080-24-041 Vergelijk ZK Noordwijk 20240419 - AVG
Tekst van het document
h
PN
Enterplan j BOUWSUPPORT
080-24-041
Noordwijk
— erojec
‘parkeren / verkoop bouwkavels’
_ oparacht
Ontwikkeling Opstellen
varianten
Zilveren Kruis
Opstellen beknopt vergelijk div. varianten
zg
en
Omschrijving
Noordwijk
Opdrachtgever
(geanonimiseerd) imise rd) (geanonimiseerd) / Interplan Bouwsupport EN (geanonNN
contactpersoon
Gemeente
d (autoluw
Projectnr.
gebied).
beperkt
op locatie.
lossen).
C
71880
AE ute vann
Alg
Gebruikte
documentatie
Ontwikkeling Zilveren Nabil Omari
Kruis
Noordwijk
| Afdeling Acquisitie & Ontwikkeling | 28 maart 2024
chmea ReolEstote
Wattstraat 3 2171
TP Sassenheim
0252222007
info @interplanbouwsupport.nl
www.interplanbouwsupport.nl
Fo)
att
5
4
Project Project
Ontwikkeling Zilveren Kruis Noordwijk
Opdrachtg. Betreft Versie
Vv1
Adres
Noordwijk
Soort
« interpla ny
080-24-041
nr
Gemeente
BOUWSUPPORT
Noordwijk
Opstellen varianten ‘parkeren / verkoop bouwkavels’
—
project
d.d.
19-4-2024
Kade
nieuwbouw
Prijspeil Opsteller
NR
kalen
1-apr
OPTIMALISATIES “Bouwkosten parkeren half- verdiept
arieersndk eef
“
à
[€ / m2
RIS
*Geen
-
kavelprijs
n.a.v.
openbaar gebied
referentie
UITGANGSPUNTEN
“Parkeren
VERLAAGD VERHOOGD
in m2 terrein
€
/ bouwkavels
/ m2
(75%
-
(half-) verdiept m2 vergroten kavelprijs n.a.v. referentie
m2 terrein
=
bouwkavels, overige
‚
1.500m2
á
25%
=
bvo
openb.gebied
“Optim. herinrichting parkeerterrein (30 m2 bto per parkeerpl “32 parkeerplaatsen
“Hoe
om
Nu
in
te gaan
op
ZK-locatie
met bestaande
parkeerkelder?
berekening geen rekening gehouden
parkeergarage,
hier zit mogelijk
incl. rijbaan
teruggebracht.
ook
met
bestaande
optimalisatie.
(geanonimiseerd) Totaal bruto
terreinoppervlak Parkeerterrein Gooweg vloeroppervlak (BVO) PARKEREN (HALF-) VERDIEPT
Totaal bruto
13900
m2
13900
m2
3150
m2
3150
m2
148
stuks
148
stuks
0
stuks
181
stuks
2250
m2
11650
m2
4650
m2
bvo
175
stuks
32
stuks
parkeerplaatsen parkeerplaatsen
122
stuks
parkeerplaatsen
Exclusief bvo m2 (half-)verdiepte bergingen appartementen (HALF-) VERDIEPT (ZK locatie) Totaal aantal OP MAAIVELD (parkeerterrein) Totaal terrein oppervlakte BOUWKAVELS (effectief) Totaal terrein oppervlakte Parkeerterrein (totaal 13.900 m2)
B.
__
Totaal aantal
parkeerplaatsen
PARKEREN
Totaal aantal
parkeerplaatsen parkeerplaatsen
OP
Bouwkosten
Bla
Bouwkosten
parkeerplaatsen parkeerplaatsen
___ Herinrichting parkeerterrein Tataaf directe
(half-)verdiept (half-\verdiept
30.450
Bid Bte
0
stuks
181
stuks
terrein opp.
2250
m2
terrein opp.
11650
m2
bouwkosten
parkeerplaatsen parkeerplaatsen
parkeerplaatsen terrein
opp.
10240
m2
terrein
opp.
terrein
opp.
3660
m2
terrein
opp.
€
kosten
Risico
25.541
3
4.506.600
TOTAAL BOUWKOSTEN
TOTAAL STICHTINGSKOSTEN
4.506.600
€
3.780.000
1.431
EXCL.
_m?
bvo
4.506.600
BTW
1.200
WONINGBOUW
Plangebied:
3.000 m2
>
Openbaar:
>
CER
750 m2 (25%)
[722
m2 2.250 ZEE (759
d:
Be
€
m2
€
1.200
€
5.580.000
m2
£
_m? bvo
50
€
183.000
1
incl.
1
post post
1
post
incl.
1
post
incl.
3.780.000
»
Bouwkavel:
450
«
Bouwkavels:
«
Kavel:
«
GREX-opbrengst:
€
«
GREX-kosten
€ 0,35
RE:
-
5.763.000
incl.
€
1.239
_m?
bvo
3.780.000
Ref. vraagprijs
Oude «
m2
3660
€
4.506.600
2.
0 4650
3.780.000
incl. incl. incl. incl.
__ Algemene & _ CAR-verzekering Winst
€
1.200
B.lb___Bouwplaatskosten Bic
parkeerplaatsen parkeerplaatsen
parkeerplaatsen
Bouwkosten
Bla
Bla
MAAIVELD
m*
€ 920.000
bouwkavels
(€ 1.275
/ m2
Zeeweg
10
3
-
Middengebied
incl.
€
5.763.000
€
5.763.000
btw)
Zui
pe
B
kk.
wat
worden
maandiasten?
mijn
m2
5
€ 295.50
1,48 min min
TOTAAL OPBRENGSTEN €
RESIDUELE
GRONDWAARDE
2250
m2
£
5
ks
grex
1,13 min
657 kosten
€
295.500
€
1.477.500
€
-70.000
€
-350.000|
|
3000
m2
£
5
_kvls
grexkosten
950
€
570.000
€
2.850.000[
7680
m2
€
€
-70.000
€
-350.000|
13
kvls
grexkosten
/
(EXCL. BTW BELASTINGEN) Opmerkingen
/ vragen
n.a.v.
*
GREX-kosten,
70K
kavel? Wat
*
prijs
*
verhouding openbaar gebied
€ / m2
Er is veel Hoe
om
per
bouwkavel.
rekenmodel Achmea
t.o.v. bouwkavels.
omliggend parkeerterrein, te gaan met
zit hierin?
Laag
bestaande
dubbel
Hoog
gebruik
parkeergarage á
weg 2400 m2
bvo
2/3
950
€
561.231
€
7.296.000
€
-70.000
€
-910.000
hd
Conclusie In de presentatie van Achmea, Ontwikkeling Zilveren Kruis Noordwijk d. d. 28 maart 2024, wordt een plan weergegeven, waarin een globale berekening is gemaakt naar de haalbaarbeid van een half-/geheel verdiepte parkeerkelder t. b. v. het crëeren van parkeerplaatsen voor de te bouwen appartementen. De vraagstelling vanuit de Gemeente Noordwijk is om op basis hiervan een 2nd opinion te doen naar de gebruikte kengetallen voor zowel de kosten als de opbrengsten. In het vergelijk hebben we in de eerste kolom 'Zilveren Kruis Noordwijk - Variant Achmea' de kengetallen en gegevens gebruikt, welke ook in de prestatatie d. d. 28 maart 2024 staan genoemd. In de tweede kolom 'ZKN - Variant Achmea OPTIMALISATIE' van het vergelijk hebben we dezelfde hoeveelheden gehanteerd als de berekening van Achmea, zoals omschreven in kolom 1. Echter hebben we in deze variant op een drietal onderdelen geoptimaliseerd; 1. Vanuit de presentatie Achmea d. d. 28 maart 2024 hebben wij de m2 bvo van de garage bepaald. Vervolgens hebben wij vanuit een aantal referentieprojecten een prijs per m2 bvo parkeerkelder gebruikt voor het bepalen van de bouwkosten. (en dit vervolgens per parkeerplaats aangegeven) 2. De kavelprijs per m2 bouwgrond tbv woningbouw, a. d. h. v. referenties (bron: funda. nl) 3.
Door het slim inrichten van de locatie van de bouwkavels, en de resterende m2 terrein voor inrichting van het parkeerterrein, kan de volledig beschikbare grond gebruikt worden t. b. v. bouwkavels. In de derde kolom 'ZKN - Variant INTERPLAN OPTIMALISATIE' van het vergelijk hebben we niet alleen op de hierboven genoemde onderdelen geoptimaliseerd maar zijn er aanvullend nog een aantal optimalisaties doorgevoerd. 4. Vergroten (half-) verdiepte parkeerkelder met 1. 500 m2 bvo 5. Optimalisatie inrichting parkeerterrein, door te rekenen met 30 m2 per parkeerplaatst incl. rijbaan/ontsluiting 6. De 32 ingetekende parkeerplaatsen op ZK-locatie.
Het resultaat van de ge-optimaliseerde versie, doet ons concluderen dat wij het advies uitbrengen, nader onderzoek te doen naar de haalbaarheid door middel van het verder optimaliseren van de beschikbare m2 bouwgrond (verkoop bouwkavels) en de inrichting van het parkeerterrein. Ook zouden wij onderstaande punten onder de aandacht willen brengen welke een positief effect hebben op de haalbaarheid. a. Gebruik
reeds aanwezige parkeerkelder onder huidige bebouwing b. Creëren meer parkeerplaatsen in groengebied op terrein locatie Zilveren Kruis c. Specifieke GREX-kosten voor verkoop bouwkavels
Wattstraat 3 2171 TP Sassenheim 0252 22 20 07 info @interplanbouwsupport.nl www. interplanbouwsupport. nl