20240424 ARE - ZK Noordwijk - Reactie externe adviezen Cie Ruimte - AVG

[©)

achmea Real Estate

M

emo

Afdeling Acquisitie

Aan

De

leden

CC

Gemeente

Noordwijk:

Dhr.

Kortleven

-

-

-

-

M.

|

Ruimte gemeente

Noordwijk

Portefeuillehouder;

-

Mw. Dhr.

Real

Postbus

59347

1040 KH

Amsterdam

Bezoekadres

.

n

:

Estate:

MediArena 1114

5-8

BC

Amsterdam-Duivendrecht www.achmearealestate.nl

Acquisitie Ontwikkeling; nn (geanonimise rd) (geanonimiseerd) Investment (geanonimiseerd) ((ggeeaannoonniimmiissee rrdd)) Management. &

-

Van

(geanonimiseerd) | (geanonimiseerd) |

Datum

24

Bijlage(n)

3

Onderwerp

Ontwikkeling

april

mn

Ontwikkeling

Postadres

(geanonimise rd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Team Ruimtelijke Projecten; Mw. (geanonimise rd) (geanonimiseerd) (geanonimise rd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) B (geanonimiseerd) - Team Ruimtelijke Projecten. (geanonimise rd) (geanonimiseerd) B Mw.

Achmea -

de Commissie

van

&

-

Hoofd Grondzaken

&

Gebiedsontwikkeling

2024

locatie Zilveren

Kruis

Noordwijk

Aanleiding Achmea

heeft

Gooweg

te

een woningbouwplan uitgewerkt voor haar kantorenlocatie aan de Van de Mortelstraat en Noordwijk. Het plan omvat de bouw van 166 huurappartementen met bijbehoren en behoud van et vrijliggende parkeerterrein aan de Gooweg. Om het plan te realiseren zal de nu geldende bestemming Kantoor’ gewijzigd moeten worden naar de bestemming ‘Wonen’. In 2023 is het ontwerp-bestemmingsplan er inzage gelegd.

n de raadsvergadering van 14 maart jl. stond de vaststelling van het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan geagendeerd. Met een ordevoorstel heeft de raad toen besloten het onderwerp van de agenda te halen om zich nader te buigen over de parkeeroplossing en een aantal andere planaspecten. Op 28 maartjl. heeft Achmea heeft 28 maart jl. in de Commissie Ruimte een presentatie gegeven om haar visie rond de gekozen arkeeroplossing en implicaties van een parkeergarage, toe te lichten. Vervolgens heeft de Agendacommissie esloten de extra informatie over het onderwerp opnieuw te agenderen voor een extra Commissie op 25 april. Diezelfde avond staat de vaststelling van het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan opnieuw op de agenda van de gemeenteraad.

n

het kader

Met

dit

de

van

memo

besluitvorming

reageert

Achmea

heeft

op de

de

Commissie

uitgebrachte

Ruimte advies ingewonnen

bij externe

adviseurs.

adviezen.

Second

opinion Interplan Bouwsupport van het Achmea-woningbouwplan zijn 329 parkeerplaatsen op maaiveld. Dit aantal is onderverdeeld in 297 parkeerplaatsen op het parkeerterrein aan de Gooweg en 32 plaatsen op de woningbouwlocatie aan de Van de Mortelstraat. Onderdeel

Voorafgaand aan de raadvergadering van 14 maartjl. heeft één van de fracties in de Commissie voorgesteld het plan te wijzigen door alle parkeerplaatsen onder te brengen in een parkeergarage op de woningbouw locatie. Daarbij is aangenomen dat financiële dekking gevonden zou kunnen worden door aan de Gooweg op het vrijkomende parkeerterrein villakavels te verkopen op de particuliere koopmarkt.

1/7

_ | _ Ontwikkeling locatie Zilveren Kruis Noordwijk

Achmea

Real Estate

is een handelsnaam

van

-

Achmea Real Estate

Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V. gevestigd te Amsterdam kvk 33306313

achmea

a)

Een deel van de fracties heeft zich geschaard achter het plan van Achmea en wenst tot vaststelling van het bestemmingsplan over te gaan. Een ander deel van de fracties heeft aangegeven meer inzicht te willen krijgen in de implicaties van een parkeergarage om tot een afgewogen besluit te komen. Achmea heeft in de Commissievergadering van 28 maart jl. gemotiveerd dat de business case voor het realiseren van een parkeergarage niet haalbaar is. Vanuit zowel ruimtelijk, financieel als duurzaamheidsperspectief past deze parkeervariant niet. Interplan Bouwsupport heeft in opdracht van de Commissie een second opinion opgesteld (Bijlage 1) Het advies van Interplan dateert van 19 april jl. en is 22 april ter info aan Achmea verstrekt. Opdracht Interplan Bouwsupport Opdracht Interplan (citaat): “In de presentatie van Achmea, Ontwikkeling Zilveren Kruis Noordwijk d. d. 28 maart 2024, wordt een plan weergegeven, waarin een globale berekening is gemaakt naar de haalbaarbeid van een half-/geheel verdiepte parkeerkelder t. b. v. het crëeren van parkeerplaatsen voor de te bouwen appartementen. De vraagstelling vanuit de Gemeente Noordwijk is om op basis hiervan een 2nd opinion te doen naar de gebruikte kengetallen voor zowel de kosten als de opbrengsten.

In het vergelijk hebben we in de eerste kolom 'Zilveren Kruis Noordwijk - Variant Achmea' de kengetallen en gegevens gebruikt, welke ook in de prestatatie d. d. 28 maart 2024 staan genoemd. ” Second opinion parkeergaragevariant presentatie Achmea 28 maart 2024 Als eerste stap heeft Interplan een validatie uitgevoerd op de getallen die Achmea op 28 maart jl. heeft gepresenteerd in de Commissie Ruimte. De cijfermatige conclusie wordt in onderstaande tabel samengevat. A. Achmea (€)

B. Interplan (€)

1. Kosten half-verdiepte parkeerplaats per stuk excl. BTW

25. 165*

25. 541

2. Kosten 148 half-verdiepte parkeerplaatsen excl. BTW

3. 724. 463

3. 780. 000

782. 137

0

4. 506. 600

3. 780. 000

REALISATIEKOSTEN PARKEERGARAGE

3. Niet-verrekenbare BTW 21% 4. Kosten 148 half-verdiepte parkeerplaatsen incl. BTW

Verschil A min B (€)

- 726. 600

Tabel 1: Vergelijking realisatiekosten parkeergarage Achmea / Interplan. * Bedrag zonder decimalen in tabel weergegeven.

In het advies presenteert Interplan een potentiële kostenoptimalisatie in de bouwkosten van de parkeergarage van € 0,73 mln. Deze optimalisatie berust echter op een foutieve benadering. Het woningbouwplan bevat 166 huurwoningen. De verhuur van woningen is van rechtswege vrijgesteld van BTW (over de huurprijs betaald een huurder geen BTW). Om die reden kan de woningbelegger de BTW over de realisatiekosten van de huurwoningen niet terugvorderen bij de fiscus. De parkeerplaatsen volgen hetzelfde BTW-regime als de huurwoningen. Om die reden is de BTW ook niet terugvorderbaar en zal deze kostprijsverhogende BTW meegenomen moeten worden in de kostenopstelling van Interplan.

2/7

|

Ontwikkeling locatie Zilveren Kruis Noordwijk - Achmea Real Estate

Achmea Real Estate is een handelsnaam van Syntrus Achmea Real Estate & Finance B. V. gevestigd te Amsterdam kvk 33306313

In tabel 2 is de kostprijsverhogende BTW toegevoegd in de cijfers van Interplan, waarna de realisatiekosten van Achmea en Interplan nagenoeg gelijk aan elkaar zijn (67K verschil op een investering van ca. € 4,5 mln. ).

REALISATIEKOSTEN PARKEERGARAGE

A. Achmea (€)

B. Interplan (€)

1. Kosten half-verdiepte parkeerplaats per stuk excl. BTW

25. 165*

25. 541

2. Kosten 148 half-verdiepte parkeerplaatsen excl. BTW

3. 724. 463

3. 780. 000

782. 137

793. 800

4. 506. 600

4. 573. 800

3. Niet-verrekenbare BTW 21% 4. Kosten 148 half-verdiepte parkeerplaatsen incl. BTW

Verschil A min B (€)

- 67. 200

Tabel 2: Vergelijking realisatiekosten parkeergarage Achmea / Interplan na BTW-correctie cijfers Interplan. * Bedrag zonder decimalen in tabel weergegeven.

De realisatiekosten van de parkeergarage zullen afgezet moeten worden tegen het opbrengstpotentieel uit de verkoop villakavels op een deel van het parkeerterrein aan de Gooweg. Ter voorkoming van prijsdiscussies heeft Achmea in haar presentatie aangesloten bij een geobjectiveerde normkavel en kavelprijs. In het kader van het gemeentelijk exploitatieplan voor ‘Bronsgeest’ is in opdracht van de gemeente Noordwijk een inbrengwaardetaxatie opgesteld door een externe taxateur: Exploitatieplan Bronsgeest, eerste herziening: Bijlagen (ruimtelijkeplannen. nl) In het stedenbouwkundig plan voor ‘Bronsgeest’ zijn 12 vrijstaande woningen geprogrammeerd met een normkavel van 450 m2 en een bouwkavelprijs van € 295. 500,- excl. BTW. De betreffende kavels liggen in direct omgeving van het Achmea-parkeerterrein (Bijlage 3). Interplan hanteert bij haar inschatting van de bouwkavelprijs een referentieprijs die is afgeleid uit bouwkavels aan de rand van de villawijk ‘Breloftpark’ nabij de kust (Oude Zeeweg), welke referentie niet passend is. In onze opstelling is op het parkeerterrein een plangebied met een terreinoppervlakte van 3. 000 m2 ingetekend voor villakavels. Wat verder opvalt in de benadering van Interplan, dat het volledige plangebied ingevuld wordt met woningbouwkavels (5 kavels van 600 m2), zonder rekening te houden de aanleg van openbaar gebied.

In onze benadering is 750 m2 gereserveerd voor de aanleg van openbaar gebied. Een deel van de grondopbrengsten valt weg als een deel van de terreinoppervlakte ingevuld wordt als openbaar gebied. In de commissievergadering van 28 maart jl. is door ons genuanceerd dat zelfs in het geval van hogere bouwkavelprijzen, de business case voor een parkeergarage financieel niet sluitend is. Tegen die achtergrond is het opbrengstpotentieel van Interplan door ons niet neerwaarts bijgesteld.

3/7

|

Ontwikkeling locatie Zilveren Kruis Noordwijk - Achmea Real Estate

Achmea Real Estate is een handelsnaam van Syntrus Achmea Real Estate & Finance B. V. gevestigd te Amsterdam kvk 33306313

In tabel 3 zijn de getallen van Achmea en Interplan naast elkaar gezet. Volgens de benadering van Interplan ligt het netto-opbrengstpotentieel (zie regel 5). € 1,38 mln. hoger dan de inschatting van Achmea. A. Achmea (€)

GRONDOPRENGST VERKOOP VILLAKAVELS 1. Grondopbrengst per kavel 450 m2 excl. BTW

B. Interplan (€)

295. 500

2. Grondopbrengst per kavel 600 m2 excl. BTW

-

570. 000

-

3. Grondopbrengst 5 kavels totaal excl. BTW

1. 475. 000

2. 850. 000

350. 000

350. 000

1. 125. 000

2. 500. 000

4. Grondexploitatiekosten (GREX-kosten) excl. BTW 5. Opbrengst na aftrek GREX-kosten excl. BTW

Verschil A min B (€)

- 1. 375. 000

Tabel 3: Vergelijking grondopbrengst Achmea/Interplan verkoop villakavels op gedeelte parkeerterrein Gooweg.

Conclusie 1 Achmea Second opinion Interplan parkeergaragevariant presentatie Achmea 28 maart 2024 Interplan onderschrijft de conclusie van Achmea dat deze business case niet haalbaar is. Samenvatting cijfers Interplan 1. Realisatiekosten parkeergarage: 2. Grondopbrengsten villakavels: 3. Negatief resultaat:

€ 4,57 mln. € 2,50 mln. € 2,07 mln.

Achmea is van mening dat de grondopbrengstpotentieel te optimistisch in ingeschat. Desondanks doet dit niets af aan de conclusie dat de business case niet haalbaar is. Overige kosten In de Achmea-presentatie zijn de volgende meerkosten als PM-posten benoemd: Financiering; Plan-/ontwerpaanpassingen (huidig bouwplan); Inrichting parkeerdek parkeergarage; Watercompensatie verhard oppervlak parkeergarage; Exploitatiekosten parkeergarage in exploitatiefase (niet in presentatie, wel van toepassing). Interplan heeft deze additionele kosten niet betrokken bij de beoordeling, werken.

maar

zullen kostenverhogend

Second opinion parkeergaragevariant variant Interplan optimalisatie Naast de hiervoor beschreven validatie heeft Interplan zelfstandig onderzocht op welke wijze de parkeeroplossing kan worden geoptimaliseerd.

4/7

|

Ontwikkeling locatie Zilveren Kruis Noordwijk - Achmea Real Estate

Achmea Real Estate is een handelsnaam van Syntrus Achmea Real Estate & Finance B. V. gevestigd te Amsterdam kvk 33306313

Daarbij zijn door Interplan de volgende uitgangspunten gehanteerd: Parkeren (totaal 329 parkeerplaatsen): o Aantal parkeerplaatsen half-verdiept: 175 o Aantal parkeerplaatsen maaiveld ZK-locatie: 32 o Aantal parkeerplaatsen maaiveld parkeerterrein: 122 o Realisatiekosten m. b. t. parkeren excl. BTW: € 5. 763. 000,o Niet-verrekenbare BTW 21% € 1. 210. 230,o Realisatiekosten m. b. t. parkeren incl. BTW: € 6. 973. 230,Villakavels: o Plangebied woningbouwkavels: o Aantal villakavels: o Uitgeefbaar per woningbouwkavel: o Kavelprijs excl. BTW: o Opbrengst na aftrek GREX-kosten excl. BTW

-

10. 240 m2 13 590 m2 € 561. 231,€ 6. 386. 000,-

Conclusie 2 Achmea Second opinion parkeergaragevariant variant Interplan optimalisatie Interplan presenteert in haar advies een positief resultaat van € 0,62 mln. In de kostenopstelling is het bureau abusievelijk vergeten de kostenprijsverhogende BTW te betrekken. Als die kostenpost wordt toegevoegd slaat het resultaat om naar een negatief resultaat van € 0,59 mln. (zie onderstaande cijfers). Ook bij de geoptimaliseerde variant van Interplan is de business case niet haalbaar. Samenvatting cijfers Interplan 1. Realisatiekosten parkeergarage: 2. Grondopbrengsten villakavels: 3. Negatief resultaat:

€ 6,97 mln. € 6,39 mln. € 0,59 mln.

De aandachtspunten en overige kosten, zoals verwoord onder ‘Conclusie 1 Achmea’, zijn ook van toepassing op de conclusie m. b. t. deze variant. Verwerking daarvan zal ertoe leiden dat het negatief resultaat verder zal oplopen. Interplan heeft een opdracht gekregen om een cijfermatige validatie uit te voeren op onze uitgangspunten. Andere relevante aspecten voor de beoordeling vallen daardoor buiten de scope opdracht.

van

de

In de commissiepresentatie van 28 maart is stilgestaan bij een aantal andere negatieve aspecten die gepaard gaan met de realisatie van een parkeergarage. Daarbij moet gedacht worden aan: - Het verlies van bestaande groenkwaliteit door de realisatie van een parkeergarage waar nu volwassen bomen staan (zie indicatief bouwvlak parkeergarage Interplan); - Verminderde sociale cohesie bewoners doordat het open landschap verdwijnt door de barrière van een half-verdiepte parkeergarage; - Duurzaamheidsaspecten (CO2-footprint, negatieve impact op biodiversiteit). Deze aspecten komen niet terug in de beschouwingen van Interplan (valt ook niet binnen de scope van de opdracht) maar zullen ook meegenomen moeten worden in de overwegingen.

5/7

|

Ontwikkeling locatie Zilveren Kruis Noordwijk - Achmea Real Estate

Achmea Real Estate is een handelsnaam van Syntrus Achmea Real Estate & Finance B. V. gevestigd te Amsterdam kvk 33306313

Advies Movares Het Movares-advies (Bijlage 2) dateert van 22 april jl. en is 23 april aan Achmea ter beschikking gesteld.

Opdracht Movares Citaat Movares: “Aan Movares is gevraagd een toets uit te voeren, waarvoor de volgende onderzoeksvragen zijn gesteld: A. Is het oordeel van Achmea en het College dat de geplande oversteek veilig zal zijn zorgvuldig genoeg onderzocht en terecht? B. Is voldoende onderzocht en goed duidelijk wat de effecten zijn van het plan en de oversteekplaats op de doorstroming van het verkeer op de Gooweg?”

Movares concludeert dat het onderzoek naar de verkeersgeneratie goed is opgesteld in opdracht van Achmea en navolgbaar is. De verkeersgeneratie van de nieuwe situatie is lager dan de verkeersgeneratie van de huidige vergunde situatie, waarbij het kantorenpand nog volledig in gebruik is. Daarom kan volgens Movares in theorie worden gesteld, dat de doorstroming van de Gooweg niet in het geding komt door de functiewijziging. Ook concludeert het bureau dat de verkeersveiligheid van overstekende voetgangers niet in het geding komt. Verder doet het bureau een aantal aanbevelingen tot verdiepingsonderzoek die niets afdoen aan bovenstaande conclusie.

Conclusie 3 Achmea Toets voetgangersoversteek Gooweg Achmea kan zich vinden in de conclusies van Movares, maar acht vervolgonderzoek niet nodig gezien de onderzoeken die eerder plaatsgevonden.

6/7

|

Ontwikkeling locatie Zilveren Kruis Noordwijk - Achmea Real Estate

Achmea Real Estate is een handelsnaam van Syntrus Achmea Real Estate & Finance B. V. gevestigd te Amsterdam kvk 33306313

Bijlage(n):

7/7

|

Ontwikkeling locatie Zilveren Kruis Noordwijk - Achmea Real Estate

Achmea Real Estate is een handelsnaam van Syntrus Achmea Real Estate & Finance B. V. gevestigd te Amsterdam kvk 33306313