RB Ontwikkelstrategie Marknesse Zuid.pdf

gemeente

NOORDOOSTPOLDER Emmeloord, 1 december 2020. Onderwerp Ontwikkelstrategie Marknesse Zuid Advies raadscommissie Hamerstuk Aan de raad. Status: ter besluitvorming Voorgesteld besluit 1. Een voorbereidingskrediet van €50.000 beschikbaar te stellen voor de voorbereiding van Marknesse Zuid fase 4. 2. De 8e wijziging van de programmabegroting 2021 vast te stellen. Doelstelling Ruimte bieden voor woningbouw, waar behoefte aan is in Marknesse. Inleiding Sinds november 2019 is er onduidelijkheid over het leveren van bouwkavels aan zowel projectontwikkelaars als particulieren in Marknesse Zuid fase 3. De afgelopen maanden las u hierover in verschillende memo’s. Gezien de huidige vraag naar woningbouw in Marknesse is het belangrijk om duidelijkheid te geven over een toekomstige situatie van woningbouw in Marknesse voor korte en middellange termijn. Daarbij wil uw college het risico op financiële schade voor zowel zichzelf als voor particulieren en projectontwikkelaars zo beperkt mogelijk houden. Argumenten 1.1 Op middellange termijn is geen duidelijkheid over het eigendomsrecht te verwachten Om duidelijkheid over het eigendomsrecht van de grond in fase 3 te verkrijgen heeft de gemeente op verschillende manieren geprobeerd het proces van hoger beroep te versnellen. Tot nu toe is dit niet gelukt, en de verwachting is dat dit op korte termijn ook niet gaat lukken.

Onze advocaat schat dat dit nog zeker 2 tot 3 jaar kan duren, zo niet langer. Betreffende partijen zijn onderling overeengekomen de zaak van hoger beroep in september 2021 te laten dienen. Dit betreft een gecombineerde zaak, waar de kavels van Marknesse onderdeel van zijn. Verwachting is dat de uitspraak over de kavels in Marknesse pas geruime tijd na september 2021 gedaan wordt. Daarnaast bestaat het risico dat deze juridische procedure met de mogelijkheid van cassatie verder zal worden gerekt. Tot die tijd zal de situatie met het onzeker eigendomsrecht blijven bestaan, en zit de woningbouw in Marknesse Zuid fase 3 op slot. 1.2 Leveren van maatwerk heeft niet het gewenste effect Op 7 april 2020 heeft het college besloten om gronduitgifte van kavels in fase 3 te beperken tot een aantal doelgroepen. Om kaveluitgifte, ondanks de onzekere situatie, mogelijk te maken is een side letter opgesteld. Deze was bedoeld om maatwerk te kunnen leveren bij het verkopen van kavels aan particulieren en ontwikkelaars waarbij sprake was van uitgegeven opties of verkoopovereenkomsten. Uitgifte van nieuwe opties en verkoopovereenkomsten was op dat moment al stop gezet. In de side letter worden partijen door ons gewezen op het ontstane risico en dekt de gemeente een deel van het risico af. In verschillende situaties blijkt echter dat de side letter niet het gewenste effect heeft.

Hypotheekverstrekkers hebben aangegeven dat de side letter nog altijd onvoldoende zekerheid biedt over de eigendomssituatie. Daarnaast blijkt dat niet alle notarissen bereid zijn om de grond te passeren met een side letter als extra document bij de akte.

1.3 Zo beperken we ons risico op financiële schade Door het verkopen van kavels met de opgestelde side letter neemt u een bewust risico. Dit betreft een ‘theoretisch’ risico van 150% van de grondwaarde bij iedere grondoverdracht. Om deze reden worden de resterende optanten, tot een nader te bepalen einddatum, de gelegenheid gegeven om tot aankoop over te gaan waarna de opties definitief komen te vervallen. Er worden geen nieuwe opties meer uitgegeven en grond verkocht in Marknesse Zuid fase 3. Op deze manier worden de kosten en bijhorende risico’s beperkt, en voldoen wij aan onze schadebeperkingsplicht. 1.4 Fase 4 ontwikkelen maakt woningbouw in Marknesse mogelijk Op 2 november 2020 is een brief van dorpsbelang Marknesse binnen gekomen waarin wordt gevraagd naar het op korte termijn mogelijk maken van woningbouw in Marknesse. Marknesse is in gemeente Noordoostpolder de grootste woonkern na Emmeloord. Marknesse is een zogenaamd groeidorp, en het is dan ook belangrijk dat de ontwikkeling van het dorp niet stil komt te staan. Er is op dit moment veel behoefte aan en vraag naar nieuwbouwwoningen in Marknesse. Door fase 4 te ontwikkelen, blijven we woningbouw in Marknesse mogelijk maken. 1.5 Kavel Muilwijk is eigendom van gemeente Het eigendomsrecht van de gemeente op de grondpositie kavel Muilwijk, Marknesse Zuid fase 4, is wel zeker.

Op dit moment wordt de kavel nog verpacht als agrarisch perceel. De overeenkomst is jaarlijks opzegbaar en geeft dan ook de vrijheid om ontwikkeling op relatief korte termijn mogelijk te maken. 1.6 Het is niet wenselijk om tegelijk twee woningbouwplannen in ontwikkeling te hebben Na het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure is het gewenst dat er een definitieve uitspraak komt over de woningbouwontwikkeling in Marknesse. Twee fasen tegelijk in ontwikkeling nemen is gelet op de vraag naar woningen, het ontwikkeltempo en de financiële risico’s niet gewenst. Op dat moment besluit uw college wat de gewenste ontwikkelvolgorde in Marknesse is. Een en ander is mede afhankelijk van de juridische status van fase 3 op dat moment. Daarnaast zal de plancapaciteit voor ca.120 extra woningen in bestemmingsplan Marknesse Zuid fase 4, naast de nog niet gebouwde 60 woningen in fase 3, onderbouwd moeten worden. Dit kan door een fasering, met uit te werken bestemming, op te nemen in bestemmingsplan Marknesse Zuid fase 4. 1.7 Het voorbereiden van ontwikkeling van fase 4 kost geld De werkzaamheden die nodig zijn om te komen tot ontwikkeling op kavel Muilwijk, Marknesse Zuid fase 4, kosten geld.

Zowel interne kosten voor inzet van personeel van de verschillende vak afdelingen, als externe kosten zoals inhuur van een bureau voor het opstellen van een bestemmingsplan, verschillende onderzoeken en bestek gereedmaken voor bouwrijp maken. Deze kosten worden geschat op €50.000, en worden op het moment van vaststellen van de grondexploitatie Marknesse Zuid fase 4 opgenomen in de openingsbalans van deze grondexploitatie. Mocht dit binnen 5 jaren niet het geval zijn, dan komen de gemaakte kosten via de afschrijvingslasten ten laste van de reserve rrondexploitaties. Kosten van onderzoek en ontwikkeling worden in 5 jaar afgeschreven. 2.1

Besluiten over budget is een bevoegdheid van de raad

Kanttekeningen 1.1 On hold zetten van de verkoop betekent geen inkomsten in de grondexploitatie terwijl kosten doorlopen Door het on hold zetten van uitgifte en verkoop van bouwkavels zullen er geen inkomsten gegenereerd worden in de grondexploitatie Marknesse Zuid fase 3. De komende jaren zullen er nog wel kosten gemaakt worden, zoals interne uren, inhuur van juridisch advies en kosten voor woonrijp maken. Dit betekent dat de grondexploitatie in deze periode negatiever wordt. Op het moment dat er weer ontwikkeld kan worden en er weer grond verkocht wordt, zal de exploitatie zich weer positief kunnen herstellen. Omdat de grond al grotendeels bouwrijp is, worden in deze fase relatief weinig kosten voorzien. De inzet van interne en externe capaciteit wordt, na communicatie over het on hold zetten van kaveluitgifte, beperkt tot noodzakelijk inzet om onze juridische positie veilig te stellen. De beschikbare interne capaciteit die daarbij vrijkomt, zal nodig zijn om de ontwikkeling van fase 4 mogelijk te maken. 1.2

Uitvoering van fase 4 mogelijk pas na uitvoering fase 3

Na een definitief besluit over de ontwikkelvolgorde van Marknesse Zuid fase 3 en 4, bestaat de kans dat verkoop van fase 3 voorrang krijgt. De ontwikkeling van het bestemmingsplan voor fase 4 zal dan voor een onbepaalde periode moeten wachten. Dit is afhankelijk van het ontwikkeltempo van fase 3. Er ligt op dat moment al wel een bestemmingsplan klaar. De ontwikkeling van Marknesse Zuid kan daardoor, na ontwikkeling van fase 3, snel worden vervolgd in fase 4. Planning/uitvoering Tijdspad bestemmingsplanprocedure Marknesse Zuid fase 4 • Q1 2021 • Q1 2021 • Q2 t/m Q4 2021

Uitwerken stedenbouwkundige variant (met klankbordgroep) Informatieavond Marknesse Bestemmingsplanprocedure

Bijlagen 1. Ingekomen brief dorpsbelang Marknesse (key2zaken 0171222076) Het college van burgemeester en wethouders, de secre:

Portefeuillehouder Steller

: W. Haagsma : de heer R.P.J. van de Kar; 06 48 13 46 94; r.vandekar@noordoostpolder.nl

gemeente

NOORDOOSTPOLDER RAAD

De raad van de gemeente Noordoostpolder, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 1 december 2020, no. 20.0002614; gelet op artikel 189 en 192 van de gemeentewet BESLUIT:

1. Een voorbereidingskrediet van € 50.000 beschikbaar te stellen voor de voorbereiding van Marknesse Zuid fase 4. 2. De 8e wijziging van de programmabegroting 2021 vast te stellen. Aldus besloten in de openbare vergadering van 25 januari 2021 De griffier,

de voorzitter,

GEMEENTE NOORDOOSTPOLDER 2021

No. 21.0000

PROGRAMMA Nr. Omschrijvinq In deze begrotingswijziging zijn de financiële consequenties verwerkt voortvloeiende uit het raadsvoorstel inzake Ontwikkelstrategie Marknesse Zuid fase 4

LASTEN

Voor het begrotingsjaar 2021 vloeien hier geen financiële consequenties uit voort.

VERHOGING

VERLAGING

NIEUWE RAMING

GEMEENTE NOORDOOSTPOLDER

2021

No. 21.0000

De raad van de gemeente Noordoostpolder besluit: de programmabegroting voor het dienstjaar 2021 te wijzigen zoals hierna is aangegeven. 8e wijziging van de programmabegroting 2021.

Ter kennisneming ingezonden op 02 februari 2021 aan gedeputeerde staten van Flevoland te Lelystad.