A - Beleidsnotitie Gebruik Woningen Noordwijk 2020

Kamerverhuur De verhuur van onzelfstandige woonruimte waarbij sprake is van woonruimte waarbij afzonderlijke huishoudens afhankelijk zijn van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche en/of toilet) buiten die woonruimte.

Onzelfstandige woonruimte Een woonruimte die geen eigen toegang heeft of die niet op zichzelf kan functioneren als woning, in de zin dat een of meerdere belangrijke voorzieningen ontbreken, zoals een keuken, badkamer en toilet.

Short Stay Het tijdelijk verblijven in een woning door maximaal één huishouden voor een aansluitende periode van minimaal zeven dagen en maximaal zes maanden.

Toeristische verhuur Verhuur van een woningen aan derden ten behoeve van toeristisch/recreatief gebruik, niet zijnde vakantieverhuur.

Vakantieverhuur Incidentele toeristische verhuur van een woning door de hoofdbewoner/eigenaar tot maximaal 30 dagen per kalenderjaar

25

6

Wijzigingen na terinzagelegging

6.1 Wijzigingen als gevolg van inspraak De “Zone recreatiewoning voor eigen gebruik” wordt uitgebreid naar de voormalige onttrekkingsvrijezone Op basis van verschillende inspraakreacties is de nieuwe “Zone recreatiewoning voor eigen gebruik” herzien en is besloten deze uit te breiden zodanig dat deze overeenkomt met de voormalige onttrekkingsvrijezone. Met deze aanpassing vallen de Golffl at, de woningen aan de Bosweg, de Zeereep. Rudolf Tappenbeckweg en de Zuid (weer) in de “Zone recreatiewoning voor eigen gebruik” waardoor recreatief gebruik van de woning als tweede woning voor eigen gebruik zowel planmatig als op grond van de Verordening Beheer Woningvoorraad Noordwijk toegestaan zal zijn. Hiermee wordt tegemoetgekomen aan de inspraakreacties ten aanzien van dit punt. Daarnaast zijn enkele andere wijzigingen meegenomen op basis van inspraakreacties, zoals een verduidelijking van de kaart van de “Zone recreatiewoning voor eigen gebruik”. Een compleet overzicht van aanpassingen is op te maken uit de beantwoording van de zienswijzen.

6.2 Wijzigingen als gevolg van debatraad 26 mei 2020 Voor Short Stay worden separate beleidsregels opgesteld Short Stay wordt in het bestemmingsplan uitgesloten. Middels een omgevingsvergunning kan in bepaalde gevallen, mits wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden, medewerking worden verleend. Voor het gebruik maken van deze bevoegdheid komt nog een aparte uitwerking voor de vergunningplicht voor Short Stay. Dit beleid zal zijn gelijkgestemd met de regeling van Short Stay in de verordening Beheer Woningvoorraad. Dit betekent dat Short Stay niet wordt toegestaan in de schaarse woningvoorraad, thans tot € 450.000 in de kernen Noordwijk Zee en Noordwijk Binnen en € 425.000 in de kernen Noordwijkerhout en De Zilk, prijspeil WOZ-waarde 1 januari 2020 (er zal geen onttrekkingsvergunning worden verleend en geen omgevingsvergunning). In de niet-schaarse woningvoorraad kan een omgevingsvergunning worden verleend onder voorwaarden (een onttrekkingsvergunning is voor de niet-schaarse woningvoorraad niet benodigd).

6.3 Wijzigingen als gevolg van invoering Wet Toeristische Verhuur Er is een aantal wijzigingen opgenomen die het gevolg zijn van de mogelijkheden die de Wet Toeristische Verhuur biedt. Voordeel hierbij is om de regeling voor vakantieverhuur helemaal los te koppelen van onttrekking en zelfstandig te regelen.

6.4 Wijzigingen als gevolg van invoering Wet Toeristische Verhuur Tot slot zijn er enkele redactionele wijzigingen en verduidelijkingen opgenomen.

26

BIJLAGE 1:

UITVOERINGSPARAGRAAF

Beleid Hoofdverblijf in de woning Permanente bewoning van een woning door maximaal één huishouden Bed & Breakfast in alle kernen tot maximaal vier personen als nevenfunctie bij permanente bewoning Bed & Breakfast in het buitengebied/landelijk gebied tot maximaal acht personen en maximaal vier kamers als nevenfunctie bij permanente bewoning

Vakantieverhuur uitsluitend tot maximaal 30 dagen per kalenderjaar t.b.v. toeristische verhuur

Kamergewijze verhuur door de eigenaar tot maximaal twee personen(als nevenfunctie bij permanente bewoning)

Waar vastleggen? 

De begrippen ‘Wonen’, Woning en ‘Huishouden’ planologisch vastleggen in de regels van paraplubestemmingsplan.



Planologisch vastleggen in de regels van paraplubestemmingsplan.



De voorwaarden waaronder toegestaan worden vastgelegd in de verordening Beheer Woningvoorraad.



Op grond van de Wet toeristische verhuur woonruimte zal in de verordening Beheer Woningvoorraad een registratieplicht worden opgenomen.



Planologisch vastleggen in de regels van paraplubestemmingsplan.



Registratie en melding is nodig voor vakantieverhuur van de eigen woning. De voorwaarden worden vastgelegd in de verordening Beheer Woningvoorraad. Hiermee wordt ook een koppeling gemaakt met toeristenbelasting, welke mogelijkheid in de Wet Toeristische Verhuur van woningen wordt geboden.



Planologisch vastleggen in de regels van paraplubestemmingsplan (nevenactiviteit). In de verordening opnemen dat een omzettingsvergunning vereist is. In de verordening beheer Woningvoorraad opnemen dat geen onttrekkingsvergunning nodig is indien voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: De kamergewijze verhuur wordt gemeld; De verhuurder is eigenaar van de woning en heeft zelf het hoofdverblijf in de woning; Er is sprake is van verhuur aan of inwoning aan maximaal twee personen; De verhuurder heeft het exclusieve gebruiksrecht op minimaal 50% van het gebruiksoppervlak (GBO) van de woonruimte; De kamerverhuur is passend binnen de gestelde parkeernorm; Kamerverhuur in combinatie met B&B is niet toegestaan.

 

o o o o o o

27

Beleid Geen hoofdverblijf in de woning Een tweede woning voor eigen gebruik is in een hiertoe aangewezen gebied in Noordwijk aan Zee toegestaan

Waar vastgelegd? 

De zone ’recreatiewoning voor eigen gebruik toegestaan’ wordt opgenomen in een paraplubestemmingsplan. Onttrekkingsvergunningen voor gebruik als tweede woning zullen uitsluitend worden verleend in de zone en uitsluitend t.b.v. recreatief gebruik door de eigenaar zelf én t.b.v. vakantieverhuur (zelfde voorwaarden als onder ‘vakantieverhuur’).



Op basis van de verordening Beheer Woningvoorraad zal voor woningen in de schaarste categorieën een onttrekkingsvergunning moeten worden aangevraagd, voor zover deze woningen in het verleden niet al rechtmatig zijn onttrokken aan de woningvoorraad. Onttrekkingsvergunningen zullen uitsluitend worden verleend in de zone ’recreatiewoning voor eigen gebruik toegestaan’. Vakantieverhuur tot maximaal 30 dagen binnen zone “recreatiewoning voor eigen gebruik toegestaan” is mogelijk volgens de regels vakantieverhuur (zie hiervoor).



Short Stay geldt als woningonttrekking en niet toegestaan. Voor een kortdurend verblijf tussen 7 nachten en 6 maanden is een vergunning vereist.



De gemeente kan medewerking verlenen aan Short Stay door het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan en het verlenen van een onttrekkingsvergunning, mits wordt voldaan aan de hiertoe gestelde voorwaarden:

o

Er is een duidelijke relatie met de reden van het verblijf (werk) en er wordt een werkgeversverklaring aan de gemeente overhandigd; Verhuur aan maximaal één huishouden; De duur van de verhuur bedraagt zeven dagen tot maximaal zes maanden; De verhuurder dient te zorgen voor duidelijk aanspreekpunt voor omwonenden.

o o o



28

Dit onderdeel zal verder worden uitgewerkt in een aparte beleidsegel Short Stay. Mogelijk zal gebruik worden gemaakt van een systeem van registratie en melding op basis van de Wet toeristische verhuur woningen.

29

BIJLAGE 2:

DOELEN EN EFFECTEN VAN HET BELEID HOOFD VERBLIJF

Hoofdfunctie

Toestaan/niet toestaan

Onderbouwing

Kanttekeningen

Wonen

Permanente bewoning

Dit is in overeenstemming met het gebruik.

Nevenfunctie

Toestaan/niet toestaan

Onderbouwing

In een woning wordt door één huishouden gewoond. In het paraplubestemmingsplan worden de begrippen Huishouden en Wonen opgenomen. Met constructies als mantelzorgwoningen en kangoeroewoningen wordt rekening gehouden. Kanttekeningen

Bed & Breakfast/ Zimmer mit Frühstuck

Ja, is reeds opgenomen in de bestemmingsplannen kernen Noordwijk aan Zee en Noordwijk Binnen. Voor de andere kernen en buitengebieden Noordwijkerhout en De Zilk B&B opnemen in paraplubestemmingsplan. Ja, mits wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden

B&B is een variatie op het hotelaanbod en past bij een toeristische badplaats. Het is kleinschalig (tot maximaal 4 personen in de kernen en maximaal 8 personen in het landelijk / buitengebied) met als voorwaarde dat de hoofbewoner ook verblijft in de woning en hier ingeschreven staat en hier permanent woont. Op deze manier wordt het toezicht (en aanspreekpunt) geborgd en kan overlast voorkomen worden. B&B wordt gemeld en er wordt toeristenbelasting geheven.

De parkeerdruk kan toenemen.

Het hoofdgebruik blijft wonen en er wordt permanent gewoond in de woning. Vakantieverhuur past bij een toeristische badplaats en kan de piek voor de hotelsector in het toeristisch seizoen opvangen. Tevens is het een variatie op het aanbod. Het gaat om incidentele verhuur die wordt gemaximeerd op maximaal 30 dagen per kalenderjaar. Er wordt een vergunningplicht geïntroduceerd met daarbij voorwaarden zoals maximaal 30 dagen per kalenderjaar en maximaal vier personen/één huishouden. Er wordt toeristenbelasting geheven.

De parkeerdruk zou licht kunnen toenemen in geval dat de hoofdbewoner de auto achterlaat.

Vakantieverhuur

Bij veel aanbod in dezelfde periode zou het kunnen concurreren met de hotelsector. Gezien het max. aantal dagen dat hieraan gesteld wordt en het feit dat de verhuurder hoofdverblijf dient te hebben in de woning is dit niet de verwachting.

Kamerverhuur

Ja, waarbij geldt dat het inwoning betreft tot maximaal twee personen. De voorzieningen worden gedeeld.

Gezien de schaarste op de woningmarkt kan kamerverhuur in een behoefte voorzien voor goedkoop wonen voor bepaalde doelgroepen. Kamerverhuur (inwoning) wordt toegestaan aan maximaal 2 personen mits de verhuurder ter plaatse het hoofdverblijf heeft. De verhuurder is de eigenaar van de woning en de vaste bewoner, staat ingeschreven op het adres en het aanspreekpunt voor omwonenden.

De parkeerdruk kan toenemen. Een regel die toegepast kan worden is om in het parkeerbeleid op te nemen dat kamerbewoners niet in aanmerking komen voor een parkeervergunning. Hierdoor wordt het autogebruik en parkeren ontmoedigd. Het kan leiden tot overbewoning, overlast en verhoging van de parkeerdruk. Dit wordt ondervangen door de voorwaarde te stellen dat de verhuurder ter plaatse het hoofdverblijf heeft en de verhuur te maximeren tot 2 personen.

GEEN HOOFDVERBLIJF Functie/gebruik

Toestaan/niet toestaan

Onderbouwing

Kanttekening

Tweede woning voor eigen gebruik

Ja, maar uitsluitend in een hiertoe aangewezen zone

De woning wordt onttrokken aan de voorraad en kan leegstand (donkere gaten) buiten het seizoen opleveren. Verhuur van de tweede woning (> 6 maanden) is wel mogelijk. Dan wordt er weer gewoond en gaat het om een ‘hoofdverblijf’.

Vakantieverhuur in zone

Ja, maar uitsluitend in de recreatiezone waar tweede woning voor eigen gebruik is toegestaan en indien wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden NEE

Een tweede (vakantie)woning past bij een badplaats als Noordwijk en voorziet in de behoefte van de verblijfstoerist. Een tweede woning voor eigen gebruik wordt toegestaan in de hiertoe aangewezen zone ‘recreatiewoning voor eigen gebruik toegestaan’. De eigenaar is het aanspreekpunt voor de omwonenden. In geval van een tweede woning voor eigen gebruik wordt ook forensenbelasting geheven. Het gaat om incidentele verhuur die wordt gemaximeerd (30 dagen). In verband met toezicht is een vergunning verplicht en gelden voorwaarden. Max. 30 dagen verhuur per kalenderjaar, aan maximaal één huishouden of maximaal vier personen. Er wordt toeristenbelasting geheven.

Toeristische verhuur

In woningen moet gewoond worden. De verhuur van woningen aan toeristen zonder dat de eigenaar/gebruiker hier zijn of haar hoofdverblijf heeft is niet toegestaan. Het levert woningonttrekking op en heeft tot gevolg dat de woningen niet beschikbaar zijn om in te wonen. Toeristische verhuur kan ook een negatief effect hebben op de leefbaarheid en het woonklimaat. De woonwijk (of gebouw) verandert in een plek 31

Bij veel aanbod in dezelfde periode zou het kunnen concurreren met de hotelsector. Gezien het maximum aantal dagen dat hieraan gesteld wordt is dit niet de verwachting. Het risico op overlast ontstaat bij langdurige toeristische verhuur. Toeristische verhuur heeft een positief effect op de economie (bestedingen).

waar men de buren niet meer kent, de sociale cohesie neemt af. Ook kan het leiden tot een toename van de parkeerdruk. Wanneer de woningen permanent bewoond worden voorkomt dit ‘zwarte gaten’ buiten het seizoen. Daarnaast generen permanente bewoners twaalf maanden per jaar bestedingen in de Noordwijkse economie. Extra aanbod middels toeristische verhuur van woningen is niet nodig, hierin wordt deels voorzien door de regel dat vakantieverhuur tot 30 dagen in alle woningen in Noordwijk is toegestaan. Tevens voorzien de vakantieparken met recreatiewoningen, hotels en de mogelijkheid van Bed & Breakfast in de vraag en variatie in het aanbod. Daarnaast is er sprake van oneerlijke concurrentie met de hotelsector. Er is geen regelgeving t.a.v. (brand)veiligheid etc. voor particuliere verhuurders. Short Stay

NEE, tenzij wordt voldaan aan bepaalde voorwaarden

Bij Short Stay is er sprake van woningonttrekking. Tevens is het verblijf in strijd met de woonbestemming, immers Short Stay wordt niet beschouwd als ‘wonen’. Wanneer wordt voldaan aan de volgende voorwaarden kan voor Short Stay een vergunning worden verleend: o Er is een duidelijke relatie met de reden van het verblijf (werk) en er wordt een werkgeversverklaring overhandigd; o Verhuur aan maximaal één huishouden; o De duur van de verhuur bedraagt zeven dagen tot maximaal zes maanden; o De verhuurder dient te zorgen voor duidelijk aanspreekpunt voor omwonenden. Gezien de internationale bedrijven in de omgeving en de allure van Noordwijk als woon- en verblijfplaats kan eventueel een vergunning voor Short Stay worden verleend, mits wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden.

32

Short Stay mag niet ten koste gaan van de leefbaarheid. Een aanspreekpunt voor de omgeving is noodzakelijk.

BIJLAGE 3:

ZONE RECREATIEWONING VOOR EIGEN GEBRUIK

BIJLAGE 4:

PERSOONSGEBONDEN OVERGANGSREGELING

Persoonsgebonden overgangsregeling voormalige onttrekkingsvrije zone Voor woningen binnen de voormalige onttrekkingsvrijezone welke nu toeristisch worden verhuurd, wordt gekozen voor een overgangsregeling. Indien aangetoond kan worden dat de toeristische verhuur in ieder geval vóór de peildatum (1 juli 2015) is gestart en sindsdien ongewijzigd is voortgezet, kan een persoonsgebonden overgangsregeling worden getroffen. Bij overdracht van het object aan een andere eigenaar komt de overgangsregeling automatisch te vervallen. Er zal beleid worden opgesteld waaruit blijkt welke bewijsmiddelen in ieder geval voldoende zijn om aan te tonen dat men in aanmerking komt voor toepassing van een persoonsgebonden overgangsregeling. Bij de overgangsregeling zal ook een termijn worden bepaald waarop men uiterlijk een beroep moet worden gedaan op de regeling. De vorm van de persoonsgebonden overgangsregeling (persoonsgebonden gedoogbeschikking of anderszins) zal nog nader worden uitgewerkt zowel voor het planologische spoor als voor het huisvestingsspoor. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van de mogelijkheden die de Wet Toeristische Verhuur van Woningen biedt, zoals een vergunningsstelsel of een vrijstelling of ontheffi ng. Schematisch ziet dit er als volgt uit: Tweede woning toegestaan Gebied 1: zone recreatiewoning voor eigen gebruik toegestaan

Gebied 3: overig gemeente Noordwijk

JA

NEE

Toeristische verhuur toegestaan NEE, tenzij reeds bestaand voor peildatum 1 juli 2015, o.b.v. persoonsgebonden overgangsregeling

NEE

Vakantieverhuur toegestaan

JA onder voorwaarden

JA onder voorwaarden