Bijlage 1 Second opinion Interplan - AVG

h

PN

Enterplan j BOUWSUPPORT

080-24-041

Noordwijk

— erojec

‘parkeren / verkoop bouwkavels’

_ oparacht

Ontwikkeling Opstellen

varianten

Zilveren Kruis

Opstellen beknopt vergelijk div. varianten

zg

en

Omschrijving

Noordwijk

Opdrachtgever

(geanonimiseerd) imise rd) (geanonimiseerd) / Interplan Bouwsupport EN (geanonNN

contactpersoon

Gemeente

d (autoluw

Projectnr.

gebied).

beperkt

op locatie.

lossen).

C

71880

AE ute vann

Alg

Gebruikte

documentatie

Ontwikkeling Zilveren Nabil Omari

Kruis

Noordwijk

| Afdeling Acquisitie & Ontwikkeling | 28 maart 2024

chmea ReolEstote

Wattstraat 3 2171

TP Sassenheim

0252222007

info @interplanbouwsupport.nl

www.interplanbouwsupport.nl

Fo)

att

5

Project nr Project Opdrachtg. Betreft Versie

: : : : :

080-24-041 Ontwikkeling Zilveren Kruis Noordwijk Gemeente Noordwijk Opstellen varianten 'parkeren / verkoop bouwkavels' d. d. 19-4-2024 V1

Zilveren Kruis Noordwijk - Variant Achmea Adres Soort project Prijspeil Opsteller

: : : :

Noordwijk nieuwbouw 1-apr RJS

ZKN - Variant Achmea OPTIMALISATIE

ZKN

OPTIMALISATIES *Bouwkosten parkeren half- verdiept VERLAAGD *€ / m2 - kavelprijs n. a. v. referentie VERHOOGD *Geen openbaar gebied in m2 terrein / bouwkavels

UITGANGSPUNTEN *Parkeren (half-) verdiept m2 vergroten á 1. 500m2 bvo *€ / m2 - kavelprijs n. a. v. referentie *75% m2 terrein = bouwkavels, overige 25% = openb. gebied *Optim. herinrichting parkeerterrein (30 m2 bto per parkeerpl incl. rijbaan) *32 parkeerplaatsen op ZK-locatie teruggebracht.

-

Variant INTERPLAN OPTIMALISATIE

*Hoe om te gaan met bestaande parkeerkelder? *Nu in berekening geen rekening gehouden met bestaande parkeergarage, hier zit mogelijk ook optimalisatie.

B B. 1 B. 1a B. 1a B. 1a B. 1b B. 1c B. 1d B. 1e

GEBOUW GEGEVENS Totaal bruto terreinoppervlak Parkeerterrein Gooweg Totaal bruto vloeroppervlak (BVO) PARKEREN (HALF-) VERDIEPT Exclusief bvo m2 (half-)verdiepte bergingen appartementen

: :

13900 m2 3150 m2

bto bvo

: :

13900 m2 3150 m2

bto bvo

: :

13900 m2 4650 m2

bto bvo

Totaal aantal parkeerplaatsen PARKEREN (HALF-) VERDIEPT Totaal aantal parkeerplaatsen OP MAAIVELD (ZK locatie) Totaal aantal parkeerplaatsen OP MAAIVELD (parkeerterrein) Totaal terrein oppervlakte BOUWKAVELS (effectief) Totaal terrein oppervlakte Parkeerterrein (totaal 13. 900 m2)

: : :

148 stuks 0 stuks 181 stuks 2250 m2 11650m2

parkeerplaatsen parkeerplaatsen parkeerplaatsen terrein opp. terrein opp.

: : :

148 stuks 0 stuks 181 stuks 2250 m2 11650m2

parkeerplaatsen parkeerplaatsen parkeerplaatsen terrein opp. terrein opp.

: : :

175 stuks 32 stuks 122 stuks 10240 m2 3660m2

parkeerplaatsen parkeerplaatsen parkeerplaatsen terrein opp. terrein opp.

BOUWKOSTEN Bouwkosten Bouwkosten parkeerplaatsen (half-)verdiept Bouwkosten parkeerplaatsen (half-)verdiept Herinrichting parkeerterrein Totaal directe bouwkosten Bouwplaatskosten Algemene kosten Winst & Risico CAR-verzekering TOTAAL BOUWKOSTEN

aantaleenh. 148

1 1 1 1

st.

prijs/eenh. €

€ postincl. postincl. postincl. postincl. €

30. 450€

subtotalen

totaal

4 . 506. 600

aantaleenh. 148 st. 3150m2

4. 506. 600 1 1 1 1 1 . 431m² bvo

TOTAAL STICHTINGSKOSTEN EXCL. BTW

€

4. 506. 600

€

4. 506. 600

prijs/eenh. € €

€ postincl. postincl. postincl. postincl. €

25. 541 1. 200€

subtotalen

totaal

prijs/eenh.

0 m2 € 4650m2 € 3660m2 € € postincl. 1 1 postincl. 1 postincl. 1 postincl.

3. 780. 000

3. 780. 000

1. 200m² bvo

aantaleenh.

€

3. 780. 000

€

3. 780. 000

€

-

subtotalen €

1. 200€ 50€ 5. 763. 000

5 .580. 000 183. 000

totaal -

1. 239m² bvo

€

5. 763. 000

€

5. 763. 000

Ref. vraagprijs bouwkavels (€ 1. 275 / m2 incl. btw)

2250m2 € 657€ kvlsgrex kosten 5 €

295. 500€ -70. 000€

1. 477. 500 -350. 000

3000m2 € 950€ kvlsgrex kosten 5 €

570. 000€ -70. 000€

2. 850. 000 -350. 000

7680m2 € 950€ kvlsgrex kosten 13 €

561. 231€ -70. 000€

7. 296. 000 -910. 000

OPBRENGSTEN (EXCL. BTW / BELASTINGEN)

€

1. 127. 500

€

2. 500. 000

€

6. 386. 000

RESIDUELE GRONDWAARDE (EXCL. BTW / BELASTINGEN)

€

3. 379. 100-

€

1. 280. 000-

€

623. 000

Opmerkingen / vragen n. a. v. rekenmodel Achmea * GREX-kosten, 70K per kavel? Wat zit hierin? * Prijs € / m2 bouwkavel. Laag * Verhouding openbaar gebied t. o. v. bouwkavels. Hoog Er is veel omliggend parkeerterrein, dubbel gebruik weg * Hoe om te gaan met bestaande parkeergarage á 2400 m2 bvo

2 / 3

Conclusie In de presentatie van Achmea, Ontwikkeling Zilveren Kruis Noordwijk d. d. 28 maart 2024, wordt een plan weergegeven, waarin een globale berekening is gemaakt naar de haalbaarbeid van een half-/geheel verdiepte parkeerkelder t. b. v. het crëeren van parkeerplaatsen voor de te bouwen appartementen. De vraagstelling vanuit de Gemeente Noordwijk is om op basis hiervan een 2nd opinion te doen naar de gebruikte kengetallen voor zowel de kosten als de opbrengsten. In het vergelijk hebben we in de eerste kolom 'Zilveren Kruis Noordwijk - Variant Achmea' de kengetallen en gegevens gebruikt, welke ook in de prestatatie d. d. 28 maart 2024 staan genoemd. In de tweede kolom 'ZKN - Variant Achmea OPTIMALISATIE' van het vergelijk hebben we dezelfde hoeveelheden gehanteerd als de berekening van Achmea, zoals omschreven in kolom 1. Echter hebben we in deze variant op een drietal onderdelen geoptimaliseerd; 1. Vanuit de presentatie Achmea d. d. 28 maart 2024 hebben wij de m2 bvo van de garage bepaald. Vervolgens hebben wij vanuit een aantal referentieprojecten een prijs per m2 bvo parkeerkelder gebruikt voor het bepalen van de bouwkosten. (en dit vervolgens per parkeerplaats aangegeven) 2. De kavelprijs per m2 bouwgrond tbv woningbouw, a. d. h. v. referenties (bron: funda. nl) 3.

Door het slim inrichten van de locatie van de bouwkavels, en de resterende m2 terrein voor inrichting van het parkeerterrein, kan de volledig beschikbare grond gebruikt worden t. b. v. bouwkavels. In de derde kolom 'ZKN - Variant INTERPLAN OPTIMALISATIE' van het vergelijk hebben we niet alleen op de hierboven genoemde onderdelen geoptimaliseerd maar zijn er aanvullend nog een aantal optimalisaties doorgevoerd. 4. Vergroten (half-) verdiepte parkeerkelder met 1. 500 m2 bvo 5. Optimalisatie inrichting parkeerterrein, door te rekenen met 30 m2 per parkeerplaatst incl. rijbaan/ontsluiting 6. De 32 ingetekende parkeerplaatsen op ZK-locatie.

Het resultaat van de ge-optimaliseerde versie, doet ons concluderen dat wij het advies uitbrengen, nader onderzoek te doen naar de haalbaarheid door middel van het verder optimaliseren van de beschikbare m2 bouwgrond (verkoop bouwkavels) en de inrichting van het parkeerterrein. Ook zouden wij onderstaande punten onder de aandacht willen brengen welke een positief effect hebben op de haalbaarheid. a. Gebruik

reeds aanwezige parkeerkelder onder huidige bebouwing b. Creëren meer parkeerplaatsen in groengebied op terrein locatie Zilveren Kruis c. Specifieke GREX-kosten voor verkoop bouwkavels

Wattstraat 3 2171 TP Sassenheim 0252 22 20 07 info @interplanbouwsupport.nl www. interplanbouwsupport. nl