251008 Raadsvoorstel Schoolstraat

Raadsvoorstel

Voorbereidingskrediet Schoolstraat Aan Van Datum Portefeuillehouder: Zaaknummer

: de gemeenteraad : College van B&W : 7 oktober 2025 : Kortleven : 595889

Publiekssamenvatting Woningcorporatie Stek en Gemeente Noordwijk werken samen aan de herontwikkeling van het parkeerterrein aan de Schoolstraat te Noordwijk aan Zee. Het is de bedoeling om op de verworven gronden van deze locatie 100% sociale woningbouw te realiseren. Toegewerkt wordt naar een Nota van Uitgangspunten (NvU) waarin de kaders voor deze ontwikkeling worden vastgelegd. Capaciteit wordt beschikbaar gesteld ten behoeve van de gemeentelijke projectleiding.

Voorgesteld besluit I. Kennis te nemen van het beoogde programma van 55 woningen en een surplus van 26 parkeerplaatsen voor de ontwikkeling op de Schoolstraat, uit te werken in een Nota van Uitgangspunten. II. Een voorbereidingskrediet van €100.000,- beschikbaar te stellen om in de jaren 2026-2027 een (externe) projectleider aan te trekken om de voortgang op het project Schoolstraat mogelijk te maken. III. Het bedrag van € 100.000,- ten laste te brengen van de nog te openen grondexploitatie Schoolstraat.

Inleiding Gemeente Noordwijk heeft in 2020/2021 verschillende percelen aan de Schoolstraat aangekocht. Met deze aankoop kon een tijdelijk parkeerterrein worden ingericht, met als doel om op korte termijn de parkeerdruk op te vangen die ontstond als gevolg van andere ontwikkelingen binnen Noordwijk aan Zee, zoals de Maarten Kruytstraat, het Jan Kroonsplein en de reconstructie Parallelboulevard. In 2024 werd het naastgelegen perceel Nieuwe Zeeweg 88 verworven. Deze aankoop biedt de gemeente en de corporatie kansen op de groei van het aantal sociale woningbouw en geeft de gemeente ook de mogelijkheid op het verhogen van het aantal openbare parkeerplaatsen binnen de straal van het toeristisch winkelgebied. De gemeenteraad heeft in maart 2023 middels de motie ‘Alles begint met een plan’ aangedrongen op de realisatie hiervan.

Voortgang planontwikkeling In 2024 hebben woningcorporatie Stek (Stek) en gemeente Noordwijk (gemeente) een locatieonderzoek uitgevoerd naar de ontwikkelmogelijkheden. Gezocht is naar een optimale balans tussen:

1. 2. 3.

een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling (o.a. rekening houdend met de bezonning en privacy van omliggende, bestaande woningen), het realiseren van zoveel mogelijk sociale woningbouw en, zoveel mogelijk openbare toegankelijke parkeerplaatsen voor winkelend publiek.

In dit locatieonderzoek zijn verschillende varianten schetsmatig verkend, zoals ook de realisatie van een parkeerdek (gebouwde parkeervoorziening). Deze mogelijkheid is zowel om kwalitatieve als financiële redenen (groot negatief resultaat) afgevallen. In opdracht van Stek is vervolgens door KOW een stedenbouwkundige verkenning uitgevoerd, met als doel om vanuit een integrale benadering te komen tot een haalbare, kwalitatief hoogwaardige ontwerpoplossing.

Vogelvlucht impressie Op basis van de uitgevoerde massa-studie, stelt KOW voor om 2 woonblokken van maximaal 4 bouwlagen te realiseren, op gepaste afstand van elkaar en de bestaande bebouwing. Hiermee wordt ook tegemoet gekomen aan de bezwaren die in 2019 door omwonenden naar voren zijn gebracht. Deze woonblokken worden verhoogd gebouwd, zodat parkeerplaatsen onder de woningen op maaiveld kunnen worden gerealiseerd. Op deze manier kan naast de vereiste parkeernorm voor de ontwikkeling, ook een surplus van openbaar toegankelijke parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Gezien de wens van de gemeente t.b.v. een surplus voor het openbaar parkeren komen de meerkosten voor het verhoogd bouwen voor rekening van gemeente. Stek kan zonder financiële tegemoetkoming ten gunste van de gebiedsontwikkeling geen gebouwde parkeeroplossing realiseren.

Programma. In het ontwerp wordt uitgegaan van 55 woningen (13 2-kamer appartementen en 42 3kamerappartementen), met in totaal 70 parkeerplaatsen. Conform de huidige parkeernorm (zone B) zijn voor de ontwikkeling 60,5 parkeerplaatsen vereist (0,8 x 55 = 44 voor bewoners + 0,3 x 55 = 16,5 voor bezoekers). Met het uitgangspunt dat de parkeernorm voor bewoners wordt aangehouden als

Pagina 2 van 5

maatgevend gebruik, is er sprake van een surplus van 26 openbaar toegankelijke parkeerplaatsen (70 – 44) die ook voor het winkelend publiek beschikbaar zijn.

Vervolg. De volgende stap in het proces is om op basis van deze stedenbouwkundige verkenning een Nota van Uitgangspunten (NvU) op te stellen, die de basis vormt voor het vervolgproces en verdere planontwikkeling. Ten behoeven van deze NvU zijn reeds diverse onderzoeken uitgevoerd, onder andere naar flora en fauna en archeologie. Het streven is om de NvU begin 2026 aan het college en de gemeenteraad ter besluitvorming aan te bieden. Hierop volgend kan ook de grondexploitatie geopend worden.

Argument(en) per beslispunt I. Kennis te nemen van het beoogde programma van 55 woningen en een surplus van 26 parkeerplaatsen voor de ontwikkeling op de Schoolstraat, uit te werken in een Nota van Uitgangspunten. 1. Argumenten 1.1 Beperkte ruimte versus ambities De beschikbare ruimte is (mede als gevolg van de omliggende bebouwing) beperkt en de ambities met betrekking tot sociale woningbouw en parkeren zijn groot. Dit vraagt om een zorgvuldige afweging, die in de Nota van Uitgangspunten nader uitgewerkt wordt. 1.2 Sociale woningbouw. In de aanvullende anterieure overeenkomst die met Zinger Noordwijk BV is afgesloten, is vastgelegd dat zij voor maximaal 55 woningen een afdracht doen voor het niet realiseren van sociale huurwoningen en/of middeldure huur-koopwoningen, te realiseren op de Schoolstraat. Indien minder dan 55 woningen worden gerealiseerd op de Schoolstraat, dient hiervoor een alternatieve locatie gezocht te worden. De afdracht van Zinger kan dan ook op deze alternatieve locatie worden ingezet. 1.3 Aantal parkeerplaatsen lager dan voorzien in parkeerbalans. In de parkeerbalans voor Noordwijk aan Zee van maart 2025, is voor de Schoolstraat een surplus van 120 parkeerplaatsen opgenomen. Dit aantal was gebaseerd op een oude plan met een half verdiepte parkeergarage met 270 parkeerplaatsen.

Op basis van het locatieonderzoek en de massa-studie, wordt dit niet meer als een reëel aantal beschouwd. De parkeerbalans dient op dit punt geactualiseerd te worden.

2. Kanttekeningen/Risicofactor(en) 2.1 Tijdelijke parkeervoorziening Schoolstraat mogelijk langer gewenst De Schoolstraat is ingericht als tijdelijk parkeerterrein, met als doel om op korte termijn de parkeerdruk op te vangen die ontstond als gevolg van andere ontwikkelingen binnen Noordwijk aan Zee, zoals de Maarten Kruytstraat, het Jan Kroonsplein en de reconstructie van de Parallelboulevard. Als gevolg van de bouwwerkzaamheden voor Hotels van Oranje en aan het Gat

Pagina 3 van 5

van Palace zullen ook in de komende jaren parkeerplaatsen binnen Noordwijk aan Zee tijdelijk komen te vervallen, waarvoor de Schoolstraat als alternatief kan dienen.

Beslispunt II: Een voorbereidingskrediet van €100.000,- beschikbaar stellen om in de jaren 2026-2027 een (externe) projectleider aan te trekken om de voortgang op het project Schoolstraat mogelijk te maken. 1. Argumenten 1.1 Beperkte capaciteit, projectleider vereist De beschikbare capaciteit binnen het programma Noordwijk aan Zee, onderdeel van het cluster PRU, is beperkt. Tegelijkertijd is er een groot aantal projecten dat nu al, of op korte termijn meer capaciteit vraagt om de gewenste voortgang te kunnen organiseren. Ten behoeven van de ontwikkeling Schoolstraat wordt daarom aanvullende projectleiders-capaciteit gevraagd, te dekken uit de grondexploitatie (GREX). De werkzaamheden richten zich in 2025-2026 op het opstellen van een Nota van Uitgangspunten. Vervolgens kan dan in 2026-2027 de verdere planvorming, het openen van de grondexploitatie en participatie worden doorlopen. Indien deze capaciteit niet beschikbaar komt, leidt dit tot achterstanden op dit projecten of andere projecten binnen het programma Noordwijk aan Zee.

2. Kanttekeningen/Risicofactor(en) 2.1 Plankosten In de haalbaarheidsberekening (zie ‘Financieel’) is € 6 ton opgenomen voor plankosten. Deze voorbereidingskosten kunnen hieruit gedekt worden en leiden dus niet tot een hoger tekort.

Beslispunt III: Het bedrag van € 100.000,- ten laste te brengen van de nog te openen grondexploitatie Schoolstraat. 1. Argumenten 1.1 (Nog) geen grondexploitatie geopend Vooruitlopend op de op te stellen grondexploitatie, wordt een voorbereidingskrediet voor de projectkosten gevraagd. Bij vaststelling van de grondexploitatie wordt dit bedrag van € 100.000,ten laste gebracht van de grondexploitatie Schoolstraat.

2. Kanttekeningen/Risicofactor(en) 2.1 Geen grondexploitatie Indien het plan door omstandigheden niet tot uitvoering komt en er geen grondexploitatie wordt geopend, kan het budget van €100.000,- niet ten laste hiervan worden gebracht.

Financiën Op basis van de huidige kennis zal de ontwikkeling van de Schoolstraat op een tekort van circa € 3 mln. uitkomen. Het tekort wordt met name gevormd door de boekwaarde van de verworven gronden (circa € 4,5 mln.), die niet volledig kan worden terugverdiend met de ontwikkeling van sociale huurwoningen.

Pagina 4 van 5

In deze berekening is rekening gehouden met een bijdrage van € 50.000 per sociale woning (zijnde de afdracht zoals overeengekomen met Zinger), een subsidie van de Provincie à € 240.000 en met een gekapitaliseerde waarde voor de parkeeropbrengst van de openbaar toegankelijke parkeerplaatsen. Uitgangspunt hierbij is dat de grond bouw- en woonrijp wordt gemaakt door gemeente en vervolgens voor de sociale grondprijs (zoals vastgelegd in de Grondprijzenbrief) wordt verkocht aan Stek.

Kostenomschrijving

Bedrag

Dekking

Projectleider Schoolstraat (2026-2027)

€ 100.000,-

GREX Schoolstraat

€ 100.000,-

GREX Schoolstraat

Totaal

Vervolg Actie

Planning

Vaststellen NvU

Q1 2026

Openen grondexploitatie Schoolstraat

Q2 2026

Bijlage(n) geen

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Noordwijk

Mw. E.M. Overzier secretaris

Pagina 5 van 5

Mw. W.J.A. Verkleij burgemeester