelt de integrale beleidsstukken op rijks-, provinciaal-, regionaal-, gemeentelijk niveau. Daarna volgt de paragraaf 'sectoraal beleid', waarin specifiek beleid voor een bepaald thema uiteen is gezet. Alleen de thema’s die van toepassing zijn voor dit bestemmingsplan worden in deze paragraaf behandeld.

3.2

Ruimtelijk beleid

3.2.1

Rijksbeleid

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is al op 30 december 2011 in werking getreden en is op 1 oktober 2012 aangevuld. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. Enkele in het Barro opgenomen onderdelen zijn kustfundament, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Ecologische hoofdstructuur, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. - Consequenties bestemmingsplan Geen van de in het Barro geregelde onderwerpen heeft directe invloed op het nu in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Doordat de concrete doorwerking van het Barro bij een aantal onderwerpen is vertaald in de provinciale Verordening kan er wel sprake zijn van indirecte invloed (zie subparagraaf 3.2.2). Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 aan de Tweede Kamer verzonden en richt zich op vier prioriteiten. Deze onderwerpen hebben onderling veel met elkaar te maken en ze hebben gevolgen voor hoe we onze fysieke leefomgeving inrichten. De NOVI helpt bij het maken van de noodzakelijke keuzes: 1.

Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie. 2. De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden. 3. Onze steden en regio's sterker en leefbaarder maken. 4. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen. - Consequenties bestemmingsplan De beoogde herontwikkeling heeft betrekking op het realiseren van een nieuw woongebied in Noordwijk-Binnen waardoor onder meer bij kan worden gedragen aan het verbeteren van de duurzaamheid. Het voornemen is in overeenstemming met de NOVI.

Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

24

3.2.2

Provinciaal beleid

Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, zodat zichtbaar is hoe de provincie zelf invulling geeft aan de realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen maken onderdeel uit van verschillende uitvoeringsprogramma’s en –plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. In de Omgevingsverordening is het beleid in de Omgevingsvisie in regels vertaald. Het betreft regels omtrent de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen over onderwerpen in zowel het landelijke als het bestaand bebouwd gebied van Zuid-Holland waar een provinciaal belang mee gemoeid is. De Omgevingsverordening is bindend voor gemeenten, de visie en de overige onderdelen niet – die zijn alleen bindend voor de provincie zelf. In het navolgende wordt daarom alleen ingegaan op de Omgevingsverordening. Omgevingsverordening Zuid-Holland De Omgevingsverordening is op 20 februari 2019 vastgesteld en voor het laatst op 1 april 2023 gewijzigd/herzien. In de verordening is een onderscheid gemaakt tussen nieuwe en bestaande ruimtelijke ontwikkelingen.

Op basis van de in artikel 6.8 van de verordening gehanteerde criteria voor ‘bestaand’ moet de beoogde herontwikkeling worden gezien als ‘nieuwe bebouwing’ of ‘nieuw gebruik van grond of bebouwing’. Dat betekent dat de ontwikkeling dient te worden getoetst aan de relevante regels uit de Omgevingsverordening. Het kantoorperceel maakt deel uit van het bestaand stads- en dorpsgebied (bestaand stedelijk gebied als bedoeld in artikel 1.1.1 Bro), het parkeerterrein is aangemerkt als buitengebied. Voor het plangebied zijn de volgende onderwerpen uit de Verordening van belang: a. Ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9); b. Stedelijke ontwikkelingen (artikel 6.10); c. Bereikbaarheid (artikel 6.10 d); d. Bollenteeltgebied (artikel 6.17). Ad a: Ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9) In artikel 6.9 worden voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen regels gegeven met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen wordt in het bestemmingsplan rekening gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit, zoals vermeld op kaart 14 in bijlage II en beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap.

Op deze kaart is het parkeerterrein aangewezen als ‘beschermingscategorie 3’, zoals op de volgende pagina op de afbeelding wordt getoond.

Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

25

Afbeelding: de als beschermingscategorie 3 (gele vlak) aangewezen gronden binnen het plangebied

Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 3, zijnde Buitengebied, kan ontwikkelingen mogelijk maken die kunnen vallen onder noemer inpassen, aanpassen of transformeren en die in overeenstemming zijn met artikel 6.9a. In het eerste lid van dat artikel is bepaald dat een bestemmingsplan voor een locatie binnen buitengebied kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling mits de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig wordt aangetast. Een bestemmingsplan kan een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken, mits een zorgvuldige afweging is gemaakt over de locatiekeuze. De motivering gaat in op de beschreven kenmerken en waarden van het gebied en de effecten van de ontwikkeling daarop. Deze vereisten gelden voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling waarbij: a. een of meer richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit in het geding zijn zoals beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap (kwaliteitskaart); of b. sprake is van aanpassen of transformatie als bedoeld in het vijfde lid van artikel 6.9. De kwaliteitskaart is opgenomen in de Omgevingsvisie. De kaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland, waar rekening mee gehouden dient te worden in de planvorming.

Voor de voor de planlocatie vastgestelde kwaliteiten zijn de volgende richtpunten aan de orde: Laag van de Ondergrond  Richtpunten Kustcomplex, zeezandafzettingen: o Ontwikkelingen versterken en gebruiken waar mogelijk de natuurlijke dynamiek en omstandigheden van de kust (duinen, strand en voordelta/vooroever). o Ontwikkelingen houden het verschil herkenbaar tussen “hoog en droog” en “laag en nat” en bouwen voort op de parallelle kuststructuur. o Veiligheidsmaatregelen zijn mede gericht op het versterken van het natuurlijk kustkarakter.  Richtpunten Strandwallen en oude duinen: o Ontwikkelingen dragen bij aan of versterken de bijzondere landschappelijke en natuurlijke kwaliteit van het strand en de duinen. o Ontwikkelingen dragen zorg voor het behoud van het openbare karakter en de afwisseling in de belevingskwaliteit (van druk naar rustig) langs de kust van Zuid-Holland. Nieuwe strandbebouwing voor verblijfsrecreatie nabij duingebied op rustige stranden is daarmee niet toegestaan.

Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

26

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen  Richtpunten Bollenlandschap (plangebied geheel): o Ontwikkelingen dragen bij aan het contrast tussen de open en nog gave strandvlakten en de voor de bollenteelt in cultuur genomen (afgezande) oude duinen en strandwallen. o Verdichting vindt plaats in reeds bestaande verdichte zones. o Ontwikkelingen dragen bij aan behoud en versterking van het zicht op de bollenvelden en de aantrekkelijkheid van het bollenlandschap.  Richtpunten Linten (zone langs Gooweg, waarbinnen de geschakelde woningen zijn gelegen): o Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied. o Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst. o Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend. o Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht.

Laag van de stedelijke occupatie  Richtpunt Stads- of dorpsrand (parkeerterrein): o Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap).  Richtpunten Steden en dorpen (kantoorperceel): o Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. o Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. o Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving. o Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. o Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stadsen dorpsranden). o Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. o Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt. o Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.

o Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht. Ad b: Stedelijke ontwikkelingen (artikel 6.10) Artikel 6.10 regelt dat een omgevingsvergunning voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling, ingaat op de toepassing van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt elke ruimtelijke ontwikkeling begrepen. De herontwikkeling van de Zilveren Kruislocatie van kantoor naar woningen is gelet op de definities in de Verordening en het Bro aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling die binnen bestaand stads- en dorpsgebied wordt gerealiseerd. De ladder houdt in dat aangetoond wordt dat de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte, die zo nodig regionaal is afgestemd. Op basis van de bevolkingsprognosegegevens is voor het woonmilieu ‘rustig stedelijk’ met 400 woningen in de periode 2017-2030 het kwantitatieve gedeelte met demografische gegevens onderbouwd. Met name in de meer stedelijke woonmilieus is de behoefte aan appartementen relatief groot. In Noordwijk, dat ook als stedelijk gebied geldt, is er ook behoefte aan Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

27

appartementen maar in mindere mate. Noordwijk is in trek voor woningen in het topsegment. De behoefte aan sociale huurwoningen in Noordwijk is in de Regionale Woonagenda HollandRijnland 2017 zeer indicatief ingeschat op -60 tot +140, wat afhankelijk is van hoe de inkomensgroei van huishoudens zich ontwikkeld. Bij geen inkomensgroei (groei van 0%) is de vraag naar sociale huurwoningen het grootst. Voor wat betreft de kwalitatieve onderbouwing wordt verder verwezen naar het Noordwijkse Woonbeleid (zie paragraaf 3.3.3). Ad c: Bereikbaarheid (artikel 6.10 d) Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid. In paragraaf 4.2.1 wordt hierop ingegaan aan de hand van onderzoek van verkeerskundig adviesbureau Goudappel. Ad d: Bollenteelt (artikel 6.17) In artikel 6.17 is in het eerste lid bepaald dat een omgevingsvergunning voor gronden binnen het bollenteeltgebied primair bollenteeltbedrijven, bestaande gemengde bollenteelt- en glastuinbouwbedrijven en bestaande stekbedrijven toelaat, alsmede de daarbij behorende voorzieningen. Het parkeerterrein en de Gooweg zijn aanwezen als bollenteeltgebied.

Afbeelding: uitsnede kaart ‘Greenports’

In afwijking van het eerste lid, kan het bestemmingsplan bestaande bebouwing of functies toelaten, anders dan de genoemde bollenteelt- en tuinbouwbedrijven, alsmede beperkte uitbreiding daarvan of wijziging naar een andere functie, mits aangetoond is dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de omvang en de bruikbaarheid van het bollenteeltgebied. In dit geval is sprake van een al decennia lang bestaand parkeerterrein, zodat voorzetting van het gebruik ten behoeve van parkeren in het bestemmingsplan kan worden opgenomen. - Consequenties bestemmingsplan De herontwikkeling van de Zilveren Kruislocatie is een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in de Omgevingsverordening. Er gelden daardoor regels met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit, stedelijke ontwikkelingen, bereikbaarheid en het bollenteeltgebied.

Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

28

Een bestemmingsplan kan een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken, mits een zorgvuldige afweging is gemaakt over de locatiekeuze. De motivering gaat in op de beschreven kenmerken en waarden van het gebied en de effecten van de ontwikkeling daarop. Deze vereisten gelden voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling waarbij: a. een of meer richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit in het geding zijn zoals beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap; of b. sprake is van aanpassen of transformatie als bedoeld in het vijfde lid van artikel 6.9. ad a. Geen van de richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit zijn in het geding. ad b. De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen. Een motivering die in gaat op de beschreven kenmerken en waarden van het gebied en de effecten van de ontwikkeling daarop is daarom niet nodig. De realisatie van maximaal 166 woningen voorziet in een actuele behoefte die regionaal is afgestemd. Het project heeft geen nadelige gevolgen voor de bereikbaarheid. Voorzetting van het gebruik van het parkeerterrein is in overeenstemming met de Omgevingsverordening.

Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek De ‘Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek’ is vastgesteld door Provinciale Staten van Noord- en Zuid-Holland op respectievelijk 24 en 26 april 2006. In de gebiedsuitwerking worden 12.900 woningen buiten stedelijk gebied en 11.700 woningen binnen stedelijk gebied voorzien. - Consequenties bestemmingsplan De voorziene woningbouw in onderhavige plangebied maakt deel uit van het binnenstedelijk gebied. 3.2.3

Regionaal beleid

Noordwijk is gelegen binnen de regio Holland Rijnland en maakt tevens onderdeel uit van de Greenport Duin- en Bollenstreek:  Holland Rijnland is een samenwerkingsverband van de gemeenten Katwijk, Leiden, Hillegom, Lisse, Teylingen, Oegstgeest, Voorschoten, Leiderdorp, Zoeterwoude, Kaag en Braassem, Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop, Rijnwoude en Noordwijk. De regio werkt gezamenlijk aan ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken, natuur en landschap, verkeer en vervoer, samenleving en welzijn. Daarin wil men een goede balans vinden tussen de ontwikkeling en het behoud van het oorspronkelijke karakter met als doel dat de streek aantrekkelijk blijft voor bewoners, bedrijven en toeristen.  De Duin- en Bollenstreek is één van de door het rijk aangewezen Greenports in Nederland. In de Greenport Duin- en Bollenstreek werken de gemeenten Hillegom, Katwijk, Lisse, Noordwijk en Teylingen met elkaar samen. Dit heeft geleid tot de oprichting van een regionaal ontwikkelbedrijf voor de herstructurering van de Duin- en Bollenstreek: Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM). Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020 Het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland heeft op 24 juni 2009 de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland vastgesteld, welke op 28 maart 2012 is herzien.

In de Regionale Structuurvisie wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met doorkijk naar 2030). Binnen de Regionale Structuurvisie wordt de ruimtelijke positie van de regio bepaald en gekeken hoe deze zich verhoudt tot haar (Randstedelijke) omgeving. Het bestemmingsplangebied is aangewezen als ‘stedelijk gebied’. Hiervoor zijn enkele kernbeslissingen geformuleerd waarbij kernbeslissing 1 relevant is voor de herontwikkeling van de Zilveren Kruislocatie: Holland Rijnland is een top woonregio: Het reserveren van grond voor woningen heeft ruimtelijke prioriteit. Knelpunt is dat het woningaanbod (in kwantiteit en Bestemmingsplan Van de Mortelstraat-Gooweg - Toelichting

29

kwaliteit) achterblijft bij de vraag. Het is noodzakelijk dat er niet alleen voldoende, maar ook gevarieerd, gedifferentieerd en kwalitatief goed wordt gebouwd om de doelgroep van jonge beroepsbevolking te behouden. Het reserveren van grond voor woningen heeft ruimtelijke prioriteit. De gemeenten in de regio bouwen netto 40.000 woningen in de periode tot 2020 waarbij de Duin- en Bollenstreek een extra opgave heeft op basis van de afspraken die zijn gemaakt in de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek. In de regio wordt verder per gemeente gestreefd naar 30 procent van de woningbouwopgave in de sociale sector. Het is van belang om te bouwen in gedifferentieerde woonmilieus met veel aandacht voor kwaliteit van de leefomgeving. Daarnaast maat de Regio de keuze voor concentratie van woningbouw binnen bestaand stedelijk en dorpsgebied (conform de Provinciale Structuurvisie 2010 en de Verstedelijkingsafspraken Zuidvleugel 2010). De regio realiseert in de periode 2000-2020 netto 40.000 woningen. De Duin- en Bollenstreek heeft een extra opgave op basis van de afspraken die zijn gemaakt in de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek. De regio kiest niet voor meer bebouwing om te voorkomen dat een te grote druk op het landschap ontstaat. - Consequenties bestemmingsplan Het plangebied komt binnen de Regionale Structuurvisie in aanmerking voor herontwikkeling tot woningbouw.

3.2.4

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Noordwijk aan zee ‘Samen maken we de toekomst voor Noordwijk!’ (ontwerp) Vanwege de samenvoeging van Noordwijk en Noordwijkerhout heeft de gemeente een nieuwe Omgevingsvisie voor het gehele grondgebied in voorbereiding. Het ontwerp van deze Omgevingsvisie heeft van 30 september tot en met 10 november 2020 ter inzage gelegen. De omgevingsvisie is samengesteld uit 30 toekomstvisies, gemaakt door inwoners, ondernemers, ambtenaren en andere betrokkenen bij de gemeente Noordwijk. De Omgevingsvisie is voor de gemeenteraad het strategisch toetsinstrument waar het gaat om de fysieke leefomgeving. Op basis van deze visie stuurt de gemeenteraad op de lange termijn. De Omgevingsvisie is bindend voor de gemeente: voor de raad en ook voor het college van B&W. Alleen met een inhoudelijke onderbouwing kan het gemeentebestuur ervan afwijken. Er blijft altijd sprake van belangenafweging. Daarbij zal uiteindelijk de gemeenteraad beslissen wat binnen de visie het zwaarste weegt. Ten aanzien van Noordwijk Binnen is aangegeven dat de gemeente op onder meer het volgende wilt voortbouwen:  Noordwijk Binnen is een dorp met de historische uitstraling van de oude dorpskern met daarin de Voorstraat en de twee Jeroenskerken.  De cultureel-historische en groene omgeving maken dat je er prettig woont en leeft.  Een veelzijdig dorp voor jong en oud.