RB Herzieningen en meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024.pdf

No. 24.0000690-1

gemeente

NOORDOOSTPOLDER Emmeloord, 28 mei 2024. Onderwerp Herziening en Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 Advies raadscommissie Hamerstuk Aan de raad. Status: ter besluitvorming Voorgesteld besluit 1. De Herziening en Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 vast te stellen. Doelstelling Het doel van een jaarlijkse herziening en het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) is het in beeld brengen van de (bedrijfseconomische) situatie van de diverse grondexploitaties. Inleiding Het Meerjarenperspectief Grondexploitaties kijkt terug naar de gerealiseerde kosten en opbrengsten in het afgelopen jaar (2023) en kijkt vooruit naar de jaren 2024 en verder. De commissie BBV stelt dat grondexploitatiecomplexen jaarlijks geactualiseerd moeten worden en deze actualisatie dient vastgesteld te worden door de gemeenteraad. Complexen met (grote) financiële mutaties, als gevolg van planinhoudelijke wijzigingen en of autonome ontwikkelingen, dienen opnieuw door de Raad vastgesteld te worden. Beleidsreferentie • Nota Grondbeleid 2023-2026 Argumenten 11 De herziene grondexploitaties verklaren huidige boekwaarden en toekomst- perspectieven. De herzieningen zijn gebaseerd op peildatum 1 januari 2024. Er bestaat een directe relatie met de jaarrekening 2023, waar in de paragraaf Grondbeleid de boekwaarden en toekomstperspectieven per grondexploitatie zijn opgenomen.

De gepresenteerde cijfers zijn identiek aan de cijfers in de jaarstukken 2023 op de onderdelen Balans per 31 december 2023, toelichting op de balans per 31 december 2023 en in de paragraaf Grondbeleid. De belangrijkste ontwikkelingen in 2023 zijn: De gerealiseerde grondopbrengsten in 2023 zijn lager uitgevallen dan begroot. Dit komt vooral omdat er op bedrijventerrein De Munt B een levering van een grote kavel uitgesteld is. In totaal is er op alle bedrijventerreinen circa 2,9 ha. bedrijfsgrond verkocht, terwijl er circa 7,1 ha. verwacht was. De opbrengsten uit verkoop van woningbouwkavels zijn hoger uitgevallen dan begroot. In totaal is er in 2023 voor circa € 6,2 miljoen aan woningbouwkavels verkocht. De verwachting was om voor circa € 5,2 miljoen te verkopen. Met name in Marknesse fase 4, Espel Uitbreiding, Luttelgeest fase 4 en Emmeloord Centrum zijn meer kavels verkocht dan verwacht. In 2023 zijn er 2 nieuwe grondexploitatie-complexen vastgesteld, te weten: 1. Dokter Jansenpark (X088): Aan de Urkerweg 1 staat het voormalig ziekenhuis Dokter Jansencentrum. Hier wordt een nieuwe woonwijk gerealiseerd voor in totaal circa 226 woningen. 2. Ens fase 2 (X091): Op het voormalige derde voetbalveld van S.V. Ens wordt een nieuw inbreidingsplan ontwikkeld met in totaal circa 29 woningen en een woonzorgcomplex met maximaal 26 zorgwoningen (16 studio’s en 10 appartementen).

No. 24.0000690-2

In 2023 is de grondexploitatie van complex 89, Camping het Bosbad, afgesloten. Alle grond is verkocht en de gemeente hoeft geen kosten meer te maken voor deze grondexploitatie. Het (eind)resultaat is als winst genomen en conform bestaand beleid ten gunste van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) gebracht. In de dorpen Bant, Creil, Ens, Espel, Kraggenburg, Luttelgeest, Marknesse, Nagele, Rutten en Tollebeek voorzien we in de woonbehoefte van nieuwbouwkavels en bereiden we nieuwe (deel)plannen voor. De nieuwe Nota Kostenverhaal (2023) is vastgesteld en treedt per 1-1-2024 in werking. De oude nota kostenverhaal is (2017) hiermee vervallen. Er wordt gewerkt aan een actualisatie van de visie voor werklocaties in noordelijk Flevoland en ontwikkelperspectieven voor werklocaties in de gemeente. Per 1 januari 2024 is de Nota Grondprijzen 2024 vastgesteld. In alle kernen zijn de bandbreedtes van de grondprijzen aan de bovenkant licht verhoogd. Waarbij de onderkant van de bandbreedte voor de rijwoningen gehandhaafd is, zodat het mogelijk blijft om betaalbare (sociale) koopwoningen te realiseren. De prijzen voor sociale woningbouw zijn omgezet in prijzen per woning in plaats van prijzen per vierkante meter. De grondprijs voor sociale appartementen is naar beneden bijgesteld. De kavelprijzen van de bedrijventerreinen in Emmeloord en de dorpen zijn licht verhoogd.

Er is in 2023 per saldo voor een totaalbedrag van circa € 1,2 miljoen aan tussentijdse winst genomen op diverse complexen. Bij het bepalen van de tussentijdse winst per complex is uitgegaan van een percentage van het daadwerkelijk gerealiseerde resultaat in verhouding tot de al gemaakte kosten. Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (=BBV) stelt dat (tussentijdse) resultaten naar rato van realisatie genomen moeten worden. 1.2 Het weerstandsvermogen is objectief vastgesteld. Het weerstandsvermogen houdt de confrontatie in tussen de beschikbare en de vereiste weerstandscapaciteit. De beschikbare weerstandscapaciteit is de ruimte binnen de Algemene Reserve Grondexploitatie (=ARG), welke geacht wordt niet vrij inzetbaar te zijn voor andere doeleinden. De vereiste weerstandscapaciteit is de som van de vereiste (risico) reserveringen. De aanwezige weerstandscapaciteit: het niet vrij te besteden deel van de Algemene Reserve grondexploitatie (=ARG). In 2023 hebben geaccordeerde onttrekkingen en toevoegingen plaatsgevonden en dat resulteert in een stand van de reserve per 31 december 2023 van circa € 19,3 miljoen. In 2023 is er een bedrag van € 2,4 miljoen toegevoegd en een bedrag van € 2,5 miljoen onttrokken aan de ARG. Voor de (cijfermatige) onderbouwing van de ARG wordt verwezen naar het MPG 2024, bijlagen 4 en 5.

De vereiste weerstandcapaciteit: de som van de vereiste risicoreserveringen. De vereiste risicoreservering van de in exploitatie genomen complexen (BlE’s) bepalen we door middel van een ‘Monte-Carlo simulatie’. Bij een 'Monte-Carlo simulatie' voert een computerprogramma op basis van een gekozen kansverdeling 10.000 simulaties uit, waarbij diverse parameters worden aangepast. De benodigde weerstandcapaciteit van het grondbedrijf is dat deel van de ARG dat nodig is om toekomstige tegenvallers in de grondexploitaties op te kunnen vangen. Uit de Monte Carlo analyses blijkt dat de benodigde weerstandscapaciteit circa € 0,76 miljoen bedraagt. De stand van de Algemene reserve grondexploitaties (ARG) is voldoende om deze weerstandscapaciteit op te vangen. Kanttekeningen 1.1 Er zijn grondexploitaties waarbij een verlies op eindwaarde wordt geprognosticeerd. Een aantal grondexploitaties kent op eindwaarde een verlies, waarvoor een verliesvoorziening is getroffen. Het betreft de volgende bouwgrondcomplexen: Complex 50: Centrumplan Emmeloord Complex 63: De Kaghe Espel Complex 67-1: Bant Zuidoost fase 1 Complex 76: Herontwikkellocaties Nagele Complex 82: Wellerwaard Complex 84: Kerkstraat Luttelgeest Complex 85-1: De Stiepe Rutten Complex 88: Dr. Jansenpark

No. 24.0000690-3

In hoofdstuk 6 van het MPG worden alle grondexploitaties nader toegelicht. In bijlage 3 treft u een overzicht van de verliesvoorzieningen. 1.2.

Het niet beklemde deel van de Algemene Reserve Grondexploitaties bedraagt circa €3,6 miljoen. De stand van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) bedraagt per 31-12-2023 circa € 19,3 miljoen. Hiervan is circa € 6,8 miljoen beklemd (reeds gealloceerd middels eerdere besluitvorming van de raad). Verder is circa € 2,4 miljoen geclaimd voor toekomstige ontwikkelingen en circa € 6,5 miljoen is aangehouden om mogelijke tegenvallers in de Bouwgrond In Exploitatie projecten (BIE) en strategische (warme) gronden op te kunnen vangen. Per saldo is de vrije ruimte binnen de ARG circa € 3,6 miljoen. Gezien de marktontwikkelingen en toekomstige grondexploitaties wordt geadviseerd om deze ruimte in de ARG aan te houden. Planning/uitvoering Een toelichting op de grond- en programmaexploitatie van Centrumplan Emmeloord (X050) voor de Raad ligt ter inzage bij de griffie. Bijlagen 1. 2. 3.

Rapportage Herziening en Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 Rapportage Weerstandsvermogen Grondexploitaties Noordoostpolder 2024 Toelichting op de grond- en programmaexploitatie van Centrumplan Emmeloord (X050) (ter inzage bij de griffie).

Portefeuillehouder Steller

: T. van Steen : de heer M. Prins, (0527) 63 34 45; m.prins@noordoostpolder.nl

No. 24.0000690-4

gemeente

NOORDOOSTPOLDER RAAD

De raad van de gemeente Noordoostpolder, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 28 mei 2024, no. 24.0000690; Gelet op paragraaf 2.3 en 5.2.2 van de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023) van de Commissie BBV. BESLUIT:

De Herziening en Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 vast te stellen Aldus besloten in de openbare vergadering van 8 juli 2024. De griffier,

de voorzitter,

/