Bijlage Besluit B&W Noordwijkerhout rondom woonsegmentering van 2 juli 2016 - AVG

Gemeente

Out N 0 OTd-WUkerh

Registratienummer 2-16-40250 INT-16-54151 Datum

V

1'UU/'2016

\letgadering tfšmgemeesler en Wethotzctete

2yJUU2016nem.

Interne memo

Wetri. W tatt Bun;YAV i

v

“vli'etttM V

Accoofiít

j

akkoord. ln principe metde e richting emoetggezien. uitwerking wordtt

Opgesteld door Intern Bestemd voor college

nadere

mjgägmg; WWW

aan

Bijlage(n)

Onden/verp:

Memo locatieaanwijzing sociale woningbouw

Inleiding ln uw collegevergadering van 21 juni 2016 heeft portefeuillehouder De Jong tijdens de rondvraag een ruimtelijke plan melding gemaakt dat de Woningstichting voor de locatie Oud Munnekeweij om op deze locatie voornemens is AVP op laat stellen door Kokon architecten en stedenbouw sociale woningbouw te realiseren. Daarbij is aan de gemeente gevraagd of de belendende grond, in eigendom van de gemeente, eveneens kan worden benut. Naar aanleiding hiervan is afgesproken dat een korte notitie voor het college wordt opgesteld zodat u hierover een besluit kunt nemen.

De locatie Oud Munnekeij is gelegen aan de Schippersvaartweg en ligt ingeklemd tussen de wijken Het gebouw Oud Munnekeweij en de grond hieronder is eigendom van de Mossenest l en zijnde 16,11% van het totaal. Het gebouw Het gaat in totaal om 1570 AvP. Woningstichting het gevaar snel willen amoveren gebouw zou staat inmiddels leeg en de woningstichting het gemeente van de eigendom het ligt van kraken of brand. Rondom het gebouw (blauw ingekleurd) (blauwe omlijning). ln totaal heeft de gemeente 8174 m2 in bezit, zijnde

Aanleiding Als gevolg van de oorlogen in het Midden-Oosten en Afrika heeft Europa en Nederland te maken met een aanzienlijke toestroom van vluchtelingen. Nadat deze vluchtelingen een status hebben gekregen, moeten gemeenten woningruimte beschikbaar stellen. ledere gemeente krijgt hiervoor Pagina 1 van 4

een taakstelling opgelegd en de gemeente Noordwijkerhout heeft, de gemeenteraad te hebben gehoord, deze taakstelling versneld gerealiseerd.

Als gevolg van de relatief vele toewijzingen van sociale Woningen voor de doelgroep statushouders komt een groep die hier eveneens een beroep hierop doet in de knel. Daarnaast is een andere trend zichtbaar. Het aantal 1 persoonshuishoudens stijgt, waardoor een groter aantal woningen benodigd is. Een deel van deze groep zoekt eveneens in hetzelfde goedkope segment. Uit het nieuwe woonbehoefteonderzoek van de provincie Zuid Holland blijkt dan ook dat de behoefte aan betaalbare huunNoningen de komende jaren hoog is. Om de druk op het goedkope woningbouwsegment enigszins te verlichten en daardoor potentiële weerstand (grond voor discriminatie) te verminderen, is het gewenst om versneld ten behoeve van de doelgroep extra sociale woningen te realiseren.

Woonvisie ln de Woonvisie 2015 is het beleid op het gebied van het wonen uiteengezet. ln deze beleidsvisie wordt voor nieuwe woningbouwprojecten de eis gesteld dat 25% van de woningbouw uit sociale huunNoningen en 10% van de woningbouw uit sociale koopwoningen bestaat. De uitvoering van dit beleid vindt plaats door onze volkshuisvestingspartners. Veelal is dit Woningstichting AvP. Lang niet iedere locatie leent zich voor de realisatie van 35 sociale woningbouw of de oudere norm van Op een aantal locaties is binnen de gemeente geen sociaal woningprogrammering opgenomen vanwege de economische haalbaarheid en of de landschappelijke kwaliteit van het plan. Het gaat om projecten zoals bijvoorbeeld: Het nieuwe centrum (54 woningen), De Bouwmeester (28 woningen) Sancta Maria (75 woningen) en Abeelenpark (30 woningen). Ook in het kader van de Ruimte voor Ruimte woningen en de GOM woningen worden geen woningen in het sociale segment toegevoegd. Ook zijn er locaties waar de oude normstelling van 30% geldt zoals voor de nieuwbouw op het Bavo-terrein.

Vanuit volkshuisvestelijk oogpunt is het wenselijk dat vrije sector en sociale bouw gemengd worden gerealiseerd zodat wijken en buurten een afspiegeling zijn van de maatschappij. Dit is een vast speerpunt in de Woonvisies en de daaruit voortvloeiende prestatieafspraken. Binnen het stedelijk gebied kunnen een drietal locaties, waarvan de gemeente grondeigenaar is, worden ingezet voor nieuwbouw. Het gaat om de volgende locaties: Locatie Oud-Munnekeweij; Locatie voormalige lreneschool; Locatie voormalige Zeestroom

Blu= elmgendo van woningstlchtin Rode ster te ontwikkelen locaties

APv Pagina 2 van 4

ln de Ad De locatie Oud Munnekeweij is gelegen tussen de woonwijken Mossenest l en onmiddellijke nabijheid van deze locatie is er relatief Weinig sociale woningbouw. Volgens opgave van de Woningstichting rust op het gebouw nog een boekwaarde van E800.000.

Ad. De locatie voormalige lreneschool is vrijwel geheel omringd door sociale woningbouw. Dit deel van Noordwijkerhout kent een hoog percentage sociale woningbouw. De Woningstichting hanteert een beleid dat vrijkomende huunNoningen kunnen worden verkocht, hetgeen gebeurd is met de inkepingen in de blauwe vlakken. Op de locatie rust een hoge boekwaarde van 671.146. en het pand Dijkzicht is volledig verhuurd. Sommige huurovereenkomsten zijn nog enkele jaren geldig. De locatie van de voormalige Zeestroom ligt achter de sociale woningen aan de Hoogstraat. Ad Deze woningen zijn afgeschreven in 2027. Op deze voormalige school ligt een boekwaarde van E NoVaTo en Bambino. 51.689 en het gebouw wordt verhuurd aan

Argumenten Gelet op: de financiële boekwaarden; 0 de verhouding tussen koop en huur in de nabije omgeving; de uitvoerbaarheid op korte termijn

wordt voorgesteld om: 1 de locatie Oud-Munnekeweij aan te wijzen voor de realisatie van sociale woningbouw; 2 de locatie voormalige lreneschool aan te wijzen voor vrije sectorbouw 3 De locatie voormalige Zeestroom nog niet nader aan te wijzen.

Kanttekening Het is in principe ook mogelijk om binnen de locaties een mix van sociaal en vrije sectorwoningen te realiseren. De locaties zijn echter beperkt van omvang. Daarnaast is het zo dat indien geopteerd wordt voor een mix de woningstichting niet als trekker mag fungeren. De gemeente zal dan extra inzet moeten plegen. De capaciteit is echter niet voorhanden. Hoogte koopprijs grond Om de grondprijs te kunnen bepalen, wordt vaak uitgegaan van een residuele grondwaardeberekening. Voor sociale huunNoningen geldt een andere norm. Vaak wordt gerekend met vaste normprijzen per woning. ln de nota Grondbeleid is vastgelegd dat de gemeente marktconforme grondprijzen hanteert. Een uitzondering kan worden gemaakt in het geval van sociale woning. ln de prestatieafspraken is in het verleden de volgende afspraak gemaakt per appartement en 20.000 voor grondgebonden woningen bron prestatieafspraken 2009). Uit januari een studie naar Onrendabele nieuwbouw van het bureau RlGO Research en Advies BV. 2011 blijkt dat de gemiddelde en geprognotiseerde grondprijs over de periode 2007-2014 ligt rond het de 20.000 per woning overdrachtsbelasting Voor dit bedrag zal AvP de verdere kosten bouw- en woonrijpmaken voor zijn rekening moeten nemen.

Voorwaarden voor Stedenbouw en Beeldkwaliteit Bijgaand de stedenbouwkundige uitgangspunten voor de locatie Oud Munnekeweij Water in het plangebied; Kwalitatief groen (geen snippergroen); Parkeren binnen het plangebied; Overgang privé- openbaar dient groen uitgevoerd te worden; Samenhangend bebouwingsbeeld zowel naar binnen als buiten het plangebied; Gedifferentieerd bebouwingsbeeld; Oriëntatie op woonstraat, bij hoeksituaties en groen een dubbele oriëntatie; Beeldkwaliteit aan de Schippersvaartweg: (Gedeeltelijke) voorzetting van het bestaande lint; o Schippersvaartweg als lange structuurlijn; Pagina 3 van 4

Variatie in rooilijn; Variatie in situering van de hoofdmassa; Woningen zijn eenheid binnen cluster maar individueel in detaillering/accenten; Woningen aan de Schippersvaartweg dienen familiair te zijn aan de oude lintbebouwing en nieuwere 2^1 kapwoningen; Beeldkwaliteit binnen het plangebied: Woningen binnen het plangebied dienen familiaire te zijn aan nieuwe lintwoningen en in ieder geval verbindend element; woningen in Mossenest Woningen aan de rand van het plangebied, nabij Via Nova, dienen, in ieder geval, georiënteerd te zijn op het buitengebied; o Parkeren (daar waar mogelijk) uit het zicht; o Gemeenschappelijke buitenruimte dient sociale contacten te stimuleren; Geen “achterkant” architectuur; Voorstel

1 2

De locatie Oud-Munnekeweij aan te wijzen voor de realisatie van sociale woningbouw en hiervoor een grondprijs te hanteren van per woning. Instemmen met de toezending van de voon/vaarden voor stedenbouw en beeldkwaliteit aan AvP.

Pagina 4 van 4