Bijlage Bestemmingsplan Gerleeweg 9, Noordwijk - Toelichting

Het volledige rapport van het Verkennend bodemonderzoek met titel ‘’R19-B561 Gerleeweg 9 te Noordwijk’’ is terug te vinden in de bijlage.

Conclusie bodemgeschiktheid Uit het onderzoek blijkt dat de bodem geschikt is voor de bestemmingsplanwijziging. Aanvullend onderzoek is niet noodzakelijk.

4.10

Bedrijven en milieuzonering

De Wet milieubeheer beoogt milieuhinder ten gevolge van bedrijfsmatige activiteiten in de woonomgeving of ten opzichte van gevoelige functies zoals woningen zoveel mogelijk te voorkomen. Alle bedrijfsmatige activiteiten die in potentie hinder kunnen veroorzaken worden door middel van vergunningen of meldingen op basis van de Wet milieubeheer gereguleerd. In aanvulling op deze vergunningen of meldingen voorziet een 'goede ruimtelijke ordening' eveneens in het voorkomen van onvoorzienbare hinder bij gevoelige functies zoals wonen. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (bedrijven) en gevoelige functies (wonen) wordt hinder voorkomen. Met milieuzonering worden te allen tijde twee doelen gediend: niet alleen het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen, maar tevens het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven zodat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen. Bedrijfsmatige activiteiten zijn in de VNG-publicatie "Bedrijven en Milieuzonering 2009" ingedeeld in een aantal categorieën met bijbehorende minimaal gewenste afstanden tot milieugevoelige functies. De indeling van de activiteiten is gebaseerd op de standaard bedrijfsindeling (SBI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Per milieucategorie geldt een

minimaal gewenste afstand, een richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is. In de VNG-publicatie zijn de richtafstanden uit bijlage 1 ‘Richtafstandenlijst voor milieubelastende activiteiten’ afgestemd op het omgevingstype ‘rustige woonwijk’. Een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals een rustig buitengebied, stiltegebied of natuurgebied) wordt gekenmerkt door functiescheiding: afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen er nauwelijks andere functies zoals bedrijven of kantoren voor. Een locatie kan echter ook behoren tot het tweede omgevingstype ‘gemengd gebied’, dat gekarakteriseerd wordt door een matige tot sterke functiemenging. Hier komen direct naast woningen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als dit type worden beschouwd. De richtafstanden uit bijlage 1 van de VNG-publicatie kunnen in dat geval met één afstandsstap verlaagd worden zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat van een milieugevoelig object.

Dit geldt in het bijzonder voor geluid, het milieuaspect dat voor de te hanteren richtafstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend is. Beoordeling planvoornemen Vanuit goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of er ter plaatse van de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon-en leefklimaat en of er bedrijven worden belemmerd in de bedrijfsvoering. Op de bedrijfspercelen binnen het plangebied worden activiteiten uit categorie 1 en 2 van de SvB algemeen toelaatbaar geacht. Aan de overzijde van de straat is de groothandel PasschierTerpo B.V. gevestigd. Dit is een bedrijf aangemerkt als ‘Handels- en exportbedrijf’. De afstand van de beoogde gevel van de woning tot de uiterste plangrens van het bedrijf bedraagt ca. 21 meter. Gelet op de activiteiten van dit bedrijf (met name importeren en exporteren van goederen in de categorie verpakkingen en elastiek) valt een dergelijk bedrijf in de categorie 2 ‘overige groothandel (bedrijfsmeubels, emballage, vakbenodigdheden e.d.), SBI-2008 466, 469 met een richtafstand van 30 meter. Deze richtafstand kan gelet op de gemengde omgeving met één trede verlaagd worden naar een richtafstand van 10 meter. De omgeving van de Gerleeweg is namelijk geen rustige woonwijk maar een gemengd gebied. Ook de kwekerij J. Selier ligt in de nabijheid van het planvoornemen. Deze kent ook de richtafstand van 10 meter.

Deze richtafstand wordt in acht genomen en het bouwvlak zal dan ook niet buiten deze afstand liggen. Er zijn verder geen bedrijven in de omgeving van het plangebied. Drift van gewassenbeschermingsmiddelen De omliggende gronden van het plangebied zijn bestemd voor bollenteelt. De drift van gewasbeschermingsmiddelen bij open teelt is een aspect dat van belang is bij een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt bij het aspect spuitzonering in dat de bedrijfsvoering van de teler niet mag worden belemmerd door de woonlocatie en dat ter plaatse van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat aanwezig dient te zijn. Er bestaan echter geen wettelijke bepalingen inzake de minimaal aan te houden afstanden tussen gronden waarop gewassen worden geteeld en nabijgelegen (nieuwe) woningen. In 2019 is een omvangrijk onderzoek uitgebracht van een consortium van wetenschappers waarin voor het eerst zo uitgebreid de blootstelling aan gewasbeschermingsmiddelen in Nederland in kaart is gebracht, specifiek bij omwonenden van bollenvelden. Hieruit blijkt er geen gezondheidsproblemen naar voren komen die samenhangen met het wonen in de nabijheid van bollenteelt. Dit is door de Ctgb (College voor de toelating van

gewasbeschermingsmiddelen en biociden) bevestigd. In de hele bollenstreek zijn woningen en bollengronden op korte afstand van elkaar aanwezig, zonder dat daarbij in de praktijk vaak sprake is van klachten door omwonenden die zijn gerelateerd aan het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. Dit komt mede omdat telers in de regel niet spuiten bij harde wind of een windrichting richting woningen. Ondanks het feit dat er in de bollenteelt neerwaarts wordt gespoten, wordt ter overweging geadviseerd een in de winter groenblijvende haag van tenminste twee meter hoogte aan te planten. Omdat groene hagen een driftreducerende werking hebben, kan op deze manier (vrijwel) uitgesloten worden dat er gewasbeschermingsmiddelen in de tuin van de woning terecht kunnen komen. De aanplant van deze afschermende beplanting is noodzakelijk om een goed woon- en leefklimaat te kunnen garanderen en zal in de regels van het plan worden vastgelegd. Verder is van belang dat in de praktijk ook de watergangen in en nabij het plangebied leiden tot een beperking van de verspreiding van gewasbeschermingsmiddelen. In het Activiteitenbesluit zijn voorwaarden opgenomen die moeten voorkomen dat de watergangen worden verontreinigd door bestrijdingsmiddelen. Zo dient er rekening te worden gehouden met een spuitvrije zone langs deze watergangen.

Opgemerkt wordt dat de eigenaar van de percelen heeft aangegeven niet voornemens te zijn om in de nabijheid van de woningen gebruik te maken van dergelijke bestrijdingsmiddelen. Er is bij de locatiekeuze van de nieuwe woning voldoende rekening gehouden met de afstand tot de grens van het agrarische perceel én er wordt een afschermende haag gerealiseerd. Onder de hiervoor genoemde omstandigheden wordt geconcludeerd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie Bedrijven en milieuzonering Gelet op het bovenstaande vormt het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering voor de voorgenomen planontwikkeling. In de praktijk zal er in de nabijheid geen gebruik worden gemaakt van gewassenbestrijdingsmiddelen en het plan voorziet ook in een afschermende haag.

4.11

M.e.r.-beoordeling

Het bevoegd gezag dient te beoordelen of er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden als gevolg van de voorgenomen plantontwikkeling. Het instrument daarvoor is de m.e.r.-beoordeling. (In de literatuur is het gebruikelijk om met de afkorting m.e.r. op de procedure van milieueffectrapportage te doelen en onder MER het milieueffectrapport zelf te verstaan). In de Wet milieubeheer staat onder § 7.6. “Besluiten ten aanzien waarvan moet worden beoordeeld of een milieueffectrapport moet worden gemaakt” (artikelen 7.16 t/m 7.20a) de procedure voor de m.e.r.-beoordeling beschreven. In de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) staan de activiteiten opgesomd die mogelijk leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Bovendien staat voor (het merendeel van) de opgenomen activiteiten een drempelwaarde opgenomen. Voor activiteiten die genoemd staan in de eerste kolom van onderdeel C en boven de daar genoemde drempelwaarde uitkomen, geldt dat zeer waarschijnlijk sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. Deze zijn dan ook direct m.e.r.-plichtig en er moet een milieueffectrapport worden opgesteld. In de eerste kolom van onderdeel D staan activiteiten

opgesomd waarvan niet op voorhand vaststaat of deze leiden tot belangrijke nadelige milieugevolgen. Wanneer een activiteit boven de daar genoemde drempelwaarde uitkomt én mogelijk gemaakt wordt door een besluit in kolom 4 van de D-lijst, dan geldt een formele m.e.r.beoordelingsplicht. Voor activiteiten die onder de D-drempel uitkomen, geldt een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Hoewel bij deze activiteiten de drempelwaarde dus niet wordt overschreden, kan toch niet worden uitgesloten dat een dergelijke activiteit geen belangrijke nadelige gevolgen kan hebben voor het milieu en derhalve geldt ook hier een m.e.r.-beoordelingsplicht. Dit is het gevolg van de uitspraak van het Europese hof op 15 oktober 2009 over de foutieve manier waarop de Europese m.e.r.-richtlijn in de nationale regelgeving was geïmplementeerd. De essentie van die uitspraak is dat er altijd een m.e.r. noodzakelijk is als belangrijke nadelige milieugevolgen niet kunnen worden uitgesloten. Naar aanleiding hiervan is de m.e.r.-regelgeving in Nederland aangepast. Eerst op 1 juli 2010 met de Wet Modernisering van de regelgeving over de milieueffectrapportage (Stb. 2010, 20) en vervolgens met de wijziging van het hierboven reeds aangehaalde Besluit m.e.r. op 1 april 2011 (Stb. 2011, 102). Sindsdien moet de m.e.r.-beoordeling gebaseerd zijn op een toets die qua inhoud aansluit bij de formele m.e.r.-beoordeling.

Omdat er voor de toets geen vormvereisten gelden, wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Na 1 april 2011 bestond er inhoudelijk weinig verschil tussen de beide m.e.r.-beoordelingen, maar procedureel wel: de vormvrije m.e.r.-beoordeling was procedurevrij. Per 16 mei 2017 is het Besluit m.e.r. gewijzigd en per 7 juli 2017 is deze ook van toepassing geworden op de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Er geldt geen overgangsrecht. Als gevolg hiervan dient het bevoegd gezag ook bij kleine ontwikkelingen (met activiteiten onder de D-drempel) een beslissing te nemen of een milieueffectrapport moet worden opgesteld. Dit besluit is een extra procedurestap. Er bestaat momenteel daarom nauwelijks nog verschil tussen de formele en de vormvrije m.e.r.-beoordelingsprocedure. Beoordeling planvoornemen Het plan betreft geen activiteit genoemd in onderdeel D van de bijlage behorende bij het Besluit milieueffectrapportage. Het realiseren van een woning in het buitengebied ter plaatse van een bedrijfsbestemming, wordt niet gezien als een stedelijke ontwikkeling (D11.2) zoals bedoeld in de bijlage van het Besluit m.e.r. Dit betekent dat het Besluit vanwege de ligging en de kleinschaligheid van het project niet van toepassing is. Het uitvoeren van een m.e.r.beoordeling is dan ook niet aan de orde.

Conclusie vormvrije m.e.r.-beoordeling Gelet op het bovenstaande vormt het aspect m.e.r.-beoordeling geen belemmering voor de voorgenomen planontwikkeling.

Juridische aspecten 5.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de in de vorige hoofdstukken toegelichte beoogde ruimtelijke situatie in het plangebied juridisch is vertaald in planregels en de bijbehorende verbeelding. Het bestemmingsplan bestaat uit juridisch bindende regels en een verbeelding met daarbij een toelichting. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van de op te richten en/of aanwezige bebouwing. Op de verbeelding zijn de bestemmingen in beeld gebracht. Samen met de regels is dit het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking, maar vervult een belangrijke rol voor de onderbouwing van het plan en de uitleg van de planregels.

5.2

Opzet van de planregels

De regels zijn, conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) ondergebracht in een viertal hoofstukken: • • • •

Hoofdstuk 1: Inleidende regels; Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels; Hoofdstuk 3: Algemene regels; Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

Hierna wordt kort ingegaan op de inhoud van de regels per hoofdstuk. De gemeente Noordwijk heeft op 13 april 2017 het bestemmingsplan “Landelijk gebied” vastgesteld. De systematiek van dit (postzegel)bestemmingsplan sluit zo veel mogelijk aan bij de systematiek uit het moederplan. Gelet op de huidige tijd en het bestaan van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is het soms noodzakelijk gebleken om diverse teksten en regels conform deze standaard te verwoorden. Indien verwezen wordt naar een bepaling en/of een bestemming welke niet wordt genoemd in dit bestemmingsplan, wordt verwezen naar het moederplan. In de slotregel is de naamgeving van dit bestemmingsplan bepaald. 5.3

Uitleg van de planregels

Hoofdstuk 1: Inleidende regels Artikel 1 Begrippen In de begripsbepaling worden begrippen waar nodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de voorschriften worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel. De begripsomschrijvingen zijn overgenomen uit het moederplan en/of overgenomen uit vergelijkbare bestemmingsplannen uit de omgeving.

Artikel 2 Wijze van meten De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden. De wijze van meten is overgenomen uit het moederplan. Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels Artikel 3 Agrarisch – Bollenteelt – Bollenzone 1 De gronden aangewezen als agrarisch – bollenteelt – bollenzone 1 zijn bestemd voor het uitoefenen van een bollenteeltbedrijf. Er is geen bouwvlak op het terrein aanwezig. Wel zijn er eventuele kweektunnels toegestaan in de periode oktober tot en met maart. Artikel 4 Wonen De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd voor de vrijstaande woning. De uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is onder voorwaarden toegestaan. Tevens wordt ruimte geboden aan parkeervoorzieningen (mits bovengronds) en voorzieningen behorende bij de woonbestemming. Het hoofdgebouw is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Voor de vrijstaande woning wordt in de voorschriften ruimte geboden t.a.v. maximale (bouw)afmetingen, de inrichting van het gebouw, alsmede van het perceel. Deze zijn in de bestemmingsregels weergegeven. De regels zijn qua toegestane maatvoering afgestemd op het bestemmingsplan Landelijk gebied. De huidige agrarische bedrijfswoning wordt omgezet naar een formele woonbestemming met behoud van de huidige maten.

Artikel 5 Waarde – Archeologie 2 Het plangebied valt binnen de zone met een archeologisch verwachting. Binnen de plancontouren ligt een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 2’. Hiermee is bepaald dat er zonder omgevingsvergunning niet mag worden gebouwd, tenzij de ingrepen kleiner zijn dan 100 m2 en niet dieper dan 50 cm. Hoofdstuk 3: Algemene regels Artikel 6 Anti-dubbeltelregel In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening is hiervoor een standaard bepaling opgenomen. Het besluit verplicht om deze bepaling in het bestemmingsplan op te nemen. Artikel 7 Algemene bouwregels In deze bepaling zijn onder meer regels opgenomen het overschrijden van de bouwgrens, de bestaande maten, ondergronds bouwen, afstanden tot zijerfscheidingen en de afstand tussen wonen en kassen. Artikel 8 Algemene gebruiksregels Tot een strijdig gebruik van de gronden en bouwwerken, wordt in ieder geval een seksinrichting, speelautomatenhal en het gebruik van de woning als niet zelfstandige woning. Artikel 9 Algemene afwijkingsregels In het plan zijn algemene afwijkingsregels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden en specifieke afwijkingsregels die alleen kunnen worden toegepast binnen de bestemmingen waarin ze zijn opgenomen. In de algemene afwijkingsregels is onder meer een mogelijkheid opgenomen om met maximaal 10% af te wijken van de voorgeschreven maatvoering.

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen teneinde overschrijdingen van de op de plankaart aangegeven bestemmingsgrenzen toe te staan, mits de overschrijding niet

meer dan 10% bedraagt. Ook is er een algemene wijzigingsregel voor archeologie en het verbreden van de watergangen opgenomen. Artikel 11 Overige regels In het plan zijn overige regels opgenomen bestaande uit werking wettelijke regelingen en voldoende parkeergelegenheid. Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels. Artikel 12 Overgangsregels Deze overgangsregels zijn overgenomen uit het nieuwe Besluit op de Ruimtelijke Ordening. De grootste verandering ten opzichte van de tot voor kort gebruikelijke overgangsregels is dat de peildatum voor bouwen en gebruik, gelijk is getrokken. Ook voor het bouwen is nu de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan beslissend. Dat was voorheen de datum van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan. De wetgever heeft met die gelijkschakeling beoogd eenduidigheid te scheppen. Bij het tenietgaan van bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen bestaat de mogelijkheid om terug te bouwen. Onder een calamiteit wordt hier verstaan: een verwoesting door een onvermijdelijk, eenmalig, buiten schuld van de indiener van de bouwaanvraag veroorzaakt onheil. Artikel 13 Slotregel Hier is aangegeven hoe de regels kunnen worden aangehaald.

Uitvoerbaarheid 6.1

Maatschappelijk uitvoerbaarheid

Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zijn. De voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan, zijn besproken met belanghebbenden. Daarnaast dient het plan in overwegende mate op maatschappelijk draagvlak te kunnen rekenen. De ervaring leeft dat het niet altijd mogelijk is om alle belanghebbenden bij dergelijke ruimtelijke ontwikkelingen volledig tegemoet te komen. De raadpleging van belanghebbenden tijdens verschillende fasen in het planvormingsproces moet er dan ook vooral toe leiden dat het bevoegd gezag een goede afweging kan maken tussen eventuele tegenstrijdige ruimtelijke belangen. Op grond van artikel 3.1.1 van de Bro worden burgemeester en wethouders verplicht gesteld om bij de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan in overleg te treden met de besturen van andere gemeenten, het waterschap, de provincie, de inspecteur op de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van het Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Voorontwerp bestemmingsplan Overeenkomstig de wettelijke vereisten is het voorontwerp bestemmingsplan met de daarbij behorende stukken 6 weken ter inzage gelegd in het gemeentehuis van Noordwijk en via de landelijke website ruimtelijkeplannen.nl. Het termijn liep af op 11 augustus 2020.

In die periode zijn er bij de gemeente geen inspraakreacties binnengekomen. Inhoudelijk is het plan tussen de voorontwerpfase en de ontwerpfase in zijn geheel niet gewijzigd. Ontwerp bestemmingsplan Overeenkomstig de wettelijke vereisten wordt het ontwerp bestemmingsplan met de daarbij behorende stukken 6 weken ter inzage gelegd in het gemeentehuis van Noordwijk. Tevens is het plan dan ook online te raadplegen via de gemeentelijke website en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Gedurende deze termijn wordt eenieder de mogelijkheid geboden zienswijzen over het ontwerpbesluit in te dienen bij de gemeenteraad. Binnen twaalf weken na de termijn van terinzagelegging wordt beslist over de vaststelling. Het ontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 14 oktober 2020 tot en met 24 november 2020 ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen binnengekomen op het plan. Het bestemmingsplan is vervolgens aangepast op de onderstaande punten, waarna deze ter vaststelling is aangeboden aan de gemeenteraad. De volgende wijzigingen zijn ambtshalve toegepast: Regels 1. De vrijstellingsgrens in artikel 5.2 onder c sub 1 zijn aangepast conform het archeologiebeleid vanuit de gemeente Noordwijk. Voorheen was de oppervlakte ondergrens van 100 m2 en een ontgravingsdiepte van 50 cm-mv geldend. Deze zijn vervangen door respectievelijk 250 m2 en 30 cm-mv. Toelichting 2.

In verband met de andere vrijstellingsgrenzen vanuit archeologie, is paragraaf 4.1 aangepast zodat deze aansluit op de regels.

3. In verband met de nieuwe release van de AERIUS Calculator 2020 heeft er een herberekening van het stikstofonderzoek plaatsgevonden. Dit heeft niet geleid tot een wijziging van inzichten. In paragraaf 4.7 wordt er verwezen naar het nieuwe rapport. Vaststelling De gemeenteraad van Noordwijk heeft tijdens de vergadering van 26 januari 2021 ingestemd met het voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders om het bestemmingsplan ‘Gerleeweg 9, Noordwijk’ vast te stellen. Participatie De direct omgeving rondom de planlocatie, is op de hoogte gebracht van de plannen. 6.2

Financiële uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk besluit dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens bestaat overeenkomstig Hoofdstuk 6 in de Wet ruimtelijke ordening de verplichting om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken (bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut) en de plankosten, deze verhaald moeten kunnen worden op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. De kosten van de ontwikkeling liggen bij de initiatiefnemer. Hiertoe is tussen de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. Deze overeenkomst bevat tevens afspraken omtrent eventuele planschadeclaims. Gelet hierop is het plan financieel uitvoerbaar.

6.3

Eindconclusie

Geconcludeerd wordt dat het project, in overeenstemming met de in de voorgaande hoofdstukken gegeven omschrijving van het project en projectgebied, zowel ruimtelijk als milieu hygiënisch inpasbaar is en geen onaanvaardbare negatieve effecten heeft op de in de omgeving aanwezige waarden en belangen.